Rozsudok ,
Zmeňujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 22. máj 2018

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 5Co/171/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1212223732
Dátum vydania rozhodnutia: 22. 05. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr Janka Richterová

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2018:1212223732.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Janky Richterovej a členov

senátu JUDr. Juraja Považana a JUDr. Milana Chalupku v právnej veci žalobcov: 1/ Z.. L. W., I..
XX.XX.XXXX, Z. Z., W. Č.. XX, 2/ Z.. V. V., I.. XX.XX.XXXX, Z. Z., L. Č.. X/A, proti žalovaným: 1/
Československá obchodná banka, a.s., so sídlom v Bratislave, Michalská č. 18, IČO: 36 854 140, 2/
Aukčný Dom, s.r.o., so sídlom v Hlohovci, Železničná č. 4/A, IČO: 36 253 073, zastúpený MAĎAR &
Partners, s.r.o., so sídlom v Banskej Bystrici, Nám. Š. Moyzesa č. 26, 3/ W. F., I.. XX.XX.XXXX, Z. Z., Ž.
Č.. XX, 4/ W. M., I.. XX.XX.XXXX, Z. Z., N. Č.. XX, o určenie neplatnosti dražby, na odvolanie žalobcu
1/ proti rozsudku Okresného súdu Bratislava II zo dňa 26. októbra 2016 č. k. 58C 177/12-346, takto

r o z h o d o l :

Odvolacísúdrozsudoksúduprvejinštancie mení tak,žeurčuje,žedobrovoľnádražbanehnuteľností,
zapísaných na LV č. XXXX pre kat. úz. O. Y., obec Lehnice, okres Dunajská Streda, konaná dňa 3.5.2011
v K. na Ž. Č.. X/A podľa notárskej zápisnice JUDr. Adriany Vorelovej zo dňa 4.5.2011 zn. NZ/289/11, NZ
16020/11 a NCRIS/1612/11 je n e p l a t n á .

Žalobcom 1/ a 2/ priznáva náhradu trov prvoinštančného i odvolacieho konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom (v poradí druhým) súd prvej inštancie zamietol návrh, ktorým sa žalobcovia
ako predchádzajúci vlastníci podľa § 21 zák. č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách proti

navrhovateľovi dražby, dražobníkovi, vydražiteľovi i spoluvlastníkom predmetu dražby domáhali určenia
neplatnosti dražby nehnuteľností, zapísaných na LV č. XXXX v kat. území O. Y., konanej dňa 3.5.2011 v
sídle dražobníka (v zmysle notárskej zápisnice JUDr. Adriany Vorelovej zo dňa 4.5.2011 zn. NZ/289/11,
NZ 16020/11 a NCRIS/1612/11).

2. Po vykonanom dokazovaní dospel k záveru, že namietaná dražba prebehla v súlade so zákonom o
dobrovoľnýchdražbách.Nestotožnilsastvrdeniamižalobcovojejzmanipulovanízdôvoduvypracovania

ďalšieho znaleckého posudku, skutočne vydraženej ceny nehnuteľností (rodinný dom, zastavané plochy
a orná pôda) i miesta konania dražby. Pri opakovanej dražbe je podľa súdu najnižšie podanie prakticky
vždy znížené. Pre dražby je pritom typické, že nehnuteľnosti sa vydražia za nižšie, než trhové ceny,
avšak pri povinnosti zaplatiť cenu dosiahnutú vydražením v krátkom časovom horizonte od konania
dražby. Tvrdenia žalobcov o vyššom počte záujemcov v prípade konania dražby na inom mieste, než v
K.i (v okresnom meste alebo v Bratislave) považoval za hypotetické.

3. Žalovanému 2/ priznal náhradu trov konania, bez uvedenia podielu, v akom sa náhrada priznáva.
Žalovaným 1/, 3/ a 4/ náhradu trov nepriznal.4. Proti tomuto rozsudku podal včas odvolanie žalobca 1/. Z dôvodu nesprávneho právneho posúdenia
veci požadoval jeho zmenu a vyhovenie žalobe. Poukázal predovšetkým na uspokojenie žalovaného 1/ z
výťažku z dražby v prospech pohľadávky, na ktorú nebola uzavretá zmluva o vykonaní dražby, a ku ktorej

