Rozsudok – Nájom a podnájom nebytových… ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 12. december 2018

Predpisy odkazované v rozhodnutí

Rozhodnutie

---

Súd: Krajský súd Banská Bystrica
Spisová značka: 17Co/22/2017
Identifikačné číslo súdneho spisu: 6103899917
Dátum vydania rozhodnutia: 13. 12. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Renáta Deáková
ECLI: ECLI:SK:KSBB:2018:6103899917.10

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Banskej Bystrici, ako súd odvolací, v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Renáty
Deákovej a sudcov JUDr. Jany Haluškovej a Mgr. Dušana Ďuriana ako členov senátu, v spore žalobcov
1/ I. O., nar. XX.XX.XXXX, bytom Q. 7, B. - E., Česká republika a 2/ D.. V. P., nar. XX.XX.XXXX, bytom X.
XXX/X, B. - Q. F., proti žalovanému D.. F. G., nar.XX.XX.XXXX, bytom B. B., B. XX, právne zastúpeného
Lion Law Partners, s.r.o., Advokátska kancelária so sídlom v Banskej Bystrici, Komenského 14A, IČO:
36 862 461, zast. JUDr. Petrom Kočičkom, konateľom, advokátom, o žalobe na zaplatenie 10.119,40
Eur s príslušenstvom a o vzájomnej žalobe na zaplatenie 29.977,78 Eur s príslušenstvom, o odvolaní
žalobkyne a žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Banská Bystrica č.k. 20C/119/2003-863 zo dňa
27.10.2016, takto

r o z h o d o l :

I. Rozsudok prvej inštancie p o t v r d z u j e .

II. Stranám sporu nárok na náhradu trov odvolacieho konania n e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

1. Odvolaním napadnutým rozsudkom okresný súd uložil žalovanému povinnosť zaplatiť žalobkyni
istinu vo výške 10.119,40 Eur s úrokmi z omeškania vo výške
16,5 % ročne zo sumy 2.259,44 Eur od 03.09.2002 až do zaplatenia,
16,5 % ročne zo sumy 2.210,88 Eur od 04.10.2002 až do zaplatenia,
16 % ročne zo sumy 2.146,98 Eur od 01.11.2002 až do zaplatenia,
13 % ročne zo sumy 2.126,54 Eur od 30.11.2002 až do zaplatenia,
13 % ročne zo sumy 1.444,04 Eur od 21.12.2002 až do zaplatenia, všetko v lehote 3 dní odo dňa
právoplatnosti tohto rozhodnutia (prvý výrok), žalobkyni uložil povinnosť zaplatiť žalovanému istinu vo
výške 29.977,78 Eur s úrokom z omeškania vo výške 9 % ročne zo sumy 29.977,78 Eur od 27.08.2010
až do zaplatenia, všetko v lehote 3 dní odo dňa právoplatnosti tohto rozhodnutia (druhý výrok), vzájomnú
žalobu žalovaného v časti úroku z omeškania za obdobie od 07.08.2003 do 26.08.2010 zamietol (tretí
výrok), žalobkyni priznal nárok na náhradu trov konania vo výške 100 % (štvrtý výrok) a žalovanému
priznal nárok na náhradu trov konania o vzájomnej žalobe vo výške 100 % (piaty výrok).
1.1 Z jeho dôvodov vyplýva, že žalobkyňa sa domáhala žalobou uložiť žalovanému povinnosť zaplatiť
jej 10.119,40 Eur s úrokom z omeškania ako príslušenstvom a trovami konania, titulom nájomnej zmluvy
nebytových priestorov.
1.2 Po čiastočnom späťvzatí žaloby žalovaný uznal žalobu do základu i výšky. Dňa 06.08.2003 podal
vzájomnú žalobu, ktorou sa pôvodne domáhal od žalobkyne zaplatenia sumy 31.960,10 Eur, neskôr
ju zobral späť v časti o zaplatenie sumy 1.982,32 Eur; predmetom vzájomnej žaloby zostala istina
29.977,78 Eur, ktorú požadoval zaplatiť ako náklady, vynaložené ním na rekonštrukčné práce na
prenajatej veci; neskôr žiadal priznať aj zákonný úrok z omeškania vo výške 13% ročne z tejto sumy

od 07.08.2003 až do zaplatenia; súd rozšírenie žaloby o úrok z omeškania pripustil (na pojednávaní
dňa 12.08.2014).
1.3 Žalobkyňa vzájomnú žalobu neuznala ani do základu ani do výšky, pretože žalovaný nepreukázal jej
súhlas ako prenajímateľa v súlade s §663 až §665 ods. 1 a §667 ods. 1, 2 a §668 ods. 1 zákona č.40/1964
Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej v texte aj „OZ“). Voči všetkým uplatneným nárokom v zmysle § 100
ods. 1 OZ vzniesla námietku premlčania.
1.4 Vychádzajúc z ustanovení §663, §664, §665 ods. 1, §667 ods. 1, 2, §668 ods. 1, §669 Občianskeho
zákonníka, po vykonaní rozsiahleho dokazovania, okresný súd konštatoval skutkový stav, že žalobkyňa
dňa 08.03.1993 so žalovaným uzatvorila Zmluvu o nájme nebytových priestorov, predmetom ktorej
bol prenájom nehnuteľnosti - pohostinstva (na parcele č. 20460, kat. územie Kriváň a parkoviska,
zapísaného v evidenčnom liste č. 264 na LV č. 1154) v Kriváni popisné číslo 361. V pohostinstve boli
predmetom prenájmu reštauračné priestory, kuchyňa, skladové priestory, kancelária a chodba, sociálne
zariadenia, o úhrnnej ploche 230 m2, za účelom poskytovania reštauračných a pohostinských služieb.
1.5 V zmluve (bod 2 čl.VII) bolo dohodnuté, že náklady, spojené s rekonštrukciou nebytových priestorov
resp. s opravami väčšieho rozsahu znáša prenajímateľ t.j. žalobkyňa.
1.6 Nájomná zmluva bola uzatvorená po opakovanom predlžovaní na dobu určitú do 31.12.2002 a
bola v nej dohodnutá výška nájomného; doba a výška nájmu boli upravované Dodatkami k zmluve
(15.12.1993, 15.12.1995, 27.12.1996, 19.12.1997, 27.12.1998, 05.01.2000, 29.12.2000, 04.01.2002).
Na žiadosť žalobkyne (listom zo dňa 26.08.2002) bol nájom ukončený predčasne - dňa 20.12.2002
žalovaný protokolárne odovzdal žalobkyni priestory s príslušenstvom a kľúče.
1.7 Za trvania nájmu žalovaný na prenajatej veci vykonal zmeny; po ukončení nájmu zaslal žalobkyni
list (zo dňa 28.08.2002) na vzájomné vyrovnanie; v súlade s §667 ods. 1 OZ žiadal uhradiť
náklady, vynaložené na rekonštrukčné práce, vyčíslené v znaleckom posudku č.90/2002, vypracovanom
znalkyňou Ing. A.B., ktoré predstavovali sumu 38.993,40 Eur (1.174.715,30 Sk). Po skončení nájmu
znalkyňa upravila znalecký posudok ohľadom znehodnotenia vecí ich používaním a ohľadom položiek,
ktoré si po ukončení nájmu musel žalovaný odniesť; celková suma za rekonštrukčné práce bola znížená
na sumu 31.960,10Eur (962.830,-Sk). Keďže žalobkyňa na ponuku vzájomného vyrovnania nereagovala
a žiadala vyplatiť nájomné až do 31.12.2002, žalovaný listom zo dňa 23.12.2002 žalobkyni faktúru
ohľadom nájomného za mesiac december 2002 vrátil a žiadal upraviť ju v súlade s dňom ukončenia
nájmu; zároveň jej doručil započítací prejav, ktorým v zmysle §580 a nasl. OZ započítal pohľadávku
žalobkyni, ktorá po úprave faktúry za mesiac december 2002 k 20.12.2002 bola v celkovej výške
10.119,09Eur (304.848,-Sk) s pohľadávkou žalovaného vo výške 31.960,10Eur (962.830,-Sk).
1.8 Okresný súd vo veci rozhodol rozsudkom č.k.20C/119/2003-338 zo dňa 04.03.2008,
žalobe v plnom rozsahu vyhovel, zamietol protinávrh žalovaného a žalovanému uložil povinnosť zaplatiť
trovy konania.
1.9 Na odvolanie žalobkyne Krajský súd v Banskej Bystrici uznesením č.k. 12Co/186/2008-416 zo dňa
20.11.2008 rozsudok okresného súdu zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie s vysloveným právnym
názorom. Nepochybne ku skončeniu nájmu došlo dohodou účastníkov konania dňom 20.12.2002, a
preto vyčíslenie dlhu do tohto dátumu je správne. S investíciami žalovaného do nehnuteľnosti žalobkyňa
vyjadrila svoj súhlas, výška investícii je predmetom ďalšieho dokazovania. V konaní žalobkyňa netvrdila
a vykonaným dokazovaním nebolo preukázané ani spravdepodobnené, že by vyjadrila výslovný
nesúhlas s tým, čo žalovaný pri využívaní nehnuteľnosti menil, stavebne realizoval, teda investoval;
aktivity žalovaného žalobkyňa nepovažovala za nevhodné, nikdy ich neodmietla a žalovaný bol
dobromyseľný v tom s ohľadom na ich príbuzenský pomer a priateľské vzťahy, že s jeho činnosťou
žalobkyňa súhlasí, nikdy sa nevyjadrila opačne, práve naopak, v prípade úprav a investícii do parkoviska
pri nehnuteľnosti mu poskytla v jeho zámere výslovnú súčinnosť. Žalobkyňa s preukázanými zmenami v
určitom rozsahu konkludentne súhlasila, ale nezaviazala sa na úhradu nákladov, takže žalovaný mohol
požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.
1.10 Po rozhodnutí krajského súdu okresný súd nariadil znalecké dokazovanie na vyjadrenie finančnej
protihodnoty vložených investícii, ktoré boli schopné zvýšiť hodnotu nehnuteľnosti. Znalec z odboru
stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty nehnuteľnosti, odhad hodnoty stavebných prác - pozemné stavby
Ing. X.X.G. v závere znaleckého posudku č. 44/2013 konštatoval, že vykonanými stavebnými prácami a
vloženými investíciami žalovaného v rokoch 1994 až 2001 na objekte Motorest u U. v A. - práce, ktoré sú
podrobne špecifikované v znaleckom posudku č. 90/2002 D.. B. zo dňa 15.07.2002 a v úprave posudku
zo dňa 19.12.2002 s prihliadnutím na vysvetľujúce stanovisko znalkyne zo dňa 08.12.2004, došlo k
technickému zhodnoteniu nehnuteľnosti, ktorá bola predmetom nájmu. Technické zhodnotenie stavby k
31.12.2002 znalec uviedol v tabuľkách s poukazom na bod 6.2. v sume 29.978,08Eur s DPH. Obvyklá
hodnota uskutočnených stavebných prác, úprav a investícii žalovaným do parkoviska pri motoreste,

