Uznesenie ,
Zrušujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 30. január 2019

Súd: Krajský súd Nitra
Spisová značka: 25Co/53/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4416203992
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 01. 2019

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Mária Malíková
ECLI: ECLI:SK:KSNR:2019:4416203992.1

Uznesenie

Krajský súd v Nitre v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Márie Malíkovej a sudkýň JUDr.
Lýdie Gálisovej a JUDr. Sone Vackovej, v právnej veci žalobcov: 1/ C. I. , nar. XX. XX. XXXX, bytom
Z. XX T. F., 2/ Y. I., nar. XX. XX. XXXX, Z. obaja zastúpení Mgr. Helenou Farkašovou , advokátkou so
sídlom Žerotínova bašta 1 Nové Zámky, proti žalovanému: Novozámocké bytové družstvo, Nábrežná 22
Nové Zámky, IČO: 34 122 711, zastúpený JUDr. Ernestom Botkom, advokátom so sídlom M.R. Štefánika

č. 3, 940 01 Nové Zámky, o zaplatenie 18 818,20 eura s príslušenstvom, o odvolaní žalovaného proti
rozsudku Okresného súdu Nové Zámky (ďalej len „súd prvej inštancie"), zo dňa 24. októbra 2017 č.k.
5C/100/2016-185 (ďalej len „napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie"), takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej vyhovujúcej časti a v časti trov konania z r
u š u j e a vec mu vracia na ďalšie konanie.

o d ô v o d n e n i e :

1.Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie zastavil konanie v časti o zaplatenie 10 998,59 eura.
Žalovanémuuložilpovinnosťdo30dníodprávoplatnostirozsudkuzaplatiťžalobcomvprvomavdruhom
rade spoločne a nerozdielne sumu 7 819,61 eura a zároveň žalobcom priznal nárok na náhradu trov
konania voči žalovanému v rozsahu 100%.
1.1.Za preukázaný mal skutkový stav, z ktorého zistil, že žalovaný, ako prenajímateľ a žalobcovia
v prvom a v druhom rade, ako nájomcovia, uzavreli dňa 23. 09. 2014 Zmluvu o nájme bytového

a nebytového priestoru a zmluvu o budúcej zmluve o kúpe predmetu nájmu (ďalej len ,,zmluva“).
Predmetom nájmu a zároveň kúpnej zmluvy o kúpe predmetu nájmu bol dvojizbový byt č. XXX
nachádzajúci sa na 4. nadzemnom podlaží v obytnom dome postavenom na parcele registra ,,CK“ číslo
1918/217, zapísaný na LV č. XXXXX, pre katastrálne územie T. F. a to spolu s podielom priestoru
na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu a spoluvlastníckeho podielu k
pozemku v pomere XXXX/XXXXXX. Podľa zmluvy bol v čase uzavretia zmluvy vlastníkom uvedených

nehnuteľností prenajímateľ, t.j. žalovaný. Nájomný vzťah bol uzavretý na dobu určitú a to 25 rokov od
nadobudnutia účinnosti zmluvy, pokiaľ nájomcovia (žalobcovia) nevyužijú svoje právo kúpiť predmet
nájmu už počas platnosti tejto zmluvy, resp. bezprostredne po jej zániku za takých skutkových a
právnych podmienok, ktoré sú uvedené v zmluve. V prílohe č. 1 k zmluve sa uvádza, že nájomné
vzhľadom na skutočnosť, že prenajímateľ použije nájomné na úhradu splátky úveru, bude mesačne za
byt 527,42 eur vrátane s DPH. Ďalej sa však v tejto prílohe uvádza, že konkrétnu výšku nájomného

nájomca oznámi prenajímateľovi písomne a že predpisové zálohové platby, t.j. úhrada za služby spojené
s nájmom bytu, budú uhrádzané prenajímateľovi, resp. správcovi bytového domu a nájomca bude
tieto platby uhrádzať v zmysle platných platobných údajov a vo výške stanovenej prenajímateľom v
zálohovom predpise.
1.2. Nakoľko predmet zmluvy trpel vadami (zatekanie do bytu), ktoré napriek viacerým snahám
odstránené neboli, žalobcovia listom zo dňa 18. 01. 2016, ktorý bol žalovanému doručený dňa 18.

