Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 14. december 2016

Súd: Okresný súd Trenčín
Spisová značka: 20C/303/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3114222767
Dátum vydania rozhodnutia: 14. 12. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Peter Hvizdoš

ECLI: ECLI:SK:OSTN:2016:3114222767.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trenčín sudcom Mgr. Petrom Hvizdošom v právnej veci žalobkyne F.. S. A. S., nar.

X.X.XXXX, bytom O. nad I., U. I XX/XX, štátna príslušnosť SR, právne zastúpenej Mgr. Petrou Hrubovou,
advokátkou, Mierové námestie 93, Ilava proti žalovanej L. K., nar. XX.X.XXXX, bytom O. nad I., U. I. XX/
XXX, štátna príslušnosť SR, o zaplatenie 406,43 Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu žalobkyne zamieta.
II. Žalovaná má právo na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobkyňa sa pôvodnou žalobou domáhala , aby súd žalovanú zaviazal zaplatiť žalobkyni sumu
XXX,XX Eur s úrokom z omeškania vo výške 0,05% za každý deň omeškania z dlžnej sumy odo
dňa 1.7.2014 až do zaplatenia. V žalobe uviedla, že so žalovanou dňa X.XX.XXXX uzavrela nájomnú

zmluvu a dňa 3.4.2013 Dodatok č. 1 k nájomnej zmluve, ktorým dodatkom sa zmluvný vzťah zmenil
na dobu neurčitú. Dňa 14.3.2014 žalobkyňa od žalovanej obdržala výpoveď nájomnej zmluvy ku dňu
15.4.2014 a v tento deň sa nájomný vzťah ukončil. Dňa 23.6.2014 bolo žalobkyni od Okresného
stavebnéhobytovéhodružstvadoručenéročnévyúčtovaniezálohovýchúhradnákladovzaužívaniebytu
za kalendárny rok 2013, v ktorom žalovaná uvedený rok bývala. Na základe vyúčtovania bol zistený
nedoplatok vo výške 406,43 Eur. Žalobkyňa žalovanú kontaktovala telefonicky aj písomne - žiadosťou
zo dňa 23.6.2014, pretože Okresným stavebným bytovým družstvom bol termín na zaplatenie určený

do 30.6.2014. Žalovaná nijak na výzvy žalobkyne nereagovala. Podľa nájomnej zmluvy čl. III. ods.
4 je žalovaná povinná nedoplatok uhradiť. Už pri ukončovaní nájomného vzťahu mala žalobkyňa so
žalovanou problémy pre jej svojské chápanie nájomnej zmluvy. Podľa nájomnej zmluvy mala žalovaná
žalobkyni za 4.mesiac zaplatiť 1/2 mesačného nájomného vo výške 145 Eur, keďže nájomný vzťah bol
tento mesiac v 15.deň ukončený. Toto však žalovaná odmietla, s odôvodnením, že žalobkyni zaplatila
kauciu vo výške jedného nájomného 290 Eur. Nájomníčka si pojem „kaucia" nesprávne vysvetlila
ako „vopred zaplatené nájomné". Podľa nájomnej zmluvy táto kaucia je rozdelená do dvoch čiastok.

Jedna čiastka vo výške 145 Eur slúži ako zálohová čiastka na úhradu nedoplatkov, ktoré budú zistené
pri vyúčtovaní a druhá čiastka taktiež vo výške 145 Eur slúži na úhradu za upratanie bytu pri jeho
odovzdávaní. Aj keď žalobkyňa žalovanú na to upozornila, odmietla nájomné zaplatiť. Preto žalobkyňa
žalovanej pri preberaní bytu nevrátila časť kaucie vo výške 145 Eur za odovzdanie uprataného bytu.
V podstate mala žalovaná žalobkyni zaplatiť 145 Eur a žalobkyňa mala žalovanej sumu 145 Eur vrátiť
pri odovzdaní bytu. Nájomníčka to však nechcela pochopiť. Žalobkyňa má stále časť kaucie v sume
145 Eur, ktorá má slúžiť práve na vyrovnanie nedoplatkov po ukončení nájmu. Keďže do spísania

žaloby žalobkyňa neobdržala vyúčtovanie za rok 2014, ani vyúčtovanie za energie (plyn, elektrika) a
žalovaná sa správa nelojálne a nerešpektuje zmluvu, túto časť kaucie si žalobkyňa chce ponechať pre
ďalšie prípadne nedoplatky. Po obdržaní všetkých vyúčtovaní, je žalobkyňa ochotná s nájomníčkou
komunikovať a vyriešiť finančné záležitosti. Nedoplatok v sume 406,43 Eur z ročného vyúčtovaniazálohových úhrad nákladov za užívanie bytu za kalendárny rok 2013 je nájomníčka povinná uhradiť v
plnej výške, kdeže v byte celý rok 2013 bývala.

