Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 15. február 2018

Súd: Okresný súd Bratislava II
Spisová značka: 12C/131/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1216216214
Dátum vydania rozhodnutia: 15. 02. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Gabriela Sobolovská

ECLI: ECLI:SK:OSBA2:2018:1216216214.7

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava II v Bratislave sudkyňou JUDr. Gabrielou Sobolovskou v spore žalobcu:

BYTOSERVIS spol. s r.o., Bachova 7, Bratislava, IČO: 30 775 817, zastúpeného advokátom JUDr.
Rudolfom Mičietom, Medzilaborecká 21, Bratislava, proti žalovanej: K. Š., U.. XX.XX.XXXX, T. XX, R.,
zastúpenej advokátskou kanceláriou WEBBER LEGAL, s.r.o., Na rozhliadke 2, Bratislava, o 3.920,41
€ s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Žalovaná je p o v i n n á zaplatiť žalobcovi istinu vo výške 3.920,41 €, spolu s úrokom z omeškania
vo výške:
- 5,05 % ročne zo sumy 2.430,99 € odo dňa 01. 07. 2015 do zaplatenia,

- 5,00 % ročne zo sumy 117,82 € odo dňa 01. 07. 2016 do zaplatenia,
- 5,00 % ročne zo sumy 1.371,60 € odo dňa 21. 09. 2016 do zaplatenia,
všetko do 3 dní odo dňa právoplatnosti rozsudku.

Súd priznáva žalobcovi nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou zo dňa 12. 10. 2016, podanou na súd dňa 13. 10. 2016, domáhal proti žalovanej
zaplatenia 3.920,41 € s príslušenstvom.

2. Podanie žaloby na súd žalobca odôvodnil tým, že v zmysle § 8 a nasl. zákona 182/1993 Z.
z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov je žalobca správcom,
ktorý s vlastníkmi bytov bytového domu nachádzajúceho sa v R. na Z. T. X, XX, XX, XX,XX (E. Č.
XXX) Q. na M. Č.. XXXX vydaného pre k.ú. Ružinov, uzatvoril Zmluvu o výkone správy v zmysle
vyššie citovaného zákona. Žalobca je v zmysle citovaného zákona povinný vykonávať správu majetku
vlastníkov samostatne. Pri správe majetku vlastníkov je správca povinný o. i. sledovať úhrady za
planenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov bytov a nebytových

priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky. Žalovaná je vlastníkom bytu č. X v bytovom dome
uvedenom v čl. I nachádzajúceho sa na ulici T. XX H. R. a podľa ustanovení článku IV, čl. 2 zmluvy sú
vlastníci bytov povinní poukazovať mesačné preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv a príspevky
na úhrady spojené s prevádzkou domu a bytu, a to do 20. dňa v mesiaci (čl. IV, ods. 3 zmluvy), ako aj
uhrádzať prípadné nedoplatky z ročného vyúčtovania. Nedoplatok žalovanej je v sume 3.920,41 €, ktorá
pozostáva z nedoplatku z ročného vyúčtovania nákladov za rok 2014 v sume 2.430,99 €, splatného
30.06.2015, z nedoplatku z ročného vyúčtovania nákladov za rok 2015 v sume 117,82 €, splatného

30.06.2016 (rozdiel medzi nákladmi 4.168,81 € a predchádzajúcim nedoplatkom 2.430,99 € a úhradami
1.620,00€)azneuhradenýchmesačnýchzálohovýchplatiebza1-9/2016po152,40€mesačne,celkovo
v sume 1.371,60 €, pričom posledná mesačná platba za 9/2016 bola splatná dňa 20.09.2016.3. Súd vydal dňa 07. 11. 2016 platobný rozkaz č. k. 12C/131/2016-31, proti ktorému podala žalovaná
v zákonnej lehote odpor. V odpore žalovaná uviedla, že žalobca založil absolútne neplatnú zmluvu o
výkone správy s prílohou podpisov vlastníkov a nájomníkov prevzatia zmluvy vhodenej do schránok

bez podpisu žalovanej. Nedoplatok je irelevantný a platby boli riadne uhradené. Žalovaná ďalej uviedla,
že žalobca jej nepredložil na podpis Zmluvu o výkone správy. Doložená zmluva je neidentifikovateľná,
bez dátumu, podpisu správcu a vlastníka bytu. Žalobca v rozpore so zákonnou normou svojvoľne
od 01.01.2009 vykonáva správcovstvo nad rámec svojej kompetencie a nemá nárok na vymáhanie
uhradeného nedoplatku.