t.j. práce a investície, podrobne špecifikované a zdokladované v znaleckom posudku č. 90/2002 s
prihliadnutím na vysvetľujúce stanovisko znalkyne a iné listinné dôkazy v rozsahu súpisu prác z rozpočtu
znaleckého posudku č. 90/2002 za rok 1999, ktoré sú jednoznačne definované ako práce na ploche,
je 22.017,36 Eur (663.295,18 Sk) bez DPH a 24.219,10 Eur (729.624,70 Sk) s DPH vo výške 10 %,
platnom v čase realizácie prác a v prípade započítania prác za rok 1994, ktorých hodnota je 1.092,87
Eur (32.924,07 Sk) bez DPH, je potom spolu hodnota stavebných prác 22.977,46 Eur (692.219,25Sk)
bez DPH a 25.421,26 Eur (765.841,18 Sk) s DPH vo výške 10 %. Pre účely vypracovania znaleckého
posudku nebol vypracovaný stav objektu po kolaudácii v roku 1996 ani stav na začiatku nájomného
vzťahu a teda nie je možné jednoznačne konštatovať, či došlo k znehodnoteniu objektu oproti roku 1996;
je možné konštatovať, že pri ukončení nájomného vzťahu 20.12.2002 mohlo dôjsť, respektíve došlo pri
demontáži zariadení, aj k čiastočnému poškodeniu prvkov krátkodobej životnosti ako omietky, maľby,
dlažby, pri ktorých je plánovaná životnosť niekoľkonásobne menšia, ako životnosť prvkov dlhodobej
životnosti, ktoré sú rozhodujúce pre celkovú životnosť stavby ako celku.
1.11 Žalovaný v zmysle záverov znaleckého posudku upravil vzájomný návrh na sumu 29.978,08 Eur.
1.12 Žalobkyňa k znaleckému posudku vzniesla námietky a predložila vyjadrenie spoločnosti ZNALEX,
s.r.o., so sídlom Hronská 1, Zvolen, č. 495/2013, ako stanovisko k znaleckému posudku č.44/2013.
1.13 Súd z dôvodu námietok vypočul v konaní znalca, ktorý zotrval na záveroch svojho znaleckého
posudku a vychádzal z podkladov, ktoré mal k dispozícii a zo zadania uznesenia okresného súdu.
Vzhľadom na veľký časový odstup vychádzal zo znaleckého posudku D.. T. B., v ktorom sú určené
hodnoty a rozsah stavebných prác, keďže už nie je možnosť posúdiť uvedené skutočnosti, lebo
nehnuteľnosť je v prevádzke. Na základe ohliadky na mieste samom zistil, že boli realizované stavebné
práce, avšak pre odstup času nie je možné zistiť, či boli realizované v čase trvania nájmu, alebo po
jeho skončení a akými subjektmi. Súčasťou znaleckého posudku je zápis z ohliadky s konštatovaním
o rekonštrukcii objektu pri začiatku nájmu (znalecký posudok, str. 61 prílohy). Uzavrel, že nie je možné
určiť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti po skončení nájmu, keďže k určeniu takejto hodnoty je potrebná
projektová dokumentácia a technický stav po skončení nájmu, napríklad stav, z čoho sú konštrukcie
vyrobené, materiál, hrúbka a podobne; všeobecná hodnota nehnuteľností je objektívna hodnota, za ktorú
sa dá nehnuteľnosť predať alebo kúpiť v danom čase a na danom mieste za daného stavu. Zároveň
sa všeobecná hodnota odvíja od ponuky a dopytu na trhu a nehovorí o hodnote investícii, vložených
do nehnuteľnosti. Pri vypracovávaní znaleckého posudku znalec vychádzal z hodnoty stavebných prác,
keďže je potrebné rozlišovať, či ide o údržbu alebo o stavebné práce a hodnota stavebných prác sa
rovná východiskovej hodnote a technická hodnota je hodnota východisková, znížená o opotrebenie. Je
to amortizácia alebo opotrebenie za každý rok a vychádza sa z odporúčaných hodnôt, uvedených v
metodike Ústavu súdneho inžinierstva v Žiline a vyhlášky o všeobecnej hodnote. Nemal možnosť zistiť
reálne výkazy a výmery, preto vychádzal zo zadania znaleckého posudku, z vyhlášky č.499/2004 Z.z. a
technickej hodnoty ako východiskovej pre určenie všeobecnej hodnoty.
1.14 Znalec k záverom znaleckej organizácie ZNALEX, s.r.o. uviedol, že v jeho znaleckom posudku
sa nachádza technické zhodnotenie, pracuje s pojmami bežná oprava, bežná údržba, sú tam presne
špecifikované práce s ich technickou hodnotou, zároveň zohľadnené investície a ich opotrebenie. Ak
nevychádzal z reálnych výkaz výmer, bolo to pre nemožnosť ich zistenia vzhľadom na odstup času.
Vychádzal z posudku D.. B., ktorá ho vyhotovila v čase ukončenia nájmu a pracovala s reálnymi údajmi,
keďže si musela konštrukcie zamerať. Všeobecná hodnota predmetu nájmu nemá žiadny význam, keďže
nerieši hodnotu vložených investícii ani hodnotu stavebných prác. Nič na tom nemení ani skutočnosť,
že napríklad by nebola splnená ohlasovacia povinnosť, ale práce boli vykonané. Hodnota stavebných
prác sa určuje z výkazu výmer, zrealizovaných stavebných prác a z cenovej úrovne stavebných prác,
cenníkov príslušnej cenovej úrovne. Je možné určiť aj rozpočtový ukazovateľ, a to porovnaním obdobnej
stavby už zrealizovanej.
1.15 K otázkam žalobkyne ohľadne znehodnotenia stavby znalec uviedol, že je potrebné rozlišovať
čo je bežné opotrebenie a pokiaľ došlo k demontovaniu kuchynských zariadení, ktoré nie sú pevnou
súčasťou stavby, nie je možné hovoriť o znehodnotení.
1.16 Vzhľadom na námietky žalobkyne k znaleckému posudku súd vypočul ako svedkyňu D.. T. B.,
ktorá uviedla, že vykonala ohliadku posudzovaného objektu, čo bolo možné vidieť, videla a uviedla
v znaleckom posudku. Znalecký posudok č. 90/2002 upravila na žiadosť žalovaného, keď vylúčila
zo znaleckého posudku práce a dodávky, ktoré sa dali demontovať a boli vypustené položky už po
odrátaní opotrebenia. Znalecký posudok vypracovala na zrealizované stavebné práce na objekte, a to
po odpočítaní ich opotrebenia vzhľadom na ich životnosť. Zotrvala na znaleckom posudku, vypracovala
ho podľa v tom čase platných cenníkov a platnej vyhlášky a zákona o cenách.

1.17 Žalobkyňa naďalej rozporovala a preukazovala, že súhlas žalovanému na vykonanie prác nedala
a nemala o nich žiadnu vedomosť. Opätovne uvádzala, že predmet nájmu bol žalovanému odovzdaný
v čase vzniku nájomného vzťahu plne spôsobilý na naplnenie účelu nájmu, tak ako bolo dohodnuté v
nájomnej zmluve, a to na podnikanie žalovaného - poskytovanie reštauračných a pohostinských služieb.
Ak žalovaný mal pohnútky vykonávať zmeny na predmete nájmu a susedných nehnuteľnostiach, slúžili
výlučne k rozšíreniu jeho podnikateľských aktivít za účelom dosiahnutia vyššieho zisku, čo viedlo k
rozšíreniu návštevnej kapacity objektu, zvýšenému znehodnoteniu a opotrebeniu predmetu nájmu.
1.18 Okresný súd sa vo svojom odôvodnení vysporadúval aj s námietkou premlčania, vznesenou
žalobkyňou voči investíciám žalovaného. S poukazom na ustanovenie §667 ods. 1 posledná veta OZ
má právo žalovaný požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.
Ide o obdobu nároku z bezdôvodného obohatenia a tento je možné uplatniť až po skončení nájmu.
Nájom v zmysle nájomnej zmluvy zo dňa 08.03.1993 a jej dodatkov bol ukončený ku dňu 20.02.2002.
Žalovaný podal protinávrh dňa 05.08.2003, ktorý doručil súdu dňa 06.08.2003. Súd považoval protinávrh
žalovaného za podaný včas v premlčacej lehote. Tvrdenie žalobkyne o premlčaní nároku na zaplatenie
investícií vzhľadom na plynutie premlčacej lehoty odo dňa ich vykonania, je v rozpore s §667 ods. 1 OZ.
1.19 Vzhľadom na posúdenie včasnosti vzájomnej žaloby okresný súd, súc viazaný právnym názorom
krajského súdu, zisťoval protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci, keďže žalobkyňa dala
konkludentný súhlas na vykonanie týchto prác. Žalobkyňa v priebehu celého konania opakovane túto
skutočnosť namietala, pretože uvedené práce nevidela, do nehnuteľnosti nechodila, uznávala len
niektoré vykonané práce. Okresný súd uzavrel, že žalobkyňa žiadnym spôsobom nepreukázala, iba
tvrdila, že do nehnuteľnosti nechodila a len sa zdržiavala pred danou nehnuteľnosťou. Takéto tvrdenie
nekorešponduje s výkonom jej vlastníckeho práva; pokiaľ žalovaný prevádzkoval predmet nájmu, bolo
aj v jej záujme, aby bol funkčný vzhľadom na protihodnotu z nájomnej zmluvy. Okresný súd poukázal na
odôvodnenie uznesenia odvolacieho súdu sp.zn. 12Co/186/2008 o konkludentnom súhlase s tým, že v
spore neboli predložené také dôkazy, ktoré by zmenili skutkové závery, pre ktoré by vyslovený názor
stratil svoju záväznosť.
1.20 Okresný súd opätovne rozhodol rozsudkom č.k. 20C/119/2003-737 zo dňa 12.08.2014 v spojení
s opravným uznesením č.k. 20C/119/2003-755 zo dňa 01.10.2014. Keďže žalobkyňa po zrušujúcom
uznesení vzala žalobu v časti späť, v zostatku jej žalobe okresný súd v plnom rozsahu vyhovel a priznal
jej požadované nájomné do 20.12.2002, kedy došlo k ukončeniu nájomnej zmluvy a kedy žalovaný
odovzdal objekt spolu s kľúčmi žalobkyni, pričom považoval za nesporné, že po tomto dni žalovaný
objekt už neužíval a nemal doňho prístup, ale o vzájomnej žalobe žalovaného rozhodol započítaním s
nárokom žalobkyne, teda v konečnom dôsledku zaviazal žalobkyňu k povinnosti zaplatiť žalovanému
istinu 19 858,68 Eur s úrokom z omeškania, vzhľadom na premlčanie zamietol protinávrh žalovaného v
časti úroku z omeškania s tým, že o trovách konania rozhodne po právoplatnosti rozhodnutia.
1.21 Tento rozsudok okresného súdu v dôsledku odvolania žalobkyne Krajský súd v Banskej Bystrici
uznesením č.k.14Co/1439/2014-797 zo dňa 31.05.2016 zrušil a vec vrátil na ďalšie konanie z dôvodu, že
konanie má inú vadu, spočívajúcu v nesprávnom procesnom postupe; zrušil rozsudok vo všetkých jeho
výrokoch, pretože výrok o povinnosti žalobkyne plniť žalovanému súvisí s výrokom o uložení povinnosti
žalovanému zaplatiť žalobkyni úroky z omeškania, ako aj s výrokom o zamietnutí protinávrhu v časti
úroku z omeškania. Peňažné nároky spolu úzko súvisia a ide o započítateľné nároky, ktoré nebolo možné
oddeliť. Vo veci bola podaná vzájomná žaloba žalovaným (č.l. spisu 30 až 34), ktorá bola následne
upravená podľa znaleckého posudku a rozšírená o úroky z omeškania. Pohľadávka žalobkyne z dôvodu
podania vzájomnej žaloby bez doloženia kompenzačnej námietky, teda započítacieho prejavu nemohla
započítaním zaniknúť. Preto okresný súd mal rozhodnúť o všetkých návrhoch osobitne. Nárok žalobkyne
nebol pohltený nárokom žalovaného v zmysle matematického prepočtu, a preto okresný súd bol povinný
rozhodnúť aj o žalobe žalobkyne, čo v odôvodnení rozsudku aj konštatoval, ale vo výroku o jej nároku
nerozhodol. Výroky rozsudku nepokrývajú všetky návrhy, o ktorých bolo potrebné vo veci rozhodnúť,
čím došlo k nesprávnemu procesnému postupu a ide o vadu, ktorú nemôže zhojiť odvolací súd. Napriek
tomu, že sa odvolala len žalobkyňa (zásada reformatio in peius) iba voči výroku ukladajúcemu povinnosť
jej, vzhľadom na prepojenie výrokov rozsudku krajský súd rozhodoval o všetkých, aj odvolaním
nenapadnutých výrokoch, pričom neposudzoval vec z hmotnoprávneho hľadiska, pretože (okresný súd
postupoval v zmysle správnych právnych ustanovení Občianskeho zákonníka, pretože nie je na mieste
aplikácia zákona č. 116/1990 Zb., ako to namieta odvolateľka, lebo v prejednávanej veci bolo potrebné
riešiť otázku investícii do prenajatej nehnuteľnosti, ktorú predmetný zákon nerieši), ale len z hľadiska
procesnoprávneho. Úlohou okresného súdu bolo vzhľadom na chýbajúcu uplatnenú kompenzačnú
námietku rozhodnúť o všetkých návrhoch účastníkov konania.

1.22 Po vrátení veci žalobkyňa žiadala súd o umožnenie nahliadnuť do súdneho spisu ďalšej súkromnej
znaleckej organizácii, pretože mienila predložiť súkromný znalecký posudok; tento jej návrh okresný súd
zamietol z dôvodu, že takýto dôkaz považoval za nehospodárny a neúčelný s poukazom na skutočnosť,
že vec bola vrátená okresnému súdu na rozhodnutie z dôvodu nesprávneho procesného postupu
a odvolací súd neposudzoval vec z hmotnoprávneho hľadiska. Z dôvodu rozsiahleho vykonaného
dokazovania i z dôvodu, že vo veci bol nariadený znalecký posudok, ktorý zodpovedal na otázky
potrebné pre rozhodnutie o vzájomnej žalobe, nebol dôvod, aby bol vypracovaný ďalší znalecký
posudok.
1.23 Okresný súd, vychádzajúc z vykonaného dokazovania, rozhodol opakovane o žalobe žalobkyne
a vzájomnej žalobe žalovaného tak, že žalobe žalobkyne v plnom rozsahu vyhovel a uložil žalovanému
povinnosť zaplatiť titulom nájmu z nájomnej zmluvy zo dňa 08.03.1993 sumu 10.119,40 Eur; uložil
žalovanému povinnosť zaplatiť žalobkyni úroky z omeškania podľa §517 ods. 2 OZ, keďže ide o
omeškanie s plnením peňažného dlhu a o sankciu zo zákona za nesplnenie povinnosti plniť včas a
riadne, a to 16,5 % ročne zo sumy 2.259,44 Eur od 03.09.2002 do zaplatenia, vo výške 16,5 % ročne
zo sumy 2.210,88 Eur od 04.10.2002 až do zaplatenia, vo výške 16 % ročne zo sumy 2.146,98 Eur od
01.11.2002 až do zaplatenia, vo výške 13 % ročne zo sumy 2.126,54 Eur od 30.11.2002 až do zaplatenia
a vo výške 13 % ročne zo sumy 1.444,04 Eur od 21.12.2002 až do zaplatenia tak, ako vyplýva z výrokovej
časti tohto rozhodnutia. Vyhovel aj vzájomnej žalobe a uložil žalobkyni povinnosť zaplatiť žalovanému
sumu 29.977,78 Eur v zmysle §667 ods. 1 veta štvrtá OZ s tým, že pokiaľ ide o výšku, vychádzal zo
záverov znaleckého posudku č. 44/2013. Priznal žalovanému zákonný úrok z omeškania vo výške 9 %
ročne z priznanej sumy odo dňa 27.08.2010 až do zaplatenia podľa §517 ods. 2 OZ a Nariadenia vlády
č. 87/1995 Z.z. v platnom znení ako sankciu zo zákona za nesplnenie si povinnosti plniť včas a riadne. V
časti zamietol vzájomný návrh ohľadom úroku z omeškania od 07.08.2003 do 26.08.2010 pre premlčanie
s poukazom na trojročnú premlčaciu lehotu podľa §110 ods. 3 OZ a priznal žalovanému úroky len v
nepremlčanej časti od 27.08.2010 až do zaplatenia. Súd týmto rozhodnutím odstránil vadu, spočívajúcu
v nesprávnom procesnom postupe a rozhodol o žalobe žalobkyne samostatným výrokom podľa §147
ods. 1 zákona č.160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku (ďalej v texte aj „C.s.p.“) z dôvodu, že v
konaní neboli preukázané kompenzačné námietky zo strany žalovaného (§147 ods. 2 C.s.p.).
1.24 Súd priznal žalobkyni nárok na náhradu trov konania podľa §262 ods. 1 C.s.p., a to v celom
rozsahu, pokiaľ bola úspešná o žalobnom návrhu. Žalovanému priznal nárok na náhradu trov konania
v celom rozsahu v časti o vzájomnej žalobe podľa §262 ods. 1 C.s.p. s tým, že o výške trov rozhodne
po právoplatnosti rozhodnutia samostatným uznesením.