2. Žalovaná v písomnom podaní zo dňa 19.2.2015 potvrdila, že so žalobkyňou dňa 3.10.2012 uzatvorila
nájomnú zmluvu k bytu na adrese U. I č. domu XX vchod XXX byt číslo XX na 2. poschodí. Uviedla,
že žalobkyňa ako prenajímateľka pri podpisovaní zmluvy o prenájme uvedeného bytu žalovanej tvrdila ,
že mesačné zálohové platby platené Okresnému stavebnému bytovému družstvu Považská Bystrica sú
nastavené na trojčlennú rodinu a to vo výške približne 100 Eur mesačne a sú zahrnuté v mesačnom

nájme 290 Eur, ktorý platila žalovaná za uvedený byt. Z ročného vyúčtovania nákladov za uvedený byt
vyplýva , že za uvedený byt prenajímateľka platila mesačné platby nie 100 Eur ako tvrdila pri podpise
zmluvy, ale od 1/2013 do 8/2013 len 61,17 Eur a od 9/2013 do 12/2013 len 63,01 Eur, čo sú neprimerane
nízke zálohové platby. Pri podpise zmluvy bol aj priateľ žalovanej K. H. , ktorý môže jej tvrdenie potvrdiť.
Keby prenajímateľka platila zálohové platby cca. 100 eur mesačne ako tvrdila pri podpise zmluvy, tak
by mesačne odvádzala zálohy Okresnému stavebnému bytovému družstvu Považská Bystrica o 37 Eur

viac, čo by bolo za 12 mesiacov o 444,00 Eur viac ako odviedla a na uvedenom byte by vznikol nie
nedoplatok, ale preplatok 37,35 Eur. Tým, že mesačne zálohové platby neodviedla vo výške ako tvrdila
jej ostalo za rok 2013 o 444,00 Eur viac pre vlastnú potrebu. Preto žalovaná nesúhlasí s tým , aby
nedoplatok na ročnom vyúčtovaní mala zaplatiť ona, ale nedoplatok na ročnom vyúčtovaní vo výške
406,43 Eur by mala zaplatiť prenajímateľka, ktorá neuhrádzala zálohy v plnej výške ako sa zmluvné

strany dohodli pri podpise zmluvy o nájme. Výpoveď nájomnej zmluvy s mesačnou výpovednou lehotou
podľa nájomnej zmluvy doručila žalovaná žalobkyni dňa 14.3.2014 a 16.4.2014 bol nájomný vzťah
ukončený . Nájomnú zmluvu na uvedený byt žalovaná ukončila na základe toho, že ju telefonicky
informovala , že predmetný byt ide predať. Od 10.4 2014 bol uvedený byt voľný a uprataný. Kontaktovala
prenajímateľku , že jej môže byt odovzdať, čo ona odmietla s tým, že jej žalovaná má najskôr zaplatiť

na účet 145 Eur ako nájom od 1-15.4.2015. Podľa nájomnej zmluvy žalovaná zaplatila za prenajatý byt
kauciu vo výške 290 Eur, z ktorej jej malo byť po odovzdaní bytu bez poškodení a závad vrátené 145
Eur. Keďže byt bol 10.4.2014 nachystaný na odovzdanie bez poškodení, závad a riadne vyupratovaný,
navrhla žalovaná prenajímateľke , že jej nemusí vrátiť zálohu vo výške 145 Eur, ale že ju má použiť ako
úhradu za nájom za 1/2 mesiaca apríl 2014. Toto žalobkyňa neustále odmietala a žiadala o úhradu 145

Eur na účet, že ona žalovanej vráti 145 eur pri prevzatí bytu s čím žalovaná nesúhlasila, nakoľko mala
podozrenie, že jej žalobkyňa uvedených 145 Eur nevráti. Prenajímateľka prevzala byt až na žiadosť
priateľa žalovanej a to až 16.4 2014. Z uvedených dôvodov žiadala žalovaná, aby súd žalobu zamietol.

3. Písomným podaním zo dňa 28.10.2015 žalobkyňa zmenila žalobu tak, že žiadala, aby súd žalovanú

zaviazal zaplatiť žalobkyni sumu 281,87 Eur s úrokom z omeškania vo výške 0,05% denne z tejto sumy
od 1.7.2014 do zaplatenia. Uviedla, že pôvodne sa domáhala zaplatenia nedoplatku na službách za
bývanie podľa výkazu nedoplatkov za rok 2013, pričom v roku 2015 jej bol jej bol doručený ďalší výkaz
nedoplatkov v sume 20,44 Eur za obdobie od 1.1.2014 do 15.4.2014, kedy byt tiež užívala žalovaná.
Keďže má žalobkyňa v dispozícii sumu 145 Eur ako kauciu za nájom zloženú pri podpise nájomnej

zmluvy, výsledný dlh žalovanej činí 281,87 Eur. Na pojednávaní právna zástupkyňa žalobkyne dodala,
že na dlh žalovanej započítala kauciu vo výške 145 eur, ktorú mala k dispozícii od žalovanej a pripočítala
k nemu nedoplatok z vyúčtovania zálohových úhrad nákladov za byt za rok 2014 vo výške 20,44 Eur.
Súd na pojednávaní dňa 28.10.2015 uznesením pripustil navrhovanú zmenu žaloby.

