Rozsudok Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 2. január 2018

Súd: Okresný súd Liptovský Mikuláš
Spisová značka: 9Cb/7/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5617200142
Dátum vydania rozhodnutia: 02. 01. 2018

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Slavomíra Mlynarčíková
ECLI: ECLI:SK:OSLM:2018:5617200142.7

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Liptovský Mikuláš sudkyňou Mgr. Slavomírou Mlynarčíkovou v právnej veci žalobcu: TP
real estate, s.r.o., so sídlom Ulica 1. mája 98/13, 031 01 Liptovský Mikuláš, IČO: 50 184 482, zastúpený
advokátom Mgr. Samuelom Dorociakom, so sídlom Belopotockého 720/2, 031 01 Liptovský Mikuláš,
proti žalovanému: Sanmari s.r.o., so sídlom Belopotockého 3301/13, 031 01 Liptovský Mikuláš, IČO: 36
744 841, zastúpený advokátkou Mgr. Monikou Dubskou, so sídlom Šoltésovej 13, 034 01 Ružomberok,

v spore o zaplatenie 4.680,00 eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný j e povinný z a p l a t i ť žalobcovi 4.680,00 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 9 %
ročne od 28. 9. 2016 až do zaplatenia a paušálnu náhradu nákladov spojených s uplatnením pohľadávky
vo výške 40,00 eur, do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

II. Žalobca m á n á r o k na náhradu trov konania 100 % od žalovaného, o výške trov náhrady
trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí

samostatným uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou podanou na Okresnom súde Liptovský Mikuláš 11. 1. 2017 žalobca žiadal, aby súd
uložil žalovanému zaplatiť žalobcovi sumu 4.680,00 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 9 %
ročne zo sumy 4.680,00 eur od 28.09.2016 do zaplatenia a paušálnu náhradu nákladov spojených s
uplatnením pohľadávky vo výške 40,00 eur. Žalobu odôvodnil tým, že žalobca v právnom postavení
sprostredkovateľa uzavrel so žalovaným v právnom postavení záujemcu zmluvu o sprostredkovaní v

ústnej forme, na základe ktorej sa žalobca zaviazal, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby
mal záujemca príležitosť uzavrieť nájomnú zmluvu s treťou osobou. Žalovaný je výlučným vlastníkom
nehnuteľnosti zapísanej na Okresnom úrade Liptovský Mikuláš, katastrálny odbor na liste vlastníctva
č. XXXX, okres Liptovský Mikuláš, obec Liptovský Mikuláš, katastrálne územie Q. K., polyfunkčného
objektuCentrum,súp.č.4456,postavenéhonapozemkuparcelyregistra„C“evidovanomnakatastrálnej
mape parcelné číslo KN 464/1, o výmere 452 m2, zastavané plochy a nádvoria. Predmetom zmluvy,
ktorej uzavretie mal žalobca sprostredkovať, bolo prenechanie predmetnej nehnuteľnosti do odplatného

užívania (nájmu) tretej osobe. Žalobca pre žalovaného obstaral záujemcu o nájom, spoločnosť DIANA
KVETY, s.r.o. Po rozsiahlej komunikácii medzi žalobcom a záujemcom o podmienkach nájmu nakoniec
žalovaný uzavrel so záujemcom nájomnú zmluvu. Nájomná zmluva bola uzavretá v dôsledku činnosti
žalobcu ako sprostredkovateľa. Z mailovej komunikácie medzi žalobcom a žalovaným vyplýva, že
zmluvné strany si pre prípad sprostredkovania uzavretia nájomnej zmluvy dojednali províziu vo výške
jedného mesačného nájmu. Výška nájmu bola dojednaná v sume 5 eur za m2 mesačne, rozloha

predmetu nájmu je 780 m2. Výška mesačného nájomného je 3.900 eur bez DPH, t. j. 4.680 eur s DPH.
Na základe uvedeného vystavil žalobca po uzavretí nájomnej zmluvy so záujemcom faktúru č. 20160037
zo dňa 20. 9. 2016, splatnú 27. 9. 2016, na sumu 4.680 eur, ktorú sumu žalovaný neuhradil. Žalobcasi uplatnil príslušenstvo pohľadávky: úroky z omeškania a paušálnu náhradu nákladov spojených s
uplatnením pohľadávky.

2. Proti platobnému rozkazu zo dňa 3. 2. 2017 sp. zn. 9Cb/7/2017 (číslo listu, ďalej iba čl. 16)
doručený žalovanému 14. 2. 2017 podal žalovaný včas odpor s vecným odôvodnením elektronicky
bez zaručeného elektronického podpisu 27. 2. 2017, písomne doplnený 3. 3. 2017 (čl. 20 - 30). Súd
uznesením zo dňa 10. 3. 2017 sp. zn. 9Cb/7/2017 (čl. 51) platobný rozkaz zrušil. V dôvodoch odporu
žalovaný uvádzal najmä, že 1./ z emailovej komunikácie vyplýva iba minimálna výška nájomného na

m2, (výmena zatemňujúcich sklenených plôch, dĺžka trvania nájmu 5 rokov a výpovedná lehota 3
mesiace, osvetlenie priestorov) a nie výška odplaty - provízie, subjekt, s ktorým mala byť zmluva
uzavretá, dĺžka trvania sprostredkovateľskej zmluvy, okolnosti ukončenia zmluvy; 2./ žalovaný nikdy
nebol priamo kontaktovaný priamo žalobcom vo veci spoločnosti DIANA KVETY, s.r.o., hoci sa nájomca
domáhal priameho kontaktu; 3./ nájomná zmluva bolo uzavretá 26. 7. 2016 po priamom oslovení
žalovaného spoločníčkou DIANA KVETY, s. r. o.; 4./ predmetom nájomnej zmluvy bolo len prízemie,