2. Proti druhému a piatemu výroku rozsudku okresného súdu podala odvolanie žalobkyňa. Navrhla,
aby odvolací súd rozsudok okresného súdu v časti vyhovenia vzájomnej žalobe zmenil a zamietol ju
a žalovanému nárok na náhradu trov konania nepriznal, a to z dôvodov podľa §365 ods. 1 písm. b),
e), f), h) C.s.p.. Žalovaný sa uplatnenou vzájomnou žalobou domáhal voči žalobkyni úhrady nákladov
spojených so zmenami, ktoré boli z jeho strany na prenajatej nehnuteľnosti počas nájomného vzťahu
vykonané. Za týmto účelom si nechal žalovaný na základe objednávky zo dňa 15.07.2002, t.j. približne
5 mesiacov pred koncom nájomného vzťahu a viac ako rok pred začatím súdneho konania vypracovať
posudok č. 90/2002 znalkyňou Ing. T. B.. Úlohou znalca v tomto posudku bolo ocenenie stavebných
prác, realizovaných v rokoch 1994 až 2001 na objekte Motorest u U., A. a na spevnených plochách
pri objekte. Účelom posudku bolo ocenenie pre súdne vysporiadanie. Žalovaným poverená znalkyňa v
posudku vyčísľovala nárok, ktorý by žalovanému patril v prípade, ak by sa žalobkyňa zaviazala na úhradu
nákladov, spojených so zmenami, vykonanými žalovaným ako nájomcom so súhlasom žalobkyne ako
prenajímateľa. Žalovaný žalobkyňu za účelom predĺženia nájomného vzťahu kontaktoval listom zo
dňa 04.05.2001, v ktorom sa vyjadruje vo vzťahu k vykonaným zmenám počas nájomného vzťahu.
Obsah tohto listu preukazuje, že žalovanému v roku 2001 bol známy úmysel a vnútorné presvedčenie
žalobkyne, že mu nebol udelený žiadny súhlas na vykonanie zmien, o ktorých sa v liste zmieňuje.
Že tomu tak bolo aj neskôr na konci nájomného vzťahu v decembri 2002, nasvedčuje správanie sa
samotného žalovaného pri ukončení nájmu, keď tento odniesol a odstránil všetky ním vykonané zmeny,
ktoré sa odstrániť dali. Okresný súd v odôvodnení napadnutého rozsudku (odsek 64) hodnotí tento dôkaz
selektívne, jednostranne a účelovo. Odvolací súd v zrušujúcom uznesení konštatuje, že žalovaným
nebola uplatnená kompenzačná námietka (započítací prejav). Aj toto konkludentné konanie žalovaného
preukazuje, že mu bol známy úmysel žalobkyne a vnútorné presvedčenie, že mu nebol udelený žiadny
súhlas na vykonanie zmien. Nie je bez významu, že v posudku Ing. B. v znení jeho poslednej úpravy nie
sú špecifikované po roku 1999 žiadne ďalšie práce a zmeny, ktoré mali byť žalovaným vykonané. Napriek
tomu Krajský súd v Banskej Bystrici v prvom zrušujúcom uznesení konštatoval, že zo strany žalobkyne

bol žalovanému ako nájomcovi udelený konkludentný súhlas ku zmenám, ktoré žalovaný ako nájomca
na objekte Motorest u U. v A. vykonal. Žiadnym dôkazom nebolo preukázané a v konaní ustálené, že
sa žalobkyňa zaviazala na úhradu nákladov, spojených so zmenami, vykonanými žalovaným. Potom
neprichádza do úvahy úprava §667 ods. 1 tretia veta Občianskeho zákonníka, ale úprava §667 ods.
1 štvrtá veta Občianskeho zákonníka. V spore bolo vykonané znalecké dokazovanie znalcom Ing. D.
G., ktorý na základe zadania súdu, ktoré podľa názoru odvolateľky nezodpovedal úprave §667 ods.
1 štvrtá veta OZ, ale úprave §667 ods. 1 tretia veta OZ, vypracoval znalecký posudok č. 44/2013.
Obsahuje vyčíslenie nákladov zmien, vykonaných žalovaným, s odpočítaním ich opotrebenia, ku
ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Vzhľadom na túto skutočnosť potom výpočet,
obsiahnutý v znaleckom posudku D.. G., nevyjadruje úpravu obsiahnutú v §667 ods. 1 štvrtá veta
OZ, ale vyjadruje úpravu obsiahnutú v §667 ods. 1 tretia veta OZ. Znalec D.. G. sám uviedol pri
jeho vypočutí na pojednávaní 17.12.2013 na otázku, či sa zvýši hodnota nehnuteľnosti po vykonaní
investícií, že všeobecná hodnota nehnuteľnosti nevzrastie o hodnotu vloženej investície. Znalkyňa D.. T.
B., vypočutá ako svedkyňa, na pojednávaní dňa 20.09.2014 vypovedala na otázku súdu, že pokiaľ by sa
mala zistiť protihodnota alebo zhodnotenie danej nehnuteľnosti, je potrebné vedieť, akú hodnotu mala
nehnuteľnosť v čase vstupu do nájmu a akú hodnotu mala po skončení nájmu. Preto súd prvej inštancie
dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a rozhodnutie súdu prvej
inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Z doposiaľ vykonaného dokazovania
nie je preukázané, či na konci nájomného vzťahu došlo ku zhodnoteniu nehnuteľnosti alebo naopak,
žalobkyňou tvrdenému znehodnoteniu nehnuteľnosti, keď nie je známa hodnota nehnuteľnosti po
skončení rekonštrukcie, financovanej žalobkyňou v roku 1996 a nie je známa hodnota nehnuteľnosti na
konci nájomného vzťahu. List žalovaného zo dňa 04.05.2001 bol súdu predložený po prvom zrušujúcom
rozhodnutí Krajského súdu v Banskej Bystrici, č.k. 12Co/186/2008-416 zo dňa 20.11.2008. Predmetný
listinný dôkaz mení skutkový stav, z akého vychádzal krajský súd v citovanom uznesení, keď vyslovil
právny názor, že žalobkyňa s vykonanými zmenami konkludentne súhlasila. Pokiaľ by žalovaný takýto
súhlas zo strany žalobkyne mal, nevymenovával by pár mesiacov pred ukončením nájmu v liste zo dňa
04.05.2001 všetky zmeny, ktoré vykonal, ako sám uviedol, nad rámec nájomnej zmluvy. Ak sa skutkový
stav, z ktorého vychádza pri právnom posúdení odvolací súd, v ďalšom konaní pred súdom prvej
inštancie zmení, súd prvej inštancie už nie je viazaný právnym názorom odvolacieho súdu, vysloveným
v zrušujúcom uznesení.
2.1 Druhou zmenou skutkového stavu po zrušujúcom uznesení odvolacieho súdu je, že vlastníkom
obidvoch parciel, na ktorých sa nachádza vjazd a výjazd z parkoviska, sú Železnice Slovenskej republiky
a nie žalobkyňa, a že žalovaný mal vedomosť, že vjazd a výjazd z parkoviska sa realizuje na pozemku
patriaceho ŽSR, keďže tieto sám žiadal o súhlasné stanovisko. Ide o nové skutkové zistenia, ktoré vyšli
najavo v ďalšom konaní po zrušujúcom uznesení odvolacieho súdu. Súd prvej inštancie sa s týmito
námietkami žalobkyne žiadnym spôsobom argumentačne nevysporiadal, hoci sú pre rozhodnutie vo
veci samej významné. Tento nedostatok je výrazným porušením práva žalobkyne na spravodlivé súdne
konanie, pretože jej odníma možnosť správne argumentovať proti napadnutému rozhodnutiu súdu.
2.2 Žalobkyňa na nesprávnosť zadania úloh pre znalca D.. D. G. zo strany súdu opakovane poukazovala
vo svojich písomných a ústnych vyjadreniach. Za účelom preukázania nesprávnosti zadania súdu
vo vzťahu k vypracovaniu znaleckého posudku predložila odborné vyjadrenie znaleckej organizácie
ZNALEX, s.r.o., ktoré sa však v súhrne vykonaného dokazovania v odseku 6 odôvodnenia napadnutého
rozhodnutia nenachádza. V odbornom vyjadrení znaleckej organizácie sa okrem iných nedostatkov
posudku D.. G. poukazuje na to, že znalec D.. D. G. v posudku nepojednáva o všeobecnej hodnote
stavby pred vykonanými zmenami a po ich vykonaní. Len porovnaním týchto dvoch hodnôt všeobecnej
hodnoty stavby pred vykonanými zmenami a po ich vykonaní je možné určiť zhodnotenie, t.j. o čo sa
zvýšila alebo naopak, znížila, znehodnotila hodnota prenajatej veci, pretože výška vložených investícií
nevyjadruje výšku zhodnotenia nehnuteľnosti. Poukázala na výpoveď znalca D.. G., ktorý uviedol pri jeho
vypočutí na pojednávaní dňa 17.12.2013, že všeobecná hodnota nehnuteľností nevzrastie o hodnotu
vloženej investície. Tento záver potvrdila aj D.. T. B., ktorá na pojednávaní dňa 29.04.2014 vypovedala na
otázku súdu, že pokiaľ by sa mala zistiť protihodnota alebo zhodnotenie danej nehnuteľnosti, je potrebné
vedieť, akú hodnotu mala nehnuteľnosť v čase vstupu do nájmu a akú hodnotu mala po skončení
nájmu. Uviedla, že metodika výpočtu stavebných prác je iná, ako metodika určenia všeobecnej hodnoty
nehnuteľnosti.
2.3 Tri znalecké subjekty v predmetnom konaní nezávisle posúdili zhodne odbornú otázku, a to, že na
určenie zhodnotenia nehnuteľnosti na konci nájomného vzťahu je potrebné určiť všeobecnú hodnotu
nehnuteľnosti pred vykonanými zmenami zo strany nájomcu a všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti po ich
vykonaní, pričom všeobecná hodnota nehnuteľnosti sa nezvýši o výšku vloženej investície. Žalobkyňa

v konaní preukazovala znehodnotenie nehnuteľnosti na konci nájomného vzťahu fotodokumentáciou,
z ktorej je zrejmé, v akom zdevastovanom stave sa táto nehnuteľnosť pri jej odovzdaní zo strany
žalovaného po skončení nájmu nachádzala. Nový nájomca, svedok P. F., ktorý nastúpil po žalovanom
ako nájomca, potreboval celý mesiac na to, aby nehnuteľnosť uviedol do prevádzkyschopného stavu.
Znalec D.. G. znehodnotenie nehnuteľnosti nevylúčil, ale keďže v posudku neurčoval všeobecnú
hodnotu stavby pred vykonanými zmenami a po ich vykonaní na konci nájomného vzťahu, pretože
to nemal v zadaní úloh, nemohol zodpovedať na otázku, týkajúcu sa výšky znehodnotenia, prípadne
zhodnotenia nehnuteľnosti. Vzhľadom na tieto vážne nedostatky vo vykonanom dokazovaní, podala
žalobkyňa návrh na vypracovanie kontrolného znaleckého posudku, avšak súd jej návrh zamietol.
Takýmto postupom súdu jej bolo odňaté právo na spravodlivosť v kontexte práva na spravodlivý proces
a bola porušená zásada rovnosti zbraní. Postup súdu, ktorým jej nebolo umožnené vypracovanie
súkromného znaleckého posudku, je v hrubom rozpore so základnými princípmi, na ktorých je Civilný
sporový poriadok postavený, zakotvenými najmä v článku 2, 3, 4 a 6 C.s.p.
2.4 Žalovaný predložil v konaní posudok D.. B., ktorý v zmysle predchádzajúcej právnej úpravy
Občianskeho súdneho poriadku nemal povahu znaleckého posudku. Žalobkyňa opakovane v konaní
poukazovala na nepreskúmateľnosť tohto posudku ako listinného dôkazu, keď pri vypracovaní posudku
D.. B. vychádzala u prevažnej väčšiny nacenených položiek len z vyjadrenia žalovaného, že tieto práce
boli vykonané, pričom tvrdenia žalovaného vlastným skúmaním neverifikovala, žiadne sondy nerobila.
Túto skutočnosť potvrdila D.. B. ako svedkyňa vo svojej výpovedi na pojednávaní dňa 29.04.2014.
2.5 Vzhľadom na nepreskúmateľnosť znaleckého posudku D.. B., vypracovaného v rozpore s prílohou
č. 5 k vyhláške č.490/2004 Z.z., možno za nepreskúmateľný označiť aj posudok D.. G., ktorý v zmysle
zadania súdu vychádzal len z nacenených prác, ako boli uvedené v posudku D.. B.. V tomto kontexte
sa vyjadrovali všetci znalci oslovení žalobkyňou. Odôvodnenie napadnutého rozhodnutia postráda aj
argumentáciu vo vzťahu k DPH, ktorá je zahrnutá vo výpočtoch znaleckého posudku, aj u položiek, ku
ktorým neboli predložené faktúry, preukazujúce účtovanie tejto dane zo strany dodávateľov a zaplatenie
tejto dane žalovaným. Ak súd vo vzťahu k druhému výroku napadnutého rozhodnutia vychádzal z
dôkazu znaleckého posudku D.. G., dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam, pretože vychádzal
zo znaleckého posudku, ktorý je nepreskúmateľný a ktorý zároveň nezodpovedá úprave §667 ods.
1 štvrtá veta Občianskeho zákonníka, ale úprave §667 ods. 1 tretia veta Občianskeho zákonníka,
ktorého aplikácia nezodpovedá skutkovému stavu ustálenému v konaní, že zo strany žalobkyne bol daný
konkludentný súhlas s vykonanými zmenami, ale nezaviazala sa na úhradu nákladov s nimi spojených.
2.6 Nesprávne zistený skutkový stav žalobkyňa vidí aj v tom, že ustanovenie §667 ods. 1 Občianskeho
zákonníka hovorí o prenajatej veci. Opakovane zdôraznila, že predmetom nájmu podľa nájomnej
zmluvy bol objekt Motorestu u U. aj s priľahlým asfaltovým parkoviskom. Žalovaný objednával u D.. B.
vypracovanie posudku, keď úlohou Ing. B. bolo ocenenie stavebných prác, realizovaných v rokoch
1994 až 2011 na dvoch nehnuteľnostiach: 1. objekt Motorest u U., A. a 2. spevnených plochách pri
objekte. Žalobkyňa v konaní opakovane poukazovala na predmet nájomnej zmluvy, keď predmetom bol
objekt motorestu a priľahlého asfaltového parkoviska. Spevnené plochy v objednávke na vypracovanie
posudku D.. B. pri objekte vyjadrujú vyštrkovanú časť, ktorú žalovaný spevnil podľa jeho vyjadrenia z
dôvodu, aby mohli pri motoreste parkovať kamióny. Na nájomnú zmluvu sa vzťahuje zákon č.116/1990
Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, v zmysle ktorého sa pre uzavretie nájomnej zmluvy
vyžaduje obligatórne zachovanie písomnej formy. Žalovanému bola prenechaná nájomnou zmluvou
do nájmu len časť objektu, v ktorom sa nachádzalo pohostinstvo a prevádzka potravín. Žalovaný
mal v nájme len časť, ktorá bola ako predmet prenájmu špecifikovaná tak, že sa jedná v tomto
objekte o reštauračné priestory, kuchyňu, skladové priestory, kanceláriu a chodbu, sociálne zariadenia
o úhrnnej ploche 230 m2 za účelom využitia na poskytovanie reštauračných a pohostinských služieb.
Pozemky - spevnené plochy pri objekte, ktoré žalovaný spevňoval, neboli predmetom nájomnej zmluvy.
Ustanovenie §667 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého súd vyhovel návrhu žalovaného,
hovorí o prenajatej veci. Ak súd priznal žalovanému ním uplatnený nárok, ktorý sa týka spevňovaných
pozemkov, vyštrkovanej plochy, ktorá nebola predmetom nájmu, mal zdôvodniť, na základe čoho bol
žalovanému nárok v tejto časti priznaný. Táto plocha zahŕňa aj pozemky, ktoré sa v čase nájmu
nenachádzali vo vlastníctve žalobkyne a nemala k nim ani užívacie právo. Žalovaný potvrdil, že vjazd
a výjazd na parkovisko sa nachádzali na pozemku vo vlastníctve Železníc SR, ktoré vyjadrenie je
zachytené v zápisnici z pojednávania zo dňa 12.08.2014, kde žalovaný nespochybňuje, že parcela
č. 1197 a č. 1195/2 patria Železniciam SR, kde je vjazd a výjazd. Ide o podstatný argument pre
rozhodnutie vo veci. Žalobkyňa bez náležitého zdôvodnenia zo strany súdu nevie vo vzťahu k tejto
časti nároku priznaného žalovanému sa brániť. Ak bol tento nárok priznaný z titulu nájmu, absentuje
v odôvodnení napadnutého rozhodnutia konštatovanie, kedy došlo k uzavretiu nájomnej zmluvy, akým