01. 2016, odstúpili od zmluvy a to pre podstatné porušenie povinností prenajímateľa, resp. z dôvodu
vadného plnenia prenajímateľa (žalovaného). Žalobcovia pri podpise zmluvy zaplatili preddavok nakúpnu cenu prenajatého bytu vo výške 10 998,59 eura, ktorú sumu žalovaný žalobcom vrátil. Podľa
vyjadrenia žalovaného splátky, ktoré žiadajú žalobcovia vrátiť, sa použijú na úhradu splátok úveru,
pričom sám vo svojom písomnom podaní z 05. 08. 2016 poukázal na prílohu č. 1 k zmluve, v ktorej sa aj

podľa neho jasne uvádza, že prenajímateľ použije nájomné na úhradu splátky úveru. Neskôr však tvrdil,
že prioritne bola uzavretá nájomná zmluva. Podpísaním zmluvy sa žalobcovia nestali vlastníkmi bytu,
jeho vlastníkmi by sa stali len za predpokladu, že by sa splnili všetky podmienky stanovené v zmluve.
Pokiaľ k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo, išlo výlučne o nájomný vzťah. Preto podľa neho nie je možné,
aby sa žalobcovia domáhali vrátenia nájomného za obdobie, kedy byt žalobcovia užívali. Podľa názoru

žalovaného, bola uzavretá nájomná zmluva s právom predmet nájmu kúpiť v budúcnosti za splnenia
dohodnutých podmienok.
1.3. Po právnej stránke napadnutý rozsudok odôvodnil ustanoveniami § 37 ods. §, § 50a ods. 1, § 52a
ods. 1 a ods. 2, § 451 ods. 1, ods. 2, § 457, § 685 ods. 1, ods. 2, ods. 3, § 686 ods. 1 Občianskeho
zákonníka (zákon číslo 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov), § 145 ods. 2, ods. 3, § 146 ods. 1
Civilného sporového poriadku, zákon číslo 160/2015 Z.z. (ďalej len „CSP“).

1.4. Konštatoval, že strany sporu uzavreli dňa 23. 09. 2014 zmluvu o nájme bytu a nebytového priestoru
a aj zmluvu o budúcej zmluve o kúpe premetu nájmu. Zmluvu vyhodnotil ako zmluvu spotrebiteľskú. V
konečnom dôsledku boli uzavreté dve zmluvy a to nájomná zmluva podľa § 685 a nasl. Občianskeho
zákonníka, nájom bol dohodnutý na dobu určitú a to na 25 rokov, pokiaľ nájomcovia nevyužijú svoje
právo odkúpiť predmetný byt. Súčasne v jednej listine, bola zavretá aj zmluva o budúcej zmluve o kúpe

premetu nájmu. Napriek tomu, že tieto dve zmluvy boli spísané do jednej listiny, je potrebné ich v zmysle
§ 52a Občianskeho zákonníka posudzovať samostatne. Súd prvej inštancie nemal pochybnosti o tom
že tieto dve zmluvy boli od seba vzájomne závislé. Ak by mali zmluvné strany záujem uzavrieť iba
nájomnú zmluvu, neboli by si v rámci zmluvných vzťahov upravovali podmienky odkúpenia predmetu
nájmu a nebola by dohodnutá ani záloha na kúpnu cenu. Spornou zostala otázka, týkajúca sa položky

uvedenej v mesačných predpisoch ako „nájomné - kúpa prenajatej veci“. Žalobcovia tvrdili, že sa išlo o
zálohu na kúpnu cenu bytu a keďže túto uhradili a od zmluvy odstúpili, žiadali ju vrátiť. Žalovaný zase
tvrdil, že sa išlo výlučne o dohodnuté nájomné a nie o splátky budúcej kúpnej ceny, ani o splátky jeho
investičného úveru, ktorý by za neho takýmto spôsobom platili žalobcovia. Každá zo zmluvných strán
si predmetné ustanovenie vysvetlila inak. Vychádzajúc zo skutočnosti že strany uzavreli dve zmluvy od

