Rozsudok Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 5. február 2008

Súd: Okresný súd Bratislava II
Spisová značka: 19C/66/2007

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1207226292
Dátum vydania rozhodnutia: 05. 02. 2008
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Katarína Fakanová

ECLI: ECLI:SK:OSBA2:2008:1207226292.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava II v Bratislave v konaní pred sudkyňou JUDr. Katarínou Fakanovou v právnej

veci navrhovateľa: D. P., nar. XX.. X.. XXXX,. N. XXX,. P., zastúpený advokátkou J.. J. D., AK K. XX,.
B., proti odporcovi: B. D. V. H., IČO XX. XXX. XXX,. V. H. XX,. B., zastúpený advokátom J.. J. M., A. K.
X,. B., o určenie neplatnosti výpovede z nájmu a povinnosti vypratania ubytovania ubytovacej jednotky

r o z h o d o l :

Súd návrh z a m i e t a.

Navrhovateľ je p o v i n n ý zaplatiť odporcovi trovy konania a to trovy právneho zastúpenia v sume
5.742,- Sk, všetko do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa návrhom podaným na tunajší súd dňa 14. 9. 2007, ktorý bol doplnený podaním

doručeným súdu dňa 31. 10. 2007 domáhal vydania rozhodnutia, ktorým by súd určil, že navrhovateľovi
vzniklo a naďalej trvá právo nájmu k ubytovacej jednotke č. XXX na X.. podlaží ubytovne nachádzajúcej
sa na ulici V. H. č. XXX/XX. v B.. Navrhovateľ vo svojom návrhu uviedol, že na základe zmluvy o
ubytovaní č. 4059 uzavretej medzi ním a odporcom užíval ubytovaciu jednotku č. XXX. nachádzajúcu
sa v ubytovni H.. Navrhovateľ býval v tejto ubytovni už predtým, keď mu bola pridelená jeho
zamestnávateľom spoločnosťou S., a.s. Dňa 17. 8. 2007 doručil odporca navrhovateľovi odstúpenie od
ubytovacej zmluvy a vyzval ho aby vyprázdnil ním užívanú ubytovaciu jednotku a odovzdal ju odporcovi.

Navrhovateľ vo svojom návrhu ďalej uviedol, že ku dňu 31. 7. 2007 predstavoval jeho záväzok voči
odporcovi sumu 21.808,- Sk, pričom celý záväzok bol uhradený dňa 23. 8. 2007. Navrhovateľovi mal
po splatení kúpnej ceny za ubytovaciu jednotku vzniknúť nárok na odkúpenie predmetnej ubytovacej
jednotky do vlastníctva za kúpnu cenu 1,- Sk. Navrhovateľ na základe uvedených skutočností dospel k
záveru, že zmluvu o ubytovaní je podľa jej obsahu potrebné považovať za nájomnú zmluvu.

Odporca s návrhom navrhovateľa nesúhlasil a žiadal ho zamietnuť. Odporca vo svojom vyjadrení

sa k návrhu uviedol, že navrhovateľ a odporca boli účastníkmi zmluvy o ubytovaní a nie nájomnej
zmluvy, pričom tento zmluvný vzťah nepožíva takú právnu ochranu, ako napr. nájom bytu, resp. nájom
miestností v zariadeniach určených na trvalé ubytovanie. Odporca ďalej uviedol, že výzvou zo dňa 21.
6. 2007 vyzval navrhovateľa na uhradenie nedoplatku za ubytovanie, ako aj na uhradenie nedoplatku
na splátkach úveru a to najneskôr do 15. 7. 2007, pričom navrhovateľ bol v tejto výzve upozornený aj na
to, že ak do uvedeného termínu neuhradí svoje záväzky voči odporcovi, odporca odstúpi od zmluvy o
ubytovaní. Keďže navrhovateľ na výzvu odporcu nereagoval odstúpil odporca od zmluvy o ubytovaní a v

