Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 6. marec 2019

Súd: Okresný súd Trenčín
Spisová značka: 36Cb/304/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6117232307
Dátum vydania rozhodnutia: 06. 03. 2019

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Alena Bieliková
ECLI: ECLI:SK:OSTN:2019:6117232307.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trenčín sudkyňou JUDr. Alenou Bielikovou v spore žalobcu Prima banka Slovensko, a.s. so
sídlom Hodžova 11, Žilina, IČO 31 575 951 proti žalovanému ELHOLM, s.r.o. so sídlom Braneckého 14,
Trenčín, IČO 46 492 313, zast. JUDr. Marek Doktor, advokát, Piaristická 273/21, Trenčín, o zaplatenie
299 535,37 € s prísl., takto

r o z h o d o l :

I. Žaloba sa v celom rozsahu z a m i e t a .

II. Žalovanému sa proti žalobcovi p r i z n á v anáhrada 100% trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

1.1. Žalobca sa v žalobe proti žalovanému domáhal zaplatenia sumy 299 535,37 € s 8% ročným
úrokom z omeškania od 09.08.2017 do zaplatenia a náhrady trov konania eventuálne zaplatenia
sumy vo výške zodpovedajúcej protihodnote toho, o čo sa zvýšila hodnota prenajatej veci určenej v
písomnom znaleckom posudku nariadenom súdom v tomto konaní a náhrady trov konania. Uviedol,
že Sberbank Slovensko, a.s. (predtým ako ĽUDOVÁ BANKA Bratislava, a.s.) so sídlom Vysoká 9,

Bratislava, IČO 17 321 123, ktorej právnym nástupcom v dôsledku zlúčenia je žalobca, uzatvorila ako
nájomkyňa dňa 28.11.1995 Zmluvu o nájme nebytových priestorov s Z. X., bytom ul. 9. V. XX, C., J.
Z., bytom M. XX, C., H. A., bytom S. XX, C., ako pôvodnými vlastníkmi na strane prenajímateľov. Po
zmene vlastníctva k prenajatej veci žalovaný vstúpil do právneho postavenia prenajímateľa. Z. zo dňa
XX.XX.XXXX, zaslanom pôvodným prenajímateľom, žalobca poukázal na svoj záujem uzatvoriť k D.
dodatok, predmetom ktorého bude predĺženie doby nájmu, a to buď na dobu určitú do XX.XX.XXXX s

tým, že banka by upustila od povinnosti prenajímateľa upraviť betónové plochy dvora; alebo na dobu
neurčitú s možnosťou písomnej výpovede zmluvy prenajímateľom z dôvodov uvedených v § 9 ods.
X zák. č. XXX/XXXX Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a
s možnosťou písomnej výpovede zmluvy nájomcom bez uvedenia dôvodu, s výpovednou lehotou X
mesiacov a s doplnením povinnosti prenajímateľa upraviť betónové plochy dvora po XX.XX.XXXX. F. č.
X k D. o nájme nebytových priestorov bolo, okrem iného, medzi pôvodným prenajímateľom a žalobcom
dohodnuté, že „prenajímatelia prenajímajú nájomcovi predmetné nehnuteľnosti za účelom vykonávania

jeho podnikateľskej činnosti (bankové obchody) prostredníctvom pobočky, ktorá bude mať sídlo v C. na
M. námestí č. XX, a to na dobu XX rokov, počnúc dňom XX.XX.XXXX do XX.XX.XXXX. F. nájmu tak bola
z pôvodne uzavretej zmluvy na dobu XX rokov, počnúc XX.XX.XXXX, predĺžená do konca roka XXXX.
R. zo dňa XX.XX.XXXX žalovaný oznámil, že vzhľadom na to, že nedošlo k uzavretiu dohody (dodatku)
o predĺžení doby trvania nájmu založeného nájomnou zmluvou, nemá naďalej záujem na predĺžení
trvania zmluvy so žalobcom na ďalšie obdobie. D. žalovaný žalobcu vyzval, aby do doby skončenia

nájmu riadne splnil všetky svoje povinnosti podľa nájomnej zmluvy, a aby predmet nájmu najneskôr dňa
XX.XX.XXXX vypratal a riadne ho odovzdal do užívania novému nájomcovi. D. v predmetnom liste ďalej
uviedol, že „za účelom odovzdania a prevzatia predmetu nájmu a prípadne vyriešenia iných otázok,spojených s nájmom, považujeme za potrebné uskutočniť osobné stretnutie zástupcov oboch strán,
a preto M. vyzývame o navrhnutie termínu, kedy by sa toto stretnutie mohlo z M. strany uskutočniť,
pričom M. navrhnutému termínu sa prispôsobíme“. D. tiež žalovaný v predmetnom liste uviedol, že

