Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 31. január 2019

Súd: Najvyšší súd
Spisová značka: 2Sžr/148/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5016200268
Dátum vydania rozhodnutia: 31. 01. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jozef Hargaš

ECLI: ECLI:SK:NSSR:2019:5016200268.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

NajvyššísúdSlovenskejrepublikyvsenátezloženomzpredsedusenátuJUDr.JozefaHargašaačleniek

senátu JUDr. Kataríny Benczovej a JUDr. Marty Molnárovej, v právnej veci navrhovateľa: TecKon, s.r.o.,
so sídlom Malobytčianska cesta 1486, Bytča, IČO: 47 183 179, zastúpeného Advokátskou kanceláriou
Tomášek & partners, s.r.o. Rožňavská 2, Bratislava, proti odporcovi: Okresný úrad Bytča, katastrálny
odbor, Zámok č. 104, Bytča, za účasti: SUZANNE SK, s.r.o., so sídlom M. R. Štefánika 71, Žilina, IČO:
46 801 910, o opravnom prostriedku proti rozhodnutiu odporcu č. k. V 1368/2015 zo dňa 07.12.2015,
konajúc o odvolaní navrhovateľa proti rozsudku Krajského súdu v Žiline č. k. 22Sp/22/2016-25 z 10.
júna 2016, takto

r o z h o d o l :

Najvyšší súd Slovenskej republiky rozsudok Krajského súdu v Žiline č. k. 22Sp/22/2016-25 z 10. júna
2016 p o t v r d z u j e .

Účastníkom náhradu trov odvolacieho konania n e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

Rozsudkom č. k. 22Sp/22/2016-25 z 10. júna 2016 Krajský súd v Žiline podľa § 250q ods. 3 Občianskeho
súdneho poriadku (ďalej len „OSP“) potvrdil rozhodnutie odporcu č. V 1368/2015 zo dňa 07.12.2015,
ktorým odporca podľa § 31 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise
vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej

len „zákon č. 162/1995 Z.z.“) zamietol návrh na vklad do katastra nehnuteľností na základe zmluvy o
zriadenípredkupnéhoprávamedziúčastníkmiSUZANNESK,s.r.o.aTecKon,s.r.o.,ktorejpredmetomje
zriadenie predkupného práva s účinkami vecného práva k nehnuteľnostiam evidovaným na LV č. XXXX
v kat. úz. S. N. spôsobom uvedeným v zmluve. Odporca uviedol, že k predmetnému návrhu na vklad
práva k nehnuteľnostiam bola priložená zmluva o zriadení predkupného práva, z ktorej obsahu vyplýva
vecný charakter zriaďovaného práva. Predkupné právo možno platne zriadiť len v súlade so zákonom
a to ako vedľajšie dojednanie medzi predávajúcim a kupujúcim v súvislosti s uzavretím kúpnej zmluvy

alebo aj v prípade iného scudzenia (napr. darovanie, zámena) za splnenia podmienok stanovených v §
602 ods. 1 a ods. 2 Občianskeho zákonníka.

Krajský súd v Žiline poukázal na to, že podľa § 51 Občianskeho zákonníka (ďalej OZ) možno uzavrieť
aj tzv. nepomenovanú zmluvu. Ide o zmluvu, ktorá nie je osobitne zákonom upravená, avšak nesmie
odporovať obsahu alebo účelu Občianskeho zákonníka. V zmysle tohto ustanovenia možno uzavrieť aj
zmluvu o predkupnom práve ako samostatnú zmluvu alebo aj ako súčasť inej ako prevodnej zmluvy.