seba závislé, musia obe obsahovať podstatné náležitosti požadované zákonom a musia byť obe určité
a zrozumiteľné. V danom prípade však zmluva o budúcej zmluve o kúpe predmetu nájmu, podstatné
náležitosti neobsahovala, a to ustanovenie o kúpnej cene. Z písomnej zmluvy o budúcej zmluve o kúpe
predmetu nájmu takáto určitá a zrozumiteľná dohoda o budúcej kúpnej cene nevyplýva. V čl. IV zmluvy
mali dohodnuté, že žalobcovia môžu predmet nájmu odkúpiť za zostatkovú cenu stanovenú v zmysle

prílohy č. 2 k zmluve, ale v čl. VIII zmluvy sa uvádza, že dohodnutá kúpna cena predmetu nájmu, činí po
ukončení nájmu 1 euro, čo však nekorešponduje s čl. IX zmluvy, kde sa uvádza, že žalobcovia sú povinní
na kúpnu cenu zaplatiť zálohu vo výške 10 998,59 eura. (vedené nezrovnalosti a nejasne a neurčito
formulované ustanovenia zmluvy o budúcej zmluve o kúpe predmetu nájmu, najmä vo vzťahu k budúcej
kúpnej cene a jej úhrade, mohli oprávnene vyvolať rozporné a úplne odlišné pochopenie a vnímanie

strán sporu. Dospel preto k záveru, že budúca zmluva o kúpe prenajatej veci je nejasná, neurčitá a
nezrozumiteľná, neobsahuje jasnú a zrozumiteľnú dohodu budúcej kúpnej cene a o jasnom a určitom a
nespochybniteľnom spôsobe jej úhrady, preto je podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka od počiatku
absolútne neplatná, na ktorú neplatnosť sud prihliadal z úradnej povinnosti. Keďže súd prvej inštancie
dospel k záveru, že k platnému uzavretiu zmlúv medzi stranami sporu nedošlo, strany sú povinné vrátiť

si navzájom poskytnuté plnenia na základe neplatných právnych úkonov a to podľa § 457 Občianskeho
zákonníka.
1.5.Žalobcovia žiadali od žalovaného vrátiť nimi hradené čiastky, nazvané samotným žalovaným, ako
kúpa najatej veci a to spolu v sume 7 819,61 eura, postupne uhrádzané v období od októbra 2010 do
februára 2016. Uvedená suma predstavuje plnenie žalobcov na základe neplatných zmlúv (aj neplatnej

nájomnej zmluvy), t.j. je to plnenie, ktoré žalovaný prijal od žalobcov bez právneho dôvodu (ustanovenie
§ 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Uvedená suma predstavuje bezdôvodné obohatenie o ktoré
sa žalovaný obohatil na úkor žalobcov, ktorí mu túto sumu plnili bez právneho dôvodu. Žalovaný síce
tvrdil, že žalobcovia boli povinní platiť nájomné, pretože inak by sa boli oni obohatili na jeho úkor. V tejto
súvislosti však súd poznamenáva, že k sporu medzi stranami došlo najmä kvôli tomu, že byt, ktorý mal

byť predmetom nájmu a budúcej kúpy, bol vadný, čo v podstate nespochybnil ani žalovaný a čo bolo zo
strany žalovaných preukázané rozsiahlou písomnou korešpondenciou týkajúcou sa odstraňovania vád.
Aj výsluchom samotných žalobcov, súd mal za preukázané, že predmetný byt bol vadný, nespôsobilý
na užívanie. Preto prípadné uplatňovanie si náhrady za nájom bytu zo strany žalovaného, ktorý predmetnájmu však nebol riadne spôsobilý na prenájom, by bolo podľa súdu výkonom práva uplatňovaným v
rozpore s dobrými mravmi (§ 3 Občianskeho zákonníka). A ak aj žalovaný tvrdil, že nárok na nejaký
nájom, resp. nejaký nárok na prípadné bezdôvodné obohatenie mu vznikol z dôvodu užívania bytu zo

strany žalobcov, bolo povinnosťou žalovaného to preukázať. Uvedené však žalovaný v konaní nijako
nepreukázal.
1.6.Súd prvej inštancie sa nestotožnil ani s tvrdením žalovaného, že bola v postate uzavretá lízingoví
zmluva - t.j. zmluva o kúpe prenajatej veci. Tento zmluvný vzťah je totiž upravený v ustanoveniach §
489 a nasl. Obchodného zákonníka a vzhľadom na skutočnosť, že žalobcovia neuzatvárali zmluvy ako