v rozpore s § 7 ods. 2 nebolo pripojené vyhlásenie o pravosti a splatnosti tejto pohľadávky. Ohodnotenie
dražených nehnuteľností v druhom posudku oproti ich ohodnoteniu bankou (v súvislosti s úvermi a
záložnou zmluvou) a inzerovanou cenou nehnuteľností po dražbe považoval za nekorektné, čím došlo k
porušeniu ústavného princípu primeranosti. Mal za to, že bol tiež obmedzený prístup k dražbe, pokiaľ sa
konala v K., 71 km vzdialenom od miesta, kde sa nehnuteľnosti nachádzali. V tejto súvislosti poukázal

na národnostné zloženie obyvateľov tejto lokality, blízkosť hlavného mesta i okresného mesta (Dunajská
Streda).Napokonnamietal,ženehnuteľnostinebolipreddražbouriadneoznačené.Zastávalpretonázor,
že dražobník neposkytol odbornú starostlivosť v snahe získať čo najvyšší výťažok dražby pri dražbe bol
porušený zákona o dobrovoľných dražbách v ustanoveniach § 7 ods. 2, 11 ods. 1, 5, v dôsledku čoho
je naplnený predpoklad neplatnosti dražby podľa § 21 ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách. Podľa
§ 95 ods. 1 CSP navrhol pribrať do konania prokurátora.

5. Žalovaný 1/ navrhol napadnutý rozsudok ako vecne správny potvrdiť.

6. Žalovaný 2/ taktiež navrhol napadnutý rozsudok ako vecne správny potvrdiť. Mal za to, že súd
správne považoval úvahy žalobcu o prípadnom vyššom počte záujemcov pri konaní dražby v inom

meste za hypotetické. Za irelevantnú považoval polemiku žalobcu o používaní rozdielnych podmienok
pre ohodnotenie nehnuteľností ako zálohu pri poskytnutí úveru a vo vzťahu k realizácii dražby, keď
povinnosť dražobníka zaistiť ohodnotenie predmetu dražby podľa § 12 bola splnená. Pritom ustanovenie
§ 22 ods. 1 zákona nevylučuje, aby si dražobník dal vypracovať nový znalecký posudok aj v tom prípade,
ak skorší posudok nie je starší ako jeden rok.

7. Žalovaní 3/ a 4/ sa k odvolaniu nevyjadrili. Podobne žalobca replikou nereagoval na vyjadrenie
žalovaných 1/ a 2/.

8. Odvolací súd prejednal odvolanie žalobcu 1/ v rozsahu a z dôvodov v ňom vymedzených (§ 379 a §

380 ods. 1 CSP) a dospel k záveru, že odvolanie je opodstatnené.

9.Odvolacísúdnapojednávanízopakovaldokazovanievykonanésúdomprvejinštancie,keďoboznámil
listinné dôkazy, tvoriace obsah spisu a dospel k záveru, že dražbu je potrebné považovať za rozpornú
so zákonom o dobrovoľných dražbách, a teda neplatnú.

10. Podľa § 11 ods. 1 zák. č. 527/02 Z. z. o dobrovoľných dražbách (v znení účinnom v čase konania
dražby) miesto, dátum a čas začatia dražby musia byť určené dražobníkom po dohode s navrhovateľom
dražby tak, aby nebola obmedzená možnosť účasti na dražbe.

11. Podľa § 11 ods. 5 cit. zák. dražobník umiestni na predmet dražby najmenej 15 dní pred konaním
dražby označenie podľa prílohy. Zároveň v tejto lehote na viditeľné miesto na predmet dražby umiestni
oznámenie o dražbe alebo oznámenie o opakovanej dražbe. Vlastník predmetu dražby je povinný strpieť
umiestnenie takéhoto označenia.

12. Podľa § 21 ods. 2 cit. zák. v prípade, ak boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba,
ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo
domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu.

13. Podľa § 21 ods. 4 cit. zák. účastníkmi súdneho konania o neplatnosť dražby sú navrhovateľ dražby,

dražobník, vydražiteľ, predchádzajúci vlastník a dotknutá osoba.