prvé nadzemné podlažie a garáže; 5./ žalobca ponúkal spoločnosti DIANA KVETY, s.r.o. celkom tri
priestory (žalovaného, v RGB centre Liptov a po bývalom Maxwelle); 6./ zmluva o sprostredkovaní
zanikla, lebo nájomná zmluva bola uzatvorená po mesiaci a žalovaný nemal vedomosť, že záujemcom o
nájom je spoločnosť DIANA KVETY, s.r.o.; 7./ kontakt na žalovaného poskytol nájomcovi zamestnanec
CAFE IN; 8./ zmluva o sprostredkovaní bola uzavretá ústne, ale nebola platná pre absenciu podstatných

náležitostí: výška odmeny a predmet nájmu; 9./ žalobca neinformoval žalovaného o osobe záujemcu
-3-

o nájom, ani o ďalších okolnostiach významných pre rozhodnutie žalobcu, či zmluvu uzavrie. Žalobca
sa podľa § 167 ods. 3 CSP vyjadril, že a/ žalobca bol riadne a včas informovaný o záujemcovi - budúcom

nájomcovi DIANA KVETY, s. r. o.; b/ nájomná zmluva bola uzavretá v dôsledku priameho rokovania
medzi žalovaným a spoločnosťou DIANA KVETY, s.r.o., ale po predchádzajúcej činnosti žalobcu, ktorý
záujemcu obstaral, inak by k uzavretiu nájomnej zmluvy nedošlo; c/ žalovaný poskytoval počas doby
trvania zmluvy žalobcovi súčinnosť a prebehla medzi nimi rozsiahla ústna a písomná komunikácia,
ktorá viedla k uzavretiu nájomnej zmluvy; d/ žalovaný po získaní kontaktu na záujemcu o nájom prestal

komunikovať so žalobcom a po uzavretí nájomnej zmluvy začal účelovo tvrdiť, že žalobca nevykonal
žiadne úkony a nepatrí mu žiadna provízia; e/ v zmysle § 651 OBZ vzniku práva na províziu nebráni, ak
bola uzavretá nájomná zmluva po zániku zmluvy o sprostredkovaní. Žalovaný sa podľa § 167 ods. 4
CSP vyjadril tak, že odkázal na dôvody odporu proti platobnému rozkazu, najmä sporný nárok žalobcu
na odmenu, spornú dĺžka trvania sprostredkovateľskej zmluvy.

3. Konateľ žalobcu D.. T. N. vypovedal, že zmluvu o sprostredkovaní uzavreli ústne. Zmluva o
sprostredkovaní bola dojednaná všeobecne. Takto navzájom fungovali viac rokov. Žalobca mal budovu
žalovaného v ponuke od skončenia nájmu s Intersportom. Vyhotovovali potvrdenia pre banku, v
akom štádiu je hľadanie nových nájomcov. Žalobca priestor aktívne ponúkal po skončení nájmu s

predchádzajúcim nájomcom už v roku 2015 a prázdny bol asi trištvrte roka. Vtedy žalobcu kontaktoval
pán I., že priestor potrebuje znovu obsadiť. Išlo o obdobie trištvrte roka, kedy boli aj iní záujemcovia
napríklad Drogéria Teta, Klientske centrum a iní. Klient sa o záujemcovi dozvie vždy, lebo dôjde k
osobnej ohliadke, pri ktorej zistí, kto je záujemca o prenájom. Je to normálne, že pri takomto stretnutí
sa predstavia. Zápisnicu o ohliadke v prípade pána I. nerobili, lebo s ním problém nemali. Zápisnicu o

ohliadke v prípade pána I. nerobili, lebo s ním problém nemali. Pán I. sa rozhodol, že dojedná podmienky
nájomnej zmluvy sám. Pán I. mu volal viackrát či je všetko v poriadku. On sa vyjadril že áno. Takýchto
prípadov bolo viac, aj v prípade inej obchodnej spoločnosti, keď si nájomnú zmluvu dojednával sám pán
I.. Zmluva o sprostredkovaní bola uzavretá do uzavretia zmluvy o nájme. Neboli požiadaní žalovaným,
aby ponuku stiahli a do uzavretia zmluvy o nájme bola nehnuteľnosť v ponuke žalobcu. Splatnosť faktúry

bola najskôr 14 dní. Spočiatku so štatutárom žalobcu pánom I. jednal pán I.. Čo sa týkalo vystavenia
faktúry a ďalších vecí on. Potom sa hľadalo iné riešenie a po zaslaní faktúry aj odloženie splatnosti. Po
zaslaní faktúry sme sa už nevedeli s pánom I. dohodnúť na stretnutí. Nájmu mal byť dohodnutý najmenej
na dobu päť rokov a výška provízie bola jedno mesačné nájomné. Dovtedy mal dobrý vzťah s konateľom
žalovaného K. I.. Vždy mali dohodnutú províziu vo výške jedného mesačného nájomného a potvrdili to v

prílohe emailu z 5. 7. 2016. Províziu dohodli vo výške jednomesačného nájomného za sprostredkovanie
nájomcu. Fungovali tak, že žalobca odporučil nájomcu, uskutočnil ohliadku a dojednával podmienky
nájmu napríklad dĺžku trvania nájmu, výšku nájomného a technické podmienky ak také požiadavky. Pán
I. mal vo zvyku uzatvárať vlastné nájomné zmluvy. Žalobcu kontaktovala spoločnosť DIANA KVETY,s.r.o. Mala záujem o špecifické priestory, aby pre nich pripravili ponuky. Išlo o priestory VEREXU, RGB
a u žalovaného. Pán I. vykonal ohliadku za prítomnosti pani I.. Záujemca mal konkrétne požiadavky,
najmä na metre štvorcové a sú uvedené v emaily z 26. 6. 2016. Išlo predovšetkým o dĺžku nájmu, výšku