4. Žalobca vo vyjadrení zo dňa 16. 12. 2016 k odporu žalovanej uviedol, že súdne konanie o ochranu
kolektívnych práv ( O. R. B. E.. Q. XXC/XX/XXXX, L. R. XCo/XXX/XXXX, B.: XXXXXXXXXX ) je
právoplatne skončené zamietnutím žaloby na oboch stupňoch, t.j. výsledok konania je v prospech
žalobcu v tomto konaní. Žalobca vykonáva výkon správcovskej činnosti podľa zákona č. 182/1993 Z.z.
už niekoľko rokov s tým, že vlastníci bytov a nebytových priestorov tento stav akceptujú, rozhodli o tom

zákonom stanovenou väčšinou. Bytový dom by ostal po výpovedi Zmluvy o výkone správy pôvodného
správcu bez správy, a aj preto zástupcovia vlastníkov vyvinuli iniciatívu zmluvne zabezpečiť dom s iným
správcom bytového domu. Výkon správy domu súčasným správcom (žalobcom) je bezproblémový a v
dome všeobecne akceptovaný. Žalobca dáva do pozornosti pár úhrad zo strany žalovanej, z čoho je
možné dedukovať, že žalovaná akceptuje výkon správy žalobcom. V súvislosti s tvrdením žalovanej,

že platby riadne uhradila, žalobca uviedol, že prikladá výpis obratov žalovanej, z ktorého je zrejmé,
že žalovaná uhrádza platby sporadicky. Žalovaná nepreukázala svoje tvrdenie, že platby boli riadne
uhradené. Ak žalovaná nadobudla byt 01.08.2013, je zrejmé, že pristúpila k Zmluve o výkone správy
a nebola pôvodnou zmluvnou stranou. Vyhlásenie o pristúpení k Zmluve o výkone správy zakladá
domnienku, že je s obsahom zmluvy stotožnená a pozná jej obsah. Aj to, že žalovaná uhradila pár

úhrad na správny účet, so správnym variabilným symbolom preukazuje, že zmluvu akceptovala. Žalobca
ďalej uviedol, že činnosť žalobcu, teda správa bytového domu, je ku prospech všetkých vlastníkov bytov
a nebytových priestorov, teda aj ku prospechu žalovanej, keď žalobca za odplatu (poplatok za výkon
správy) obvyklú v mieste a čase, zabezpečuje chod domu vo svojej podstate (technická, ekonomická a
administratívna činnosť, teda dodávky energií, odstraňovanie vád, evidencia platieb a pod.) a bez jeho

činnosti by bol dom v chaose. Všetky tieto činnosti, okrem vedenia súdneho sporu proti žalovanej, sú
aj k prospechu žalovanej.

5. Dňa 20.12.2016 bolo na súd podané vyjadrenie žalovanej, v ktorom uviedla, že žalobca od 01.01.2009
vykonáva nezákonne správcovstvo v bytovom dome na ulici T. X-XX H. R., a týmto dňom nedošlo

k platnému uzavretiu zmluvy o výkone správy so žalobcom ako správcom, pričom nebol aktívne
vecne legitimovaný na vymáhanie údajnej pohľadávky. Z dôkazov uvedených v odpore Krajský súd v
Bratislave dňa 08.03.2016 v odôvodnení ustálil, že Zmluva o výkone správy je podľa 39 OZ neplatným
právnym úkonom. S absolútne neplatným právnym úkonom sú spojené nepriaznivé právne následky.
Ide predovšetkým o povinnosť vydať bezdôvodné obohatenie, pretože na neplatný právny úkon sa hľadí

ako keby vôbec nevznikol. S poukazom na ustanovenie § 8a ods. 2 zák. č. 182/1993 Z.z. žalobca od
roku 2010 nepredložil vlastníkom bytov správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok, preto nemá nárok
na platby za správu.

6. Žalobca vo vyjadrení zo dňa 27.01.2017 uviedol, že žalovaná v podaní zo dňa 19.12.2016 poukázala

na rozsudok Krajského súdu v Bratislave zo dňa 08.03.2016, pričom podľa žalobcu je podstatná
skutočnosť, že súd v tomto citovanom individuálnom právnom akte (rozsudku), žalobu v konkrétnej
individuálnej právnej veci zamietol a následne aj potvrdil zamietnutie žaloby (rozsudok Okresného súdu
Bratislava II č. k. XXC/XX/XXXX-XXX, A. L. E. H. R. Č.. L.. XCo/XXX/XXXX-XXX), t.j. rozhodnutie
je právoplatne skončené zamietnutím žaloby. K bezdôvodnému obohateniu, na ktoré sa odvoláva

žalovaná, nemohlo dôjsť, nakoľko správca bytového domu vo všeobecnosti len spravuje cudzie peniaze
a nie je ich vlastníkom. Žalobca ako správca bytového domu od žalovanej vymáha peniaze vo vlastníctve
ostatnýchvlastníkovbytov.Zákonč.182/1993Z.z. zaurčitýchokolnostíumožňujeneuhrádzaťsprávcovi
poplatok za výkon správy, čo však nie je prípad žalovanej, nakoľko žalovaná suma 3.920,41 € obsahuje
len minimálnu časť, ktorá je poplatkom za výkon správy, ostatok je neuhrádzanie príspevku do tzv. fondu

opráv a za služby spojené s užívaním bytu. Žalovaná je dlžníkom ostatných vlastníkov bytov, ktorých
správca pri vymáhaní nedoplatku len zastupuje. Žalovaná za obdobie, ktoré je predmetom žaloby, t.j.
roky 2014 až 2016 vždy riadne dostala tzv. výročnú správu, spolu s ročným vyúčtovaním za predmetný
kalendárny rok ( za rok 2016 ročné vyúčtovanie bude vyhotovené až v roku 2017). Ak by žalovanátakúto správu aj nedostala, neoprávňuje ju to neuhrádzať platby spojené s užívaním bytu a využívať
služby v bytovom dome na úkor ostatných vlastníkov bytov, ktorí poctivo platia za dodávku elektrickej
energie, upratovanie a pod. v bytovom dome. Prípadný individuálny problém žalovanej so žalobcom nie

je dôvodom na to, aby žalovaná žila v dome na úkor ostatných vlastníkov bytov.