podnikatelia a nejedná sa o žiaden zo záväzkových vzťahov upravených v ustanovení § 261 ods. 1 a 2
Obchodného zákonníka, prípadná aplikácia Obchodného zákonníka na uvedený zmluvný vzťah by bola
možná len za predpokladu, že by si túto aplikáciu strany dohodli písomne podľa § 262 Obchodného
zákonníka. Keďže však písomná dohoda o tom, že ich záväzkový vzťah sa bude posudzovať podľa
Obchodného zákonníka uzavretá nebola, súd na daný zmluvný vzťah tento právny predpis neaplikoval.
1.7. O náhrade trov konania súd prvej inštancie rozhodol podľa § 255 ods. 1 CSP a § 256 ods. 1 CSP.

V časti bolo konanie zastavené pre správanie žalovaného (časť žalovanej sumy, v ktorej bolo konanie
zastavené žalovaný uhradil po začatí konania) a vo zvyšku bolo žalobe vyhovené. Súd preto priznal
nárok na náhradu trov konania v celom rozsahu v konaní úspešným žalobcom. O konkrétnej výške trov
konania bude rozhodnuté podľa § 262 ods. 2 CSP po právoplatnosti tohto rozsudku.
2. Rozhodnutie súdu prvej inštancie napadol odvolaním žalovaný. Namietal, že súd prvej inštancie si

osvojil právny názor žalobcov, že jednotlivé splátky, ktoré počas trvania nájmu zaplatili, v skutočnosti
nezaplatili titulom nájomného, ale výlučne titulom splácania kúpnej ceny. Na druhej strane však prijíma
tvrdenie žalobcov, že súčasne išlo o nájom, ktorý sa skončil podľa § 679 ods. 1 Občianskeho zákonníka
odstúpením od nájomnej zmluvy. Súd prvej inštancie konštatoval, že sporným zostalo, či žalobcovia
majú nárok na vrátenie zostatku žalovanej sumy, keďže podľa nich išlo o splátky kúpnej ceny na budúcu

kúpu predmetu nájmu. Toto tvrdenie nie je s tvrdením žalovaného v rozpore o účele použitia nájomného.
Je internou záležitosťou žalovaného, kde a akým spôsobom chcel použiť finančné prostriedky získané
nájmom a to nielen od žalobcov, ale aj od množstva ďalších nájomcov. Nájomcovia si si nájomné
za jednotlivé mesiace po odstúpení od zmluvy začali obsahovo stotožňovať s jednotlivými splátkami
kúpnej ceny. Tak žalobcovia, ako aj prenajímateľ, veľmi dobre vedeli, že uzatvárajú nájomnú zmluvu s

právom tento byt odkúpiť, o čom svedči aj tá skutočnosť, že odstúpili od zmluvy v zmysle § 679 ods.1
Občianskeho zákonníka. Nestotožnil sa so záverom súdu prvej inštancie o neurčitosti zmluvy o budúcej
kúpnej zmluve bytu z dôvodu absenciu kúpnej ceny a spôsobu jej úhrady. Zmluva obsahuje kúpnu cenu
(1 euro) za splnenia podmienok. Lehota splatnosti môže byť dohodnutá v samotnej kúpnej zmluve. Iný
argument súd prvej inštancie ako dôvod neplatnosti neuviedol.

2.1. Na záver zdôraznil, že ide o ojedinelý prípad, keď byt v dôsledku rôznych okolností trpel určitými
vadami. Existuje však mnoho ďalších nájomcov, v ďalších obytných domoch, ktoré patria žalovanému
a ktorí tieto byty na základe identickej zmluvy riadne užívajú a ani jeden z nich svoj právny status
nespochybňuje.
2.2. Navrhuje, aby odvolací súd s poukazom na ustanovenie § 365 ods. 1 písm. f/ a písm. h/ CSP zmenil

