Rozsudok ,
Zmeňujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 20. november 2018

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 5Co/197/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1107236427
Dátum vydania rozhodnutia: 20. 11. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr Janka Richterová

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2018:1107236427.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

KrajskýsúdvBratislavevsenátezloženompredsedníčkyJUDr.JankyRichterovejačlenovsenátuJUDr.

Juraja Považana a JUDr. Milana Chalupku v právnej veci žalobkyne: 1/ C. A., (G.C. E.), L.. XX.XX.XXXX,
J. J., Š. Č..XX, 2/ C. A. (G. E.) - ANDALEX, so sídlom v Bratislave, Švabinského č. 15, Bratislava, IČO:
17 397 375, zastúpení JUDr. Slávom Uhrinom, advokátom so sídlom v Bratislave, Niťová č. 3, proti
žalovanému:HlavnémestoSRBratislava,IČO:603481,ozľavuzkúpnejceny,naodvolaniežalovaného
proti rozsudku Okresného súdu Bratislava I zo dňa 04. novembra 2014 č. k. 15C/55/07-607, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie m e n í tak, že žalobu z a m i e t a .

Žalovanej p r i z n á v a náhradu trov prvoinštančného i odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie žalobkyni 1/ ako fyzickej osobe a súčasne žalobkyni 2/
ako tej istej fyzickej osobe - živnostníčke, spoločne a nerozdielne priznal zľavu z dojednanej kúpnej ceny
pozemkov v rozsahu cca 2 % kúpnej ceny (10.999,98 € s príslušenstvom).

2. Po vykonanom dokazovaní dospel k záveru, že vada predaného pozemku, spočívajúca v umiestnení
zvyškov betónových základov stavieb pod jeho povrchom, predstavuje skrytú vadu veci, za ktorú
zodpovedá žalovaný objektívne podľa § 597 ods. 1. OZ. Predávajúcemu bolo známe, na aký účel sa

pozemok kupoval (výstavba polyfunkčného objektu), preto mal kupujúceho upozorniť, že pri zakladaní
stavby môže naraziť na zvyšky pôvodných stavieb. Súd poukázal na ustanovenie § 43 h ods. 1
Stavebného zákona a § 5 ods. 1vzhl. č. 532/2002 Z. z., v zmysle ktorého pozemok určený na zastavanie
musí svojimi vlastnosťami (najmä polohou, tvarom, veľkosťou a základovými pomermi) umožňovať
uskutočnenie navrhovanej stavby a jej bezpečné užívanie. Za primeranú zľavu z kúpnej ceny považoval
fakturované náklady výkopu a odvozu betónových zvyškov stavieb. V tejto súvislosti nepovažoval za
relevantné, že uvedené náklady žalovaná strana neznášala a zhotoviteľom diela boli fakturované tretej

osobe.

3. Proti tomuto rozsudku podal včas odvolanie žalovaný. Žiadal napadnuté rozhodnutie zrušiť a vec vrátiť
súdu prvej inštancie na ďalšie konanie z dôvodu nesprávneho právneho posúdenia veci a nedostatočne
zisteného skutkového stavu. Namietal správnosť záveru súdu prvej inštancie o tom, že predmet kúpy
mal skryté vady, v dôsledku čoho malo žalobkyniam podľa § 597 ods. 1 OZ vzniknúť právo na zľavu
z kúpnej ceny. Poukázal na vyhlásenie kupujúcej v zmluve, že predmet kúpy je jej dobre známy a

že ho kupuje v stave, v akom sa nachádza. Zastával preto názor, že živnostníčka C. A. - Andalex s
miestom podnikania v Bratislave, ako kupujúca prebrala na seba vec ako celok, bez ohľadu na kvalitu
a kvantitu veci, čo vylučuje jeho objektívnu zodpovednosť za vady predanej veci. Namietal tiež, že
pre prípad existencie skrytých vád by bola vo veci aktívne legitimovaná výlučne kupujúca, teda C. A.ako živnostníčka a nie aj ako fyzická osoba, s ktorou kúpna zmluva nebola uzatvorená. Poukázal tiež
na vykonaný inžiniersko-geologický prieskum prevádzaných pozemkov z februára 1999, ktorý napriek
sondážam a vrtom zvyšky starých stavieb neodhalil. Uviedol tiež, že v konaní nebolo preukázané, že

založeniu stavby bránili nájdené zvyšky stavebných konštrukcií a nutnosť ich asanácie. Za nesprávny
považoval tiež priznaný rozsah zľavy, ktorý mal vychádzať z hodnoty pozemkov, a nie z nákladov
(žalujúcou stranou nevynaložených) za likvidáciu zvyškov stavieb, rozsah ktorých bol znalcami určený
rôzne. Namietal tiež rozsah priznaných trov konania po čiastočnom späťvzatí žaloby.