nemá záujem ani na predĺžení nájomného vzťahu založeného D. o nájme nebytových priestorov podľa
ust. § 676 ods. X Y.. zák. a v prípade, ak by žalobca predmet nájmu užíval i po skočení doby nájmu,
podá bezodkladne žalobu o jeho vypratanie, čím zabráni obnoveniu nájomnej zmluvy na ďalšie obdobie.
D. taktiež poukázal na skutočnosť, že v takom prípade sa bude domáhať aj vydania bezdôvodného
obohatenia, ktoré vznikne v dôsledku užívania predmetu nájmu bez platnej nájomnej zmluvy, a tiež

aj náhrady škody spočívajúcej v ušlom zisku - ušlom nájomnom, ktoré by žalovaný mohol obdržať od
nového nájomcu, ktorý by dané priestory užíval namiesto žalobcu, pokiaľ by ich žalobca vypratal riadne
a včas. R. zo dňa XX.XX.XXXX, označenom ako „M. priestorov po ukončení zmluvy“ žalobca žiadal
o uhradenie zostatkovej hodnoty vložených stavebných investícií v sume XXX XXX,XX € + F., ktoré
žalobca ako nájomca vykonal v predmete nájmu. D. žalobca v predmetnom liste poukázal na to, že
povinnosť úhrady vyplýva z čl. V bodu X nájomnej zmluvy. M. zo dňa XX.XX.XXXX žalobca listom

označeným ako „U. zostatkovej hodnoty vložených stavebných prác“, vyzval žalovaného na uvedenie,
či hodnota vložených stavebných investícií do predmetu nájmu bude uhradená novým nájomcom alebo
uvedenie iného navrhovaného spôsobu riešenia. D. žalobca uviedol, že v prípade, že mu nebude v
lehote XX dní odo dňa doručenia listu zaslaná odpoveď alebo ak nedôjde k úhrade zostatkovej hodnoty
vložených stavebných investícií najneskôr do XX dní odo dňa doručenia výzvy novým nájomcom alebo

žalovaným, žalobca si bude uplatňovať svoje právo na súde. D. bola doručená odpoveď na zaslaný
list prostredníctvom právneho zástupcu žalovaného, v ktorom bolo uvedené, že síce žalovaný nemá
záujem riešiť vec súdnou cestou, avšak zároveň aj tvrdenie, že žalobcom uplatňovaný nárok nemá,
podľa jeho názoru, oporu v dojednanej zmluve. R. zo dňa XX.XX.XXXX žalobca opätovne žiadal o
úhradu zostatkovej hodnoty vložených stavebných investícií do predmetu nájmu, a to v lehote XX dní

odo dňa doručenia listu. V odpovedi zo dňa XX.XX.XXXX žalovaný prostredníctvom svojho právneho
zástupcu, odvolávajúc sa zároveň na list zo dňa XX.XX.XXXX, uviedol, že žalobca nemá nárok na
uplatňovanú náhradu zostatkovej hodnoty vložených stavebných investícií do predmetu nájmu v sume
XXX XXX,XX € + F.. D. v liste zo dňa XX.XX.XXXX uviedol, že žalobcom uplatňovaný nárok nemá
oporu v zmluve o nájme, a preto mu nie je možné z jeho strany vyhovieť. J.. V. V., znalec v odbore B.,

odvetvie Y. stavebných prác, v závere znaleckého posudku č. X/XXXX uviedol, že závery znaleckého
posudku sú presné, primerané poskytnutým podkladom a možnostiam znalca zistiť skutočnosti potrebné
na spracovanie znaleckého posudku. U. znalca bolo v znaleckom posudku vykonať odhad výšky
stavebných a súvisiacich nákladov investovaných v objekte prenajatej budovy na námestí Ľ. M. XX,
v C. v dobe od roku XXXX do roku XXXX. D. v odpovedi na uvedenú otázku v znaleckom posudku

uviedol, že výšku stavebných a súvisiacich nákladov investovaných v objekte prenajatej budovy na
námestí Ľ. M. XX v C. v dobe od roku XXXX do roku XXXX je primeraná v porovnaní s obvyklou
výškou cien obdobných stavebných prác v čase ich dodania a zabudovania, pričom práce realizované
v roku XXXX-XXXX vyčíslil znalec na sumu XXX XXX,- €. Z obsahu zmluvy je zrejmé, že vôľou strán
bolo dohodnúť povinnosť prenajímateľov uhradiť zostatkovú hodnotu nájomcom vložených stavebných