4. Súd vykonal dokazovanie výsluchom žalobkyne, žalovanej, svedka K. H., oboznámením nájomnej
zmluvy zo dňa 3.10.2012, odpisu stavu energií, dodatku č. 1 k nájomnej zmluve zo dňa 3.4.2013,
výpovede nájomnej zmluvy zo dňa 14.3.2014, žiadosti žalobkyne o vyrovnanie nedoplatku zo dňa
23.6.2014, vyúčtovania zálohových úhrad nákladov za užívanie bytu za rok 2013, prílohy č. 1 tohto
vyúčtovania, podacieho lístku, písomného vyjadrenia žalovanej zo dňa 19.2.2015 a jeho príloh ,

protokolu o prevzatí a odovzdaní bytu, zmeny žaloby zo dňa 28.10.2015, vyúčtovanie zálohových úhrad
nákladov za užívanie bytu za rok 2014 s prílohami, dokladov o hotovostných vkladoch, faktúry SSE
za elektrinu za obdobie od 4.11.2012 do 30.11.2013, dokladu o úhrade nedoplatku za elektrinu zo dňa
19.12.2013, výpisov z internetbankingu ohľadom účtu žalobkyne týkajúcich sa úhrad nájomného zo
strany žalovanej, podania žalobkyne zo dňa 15.1.2016, výňatku komunikácie strán na sociálnej sieti,

stanoviska spoločnosti DCA REAL, s.r.o. zo dňa 11.12.2015, internetových inzercií ponúk na prenájom
bytov, podania žalovanej zo dňa 6.2.2016, 8.7.2016, podania žalobkyne zo dňa 5.5.2016, 12.12.2016,
prehľadovú tabuľku, vyúčtovaní zálohových úhrad nákladov za užívanie bytu za roky 2009 až 2014,
príloh týchto vyúčtovaní.5. Žalobkyňa ako prenajímateľka uzavrela so žalovanou ako nájomníčkou dňa 3.10.2012 nájomnú
zmluvu podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka, na základe ktorej prenajala žalobkyňa žalovanej

do užívania na účely bývania byt č. XX na adrese U. I č. domu XX vchod XXX , na 2. poschodí. Nájomný
vzťahboldojednanýod3.10.2012do3.4.2013.VčlánkuIII.nájomnejzmluvysanachádzajúustanovenia
o nájomnom. V článku III bod 1. nájomnej zmluvy je stanovené, že výška nájomného za zariadený byt
je stanovená na čiastku 290 EUR za mesiac a nájomca ho bude uhrádzať do 15. dňa v mesiaci na
označený účet prenajímateľky. Podľa čl. III bod 2 nájomnej zmluvy Ak bude nájomca v omeškaní s

platením nájomného, prenajímateľka má právo na vyplatenie úroku z omeškania v sume 0,05% z dlžnej
čiastky za každý deň omeškania. V zmysle článku III. bod 3 nájomnej zmluvy v nájomnom sú zahrnuté
všetky poplatky súvisiace sprevádzkovaním vyššie uvedeného bytu - poplatky za elektrickú energiu,
plyn, odpad a služby spojené s užívaním bytu (t.j. dodávka tepla, dodávka studenej vody vodné, stočné,
koncesionárske poplatky, deratizácia, dažďová voda a iné). Podľa čl. III bod 4 nájomnej zmluvy nájomník
sa zaväzuje vyrovnať prípadné nedoplatky vyplývajúce z ročného vyúčtovania zálohovaných platieb za

užívanie predmetného bytu. Prenajímateľka sa týmto zaväzuje vyrovnať prípadné preplatky vyplývajúce
z ročného vyúčtovania zálohových platieb za užívanie predmetného bytu. Prípadné nedoplatky za
spotrebu elektrickej energie a plynu hradí nájomca v plnej výške. Podľa čl. III bod 5 nájomnej zmluvy
Nájomník zaplatí pri prvom nájomnom kauciu vo výške jedného celého nájmu. Táto suma slúži na
vyrovnanie škôd pri ukončení nájmu, ako zálohová čiastka na úhradu nedoplatkov, ktoré budú zistené pri

vyúčtovaní a na úhradu za upratanie bytu vo výške 145 euro pri jeho odovzdávaní majiteľke. Jedná sa
o umytie okna. vyčistenie nábytku, vyčistenie a umytie kuchynskej linky, chladničky, podlahy, koberca,
vyčistenie kúpeľne a toalety, umytie chodby, dverí a odpratanie smetí. V prípade, že byt bude odovzdaný
uprataný, bez nedoplatkov po ročnom vyúčtovaní a škôd, kaucia sa vráti nájomcovi. Dodatkom č. 1 zo
dňa 3.4.2013 k tejto nájomnej zmluve zmluvné strany zmenili dobu nájmu na dobu neurčitú.

6. V písomnom podaní zo dňa 12.12.2016 žalobkyňa poukázala na zmluvnú voľnosť v občiansko-
právnych vzťahoch, kedy v prípade, ak sa podľa súdu nejedná o nájomnú zmluvu, je potrebné tento
zmluvný vzťah posúdiť ako nepomenovanú - inominátnu zmluvu v zmysle § 51 Občianskeho zákonníka.
Z obsahu zmluvy jednoznačne vyplýva, že žalovaná sa zaviazala za byt uhrádzať paušálne 290 EUR

mesačne s tým, že pokiaľ vznikne pri vyúčtovaní za plnenia spojené s užívaním bytu preplatok, o túto
sumu sa jej poníži celková suma za užívanie bytu a naopak, že pokiaľ vznikne nedoplatok tento sa
zaväzuje v zmysle Čl. III. bod 4 predmetnej zmluvy žalovaná uhradiť žalobkyni. Zmluvné strany si úhradu
za užívanie bytu dohodli na základe zmluvnej voľnosti s tým, že počas doby užívania bytu žalovanou
nebola táto zmluva žiadnym spôsobom spochybňovaná. V zmysle zmluvy sa uskutočňovali jednotlivé

mesačné platby. Spôsob úhrady za užívanie bytu, tak ako si ho dojednali účastníci konania neodporuje
zákonu ani zákon neobchádza.