14. Zákonodarca v záujme zlepšenia vymožiteľnosti práva nahradil zastaranú právnu úpravu ešte z
r. 1950 zákonom č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Účelom tejto právnej úpravy je umožniť
záložným veriteľom realizovať výkon svojho záložného práva mimo súdneho exekučného konania. S

ohľadom na závažnosť dopadu dražby na pomery záložcu (príp. i jeho rodiny) zákonodarca garantoval
ingerenciu štátu do tohto procesu súdnym prieskumom dražby, a to jednak z hľadiska jej súladu
so zákonom o dobrovoľných dražbách (pôvodný a v konaní aktuálny rozsah), ale aj posudzovaním
platnosti samotnej záložnej zmluvy (§ 21 ods. 2 v znení po uskutočnení dražby). Ten, kto tvrdí, žedražbou bol dotknutý na svojich právach, môže očakávať úspech v konaní, ak podá žalobu v stanovenej
prekluzívnej lehote voči zákonom vymedzeným subjektom takéhoto súdneho konania (§ 21 ods. 4).
Podľasúdnejpraxejespravidlavrozporespožiadavkouprimeranostiavhodnostistanoveniapodmienok

dražby určenie miesta konania dražby, ktoré v dôsledku neprimerane veľkej vzdialenosti od draženej
nehnuteľnosti obmedzí možnosť účasti tých záujemcov, pre ktorých môže byť geografická poloha
nehnuteľnosti určujúca (porovnaj R 138/2014). Úspešnosť dobrovoľnej dražby je podľa záverov súdnej
praxe celkom jasne závislá od podmienok, za akých je vykonávaná. Jednou z nich je aj dostatočná
informovanosť čo najširšieho okruhu záujemcov o jej konaní. Určenie miesta, dátumu i času konania

dražby môže preto zásadným spôsobom vplývať nielen na dostatočnú informovanosť záujemcov ale
v konečnom dôsledku na dosiahnutú výšku výťažku dražby. Preto je opodstatnená požiadavka na
primeranosť a vhodnosť určenia miesta jej konania.

15. Zo zopakovaného dokazovania odvolacím súdom vyplýva, že žalovaný 1/ poskytol žalobcom 1/
a 2/ úver na zakúpenie vydražených nehnuteľností vo výške 161.654,38 € (úverová zmluva zo dňa

6.3.2006). Hodnota dražených založených nehnuteľností bola podľa vnútorného predpisu žalovaného
1/ stanovená na 252.274 €. Druhý úver vo výške 69.707 bol poskytnutý na základe zmluvy zo dňa
22.9.2006. Žalobcovia sa stali platobne neschopnými, splátky riadne nesplácali ani po odklade splátok,
preto 21.12.2009 žalovaný 1/ pristúpil k zosplatneniu úverov. Žalovaní 1/ a 2/ dňa 24.3.2010 uzatvorili
zmluvu o vykonaní dražby. Prvá dražba sa uskutočnila dňa 25.10. 2010 v sídle dražobníka v K., na Ž.

U.. Dražba bola ukončená, keď sa do jej otvorenia nezaregistroval žiaden záujemca. Opakovaná dražba
sa konala na rovnakom mieste dňa 4.11.2010, do jej otvorenia sa opätovne nezaregistroval žiaden
záujemca. Pre neúspech opakovanej dražby bola 20.12.2010 uzatvorená nová zmluva o vykonaní
opakovanej dražby s dohodnutým najnižším podaním až do výšky 75% z ohodnotenia predmetu dražby
(na 94.900 €) podľa nového posudku znalca G. M. zo dňa 2.3.2011. Opakovaná dražba sa uskutočnila

dňa 3.5.2011, opätovne v sídle žalovaného 2/. Vydražiteľom nehnuteľností (rodinný dom, rozostavaná
garáž, pozemok) za cenu 73.500 € sa stal žalovaný 3/ v zmysle notárskej zápisnice JUDr. Adriany
Vorelovej. Vydražená cena nehnuteľností predstavovala 77,45% hodnoty predmetu dražby.

16. Predmet dražby bol tým istým znalcom ku dňu 9.6.2010 ohodnotený na 134.000 €, dňa 2. marca

2011 na sumu 94.900 €.

17. Dražené nehnuteľnosti sa nachádzajú v katastrálnom území O. Y., v obci Lehnice v okrese Dunajská
Streda.

18. Mesto K., sídlo dražobníka a súčasne miesto konania dražby sa nachádza v okrese Hlohovec,
vzdialené od nehnuteľností cca 70 km.