investícií do predmetu nájmu, a to aj v prípade skončenia nájmu uplynutím dojednanej doby nájmu. Z
citovaného ustanovenia zmluvy je zrejmé, že vôľou zmluvných strán bolo vylúčenie prípadov úhrady
stavebných investícii len v prípadoch, ktoré nemôžu zmluvné strany žiadnym spôsobom ovplyvniť. V
prípade skončenia nájmu uplynutím času však nejde o jednoduché uplynutie času, ale o to, že nájomca
neuplatnil svoje právo na ďalšie predĺženie nájmu, či na to, že by po skončení zmluvy nájmu užíval

prenajatú vec, čím by došlo k obnoveniu záväzkového vzťahu. L. podporuje aj ustanovenie čl. VI bodu X
zmluvy, ktoré obsahuje dohodu o náhrade vykonaných stavebných prác predchádzajúceho nájomcu, čo
preukazuje vôľu prenajímateľa uhrádzať náhradu vykonaných stavebných prác tomu, kto ich vykonal. Q.
vydanie v zmluve je tak potrebné vnímať v kontexte ďalších skutočností. D. v liste zo dňa XX.XX.XXXX
uviedol, že s tvrdeniami žalovaného, uvedenými v jeho odpovediach na doručené výzvy, nesúhlasil

a zároveň poukázal na to, že aj v prípade, že by sa názor žalovaného akceptoval, bol by žalovaný
prinajmenšom povinný uhradiť hodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. B., že súhlas s vykonaním
stavebných úprav bol daný nepochybne, vyplýva z čl. IV bodu X predmetnej zmluvy o nájme. Je
nesporné,žeúpravamivykonanýmižalobcomsahodnotanehnuteľnostizvýšila.Vsúladesustanovením
§ 667 ods. X Y.. zák., zmeny a veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. U.

nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak
zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu, po odpočítaní
znehodnotenia zmien, ku ktorému medzičasom došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal
súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmuprotihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. V čl. V bode X zmluvy je uvedené, že pri skočení nájmu
(okrem prípadov skončenia nájmu, ktoré nezávisia od vôle zmluvných strán, vis maior, legislatíva) sú
prenajímatelia povinní uhradiť zostatkovú hodnotu ním vložených stavebných investícií do predmetu

nájmu,pokiaľtútohodnotuneuhradínovýnájomcaalebonedôjdekinejdohode.Zčl.VIboduXnájomnej
zmluvy vyplýva, že nájomca sa zaväzuje, že doterajším nájomcom: firma V., DT a spol., K. s.r.o., B. C.
s.r.o., J.. Q. Kyselica, uhradí preukázateľné náklady na stavebno-rekonštrukčné práce, ktoré zrealizovali
na predmete nájmu v rámci svojich nájomných zmlúv a ktorých zostatky neboli ku dňu ukončenia ich
nájomnéhovzťahuvzmyslenájomnýchzmlúvsprenajímateľmivyrovnané,atovlehotedoXX.XX.XXXX

na základe prílohy k tejto zmluve, podpísanej prenajímateľmi. N. tejto prílohy budú minimálne presné
označenie subjektu, výška zostatku, číslo bankového účtu, označenie peňažného ústavu a úradne
overené listiny preukazujúce pôvodnú výšku spomínaných nákladov a výšku ich spomínaného zostatku.
D. bola doručená faktúra č. XXXXXXXXX s dátumom splatnosti XX.XX.XXXX. D. požadovanú náhradu
neuhradil a odo dňa XX.XX.XXXX je v omeškaní s plnením peňažného dlhu, a preto má žalobca nárok
na zaplatenie úrokov z omeškania podľa § 517 ods. X Y.. zák..

X.X. K žalobe žalobca pripojil listiny: zmluva o nájme nebytových priestorov zo dňa XX.XX.XXXX,
dodatky č. X-X k uvedenej zmluve, listy B. B., s.r.o. zo dňa XX.XX.XXXX, XX.XX.XXXX, XX.XX.XXXX,
XX.XX.XXXX, XX.XX.XXXX, faktúra č. XXXXXXXXX zo dňa XX.XX.XXXX, list žalovaného zo dňa
XX.XX.XXXX, Y. protokol k faktúram za C. zo dňa XX.XX.XXXX, notárska zápisnica N N zo dňa

XX.XX.XXXX vyhotovená notárkou Q.. A. Y., list právneho zástupcu žalovaného zo dňa XX.XX.XXXX,
XX.XX.XXXX, znalecký posudok č. X/XXXX vyhotovený znalcom J.. V. V..