7. Žalobkyňa na pojednávaní uviedla, že pri podpise zmluvy žalovanej jasne povedala, že celkové
náklady za užívanie bytu predstavujú čiastku 100 Eur. Žalobkyňa tým mala na mysli nie len náklady na

OSBD, ale aj náklady na elektrinu, plyn a ostatné náklady na byt, odvody do fondu prevádzky, údržby a
opráv bytového domu. O tom, v akej výške je predpísaná zálohová platba pre OSBD za užívanie bytu sa
strany pri podpise zmluvy nerozprávali. Pri podpise nájomnej zmluvy dňa 3.10.2012 v predmetnom byte
v O. nad I. boli prítomné len sporové strany, nebol prítomný K. H.. Menovaný žalobkyni odovzdával byt pri
ukončení nájomného vzťahu. Pred podpisom nájomnej zmluvy bola táto daná na prečítanie žalovanej,

ktorá k nej nemala žiadne výhrady. Žalobkyňa na odovzdávacom protokole potvrdila, že žalovaná jej
byt odovzdala uprataný a čistý. Žalobkyňa súhlasila s tým, že nájomný pomer medzi účastníkmi na
základe výpovede žalovanej skončí k 15.4.2014. Po ukončení nájomného pomeru so žalovanou v byte
nikto nebýval. Žalobkyňa zálohové platby za byt hradila do júna 2014. Následne byt predala a pri
predaji bytu uhradila žalobkyňa celkový nedoplatok, ktorý bol evidovaný na byte, inak by jej správca

bytového domu nevydal potvrdenie o tom, že na byte nie sú nedoplatky. Ďalej žalobkyňa uviedla, že
ak nesúhlasila žalovaná s nájomným, mohla nájomný pomer ukončiť. Vyjadrenie realitnej kancelárie a
inzeráty realitných kancelárií predložila žalobkyňa na preukázanie toho, že obdobné porovnateľné byty
sa v danom mieste ako bol predmetný byt prenajímajú za nájomné, ktoré je porovnateľné s nájomným,
aké bolo dohodnuté medzi stranami v nájomnej zmluve. Išlo teda o dojednanie primeranej ceny za

prenájom bytu. Z výňatku komunikácie strán na sociálnej sieti jednoznačne vyplýva, že žalovaná vedela
o tom, v akej výške hradí žalobkyňa mesačné zálohové platby za byt. Z predložených vyúčtovaných
zálohovýchúhradnabytodroku2009doroku2014jednoznačnevyplýva,žedoroku2012bolaspotreba
vody v byte asi 20 m3 a v roku 2013, keď byt užívala žalovaná stúpla spotreba vody na 40 m3. Predpiszálohových platieb na byt neurčuje prenajímateľ, ale bytové družstvo a to v závislosti od spotreby energií
v byte. Podľa žalobkyne je spravodlivé, aby nedoplatok na nákladoch za byt uhradila žalovaná, ktorá
byt užívala. Náklady na byt hradila žalobkyňa zo svojho účtu, a to v roku 2013 poplatky pre OSBD

Považská Bystrica predstavovali sumu 61,17 Eur mesačne, zvýšili sa od septembra 2013 na 63,01 Eur
mesačne. Ďalej žalobkyňa platila do fondu prevádzky, údržby a opráv sumu 10,50 Eur mesačne a to
po celý rok 2013. Hradila aj elektrickú energiu do bytu a to v roku 2013 v sume 19,92 Eur mesačne, v
decembri 2013 sa elektrina nehradila. Keďže vznikol nedoplatok na elektrine, od januára 2014 žalobkyňa
hradila elektrinu v sume 25 Eur mesačne a to 4 mesiace, do apríla 2014. Plyn žalobkyňa hradila v

sume 7 Eur mesačne za celý rok 2013, a takisto v roku 2014 štyri mesiace po 7 Eur mesačne. Hradila
aj poistenie bytu vo výške 3 Eur mesačne za celý rok 2013 a aj prvé 4 mesiace roku 2014. Tieto
náklady, keď sa spolu spočítajú predstavujú sumu približne 100 Eur mesačne. V roku 2012 od októbra
do decembra za byt mesačne uhradila žalobkyňa poplatky bytovému družstvu po 61,57 Eur, odvod do
fondu prevádzky, údržby a opráv vo výške 10,50 Eur, elektrinu 19,92 Eur, plyn 7 Eur a poistenie bytu 3
Eur. Žalovaná zaplatila žalobkyni riadne dohodnuté nájomné 290 Eur aj za október 2012 a toto nájomné

platila pravidelne po celú dobu trvania nájomného vzťahu a okrem toho v októbri 2012 uhradila žalovaná
kauciu 290 Eur, ktorú žalobkyňa použila na úhradu nájomného za časť mesiaca apríl 2014 a polovička
v sume 145 Eur bola započítaná na odpočítanie časti nedoplatku na úhradách za rok 2013.