Keďže ustanovenie § 51 je ustanovenie týkajúce sa zmluvných vzťahov, vždy podľa tohto ustanovenia sa
kreuje obligačné právo a zmluva má (len) obligačné účinky. Ak teda bola zmluva o zriadení predkupného
práva,ktorájepredmetomtohtosporuuzavretápodľa§51Občianskehozákonníka,vždyideoobligačný
(nie vecno-právny) vzťah, vyplývajúci z tejto zmluvy. Vtedy môže byť zmluva uzavretá aj samostatnealebo popri inej ako prevodnej zmluve, napr. pri nájomnej zmluve atď. Pokiaľ by takáto zmluva bola
však uzavretá ako vedľajšie dojednanie prevodnej zmluvy, šlo by o pomenovanú zmluvu podľa § 602
a nasl. Občianskeho zákonníka. Takáto zmluva uzavretá popri prevodnej zmluve môže mať dva typy

účinkov a to buď len obligačné účinky (zmluva je vtedy uzavretá v zmysle § 603 ods. 1 Občianskeho
zákonníka) alebo popri obligačných aj vecno-právne účinky (zmluva je vtedy uzavretá podľa § 603 ods.
2 Občianskeho zákonníka).

Aby mala zmluva vecno-právny účinok, musí sa zmluva opierať o ustanovenia hmotného práva, ktoré

takéto účinky zmluvnému vzťahu výslovne dávajú. Čo sa týka konštituovania zmluvného predkupného
práva s vecno-právnym účinkom, je to konkrétne ustanovenie § 603 ods. 2 OZ v spojení s § 602
a nasl. OZ. Navrhovateľ však uzavrel zmluvu o predkupnom práve v rozpore s týmto ustanovením.
Povinnosť spolu so zmluvou o predkupnom práve ako vecnom práve uzavrieť prevodnú zmluvu sa snažil
obísť tým, že použil ustanovenie § 51 OZ, avšak pri dohode o vecných účinkoch tohto dojednania už
uviedol § 603 ods. 2 OZ. Ak však malo byť predkupné právo dojednané ako vecné právo, bolo potrebné

skutočne aj naplniť podmienky zakotvené v § 603 ods. 2 OZ v spojení s § 602 a nasl. OZ. Povinným
z predkupného práva v danom prípade nie je kupujúci a oprávneným z neho nie je predávajúci, keďže
nebola uzavretá žiadna prevodná zmluva. Vlastník veci bol zaviazaný k povinnosti vec predať budúcemu
kupujúcemu. Takáto povinnosť je v rozpore so znením § 603 ods. 2 OZ, ktorý predpokladá, že ponúknuť
vec má kupujúci a predkupné právo má predávajúci. Vecno-právny charakter predkupného práva sa

predpokladá len pri súčasnom uzavretí prevodnej zmluvy. Z toho vyplýva, že predkupné právo bolo
dohodnuté v rozpore s ustanovením § 603 ods. 2 OZ a ako také nemôže mať vecno-právne účinky.
Preto v tej časti zmluvy, kde sa uvádza, že právo bolo dohodnuté ako vecné právo, je zmluva neplatná
podľa § 39 OZ. Tým nie sú dotknuté obligačné účinky inak platne uzavretej zmluvy (účinky zaväzujúce
len zmluvné strany).

Predkupné právo, ktoré má vecno-právny charakter, musí vždy vyplývať explicitne zo zákona, pretože
ide o titul nadobudnutia vecného práva k veci ako priameho (aj keď čiastočného) panstva nad vecou.
V danom prípade ide o čiastočné obmedzenie zmluvnej voľnosti pri prevode vlastníckeho práva k veci.
Predkupnépráva,ktorémajúvecno-právnyúčinok,môžubyťzaloženépriamozákonom,vtedyhovoríme

o zákonnom predkupnom práve (napr. § 140 OZ), alebo môžu vzniknúť na základe zmluvy podľa § 602 a
nasl., vtedy hovoríme o zmluvnom predkupnom práve. Účinky vecného charakteru teda musia vyplývať
priamo z hmotnoprávneho ustanovenia zákona, ktoré s takýmito účinkami dohody počíta a upravuje ich
(ako konkrétne § 603 ods. 2 OZ), pretože inak dohoda takéto (vecno-právne) účinky nemá.