spôsobom, medzi kým bola táto zmluva uzavretá, čo bolo predmetom takejto zmluvy a aká bola výška
nájomného. Žalobkyňa už v predchádzajúcom odvolaní namietala, že povinnosť súdu riadne odôvodniť
svoje rozhodnutie znamená právo účastníka na dostatočné a presvedčivé odôvodnenie rozhodnutia,
keď jeho porušením sa účastníkovi konania odníma možnosť náležite skutkovo, aj právne argumentovať
proti rozhodnutiu súdu, voči ktorému chce využiť možnosť opravného prostriedku. Nedostatok riadneho
a vyčerpávajúceho odôvodnenia napadnutého rozhodnutia v naznačenom smere je preto porušením
práva na spravodlivé súdne konanie.
2.7 Okresný súd sa žiadnym spôsobom nevysporiadal s námietkou žalobkyne, týkajúcej sa opráv a
údržby, na ktoré práce bol žalovaný povinný na základe nájomnej zmluvy a ktoré sú napriek tomu
zahrnuté do celkového vyčíslenia technickej hodnoty prác, vykonaných na nehnuteľnosti v znaleckom
posudku. Odkázala na záväzný právny názor Krajského súdu v Banskej Bystrici, vyslovený v rozhodnutí
sp.zn. 12Co/186/2008 zo dňa 20.11.2008. Okresný súd v rozpore so záväzným právnym názorom
odvolacieho súdu, otázku údržby a opráv ponechal úplne nepovšimnutú. Tento nedostatok je výrazným
porušením práva žalobkyne na spravodlivé súdne konanie, pretože jej odníma možnosť právne
argumentovať proti napadnutému rozhodnutiu súdu.
2.8 Súd prvej inštancie v odvolaním napadnutej časti rozhodnutia dospel na základe vykonaných
dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, keď súčasne napadnutá časť rozhodnutia vychádza z
nesprávneho právneho posúdenia veci. Okresný súd nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie
rozhodujúcich skutočností pre rozhodnutie vo veci samej, a to určenia, či došlo k zhodnoteniu alebo
naopak, znehodnoteniu prenajatej veci na konci nájomného vzťahu. Na druhej strane súd znemožnil
žalobkyni prístup k spravodlivosti, keď nevyhovel požiadavke ňou povereného znalca Ing. P. B. na
nahliadnutie do spisu za účelom vypracovania súkromného znaleckého posudku, ktorým mala byť
určená a preukázaná výška zhodnotenia, resp. znehodnotenia prenajatej veci na konci nájomného
vzťahu. Tento postup súdu je potrebné považovať za nesprávny pre rozpor so základnými princípmi
Civilného sporového poriadku s Ústavou SR a Dohovorom o ochrane ľudských práv a základných slobôd,
ktoré zaručujú právo každého na spravodlivé súdne konanie.
2.9 Navrhla, aby odvolací súd vo veci sám rozhodol a rozhodnutie v napadnutej časti zmenil tak, že
nárok žalovaného zamietne a žalovanému nárok na náhradu trov konania neprizná.
3. Proti prvému, tretiemu a štvrtému výroku rozsudku okresného súdu podal odvolanie aj žalovaný;
navrhol, aby ho odvolací súd v napadnutej časti zrušil a vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie
a nové rozhodnutie, a to z dôvodu §365 ods. 1 písm. f) C.s.p., t.j. že súd prvej inštancie dospel na
základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a z dôvodu podľa §365 ods. 1 písm.
h) C.s.p., t.j. že rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci,
pričom odvolaním žalovaný napáda výrok, ktorým bol zaviazaný plniť žalobkyni, zamietajúci výrok v
časti úroku z omeškania za obdobie od 07.08.2003 do 26.08.2010, a tiež súvisiaci výrok o náhrade
trov konania. Odvolací súd v druhom zrušujúcom uznesení vyjadril určitú dávku neistoty, keď v otázke
právneho posúdenia obsahu vzájomnej žaloby žalovaného zo dňa 05.08.2003 skonštatoval: „Javí sa,
že žalovaný mienil urobiť kompenzačnú námietku, čo sa však nestalo“, odvolací súd uvedené právne
posúdenie z hľadiska zisteného skutkového stavu bližšie nekomentoval a ani neuviedol konkrétne
(preskúmateľné) dôkazy, o ktoré tento úsudok oprel. Podstatným zmyslom a účelom obrany žalovaného,
prejavenej v obsahu vzájomnej žaloby, bolo započítať a to nielen v právnom, ale predovšetkým vo
význame matematického prepočtu investície, vynaložené z jeho strany ku dňu ukončenia nájomného
vzťahu do prenajímanej nehnuteľnosti.
3.1 Pretože investície vynaložené žalovaným presiahli výšku nezaplateného nájmu, žalovaný po
procesnej stránke využil zákonnú možnosť uplatniť započítaciu námietku, a to započítacím prejavom zo
dňa 23.12.2002 a následne formou vzájomnej žaloby.
3.2 Žalovaným tvrdený postoj k hodnoteniu započítacej námietky a obsahu vzájomnej žaloby zo dňa
05.08.2003 vyplynul zo zákonnej premisy, umožňujúcej započítať pohľadávky rovnakého druhu (§580
OZ) v danom prípade pohľadávky na finančné plnenie a tiež z obsahovej podstaty započítacieho prejavu,
keď zvyšok protinároku nad rámec uplatneného nároku protistrany je možné uplatňovať len procesnou
formou vzájomnej žaloby.
3.3 Žalovaný právne posúdenie vzájomnej žaloby zo dňa 05.08.2003, uskutočnené odvolacím súdom
v zrušujúcom uznesení zo dňa 31.05.2016, považuje za reštriktívne a nezodpovedajúce zistenému
skutkovému stavu, vôli žalovaného, vyjadrenej v obsahu vzájomnej žaloby a v obsahu započítacieho
prejavu zo dňa 23.12.2002. Otvorenou a nezodpovedanou ostala otázka, keďže v tomto smere odvolací
súd vzájomnú žalobu právne posúdil bez podrobnejšieho vysvetlenia, opierajúceho sa o zistený skutkový
stav, na základe akých skutkových okolností odvolací súd odčlenil obsah (započítanie) od formy
procesného úkonu, keď žalovaný striktne rozlíšil započítaciu námietku a vzájomnú žalobu. Z bodu 4

vzájomnej žaloby zo dňa 05.08.2003 (na súd doručená dňa 06.08.2003) jednoznačne po skutkovej
stránke vyplýva, že žalovaný poukazuje na listinný dôkaz zo dňa 23.12.2012 s podnadpisom Započítanie
pohľadávok. Uvedený list (podanie) je z hľadiska obsahu bez akýchkoľvek výkladových problémov
potrebné úplne jednoznačne považovať za započítanie vzájomných pohľadávok. Pri formulovaní
právneho posúdenia obsahu vzájomnej žaloby (polemika, či sa jedná o započítací prejav alebo nie)
v zrušujúcom uznesení odvolacieho súdu zo dňa 31.05.2016 nebolo na uvedený započítací prejav
(zrejme) prihliadnuté. Započítanie oboch vzájomne uplatnených nárokov a premietnuté do jedného
výsledného výroku sa javí zákonným riešením vzniknutej situácie, a to nielen z hľadiska aplikácie
procesného práva, ale tiež pri spravodlivej a vyváženej aplikácii hmotného práva. Dôsledkom existencie
dvoch samostatných rozsudočných výrokov v porovnaní s jedným výsledným, je pre žalovaného
hrozba vzniku vykonateľného (exekučného) titulu, založeného právoplatnosťou samostatného výroku
na plnenie v prospech žalobcu (zvažujúc pritom dôvodnosť odvolacej námietky žalovaného voči nároku,
ktorý žalovaný uznal, čo do právneho základu i výšky), ktorý by časovo mohol predchádzať vzniku
samostatného nároku na plnenie žalovaného voči žalobkyni, a to napr. v prípade, že by sa žalovaný
neodvolal a nenamietal správnosť prijatých záverov.
3.4 Uvedený dôsledok je pre žalovaného prejavom nespravodlivej a nevyváženej aplikácie prostriedkov
procesného práva na ťarchu jednej strany sporu. Takáto nevyvážená aplikácia predpisov procesného
práva by nemala požívať právnu ochranu.
3.5 Čo sa týka zamietajúceho výroku vzájomnej žaloby žalovaného v časti úroku z omeškania za
obdobie od 07.08.2003 do 26.08.2010 žalovaný namieta správnosť právneho posúdenia tejto otázky
v odôvodnení napadnutého rozsudku. Žalobkyňa pristúpila k uplatneniu nároku formou žalobného
návrhu napriek tomu, že žalovaný ho nespochybňoval a kontinuálne sa bránil započítacou námietkou
vo výške vynaložených investícií do nehnuteľnosti vlastnícky patriacej žalobkyni. Žalobkyňa naproti
tomu neuznával zjavný nárok žalovaného napriek tomu, že tento bol od počiatku vyčísľovaný vo vyššej
sume, ako tvoril nárok žalobkyne. Žalobkyňa nereflektovala ani na zjavnú opodstatnenosť nároku na
obranu žalovaného a pristúpila k jeho súdnemu vymáhaniu. Takýto postup žalobkyne vykazuje znaky
šikanózneho výkonu práva, ktorý nemôže požívať právnu ochranu. Vzájomné nároky strán sporu majú
pôvod vo vlastníckom práve žalobkyne k nehnuteľnosti, od ktorého sa odvodzovali uplatnené nároky
na nájomnom a zhodnotením majetku žalobkyne vloženými investíciami žalovaného. Spravodlivému
usporiadaniu vzájomných vzťahov, a to aj v otázke úrokov z omeškania, by za použitia analógie podľa
§107 ods. 3 Občianskeho zákonníka v okolnostiach prípadu zodpovedalo právne posúdenie ako kvázi
synalagmatického vzťahu. V takom prípade by bolo potrebné výrok o úroku z omeškania korigovať a
priznať ho v plnom uplatnenom období, a to aj v prihliadnutím na v tomto odvolaní namietanú otázku
existencie dvoch samostatných výrokov na plnenie, ktoré zjavne nekorešpondujú započítaciemu prejavu
žalovaného zo dňa 23.12.2002.
3.6 Rovnako v otázke zamietajúceho výroku o úroku z omeškania za obdobie od 07.08.2003 do
26.08.2010 nebolo prihliadnuté na výzvu žalovaného, obsiahnutú v započítacom prejave zo dňa
23.12.2002, aby žalobca uhradil rozdiel finančného plnenia v termíne do 28.02.2003. Nasledujúcim
dňom po márnom uplynutí tejto lehoty sa žalobca dostal do omeškania a žalovanému vznikol nárok
na úrok z omeškania. Ignorovaním obsahu uvedeného listinného dôkazu v kombinácii s nedôvodným
rozčlenením po uskutočnenom započítaní jedného vzájomného žalobného návrhu na dva samostatné
rozsudočné výroky, ignorovaním započítacieho prejavu tak z hľadiska procesného ako aj z hľadiska
hmotného práva, bol žalovaný poškodený práve na nepriznanom úroku z omeškania. V prípade
akceptácie započítacieho prejavu a jeho premietnutia do jedného meritórneho výroku by z hľadiska
finančného vyjadrenia na ťarchu žalovaného tento stav nenastal.
3.7 S poukazom na uvedené skutočnosti napáda žalovaný rozsudok súdu prvej inštancie, smerujúci
voči nemu v celom rozsahu. Navrhuje, aby odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie v zmysle §389
ods. 1 písm. b) C.s.p. zrušil a v zmysle §391 ods. 1 C.s.p. vrátil vec súdu prvej inštancie na ďalšie
konanie a nové rozhodnutie.
3.8 V odvolacom konaní predložil do spisu kompenzačnú námietku.
4. Vo vyjadrení k odvolaniu žalobkyne žalovaný v ňou napadnutej časti navrhol rozsudok potvrdiť
ako vecne správny. Žalobkyňa v odvolaní neuvádza žiadne nové a relevantné skutkové okolnosti,
nepoukazuje na novú právnu argumentáciu, ktorá by sa vymykala zrozumiteľnej a presvedčivej právnej
argumentácii, použitej v odôvodnení napadnutého rozsudku. Odôvodnenie napadnutého rozsudku
vychádza okrem iného z odôvodnenia a právnej záväznosti predchádzajúcich zrušujúcich rozhodnutí
odvolacieho súdu zo dňa 20.11.2008 a zo dňa 31.05.2016. Obsahom zdôvodnenia napadnutého
rozsudku nebola odňatá možnosť efektívne konať pred súdom z dôvodov svojvoľného arbitrárneho
rozhodnutia súdu prvej inštancie. Prevažná časť argumentácie žalobkyne, použitej v odvolaní,