2. Y. súd A. A. vydal v spore, v upomínacom konaní, platobný rozkaz sp. zn. XXUp/XXX/XXXX zo dňa
XX.XX.XXXX, proti ktorému podal žalovaný v zákonnej lehote odpor s odôvodnením.

3. D. žiadal žalobu zamietnuť. V odpore proti platobnému rozkazu zdôraznil, že z dojednania
obsiahnutého v čl. V bod X predmetnej zmluvy o nájme nebytových priestorov je zrejmé, že nájomca sa
zaväzuje uhradiť zostatkovú hodnotu vložených stavebných (nie iných) investícií (nie iných nákladov)
do predmetu nájmu len v prípade, ak dôvodom skončenia nájmu bude dôvod závislý od vôle zmluvných

strán.Jezrejmé,žekukončeniunájmuvtomtoprípadedošlozdôvoduuplynutiadojednanejdobynájmu,
a teda plynutia času, pričom plynutie času je nevyhnutné, v súlade s platnou teóriou i dnes všeobecne
akceptovanou judikatúrou vnímať jednoznačne ako právnu skutočnosť nevôľovú. Z uvedeného dôvodu
nárok na úhradu zostatkovej hodnoty vložených stavebných investícií nemohol žalobcovi vzniknúť. V
tejto súvislosti žalovaný uviedol aj to, že návrh predmetnej D. o nájme nebytových priestorov, a teda aj

formuláciu čl. V bod X predmetnej nájomnej zmluvy vypracoval žalobca, a teda ak určitý výraz, či slovné
spojenie obsiahnuté v zmluve pripúšťa rôzny výklad, je potrebné v zmysle právnej teórie i ustálenej
judikatúry prijať taký výklad, ktorý ide na ťarchu toho, kto tento výraz, či slovné spojenie použil ako
prvý, teda na ťarchu žalobcu. Z toho vyplýva, že ak by aj výklad ustanovenia čl. V bodu X zmluvy o
nájme nebytových priestorov bol sporný (čo však žalovaný odmietol, nakoľko je v ňom jasne uvedené,

že sa toto ustanovenie nevzťahuje na prípady skončenia nájmu nezávislé od vôle zmluvných strán),
musel by súd v prípade sporu vykladať toto ustanovenie v prospech žalovaného, a teda dospieť k
záveru, že v prípade skončenia nájmu uplynutím dojednanej doby žalobca skutočne nemá nárok na
úhradu žiadnych vynaložených investícií. L. záver je potom aj plne v súlade s logikou uzatvárania
predmetnej zmluvy o nájme, ktorá bola uzavretá až na XX rokov, čo nepochybne podporuje tvrdenie

žalovaného, pretože práve vzhľadom na to, že zmluva o nájme bola uzatvorená na tak dlhú dobu, bolo
zmyslom tohto ustanovenia chrániť žalobcu (v otázke vynaloženia investícií), pre prípad, že by daný
nájom skončil predčasne (skôr ako uplynie dojednaných XX rokov), avšak pre prípad, že nájom bude
trvať celú dojednanú dobu (k čomu aj došlo - dokonca sa ešte aj predĺžila) už žalobca nárok na náhradu
týchto investícií nemá, nakoľko tieto mali byť konzumované práve takto nadštandardne dlhou dobou

trvania nájmu. D. tiež uviedol, že po doručení výzvy žalobcu získal stanovisko od predchádzajúcich
vlastníkov danej nehnuteľnosti, ktorí žalovanú zmluvu o nájme uzatvárali, k tejto otázke, ktorí takisto
potvrdili, že zmyslom tohto ustanovenia bolo dojednať prípadnú náhradu pre žalovaného, len pre prípad,
že nájomná zmluva skončí skôr, ako je dojednaná doba nájmu. D. poukazoval aj na to, že žalobca
doteraz nevyčíslil protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota predmetu nájmu. D., že v zmysle čl.