Krajský súd dospel k záveru, že predkupné právo na zmluvnom základe s vecno-právnymi účinkami je
možno dohodnúť len v zmysle § 603 ods. 2 OZ, čo však predpokladá, aby bola súčasne uzavretá aj
prevodná zmluva, čo v danom prípade nebolo splnené. Zo zmluvy predloženej na vklad predkupného
práva teda žiadne vecno-právne účinky nevyplývajú. Na uvedenom nič nemení ani tá skutočnosť, že
zákon č. 162/1995 Z.z. predpokladá zápis predkupného práva s účinkami vecného práva. Zákon č.

162/1995 Z.z. túto možnosť stanovuje, avšak musí ísť o predkupné právo s účinkami vecného práva,
ktoré bolo dohodnuté platne t. j. v súlade s konkrétnymi ustanoveniami hmotného práva.

Ako nedôvodnú vyhodnotil krajský súd námietku, že Najvyšší súd SR v rozhodnutí 1Sžo/291/2009
nešpecifikoval, či je možné predkupné právo zriadiť v nájomnej zmluve (teda mimo scudzovacieho

kontraktu) s vecnoprávnymi účinkami. Podľa krajského súdu z tohto rozhodnutia jednoznačne vyplýva,
že zákonnou podmienkou vzniku predkupného práva, ustanoveného v § 602 ods. 1, 2 OZ je scudzenie
veci a pokiaľ účastníci zmluvu o predkupnom práve uzatvoria na základe zásad zmluvnej voľnosti, t.
j. bez ohľadu na podmienky stanovené v § 602 ods. 1, 2 OZ, charakter tohto záväzku je vždy len
obligačný. Teda pokiaľ sa uzavrie zmluva v zmysle § 51 OZ (ako v danom prípade) bez ohľadu na

splnenie podmienok uvedených v § 602 a nasl. OZ, takáto zmluva môže mať len obligačné účinky.

Pokiaľ išlo o rozsudok Najvyššieho súdu SR č. k. 2Sžo/293/2010, krajský súd uviedol, že Najvyšší
súd SR sa v tomto rozsudku výslovne nezaoberal možnosťou uzavrieť predkupné právo s vecno-
právnym účinkom mimo prevodnej zmluvy, ale vyjadroval sa len o možnosti vzniku predkupného práva

v samostatnej zmluve.

Podľa názoru krajského súdu vo veci sa nejedná o obmedzovanie vlastníckeho práva formalistickým
výkladom ustanovení o predkupnom práve, ktorý podľa navrhovateľa neodôvodnene popiera základnézásady súkromného práva. V administratívnom konaní o vklade vecných práv do katastra nehnuteľností
orgán štátu na úseku katastra koná podľa čl. 2 ods. 2 Ústavy SR len v rámci kompetencií zákonom mu
zverenýchaplatnosťprávnehoúkonu,ktorýmbolozriadenépredkupnéprávoviažucesaknehnuteľnosti

posudzuje podľa zákona č. 162/1995 Z.z. v spojení s tou právnou úpravou Občianskeho zákonníka,
ktorá sa na právny úkon vzťahuje.

Proti rozsudku Krajského súdu v Žiline podal navrhovateľ včas odvolanie a navrhol, aby najvyšší súd
napadnutý rozsudok zmenil tak, že zruší rozhodnutie odporcu a vec mu vrátil na ďalšie konanie,

alternatívne navrhol, aby najvyšší súd zrušil napadnutý rozsudok a vec vrátil krajskému súdu na
ďalšie konanie. Namietal, že krajský súd bez ďalšieho vyslovil záver, že zmluva uzatvorená podľa
§ 51 Občianskeho zákonníka má obligačné, nie vecnoprávne účinky. Navrhovateľ uviedol, že aj
pomenované zmluvy zaväzujú len zmluvné strany, pričom v prípade záväzkov súvisiacich s vecnými
právami až ingerenciou štátu tzv. intabuláciou vznikne vecné právo záväzné voči všetkým s obsahom
jasne upraveným zákonom. Podľa názoru navrhovateľa zmluva o predkupnom práve s vecnoprávnymi

účinkami, ktorú uzavrel, neodporuje obsahu ani účelu Občianskeho zákonníka.