nájmu, parkovacie karty, svietidlá a miesta na parkovanie. Žalobca dojednával tieto podmienky. Pán I.
jednal s pánom W. (konateľom DIANA KVETY, s.r.o.) a stretol sa s ním z tohto dôvodu
-4-

v Námestove. Žalobca mal záujem komunikovať s pánom W. elektronicky, čo on vždy odmietal. Takúto

prax má žalobca, lebo tak je to čierne na bielom. Myslí si, že vtedy došlo k tomu, že pán W. kontaktoval
CaffeIN a priamo chcel konať s prenajímateľom. O tomto žalobcu informoval pán I.. Informoval žalobcu
o všetkých krokoch pri uzatváraní nájomnej zmluvy o jeho ceste do Námestova. Zo strany žalobcu
bolo všetko transparentné. Problém nastal až vtedy keď vyúčtovali províziu. Po vystavení faktúry pán I.
avizoval stretnutie s konateľom DIANA KVETY s.r.o. pánom W. a pani X., ktoré sa však neuskutočnilo.
Žalobca zorganizoval stretnutie s pánom W. v Námestove. Emailom o tom informoval pána I., že na

tomto stretnutí sa zúčastním on a aj pán I.. Žalovaný účasť odmietol.

4. Konateľ žalovaného K. I. vypovedal, že zmluvu o sprostredkovaní nemal podpísanú so žiadnou
realitnou kanceláriou, ani som nemal dohodnutú exkluzivitu. Provízie boli dojednané vždy až
keď bolo kompletne dojednané, kto a za akých podmienok pôjde do prenájmu. Musel to byť

nájom najmenej na jeden rok. Miesto muselo byť obsadené a štandardne bola provízia vo výške
jednomesačného nájomného. Jednomesačné nájomného bol štandard za sprostredkovanie. Na dĺžke
sprostredkovateľskej činnosti žalobcu pre žalovaného sa na tom nedohodli, bežalo to v rámci štandardu,
teda minimálne rok nájmu a provízia vo výške jednomesačného nájomného. Priestory boli ponúknuté
viacerým realitným kanceláriám a on posielal odpovede viacerým sprostredkovateľom, preto odpovedal

aj pánovi I. na jeho otázky ohľadne nájmu. Takto to fungovalo. O predmete sprostredkovania sa v
podstate nedohodli. Išlo o všeobecné otázky od klientov na daný priestor. Žalobca propagoval priestory
žalovaného od roku 2012. Jemu prichádzali konkrétne otázky, napríklad, že záujemca má záujem o
prízemie, či si môžu zabrať vonkajšie priestory. On vtedy nevedel ani o koho ide a odpovedal na
tieto otázky. Až keď prišiel pán N. s konkrétnou ponukou, vtedy sa dozvedel, kto je nájomca. Dovtedy

všeobecne odpovedal na položené otázky od klientov. V tomto konkrétnom prípade nemal stretnutie s
pánom N.. V čase ohliadky bol v zahraničí. Mal vedomosť, že ohliadka bola za prítomnosti jeho manželky
a nemal vedomosť, kto je záujemca. Táto ohliadka sa týkala prízemia. Žiadnu sprostredkovateľskú
zmluvu neuzavreli. Fungovali spôsobom, ktorý som už uviedol. Vedel o tom, čo je uvedené v emailoch.
S kým má byť uzavretá nájomná zmluva nevedel, žalobca mu to nepovedal. On mal niekedy v 7. či 8.

mesiaci roku 2016 od nejakého pána telefonát, či sa s ním vie stretnúť ohľadom priestorov. Dohodli sa na
stretnutí s ním a so spoločníčkou. Potom sa dozvedel, kto bol tento pán. Mali záujem nielen o prízemie,
ale aj o prvé nadzemné podlažie. Keďže to o čom hovorili, mu bolo povedomé, spýtal sa, či už niekedy
boli u nich a on mu povedal, že áno, ale že sprostredkovateľ nebol ochotný vybaviť mu osobný kontakt.
Osobný kontakt na neho získali cez Facebook a kaviareň, ktorá je u neho v nájme. Išlo o pána W.. Od

nich sa dozvedel, že žalobca namiesto toho, aby vyvíjal činnosť na zabezpečenie prenájmu robil veci,
ktoré popierali jeho prácu sprostredkovateľa a to predovšetkým odmietol zabezpečiť osobný kontakt s
prenajímateľom a potom poskytol dôverné informácie, ktoré vôbec nemali byť uvedené. Jemu o tom
povedala spoločníčka nájomcu, keď jej hovoril o tom, že od neho chcú províziu. Vyjadrila sa tak, že táto
spoločnosť si províziu nezaslúži, lebo ich tlačila do nájmu v Tescu a nielenže im neumožnila osobný

kontakt, ale sa aj vyjadrili, že budova bude do troch mesiacov predmetom exekúcie. Tieto informácie
žalobca mal lebo žalovanému poskytoval potvrdenia pre banku o prípadných budúcich nájomcoch.
Doslova sa vyjadrila tak, že pokiaľ ja zaplatím sprostredkovateľskú províziu ona sa balí a ide preč. Ani
nájomná zmluva sa nenaplní, lebo už dostali výpoveď a predajňa sa sťahuje do Spišskej Novej Vsi.
Nájomná doba bola päť rokov, ale v 6. mesiaci 2017 dostali výpoveď zmluvy

-5-

o nájme. Výpovedná lehota bola dvojmesačná. Dojednávanie nájomných zmlúv riešil žalovaný sám.
Spoločníčka DIANA KVETY, s.r.o. tlačila do cien, ktoré boli pre žalovaného na hrane, lebo vedela,
že je pod tlakom banky a bude musieť zmluvu uzavrieť. Zmluva bola podpísaná v Námestove. Bez