písomnom oznámení o odstúpení od zmluvy o ubytovaní vyzval navrhovateľa na vypratanie predmetnej
bytovej jednotky.Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom navrhovateľa, oboznámením sa s obsahom listinných
dôkazov: zmluvy o ubytovaní č. 4059, potvrdenia o členstve v B. D. V. H., oznámenia o odstúpení od
ubytovacej zmluvy č. 4059, potvrdenia o vklade hotovosti, výpisu z obchodného registra odporcu, výpisu

z LV č. 6455, ubytovacieho poriadku, stanov odporcu, cenníka nájomného na ubytovacích zariadeniach
B. D. V. H. na rok 2006, podnikateľského plánu B. D. V. H., stanoviska k žiadosti o poskytnutie
investičného úveru, zápisnice z členskej schôdze B. D. V. H. a zistil nasledovný skutkový stav:

Z výsluchu navrhovateľa súd zistil, že navrhovateľ pracoval od roku 1997 u spoločnosti S., a.s. Približne

v roku 2001 alebo 2002 poskytol S., a.s. navrhovateľovi ubytovanie v zamestnaneckej ubytovni. V čase
keď navrhovateľ preberal ubytovaciu jednotku bola táto jednotka prázdna a nachádzala sa v nej iba
kuchynskálinkaadvojplatnička.SpoločnosťS.,a.s.chcelapodľanavrhovateľaodpredaťsúborubytovní,
avšak nechcela rokovať s každým ubytovaným samostatne a tak bolo ubytovaným povedané, aby si
založili vlastné družstvo, s ktorým bude následne S., a.s. rokovať. Družstvo bolo založené dňa 15. 4.
2003 a navrhovateľ sa stal členom družstva dňa 15. 12. 2004. Dňa 21. 8. 2007 doručil odporca poštou

navrhovateľovi oznámenie o odstúpení od zmluvy o ubytovaní a dňa 22. 8. 2007 toto oznámenie vyvesil
na dvere ubytovne. Navrhovateľ vo svojej výpovedi ďalej uviedol, že v súčasnosti už nemá uzatvorenú
zmluvu o ubytovaní s odporcom a ubytovacia jednotka, ktorú užíval je v súčasnosti prázdna. Navrhovateľ
taktiež uviedol, že je pravda, že mal v júli 2007 neuhradené záväzky voči odporcovi v sume 21.808,-
Sk, pričom tento nedoplatok uhradil cez banku dňa 23. 8. 2007. Navrhovateľ mal podľa svojej výpovede

záujem na pokračovaní zmluvného vzťahu, avšak odporca nemal záujem sa na pokračovaní zmluvného
vzťahu dohodnúť a trval na svojom odstúpení od zmluvy.

Zo zmluvy o ubytovaní č. 4059 súd zistil, že na základe tejto zmluvy sa odporca zaviazal poskytnúť
navrhovateľovi ubytovanie ubytovacom zariadení H. v ubytovacej jednotke č. XXX.. Navrhovateľ sa

touto zmluvou zaviazal platiť odporcovi odplatu (cenu) za ubytovanie vo výške 10.904,- Sk mesačne.
Podľa čl. VI tejto zmluvy má odporca právo odstúpiť od zmluvy o ubytovaní aj v prípade ak odporca bude
v omeškaní s úhradou ceny za poskytnuté ubytovanie za obdobie viac ako jedného mesiaca, pričom po
skončení zmluvného vzťahu v súlade s uvedeným článkom tejto zmluvy nevzniká navrhovateľovi právo
na poskytnutie náhradného ubytovania.

Z potvrdenia o členstve súd zistil, že navrhovateľ bol členom B. D. V. H. od 15.12. 2004.

Z oznámenia o odstúpení od ubytovacej zmluvy č. 4059 súd zistil, že navrhovateľ vložil dňa 23.08. 2007
na účet odporcu sumu 21.808,- Sk.

Podľa § 677 ods. 1 Občianskeho zákonníka zrušiť nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú dobu možno,
ak nedôjde k dohode prenajímateľa s nájomcom, iba výpoveďou.