7. Žalovaná vo vyjadrení zo dňa 02.02.2017 uviedla, že v súdnom konaní doloží všetky dôkazné
prostriedky o úhradách. Dlžné sumy nesedia s predchádzajúcimi vyčíslenými nedoplatkami. Je ochotná
zaplatiť to, čo skutočne dlhuje. Žalobca nemá ustálenú výšku jej nedoplatkov a často výšku nedoplatkov

menil. Žiada súd, aby zaviazal žalobcu predložiť potrebné výpočty o jej údajných dlhoch, ako aj jeho
výpisy z účtu týkajúce sa jej úhrad.

8. Žalovaná vo vyjadrení zo dňa 10.05.2017 uviedla, že žalobca nie je oprávnený vykonávať správu
bytového domu na T. Z. Č.. X-XX H. R., nakoľko údajná Zmluva o výkone správy uzavretá medzi
žalobcom ako správcom a vlastníkmi bytových a nebytových priestorov v bytovom dome na T. Z.

Č.. X-XX H. R., ktorú žalobca do spisu založil, bola uzatvorená spôsobom odporujúcim zákonu č.
182/1993 Z. z. a za využitia nekalej obchodnej praktiky v zmysle zákona č. 250/2007 Z. z. čo spôsobuje
absolútnu neplatnosť zmluvy v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka. Ak súd žalobu pre nedostatok
vecnej legitimácie alebo pre jej predčasnosť nezamietne, žalovaná k nedoplatku z ročného vyúčtovania
za rok 2014 v sume 2.430,99 € uvádza, že uznáva žalobu v tejto časti v sume 1.709,72 €, k nedoplatku

z ročného vyúčtovania za rok 2015 v sume 117,82 € uvádza, že uznáva žalobu v tejto časti a k
neuhradeným mesačným zálohovým platbám za 1-9/2016 po 152,40 € mesačne, celkovo v sume
1.371,60 € uvádza, že pred podaním žaloby uhradila 4 zálohové platby v sume 152,40 €, po podaní
žaloby žalovaná dňa 18.10.2016 uhradila sumu 170,00 € a vo zvyšku zálohových platieb žalobu uznáva,
t.j. v sume 592,00 €. V prípade, ak súd žalobu nezamietne, žalovaná uznáva žalobu v časti 2.419,54 €.

9. Žalobca vo vyjadrení zo dňa 23.10.2017 uviedol, že žalovaná v roku 2014 vykonala úhrady v celkovej
sume 0,00 €, v roku 2015 vykonala úhrady v celkovej sume 1.620,00 € a v roku 2016 vykonala úhrady v
celkovej sume 170,00 €. Pri úhrade v roku 2016 žalobca zdôraznil, že žalované obdobie bolo 1-9/2016 a
platba bola realizovaná až 18.10.2016, teda sa nejedná ani o čiastočnú úhradu žalovanej istiny. Žalobca

zároveň uviedol, že nenašiel za uvedené obdobie (2014-2016) žiadnu tzv. neidentifikovanú platbu, ktorú
by bolo možné posúdiť ako platbu žalovanej. Je teda na žalovanej, aby uviedla, ktoré platby jej žalobca
nezaúčtoval.

10. Vykonaným dokazovaním výpoveďami strán sporu a oznámením obsahu listinných dôkazov

predložených stranami sporu zistil súd tento skutkový stav veci:

11. Podľa čiastočného výpisu z listu vlastníctva č. XXXX pre katastrálne územie Ružinov je žalovaná
od 01. 08. 2013 výlučnou vlastníčkou bytu č. X, nachádzajúceho sa na 2. poschodí bytového domu na
T. Z. XX H. R..

12. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome na T. X -XX H. R. uzavreli so žalobcom
dňa 13. 01. 2009 písomnú Zmluvu o výkone správy, na základe ktorej žalobca zabezpečoval správu
uvedeného bytového domu.

13. Podľa článku III. bod 20. Zmluvy o výkone správy vyúčtovaním zistený nedoplatok je vlastník povinný
zaplatiť správcovi do 30 dní odo dňa doručenia vyúčtovania V tej istej lehote je správca povinný vrátiť
vlastníkovi preplatok zistený vyúčtovaním.

14. Podľa článku IV. bod 2. Zmluvy o výkone správy na zabezpečenie prevádzky, údržby, opráv a správy

domu sa vlastníci podľa ustanovení tejto zmluvy zaväzujú
a) poukazovať mesačné preddavky do fondu opráv vo výške určenej v zápisnici zo schôdze vlastníkov,
b) poukazovať mesačné preddavky na náklady spojené s užívaním bytu,
c) platiť správcovi mesačne dohodnutý poplatok za výkon správy.