Navrhovateľ si ako prenajímateľ od spoločnosti SUZANNE SK prenajíma nehnuteľnosti na základe
nájomnej zmluvy, pričom obe strany boli od začiatku uzrozumené s tým, že navrhovateľ chcel mať
kontrolu nad tým, aby nedošlo k zmene vlastníka nehnuteľností, a teda k zmene prenajímateľa, ktorý by

mu z akýchkoľvek príčin nevyhovoval, napríklad by si nemohol započítavať pohľadávku prenajímateľa
na nájomné voči pohľadávke nájomcu sa vrátenie úveru voči prenajímateľovi (ako tomu bolo aj v tomto
prípade).

Jediným skutočne efektívnym spôsobom ako dosiahnuť takúto ochranu pre nájomcu, je zriadenie

vecného predkupného práva k nehnuteľnostiam: pre prípad, že by sa SUZANNE SK chystala
nehnuteľnosti predať, je v zmysle Zmluvy povinná oznámiť navrhovateľovi osobu záujemcu o kúpu
(spolu s ďalšími náležitosťami vyžadovanými Zmluvou) a Navrhovateľ sa má rozhodnúť, či by mu osoba
nového prenajímateľa vyhovovala alebo nie; ak by sa rozhodol, že mu nový prenajímateľ z rôznych príčin
nevyhovuje, mohol by využiť svoje predkupné právo a nehnuteľnosti sám nadobudnúť. Toto právo chcel

mať navrhovateľ zachované voči každému ďalšiemu potenciálnemu prenajímateľovi.

Podľanavrhovateľaobezmluvnéstranysledovalilegitímnyzáujem,použiliinštitútvecnéhopredkupného
páva s jasne upraveným obsahom podľa § 602 a nasl. Občianskeho zákonníka, ktorý si upravili v zmysle
zásad zmluvnej voľnosti podľa § 2 ods. 3 a § 51 Občianskeho zákonníka.

Zmluvou sa strany nesnažili rozšíriť numerus clausus vecných práv, ktoré pozná slovenské súkromné
právo. Dohodli sa na predkupnom práve s vecnoprávnymi účinkami, ktoré slovenské súkromné právo
pozná, má jasný obsah a katastrálny zákon upravuje jeho zápis do katastra nehnuteľností (napr. § 1, §
8 a § 42) bez rozlišovania, či bolo dohodnuté popri scudzovacej zmluve alebo mimo nej.

Ak by predkupné právo zriadené podľa Zmluvy malo byť nepomenovaným záväzkom podľa § 51
Občianskehozákonníka,vzmysle§491ods.2ObčianskehozákonníkabysaanalogickymalinaZmluvu
aplikovaťustanovenia§602anasl.Občianskehozákonníka;ustanovenie§603ods.2umožňujepripísať
predkupnému právu vecnoprávne účinky.

Česká právna doktrína jednoznačne sformulovala záver, že predkupné právo nemusí byť zriadené iba
ako vedľajšie dojednanie popri scudzovacej zmluve, ale môže byť dojednané v súvislosti s inou zmluvou
alebo aj samostatne medzi vlastníkom veci a treťou osobou. Rovnaký názor zastáva aj slovenská
právna doktrína; I. Fekete v komentári k ust. § 602 a nasl. Občianskeho zákonníka výslovne uvádza,

že predkupné právo možno zriadiť najmä v rámci nájomnej zmluvy; J. Svoboda výslovne uvádza, že
predkupné právo možno dohodnúť priamo v kúpnej zmluve alebo samostatnou zmluvou, a to buď ako
záväzkovoprávny (obligačný) vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim, alebo ako vecné právo.

Odporca v písomnom vyjadrení k odvolaniu navrhol napadnutý rozsudok ako vecne správny potvrdiť.

Dňom 1. júla 2016 nadobudol účinnosť zákon č. 162/2015 Z.z. Správny súdny poriadok upravujúci v
zmysle § 1 písm. a) právomoc a príslušnosť správneho súdu konajúceho a rozhodujúceho v správnomsúdnictve, a v zmysle § 1 písm. b) konanie a postup správneho súdu, účastníkov konania a ďalších osôb
v správnom súdnictve.