napádajúca nedostatočný rozsah zdôvodnenia, je nenáležitá, pretože odôvodnenie napadnutého
rozhodnutia sa vecne, prehľadne a kompaktne vysporiadalo so skutkovou i právnou argumentáciou.
Žalobkyňa jednostranne, v záujme docielenia lepšieho výsledku vo veci, nastolila otázku odlišného
právneho hodnotenia, inak nesporného skutkového stavu. Jej snaha o spochybnenie a napadnutie
záverov znaleckého dokazovania bola neprehliadnuteľná už v procesnom štádiu formulovania vhodných
otázok pre znalca. To, že nebolo možné vyčísliť protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci,
metódou porovnania všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti pred a po vykonaní zhodnocujúcej investície,
zároveň automaticky neznamená, že súd rozhodol nezákonne, t.j. bez patričnej sumy relevantných
skutkových informácií a bez zodpovedajúceho právneho zdôvodnenia a vysvetlenia, ako to má na mysli
§220 ods. 2 C.s.p.. To, že súd nerozhodol podľa predstáv žalobcu, neznamená v danom prípade,
že by súd nerozhodol na základe zisteného skutkového stavu zákonne a spravodlivo. Argumentácia
žalobkyne je s výraznými prvkami špekulatívneho hodnotenia a uvažovania. Obranné námietky, uvedené
v odvolaní a založené na porovnaní skutkových podstát uvedených v druhej a tretej vete a vo štvrtej vete
odseku 1 §667 Občianskeho zákonníka, nemôžu nič zmeniť na právnej kvalifikácii, ktorú v zrušujúcom
uznesení sp.zn. 12Co/186/2008 stanovil odvolací súd, a ktorá bola a je pre súd prvej inštancie
záväzná. Uvažovanie žalobcu v tejto otázke nemá oporu vo vykonanom dokazovaní. Žalobkyňa vytvorila
účelovú a špekulatívnu teóriu o podstatnej zmene skutkového stavu, následkom ktorej by bolo možné
uvažovať aj o zmene právnej kvalifikácie. Takémuto záveru nenasvedčuje rozsah vykonaného a po
zrušujúcom uznesení ani doplneného dokazovania. Listinné dôkazy v podobe znaleckého posudku a
vysvetľujúceho stanoviska znalkyne Ing. T. B. boli spracované v reálnom čase ukončenia nájomného
vzťahu medzi účastníkmi konania a ich hlavným zmyslom a účelom bolo preukázať objem žalovaným
investovaných finančných prostriedkov do majetku žalobkyne. Znalkyňa osobne skontrolovala rozsah
a uskutočnených investícií jednak ohliadkou na mieste samom dňa 15.07.2002, jednak zo súvisiacich
výkazov výmer a súvisiacich účtovných dokladov. Je objektívne nemožné, aby s časovým odstupom
10 rokov mohol iný znalec zdokumentovať podrobnejšie situáciu, ako ju v tom čase zaznamenala D..
B.. Jej znalecký posudok predstavuje nezameniteľnú skutkovú informáciu, ktorej obsahová správnosť z
hľadiska odborných zistení, premietajúcich sa do vyčíslenia vložených investícií vo finančnom vyjadrení
môže v súčasnosti podliehať znaleckému dokazovaniu v súdnom konaní.
4.1 Žalovaný už vo svojom vyjadrení zo dňa 18.04.2007 vzájomný nárok opieral o listinné dôkazy,
znalecký posudok č. 90/2002 zo dňa 01.08.2002, jeho úpravu zo dňa 19.12.2002, vyhotovenú znalkyňou
D.. T. B., ako aj o vysvetľujúce stanovisko uvedenej znalkyne zo dňa 08.02.2004. Súčasťou uvedeného
listinného dôkazu boli položkovitý rozpis nákladov a krycí list rozpočtu na jednotlivé zmeny, vrátane
všetkých existujúcich účtovných dokladov, preukazujúcich vynaložené finančné prostriedky na vykonané
zmeny. Nezodpovedajú preto realite a zistenému skutkovému stavu tvrdenia žalobcu, že v súdnom spise
nie je ako súčasť uvedených listinných dôkazov vysvetľujúce stanovisko znalkyne zo dňa 08.02.2004
a že by znalkyňa ohodnocované práce nevidela na vlastné oči a že by vychádzala len z informácie
žalovaného. Zjavne ide o mylné a nesprávne tvrdenia žalobkyne o uvedených skutočnostiach. Žalobkyňa
v odvolaní účelovo a špekulatívne manipuluje tak s obsahom svedeckej výpovede D.. B., ako aj s
obsahom výpovede znalca Ing. G.. Z celkového kontextu ich vyjadrení selektívne vytrhla a vyhodnotila
v odvolaní čiastkové vyjadrenie o všeobecnej hodnote, pričom vedome nebrala do úvahy ostatný obsah
ich vyjadrení. Okrem toho, že D.. G. v pozícii znalca a D.. B. ako spracovateľka listinného dôkazu, z
ktorého znalecké dokazovanie vychádzalo, striktne posudzovali a hodnotili po odbornej stránke skutkové
otázky, ich závery a hodnotenie kľúčovej otázky nesmerovali ku zmene právnej kvalifikácie, ako sa to
snaží žalobca prezentovať v odvolaní. 4.2 Žalobca odpovede oboch znalcov na položené otázky (D..
G. na pojednávaní 17.12.2013 - strana 5 zápisnice uvedeného pojednávania, D.. B. na pojednávaní
29.04.2014 - strana 2 zápisnice) vytrhla z kontextu celého obsahu nimi prijatých záverov, ktoré vyzneli
jednotne, preskúmateľne a vierohodne. Súdom ustanovený znalec D.. G. musel rešpektovať skutkový
stav v čase spracovania znaleckej úlohy, a to aj s tým špecifikom, že bol výlučne odkázaný a zároveň aj
limitovaný zisteniami, ktoré vyplynuli z osobných zistení znalkyne D.. B. pri spracovaní listinného dôkazu.
Bolo preto nenáležité a nezohľadňujúce okolnosti prípadu namietať zo strany žalobcu nezmeniteľnú
skutočnosť, že objektívne nebolo možné pracovať s informáciami o všeobecnej hodnote nehnuteľnosti
v čase pred vstupom žalovaného do nájmu a po jeho ukončení.
4.3 Súd prvej inštancie správne postupoval, keď zo záväzného právneho názoru odvolacieho súdu
prirodzene vyplynula požiadavka na zisťovanie protihodnoty toho, o čo sa zvýšila hodnota veci,
pričom výber a voľba najvhodnejšej a skutkovému stavu zodpovedajúcej metódy spracovania znaleckej
úlohy boli otázkou odbornou (znaleckou), ktorá bola na námietku žalobcu znalcom aj vysvetlená
a podrobne zdôvodnená na pojednávaní dňa 17.12.2013. Akceptovaním argumentácie žalobcu k
odvolacej námietke by sa nastolila procesne nedovolená situácia, že metóde spracovania znaleckej

úlohy by sa prispôsobila právna argumentácia, čo je nemysliteľné a je prejavom zjavnej špekulácie
žalobcu v tomto smere. Právny názor odvolacieho súdu zostal nezmenený a na jeho záväznosť a
nemennosť pre rozhodovaciu činnosť súdu prvej inštancie nemôže mať žiaden vplyv, forma a metóda
spracovania znaleckého posudku.
4.4 Pri nezmenenom právnom názore (§667 ods. 1 štvrtá veta OZ) je potrebné v okolnostiach
prípadu závery prijaté v znaleckom posudku č. 44/2013 znalca Ing. G. považovať za postačujúce na
objektívne a vecné vyčíslenie zhodnotenia predmet nájmu tvoriacej nehnuteľnosti zo strany žalovaného.
Znalecké dokazovanie muselo rešpektovať skutkový stav v tejto veci a nemohlo žiadnym iným
spôsobom zohľadniť námietky žalobkyne v otázke neexistencie informácie o všeobecnej hodnote
nehnuteľnosti. Vykonané znalecké dokazovanie tvorilo v zmysle §207 C.s.p. plnohodnotný podklad pre
rozhodnutie súdu vo veci samej za irelevantné a nespôsobilé privodiť zmenu vo vykonanom hodnotení
zisteného skutkového stavu. Po právnej stránke považuje žalovaný odvolacie námietky, opierajúce
sa o vyjadrenie znaleckej organizácie ZNALEX, s.r.o., resp. opierajúce sa o námietku, že na strane
znalca D.. G. absentuje činnosť vlastného skúmania znalca, za irelevantné a nespôsobilé privodiť
zmenu vo vykonanom hodnotení zisteného skutkového stavu. Závery, obsiahnuté vo vyjadrení znaleckej
organizácie ZNALEX, s.r.o., spracované na základe poplatnej objednávky žalobkyne, nemôžu byť čo do
procesného postupu a čo do právnej sily porovnávané so závermi znaleckého dokazovania postupom
podľa §207 C.s.p. Námietka o absencii vlastného skúmania znalca u D.. G. postráda racionálny základ,
pretože znalec bol osobne prítomný na mieste, kde zhodnotená nehnuteľnosť leží, zároveň vysvetlil,
prečo nebolo objektívne možné z jeho strany vykonať štandardné skúmanie vlastnými meraniami a prečo
musel vychádzať z listinného dôkazu, spracovaného D.. B..
4.5 Okresný súd správne a zákonne po procesnej stránke postupoval aj pri návrhu žalobcu o vykonanie
súkromného znaleckého posudku podľa §209 C.s.p. S prihliadnutím na časový odstup viac ako
14 rokov od vynaložených investícií nie je možné reálne očakávať žiadne nové skutkové zistenia v
rovine znaleckého dokazovania. Nielen po formálnej, ale aj po obsahovej stránke sa ani z hľadiska
novozavedenej procesnej úpravy nemôže jednať o odmietnutie spravodlivosti, keď žalobkyňa bez
ingerencie súdu nevie súkromný znalecký posudok vyhotoviť a predložiť súdu v rámci dôkazných
prostriedkov.
4.6 Pre potreby preukázania konkludentného súhlasu sa javí dôležitým stanovisko žalobkyne vo
vyjadrení zo dňa 25.09.2006 v časti rok 1998 v otázke odvozu zeminy z parkoviska, kde žalobkyňa
konštatuje: „Jediné, o čom mal žalovaný vedomosť, že som požiadala o vyňatie poľnohospodárskej pôdy
z PPF“. Odvolací súd v prevažnej miere práve o žiadosť žalobkyne zo dňa 23.03.1999 o vyňatie pôdy z
PPF oprel právny názor, že žalobkyňa musela byť konkludentne uzrozumená s investíciami žalovanému
do užívaného majetku. Pretože uvedená žiadosť žalobkyne zo dňa 23.03.1999 bola odvolaciemu súdu v
rámci skoršieho rozhodovania známa, musela byť odvolaciemu súdu nevyhnutne známa aj otázka, ktorú
vytvára žalobkyňa pre účely odvolania za novú a skôr odvolaciemu súdu neznámu otázku rozlíšenia
vlastníctva pozemkov, patriacich ŽSR a patriacich žalobkyni.
4.7 Okrem vyjadrenia zo dňa 25.09.2006 sa žalobkyňa osobne (nie prostredníctvom právneho zástupcu)
vyjadrila k jednotlivým prácam a dodávkam žalovaného počas informatívneho výsluchu dňa 09.02.2007
a tiež na pojednávaní dňa 06.11.2007. Tendenčnosť a prvoplánovú účelovosť obrany žalobkyne
voči vzájomnému nároku žalovaného je možné identifikovať v doslova vymyslenom dôvode žiadosti
žalobkyne zo dňa 23.03.1999, ktorým mala byť údajne požiadavka na zriadenie bližšie nedefinovaných
unimobuniek na uvedenom pozemku pre podnikateľské potreby žalobkyne. Okrem tvrdenia žalobkyne
uvedená verzia, jej dôvod a účel, neboli v konaní preukázané inými dôkazmi. V ďalšom dokazovaní
žalobkyňa od uvedenej argumentácie v rámci prostriedkov procesného útoku upustila.
4.8 Porovnaním obsahu vyjadrení žalobkyne, týkajúcich sa (ne)uznaného rozsahu investícií žalovaného
zo dňa 24.03.2014 dňa 29.07.2014 na jednej strane, a vyjadrení zo dňa 25.09.2006, 09.02.2007,
06.11.2007 na strane druhej, je možné dospieť k záveru, že žalobkyňa mení a prispôsobuje obsah
svojich tvrdení okolnostiam a štádiu konania pred súdom a tiež v závislosti od okolností tvrdených a
preukazovaných žalovaným.
4.9 Podstatnú časť odvolania venuje žalobkyňa námietkam, opierajúcim sa o zmenu skutkového stavu
oproti stavu v čase rozhodovania odvolacím súdom v roku 2008, ktorá by znamenala možnosť korekcie
zaujatého právneho názoru v podstatnej otázke, v otázke zhodnotenia prenajímateľnej nehnuteľnosti.
Novými a zásadnými skutkovými okolnosťami by podľa žalobkyne mali byť list žalovaného zo dňa
04.05.2001 a skutočnosť, že vlastníkom oboch parciel, na ktorých sa nachádza vjazd a výjazd z
parkoviska, sú Železnice SR. Obidve skutkové informácie boli odvolaciemu súdu známe v čase
rozhodovania v konaní 12Co/186/2008. Svedčí o tom obsah súdneho spisu. Za nové a zásadné nie je