15. Podľa článku IV. bod 3. Zmluvy o výkone správy platby podľa článku IV. bodu 2 je vlastník povinný
poukazovať správcovi pravidelne vopred, najneskôr do 20. dňa príslušného mesiaca. /napr. za máj do
20. mája/.16. Z Ročného vyúčtovania T. X -XX za rok 2014 súd zistil, že nedoplatok žalovanej z ročného
vyúčtovania nákladov za rok 2014 je v sume 2.430,99 €.

17. Z Ročného vyúčtovania T. X-XX za rok 2015 súd zistil, že ročné náklady boli v sume 4.168,81
€, žalovaná zaplatila sumu 1.620,00 € a nedoplatok žalovanej je v sume 2.548,81 €. Podľa Rozboru
neplatiča vznikol žalovanej nedoplatok z ročného vyúčtovania nákladov za rok 2015 v sume 117,82 €
(rozdiel medzi ročnými nákladmi v sume 4.168,81 €, nedoplatkom za rok 2014 v sume 2.430,99 € a
úhradou žalovanej v sume 1.620,00 €).

18. Podľa Zálohového predpisu T. X-XX platného od 01.04.2016 bola žalovaná povinná za byt
nachádzajúci sa na T. Z. XX H. R. platiť zálohové platby v sume 152,40 € mesačne. Podľa Rozboru
neplatiča vznikol žalovanej za obdobie od januára 2016 do septembra 2016 nedoplatok pozostávajúci z
neuhradených mesačných zálohových platieb v sume 1.371,60 € ( 9 x 152,40 € ).

19. Z Ročného vyúčtovania T. X-XX za rok 2016 súd zistil, že žalovaná dňa 18.10.2016 uhradila sumu
170,00 €.

20. Podľa Čestného prehlásenia D. L. zo dňa 12.12.2017 mu nebola doručená pozvánka na schôdzu
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome na ulici T. X-XX R., ktorá sa konala dňa

10.07.2008, predmetom ktorej mala byť voľba nového správcu bytového domu a schvaľovanie zmluvy,
pričom sa na danej schôdzi nezúčastnila nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov.

21. Na pojednávaní konanom dňa 03.10.2017 predstúpil právny zástupca žalobcu, ktorý uviedol, že
v plnom rozsahu sa pridržiavajú podanej žaloby, vrátane vyjadrenia k odporu, doplnenia vyjadrenia k

odporu, a iných písomných vyjadrení doručených súdu. Žalovaná je vlastníkom bytu v predmetnom
bytovom dome, a v období uvedenom v žalobe, resp. za vyúčtovacie obdobie uvedené v žalobe
neuhradila mesačné zálohové platby, a nedoplatok z ročných vyúčtovaní. S ohľadom na zákonnú
povinnosť, ale i zmluvnú povinnosť vlastníka bytu uhrádzať vyššie menované položky, sa neuhradením
týchto položiek dostala do omeškania, následkom čoho ju správca bytového domu, ktorý je v zmysle

zákonaobytochpovinnývymáhaťtietonedoplatky,žaluje.Knámietkam,ktoréuviedlažalovaná,uvádza,
že žiaden súd právoplatne nerozhodol o neplatnosti zmluvy o výkone správy. Nebol podaný žiaden
návrh na súd, ktorým by sa niekto domáhal neplatnosti uznesenia tej schôdze, na ktorej bol žalobca
ako súčasný správca bytového domu zvolený alebo ustanovený za správcu. Správca bytového domu
žalobcu si riadne plní svoje povinnosti správcu. Ostatní vlastníci v predmetnom bytovom dome zmluvu

akceptujú, riadia sa ňou a uhrádzajú mesačné zálohové platby ako i prípadne nedoplatky zročných
vyúčtovaní.
Predstúpil právny zástupca žalovaného, ktorý uviedol, že namietajú aktívnu vecnú legitimáciu žalobcu s
poukazomnarozhodnutieOkresnéhosúduBratislavaII,č.k.XXC/XX/XXXX-XXXQ.N.XX.XX.XXXXK.
L.É. E. H. R. Č..L.. XCo/XXX/XXXX Q. N. XX. XX. XXXX, ktoré ustálili že zmluva je neplatná. Poukazuje

na ust. § 193 CSP viazanosť súdu inými rozhodnutiami. Nie je podstatné či strany zmluvu plnia alebo
nie, ale podstatné je, či je zmluva platná. Obyvatelia predmetného bytového domu zmluvu plnia, pretože
nie sú odborníci na to, aby skúmali platnosť alebo neplatnosť zmluvy. Žiadajú žalobcu, aby preukázal,
že pri uzatváraní zmluvy splnil podmienky uvedené zákone č. 182/1993 Z.z.. Pokiaľ ide o platby, ktoré
žalovaná vykonala pred podaním žaloby, tak žiadajú žalobcu, aby si overil tieto platby za obdobie od

01. 01. 2016 do 12. 10. 2016. V roku 2014 býval v byte žalovanej pán H., ktorý je jej rodinný priateľ, a
zaplatil za dva mesiace 05/2014 a 06/2014 v sume po 150,00 €, tie zálohové predpisy, ktoré žalobca
neskôr pánovi H. vrátil.