8. Žalovaná na pojednávaní uviedla, že žalobkyňa od počiatku vedela, že v byte budú bývať traja, teda

žalovaná, jej priateľ a ich syn. Žalovaná súhlasila s nájomným vo výške 290 eur. Ústne sa so žalobkyňou
dohodli, že bude platiť 100 eur poplatky bytovému družstvu, teda v tejto sume neboli zahrnuté poplatky
za elektrinu a plyn. Pretože sa strany poznali zo sídliska žalovaná verila žalobkyni, že skutočne bude
odvádzať sumu 100 Eur mesačne bytovému družstvu. Pred podpisom nájomnej zmluvy si žalovaná celú
zmluvu prečítala, avšak dovtedy nemala skúsenosti s uzatváraním nájomných zmlúv. K zmluve nemala

výhrady. Zmluvu podpísala aj preto, lebo potrebovala mať vyriešenú bytovú otázku. Žalovaná vie o tom,
že predtým v byte bývala žalobkyňa s manželom a dcérou. Nájomné žalovaná platila pravidelne, načas.
Ďalej uviedla, že nájomnú zmluvu pripravila žalobkyňa a poplatok pre bytové družstvo do nájomnej
zmluvy neuviedla. Byty ohľadom ktorých predložila žalobkyňa vyjadrenie a inzeráty realitných kancelárií
sú iné než predmetný byt, nie sú s ním porovnateľné, predmetný byt sa nachádza v 40 ročnom paneláku,

má menšiu výmeru. Káblovú televíziu si musela do bytu zriadiť sama žalovaná a platila ju mesačne
a hradila aj poplatok za komunálny odpad. Nájomné vo výške 295 Eur po prvýkrát na požiadanie
žalobkyne uhradila žalovaná žalobkyni už v decembri 2013, avšak neuzavreli v tomto smere dodatok k
nájomnej zmluve. Žalovaná má vedomosť o tom, že sám prenajímateľ si môže určiť výšku mesačných
zálohových úhrad na byt. Sama žalobkyňa si zálohové platby dala znížiť zo sumy 66,- Eur na 61,- Eur

v roku 2012. Na záver žalovaná uviedla, že podľa jej názoru je nájomná zmluva neplatná, a žiadala
žalobu zamietnuť. Žiadala, aby žalobkyňa bola zaviazaná zaplatiť žalovanej sumu 145 Eur v lehote
15 od právoplatnosti rozhodnutia, ktorú sumu neoprávnene žalobkyňa žalovanej zadržiava, nevrátila jej
ju z kaucie, ktorú žalovaná žalobkyni vyplatila na začiatku nájomného vzťahu. Súd vzájomnú žalobu
žalovanej na pojednávaní dňa 14.12.2016 uznesením vylúčil na samostatné konanie.

9. Svedok K. H., priateľ žalovanej, uviedol, že so žalovanou má syna. Spolu so žalovanou v roku
2012 zháňali byt na prenájom. Boli obhliadnuť aj predmetný byt, o ktorom im žalobkyňa povedala,
koľko sa mesačne platí a na ich otázku, že aké platby sa odvádzajú OSBD im žalobkyňa uviedla, že
celkové náklady pre bytové družstvo predstavujú 100 Eur mesačne. Náklady pre OSBD žalovanú a

svedka zaujímali preto, lebo ide o najvyššie položky na byt zahŕňajúce náklady na kúrenie, teplú vodu.
Nepamätal si, či sa pýtali žalobkyne na poplatok za plyn a elektrinu. S výškou nájomného žalovaná
a svedok súhlasili. Svedok so žalovanou to pochopili tak, že suma 290 Eur je celková výška nájmu,
z toho 100 Eur sa platí bytovému družstvu a zvyšná časť nákladov za plyn a elektrinu je zahrnutá v
sume 290 Eur. Žalobkyňa im okrem iného povedala, že byt je nastavený na 3 člennú rodinu, keďže v

ňom predtým bývala s manželom a dieťaťom. Nájomná zmluva nebola podpisovaná pri ohliadke, bola
podpísaná neskôr, a svedok bol prítomný pri podpise zmluvy, ktorá bola podpísaná v predmetnom byte.
Asi po troch či štyroch mesiacoch žalovanú telefonicky žalobkyňa vyzvala, aby žalovaná platila o 5 eur
vyššie nájomné kvôli elektrine. Žalovaná na základe toho platila vyššie nájomné žalobkyni. Nájomné
bolo platené tak, že žalovaná so svedkom hotovosť vkladali na účet žalobkyne v banke.

10. Podľa § 663 Občianskeho zákonníka Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu
nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.Podľa § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ
prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby
užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je

chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.

Podľa § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a
rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob
ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva

neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica.

Podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka Právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a
zrozumiteľne; inak je neplatný.

11. Žalobkyňa sa domáhala proti žalovanej zaplatenia peňažného plnenia - nedoplatku v sume 406,43

Eur na úhradách nákladov na byt za rok 2013 na základe zmluvy o nájme bytu, ktorú podpísali žalobkyňa
v pozícii prenajímateľa a žalovaná v postavení nájomcu dňa 3.10.2012. Po pripustenej zmene žaloby
sa žalobkyňa proti žalovanej domáhala zaplatenia sumy 281,87 Eur spolu s úrokom z omeškania vo
výške podľa nájomnej zmluvy a to titulom nedoplatku na úhradách spojených s užívaním bytu za roky
2013 a 2014.