IV bodu X zmluvy o nájme bol žalobca, resp. jeho právny predchodca oprávnený vykonať stavebné
úpravy a adaptovať interiérovo i exteriérovo predmet nájmu v rozsahu nevyhnutnom na naplnenie
účelu dohodnutého v nájomnej zmluve. Z toho vyplýva, že pri stanovení protihodnoty toho, o čo sa
zvýšila hodnota predmetu nájmu je možné brať do úvahy len vykonanie tých stavebných prác, ktoré bolinevyhnutné na naplnenie účelu zmluvy o nájme. D. zdôraznil, že podstatná časť žalobcom vykonaných
stavebných úprav je nad rámec dojednanej nevyhnutnosti, a teda v súvislosti s ich vykonaním žalobcovi
nemôže vzniknúť nárok na úhradu nákladov, ani nárok na vydanie protihodnoty toho, o čo sa nimi

zvýšila hodnota predmetu nájmu. D. upozornil aj na rozdielnosť pojmov nevyhnutnosť a vhodnosť,
pričom mal zato, že zo strany dochádza k ich stotožňovaniu. T. je potrebné prihliadať aj na to, že
stavebné úpravy, ktoré sú zamerané účelovo na prispôsobenie predmetu nájmu podmienkam výkonu
bankovníctva v predmete nájmu hodnotu samotného predmetu nájmu vôbec nezvyšujú, nakoľko ide
o úpravy účelové, nepoužiteľné pre iný účel užívania predmetu nájmu, ktoré aj museli byť žalovaným

po skončení predmetu nájmu odstránené, z čoho potom logicky vyplýva, že žalobcovi nevznikol žiadny
nárok na úhradu protihodnoty toho, o čo sa zvýšila protihodnota predmetu nájmu, keďže v dôsledku
nevyhnutných úprav k tomu zvýšeniu dôjsť nedošlo, resp. k nemu mohlo dôjsť len v zanedbateľnej miere.
D. v celom rozsahu rozporoval tvrdenia žalobcu, že všetky stavebné úpravy boli nevyhnutné tak, ako
to predpokladá zmluva o nájme. D., že aj v tomto prípade je potrebné tento pojem (nevyhnutnosť na
naplnenie účelu zmluvy) vykladať na ťarchu žalobcu ako osoby, ktorá tento pojem prvá použila (ako

autor textu zmluvy o nájme). T. nemenej podstatnou je v tejto otázke aj tá skutočnosť, že na vykonanie
jednotlivých stavebných úprav neudelil žalovaný, resp. ani jeho právni predchodcovia žiadny osobitný
súhlas, teda nie je možné tvrdiť, že išlo o stavebné úpravy nevyhnutné. D. zároveň žiadny spôsobom
nepreukázal, aké práce skutočne na danom predmete nájmu vykonal, a preto žalovaný rozporoval,
že zo strany žalobcu došlo k vykonaniu akýchkoľvek prác na predmete nájmu. D. upozornil tiež na

to, že zostatkovú hodnotu vložených investícii nie je možné určiť ako účtovnú hodnotu tak, ako to
urobil žalobca, ale ako hodnotu skutočnú, nakoľko to stanovuje priamo ust. § 667 ods. X Y.. zák. (a
zmluvaonájmeodlišnéustanovenieneobsahuje),pričomtakétovyčísleniezostranyžalobcupredložené
nebolo. D. poukazoval na to, že znalecký posudok č. X/XXXX znalca J.. V. V. nedáva odpoveď na
žiadnu skutočnosť relevantnú pre vysporiadanie, nakoľko neurčuje hodnotu vykonaných stavebných

prácnevyhnutných nanaplnenieúčeludohodnutéhovzmluveonájmepoodpočítaníichznehodnotenia,
ku ktorému došlo v dôsledku ich užívania v medziobdobí od ich vykonania po deň skončenia nájmu,
ani neurčuje výšku zhodnotenia predmetu nájmu v dôsledku týchto stavebných úprav. Zo žaloby tiež
nie je zrejmé, ako žalobca dospel k určeniu výšky žalovanej sumy, nakoľko princíp výpočtu tejto sumy
nie je v žalobe uvedený, a preto žalovaný rozporoval aj samotnú výšku žalovanej pohľadávky, pričom

súčasne poukazoval na to, že ani sám žalobca si nie je vedomý jej skutočnej výšky, keď ešte listom zo
dňa XX.XX.XXXX, zaslanom žalovanému, túto sumu vyčíslil len na XXX XXX,XX € bez F., pričom však
žalovaná suma je už vyššia, čo prinajmenšom vzbudzuje pochybnosti o relevantnosti a spoľahlivosti
tohto vyčíslenia.