možné uvedené skutkové informácie považovať len z dôvodu, že žalobca sa nimi začal argumentačne
zaoberať a subjektívne im začal pripisovať iný hodnotiaci význam, aký im priradil odvolací súd.
4.10 Obsah listu zo dňa 04.05.2001 časovo a vecne nie je možné spájať s nárokom, uplatneným ku
dňu ukončenia nájomnej zmluvy ku 20.12.2012, a to pre viac ako jeden a pol ročný časový odstup
medzi momentom vyhotovenia listu zo dňa 04.05.2001 a medzi ďalšími úkonmi, ktorými žalovaný
uplatňoval výšku vnesených investícií. Význam, aký mu v súčasnosti pripisuje žalobkyňa, je okrem
iného redukovaný a významne zoslabený vzájomným nárokom žalovaného, uplatneným jednak listom
zo dňa 28.08.2002 (založený v súdnom spise), jednak podaním vzájomného návrhu žalovaného dňa
06.08.2003.
4.11 Obsah uvedeného listu nie je možné žiadnym výkladom hodnotiť a chápať tak, ako to podsúva
žalobkyňa. Žalovaný obsahom uvedeného listu v dostatočnom časovom predstihu upozorňoval
žalobkyňu na výšku zhodnocujúcich investícií do jej majetku, pričom primárne tak žalobkyňa
argumentovala hlavne kvôli žiadosti o predĺženie nájomnej zmluvy a nie kvôli refundácii investícií.
4.12 Jednostranne hodnotiaci pohľad žalobkyne na obsah listu zo dňa 04.05.2001 nemôže mať za
následok preukázanie podstatnej zmeny skutkového stavu v porovnaní so stavom v čase rozhodovania
odvolacieho súdu v roku 2008. Žalovaný hlavný dôraz v uvedenom liste kládol na zdôvodnenie žiadosti
o predĺženie nájomnej zmluvy a nie na presné vyčíslenie zhodnocujúcich investícií. Toto vyčíslenie bolo
z jeho strany vykonané neskôr listom zo dňa 28.08.2002 a uplatnením nároku zo dňa 06.08.2003, keď
bolo jasné, že nájomná zmluva sa predlžovať nebude. Žalobkyňa obsahu uvedeného listu pri hodnotení
dôkazov pripísala význam, ktorý jednak žalovaný v pozícii jeho autora nemal, jednak z jeho obsahu ani
objektívne nevyplynulo. Preto tento dôkaz, či skôr jeho nové hodnotenie, nemôže smerovať ku zmene
odvolacím súdom zaujatého právneho názoru.
5. Žalobkyňa vo vyjadrení k odvolaniu žalovaného poukázala na závery zrušujúceho uznesenia č.k.
14Co/1439/2014-797 zo dňa 31.05.2016 na strane 14, štvrtý odsek. Podanie odvolania zo strany
žalovaného preto považuje za zneužitie práva z jeho strany v snahe vyhnúť sa dopadom vykonateľného
rozhodnutia, čo do výroku, ktorým súd priznal nárok žalobkyne, ktorý žalovaný uznal. Okresný súd len
rešpektoval zákonnú úpravu. Rozhodnutie o zamietnutí výroku vzájomnej žaloby žalovaného v časti
úroku z omeškania okresný súd odôvodnil dostatočne zrozumiteľne s odvolaním sa na príslušné právne
predpisy. Žalovaný uplatnil úroky z omeškania ako samostatný nárok až v roku 2013; súd prvého stupňa
priznal vzhľadom na vznesenú námietku premlčania žalobkyne úroky z omeškania v zmysle uplatneného
nároku žalovaného, ktorý si tento uplatnil až v roku 2013.
5.1 Navrhla, aby odvolací súd postupoval podľa §390 C.s.p. a vo veci sám rozhodol a rozhodnutie v
napadnutej časti zmenil tak, že nárok žalovaného zamietne a žalovanému nárok na náhradu trov konania
neprizná.

6. Žalobkyňa v replike zotrvala na podanom odvolaní v rozsahu a z dôvodov, ako sú v odvolaní
rozvedené. Vyjadrenia žalovaného obsahujú len tendenčné konštatovania všeobecného charakteru,
sledujúce žalovaným želateľný stav so snahou odkloniť pozornosť od podstaty veci. Žalovaný neuvádza
nové skutočnosti a nepredkladá nové dôkazy, o ktoré by bolo možné oprieť jeho argumentáciu.
Poukázala znova na listinný dôkaz - posudok č. 90/2002 vypracovaný Ing. T. B. s tým, že podstatnou
skutočnosťou je, že predmetom posudku bolo ocenenie stavebných prác, t.j. nárok podľa skutkovej
podstaty, upravenej v §667 ods. 1 prvá a druhá veta OZ. V konaní bol ustálený skutkový stav taký, že bol
zo strany žalobkyne nájomcovi daný konkludentný súhlas so zmenami, pričom sa na úhradu nákladov
s tým spojených žalobkyňa nezaviazala. V ďalšom zopakovala dôvody uvedené v odvolaní ako aj v
svojich písomných vyjadreniach s poukazom na výpovede znalcov a znalca D.. G. a svedkyne D.. B. na
pojednávaniach. Tiež poukázala na absenciu vlastného skúmania znalca D.. G. s poukazom na prílohu
5 k vyhláške č. 490/2004. K vyjadreniu predložila fotodokumentáciu.
7. Žalovaný právo vyjadriť sa v replike nevyužil.
8. Predmetné konanie začalo pred 30.06.2016. Dňa 01.07.2016 nadobudol účinnosť Civilný sporový
poriadok, ktorý v §470 ods. 1 ustanovuje, že tento zákon platí aj na konania, začaté pred nadobudnutím
jeho účinnosti. Podľa §470 ods. 2 C.s.p., právne účinky úkonov, ktoré v konaní nastali pred dňom
nadobudnutia účinnosti tohto zákona, zostávajú zachované.
9. Krajský súd, ako súd funkčne príslušný (§34 C.s.p.), vec preskúmal v rozsahu určenom §380 ods.
1, 2 C.s.p., bez nariadenia pojednávania v zmysle §385 ods. 1 C.s.p. a rozsudok súdu prvej inštancie
podľa §387 ods. 1, 2 C.s.p. ako vecne správny v plnom rozsahu potvrdil.

10. Podľa § 387 ods. 1, 2 C.s.p. odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo
výroku vecne správne. Ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého

rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého
rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody.

11. Odvolací súd preskúmal všetky podstatné odvolacie námietky žalobkyne aj žalovaného, ako aj
predchádzajúce konanie spolu s napadnutým rozhodnutím súdu prvej inštancie. Súd prvej inštancie
dospel ku správnym skutkovým zisteniam, na ktoré aplikoval správne ustanovenia právneho predpisu
a súčasne vec správne právne posúdil. Z dôvodu, že odvolací súd je rozsahom a dôvodmi odvolania
viazaný, pri posudzovaní veci sa zaoberal len námietkami, uvedenými v odvolaniach a procesným
postupom súdu prvej inštancie, ktorý predchádzal vydaniu napadnutého rozhodnutia z hľadiska, či v
konaní došlo k vadám, ktoré mali za následok nesprávne rozhodnutie vo veci (§380 ods. 2 C.s.p.).
V rámci preštudovania spisového materiálu odvolací súd zistil, že okresný súd vykonal rozsiahle
dokazovanie, avšak všetky potrebné vykonané dôkazy nenašli adekvátnu odozvu vo vypracovanom
odôvodnení rozhodnutia súdu prvej inštancie. Mohli byť pritom odpoveďou na odvolacie námietky
žalobkyne aj žalovaného. Prvostupňový súd však z vykonaného dokazovania dospel k správnym
skutkovým zisteniam a tiež záverom právnym.

12. V zmysle platnej právnej úpravy (§667 ods.1 OZ), ak prenajímateľ súhlasil so zmenou predmetu
nájmu, ale nezaviazal sa na úhradu vynaložených nákladov, po skončení nájmu môže nájomca
požadovať iba protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Ide o obdobu nároku z bezdôvodného
obohatenia, ktorý však možno uplatniť až po skončení nájmu. Právne následky vykonaných zmien
na prenajatej veci si nemožno zamieňať s následkami nájomcom vynaložených nákladov pri oprave
prenajatej veci, pokiaľ opravu neurobil prenajímateľ, hoci to bola jeho povinnosť (následky takto
vynaložených nákladov sú upravené v §669 OZ).

13. V prvom rade krajský súd považuje za potrebné uviesť, že v priebehu odvolacieho konania
žalobkyňa zomrela; odvolací súd uznesením č.k. 17Co/22/2017-975 zo dňa 01.08.2018 rozhodol, že
v konaní pokračuje s jej právnymi nástupcami (podľa oznámenia súdneho komisára) podľa §65 a §66
C.s.p..

14. Z obsahu spisu v prejednávanej veci je zistiteľné, že medzi právnou predchodkyňou žalobcov a
žalovaným bola dňa 08.03.1993 uzatvorená zmluva o nájme nebytových priestorov s dodatkami k
zmluve zo dňa 15.12.1993, 15.12.1995, 27.12.1996, 19.12.1997, 27.12.1998, 05.01.2000, 29.12.2000 a
04.01.2002 (ďalej v texte aj len „zmluva“), predmetom ktorej bol prenájom nehnuteľností - pohostinstva
v A., v ktorom sú reštauračné priestory, kuchyňa, skladové priestory, kancelária, chodba, sociálne
zariadenia, o úhrnnej ploche 230 m2, ktoré majú slúžiť na poskytovanie reštauračných a pohostinských
služieb, nachádzajúceho sa na parc. XX.X Okresný kat. úz. A., ako aj prenájom parkoviska v evidenčnom
liste č. XXX na LV XXXX (viď č.l. 5 spisu). V zmysle článku IV. zmluvy bolo dohodnuté nájomné.
14.1 Okresný súd dňa 04.03.2008 rozhodol rozsudkom č.k. 20C/119/2003-338, ktorým uložil
žalovanému povinnosť zaplatiť žalobkyni istinu 10.119,40 Eur s príslušenstvom z titulu dlhu na
nájomnom za obdobie od 01.08.2002 do 20.12.2002 spolu s úrokom z omeškania v jednotlivých
mesiacoch v súlade s dobou splatnosti nájmu podľa úrovne diskontnej sadzby Národnej banky
Slovenska. Vzájomnú žalobu (protinávrh) žalovaného, ktorým sa domáhal uloženia povinnosti žalobkyni
zaplatiť mu protihodnotu investícií, vložených do nehnuteľnosti so započítaním dlhu na nájomnom,
súd prvej inštancie zamietol. Rozhodol o trovách konania a o trovách štátu, vzniknutých vyplatením
svedočného.
14.2 Na odvolanie žalovaného (odvolacie konanie o odvolaní žalobkyne proti výroku rozsudku okresného
súdu o povinnosti žalovaného zaplatiť jej uplatnenú istinu len vo výške 10.119,40 Eur vzhľadom na
trvanie nájomného pomeru bolo vzhľadom na späťvzatie odvolania žalobkyňou zastavené) krajský súd
uznesením č.k. 12Co/186/2008-416 zo dňa 20.11.2008 rozsudok okresného súdu v celom rozsahu
zrušil. Krajský súd považoval nájomný pomer, hoci uzavretý na dobu určitú do 31.12.2002, za
ukončený dohodou účastníkov ku dňu 20.12.2002, preto vyčíslenie dlhu na nájomnom do tohto
dátumu považoval za správne. Účelom nájmu nehnuteľností bolo podnikanie žalovaného v zmysle
poskytovania reštauračných a pohostinských služieb; pohnútky, ktoré ho k tomu viedli, spočívali v
naplnení jeho podnikateľského zámeru a ak odôvodňoval vložené investície do nehnuteľností tým,
že chcel podnikateľský zámer naplniť, nemôže byť táto motivácia dôvodom, pre ktorý by prípadné
preukázané investície do nehnuteľností mali byť považované za výlučne jeho výdavok, na vrátenie
ktorého mu nevznikol žiaden nárok.