12. Všeobecná úprava zmluvného typu nájomnej zmluvy je obsiahnutá v ustanoveniach § 663 až §
684 Občianskeho zákonníka. Tieto ustanovenia možno aplikovať aj na osobitné druhy nájmov, ktoré sú
upravené v Občianskom zákonníku, t.j. aj na nájom bytu (§ 685 a nasl.), pokiaľ tieto jednotlivé druhy
nájmov neupravujú osobitné ustanovenia, ktoré použitie všeobecných predpisov o nájme vylučujú. V

ustanovení § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka sa uvádzajú podstatné náležitosti zmluvy o nájme
bytu, bez ktorých nájomná zmluva nie je platná, čo vyplýva z formulácie daného ustanovenia „Nájomná
zmluva musí obsahovať...“. Nejde teda o dispozitívne ale o kogentné ustanovenie zákona, od ktorého
sa zmluvné strany nemôžu odchýliť. Medzi tieto obligatórne podstatné náležitosti nájomnej zmluvy
patrí označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s

užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Pokiaľ ide o formu tohto právneho úkonu, zákon umožňuje
uzavrieť nájomnú zmluvu jednak v písomnej forme, ale aj v ústnej forme, pri ktorej sa v zmysle zákona
spisuje o obsahu nájomnej zmluvy zápisnica. V danom prípade bola nájomná zmluva uzavretá v
písomnej forme. Súd po vykonanom dokazovaní uzavrel, že v nájomnej zmluve nie sú vyjadrené určito
podstatné náležitosti v zmysle § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka, a to výška nájomného a výška

úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu, alebo spôsob ich výpočtu. V
nájomnej zmluve je v čl. III bod 1 uvedená suma 290 eur, ktorú mala platiť žalovaná vždy do 15. dňa
v mesiaci žalobkyni a ktorá sa podľa čl. III bod 3 nájomnej zmluvy skladala tak z odplaty za užívanie
bytu (nájomného) ako aj z úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu, teda všetky poplatky súvisiace
sprevádzkovaním predmetného bytu - poplatky za elektrickú energiu, plyn, odpad a za dodávku tepla,

studenej vody vodné, stočné, koncesionárske poplatky, deratizácia, dažďová voda a iné. No v tomto
zmluvnom ustanovení ako ani v žiadnom inom ustanovení nájomnej zmluvy nebolo výslovne uvedené
dojednaniezmluvnýchstránotom,koľkoztejtomesačnejplatby290Eurpredstavujeodplatazaužívanie
bytu (nájomné) a koľko predstavujú úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, prípadne spôsob ich
výpočtu. Zákon výslovne počíta so samostatným dojednaním jednak o výške nájomného a jednak o

výške úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu. Preto výška nájomného (resp. spôsob jeho výpočtu)
a výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu (resp. spôsob jej výpočtu) predstavujú samostatné
podstatné obsahové náležitosti zmluvy o nájme bytu. Uvedenému musí zodpovedať aj vyjadrenie týchto
náležitostí v zmluve, pretože každá z nich má sama o sebe význam pre určenie vzájomných práv a
povinností prenajímateľa a nájomcu. Predmetný byt bol v rozhodnom čase vo výlučnom vlastníctve

žalobkyne a preto na nájomnú zmluvu nedopadá regulácia nájomného v zmysle ust. § 696 ods. 1
Občianskeho zákonníka. Preto absencia týchto podstatných obsahových náležitostí nájomnej zmluvy
spôsobuje jej absolútnu neplatnosť pre rozpor s ust. § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka. K rovnakému
záveru dospel Najvyšší súd ČR v rozhodnutiach sp. zn. 26Cdo/1173/2009 zo dňa 10.08.2011,sp.
zn. 26Cdo/4836/2007 zo dňa 20.01.2009, sp. zn. 26Cdo/2240/2007 zo dňa 24.06.2009 alebo sp.

zn. 26Cdo/247/2011 zo dňa 28.06.2011. Ak zmluvné strany v predmetnej zmluve zakotvili povinnosť
žalovanej platiť žalobkyni každý mesiac 290 Eur, právny úkon nie je dostatočne určitý, pretože z neho
nie je zrejmé, aká časť tejto sumy predstavuje nájomné a aká časť úhradu zaplnenia poskytované s
užívaním bytu. Povinnou náležitosťou právneho úkonu je v zmysle § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníkajeho určitosť, ktorá sa týka nielen určenia účastníkov ale aj podstatných náležitostí právneho úkonu.
Neurčitosť predmetnej nájomnej zmluvy nebolo možné odstrániť ani výkladom prejavu vôle zmluvných
strán.Predmetnánájomnázmluvabolauzavretápísomne,apretourčitosťprejavuvôlejedanáobsahom

listiny, na ktorej je prejav vôle zaznamenaný. Určitosť písomného prejavu vôle je objektívnou kategóriou
a takýto prejav vôle by nemal vzbudzovať dôvodné pochybnosti o jeho obsahu ani v prípade osôb, ktoré
nie sú účastníkmi daného zmluvného vzťahu. Výklad prejavu vôle môže smerovať len k objasneniu
obsahu, teda k zisteniu toho, čo bolo prejavené; pomocou výkladu prejavu vôle nemožno nahradzovať
alebo doplňovať vôľu, ktorú účastník právneho úkonu v rozhodnej dobe nemal alebo ktorú síce mal,