4. W. podaním zo dňa XX.XX.XXXX vzal žalobca späť žalobu v časti o zaplatenie sumy X XXX,XX
€ s 8% ročným úrokom z omeškania od XX.XX.XXXX do zaplatenia. D. žiadal, aby súd zaviazal
žalovaného na zaplatenie sumy XXX XXX,XX € s 8% ročným úrokom z omeškania od XX.XX.XXXX
do zaplatenia a na náhradu trov konania, eventuálne, aby bol žalovaný zaviazal na zaplatenie sumy vo
výške zodpovedajúcej protihodnote toho, o čo sa zvýšila hodnota prenajatej veci, určenej v písomnom

znaleckom posudku nariadenom súdom v tomto konaní, a na náhradu trov konania. W. na to, že zo
znaleckého posudku jednoznačne vyplýva, že investície do predmetnej budovy konzumované neboli a
hodnota XXX XXX,- € predstavovala zostatkovú cenu daňovú. D. suma teda zahŕňala aj XX% F., ktorú
žalobca už na základe faktúry z XX.XX.XXXX zaplatil. L., vyhláseným na pojednávaní dňa XX.XX.XXXX,
súd konanie v časti o zaplatenie sumy X XXX,XX € s 8% ročným úrokom z omeškania od XX.XX.XXXX

do zaplatenia zastavil.

5. B. vykonal dokazovanie výsluchom svedkov J.. W. H., W.., V., Q.. J. S., listinami: žaloba, zmluva o
nájme nebytových priestorov zo dňa XX.XX.XXXX, dodatky č. X-X k uvedenej zmluve, listy B. B., s.r.o.
zo dňa XX.XX.XXXX, XX.XX.XXXX, XX.XX.XXXX, XX.XX.XXXX, XX.XX.XXXX, faktúra č. XXXXXXXXX

zo dňa XX.XX.XXXX, list žalovaného zo dňa XX.XX.XXXX, Y. protokol k faktúram za C. zo dňa
XX.XX.XXXX, notárska zápisnica N N zo dňa XX.XX.XXXX vyhotovená notárkou Q.. A. Y., list právneho
zástupcu žalovaného zo dňa XX.XX.XXXX, XX.XX.XXXX, znalecký posudok č. X/XXXX vyhotovený
znalcom J.. V. V., znalecký posudok č. X/XXXX - doplnok č. X k ZP X/XXXX vyhotovený znalcom J.. V. V.,
výpisy strán sporu z obchodného registra, odpor proti platobnému rozkazu, písomné vyjadrenia žalobcu

zo dňa XX.XX.U., 20.04.20XX, sumár zostatkových cien, účtovné odpisy HM - budova, klimatizačný
systém, klimatizačný systém W., klimatizačný systém E., faktúra č. XXXXXXXXX zo dňa XX.XX.XXXX,
znalecký posudok č. XX/U. vyhotovený valueXyou, s.r.o., J. XX XXX XXX.X.X. Z písomného vyhotovenia zmluvy je zrejmé, že dňa XX.XX.XXXX uzavreli prenajímatelia Z. X., J.
Z., H. A., J.. J. S., Q.. J. S. a A. S. a nájomca C. A. A., a.s., J. XX XXX XXX D. o nájme nebytových
priestorov, ktorej predmetom nájmu bola stavba súp. č. XXX a pozemky parc. č. XXX/X - zastavaná

plocha o výmere XXX mX (dvor), parc. č. XXX/X - zastavaná plocha (dom) a parc. č. XXX/X - zastavaná
plocha o výmere XXX mX (dvor), všetko k. ú. C., a to za účelom vykonávania jeho podnikateľskej činnosti
(bankové obchody) na dobu XX rokov, počnúc dňom XX.XX.XXXX.
X.X. W. čl. IV bodu X uvedenej zmluvy, nájomca je oprávnený na svoje náklady vykonať stavebné
úpravy a adaptovať interiérovo i exteriérovo predmet nájmu v rozsahu nevyhnutnom na naplnenie účelu

dohodnutého v tejto zmluve.
X.X. W. čl. V bodu X uvedenej zmluvy, po skončení nájmu (okrem prípadov skončenia nájmu, ktoré
nezávisia od vôle zmluvných strán, napr. vis maior, legislatíva) sú prenajímatelia povinní nájomcovi
uhradiť zostatkovú hodnotu ním vložených stavebných investícií do predmetu nájmu, pokiaľ túto hodnotu
neuhradí nový nájomca alebo nedôjde k inej dohode.
X.X. B. sporu uzatvorili k označenej zmluve dodatky č. X - 8.