14.3 Krajský súd konštatoval, že nájomný vzťah medzi účastníkmi trval viac ako 9 rokov na základe
jednak príbuzenského, ale i dobrých priateľských vzťahov; žalobkyňa pravidelne do nehnuteľnosti
dochádzala, mala prehľad o jej stave, logicky vedela o zmenách, ktoré sa v nej alebo okolo nej udiali
a nedala najavo nesúhlas s ich vykonávaním nielen priamo žalovanému, ale ani v styku s ostatnými
osobami, ktoré s ňou prichádzali do kontaktu počas takmer celej doby nájmu. Pokiaľ sa žalovaný
rozhodol spevňovať a rozširovať parkovisko pri danej nehnuteľnosti, žalobkyňa bola aktívna v tom, že
požiadala príslušný orgán o vyňatie poľnohospodárskej pôdy z poľnohospodárskeho pôdneho fondu
práve za účelom rozšírenia parkoviska (č.l. 178 spisu); zo znenia uvedenej žiadosti je účel požiadavky
žalobkyne celkom zjavný a v písomnom vyjadrení určitý. Z tohto pohľadu nie je významné, či sa uvedená
investícia uskutočnila len z časti na pozemku žalobkyne, a to najmä pri výjazde a vjazde na uvedené
parkovisko, podstatné je, že je situovaný ako obslužný priestor pre využitie nehnuteľnosti, patriacej
žalobkyni. Pri zhodnotení všetkých okolností daného prípadu mlčanie žalobkyne je možné považovať za
súhlasný prejav vôle, pretože aktivity žalovaného v tomto smere nepovažovala za nevhodné, nikdy ich
neodmietla a žalovaný bol dobromyseľný s ohľadom na ich priateľské vzťahy a príbuzenský pomer v tom,
že s jeho činnosťou žalobkyňa súhlasí; nikdy sa nevyjadrila opačne, naopak, v prípade úprav a investícií
do parkoviska mu poskytla v jeho zámere výslovnú súčinnosť. Žalobkyňa s preukázanými zmenami v
určitom rozsahu konkludentne súhlasila, ale nezaviazala sa na úhradu nákladov, takže žalovaný mohol
požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Podstatné sú aj okolnosti,
v akom stave sa nehnuteľnosť pri odovzdávaní prenajímateľke nachádzala.
14.4 Krajský súd rozsudok okresného súdu zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie s tým, že okresný súd,
berúc do úvahy obsah nájomnej zmluvy, mal povinnosť zistiť rozsah tvrdených realizovaných investícií,
prípadných opráv a údržby väčšieho rozsahu a podľa toho posúdiť uplatnený nárok žalovaného
(podrobným výsluchom strán sporu, prípadne vykonaním ďalšieho dokazovanie na určenie rozsahu
investícií, opráv alebo údržby a nariadenia znaleckého dôkazu na vyjadrenie finančnej protihodnoty
vložených investícií, ktoré boli schopné zvýšiť hodnotu nehnuteľnosti).
14.5 Žalobkyňa po rozhodnutí krajského súdu sčasti zobrala žalobu späť ohľadne priznania nájomného
v časti istiny 756,09 Eur s úrokom z omeškania vo výške 13 % ročne, počítaným zo sumy 1.444,04
Eur od 21.12.2002 do zaplatenia.
14.6 Žalovaný vzájomnou žalobou zo dňa 06.08.2003 žiadal priznať od žalobkyne sumu 31.960,10
Eur; po zrušení rozsudku krajským súdom na základe vykonaného znaleckého dokazovania zobral
vzájomnú žalobu čiastočne ohľadom sumy 1.982,32 Eur späť. Predmetom vzájomnej žaloby zostala
suma 29.858,68 Eur, z ktorej žiadal žalovaný priznať aj úrok z omeškania vo výške 13% ročne od
07.08.2003 až do zaplatenia (v časti úroku z omeškania došlo k rozšíreniu žaloby, ktoré súd prvej
inštancie na pojednávaní dňa 12.08.2014 pripustil).
14.6 Okresný súd doplnil dokazovanie a dňa 01.10.2014 rozhodol rozsudkom č.k. 20C/119/2003-755.
Konštatoval, že žalovaný počas nájomného vzťahu platil faktúry na nájomnom pravidelne až do augusta
2002, nezaplatil faktúry za mesiac august až december 2002; na žiadosť žalobkyne bol nájom predčasne
ukončený a žalovaný prenajaté priestory s príslušenstvom odovzdal; žalovaný vyzval žalobkyňu na
vzájomné vyrovnanie nákladov, vynaložených na rekonštrukčné práce, pričom vychádzal zo znaleckého
posudku znalkyne Ing. T. B. (vo výške 38.993,40 Eur); od tejto sumy odpočítal hodnotu vecí, ktoré po
ukončení nájmu musel odniesť; celková suma za rekonštrukčné práce potom predstavovala 31.960,10
Eur. Žalovaný listom zo dňa 23.12.2002 žalobkyni faktúru na nájomné za mesiac december 2002 vrátil
a žiadal upraviť výšku nájomného v súlade s dňom ukončenia nájmu, t.j. ku 20.12.2002, a zároveň
jej doručil započítací prejav, ktorým podľa §580 a nasledujúcich OZ započítal pohľadávku žalobkyne,
upravenej na sumu 10.119,40 Eur, s pohľadávkou žalovaného 31.960,10 Eur, t.j. žiadal úhradu 21.841
Eur, po čiastočnom späťvzatí 19.858,68 Eur, s čím žalobkyňa nesúhlasila.
14.7 Okresný súd v súlade s pokynom krajského súdu v zrušujúcom uznesení vykonal dokazovanie
na zistenie hodnoty investícií do prenajatej nehnuteľnosti; zo záverov znaleckého posudku D.. D. G. č.
44/2013 konštatoval, že vykonanými stavebnými prácami a vloženými investíciami žalovaným v rokoch
1994 - 2001 na objekte Motorest u U. v A. došlo k technickému zhodnoteniu nehnuteľnosti ku 31.12.2002
vo výške 29.978,08 Eur s DPH vo výške 10%. Pri ukončení nájomného vzťahu 20.12.2002 mohlo dôjsť
pri demontáži zariadení aj k čiastočnému poškodeniu prvkov krátkodobej životnosti (omietky, maľby,
dlažby), pri ktorých je plánovaná životnosť niekoľkonásobne menšia, ako u prvkov dlhodobej životnosti,
ktoré sú rozhodujúce pre celkovú životnosť stavby ako celku. Podľa záverov znaleckého posudku
žalovaný upravil vzájomnú žalobu a po započítaní žiadal priznať od žalobkyne sumu 19.858,68 Eur.
14.8 Žalobkyňa nesúhlasila so znaleckým posudkom a predložila do konania odborné vyjadrenie
spoločnosti ZNALEX, s.r.o., so sídlom Hronská 1, Zvolen 495/2013 ako stanovisko k znaleckému
posudku č. 44/2013. Z dôvodu námietok okresný súd vypočul v konaní znalca D.. D. G. aj znalkyňu D.. T.

B. ako svedkyňu a námietky žalobkyne voči znaleckému dokazovaniu vyhodnotil ako účelové, smerujúce
k zamietnutiu vzájomnej žaloby. Znalecký posudok č. 44/2013 je posudok so všetkými náležitosťami,
znalec riadnym spôsobom odôvodnil a odpovedal na otázky položené súdom, zároveň uviedol, že pokiaľ
vychádzal zo znaleckého posudku D.. T. B. a to ohľadom prác, ktoré žalovaný vykonal, bolo to z dôvodu,
že vzhľadom na veľký odstup času a vzhľadom na skutočnosť, že objekt je naďalej plynule v prevádzke,
už nebolo možné iným spôsobom zistiť práce a ich množstvo, ktoré žalovaný vykonal. Výpoveďou
svedkyne D.. T. B. boli odstránené aj rozporné tvrdenia znalca D.. D. XX.X Žalobkyňa; svedkyňa,
trvajúc na svojom znaleckom posudku, vyhotoveným v čase skončenia nájomného vzťahu, nepochybne
absolvovala ohliadku predmetu nájmu, uvedené viditeľné práce odkontrolovala a vychádzala z v tom
čase platných predpisov. Úlohou znalca bolo zistiť protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci
na základe vykonaných prác žalovaným, ktoré súd nepovažoval za opravu ani bežnú údržbu, ale za
investície do nehnuteľností; súd nenariadil znalcovi určiť všeobecnú hodnotu nehnuteľností.
14.9 Žalobkyňa opakovane tvrdila, že okresný súd nie je viazaný vysloveným názorom odvolacieho
súdu, keďže asfaltová plocha bola položená i na pozemku, ktorý nie je v jej vlastníctve; okresný
súd však poukázal na odôvodnenie odvolacieho súdu, z ktorého vyplýva, že nie je významné, či
sa uvedená investícia uskutočnila len z časti na pozemku žalobkyne a to najmä pri výjazde a
vjazde na uvedené parkovisko, ale podstatné je, že je situovaný ako obslužný priestor pre využitie
nehnuteľnosti, patriacej žalobkyni, ktorá je aj naďalej v nájme inej osoby (žalovaného) a uvedený priestor
je využívaný pre nehnuteľnosť žalobkyne. Do skončenia nájmu tieto skutočnosti ani neboli sporné; v
spore nebolo preukázané, že uvedené spevnené plochy nie sú využívané ako parkovisko a neslúžia pre
ďalšieho nájomcu, práve naopak. Ani žalobkyňou tvrdená neexistencia faktúr, daňových dokladov alebo
rozhodnutí nemôže byť dôvodom pre nepriznanie investícií žalovanému, pretože práce boli uvedené v
znaleckom posudku D.. B. ako práce vykonané, preukázané, ktoré zvýšili hodnotu nehnuteľnosti.
14.10 Súd vyhovel žalobe v plnom rozsahu a žalovanému uložil povinnosť zaplatiť žalobkyni titulom
nájmu sumu 10.119,40 Eur, pričom nájomné bolo priznané do 20.12.2002, lebo nebolo sporné, že od
tejto doby žalovaný žiadnym spôsobom už predmet nájmu neužíval, o čom svedčí aj skutočnosť, že
žalobkyňa žalobu zobrala čiastočne späť a požadovala nájomné len do 20.12.2002. Okresný súd uložil
žalovanému povinnosť zaplatiť žalobkyni aj úroky z omeškania podľa §517 ods. 2 OZ, keďže ide o
omeškanie s plnením peňažného dlhu a o sankciu zo zákona za nesplnenie povinnosti plniť riadne a
včas.
14.11 Súd vyhovel aj vzájomnej žalobe v celom rozsahu v zmysle §667 ods. 1 OZ veta štvrtá,
nepovažujúc za dôvodnú námietku premlčania voči investíciám žalovaného, vznesenú žalobkyňou;
žalovaný má právo požadovať po skončení nájmu (od 20.12.2002) protihodnotu toho, o čo sa zvýšila
hodnota veci; žalovaný doručil súdu vzájomný návrh dňa 06.08.2003, teda v premlčacej lehote, ktorá
neplynie od vykonania investícií, ako to tvrdí žalobkyňa. Žalobkyni uložil povinnosť zaplatiť žalovanému
19.858,68 Eur (po jeho čiastočnom späťvzatí) v zmysle záverov znaleckého posudku č.44/2013, ktorá
suma už zohľadňuje započítaný nárok, priznaný žalobkyni vo výške 10.119,40 Eur vzhľadom na výšku
vyčíslenia podľa znaleckého posudku 29.978,08 Eur. Súd priznal a uložil žalobkyni povinnosť zaplatiť
žalovanému aj úrok z omeškania vo výške 9% zo sumy 19.858,68 Eur odo dňa 07.08.2010 a vo zvyšku
vzájomnú žalobu ohľadne úroku z omeškania, požadovaného od 07.08.2003 do 07.08.2010 z dôvodu
žalobkyňou vznesenej námietky premlčania zamietol. Úroky sa premlčujú v trojročnej premlčacej lehote
s poukazom na §110 ods. 3 OZ; návrh na priznanie úroku z omeškania žalovaný podal až 27.08.2013
(27.08.2013 mínus 3 roky = 27.08.2010).
14.12 Tento rozsudok okresného súdu na odvolanie žalobkyne krajský súd uznesením č.k.
14Co/1439/2014-797 zo dňa 31.05.2016 zrušil v celom rozsahu a vrátil na ďalšie konanie pre procesné
dôvody, zistiac inú vadu, spočívajúcu v nesprávnom procesnom postupe (§212 ods. 3 zákona č.99/1963
Zb Občianskeho súdneho poriadku, ďalej v texte aj „O.s.p.“), a to vo všetkých jeho výrokoch, pretože
výrok rozsudku o povinnosti žalobkyne plniť žalovanému súvisí s výrokom o uložení povinnosti
žalovanému zaplatiť žalobkyni úroky z omeškania, ako aj s výrokom o zamietnutí protinávrhu žalovaného
v časti úroku z omeškania.
14.12 Krajský súd konštatoval, že ak v konečnom dôsledku po čiastočnom späťvzatí žaloby nárok
žalobkyne vo výške 10.119,40 Eur z titulu nájomného je podľa okresného súdu dôvodný a preto
mu vyhovel, mal o ňom rozhodnúť samostatným výrokom, a nie v rámci rozhodnutia o vzájomnej
žalobe žalovaného, pretože v spise absentuje započítací prejav (kompenzačná námietka) žalovaného
(uznesenie NS SR sp.zn. 6 MCdo 3/2010). Nárok žalobkyne teda nebol pohltený nárokom žalovaného
v zmysle matematického prepočtu; preto okresný súd bol povinný rozhodnúť o žalobe žalobkyne, čo
napokon vo svojom odôvodnení rozsudku aj konštatoval, avšak odôvodnenie nenašlo odraz vo výrokovej
časti rozhodnutia.

14.13 Súd prvej inštancie sa po vrátení veci dôsledne riadil pokynom odvolacieho súdu a po vykonaní
úkonov, spojených s novou procesnou úpravou, obsiahnutou v Civilnom sporovom poriadku, rozhodol
o všetkých návrhoch strán sporu, t.j. o žalobe žalobkyne na zaplatenie sumy vo výške 10.119,40
Eur, spočívajúcej v nájme, o nároku na príslušenstvo ku tejto pohľadávke (t.j. o úroku z omeškania z
nájomného z jednotlivých faktúr odo dňa nasledujúceho po splatnosti tej-ktorej faktúry až do zaplatenia),
o vzájomnej žalobe žalovaného, uplatnenej vo výške 29.977,78 Eur (pôvodne si uplatňoval vzájomným
návrhom sumu 31.960,10 Eur, ale ohľadom investícií vo výške 1.982,32 Eur zobral svoj vzájomný návrh
späť). Rozhodol o úroku z omeškania od žalobkyne žalovanému z uvedenej sumy (vo výške 9 % ročne
zo sumy 29.977,78 Eur od 27.08.2010 do zaplatenia) a aj o zamietnutí s prihliadnutím na námietku
premlčania úroku z omeškania vo výške 9 % ročne zo sumy 29.977,78 Eur od 07.08.2003 do 26.08.2010,
pretože žalovaný podal vzájomnú žalobu 06.08.2003 a ohľadom úroku z omeškania vzájomnú žalobu
rozšíril až 27.08.2013, pričom žalobkyňa vzniesla námietku premlčania; premlčacia doba je trojročná,
teda nárok na úroky z omeškania vznikli žalovanému od 27.08.2010 do zaplatenia.