4. Žalujúca strana sa k odvolaniu písomne nevyjadrila, na odvolacom pojednávaní navrhla napadnutý
rozsudok ako vecne správny potvrdiť. Zastávala názor, že ustanovenie § 501 OZ nemožno vo veci
aplikovať, pretože v čl. 5 zmluvy nie je uvedené, že kupujúca nemá nárok na reklamáciu z dôvodu, že
vec kupuje v stave, v akom sa nachádza.

5. Odvolací súd prejednal odvolanie žalovaného v rozsahu a z dôvodov v ňom vymedzených (§ 470 ods.

1,§379a380ods.1CSP)naodvolacompojednávaní,naktoromzopakovaldokazovanieoboznámením
listinných dôkazov a dospel k záveru, že je opodstatnené.

6. Žalujúca strana (živnostníčka C. A. /./ - ANDALEX) iniciovala uzavretie kúpnej zmluvy zo dňa
20.8.2004, týkajúcej sa pozemkov, ktoré dlhoročne užívala ako nájomkyňa (zapísané na LV Č.. XXXX

pre T.. Ú.. G., spolu vo výmere cca 4.000 m2). Účelom kúpy bola investičná výstavba. Kúpna cena
bola dohodnutá vo výške 16 mil 80 tisíc Sk. O stave pozemkov mala kupujúca vedomosť, podľa čl.
5 zmluvy pozemky kupovala v stave, v akom sa nachádzajú. Žiadne vlastnosti veci neboli výslovne
vymienené, zmluva neobsahuje žiadne osobitne kupujúcou požadované vlastnosti predmetu plnenia.
Po zistení existencie betónových zvyškov pôvodných stavieb pod povrchom pozemku v zákonných

lehotách u predávajúceho uplatnila zľavu z dojednanej ceny v rozsahu 653.582,95 Sk za odstránenie
zvyškovstaviebanákladyprávnehozastúpeniavrozsahu22.612,-Sk.Kupujúcouobjednanýgeologický
prieskum pozemkov (ešte v r. 1999) zvyšky stavieb nezistil.

7. Predmetom sporu je zľava z kúpnej ceny v rozsahu cca 2 % z dôvodu skrytých vád kúpených

pozemkov, predstavujúcich betónové zvyšky pôvodných stavieb, ktoré zhotoviteľ polyfunkčného objektu
pri zakladaní stavby odstránil. Súd prvej inštancie podľa § 597 ods. 1 OZ priznal zľavu v rozsahu
vyplývajúcom z nákladov na búranie betónu a odvozu sute podľa posudku znalca Ing. Vladimíra
Mühla Č.. XX/XXXX. Žalujúca strana zhotoviteľom diela uplatnené náklady nezaplatila; podľa generálnej
dohody o urovnaní všetkých práv zo dňa 30.11.2015, uzavretej medzi Andalex II, s.r.o so sídlom v

Dunajskej Lužnej a zhotoviteľom diela Matep, spol. s r.o. zhotoviteľ diela nebude od stavebníka tieto
náklady uplatňovať. Zamýšľaná stavba bola na pozemkoch zhotovená.

8. Podľa § 597 ods. 1 OZ ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil,
má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak

ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.

9. § 499 OZ kto prenechá inému vec za odplatu, zodpovedá za to, že vec v čase plnenia má vlastnosti
výslovne vymienené alebo obvyklé, že ju možno použiť podľa povahy a účelu zmluvy alebo podľa toho,
čo účastníci dojednali, a že vec nemá právne vady.

10. Záväzok zo zodpovednosti za vady vzniká, ak existuje platný záväzkový právny vzťah, bola
prenechaná vec inému na základe odplatnej zmluvy a ak bola porušená povinnosť splniť záväzok riadne,
teda došlo k vadnému plneniu. Ak sa v dohodnutom plnení vyskytla vada, ide o porušenie povinnosti
zo záväzkového právneho vzťahu. Nadobúdateľ totiž nedostal protihodnotu za plnenie, ktoré poskytol

druhej strane. Zodpovednosti za vady sa nemožno zbaviť ani takým tvrdením, že ten, kto vec na iného
previedol, vadu nezavinil alebo že o nej vôbec nevedel; ide tu o objektívnu zodpovednosť (zodpovedá
sa za výsledok). Plnenie je vadné, ak nemá výslovne vymienené alebo obvyklé (štandardné) vlastnosti
prenechanej veci, predmet plnenia nemožno použiť podľa povahy a účelu zmluvy alebo podľa toho, čo si
účastníci dohodli alebo ak predmet plnenia má právne vady. V prípade, keď vlastnosti predmetu plnenia