7. H. č. XXXXXXXXX zo dňa XX.XX.XXXX, splatnou XX.XX.XXXX, vyfakturoval právny predchodca
žalobcu B. B., a.s., J. XX XXX XXX žalovanému predaj majetku za zostatkové ceny - budova pobočky
C., Štúrovo námestie XX v sume XXX XXX,XX € (XXX XXX,XX € + F. XX XXX,XX €), a to zostatková
cena budovy v sume XXX XXX,XX €, zostatková cena klimatizačného systému E. v sume X XXX,XX

€, zostatková cena klimatizačného systému W. v sume X XXX,XX € a zostatková cena klimatizačného
systému v sume X XXX,XX €.

8. W. záveru znaleckého posudku č. X/XXXX, vyhotoveného znalcom J.. V. V., výška stavebných a
súvisiacich nákladov investovaných v objekte prenajatej budovy na námestí Ľ. M. XX v C. v dobe od

roku XXXX do roku XXXX je XXX XXX,- €.

9. W. záveru znaleckého posudku č. X/XXXX - doplnok č. X k ZP X/XXXX, vyhotoveného znalcom J..
V. V., výška stavebných a súvisiacich nákladov investovaných v objekte prenajatej budovy na námestí
Ľ. M. XX v C. v dobe od roku XXXX do roku XXXX je primeraná v porovnaní s obvyklou výškou cien

obdobných stavebných prác v čase ich dodania a zabudovania - práce zrealizované v roku XXXX -
XXXX v sume XXX XXX,- €.

XX. W. záveru znaleckého posudku č. XX/XXXX, vyhotoveného valueXyou, s.r.o., J. XX XXX XXX,
hodnota XXX XXX,- € predstavuje zostatkovú hodnotu daňovú, t.j. cenu, ktorá má vplyv na daňové

povinnosti a zodpovedajúci daňový efekt, súvisiaci s ukončením nájmu k XX.XX.XXXX.

XX. W. výpisu žalobcu z obch. registra, žalobca je právnym nástupcom obchodnej spoločnosti B. B.,
a.s., J. XX XXX XXX.

XX. W. § 667 ods. X Y.. zák., zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom
prenajímateľa. U. nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to
prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po
ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku
užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže

nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

XX. M. k uvedeným skutočnostiam, v zmysle § 667 ods. X Y.. zák., súd žalobu o zaplatenie sumy XXX
XXX,XX € s 8% ročným úrokom z omeškania od XX.XX.XXXX do zaplatenia, eventuálne o zaplatenie
sumy vo výške zodpovedajúcej protihodnote toho, o čo sa zvýšila hodnota prenajatej veci, určenej

v písomnom znaleckom posudku nariadenom súdom v tomto konaní, v celom rozsahu zamietol ako
nedôvodnú.

XX. V. stranami sporu nebola sporná platnosť a účinnosť D. o nájme nebytových priestorov zo dňa
XX.XX.XXXX v znení jej dodatkov č. X-X, v súlade s § 3 zák. č. XXX/XXXX Zb. o nájme a podnájme

nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. C. nebolo sporné, že, v zmysle § 676 ods. X Y..
zák., predmetný nájom sa skončil uplynutím doby, na ktorú sa dojednal.XX. D. sa v žalobe domáhal zaplatenia zostatkovej hodnoty ním vložených stavebných investícii do
predmetu nájmu v sume XXX XXX,XX €, ktorú, v zmysle znaleckého posudku č. X/XXXX, vyčíslil ako
hodnotu stavebných a súvisiacich nákladov investovaných v predmete nájmu v priebehu rokov XXXX-

XXXX a ktorá, podľa znaleckého posudku č. X/XXXX, bola primeraná v porovnaní s obvyklou cenou
obdobných stavebných prác v čase ich dodania a zabudovania.