ale ktorú v právnom úkone neprejavil a s poukazom na ust. § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka
nemožno obsah zmluvného dojednania vyložiť v rozpore s jazykovým prejavom; výkladom nemožno už
urobený prejav vôle dopĺňať, meniť, či dokonca nahrádzať. Z výsluchu strán napokon ani nevyplynulo,
žeby mali zhodný názor na to aká časť z mesačnej platby 290 Eur uvedenej v zmluve predstavuje
nájomné a aká časť úhrady za služby spojené s užívaním bytu. Kým žalobkyňa tvrdila, že z uvedenej
sumy čiastka 100 Eur mala pokrývať celkové mesačné náklady na byt, žalovaná zhodne s tvrdením

svedka K. tvrdili, že zmluvu pochopili tak, že zo sumy 290 Eur čiastka 100 Eur mala pokrývať mesačné
zálohové platby pre okresné stavebné bytové družstvo, a zo zvyšku 190 Eur mali byť hradené elektrická
energia, plyn a iné platby za byt a nájomné pre žalobkyňu. Neurčitosť tohto zmluvného ustanovenia
napokon viedlo k tomuto súdnemu sporu. Po tom, ako súd vo veci dal predbežné právne posúdenie, na
základe ktorého je zmluva o nájme bytu absolútne neplatná , žalobkyňa začala argumentovať tým, že v

prípade predmetnej zmluvy ide o nepomenovanú zmluvu podľa § 51 Občianskeho zákonníka. Uvedená
argumentácia žalobkyne neobstojí, pretože z predloženej písomnej nájomnej zmluvy, z výsluchu strán
akoajsvedkaK.bolonespornepreukázané,ževôľazmluvnýchstránnepochybnesmerovalakuzavretiu
zmluvy o nájme bytu, na základe ktorej sa žalobkyňa ako prenajímateľ zaviazala prenechať byt do
užívania žalovanej ako nájomcovi, ktorá sa zaviazala žalobkyni platiť nájomné a úhrady spojené s

užívaním bytu s tým, že zmluva o nájme bytu je osobitne upravená v ust. § 685 a nasl. Občianskeho
zákonníka. Zachovávaním platnosti pomenovaných zmlúv, ktoré neobsahujú podstatné náležitosti s
odvolávaním sa na to, že ide o zmluvu nepomenovanú uzavretú v zmysle § 51 Občianskeho zákonníka
poukazujúc na princíp zmluvnej voľnosti v občianskoprávnych vzťahoch by boli obchádzané kogentné
ustanovenia Občianskeho zákonníka upravujúce podstatné náležitosti jednotlivých zmlúv, od ktorých

ustanovení sa nie je možné odchýliť v zmysle § 2 ods. 3 Občianskeho zákonníka. S poukazom na
všetky uvedené skutočnosti mal súd za to, že predmetná nájomná zmluva je v celom rozsahu absolútne
neplatná podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka z dôvodu neurčitosti jej podstatných náležitostí.

13. Z tvrdení sporových strán ako aj z dokladov o hotovostných vkladoch, faktúry SSE za elektrinu

za obdobie od 4.11.2012 do 30.11.2013, dokladu o úhrade nedoplatku za elektrinu zo dňa 19.12.2013,
výpisov z internetbankingu ohľadom účtu žalobkyne týkajúcich sa úhrad nájomného, vyúčtovaní
zálohových úhrad nákladov za užívanie bytu za roky 2012 až 2014 mal súd za preukázané, že žalovaná,
ktorá byt žalobkyne užívala od 3.10.2012 do 15.4.2014 uhradila žalobkyni pri podpise nájomnej zmluvy
kauciu 290 Eur, v mesiacoch október 2012 až jún 2013 sumu 290 Eur x 9, v júli 2013 sumu 313 Eur,

v mesiacoch august 2013 až november 2013 sumu 290 Eur x 4, v decembri 2013 sumu 358 Eur, a
v mesiacoch január 2013 až marec 2013 sumu 295 Eur x 3, teda spolu žalovaná uhradila žalobkyni
sumu 5.616 Eur. Žalobkyňa za obdobie od 3.10.2012 do 15.4.2014 ohľadom nákladov vniknutých za
predmetný byt uhradila Okresnému stavebnému bytovému družstvu preddavky na úhradu za služby
spojené s užívaním bytu v sume 61,57 Eur za október 2012 až september 2013 (61,57 eur x 12

mesiacov), v sume 63,01 Eur od októbra 2013 do apríla 2014 (63,01 Eur x 7 mesiacov), odvod do fondu
prevádzky, údržby a opráv v sume 10,50 Eur od októbra 2012 do apríla 2014 (10,50 Eur x 19 mesiacov),
elektrickú energiu v sume 19,92 Eur od októbra 2012 do novembra 2013, a v januári 2014 (19,92 eur x 15
mesiacov),vsume25Eurodfebruára2014doapríla2014(25eurx3mesiace) anedoplatokzaelektrinu
v sume 62,12 Eur uhradený dňa 19.12.2013, žalobkyňa hradila plyn 7 Eur mesačne x 19 mesiacov od

októbra 2012 do apríla 2014, poistenie bytu 3 Eur x 19 mesiacov od októbra 2012 do apríla 2014 a
žalobkyňa uhradila podľa ročných vyúčtovaní zálohových platieb aj nedoplatok na byte za rok 2013 v
sume 406,43 Eur, a nedoplatok na byte za rok 2014 v sume 20,44 Eur, a teda spolu zaplatila žalobkyňa
bytovému družstvu a dodávateľom energií a služieb do bytu sumu 2.432,20 Eur. Náklady na služby
spojené s užívaním bytu spotrebované žalovanou za sporné obdobie predstavovali spolu sumu 2.432,20