19. Podľa názoru odvolacieho súdu potreba vykonania opakovanej dražby (celkovo tri termíny) ale i
vydraženie nehnuteľností majiteľom realitnej kancelárie za sumu, nedosahujúcu ani tretinu poskytnutých

úverov navrhovateľom dražby, celkom jednoznačne nasvedčuje tomu, že miesto dražby bolo zvolené
dražobníkom nesprávne, v rozpore s § 11 ods. 1 zákona tak, že bola obmedzená reálna možnosť účasti
na dražbe záujemcov, pre ktorých mohla byť rozhodujúca geografická poloha nehnuteľností. Na rozdiel
od miesta dražby sa dražené nehnuteľnosti nachádzajú v okrese na juhu Slovenska, v ktorom žije
početná národnostná menšina. Odvolací súd preto nepovažuje za hypotetické tvrdenia odvolateľa o tom,

že v prípade určenia miesta dražby napr. v Dunajskej Strede (s národnostne zmiešaným obyvateľstvom),
v obci, kde sa nehnuteľnosti nachádzajú, príp. v Bratislave, z ktorej dochádza k odlivu obyvateľstva i do
lokality žitného ostrova, bola by umožnená účasť na dražbe širšiemu okruhu záujemcov. Dražobník je
pri príprave dražby povinný vytvárať také jej podmienky uskutočnenia, ktoré čo najefektívnejšie sledujú
samotný účel dražby. V namietanej dražbe tak nepostupoval, keď za jej miesto určil (po dohode so

žalovaným1/)svojesídlo.Dopustilsatakporušeniazákonavzmysle§11ods.1snásledkomneplatnosti
dražby podľa § 21 ods. 2 zákona (bod 12).

20. Dražobník nepreukázal splnenie podmienok pre konanie dražby ani podľa § 11 ods. 5 o označení
predmetudražby15dnípredjejkonanímdražbyaoumiestneníoznámeniaojejkonaní,splneniektorých

rovnako sleduje umožnenie účasti na dražbe čo najširšiemu okruhu záujemcov, nielen osobám, ktoré
podnikajú s realitami. Dôkazné bremeno v tejto otázke bolo na dražobníkovi (resp. na žalovanej strane),
keď žalobca objektívne nemôže preukazovať, že predmet dražby nebol riadne označený.21. I keď nezriedka výťažok dražby nedosahuje trhovú cena nehnuteľností, nič to nemení na povinnosti
dražobníka zaistiť ohodnotenie predmetu dražby podľa ceny obvyklej v mieste a čase konania dražby
(§12 ods. 1). To však neznamená, že medzi cenou nehnuteľností v čase poskytovania úveru a zriadenia

záložného práva (príp. ohodnotenia pri poistení úveru) a dosiahnutým výťažkom dražby z dražby,
konanej v relatívne krátkom časovom období od čerpania úveru môže dôjsť k extrémne neprimeraným
odchylkám.

22. V prejednávanej veci žalobcovia na nadobudnutie vydražených nehnuteľností čerpali úver v r. 2006

cca vo výške 230.000 €. Hodnota nehnuteľností bankou bola pred čerpaním druhého úveru stanovená
na 252.274 €. Nehnuteľnosti boli vydražené v máji 2011 za sumu 73.500 €. Ide o taký zásadný pokles,
ktorý nemožno odôvodniť situáciou na trhu s nehnuteľnosťami. Dražobník si preto nesplnil povinnosť
zabezpečiť ohodnotenie predmetu dražby podľa ich obvyklej hodnoty v čase jej konania tak, aby bol
zachovaný princíp primeranosti a garantovaná ochrana práv záložcu.

23. Z uvedeného možno uzavrieť, že dražba nehnuteľností, ku ktorej došlo v sídle dražobníka dňa 3.
mája 2011 bola vykonaná v rozpore so zákonom o dobrovoľných dražbách. Žaloba bola podaná dňa
19.7.2011 v súlade s ustanovením § 21 ods. 2 zákona do troch mesiacov od príklepu. Okruh subjektov
tohto konania bol ustálený v súlade s ustanovením § 21 ods. 4. Boli preto splnené všetky podmienky
pre to, aby odvolací súd zmenil napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie a žalobe vyhovel určením

namietanej dražby za neplatná (§ 388 CSP).

24. V konaní úspešným žalobcom priznal náhradu trov odvolacieho i prvoinštančného konania (§ 396
ods. 2 CSP).

25. Rozhodnutie bolo prijaté senátom odvolacieho súdu jednomyseľne.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia

opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy ( § 427 ods. 1 CSP).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne

(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).