XX. Z čl. IV bodu X D. o nájme nebytových priestorov je zrejmý súhlas prenajímateľa s vykonaním
stavebných úprav a adaptáciou interiérovo i exteriérovo predmetu nájmu v rozsahu nevyhnutnom na

naplnenie účelu dohodnutého v uvedenej zmluve. D. v spore nepreukázal nevyhnutnosť stavebných
prác a súvisiacich nákladov, zahrnutých v znaleckých posudkoch č. X/XXXX a č. X/XXXX v zmysle čl.
IV bodu X predmetnej D. o nájme nebytových priestorov, na naplnenie účelu dohodnutého v uvedenej
zmluve, teda, podľa čl. II zmluvy, pre vykonávanie podnikateľskej činnosti (bankové obchody) žalobcu,
resp. jeho právneho predchodcu, prostredníctvom pobočky, ktorá mala sídlo v C. na M. námestí č. XX.
M. k tomu žalobca, podľa § 667 ods. X prvej vety Y.. zák., nepreukázal súhlas prenajímateľa so zmenami

na predmete nájmu, na ktoré mali byť vynaložené stavebné práce a súvisiace náklady, zahrnuté v
znaleckých posudkoch č. X/XXXX a č. X/XXXX. V dôsledku toho tiež nebolo preukázané, že by sa
prenajímateľ, v zmysle § XXX ods. X druhej vety Y.. zák. a čl. V bodu X D. o nájme nebytových priestorov,
zaviazal na úhradu stavebných prác a súvisiacich nákladov, zahrnutých v znaleckých posudkoch č. X/
XXXX a č. X/XXXX.

XX. M. k tomu, že v spore nebol, v zmysle čl. IV bodu X D. o nájme nebytových priestorov, preukázaný
súhlas prenajímateľa so zmenami predmetu nájmu, na ktoré mali byť vynaložené stavebné práce a
súvisiace náklady, zahrnuté v znaleckých posudkoch č. X/XXXX a č. X/XXXX, nevzniklo žalobcovi, podľa
§ 667 ods. X poslednej vety Y.. zák., ani právo na zaplatenie protihodnoty toho, o čo sa nimi zvýšila

hodnota predmetu nájmu.

XX. Zo záverov znaleckých posudkov č. X/XXXX a č. X/XXXX súd tiež nemal preukázané, či nájomca
predmetné stavebné práce a súvisiace náklady skutočne vykonal, resp. vynaložil na predmete nájmu,
nakoľko znalec J.. V. V. sa, napriek obhliadke stavby, v závere znaleckých posudkov k tejto otázke

konkrétne nevyjadril a z obsahu označených znaleckých posudkov nevyplýva, či znalec skúmal na
mieste samom aj to, či oceňované práce boli aj skutočne vykonané. W. názoru súdu, z uvedených
znaleckých posudkov vyplýva, že znalec pri ich vyhotovení vychádzal iba zo zmlúv o dielo, objednávok,
faktúrainýchúčtovnýchdokladovaotázkou,čibolipredmetnépráceanákladyajskutočnezrealizované,
sa nezaoberal.

XX. M. k tomu, že v spore, napriek námietke žalovaného, nebolo preukázané, či boli stavebné práce a
súvisiace náklady, zahrnuté v znaleckých posudkoch č. X/XXXX a č. X/XXXX, skutočne aj zrealizované,
a tiež nebol preukázaný súhlas prenajímateľa so zmenami predmetu nájmu vykonanými uvedenými
stavebnými prácami a súvisiacimi nákladmi, súd nenariadil znalecké dokazovanie na zistenie výšky

protihodnotytoho,očosanimimalazvýšiťhodnotapredmetunájmu.C.nepovažovalzaúčelnézaoberať
sa ďalšími námietkami žalovaného v spore (napr. výkladom čl. V bodu X zmluvy vo vzťahu k použitému
pojmu „zostatková hodnota vložených stavebných investícií“).

XX. W. § 255 ods. X E., súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

XX. V konaní o zaplatenie sumy XXX XXX,XX € s prísl. mal žalovaný plný úspech, preto mu súd v tejto
časti sporu, v zmysle § X55 ods. X E., priznal proti žalobcovi náhradu XXX% trov konania.

XX. W. § 262 ods. 2 E., o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti

rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde
Trenčín, písomne, v dvoch vyhotoveniach.Odvolanie len proti odôvodneniu rozsudku nie je prípustné. Odvolanie môže podať strana, v ktorej
neprospech bol rozsudok vydaný.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (označenie súdu, ktorému je určené, kto ho
robí, ktorej veci sa týka a čo sa ním sleduje, podpis, dátum, spisová značka konania) uviesť, proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje
za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Rozsah, v akom sa rozsudok napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie

odvolania (§ 127 ods. 1,2, § 363, § 364 CSP). Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno
meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej

inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v § 365 ods. 1 CSP, ak táto
vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak

a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný nesplní povinnosť uloženú týmto rozsudkom, môže oprávnený podať návrh na vykonanie
exekúcie podľa Exekučného poriadku.