Podľa § 677 ods. 2 Občianskeho zákonníka ak osobitný zákon neustanovuje inak, nájomnú zmluvu

možno vypovedať pri nájmoch nehnuteľností v trojmesačnej lehote a pri nájmoch hnuteľných vecí v
jednomesačnej lehote.

Podľa § 678 Občianskeho zákonníka ustanovenia o výpovednej dobe, vyprataní a odovzdaní platia iba
vtedy, ak zmluva alebo osobitné predpisy neustanovujú inak.

Podľa § 679 ods. 3 Občianskeho zákonníka prenajímateľ môže kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak
nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec alebo ak trpí užívanie veci takým spôsobom, že
prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda. Ak nejde o byt alebo nebytový priestor,
môže prenajímateľ tiež odstúpiť od zmluvy, ak nájomca, hoci upomenutý, nezaplatil splatné nájomné ani

do splatnosti ďalšieho nájomného, a ak je táto doba kratšia ako tri mesiace; do troch mesiacov, alebo
ak s ohľadom na právoplatné rozhodnutie príslušného orgánu treba prenajatú vec vypratať.

Podľa § 717 ods. 1 Občianskeho zákonníka v zariadeniach určených na trvalé bývanie vzniká nájom
obytnej miestnosti nájomnou zmluvou uzavretou medzi prenajímateľom a nájomcom.

Podľa § 718 Občianskeho zákonníka ak je nájomca povinný sa z obytnej miestnosti vysťahovať, stačí
mu poskytnúť náhradné ubytovanie, pokiaľ nájomnou zmluvou nedohodli účastníci niečo iné.Podľa § 754 ods. 1 Občianskeho zákonníka zo zmluvy o ubytovaní vznikne objednávateľovi právo, aby
mu ubytovateľ poskytol prechodné ubytovanie na dohodnutú dobu alebo na dobu vyplývajúcu z účelu
ubytovania v zariadení na to určenom (hotely, nocľahárne, ubytovne a iné zariadenia).

Podľa § 754 ods. 2 Občianskeho zákonníka za ubytovanie a služby s ním spojené je objednávateľ
povinný zaplatiť ubytovateľovi cenu v lehotách určených ubytovacími poriadkami.

Podľa § 755 Občianskeho zákonníka ubytovaný má právo užívať priestory, ktoré mu boli na ubytovanie

vyhradené, ako aj užívať spoločné priestory ubytovacieho zariadenia a používať služby, ktorých
poskytovanie je s ubytovaním spojené.

Podľa § 759 ods. 2 Občianskeho zákonníka ubytovateľ môže od zmluvy pred uplynutím dohodnutej doby
odstúpiť, ak ubytovaný v ubytovacom zariadení aj napriek výstrahe hrubo porušuje dobré mravy alebo
inak hrubo porušuje svoje povinnosti zo zmluvy.?

Návrhom podľa § 80 písm. c) O. s. p. sa možno domáhať určenia či tu právny vzťah alebo právo je
alebo nie je. Základnou podmienkou určovacej žaloby je povinnosť navrhovateľa preukázať, že v čase
rozhodovania súdu o takomto návrhu má navrhovateľ na takomto určení naliehavý právny záujem,
pričom vo všeobecnosti treba vychádzať z toho, že naliehavý právny záujem na určovacej žalobe je

daný vtedy, ak je tu daný aktuálny stav objektívnej právnej neistoty medzi navrhovateľom a odporcom.
Navrhovateľ sa svojim návrhom domáhal určenia, že jeho právo nájmu k ubytovacej jednotke č. XXX v
ubytovni H. na ulici V. H. vznikol a trvá, pričom je potrebné konštatovať, že v takomto prípade je splnená
podmienka existencie naliehavého právneho záujmu navrhovateľa na určení jeho práva nájmu a teda,
že je splnený i základný predpoklad úspešnej určovacej žaloby.