účasti zástupcov realitnej kancelárie. V čase uzavretia nájomnej zmluvy, nevedel, že o podmienkach
nájmu rokoval žalobca s DIANA KVETY s.r.o. Toto som sa dozvedel po podpise zmluvy. E-mail je z 15.
septembra 2016 (čl. 78), kedy už bola dávno podpísaná zmluva.5. Svedok T. I. (v minulosti v zmluvnom vzťahu so žalobcom, v súčasnosti bez vzťahu k žalobcovi)
vypovedal, išlo o bežnú vec na základe inzercie. Priestory CITY CENTRA inzerovali asi rok na prenájom.
Dohodli sa, že príde popoludní s klientom. Išlo o klienta DIANA KVETY, s.r.o. Spoločnosť DIANA KVETY,

s.r.o. mala záujem o prvé a druhé podlažie, ako aj o priestor 1 meter od výkladov a 50 metrov za
budovou. Urobili ohliadku za prítomnosti pani I. (druhá konateľka žalovaného), konateľa záujemcu
pána W. a spolumajiteľov záujemcu, ktorá trvala asi 15 minút. Vypovedal, že na prehliadke došlo k
zoznámeniu osôb, určite strany predstavoval, ale nepamätal sa ako. Potom komunikovali cez emaily
a dohadovali sa podmienky nájmu: ceny, energie a podobne. On strávil s klientmi celé popoludnie.

Obzerali viac priestorov (pri Tatralandii, pri Lidli a pri Stop Shope). Záujemca mal záujem o 1000 m2
a toto nedokázal splniť ani jeden z ponúkaných priestorov na prenájom. Preto vždy ponúkal priestory
tak ako boli ponúkané vlastníkom. Na nasledujúci deň po obhliadke komunikoval so žalovaným a so
zástupcami Tesca. Ich ponuky odoslal záujemcovi DIANA KVETY s.r.o., s ktorým sa osobne stretol v
Námestove. Konateľ žalovaného pán I. nemal vedomosť o akého záujemcu ide (DIANA KVETY, s.r.o.)
a snažil sa to tajiť. Vedel, že ide na jednanie do Námestova. V tom čase boli ich vzťahy korektné.

Po stretnutí v Námestove informoval pána I., o ktorého konkrétneho záujemcu ide, vyslovil domnienku,
že po ceste z Námestova, asi 2 - 3 dni po ohliadke. Výška provízie je obvykle jedno až dve mesačné
nájomné pre realitnú kanceláriu. Išlo už o tretieho záujemcu o priestory žalovaného. Konateľ DIANA
KVETY, s.r.o. mu oznámil, že si zistil telefonický kontakt na pána I. v CAFE IN a ďalej bude jednať s
ním. On bol z tohto obchodu vytlačený. Bol v kontakte s pánom I., ktorý mu seriózne odpovedal na to,

že je v jednaní o nájomnej zmluve so záujemcom a priebežne ho bude informovať. Potom sa stretli na
káve, kde ho informoval, že došlo k uzavretiu nájomnej zmluvy ale províziu nedostane. Obvykle realitná
kanceláriarobíkompletneajnájomnézmluvy,aletotobolšpecifickýprípad.Poprel,žebysaožalovanom
vyjadroval, že hrozí prevzatie priestorov bankou. Vzťah s pánom I. bol taký, že aj v predchádzajúcich
troch obchodných prípadoch im vždy povedal, že má pripravenú nájomnú zmluvu svojim právnikom a

tieto veci si robí vždy sám. Prácou realitnej kancelárie je sprostredkovať pre záujemcu o priestory do
takého štádia, aby mohlo dôjsť k uzavretiu nájomnej zmluvy. Za toto vzniká nárok na odmenu. Žalobca
pripravovali inzerciu pre záujemcov o nájom priestorov žalovaného v ich kancelárii, ktorá sa v priebehu
roka niekoľkokrát menila.
6. Svedkyňa I. X. K. (spoločníčka a konateľka spoločnosti DIANA KVETY, s.r.o.) vypovedala, že

požiadala vtedajšieho konateľa pána W., aby našiel priestory. Pán W. jej oznámil, že našiel miesto na
prenájom. Stretli sa v Liptovskom Mikuláši s pánom I.: ona, pán W. a pán I.. Pán I. im ukázal tri miesta
vhodné na prenájom v Tescu, u žalovaného a vo Verexe. Na obhliadke bola prítomná pani I., ale vtedy
nevedela, že ide o majiteľku. S ňou o podmienkach nájmu nerozprávala, ani nevedela, či môže. Jej bolo
povedané, že majiteľ je v zahraničí. Asi hodinu

-6-
chodili po týchto troch miestach, potom sa zastavili v kaviarni a on im mal cez email poslať ponuku. Prišla
im ponuka, ale cena bola vysoká, preto sa chceli stretnúť s pánom I. a riešiť s ním cenu. Pán W. rokoval
s pánom I. o podmienkach nájmu. Pán I. im nechcel dať telefonický kontakt a ich nevedel skontaktovať,
lebo pán I. bol v zahraničí. S pánom I. som hovorila dvakrát, z toho jedenkrát v Námestove. Pán I. im

povedal, aby u pána I. nájom nebrali, lebo má problémy s bankou a každú chvíľu by im mohli vypovedať
nájom. Ona povedala pánovi W., aby získal telefón na pána I.. Pán W. volal do kaviarne, ktorú našiel na
internete a pýtal si telefón na pána I., a tam ho získal. Pán W. sa dozvedel o týchto priestoroch od pána
I. a druhýkrát v tej kaviarni. Jej sa tieto priestory páčili. Keď sa vracala z dovolenky v Maďarsku stretla
sa s pánom I. v Námestove a dohodli sa na prenájme. Ona pánovi I. povedala, že hovorila s pánom I.