tak, že žalobu žalobcov zamietne a prizná mu náhradu trov konania v plnom rozsahu.
3.Žalobcoviavpísomnomvyjadreníkodvolaniužalovanéhoibauviedli,žerozsudoksúduprvejinštancie
považujú za zákonný a správny, preto ho navrhujú potvrdiť.
4. Krajský súd v Nitre, ako súd odvolací (§ 34 Civilného sporového poriadku, zákon číslo 160/2015 Z.z.,
ďalej len „CSP“), po zistení, že odvolanie bolo podané stranou sporu v zákonom stanovenej lehote na

podanie odvolania (§ 359, § 362 ods. 1 CSP) a zistení, že spĺňa náležitosti § 363 CSP, viazaný dôvodmi
a rozsahom odvolania (§ 379, § 380 CSP), bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 385 ods. 1
CSP), vec prejednal a dospel k záveru, že rozsudok súdu prvej inštancie je potrebné podľa § 389 ods.
1 písm. c/ CSP zrušiť a vec mu vrátiť na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.
5. Predmetom konania je žaloba, ktorou sa žalobcovia domáhali zaplatenia sumy 18 818,20 eura. Po

tom, ako žalovaný žalobcom uhradil sumu 10 998,59 eura, predmetom konania zostala suma 7 819,61
eura. Žalovanú sumu žiadajú žalobcovia vrátiť titulom odstúpenia od zmluvy uzavretej so žalobcom
v dôsledku vád bytu, ktorá suma predstavuje splátky na kúpnu cenu zaplatené za obdobie nájmu od
septembra 2014 do februára 2016.
5.1.Súd prvej inštancie po tom, ako konanie v časti o zaplatenie sumy 10 998,59 eura zastavil v dôsledku

späťvzatia žaloby žalobcami, zaviazal žalovaného na zaplatenie sumy 7 819,61 eura. Zmluvu uzavretú
medzi stranami sporu vyhodnotil ako absolútne neplatný právny úkon.
5.2. S napadnutým rozsudkom sa nestotožnil žalovaný, ktorý ho napadol odvolaním dôvodiac, že
zmluva, ktorú strany sporu dňa 23. 09. 2014 nemôže byť absolútne neplatným právnym úkonom,nakoľko všetky podstatné náležitosti tak nájomnej zmluvy, ako aj zmluvy o budúcej kúpnej zmluve,
predmetná zmluva obsahovala. Taktiež sa nestotožnil s tvrdením súdu prvej inštancie, že predmetné
splátky, označené v predpisoch zálohových platieb ako nájomné - kúpa najatej veci by boli zálohovými

platbami kúpnej ceny bytu, bez určenej výšky nájomného.
6. Odvolací súd, rozhodujúc o odvolaní podanom žalovaným proti napadnutému rozsudku súdu prvého
stupňa, konštatoval opodstatnenosť tohto odvolania a dospel k záveru o nesprávnom posúdení veci
súdom prvej inštancie, v dôsledku čoho súd prvej inštancie nevykonal všetky navrhované dôkazy,
predovšetkým nedostatočne a nesprávne vyhodnotil zmluvu uzavretú medzi stranami sporu dňa 23.

09. 2014, ďalej nedostatočne si ujasnil predmet sporu, keď vyjadrenie právnej zástupkyne žalobcov
v záverečnej veci úplne opomenul vyhodnotiť. Odvolací súd tiež dospel k záveru o nedostatočnom,
neurčitom a nejasnom zdôvodnení svojich úvah pri rozhodovaní v danej veci.
7. V prvom rade odvolací súd poukazuje na nedostatočné ujasnenie si predmetu sporu súdom prvej
inštancie. Právna zástupkyňa žalobcov v záverečnom vyjadrení na pojednávaní dňa 24. 10. 2017
uviedla: „je nesporné, že žalovaný uhradil žalobcom sumu 10 998,59 eura ako zaplatenú zálohu na

kúpnu cenu bytu a sumu 426,15 eura ako preplatok ročného vyúčtovania zálohových platieb, žiadajú
preto konania o zaplatenie sumy 11 424,74 eura zastaviť. Žalobcovia naďalej trvajú na zaplatení sumy 7
393,46 eura.“. S týmto tvrdením žalobcov sa súd prvej inštancie vôbec nevysporiadal, konanie zastavil
v časti o zaplatenie sumy 10 998,59 eura a žalovaného zaviazal zaplatiť žalobcovom sumu 7 819,61
eura, t.j. rozhodol viac, ako žalobcovia požadovali.