Podľa § 492 ods. 2 Správneho súdneho poriadku odvolacie konania podľa piatej časti Občianskeho
súdneho poriadku začaté predo dňom nadobudnutia účinnosti tohto zákona sa dokončia podľa
doterajších predpisov.

Najvyšší súd Slovenskej republiky ako súd odvolací podľa § 10 ods. 2 OSP preskúmal napadnutý

rozsudok a konanie, ktoré mu predchádzalo v rozsahu dôvodov odvolania podľa § 212 ods. 1 v spojení
s § 246c ods. 1 veta prvá OSP, bez nariadenia pojednávania, podľa § 250ja ods. 2 a § 214 OSP v
spojení s § 246c ods. 1 veta prvá OSP s tým, že deň verejného vyhlásenia rozhodnutia bol zverejnený
minimálne 5 dní vopred na úradnej tabuli a na internetovej stránke Najvyššieho súdu Slovenskej
republiky www.nsud.sk a dospel k záveru, že odvolanie navrhovateľa nie je dôvodné.

Podľa ustanovenia § 28 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z.z. práva k nehnuteľnostiam zo zmlúv uvedené v §
1 ods. 1 sa zapisujú do katastra vkladom, ak tento zákon neustanovuje inak.

Podľa ustanovenia § 31 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z.z. okresný úrad preskúma zmluvu z hľadiska, či
obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený

nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť
alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon
neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom. Pri rozhodovaní o vklade prihliada okresný úrad aj na
skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu.

Podľa ustanovenia § 31 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z.z. ak sú podmienky na vklad splnené, okresný
úrad vklad povolí; inak návrh zamietne.

Podľa § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka kto predá vec s výhradou, že mu ju kupujúci ponúkne na
predaj, keby ju chcel predať, má predkupné právo.

Podľa § 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka také právo možno dohodnúť aj pre prípad iného scudzenia
veci než predajom.

Podľa § 603 ods. 2 Občianskeho zákonníka predkupné právo možno dohodnúť aj ako vecné právo,

ktoré pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho. Zmluva sa musí uzavrieť písomne a predkupné právo sa
nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Ak predávajúci nekúpil vec ponúknutú kupujúcim, zostáva
mu zachované predkupné právo aj voči jeho právnemu nástupcovi.

Podľa § 51 Občianskeho zákonníka účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne

upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.
Podľa § 491 ods. 1 Občianskeho zákonníka záväzky vznikajú najmä zo zmlúv týmto zákonom výslovne
upravených; môžu však vznikať aj z iných zmlúv v zákone neupravených (§ 51) a zo zmiešaných zmlúv
obsahujúcich prvky rôznych zmlúv.

Podľa § 491 ods. 2 Občianskeho zákonníka na záväzky vznikajúce zo zmlúv v zákone neupravených
treba použiť ustanovenia zákona, ktoré upravujú záväzky im najbližšie, pokiaľ samotná zmluva neurčuje
inak.

Podľa § 491 ods. 3 Občianskeho zákonníka na záväzky zo zmiešanej zmluvy treba primerane použiť

ustanovenia zákona upravujúce záväzky, ktoré sa zmluvou zakladajú, pokiaľ samotná zmluva neurčuje
inak.

Predmetom súdneho prieskumu v prejednávanej veci je rozhodnutie, ktorým odporca zamietol návrh
na vklad do katastra nehnuteľností na základe zmluvy o zriadení predkupného práva medzi účastníkmi

SUZANNE SK, s.r.o. a TecKon, s.r.o., ktorej predmetom je zriadenie predkupného práva s účinkami
vecného práva k nehnuteľnostiam evidovaným na LV č. XXXX v kat. úz. S. N. spôsobom uvedeným v
zmluve. Odporca návrh na vklad zamietol s tým, že predkupné právo možno platne zriadiť len v súlade
so zákonom a to ako vedľajšie dojednanie medzi predávajúcim a kupujúcim v súvislosti s uzavretímkúpnej zmluvy alebo aj v prípade iného scudzenia (napr. darovanie, zámena) za splnenia podmienok
stanovených v § 602 ods. 1 a ods. 2 Občianskeho zákonníka.