a nechcel jej dať na neho kontakt. Pán I. vedel pred podpisom nájomnej zmluvy, že realitná kancelária
jednala s pánom W. o podmienkach nájmu. O podmienkach zmluvy jednala s pánom I.. Zmluvu pripravil
pán I.. Rozdiel medzi podmienkami nájmu realitnej kancelárie a podmienkami nájmu dohodnutými so
žalovaným 900 alebo 1.000 eur. Keď sa od pána I. dozvedela, že má zaplatiť žalobcovi, tak pánovi I.
povedala, že ak za to zaplatí, tak z prenájmu odíde, lebo nemá za čo platiť. V tom čase už bola tri

mesiace v prenajatých priestoroch.
7. Okrem výsluchu strán sporu, súd vykonal dokazovanie oboznámením sa s obsahom listín v spise čl.
1 - 78, najmä výpis z listu vlastníctva čl. 4, výtlačok elektronickej komunikácie medzi stranami sporu čl.
5 - 6, faktúry s vyúčtovaním provízie za sprostredkovanie prenájmu čl. 7, fotokópie výzvy na zaplatenie
dlžnej sumy - pokus o mimosúdne vyrovnanie žalobcu žalovanému čl. 8, výpisy z obchodného registra

strán sporu zverejnené na internete čl. 14 - 15, odpor proti platobnému rozkazu čl. 21 - 24, 29 - 30,
fotokópiaZmluvyonájmenebytovýchpriestorovčl.31-47,vyjadreniekodporužalobcučl.57,vyjadrenie
žalovaného čl. 62 - 63, čl. 65, výpis z obchodného registra nájomcu DIANA KVETY, s.r.o. zverejnený nainternete čl. 66 - 67, lustrácia v Obchodnom vestníku čl. 73, výtlačky elektronickej komunikácie medzi
stranami sporu čl. 74 - 79.

8. Zástupca žalobcu argumentoval najmä tým, že je sporná je platnosť zmluvy o sprostredkovaní.
Žalovaný namietal jej neplatnosť z dôvodu neurčitosti (neboli dojednané odplata, predmet činnosti alebo
predmet sprostredkovania). Sporná je skutočnosť, či nájomná zmluva bola uzavretá v príčinnej súvislosti
s činnosťou žalobcu. Listinnými dôkazmi a výpoveďami bolo preukázané, že medzi stranami bola platne
uzavretá sprostredkovateľská zmluva (štatutárny zástupca žalovaného potvrdil vo svojej výpovedi, že so

žalobcom boli dojednaní na tom, že žalobca sprostredkuje a obstará nájomcu na predmet nájmu CITY
CENTRUM). Výška provízie bola dojednaná vo výške jednomesačného nájomného. Medzi stranami
bola platne uzavretá sprostredkovateľská zmluva v ústnej forme. Svedok pána I. podrobne uviedol akým
spôsobom obchodný prípad prebiehal, že celý čas informoval DIANA KVETY, s.r.o. a žalovaného o
podmienkach nájmu, o priebehu rokovaní o uzavretí nájomnej zmluvy. Celý prípad prebiehal štandardne
podľa obchodných zvyklostí aké boli zaužívané medzi stranami. Štatutárny zástupcu žalovaného

vypovedal13.9.2017(strana6zápisnicevposlednomodseku),žeeštepredpodpisomnájomnejzmluvy
sastretolvroku2016sospoločnosťouDIANAKVETY:„Keďžeto,očomsmehovorili,mibolopovedomé,
pýtal som sa, či už niekedy boli u nás a on mi povedal, že áno ale, že sprostredkovateľ nebol ochotný
vybaviť mu osobný kontakt“. Už pred uzavretím nájomnej zmluvy žalovaný vedel o tom, že jedná so
spoločnosťou, ktorú obstarával žalobca (pán I. a s ktorou pán I. jednal o podmienkach nájmu). Pán I.

veľmi podrobne so
-7-
žalovaným podmienky nájmu komunikoval počas celej doby. Svedkyňa priamo uviedla, že ešte pred
podpisom nájomnej zmluvy vedela o tom, že pán I. vedel o tom, že spoločnosť DIANA KVETY, s.r.o.
obstaral svojou činnosťou pán I. (realitná kancelária žalobcu). Žalovaný mal vedomosť o tom, že

spoločnosť DIANA KVETY, s.r.o. bola obstaraná žalobcom. Mal vedomosť, že žalobca vykonával s touto
spoločnosťou ohliadku predmetu nájmu. Kde sa konateľka žalovaného stretla s majiteľkou spoločnosti
DIANA KVETY, s.r.o. Pán I. mal vedomosť o tom, že boli dojednané podmienky uzavretia nájomnej
zmluvy. Žalovaný odmietol uhradiť dojednanú províziu. Podľa vyjadrenia spoločníčky spoločnosti DIANA
KVETY, s.r.o. s pánom I. mala byť dojednaná zmluva. Napriamo mali byť dojednané výhodnejšie

podmienky nájmu a tejto súvislosti poukazujem na emailovú komunikáciu, ktorá bola zasielaná pánom
I. pánovi I. a ďalej poukazujeme na samotné znenie nájomnej zmluvy, z ktorej vyplýva, že podmienky
nájmu boli rovnaké, teda výška nájmu bola rovnaká, výška za služby, cena za služby bola rovnaká.
Možno bola odlišná len výmera, čo však nepatrí medzi podmienky nájmu. Žalobca uniesol dôkazné
bremeno a žalobcov nárok je dôvodný.

9. § 261 Obchodného zákonníka, ďalej iba OBZ
(1) Táto časť zákona upravuje záväzkové vzťahy medzi podnikateľmi, ak pri ich vzniku je zrejmé s
prihliadnutím na všetky okolnosti, že sa týkajú ich podnikateľskej činnosti.
(8) Pri použití tejto časti zákona podľa odsekov 1 a je rozhodujúca povaha účastníkov pri vzniku záväzkového vzťahu.