22. Na pojednávaní konanom dňa 12.12.2017 predstúpila žalovaná, ktorá uviedla, že nesúhlasí so

žalobou žalobcu z dôvodu, že nevykonáva činnosť v súlade so zákonom. Žalovaná neverí, že bolo toľko
neuhradených platieb, ale nevie to dokázať, pretože v tom byte nebývala len ona, ale aj jej rodina.

23. Na pojednávaní konanom dňa 15.02.2018 predstúpil právny zástupca žalobcu, ktorý uviedol, že
žalobca má s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov na T. Z. Č.. X,XX,XX,XX,XX H. R. uzatvorenú

Zmluvu o výkone správy. Žalovaná je jednou z vlastníčok bytu vo vyššie uvedenom bytovom dome.
Žalobca v zmysle zákona č. 182/1993 Z.z. je povinný sledovať úhrady za plnenia preddavkov do fondu
opráv, údržby a správy a za plnenia spojené s užívaním bytu. Žalovaná si ako vlastník bytu uvedené
povinnosti nesplnila. Predmetom žaloby sú úhrady za rok 2014, kedy žalovaná neuhradila žiadnumesačnú zálohovú platbu, ďalej sú to úhrady za rok 2015, kedy žalovaná uhradila sumu 1.620,00 €,
avšak po vyúčtovaní za uvedený rok 2015 skončila s nedoplatkom 117,82 €. Žalovaná tiež za obdobie
január až september 2016 neuhradila žiadnu mesačnú zálohovú platbu. Žalovaná istina je teda súčtom

výsledku ročného vyúčtovania za rok 2014, ktoré predstavuje nedoplatok 2.439,00 €, výsledku ročného
vyúčtovaniazarok2015,ktoréhovýsledokjenedoplatok117,82€asúčtuzálohovýchplatiebzarok2016
v sume 1.371,60 €. V zmysle Zmluvy o výkone správy bola žalovaná povinná uhrádzať takúto zálohovú
platbu do 20. dňa v mesiaci, pričom je to pre ňu priaznivejšia situácia ako keby sa riadili zákonom č.
182/1993 Z.z., ktorý uvádza, že takáto záloha má byť zaplatená do posledného dňa predchádzajúceho

mesiaca, teda inými slovami žalobca žalovanej splatnosť posunul o 2 dní v jej prospech. Žalovaná
minimálne v časti žalovanej sumy vo výške 2.419,54 € dlžnú sumu uznala, čo je uvedené v písomnom
podaní zo dňa 10. 05. 2017 a v jej vyjadrení zo dňa 02. 02. 2017.
Predstúpil právny zástupca žalovanej, ktorý uviedol, že žalobu v časti 2.419,54 € uznávajú, ale len
v prípade, ak súd žalobu nezamietne pre nedostatok aktívnej legitimácie. Žalobca nepreukázal svoju
aktívnu legitimáciu, keď nepreukázal že Zmluva o výkone správy bola uzavretá v súlade so zákonom.

V zmysle rozhodovacej praxe Najvyššieho súdu SR nie je možné preukazovať niečo, čo sa nestalo.
Dôkazné bremeno je na žalobcovi, aby preukázal doručenie pozvánok na schôdzu vlastníkov.
Dodatočne predstúpila žalovaná, ktorá uviedla, že v prípad, že ju súd zaviaže na zaplatenie sumy, ktorú
žiada žalobca, žiada, aby jej súd povolil mesačné splátky v sume 100,00 € počnúc právoplatnosťou
rozsudku do zaplatenia.

Právny zástupca žalovanej krátkou cestou založil do súdneho spisu Čestné prehlásenie Petra Krála z
adresy Herlianska 8, Bratislava, že mu nebola doručená žiadna pozvánka na schôdzu vlastníkov.
V záverečnej reči právny zástupca žalobcu uviedol, že žalobca v celom rozsahu trvá na žalobe a na
prednesoch, tak ako boli v písomnej aj v ústnej forme prezentované súdu. Žalovaná od podania žaloby
neuhradila žiadnu sumu, ktorou by uhrádzala žalovanú istinu. K platnosti alebo neplatnosti Zmluvy o

výkone správy uvádza, že do dnešného dňa nie je žiadne čo i len neprávoplatné rozhodnutie, ktoré by
vyslovilo neplatnosť tejto zmluvy, zmluva je podpísaná nadpolovičnou väčšinou vlastníkov a vzhľadom
na skutočnosť, že predmetnom tohto súdneho konania nie je platnosť, resp. neplatnosť tejto zmluvy,
majúzato,žesúdbysaňoumalriadiťaneprihliadaťnaprípadnésubjektívnenázorynastranežalovanej.
Vo vzťahu k tretím osobám je vždy zodpovednou osobou vlastník bytu, nie nájomca alebo užívateľ z