Z vykonaného dokazovania má súd za preukázané, že navrhovateľ uzatvoril s odporcom dňa 23. 3.
2006 zmluvu o ubytovaní, na základe ktorej navrhovateľ začal užívať ubytovaciu jednotku č. XXX.
nachádzajúcu sa v ubytovni H. na ulici V. H. XX. v B.. Navrhovateľ si neplnil riadne svoje povinnosti, ktoré
mu vyplývali zo zmluvy uzavretej s odporcom, keď neuhradil riadne a včas cenu za ubytovanie, ako aj

splátkykúpnejcenyzaubytovaciujednotku,naktorýchúhradusazaviazal.Odporcavyzvalnavrhovateľa
výzvou zo dňa 21. 6. 2007 na uhradenie nedoplatku za ubytovanie, ako aj na uhradenie nedoplatku na
splátkach úveru najneskôr do 15. 7. 2007. Odporca následne od zmluvy o ubytovaní odstúpil, pričom
svoje odstúpenie od zmluvy písomne oznámil navrhovateľovi písomným oznámením zo dňa 17. 8. 2007,
ktoré bolo navrhovateľovi doručené dňa 21. 8. 2008. Tieto skutočnosti nie sú medzi účastníkmi sporné.

Navrhovateľ sa však napriek týmto skutočnostiam domáhal určenia, že jeho právo užívať ubytovaciu
jednotku č. XXX. v ubytovacom zariadení H. naďalej trvá.

Pojmové vymedzenie zmluvy o ubytovaní vyplýva z ustanovenia § 754 Občianskeho zákonníka.
Zmluvou o ubytovaní je taká zmluva na základe, ktorej vznikne objednávateľovi (ubytovanému) právo

aby mu ubytovateľ poskytol prechodné ubytovanie na dohodnutú dobu alebo na dobu vyplývajúcu z
účelu ubytovania v zariadení na to určenom a objednávateľ je povinný zaplatiť ubytovateľovi cenu.
Pre zmluvu o ubytovaní je charakteristické, že jej predmetom je prechodné ubytovanie objednávateľa
(ubytovaného) v zariadeniach na to určených. Tento znak odlišuje zmluvu o ubytovaní od zmluvy o
nájme obytných miestností na trvalé bývanie, keďže obytné miestnosti nachádzajúce sa v zariadeniach

určených iba na dočasné, prechodné ubytovanie (akými sú napr. i zamestnanecké ubytovne), nie sú
spôsobilé byť predmetom právneho vzťahu nájmu podľa § 717 Občianskeho zákonníka. Ak je však
predmetom zmluvy ubytovanie v zariadeniach určených na trvalé bývanie (slobodárne, podnikové
ubytovne), pričom toto ubytovanie má slúžiť na uspokojovanie bytových potrieb jednotlivých osôb, ide o
nájom obytných miestností v zariadeniach určených na trvalé bývanie podľa § 717 a nasl. Občianskeho

zákonníka. Právna zástupkyňa navrhovateľa počas konania namietala, že zmluvu o ubytovaní, ktorá
bola uzatvorená medzi navrhovateľom a odporcom, je potrebné z hľadiska jej obsahu považovať za
zmluvu o nájme ubytovacej jednotky. Na základe uvedeného dospela právna zástupkyňa navrhovateľa
k záveru, že odstúpenie od zmluvy o ubytovaní zo strany odporcu je neplatné a nájomný vzťah medzi
navrhovateľom a odporcom stále trvá.

Pravidlá ako zistiť právne relevantný význam prejavu vôle, teda pravidlá výkladu právnych úkonov, sú
vymedzené v § 35 ods. 2 a 3 Občianskeho zákonníka. Podľa týchto ustanovení je potrebné právne
úkony vyjadrené slovami vykladať v súlade s ich jazykovým vyjadrení, ako aj v súlade s vôľou toho,kto právny úkon urobil, ak nie je táto vôľa v rozpore s jazykovým prejavom. Súd po dôkladnom
preskúmaní zisteného skutkového stavu dospel k záveru, že zmluvu o ubytovaní č. 4059 uzavretú
medzi navrhovateľom a odporcom, skutočne podľa jej obsahu nemožno považovať za zmluvu o