Eur.Žalovanázaplatilažalobkynizabytvyššiusumu5.616,- Eurajejúhradaprevyšujeuvedenénáklady
o 3.183,80 Eur. Žalobkyňa v konaní uplatnila výlučne nárok na zaplatenie nedoplatku na úhradách za
službyspojenésužívanímbytu,ktorýnárokoprelaopredmetnúnájomnúzmluvu.Súdbolvzmysle§216
ods. 1 CSP viazaný žalobným návrhom ako aj dôvodmi žaloby. Pri viazanosti súdu žalobou a jej dôvodmiv občianskom sporovom konaní nemal súd v prejednávanej veci povinnosť skúmať prípadnú existenciu
iných nárokov žalobkyne z iného právneho vzťahu proti žalovanej z titulu užívania bytu žalobkyne
žalovanou v relevantnom období. V prípade, že je zmluva neplatná, podľa § 457, § 489 Občianskeho

zákonníka vzniká medzi zmluvnými stranami osobitný záväzkovo-právny vzťah, v zmysle ktorého je
každý z účastníkov zmluvy povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal. Pokiaľ by aj žalobkyňa
požadovala od žalovanej plnenie z bezdôvodného obohatenia predstavujúceho majetkový prospech
žalovanejzískanýnaúkoržalobkynezaužívaniebytu(žalobuvšakžalobkyňavtomtosmerenezmenila),
súd poukazuje na to, že žalobkyňou predložené stanovisko DCA REAL, s.r.o. zo dňa 11.12.2015, podľa

ktoréhopredmetnýbytjemožnéprenajímaťza290Euraž320EurainzerátyrealitnejagentúryHome4U,
s.r.o. s ponukou prenájmu bytu v O. I. za nájomné 330 Eur mesačne a realitnej kancelárie TUreality,
s.r.o. s ponukou prenájmu bytu v J. O. za nájomné 290 Eur mesačne nie sú relevantnými dôkazmi, ktoré
by bez pochýb preukazovali výšku obvyklého nájomného ako bezdôvodného obohatenia za užívanie
bytu žalovanou bez právneho dôvodu, teda bez platnej zmluvy o nájme bytu za rozhodné obdobie,
kedy byt užívala žalovaná. Je v nich uvádzaná výška nájomného vrátane energií, teda nie je v nich

rozčlenená zvlášť výška nájomného (odplaty za užívanie) a zvlášť výška úhrad za plnenia poskytované
s užívaním bytu, a nijako z nich nevyplýva, žeby sa týkali posudzovaného obdobia od októbra 2012
do apríla 2014, s tým, že inzeráty na prenájom sa vzťahujú na byty s väčšou úžitkovou plochou (55
m2 a 40 m2) ako mal predmetný žalovanou užívaný byt, ktorého výmera v zmysle ročných vyúčtovaní
činí 33,24 m2. Z týchto dôvodov spochybňovala predložené stanovisko a inzeráty na prenájom bytu od

realitných agentúr aj žalovaná. V civilnom sporovom konaní platí prejednacia zásada, z ktorej vyplýva
dôkazná povinnosť žalobcu preukázať oprávnenosť uplatneného nároku, pričom z týchto listinných
dôkazov nebola preukázaná výška obvyklého nájomného, za ktorú by bolo možné porovnateľný byt
prenajať v danom mieste a v danom čase a ktorá by predstavovala bezdôvodné obohatenie.

14. Z uvedených dôvodov súd žalobu v celom rozsahu ako nedôvodnú zamietol.

15. Podľa § 255 ods. 1 CSP Súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

16. Súd vzhľadom na zásadu úspechu podľa § 255 ods. 1 CSP výrokom II. priznal žalovanej proti

žalobkyni právo na náhradu trov konania v plnom rozsahu. O výške náhrady trov konania súd rozhodne
samostatným uznesením po právoplatnosti rozsudku.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa doručenia prostredníctvom
Okresného súdu Trenčín na Krajský súd v Trenčíne v 2 vyhotoveniach.

Podľa § 127 ods. 1 CSP v odvolaní treba uviesť tieto všeobecné náležitosti: ktorému súdu je určené, kto
ho robí, ktorej veci sa týka a čo sleduje, a musí byť podpísané a datované. Odvolanie treba predložiť s
potrebným počtom rovnopisov a príloh tak, aby jeden rovnopis zostal na súde a aby každý ďalší subjekt
dostal jeden rovnopis s prílohami. Ak sa nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví

kópie podania na trovy toho, kto podanie urobil.

Podľa § 363 CSP v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Podľa § 365 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, aleboh) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie exekúcie.