§ 340 OBZ
(1) Dlžník je povinný záväzok splniť v čase určenom v zmluve.
(2) Ak čas plnenia nie je v zmluve určený, je veriteľ oprávnený požadovať plnenie záväzku ihneď po

uzavretí zmluvy a dlžník je povinný záväzok splniť bez zbytočného odkladu po tom, čo ho veriteľ o
plnenie požiadal.

§ 365 OBZ
(1) Dlžník je v omeškaní, ak nesplní riadne a včas svoj záväzok, a to až do doby poskytnutia riadneho

plnenia alebo do doby, keď záväzok zanikne iným spôsobom.

§ 642 OBZ
Zmluvou o sprostredkovaní sa sprostredkovateľ zaväzuje, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu,
aby záujemca mal príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou, a záujemca sa zaväzuje zaplatiť

sprostredkovateľovi odplatu (províziu).

§ 643 OBZSprostredkovateľ je povinný bez zbytočného odkladu oznamovať záujemcovi okolnosti dôležité
pre jeho rozhodovanie o uzavretí sprostredkúvanej zmluvy a záujemca je povinný oznamovať
sprostredkovateľovi skutočnosti, ktoré majú pre neho rozhodný význam pre uzavretie tejto zmluvy.

§ 644 OBZ
Sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu, ak je uzavretá zmluva, ktorá je predmetom
sprostredkovania.

§ 645 OBZ
Ak zo zmluvy vyplýva, že sprostredkovateľ je povinný len zaobstarať pre záujemcu
-8-

príležitosť uzavrieť s treťou osobou zmluvu s určitým obsahom, vzniká sprostredkovateľovi nárok na
províziu už zaobstaraním tejto príležitosti.

§ 647 OBZ
(1) Sprostredkovateľ má nárok na dojednanú províziu, inak obvyklú za sprostredkovanie obdobných
zmlúv v čase uzavretia zmluvy o sprostredkovaní. Sprostredkovateľovi však nevzniká nárok na províziu,
ak zmluva s treťou osobou bola uzavretá bez jeho súčinnosti alebo ak v rozpore so zmluvou bol činný

ako sprostredkovateľ tiež pre osobu, s ktorou sa uzavrela sprostredkúvaná zmluva.

§ 649 OBZ
(2) Ak o to záujemca požiada, je sprostredkovateľ povinný oznámiť mu údaje potrebné na posúdenie
dôveryhodnosti osoby, s ktorou sprostredkovateľ navrhuje uzavrieť zmluvu.

§ 650 OBZ
Zmluva o sprostredkovaní zaniká, ak zmluva, ktorá je predmetom sprostredkovania, nie je uzavretá v
čase určenom v zmluve o sprostredkovaní. Ak nie je tento čas takto určený, môže ktorákoľvek strana
zmluvu ukončiť tým, že to oznámi druhej strane.

§ 651 OBZ
Vzniku práva sprostredkovateľa na províziu nebráni skutočnosť, že až po zániku
zmluvy o sprostredkovaní je s treťou osobou uzavretá zmluva ( § 644 ), prípadne splnená zmluva

( § 646 ), na ktorú sa
vzťahovala jeho sprostredkovateľská činnosť.

§ 1 Nar. vlády SR č. 21/2013 Z.z.
(2) Namiesto úrokov z omeškania podľa sadzby určenej podľa odseku 1 môže veriteľ požadovať úroky z
omeškania v sadzbe, ktorá sa rovná základnej úrokovej sadzbe E. P. D. platnej k prvému dňu omeškania
zvýšenej o deväť percentuálnych bodov; takto určená sadzba úrokov z omeškania platí počas celej doby
omeškania.
(3) Ak veriteľ požaduje úroky z omeškania v sadzbe určenej podľa odseku 1 , použije sa tento spôsob určenia
úrokov z omeškania počas celej doby omeškania.

§ 2 Nar. vlády SR č. 21/2013 Z.z.
Výška paušálnej náhrady nákladov spojených s uplatnením pohľadávky podľa § 369c ods. 1 zákona

je 40 eur jednorazovo
bez ohľadu na dĺžku omeškania.

10. Zhodnotiac vykonané dôkazy jednotlivo i vo vzájomnej súvislosti s prihliadnutím na všetko, čo počas
konania vyšlo najavo súd zistil nasledovné. Strany sporu sú podnikatelia § 2 ods. 2 písm. a/ OBZ (čl.

14 - 15). Predmetom podnikateľskej činnosti žalobcu je aj sprostredkovanie prenájmu nehnuteľností -
realitná činnosť. Predmetom podnikateľskej činnosti žalovaného je aj prenájom nehnuteľností. Žalovaný
je vlastníkom nehnuteľnosti zapísanej liste vlastníctva č. XXXX (čl. 4), Okres Liptovský Mikuláš,
Obec Liptovský Mikuláš, Katastrálne územie Q. K. vedenom na Okresnom úrade Liptovský Mikuláš,katastrálny odbor Polyfunkčného objektu Centrum, súpisné číslo 4456, postaveného na pozemku
parcely registra „C“ evidovanom na katastrálnej mape parcelné číslo KN 464/1. Žalobca tvrdil ústne
uzavretie zmluvy o sprostredkovaní. Zmluvou o sprostredkovaní sa sprostredkovateľ zaväzuje, že bude

vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby záujemca mal príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou
(jednorazová, či opakovaná činnosť) a
-9-

záujemca sa za sprostredkovanie zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odplatu (províziu). Podstatné