7.1. Ďalej sa súd prvej inštancie nevysporiadal ani so žalovanou sumou 7 819,61 eura predovšetkým v
tom smere, čo táto suma predstavuje. Konštatovať iba, že suma predstavuje zaplatené zálohové platby
na kúpnu cenu bytu, nie je dostatočné, navyše súd prvej inštancie ani v napadnutom rozsudku neuviedol,
z akých súm súdom priznaná suma pozostáva. Súd prvej inštancie nežiadal špecifikáciu danej sumy od
žalobcov, iba ju jednostranne prijal.

8. Súd prvej inštancie vyhlásil zmluvu uzavretú medzi stranami sporu dňa 23. 09. 2014 za absolútne
neplatný právny úkon dôvodiac, že zmluva o budúcej kúpnej zmluve bytu, ktorá bola súčasťou nájomnej
zmluvy, neobsahovala podstatné náležitosti uvedené v ustanovení § 50a Občianskeho zákonníka,
predovšetkým neobsahovala konečnú kúpnu cenu a spôsob a lehotu jej úhrady. Odvolací súd sa s týmto
záverom súdu prvej inštancie nestotožnil.

8.1. Súd prvej inštancie síce správne konštatoval, že predmetná zmluva absorbuje dve uzavreté zmluvy,
a to zmluvu nájomnú a zmluvu o budúcej kúpnej zmluve bytu. Za absolútne neplatný právny úkon však
vyhlásil iba zmluvu o budúcej kúpnej zmluve a to pre absenciu údaju o konečnej kúpnej cene a absenciu
lehoty splatnosti a spôsobu úhrady tejto konečnej kúpnej ceny. Nájomnou zmluvou, ako takou, sa súd
prvej inštancie vôbec nezaoberal a ani ju nevyhodnotil, iba na základe záveru o neplatnosti zmluvy o

budúcej kúpnej zmluve, vyhodnotil celú zmluvu ako absolútne neplatný právny úkon. S týmto záverom
sa odvolací súd nestotožnil.
8.1. V prvom rade je potrebné konštatovať, že podstatné skutočnosti, ktoré súd prvej inštancie vytýka
predmetnej zmluve (absenciu konečnej kúpnej ceny a spôsob a lehotu úhrady) zmluva obsahovala,
keď v článku VIII. zmluvy je jasne uvedená dohodnutá kúpna cena po ukončení nájmu, ktorý sa kryje

a je totožný s časom splatenia investičného úveru, 1 euro. Z uvedeného vyplýva, že záver súdu prvej
inštancie o absolútnej neplatnosti zmluvy pre absenciu konečnej kúpnej ceny, nie je správny a je
nedôvodný. Podľa názoru odvolacieho súdu predmetná zmluva uzavretá medzi stranami sporu dňa
23. 09. 2014 obsahuje všetky podstatné náležitosti a preto je potrebné prijať záver, že bola platne
uzavretá. Aj v prípade, ak súd prvej inštancie dospel k záveru, že zmluva je neurčitá v konkrétnom

článku,neplatnýmbystalibatentočlánokzmluvyaniecelázmluva,ktorázahŕňavsebeajdruhúzmluvu,
nájomnú zmluvu.
8.2. Súd prvej inštancie konštatoval, že vzhľadom na absolútnu neplatnosť zmluvy, prichádza do
úvahy aplikácia ustanovenia § 457 Občianskeho zákonníka a preto sú strany sporu povinné si vydať
plnenie, ktoré si navzájom plnili a zaviazal žalovaného na vrátenie plnení, ktoré mu plnili žalobcovia. Na

druhej strane však žalobcov nezaviazal k žiadnemu plneniu, hoci sami byt užívali po dobu od októbra
2014 do februára 2016. Súd prvej inštancie zdôvodnil nevydanie bezdôvodného obohatenia žalobcov
žalovanému z dôvodu, že predmet nájmu mal vadu, ktorá znemožňovala jeho užívanie. Odvolací súd
sa s týmto záverom súdu prvej inštancie nestotožnil. Z vykonaného dokazovania vyplýva, že predmet
nájmu (byt) mal vady, ktoré sa žalovaný snažil odstrániť, išlo však o vady, ktoré nebránili užívaniu