iného právneho titulu, o ktorom v konkrétnom prípade žalobca ani nevedel. Prípadnú majetkovú ujmu,
ktorú spôsobil takýto nájomca si musí žalovaná uplatňovať u neho. K čestnému prehláseniu pána
Krála uvádza, že uvedený pán sa správa tendenčne, obsah jeho čestného prehlásenia je pre nich
zmätočný, keď na jednej strane uvádza skutočnosť, že na schôdzu nebol pozvaný, avšak na druhej
strane sa schôdze zúčastnil, keďže čestne prehlasuje že na schôdzi boli prezentovaní len správcovia a

nebolo o zmluve ako takej hlasované. Preto jeho svedectvo považuje za nedôveryhodné. Vzhľadom na
správanie sa žalovanej nesúhlasia so splátkovým kalendárom o ktorý požiadala. Má za to, že napriek
podmienke, ktorú uvádza právny zástupca žalovanej, je úkon uznania žalovanej sumy v sume 2.419,54
€ nespochybniteľný, a to z toho dôvodu, že sa jedná o konkrétnu sumu, ku ktorej dospela samotná
žalovaná a jej opodstatnenosť podmieňuje len platnosťou zmluvy.

V záverečnej reči právny zástupca žalovanej uviedol, že v plnom rozsahu sa pridržiavajú ich písomných
vyjadrení a ústnych prednesov. Má za to, že žalobca nemá aktívnu legitimáciu.

24. Žalovaná nezaplatila žalobcovi ani časť žalovanej pohľadávky.

25. Podľa § 8 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení
účinnom v rozhodnom čase, správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá
má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu. Činnosť správcu
môže byť vykonávaná len podľa tohto zákona..

26. Podľa § 8a ods. 1 citovaného zákona vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria
so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik sa
schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Schválená zmluva o výkone správy alebo jej zmena, alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a

nebytovýchpriestorovvdomeasprávcom.Správcajepovinnýschválenúzmluvualebojejzmenudoručiť
každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis.
Zmluva o výkone správy obsahuje najmäa) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri
zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu,
b) spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových

priestorov, príslušenstva a pozemku,
c) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia
disponovať s nimi,
d) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi,
e) zásady určenia výšky platieb za správu,

f) rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2.

27. Podľa § 8a ods. 2 citovaného zákona správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka
predložiťvlastníkombytovanebytovýchpriestorovvdomesprávuosvojejčinnostizapredchádzajúcirok
týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných
zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je

povinný vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované
na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome. Ak správca končí svoju činnosť, je povinný 30 dní pred
jej skončením, najneskôr v deň skončenia činnosti, predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov
v dome správu o svojej činnosti týkajúcej sa tohto domu a odovzdať všetky písomné materiály, ktoré
súvisia so správou domu vrátane vyúčtovania použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za

plnenia. Zároveň je povinný previesť zostatok majetku vlastníkov na účtoch v banke na účty nového
správcu alebo spoločenstva.

28. Podľa § 8b ods. 2 písm. e) citovaného zákona pri správe domu je správca povinný sledovať úhrady
za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov bytov a nebytových

priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky.

29. Podľa § 8a ods. 6 citovaného zákona s prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo
nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome
práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru

v dome nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe
domu,jepovinnýpristúpiťkzmluveovýkonesprávy.Prevodomaleboprechodombytualebonebytového
priestoru v dome na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v
dome od zmluvy o výkone správy; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním.
Nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa

domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred
prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

30. Podľa § 10 ods. 1 citovaného zákona Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v
súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne

vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade
vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv
určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa
pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných
zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky

na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome
vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu, ak
sa dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome nedohodli
inak.

31.Podľa§121ods.3Občianskehozákonníkapríslušenstvompohľadávkysúúroky,úrokyzomeškania,
poplatok z omeškania a náklady spojené s jej uplatnením.

32. Podľa § 488 Občianskeho zákonníka je záväzkovým vzťahom právny vzťah, z ktorého veriteľovi
vzniká právo na plnenie (pohľadávka) od dlžníka a dlžníkovi vzniká povinnosť splniť záväzok.

33. Podľa § 517 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v
omeškaní. Ak ho nesplní ani v dodatočnej primeranej lehote poskytnutej mu veriteľom, má veriteľ právo
od zmluvy odstúpiť; ak ide o deliteľné plnenie, môže sa odstúpenie veriteľa za týchto podmienok týkať ajlen jednotlivých plnení. Ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od
dlžníkapopriplneníúrokyzomeškania,akniejepodľatohtozákonapovinnýplatiťpoplatokzomeškania;
výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

34. V zmysle vyššie uvedených skutočností a citovaných zákonných ustanovení súd dospel k záveru,
že žaloba žalobcu je dôvodná.