náležitosti zmluvy o sprostredkovaní sú 1/ určenie - identifikácia zmluvných strán; 2/ určenie zmluvy,
ktorá sa má uzavrieť (sprostredkúvanej zmluvy); 3/ odplatnosť. Podmienkou platnosti zmluvy nie
je písomná forma. Ustanovenia Obchodného zákonníka v zmluve o sprostredkovaní dispozitívnu
povahu majú okrem základného ustanovenia (§ 642 OBZ). Žalovaný robil spornou platnosť zmluvy. Z
výpovedí strán sporu a svedkov mal súd preukázané, že žalobca a žalovaný uzavreli ústne zmluvu
o sprostredkovaní po skončení nájmu s predchádzajúcim nájomcom v roku 2015. Žalovaný inzeroval

nebytové priestory u žalobcu. Žalobca spolupracoval so žalovaným dlhodobo. Podmienkou vzniku
nároku na provízie bolo uzavretie zmluvy o nájme nebytových priestorov, najmenej na dobu jedného
roka (v dôsledku činnosti žalobcu, ktorý mal zabezpečiť žalovanému príležitosť uzavrieť nájomnú
zmluvu v právnom postavení prenajímateľa). Žalovaný vždy uzatváral nájomnú zmluvu bez súčinnosti
so žalobcom. Žalovaný mal vlastný návrh zmluvy o nájme nebytových priestorov. O náležitostiach

návrhu zmluvy o nájme (obsahu) bol žalovaný informovaný, čo vyplýva aj z elektronickej komunikácie
medzi zmluvnými stranami v období 25. 6. 2016 - 6. 7. 2016 ( čl. 5 - 6). Pre vznik nároku žalobcu
na províziu je relevantné, či zmluva o nájme nebytových priestorov (sprostredkovaná zmluva) bola
uzavretá. Skutočnosť, že výmera predmetu nájmu, prípadne výška nájomného je iná ako v pokynoch
záujemcu (žalovaného) nemá vplyv na províziu. Zmluva o sprostredkovaní neobsahuje prvok zastúpenia

(konať v mene záujemcu). Žalobca nemal možnosť zasiahnuť do procesu uzatvárania nájomnej zmluvy
medzi žalovaným (prenajímateľom) a DIANA KVETY, s.r.o. (nájomcom), na základe prejavov vôle
zmluvných strán. Rovnako táto skutočnosť (výmera predmetu nájmu, výška nájomného) nerobí zmluvu
o sprostredkovaní neplatnú pre neurčitosť. Stačí ak je v zmluve o sprostredkovaní určené aký druh
zmluvy chce zastúpený uzavrieť. Žalovaný sa bránil tvrdením, že zmluva o nájme bola uzavretá bez

pričinenia žalobcu, lebo žalobca mu odmietol dať kontakt na záujemcu o uzavretie zmluvy o nájme
a žalovaný bol priamo oslovený konateľom budúceho nájomcu DIANA KVETY, s.r.o. N. W., ktorý
získal telefonický kontakt na konateľa K. I. od zamestnanca CaffeIN. Žalovaný poukazoval na to, že
žalobca poskytol záujemcovi o nájom DIANA KVETY, s.r.o. dôverné informácie o ekonomickej situácii
žalovaného vo vzťahu k úveru žalovaného (hrozba ukončenia prípadného nájmu) a dostal ho tým do

nevýhodnej situácie pri rokovaní s budúcim nájomcom, ktorý sa tak dozvedel, že žalovaný je pod
tlakom. Žalobca tieto tvrdenia popieral a žalobcom navrhnutý svedok T. I., ktorý na základe zmluvného
vzťahu v minulosti poskytoval služby žalobcovi pri sprostredkovaní pre žalovaného poprel poskytnutie
takýchto informácií záujemcovi o nájom DIANA KVETY, s.r.o. Svedkyňa navrhnutá žalovaným I. X. K.
(spoločníčka a konateľka spoločnosti DIANA KVETY, s.r.o.) potvrdila tvrdenia žalovaného. Každá zo

strán sa snažila získať najvýhodnejšiu pozíciu pre ňou sledované záujmy (sprostredkovateľ na províziu,
záujemca i tretia osoba napríklad cenu nájmu, služby súvisiace s nájmom, úprava predmetu nájmu
a pod.). Motiváciou budúceho nájomcu o priamy kontakt bolo dojednanie výhodnejších podmienok
nájmu. Ide o dve protichodné tvrdenia strán a súd ich vyhodnocoval vo vzťahu k oprávnenosti, či
neoprávnenosti žalovaného nároku (so zreteľom na splnenie zmluvných povinností). Preukázateľne

prvýkrát túto skutočnosť vytkol žalovaný žalobcovi emailom z 15. 9. 2016 (čl. 78) t. j. po uzavretí
zmluvy o nájme nebytových priestorov. Túto informáciu získal žalovaný od svedkyne až po uzavretí
zmluvy o nájme v situácii, keď žalobca od neho žiadal zaplatiť províziu. Skutočnosti tvrdené žalovaným
nezabránili uzavretiu zmluvy o nájme nebytových priestorov. Obidve zmluvné strany charakterizovali
svoje dovtedajšie vzťahy ako nadštandardné a hodnotili ich pozitívne. Je zrejmé, že po tejto veci je ich

vzájomná dôvera
-10-

narušená. Súd prihliadal na okolnosti veci (1. - 6.), ktoré vyšli najavo vo vzťahu k plneniu žalobcu
voči žalovanému. 1. Iba činnosťou žalobcu tretia osoba spoločnosť DIANA KVETY, s.r.o. získala prvú

informáciu o možnosti uzavrieť zmluvu o nájme nebytových priestorov v objekte žalovaného. 2. Žalovaný
bol informovaný, že žalobca má záujemcu o uzavretie zmluvy o nájme (ako to vyplýva z elektronickej
komunikácie medzi stranami sporu), hoci by v tom čase nemal žalovaný informáciu o aký konkrétny
subjekt ide. Žalobca ho považoval za informovaného o osobe budúceho nájomcu okamihom ohliadkypriestorov žalovaného (čl. 84). Ani raz sa žalovaný (v elektronickej komunikácii) výslovne nedomáhal
označenia tretej osoby žalobcom. 3. Žalobca zorganizoval ohliadku priestorov žalovaného určených na
prenájom za prítomnosti konateľky žalovaného A. I., konateľa DIANA KVETY, s.r.o. N. W. a spoločníčky