Najvyšší súd po oboznámení sa s predloženým spisovým materiálom zistil, že predmetom vkladového
konaniabolazmluvaozriadenípredkupnéhoprávaknehnuteľnostiamuzavretápodľa§51Občianskeho
zákonníka medzi povinnou osobou SUZANNE SK, s.r.o. a oprávnenou osobou TecKon s.r.o. Podľa bodu
1 jej predmetom boli nehnuteľnosti nachádzajúce sa v kat. úz. S. N. zapísané na LV č. XXXX a to
C-KN p. č. XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX ako aj stavba súpisné číslo XXXX postavená na C-KN p.

č. XXXX/XX. Podľa bodu 2 povinná osoba ako vlastník nehnuteľnosti touto zmluvou bezpodmienečne
neodvolateľne a bezodplatne zriadil v prospech oprávnenej osoby predkupné právo k nehnuteľnostiam
ako vecné právo. Predkupnému právu zodpovedá povinnosť povinnej osoby ako vlastníka nehnuteľnosti
písomne ponúknuť nehnuteľnosti oprávnenej osobe na predaj v prípade, ak povinná osoba bude mať
záujem previesť vlastnícke právo k nehnuteľnostiam alebo ich akýmkoľvek častiam na akúkoľvek tretiu
osobu. Povinná osoba v takom prípade doručí oprávnenej osobe písomné oznámenie o záujme predať

nehnuteľnosti alebo ich časť spolu s údajmi, ktorej osobe má záujem vlastnícke právo k nehnuteľnostiam
alebo ich častiam previesť a výšku kúpnej ceny. Oprávnená osoba bude mať právo uplatniť predkupné
právo voči povinnej osobe, a to doručením písomného oznámenia v lehote 60 dní od doručenia
oznámenia o prevode podľa predchádzajúceho odseku. V prípade uplatnenia predkupného práva
oprávnenou osobou bude mať táto právo na odkúpenie nehnuteľnosti. Zároveň sa dohodli, že toto

predkupnéprávobudečasovoobmedzenéatonadobutrvanianájomnéhovzťahumedzistranamipodľa
zmluvy o nájme a to aj v prípade predĺženia doby nájmu. Predkupné právo sa zriaďuje v súlade s §
603 ods. 2 Občianskeho zákonníka ako vecné právo, ktoré bude pôsobiť aj voči nástupcom povinnej
osoby a prechádza s vlastníctvom nehnuteľností alebo ich častí na každého budúceho vlastníka alebo
spoluvlastníka nehnuteľností alebo ich častí.

Ako vyplýva z ustanovenia § 31 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z.z. okresný úrad preskúma platnosť zmluvy,
a to najmä oprávnenie prevodcov nakladať s nehnuteľnosťou, či je úkon urobený v predpísanej forme,
či sú prejavy vôle hodnoverné, či sú dostatočne určité a zrozumiteľné a či zmluvná voľnosť, prípadne
právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené. Pri rozhodovaní o povolení vkladu správny orgán

prihliada aj na skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu, a v rámci
tohto prieskumu posudzuje súlad zmluvného dojednania účastníkmi zmluvného záväzku so zákonom.

Z uvedeného vyplýva, že zákonodarca zveril do právomoci okresnému úradu ako orgánu štátnej
správy na úseku katastra v konaní o povolení vkladu práva viažuce sa k nehnuteľnosti do katastra

nehnuteľností na základe zmluvy okrem splnenia ďalších zákonných podmienok skúmať aj jej súlad
so zákonom. Povinnosťou okresného úradu pri posudzovaní platnosti zmluvy a súčasne jej súladu
so zákonom je v zmysle ustanovenia § 3 správneho poriadku postupovať v súlade s ustanoveniami
Občianskeho zákonníka, ako aj ďalšími právnymi predpismi, ktoré sa vzťahujú na posúdenie právneho
úkonu zakladajúceho vznik, zmenu alebo zánik práv a povinností účastníkov tohto právneho úkonu, na

základe ktorého bol zmluvný záväzok zmluvných strán uzavretý.