35. V spore bolo preukázané, že žalovaná je od 01. 08. 2013 výlučným vlastníkom bytu č. X,

nachádzajúceho sa na 2. poschodí bytového domu na T. Z. Č.. XX H. R., správu ktorého bytového
domu vykonáva žalobca. Ďalej bolo preukázané, že žalovaná neuhradila žalobcovi nedoplatok, zistený
žalobcom z vyúčtovania nákladov za užívanie bytu a plnenia spojené s užívaním bytu za rok 2014
v sume 2.430,99 €, za rok 2015 v sume 117,82 € (rozdiel medzi ročnými nákladmi v sume 4.168,81
€, nedoplatkom za rok 2014 v sume 2.430,99 € a úhradou žalovanej v sume 1.620,00 €). Rovnako
bolo preukázané, že žalovaná neuhradila žalobcovi zálohové platby za obdobie od januára 2016 do

septembra 2016 v sume po 152,40 € /mesiac, teda v sume 1.371,60 € ( 9 x 152,40 € ). Žalovaná k
nedoplatku z ročného vyúčtovania za rok 2014 v sume 2.430,99 € uviedla, že uznáva žalobu v tejto
časti v sume 1.709,72 €, pričom sporovala položku č. 14 Poštovné a súdne trovy v sume 721,27 €. Súd
v tejto súvislosti uvádza, že každý vlastník bytu či nebytového priestore je povinný pristúpiť k Zmluve
o výkone správy, nakoľko správu bytového domu vykonáva príslušný správca, ktorého na túto činnosť

splnomocnilivlastnícibytovanebytovýchpriestorov.Uvedenévýdavkysúvisiaschodombytovéhodomu
a boli povinní ich znášať všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov a nebolo možné ich rozúčtovať len
na niektorých z nich. Keďže žalovaná pristúpil k zmluve o výkone správy, musela sa spravovať režimom
úhrad tak ako ostatní vlastníci. Žalovaná žiadnym listinný dôkazom nepreukázala neoprávnenosť
nákladov.Žalovanáknedoplatkuzročnéhovyúčtovaniazarok2015vsume117,82€ uviedla,žeuznáva

žalobu v tejto časti. K neuhradeným mesačným zálohovým platbám za obdobie od januára 2016 do
septembra2016vsumepo152,40€/mesiac,tedavsume1.371,60€žalovanáuviedla,žepredpodaním
žaloby uhradila 4 zálohové platby v sume 152,40 € a po podaní žaloby dňa 18.10.2016 uhradila sumu
170,00 €. Vo zvyšku zálohových platieb žalovaná žalobu uznala, t.j. v sume 592,00 €. Žalovaná však
súdu nepredložila žiaden doklad o úhrade zálohových platieb. V kontradiktórnom spore sa priorizuje

aktivita sporových strán, ktoré sú povinné tvrdiť všetky rozhodujúce skutočnosti a za týmto účelom
súdu označiť a predložiť všetky relevantné dôkazy. Každého zo strán civilného sporového konania
zaťažuje tzv. dôkazné bremeno, t.j. povinnosť preukázať svoje tvrdenia. Procesno-právnym následkom
neunesenia dôkazného bremena strany sporu je jej neúspech v spore. Pod vyhodnotením dôkazov je
treba rozumieť aj zhodnotenie absencie dôkazov (vedúcej k neuneseniu dôkazného bremena). Ak súd

rozhoduje v situácii dôkaznej núdze, dopad, neúspech sa pričíta strane, na ktorej leží podľa predpisov
hmotného práva dôkazné bremeno, zodpovednosť za preukázanie skutočností významných z hľadiska
hmotného práva. Rozsah dôkazného bremena, teda okruh skutočností, ktoré musí strana preukázať,
zásadne určuje hmotno-právna norma, ktorá je na sporný vzťah aplikovaná. Z nej potom vyplýva i to, kto
je nositeľom dôkazného bremena, teda ktorý zo strán je povinný stanovený okruh skutočností preukázať

(uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1Cdo 78/2010 z 23. mája 2012). Dôkazné
bremenopostihujezásadnevždytoho,ktoniečotvrdí.Žalovanátakneuniesladôkaznébremenovrovine
tvrdení,ktoréboliuvádzanépredsúdom.Pokiaľideoúhradusumy170,00€,ktorábolapripísanánaúčet
žalobcu dňa 18.10.2016, súd uvádza, že žalované obdobie je od januára 2016 do septembra 2016, teda
sa nejedná ani o čiastočnú úhradu istiny. Z uvedeného dôvodu súd vyhovel žalobe žalobcu a žalovanú

zaviazal povinnosťou zaplatiť žalobcovi 3.920,41 € (2.430,99 € +117,82 € + 1.371,60 €).

36. Súd sa zaoberal i procesnom stránkou žaloby, vzhľadom na skutočnosť, že žalovaná namietala
nedostatok aktívnej vecnej legitimácie žalobcu, nakoľko mala za to, že Zmluva o výkone správy zo dňa
13.01.2009 je absolútne neplatná.