DIANA KVETY, s.r.o. I. X. K. a svedka T. I.. Strany sporu sú podnikatelia a ak by aj bola jazyková
bariéra medzi spoločníčkou DIANA KVETY, s.r.o. a konateľkou žalovaného, na ohliadke bol prítomný aj
konateľ DIANA KVETY, s.r.o. N. W., ktorý ovláda slovenský jazyk. Svedok T. I. vypovedal, že po stretnutí
v Námestove (s DIANA KVETY, s.r.o.) informoval konateľa žalovaného K. I., o ktorého konkrétneho
záujemcu ide, vyslovil domnienku, že po ceste z Námestova, asi 2 - 3 dni po ohliadke. Súd má za

preukázané, že po vykonaní ohliadky bol žalovanému známy budúci nájomca. 4. V krátkej dobe po prvej
informácii o možnom záujemcovi o nájom nebytových priestorov 25. 6. 2017 (čl. 6) už 26. 7. 2016 bola
uzavretá zmluva o nájme nebytových priestorov. Nie je relevantné, či v čase uzavretia sprostredkovanej
zmluvy o nájme ešte trvala zmluva o sprostredkovaní, lebo vzniku práva sprostredkovateľa na províziu
nebráni skutočnosť, že zmluva o nájme bola uzavretá po zániku zmluvy o sprostredkovaní (§ 651
OBZ). Žalobca považoval zmluvu o sprostredkovaní za uzavretú do momentu uzavretia zmluvy o nájme

žalovaného so spoločnosťou DIANA KVETY, s.r.o. Rozhodujúca je existencia zmluvy o sprostredkovaní
v okamihu plnenia sprostredkovateľa (vytvoriť príležitosť na uzavretie zmluvy záujemcovi s treťou
osobou § 645 OBZ). 5. Skutočnosť, že budúci nájomca priamo kontaktoval žalovaného preukazuje,
že žalobca splnil zmluvnú povinnosť (zaobstarať pre záujemcu príležitosť uzavrieť s treťou osobou
zmluvu s určitým obsahom). 6. Záložné právo veriteľa V. D. I., a.s. je zapísané na liste vlastníctva a

tento údaj je verejne prístupný. Súd považuje za potrebné zdôrazniť, že nárok na províziu žalovanému
vznikol splnením jeho zmluvnej povinnosti - vytvoriť príležitosť pre žalovaného uzavrieť zmluvu o
nájme nebytových priestorov a uzavretím tejto zmluvy (so spoločnosťou DIANA KVETY, s.r.o.) na
dobu najmenej jedného roka, ktorá bola uzavretá na dobu dlhšou ako jeden rok. Výška provízie bola
dohodnutá vo výške jednomesačného nájomného. Žalovaný výslovne uviedol, že provízia vo výške

jednomesačné nájomného bol štandard za sprostredkovanie. Vyššie uvedené vyplýva z elektronickej
komunikácie medzi žalobcom a žalovaným z 5. 7. 2016 (čl. 74 - 77). Zmluva o nájme nebytových
priestorov medzi žalovaným ako prenajímateľom a spoločnosťou DIANA KVETY, s.r.o. ako nájomcom
bola uzavretá 26. 7. 2016 (čl. 31 - 47) na dobu určitú od 15. 9. 2016 do 31. 12. 2021. Žalobca uplatnil
právo na odmenu - províziu po uzavretí nájomnej zmluvy medzi záujemcom - žalovaným a treťou osobou

vystavením faktúru č. 20160037 zo dňa 20. 9. 2016, splatnú 27. 9. 2016, na sumu 4.680 eur, ktorú
vypočítal z ceny nájmu 5 eur za m2 mesačne a výmery predmetu nájmu 780 m2 t. j. 3.900 eur bez DPH,
čo predstavuje sumu 4.680 eur s DPH. Žalovaný sa dostal do omeškania s peňažným plnením dňom
nasledujúcom po splatnosti 28. 9. 2016, čím mu vzniklo právo na úroky z omeškania vo výške 9 % ročne
z dlžnej sumy a paušálnu náhradu nákladov spojených s uplatnením pohľadávky. Keďže nárok žalobcu

je oprávnený súd žalobe celkom vyhovel.
-11-

11. O trovách konania súd rozhodol podľa § 255 ods. 1 CSP v spojení s § 262 ods. 1, 2 CSP tak, že
priznal žalobcovi nárok na náhradu trov konania od žalovaného podľa pomeru úspechu 100 %. Súd

nezistil dôvody hodné osobitného zreteľa, pre ktoré by nepriznal nárok úspešnej strane na náhradu trov
konania (§257 CSP). O výške náhrady trov konania rozhodne samostatným uznesením vyšší súdny
úradník súdu prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní od jeho doručenia na Okresnom súde

Liptovský Mikuláš. Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané. O
odvolaní rozhodne Krajský súd v Žiline.

Podľa § 363 Civilného sporového poriadku, sa v odvolaní popri všeobecných náležitostiach podania
uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie

považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Podľa § 364 Civilného sporového poriadku rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ
rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Podľa § 365 Civilného sporového poriadku,1) Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
2) Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu
prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto
vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

3) Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Podľa § 366 Civilného sporového poriadku, prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej
obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy,

ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo

d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti v
znení neskorších predpisov.