ubytovanie, ale je potrebné považovať ju za zmluvu o nájme miestností slúžiacich na trvalé bývanie,
keďže navrhovateľovi bola ubytovacia jednotka odovzdaná bez zariadenia, navrhovateľ si musel sám
uhrádzať koncesionárske poplatky za televíziu a rozhlas (pri ubytovaní v zariadeniach slúžiacich
na prechodné ubytovanie tieto poplatky hradí vždy ubytovateľ) a navrhovateľ bol dokonca povinný
prihlásiť sa v tomto zariadení k trvalému alebo prechodnému pobytu, z čoho je zrejmé, že nešlo o

ubytovanie prechodného charakteru, ale o dlhodobé ubytovanie. Zmluva o ubytovaní obsahovala
navyše vedľajšie dojednanie, na základe ktorého sa navrhovateľ zaviazal, podieľať sa na splácaní
úveru, ktorý bol na kúpu ubytovacieho zariadenia poskytnutý odporcovi a odporca sa zaviazal po
úprave a následnom prekvalifikovaní prenajatej ubytovacej miestnosti na byt, odpredať tento byt
navrhovateľovi do vlastníctva za sumu 1,- Sk. Napriek týmto skutočnostiam súd dospel k záveru, že
nájomný vzťah medzi navrhovateľom ako nájomcom a odporcom ako prenajímateľom zanikol a to na

základe právneho úkonu vykonaného odporcom, ktorý bol nazvaný odstúpenie od zmluvy o ubytovaní zo
strany navrhovateľa. Nájom obytných miestností slúžiacich na trvalé bývanie nie je možné stotožňovať
s nájmom bytu a nevzťahujú sa naň osobitné ustanovenia Občianskeho zákonníka o zániku nájmu bytu,
ale je potrebné aplikovať všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka o zániku nájmu, podľa ktorých
môže nájom uzatvorený na dobu neurčitú okrem iného zaniknúť i výpoveďou zo strany prenajímateľa,

ako aj odstúpením od zmluvy z jeho strany. Prenajímateľ je v súlade s § 679 ods. 3 Občianskeho
zákonníka oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy i vtedy ak nájomca napriek upomienke nezaplatil
splatné nájomné do splatnosti ďalšieho nájomného, resp. ak je táto lehota kratšia ako tri mesiace, je
prenajímateľ oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy teda, ak je nájomca v omeškaní so zaplatením
nájomného po dobu troch mesiacov. Nájomné za užívanie ubytovacej jednotky bolo splatné vždy do 10-

teho dňa v mesiaci vopred. Navrhovateľ sa dostal do omeškania so splatením dvoch splátok nájomného,
pričom ku dňu 17. 8. 2007 bol v omeškaní s platbou nájomného po dobu dlhšiu ako tri mesiace. Z
uvedených skutočností je zrejmé, že odporca bol oprávnený od zmluvy uzatvorenej s navrhovateľom,
ktorej predmetom bol nájom ubytovacej jednotky č. XXX,. odstúpiť, pričom okamihom doručenia tohto
odstúpenia navrhovateľovi, nájomný vzťah medzi navrhovateľom a odporcom zanikol a preto súd

rozhodol tak, že návrh navrhovateľa zamietol.

O trovách konania rozhodol súd v súlade s § 142 ods. 1 O. s. p. tak, že priznal odporcovi ako úspešnému
účastníkovi konania právo na náhradu trov konania a to trov právneho zastúpenia v sume 5.742,- Sk a
to za 3 úkony právneho zastúpenia (prevzatie a príprava zastúpenia, vyjadrenie k návrhu navrhovateľa,

účasť na pojednávaní dňa 5. 2. 2008).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15-tich dní
odo dňa jeho doručenia na tunajšom súde, písomne dvojmo.
Odvolanie má popri všeobecných náležitostiach (§42 ods. 3)

obsahovať aj náležitosti podľa § 205 ods. 1 a 2 O. s. p.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné
rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na vykonanie
exekúcie podľa osobitného predpisu.