Podľa názoru odvolacieho súdu z obsahu predloženej zmluvy účastníkov spolu s návrhom na vklad
predkupného práva v danej veci vyplýva, že účastníci uzatvorili zmluvu, ktorú Občiansky zákonník
upravuje a to zmluvu o zriadení predkupného práva. Nemožno preto súhlasiť s tvrdením navrhovateľa,

že účastníci zmluvy uzatvorili nepomenovaný záväzok podľa § 51 OZ. Občiansky zákonník podmienky
vzniku predkupného práva ustanovuje v § 602 ods. 1 tak, že účastníci môžu uzatvoriť kúpnopredajnú
zmluvu s výhradou predkupného práva a podľa odseku 2 možno predkupné právo dohodnúť aj pre
prípad iného scudzenia veci než predajom. Pod iným scudzením veci než predajom treba rozumieť
všetky spôsoby scudzenia, ktoré nie sú predajom, teda napríklad scudzenie darovaním, výmenou a pod.

Zákonodarca v právnej norme § 602 ods. 1, 2 OZ ustanovuje právne podmienky vzniku predkupného
práva a súčasne práva a povinnosti z neho plynúce tak, že predkupné právo predávajúceho a povinnosť
kupujúceho ponúknuť vec na predaj sú právami a povinnosťami vznikajúcimi na základe vedľajšieho
dojednania pri kúpnej zmluve, týmto vedľajším dojednaním sa medzi predávajúcim a kupujúcim zakladá
osobitný právny vzťah, ktorý sa odlišuje od ostatného obsahu právneho vzťahu, ktorý bežne vyplýva

z kúpnej zmluvy a súčasne, že predkupné právo možno dohodnúť aj pre prípad iného scudzenia
veci než predajom, pričom pod iným scudzením veci než predajom treba rozumieť všetky spôsoby
scudzenia, ktoré nie sú predajom, (napríklad scudzenie darovaním, výmenou a pod.). V ustanovení
§ 603 OZ zákonodarca upravuje, kto má povinnosť korešpondujúcu s predkupným právom a aké súnásledky porušenia predkupného práva. Teda práva a povinnosti vyplývajúce z predkupného práva,
ako aj následky z jeho porušenia, ktoré nastanú za splnenia zákonných podmienok, na základe ktorých
predkupné právo vzniklo v zmysle právnej úpravy ustanovujúcej vznik tohto práva, ktorá je ustanovená

v právnej norme § 602 ods. 1, 2 OZ. Z uvedeného vyplýva, že na základe logického výkladu práva
právnu úpravu ustanovenú v § 603 je možné aplikovať len v súvislosti s aplikáciou právnej normy
ustanovenej v § 602, ktorá predpokladá vznik predkupného práva len v súvislosti so scudzením veci. Na
základe logického výkladu právnej úpravy ustanovenej v § 603 ods. 2 OZ je teda potrebné aj zriadenie
predkupného práva ako vecného práva vykladať tak, že je možné podľa tejto právnej normy zriadiť

predkupné právo k nehnuteľnosti len za splnenia zákonných podmienok ustanovených v § 602 ods. 1,
2 OZ.