37. Súd v tejto súvislosti poukazuje na to, že jedným zo základných predpokladov úspešnosti žaloby
ako takej je, že strany majú vecnú legitimáciu. Všeobecne možno uviesť, že vecnou legitimáciou
treba rozumieť stav vyplývajúci z hmotného práva, kedy jedna strana sporového konania (žalobca) je
subjektom hmotnoprávneho oprávnenia, o ktoré v konaní ide (je aktívne vecne legitimovaný) a strana

na opačnej procesnej strane (žalovaný) je subjektom hmotnoprávnej povinnosti (je pasívne vecne
legitimovaný). Ako to vyplýva z vykonaného dokazovania žalobca vykonáva správu bytového domu na
T. Z. Č.. X-XX H. R. na základe Zmluvy o výkone správy zo dňa 13.01.2009, pričom platnosť tejto zmluvy
nie je predmetom žiadneho konania. Konanie vedené pod sp. zn. 17C/92/2010, na ktoré poukázalažalovaná je právoplatne skončené. Tunajší súd rozsudkom zo dňa 21. 01. 2014 č. k. XXC/XX/XXXX-
XXX H. E. E. A. L. E.Ú. H. R. Q. N. XX. XX. XXXX Č.. L.. XCo/XXX/XXXX-XXX zamietol žalobu, ktorou
sa žalobcovia domáhali uložiť žalovanému (BYTOSERVIS spol. s r.o., Bachova 7, Bratislava, IČO: 30

775 817) povinnosť zdržať sa výkonu činnosti správcu bytového domu na T. Z. Č.. X-XX v Bratislave a
žalobu žalobcu v 2. rade, ktorou sa domáhal zaplatenia primeraného finančného zadosťučinenia v sume
500,00 €. Tento rozsudok nadobudol právoplatnosť v spojení s rozsudkom Krajského súdu v Bratislave
dňa 09.05.2016. Čo sa týka odôvodnenia predmetného rozsudku, súd ním viazaný nie je. Z uvedeného
dôvodu, nakoľko doposiaľ nebola právoplatne vyhlásená neplatnosť zmienenej zmluvy, hľadí sa na ňu

ako by bola platná. Žalobca je teda v súčasnosti jediným správcom bytového domu, ktorý de iure aj
de facto vykonáva správu bytového domu na T. Z. Č.. X-XX H. R., a teda jeho aktívna legitimácia v
tomto spore je aj bez ďalšieho daná. Tento záver súdu plne korešponduje s princípom spravodlivosti,
keď len s poukazom na skutočnosť, že bola spochybnená platnosť zmluvy o výkone správy nie je možné
priať záver o tom, že by správca v zmysle tejto zmluvy nemohol aj naďalej vykonávať správu domu, a
tým zabezpečovať plnenia a služby pre bytový dom, v ktorom žijú a bývajú aj ostatní vlastníci bytov a

nebytových priestorov, ktorí túto zmluvu nespochybňujú. Väčšina vlastníkov uznáva žalobcu za správcu
ich bytového domu. Hoci súd nespochybňuje právo žalovanej namietať platnosť zmluvy cestou súdu, má
za to, že samotné spochybnenie platnosti zmluvy neznamená, že žalovaná nemá povinnosť uhrádzať
platby za služby, ktoré jej žalobca práve v zmysle tejto zmluvy dodáva. Súd má za to, že žalovaná
týmto svojím konaním v rozpore s dobrými mravmi zasahuje do práv a oprávnených záujmov ostatných

vlastníkov. Súd teda považuje aktívnu legitimáciu žalobcu v tomto konaní za nesporne danú, nakoľko
on ako jediný v súčasnosti existujúci správca bytového domu na T. Z. Č.. X-XX H. R. môže uplatňovať
prostredníctvom súdu práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov voči neplatičom, t. j. žalovanej, a to
na základe Zmluvy o výkone správy zo dňa 13.01.2009, o ktorej neplatnosti doposiaľ nebolo právoplatne
rozhodnuté.

38. S poukazom na vyššie uvedené skutočnosti súd rozhodol tak, ako je uvedené vo výrokovej časti
tohto rozsudku.

39. O úrokoch z omeškania s plnením peňažného dlhu a o ich výške rozhodol súd podľa § 121 ods. 3,

§ 517 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka a § 3 rekonštruovaného nariadenia vlády Slovenskej republiky
č. 87/1995 Z. z. v znení účinnom od 01. 02. 2013.

40. O trovách konania súd rozhodol podľa § 255 ods. 1 C.s.p.. Žalobca mal vo veci plný úspech, a preto
mu prislúcha nárok na náhradu trov konania, ktoré pozostávajú zo zaplateného súdneho poplatku a trov

právneho zastúpenia.

41. O výške náhrady trov konania rozhodne súd po právoplatnosti tohto rozsudku, ktorým sa konanie
končí, samostatným uznesením (§ 262 ods. 2 C. s. p.).

Poučenie:

Proti rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozsudku na súde, proti ktorého
rozsudku smeruje. Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.
Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.
V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)

a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby
uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý
proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistenýskutkovýstavneobstojí,pretožesúprípustnéďalšieprostriedkyprocesnejobranyaleboďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej

inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Exekúciu vykoná exekútor, ktorého na vykonanie exekúcie poverí súd. Súd prideľuje veci vydaním
poverenia na vykonanie exekúcie rovnomerne jednotlivým exekútorom náhodným výberom pomocou
technických prostriedkov a programových prostriedkov schválených ministerstvom tak, aby bola
vylúčená možnosť ovplyvňovania pridelenia vecí (§ 55 ods. 1 zák. č. 233/1995 Z.z.).