neboli dohodnuté, je plnenie vadné, ak nemá vlastnosti, ktoré sú pri tomto predmete obvyklé, a ktoré
sa pri ňom všeobecne predpokladajú. Každá vec slúži na nejaký účel, teda podľa generálnej klauzuly
vec musí byť spôsobilá na použitie podľa povahy alebo účelu zmluvy. Povinná osoba teda zodpovedá
aj za použiteľnosť veci.11. Odvolací súd na rozdiel od súdu prvej inštancie dospel k záveru, že prevádzané pozemky neboli
zaťažené skrytými vadami veci, za ktoré by podľa § 597 ods. 1 OZ objektívne zodpovedal žalovaný.

12. Podľa názoru odvolacieho súdu v prípade predaja pozemku s ohľadom na jeho použiteľnosť podľa
účelu zmluvy by bolo možné hovoriť o skrytej vade pozemku, odôvodňujúcej primeranú zľavu kúpnej
ceny, len v prípade, ak by žalobca v konaní preukázal, že betónové zvyšky stavieb, ktoré sa nachádzali
pod úrovňou terénu, objektívne znemožňovali výstavbu zamýšľaného polyfunkčného objektu bez ich
odstránenia, teda že predmet plnenia nemožno použiť podľa povahy a účelu zmluvy alebo že predmet

plnenia nemá obvyklé (štandardné) vlastnosti prenechanej veci.

13. V predmetnom spore sa však o takýto prípad nejedná.

14. Ako potvrdil samotný zástupca žalujúcej strany na odvolacom pojednávaní, stavba mohla
byť zhotovená na pozemku i pri ponechaní betónových zvyškov, avšak iným, než zhotoviteľom

stavby zvoleným technologickým postupom. Podľa názoru odvolacieho súdu táto skutočnosť
vylučuje, aby existencia zvyškov pôvodných stavieb (podľa odvolacieho súdu dostatočne preukázaná
fotodokumentáciou) bola považovaná za vadu, ktorá bráni použiteľnosti pozemku podľa účelu zmluvy.
Ak prichádzala do úvahy možnosť zhotovenia stavby aj pri ponechaní betónových zvyškov pôvodných
stavieb, žalovaný za tvrdené vady objektívne nezodpovedá, nejde o faktickú vadu ako akosť, množstvo,

funkčnosť, vzhľad a pod.; tieto nevykazujú ani charakter neobvyklých vlastností predanej veci. V
zastavanom území obce, kde sa pozemky nachádzajú (medzi Panónskou cestou a sídliskovou
zástavbou v Petržalke, tzv. brown field so zástavbou v minulosti), totiž nemožno považovať za
neobvyklé, ak sa pod povrchom pozemku zistia zvyšky stavieb. Povinnosťou predávajúceho pritom nie
je kupujúceho informovať o obvyklých vlastnostiach predmetu plnenia. Okrem toho kupujúcej žiadne

náklady s odstránením zvyškov pôvodných stavieb nevznikli a pokiaľ by aj vznikli, išlo by o zanedbateľnú
sumu s ohľadom na očakávaný zisk z projektu výstavby polyfunkčného domu v existujúcej lokalite a
rozsahu. V konaní napokon ani nepreukázala, že došlo k zníženiu hodnoty pozemku z dôvodu tvrdenej
vady.

15. S ohľadom na charakter predmetu plnenia podľa názoru odvolacieho súdu aplikácia ustanovenia
§ 501 OZ neprichádza. Dojednanie, podľa ktorého sa pozemky nadobúdajú v stave, v akom sa
nachádzajú, bez ďalšieho nevylučuje zodpovednosť predávajúceho za vady veci. Súd prvej inštancie
nesprávne formuloval povinnosť plnenia solidárne dvom subjektom na žalujúcej strane. Živnostníkom je
fyzická osoba, oprávnená podnikať, nejde o ďalší subjekt práva popri fyzickej osobe.

16. Z týchto dôvodov odvolací súd pre absenciu objektívnej zodpovednosti žalovaného za tvrdenú
vadu predaného pozemku napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie z dôvodu nesprávneho právneho
posúdenia veci podľa § 388 CSP zmenil a žalobu ako neopodstatnenú zamietol.

17. V prvoinštančom i odvolacom konaní úspešnému žalovanému priznal náhradu trov v rozsahu 100
% (§ 396 ods. 1 v spojení s § 255 ods. 1 CSP).

18. Rozhodnutie bolo prijaté senátom odvolacieho súdu pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy ( § 427 ods. 1 CSP).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa

musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).