Pokiaľ teda účastníci zmluvy dojednali záväzok predkupného práva, boli oprávnení takýto záväzok
dojednať a práva a povinnosti ako aj následky z neho plynúce je potrebné posudzovať s obsahom
práv a povinností ustanovených v § 603 OZ. Samotný záväzok účastníkov zmluvy však môže mať len

záväzkovo-právny vzťah, ktorý nemá vecno-právny charakter a platí iba medzi zmluvnými stranami a
nezaväzuje tretie osoby. Treba súhlasiť s tvrdením navrhovateľa, že predkupné právo možno dojednať
aj samostatnou zmluvou a tiež v súvislosti s inou zmluvou, avšak nie je možné súhlasiť s jeho tvrdením,
že dojednanie predkupného práva je možné bez ohľadu, či sa vec scudzuje alebo nie, pretože zákonnou
podmienkou vzniku predkupného práva ustanovenou v § 602 ods. 1, 2 OZ je scudzenie veci, pričom

nemusí ísť len o prípad predaja. Pokiaľ aj účastníci takúto zmluvu uzatvoria na základe zásad zmluvnej
voľnosti, nemusí ísť o neplatný záväzok, avšak charakter tohto ich záväzku je vždy len obligačný,
ktorý zaväzuje len zmluvné strany. Pokiaľ navrhovateľ poukazuje na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR
publikované v Zbierke rozhodnutí pod č. R 30/2000, právna problematika ním riešená sa nevzťahuje
na danú vec, avšak aj Najvyšší súd SR v tomto stanovisku konštatuje, že pokiaľ medzi prenajímateľom

nebytových priestorov a ich nájomcom bolo predkupné právo dohodnuté len ako záväzkovo-právny
(obligačný) vzťah, ktorý nemá vecno-právnu povahu, kúpna zmluva medzi prenajímateľom (vlastníkom
nehnuteľností, v ktorej sa prenajaté nehnuteľnosti nachádzajú) a treťou osobou nie je neplatná podľa
§ 39 OZ. Pokiaľ navrhovateľ poukazoval na právne názory uvedené v komentároch zákona a odbornej
literatúre odvolací súd uvádza, že výklad práva podaný v právnej vede nemá záväzný význam na

uplatnenie práva.

Zákonodarca v právnej norme ustanovenej v § 491 ods. 1, 3 OZ povoľuje účastníkom uzatvoriť aj
zmiešanézmluvyobsahujúceprvkyrôznychzmlúv,povinnosťouorgánuštátnejsprávynaúsekukatastra
je však posúdiť, či zmluva účastníkov, ktorou prejavili vôľu zriadiť vecné právo k nehnuteľnosti je vkladu

schopnou listinou spĺňajúcou zákonné podmienky v zmysle § 31 ods. 1, 2 katastrálneho zákona v
spojení s právnou úpravou Občianskeho zákonníka ustanovujúcou podmienky vzniku právneho úkonu
účastníkmi zmluvy založeného. V prejednávanej veci odporca správne posúdil dojednaný záväzok
ako obligačný nemajúci charakter vecno-právneho záväzku, a preto postupoval v súlade so zákonom,
keď návrh na vklad zamietol. Podľa názoru odvolacieho súdu zhodne s názorom súdu prvého stupňa

predložená zmluva o zriadení predkupného práva nespĺňala zákonné náležitosti v súlade s citovanými
právnymi normami, z ktorých dôvodov listina obsahujúca zmluvný záväzok účastníkov týkajúci sa
predkupného práva v danej veci nie je vkladu schopnou listinou v zmysle § 31 ods. 1 katastrálneho
zákona.

Z uvedených dôvodov, pokiaľ krajský súd napadnutým rozsudkom rozhodnutie odporcu ako zákonné
potvrdil, rozhodol podľa názoru najvyššieho súdu vo veci správne a v súlade so zákonom, a preto
najvyšší súd napadnutý rozsudok krajského súdu podľa § 219 ods. 1 v spojení s § 250ja ods. 3 veta
druhá a § 250l ods. 2 OSP potvrdil.

O trovách odvolacieho konania najvyšší súd rozhodol podľa § 246c ods. 1 v spojení s § 224 ods.2, §
250k ods. 1 a § 250l ods. 2 OSP tak, že účastníkom ich náhradu nepriznal, nakoľko navrhovateľ nebol
v konaní úspešný a odporcovi zákonný nárok na náhradu trov odvolacieho konania nevznikol.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku nie je prípustný opravný prostriedok.