bytu, čomu nasvedčuje aj skutočnosť, že byt užívali rok a štyri mesiace a až následne odstúpili od
zmluvy. Sám žalovaný v priebehu konania na súde prvej inštancie ponúkol zľavu z nájomného, práve v
súvislosti s vykazovanými vadami predmetného bytu. Touto skutočnosťou sa súd prvej inštancie vôbec
nezaoberal a iba prijal záver a tvrdenia zo strany žalobcov. Ak na jednej strane je žalovaný povinnývydať žalobcov všetko, čo mu zaplatili v súvislosti s užívaním bytu, na druhej strane aj žalobcovia by
mali vydať bezdôvodné obohatenie, ktoré im vzniklo užívaním bytu, bez platenia nájomného. Žalobcom
však nenariadil vydať žiadne bezdôvodné obohatenie.

9. Súd prvej inštancie považoval za spornú skutočnosť, čo predstavovala položka „nájomné - kúpa
najatej veci“ uvedená v predpise zálohových platieb vydaného žalovaným pre byt žalobcov. Ak súd prvej
inštancie na jednej strane dospel k záveru, že boli uzavreté dve zmluvy v jednej, a to nájomná zmluva
a zmluva o budúcej kúpnej zmluve, bolo jeho povinnosťou skúmať, či práve nájomná zmluva obsahuje
všetky podstatné náležitosti a čo predstavuje práve táto položka predpisu zálohových platieb. Je iba

zrejmé, že žalobcovia nemohli predmetný byt užívať zadarmo (ak sa tak zmluvné strany nedohodli), tak,
ako dospel k tomu súd prvej inštancie, nakoľko predmetný byt bol a stále je vo vlastníctve žalovaného.
Žalobcovia na základe uvedenej zmluvy užívali predmetný byt (byt nebol v ich osobnom vlastníctve)
a boli povinní platiť za užívanie bytu. Súd prvej inštancie vôbec otázku nájomného neriešil a iba prijal
záver žalobcov, že v danom prípade išlo o splátky kúpnej ceny.
10.V prípade, ak predmetný byt vykazoval vady, bolo potrebné tieto riešiť v zmysle ustanovení

Občianskeho zákonníka a žiadať poskytnutie zľavy, resp. pri neriešení odstúpiť od zmluvy. V konečnom
dôsledku žalobcovia od zmluvy odstúpili. Odstúpením od zmluvy sa však súd prvej inštancie vôbec
nezaoberal a iba spomenul, že k takémuto právnemu úkonu došlo. Odvolací súd iba poznamenáva, že
odstúpiť možno iba od platne uzavretej zmluvy, od absolútne neplatného právneho úkonu odstúpenie
nie je možné, nakoľko takýto právny úkon ani nevznikol.

11. Odvolací súd dospel k záveru, že súd prvej inštancie nedostatočne vyhodnotil zmluvu uzavretú medzi
stranami sporu. Posudzujúc predmetnú zmluvu podľa obsahu, je nevyhnutné konštatovať, že zmluva,
ktorú strany sporu uzavreli dňa 23. 09. 2014, už v nadpise hovorí, že ide o zmluvu o nájme bytu a
nebytového priestoru a o budúcej zmluve o kúpe predmetu nájmu. Nielen z názvu, ale aj zo samotného
obsahu jednoznačne vyplýva, že v prvom rade išlo o nájomnú zmluvu, nakoľko v každom článku sa

hovorí o predmetne nájme, o nájomcoch a prenajímateľovi, o nájomnom (čl. IV. zmluvy). Odvolací súd
dáva do pozornosti súdu prvej inštancie práve článok IV. predmetnej zmluvy, v ktorom sa bode 1/
jednoznačne hovorí, že nájomcovia sú za podmienky, že neexistujú žiadne nedoplatky na nájomnom a
zálohách, oprávnení kedykoľvek počas trvania nájom nej zmluvy a počas doby splácania investičného
úveru na výstavbu, požiadať prenajímateľa o odkúpenie predmetu nájmu za zostatkovú kúpnu cenu. Z