15. Odvolanie žalobkyne ani žalovaného nie je dôvodné.

16. Jediná odvolacia námietka žalovaného bola, že on po procesnej stránke využil svoju zákonnú
možnosť uplatniť započítaciu námietku, a to započítacím prejavom zo dňa 23.12.2002 a následne
formou vzájomnej žaloby a to v zmysle §580 OZ s tým, že právne posúdenie vzájomnej žaloby zo
dňa 05.08.2003, uskutočnené odvolacím súdom v zrušujúcom uznesení zo dňa 31.05.2016, považuje
za reštriktívne a nezodpovedajúce zistenému skutkovému stavu, vôli žalovaného, vyjadrenej v obsahu
vzájomnej žaloby a v obsahu započítacieho prejavu zo dňa 23.12.2002. Žalovaný však opomenul
skutočnosť, že započítací prejav počas celej doby trvania sporu do súdneho spisu nepredložil. Krajský
súd na túto skutočnosť v zrušujúcom uznesení poukázal, keď konštatoval, že „...pohľadávka žalobkyne
z dôvodu podania vzájomnej žaloby bez doloženia kompenzačnej námietky, teda započítacieho prejavu,
nemohla započítaním zaniknúť a okresný súd mal povinnosť rozhodnúť o všetkých návrhoch vo výroku,
teda aj o žalobe žalobkyne. Javí sa, že žalovaný mienil urobiť kompenzačnú námietku, čo sa však
nestalo, vzájomnú žalobu a nárok žalobkyne podal nebol pohltený nárokom žalovaného v zmysle
matematického prepočtu, a preto okresný súd bol povinný rozhodnúť o žalobe žalobkyne, čo vo svojom
odôvodnení rozsudku aj konštatoval, ale odôvodnenie nenašlo odraz vo výrokovej časti rozhodnutia.
Výroky rozsudku nepokrývajú všetky návrhy, o ktorých bolo potrebné vo veci rozhodnúť, čím došlo
k nesprávnemu procesnému postupu a ide o vadu, ktorú nemôže zhojiť krajský súd, aby neporušil
dvojinštančnosť konania...“ Žalovaný až v odvolacom konaní predložil súdu do spisu kompenzačnú
námietku (č.l. 907-909), hoci okresný súd po vrátení veci odvolacím súdom umožnil v zmysle §149 a
§153 Civilného sporového poriadku stranám uplatniť prostriedky procesného útoku a procesnej obrany
v lehote 1 mesiaca s tým, že na ich neskoršie uplatnenie súd nebude prihliadať (č.l. 814).
16.1 Okresný súd správne rozhodol o žalobe a vzájomnej žalobe dvomi výrokmi, a nie výrokom jedným
so započítaním nárokov. Krajský súd v zrušujúcom uznesení bližšie vysvetlil, prečo bez predloženia
započítacej námietky súdu nemohol okresný súd vo výroku rozhodnúť jedným výrokom, a to aj s
poukazom na judikatúru najvyšších súdnych autorít.
16.2 Odvolacia námietka nie je dôvodná.
16.3 Tvrdenie žalovaného, že jeho nárok na úrok z omeškania nie je premlčaný vzhľadom na zaslanie
výzvy na plnenie žalobkyni už dňa 23.12.2002 nemá právnu relevanciu, keď svoj nárok na toto
príslušenstvo uplatnil na súde po uplynutí premlčacej lehoty.

17. Odvolacie námietky žalobkyne sú tiež nedôvodné.
17.1 Krajský súd v zhode s okresným súdom má za to, že v spore je namieste akceptovať právny názor
prvého zrušujúceho uznesenia odvolacieho súdu (sp.zn. 12Co/186/2008), i keď rozhodoval v senáte v
inom zložení, a tak nie je viazaný svojím právnym názorom, vysloveným v prvšom rozhodnutí. Názor,
že žalobkyňa konkludentne súhlasila s investíciami žalovaného, ktorý zveľadil veci v jej vlastníctve, a to
aj v časti vjazdu a výjazdu z areálu, ktoré sú v tejto časti vo vlastníctve ŽSR, je akceptovaný krajským
súdom aj v súčasnosti. V prejednávanom spore neboli produkované ani nové skutkové zistenia, ktoré
by tento záver krajského súdu mohli zvrátiť, ako to navrhuje žalobkyňa v odvolaní.
17.2 Nesprávny je aj názor žalobkyne v odvolaní ohľadom tvrdenia, že len porovnaním všeobecnej
hodnoty stavby pred vykonanými zmenami a po ich vykonaní je možné určiť zhodnotenie, t.j. o čo sa
zvýšila alebo naopak, znížila, znehodnotila hodnota prenajatej veci, pretože výška vložených investícií
nevyjadruje výšku zhodnotenia nehnuteľnosti.

17.3 Pomerne ustálená súdna prax (napr. Najvyšší súd ČR sp.zn. 26 Odo 419/2006 zo dňa
26.09.2007, Najvyšší súd ČR sp.zn. 30Cdo 1364/2007, Najvyšší súd ČR sp.zn. 28 Cdo 897/2008,
Rc 14/2003) je jednotná v tom, že investície (náklady), t.j. ceny, resp. výšky investícií, vykonaných
na rekonštrukcii nehnuteľností, na ktoré má právo nájomca po skončení nájomného vzťahu od
prenajímateľa, ak zveľaďoval predmet jeho vlastníctva s jeho súhlasom, ale bez záväzku na refundáciu
týchto nákladov, zaťažujú výlučne nájomcu bez ohľadu na to, či mal, alebo nemal súhlas prenajímateľa.
Zákonná úprava pamätá na takéto prípady a umožňuje nájomcovi uplatniť si právo na náhradu
nákladov po skončení nájmu; nájomca nemôže požadovať úplnú úhradu nákladov, ale iba to, o čo sa
prenajímateľ obohatil, teda o zhodnotenie veci. Výška zhodnotenia veci spočíva v zmysle §667 ods.
1 OZ v prejednávanom prípade podľa záverov znaleckého posudku č. 44/2013 I. vo vecnom vyčíslení
zhodnotenia predmetu nájmu, ktoré rešpektovalo skutkový stav v spore. Znalec bol osobne prítomný
na mieste, kde zhodnotená nehnuteľnosť leží, zároveň vysvetlil, prečo nebolo objektívne možné z jeho
strany vykonať štandardné skúmanie vlastnými meraniami a prečo musel vychádzať z listinného dôkazu
- znaleckého posudku, spracovaného D.. B.. Znalec D.. G. svoje poznatky po ohliadke na mieste samom,
ako aj po naštudovaní spisového materiálu, vychádzajúc zo znaleckého posudku D.. B., zhrnul vo
svojom znaleckom posudku; bol vypočutý okresným súdom; vypočutá bola (ako svedkyňa) aj D.. B.,
ktorá svojou výpoveďou odstránila aj rozporné tvrdenia znalca Ing. D. G.; svedkyňa, trvajúc na svojom
znaleckom posudku, vyhotovenom v čase skončenia nájomného vzťahu, nepochybne absolvovala
ohliadku predmetu nájmu, uvedené viditeľné práce odkontrolovala. Vychádzala z v tom čase platných
predpisov; jej úlohou ako znalca bolo zistiť protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci na základe
vykonaných prác žalovaným, ktoré súd nepovažoval za opravu ani bežnú údržbu, ale za investície
do nehnuteľností; súd správne nenariadil znalcovi určiť všeobecnú hodnotu nehnuteľností. Znalecký
posudok a vysvetľujúce stanovisko znalkyne D.. T. B. boli spracované v čase ukončenia nájomného
vzťahu medzi stranami sporu a ich hlavným zmyslom a účelom bolo preukázať objem investovaných
finančných prostriedkov žalovaným do majetku žalobkyne.
17.4 Žalobkyňa nedôvodne namieta, že jej bolo odňaté právo na spravodlivosť procesným postupom
súdu, keď jej neumožnil vykonať a predložiť v spore súkromný znalecký posudok na preukázanie výšky
investícií žalovaného do predmetu nájmu vo vlastníctve žalobkyne. Okresný súd nepochybil, keď jej
návrh na takéto dokazovanie zamietol z dôvodov, uvedených v jeho rozsudku.
17.5 Žalobkyňa v odvolaní neuvádza iné skutočnosti, ako pred súdom prvej inštancie, a s ktorými
by sa už okresný nebol vysporiadal. To, že okresný súd neodpovedal podrobne na všetky jej
námietky a argumenty neznamená procesné pochybenie, ktoré by zakladalo dôvod na zrušenie alebo
zmenu rozsudku okresného súdu. Odôvodnenie napadnutého rozsudku vychádza z právnej záväznosti
predchádzajúcich zrušujúcich rozhodnutí odvolacieho súdu zo dňa 20.11.2008 a zo dňa 31.05.2016.
17.6 Námietky žalobkyne ohľadom zmeny skutkového stavu oproti stavu v čase rozhodovania
odvolacím súdom v roku 2008, ktorá by znamenala možnosť korekcie zaujatého právneho názoru
v podstatnej otázke - zhodnotenia prenajímanej nehnuteľnosti - preukazované listom žalovaného zo
dňa 04.05.2001 a skutočnosťou, že vlastníkom parciel, na ktorých sa nachádza vjazd a výjazd z
parkoviska, sú Železnice SR, sú neopodstatnené. Tieto informácie boli odvolaciemu súdu známe už
v čase rozhodovania v konaní sp.zn. 12Co/186/2008. Z obsahu listu vyplýva, že žalovanému išlo o
zdôvodnenie žiadosti o predĺženie nájomnej zmluvy. Vyčíslenie vykonal listom zo dňa 28.08.2002 (č.l.43)
a následne uplatnením nároku zo dňa 06.08.2003, keď už bolo zrejmé, že nájomná zmluva nebude
predĺžená.
17.7 Žalobkyňa namietala v odvolaní aj použitie zákonných ustanovení na prejednávaný prípad - §667
ods.1 veta tretia a §667 ods.1 veta štvrtá OZ. Keďže vo vyjadrení k odvolaniu žalovaného uviedla, že „v
konaní bol ustálený skutkový stav taký, že bol zo strany žalobkyne nájomcovi daný konkludentný súhlas
so zmenami, pričom sa na úhradu nákladov s tým spojených žalobkyňa nezaviazala“, odvolací súd sa
rozborom (správne) použitej právnej úpravy §667 ods.1 OZ už podrobne nezaoberal.
17.8 Ohľadom námietky žalobkyne o nesprávnom právnom posúdení veci okresným súdom vzhľadom
na nepoužitie ustanovení z.č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov krajský súd už
len poukazuje na záver svojho odôvodnenia v zrušujúcom uznesení zo dňa 31.05.2016, kde poukázal
na nemožnosť použitia ustanovení tohto zákona, keďže predmetom prejednávanej veci je posúdenie
investícií prenajatej veci, ktoré upravuje len Občiansky zákonník; tento názor je súladný s ustálenou
judikatúrou (pozri napr. Najvyšší súd ČR sp.zn. 26Cdo 926/2009, Najvyšší súd ČR sp.zn. 28 Cdo
1222/2007, Najvyšší súd ČR sp.zn. 26Cdo 861/2001 zo dňa 14.05.2002, uverejnený pod č. Rc 14/2003
Zbierky súdnych rozhodnutí a stanovísk).

18. So zreteľom na uvedené krajský súd súhlasí s názorom okresného súdu o tom, že žalobe aj
vzájomnej žalobe bolo potrebné v súlade s vykonaným dokazovaním vyhovieť; súd prvej inštancie
po prvom zrušení jeho rozsudku v roku 2008 doplnením dokazovania a vyhodnotením dôkazov
odstránil akékoľvek pochybnosti o okolnostiach prejednávaného prípadu. Závery súdu prvej inštancie
zodpovedajú zistenému skutkovému stavu a jeho posúdenie po právnej stránke je správne.
18.1 Rozhodnutie okresného súdu je správne aj ohľadom úroku z omeškania. Plnenie žalovaného voči
žalobkyni bolo dané zmluvou o nájme, tj. nezaplateným nájomným, plnenie žalobkyne voči žalovanému
vyplývalo zo vzájomnej žaloby na náhradu investícií (po skončení nájmu) žalovaného do prenajatej
veci vo vlastníctve žalobkyne; obaja majú nárok na úrok z omeškania v zmysle §517 ods.2 OZ tak,
ako správne konštatoval a ustálil okresný súd, ktorý sa správne vysporiadal aj s námietkou premlčania
žalobkyne ohľadom nároku žalovaného a správne v časti úroku z omeškania za obdobie od 07.08.2003
do 26.08.2010 vzájomnú žalobu zamietol.

19. Odvolací súd potvrdil rozsudok súdu prvej inštancie v plnom rozsahu (§387 ods.1 C.s.p.), lebo nezistil
dôvody na jeho zmenu (§388 C.s.p.) ani zrušenie (§389 C.s.p.).

20. V dôsledku neúspechu žalobkyne aj žalovaného v odvolacom konaní krajský súd im nepriznal nárok
na náhradu trov odvolacieho konaní v zmysle §255 ods.1, §262 ods.1 C.s.p. v spojení s §396 ods.1
C.s.p..

21. Senát krajského súdu prijal toto rozhodnutie pomerom hlasov 3 : 0 (§393 ods.2 veta druhá C.s.p.).
Senát krajského súdu prijal toto rozhodnutie pomerom hlasov 3 : 0 (§393 ods.2 veta druhá C.s.p.).

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.).
Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces
(§ 420 C.s.p).

Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 C.s.p.); dovolanie
v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti uzneseniu
podľa § 357 písm. a) až n) CSP (§ 421 ods. 2 C.s.p.).

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 CSP nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b)
(§ 422 ods. 1 C.s.p.); na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je
rozhodujúci deň podania žaloby na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 2 C.s.p.).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 C.s.p.).

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii; ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1
C.s.p.); dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo
dovolacom súde (§ 427 ods. 2 C.s.p.).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (t.j. ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej
veci sa týka, čo sa ním sleduje a podpis) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa
toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody)
a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh)
(§ 428 C.s.p.).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom; dovolanie a iné podania dovolateľa musia
byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.); povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 ods. 2 C.s.p.).

Informácie o súdnom rozhodnutí boli získané z pôvodného dokumentu, ktorého posledná aktualizácia bola vykonaná 13. 10. 2020. Odkaz na pôvodný dokument už nemusí byť funkčný, pretože portál Ministerstva spravodlivosti mohol zverejniť dokument pod týmto odkazom iba na určitú dobu.