obsahu celej zmluvy vyplýva práve nájomný vzťah ako vzťah prvoradý a až následne z neho vyplýva
aj zmluva o budúcej kúpnej zmluve predmetného bytu, za splnenia konkrétnych podmienok. Ďalej
odvolací súd poukazuje aj na čl. VII. predmetnej zmluvy, v bode 1/ v ktorom sa hovorí, že nájomca sa
zaväzuje popri platení jednotlivých mesačných predpisových zálohových platieb za nájom bytu..... Aj
z tohto článku teda jednoznačne vyplýva nájomný vzťah medzi stranami sporu. Skutočnosti, že bola

uzavretá aj nájomná zmluva, prisvedčili samotní žalobcovia, ktorí odstúpili od predmetnej zmluvy podľa
§ 697 Občianskeho zákonníka, ktoré ustanovenie je zaradené v časti Občianskeho zákonníka, ktorá
upravuje skončenie nájmu. Za situácie, že medzi stranami sporu bola uzavretá aj nájomná zmluva, boli
žalobcovia povinní platiť žalovanému dohodnuté nájomné počas doby trvania nájmu, ak sa zmluvné
strany nedohodli inak. Z tohto pohľadu však súd prvej inštancie svoje rozhodnutie nezdôvodnil.

12. Vzhľadom na vyššie uvedené závery odvolacieho súdu, keďže súd prvej inštancie nájomnú zmluvu
vôbec nevyhodnotil a jeho rozhodnutie je v tomto smere zmätočné a nejasné, nemal dostatok možností
a dôkazov na prehodnotenie a zmenu napadnutého rozsudku. Z tohto dôvodu napadnutý rozsudok súdu
prvej inštancie zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie.
13. V ďalšom konaní si súd prvej inštancie v prvom rade ujasní predmet konania, sumu, ktorej

sa žalobcovia od žalovaného domáhajú. Opätovne sa bude, vzhľadom na záver odvolacieho súdu,
zaoberať platnosťou uzavretej zmluvy. Taktiež vyhodnotí platnosť odstúpenia žalobcov od predmetnej
zmluvy a bude sa zaoberať následkami odstúpenia od zmluvy a v prípade platnosti tohto odstúpenia,
bude v danej veci aplikovať ustanovenie § 48 ods. 2 a následne ustanovenie § 457 Občianskeho
zákonníka. Zaoberať sa bude bezdôvodným obohatením nielen na strane žalovaného, ale aj na strane

žalobcov. Vyzve strany sporu na predloženie prostriedkov procesného útoku a procesnej obrany aj
v súvislosti s preukázaním prejavu vôle oboch strán zmluvy, pri uzatváraní predmetnej zmluvy, a
to predovšetkým v časti dohody o nájomnom, resp. o splátkach kúpnej ceny bytu, konkrétne, čo
predstavovala suma uvedená v zálohových platbách ako „nájomné - kúpa najatej veci“, keď v celej
zmluve sa hovorilo o nájme a nájomnom. Následne vo veci opätovne rozhodne, svoje rozhodnutie

riadnym spôsobom podľa § 220 CSP odôvodní tak, aby v prípade podaného odvolania bolo odvolacím
súdom preskúmateľné. Zároveň sa bude zaoberať aj dôvodmi uvedenými v podanom odvolaní a
rozhodne aj o trovách odvolacieho konania. Odvolací súd zrušil ako súvisiaci výrok aj výrok súdu prvej
inštancie o náhrade trov konania. V danom prípade súd prvej inštancie nerozhodol o nároku na náhradutrov konania správne, keďže v časti o zaplatenie sumy 10 998,59 eura konanie zastavil. Samostatne mal
rozhodnúť o náhrade trov konania v tejto časti, berúc do úvahy zavinenie zastavenia konania. Následne
bude potrebné rozhodnúť o náhrade trov konania v ďalšej časti žaloby, podľa zásady úspechu v konaní,

podľa § 255 CSP.

Rozhodnutie bolo prijaté odvolacím senátom pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP),
v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde,
ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP). Dovolanie je podané včas aj
vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427 ods. 2 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP), to neplatí, ak je a) dovolateľom fyzická osoba,

ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, b) dovolateľom právnická osoba a jej
zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, c)
dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a

ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 ods. 2 CSP).