Rozsudok ,
Zmenené Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 6. september 2018

Súd: Okresný súd Spišská Nová Ves
Spisová značka: 2C/7/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7618200952
Dátum vydania rozhodnutia: 06. 09. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Viera Dubovinská

ECLI: ECLI:SK:OSSN:2018:7618200952.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Spišská Nová Ves sudcom JUDr. Vierou Dubovinskou, v spore žalobcu D. G. T..

XX.XX.XXXX, U. H. Y. XXXX/XX, XXX XX W., proti žalovanej V.. Ľ. R., T.. XX.XX.XXXX, U. H. S.Ý. M.
XXXX/XX, XXX XX H., o neplatnosť výpovede z nájmu bytu, takto

r o z h o d o l :

I. Súd návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu z a m i e t a .

II. Žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca žalobou, doručenou súdu 14.2.2018, domáhal sa určenia, že výpoveď z nájmu 3-izbového
bytu o výmere 97,7 m2, ktorý sa nachádza na 1. nadzemnom podlaží v rodinnom dome súp. č. XXX/X
na ulici D. D. W., zapísanom na LV č. XXXX C. B. W., Y.. Ú.. W., daná mu žalovanou dňa 27.10.2017,

je neplatná.
Žalobu odôvodnil tým, že so žalovanou má uzatvorenú zmluvu o nájme a podnájme bytových priestorov
podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka, na základe ktorej užíva predmetný 3-izbový byt. O
odovzdaní predmetu nájmu do užívania nasvedčuje aj protokol zo dňa 10.6.2014.
Žalovaná žalobcovi už v minulosti dala výpoveď z nájmu z tohto bytu z dôvodu omeškania so splátkami
nájomného. Konanie o neplatnosť výpovede bolo vedené na Okresnom súde Spišská Nová Ves pod
sp. zn. 1C/194/2016, vo veci bolo rozhodnuté rozsudkom pre zmeškanie s výrokom, že súd určuje, že

odstúpenie žalovanej zo dňa 14.3.2016 od zmluvy o nájme bytových priestorov uzavretej dňa 10.6.2014,
podľa článku IX. ods. 3 písm. a) je neplatné.

2. Žalovaná opätovne zaslala žalobcovi dňa 27.10.2017 výpoveď z nájmu bytu, ktorú prevzal dňa
2.11.2017 s týmto textom:
„Dňa 10.6.2014 som s Vami uzatvorila nájomnú zmluvu, ktorej predmetom bol nájom 3-izbového bytu o
výmere 97,7 m2, nachádzajúci sa na 1. nadzemnom podlaží v rodinnom dome so súp. č. XXX na ulici

D. D. W., evidovanom na LV č. XXXX. Stavba so súp. č. XXX stojí na pozemku parc. reg. „C“ č. XXX/X,
druh pozemku - zastavané plochy a nádvoria, o výmere 302 m2, v katastrálnom území W..
Podľa § 711 Občianskeho zákonníka, je prenajímateľ oprávnený vypovedať nájom bytu, ak prenajímateľ
potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo
súrodencov.
Vzhľadom k tomu, že v najbližšej budúcnosti budem podnikať ako samostatne zárobkovo činná osoba
a táto moja zárobková činnosť bude vykonávaná v lokalite, kde sa nachádza aj uvedený byt, za týmto

účelom je nevyhnutné, aby som uvedený byt používala pre svoje vlastné potreby, konkrétne pre moje
vlastné trvalé bývanie. Pretože byt, ktorý máte prenajatý tak potrebujem pre vlastnú potrebu, týmto
Vám v súlade s § 711 ods. 1, písm. a) Občianskeho zákonníka vypovedám nájomnú zmluvu zo dňa10.6.2014 spolu s dodatkom zo dňa 20.8.2015, pričom 3-mesačná výpovedná lehota začína plynúť 1.
dňom nasledujúceho mesiaca po doručení výpovede“.

3. Žalobca s touto výpoveďou vyslovil nesúhlas a uviedol, že podľa jeho názoru nie sú splnené
hmotnoprávne dôvody pre danie výpovede podľa § 711 ods. 1 písm. a) Občianskeho zákonníka,
žalovaná dostatočne nepreukázala, že uvedený byt potrebuje pre seba, tobôž nie v čase, keď má
v rodinnom dome, kde sa nachádza predmetný byt, voľný ešte iný byt, ktorý by mohla využívať pre
seba ak ho údajne potrebuje, čoho dôkazom je to, že tento iný byt v súčasnosti ponúka na prenájom

prostredníctvom realitnej kancelárie RE/MAX. Preto má za to, že tento výpovedný dôvod je účelový a
špekulatívny, aby mohla jeho osobu dostať z bytu preč, nakoľko sa jej to v konaní sp. zn. 1C/194/2016
nepodarilo. Nájmom bytu je naplnená jedna z jeho základných životných potrieb, a to potreba bývania,
preto výpoveď z nájmu bytu zasiahla do jeho práv chránených Listinou základných práv a slobôd,
a to konkrétne práva bývania a ľudskej dôstojnosti. Je poberateľom starobného dôchodku, preto je
považovaný za osobu s obmedzenými možnosťami a súd pri rozhodovaní by mal na túto skutočnosť

prihliadať. Zdôraznil, že žalovaná doposiaľ nepodniká, nepotrebovala byt pre seba, len teraz to účelovo
tvrdí.

4. Súd vykonal vo veci dokazovanie výsluchom strán sporu, oboznámil sa s listinnými dôkazmi, a to
zmluvou o nájme a podnájme bytových priestorov zo dňa 10.6.2014, protokolom o odovzdaní a prevzatí

bytu z 10.6.2014, rozsudkom sp. zn. 1C/194/2016-218 vydaného Okresným súdom Spišská Nová Ves
zo dňa 6.10.2017, výpoveďou nájomnej zmluvy zo dňa 27.10.2017, inzerciou realitnej kancelárie RE/
MAX a zistil nasledovný skutkový stav:

5. Žalobca sa v celom rozsahu pridržiaval podanej žaloby. Potvrdil, že výpoveď z nájmu bytu prevzal

dňa 2.11.2017, o čom doklad nemá, ale na pošte podpísal prevzatie zásielky uvedeného dňa. Dátum
prevzatia výpovede z nájmu bytu zo dňa 27.10.2017, resp. jej prevzatie žalobcom dňa 2.11.2017 medzi
stranamisporunebolospochybnené.Dodal,žezostranyžalovanejjetodruhýpokusvypovedanianájmu
z bytu, prvý bol v roku 2016, o ktorom bolo rozhodnuté Okresným súdom Spišská Nová Ves v konaní
sp. zn. 1C/194/2016-218 zo dňa 6.10.2017, ktorý spor skončil v jeho prospech.

Do predmetného bytu sa nemôže dostať od 3.12.2016, v ktorý deň, v čase jeho neprítomnosti, žalovaná
mu presťahovala časť jeho vecí do garáže a zvyšok ostal v byte. Bolo to v čase, keď prebiehal súdny
spor sp. zn. 1C/194/2016, teraz býva u brata v Š.Š. S.. Podal aj trestné oznámenie za porušovanie
domovej slobody zo strany žalovanej, ktoré bolo zamietnuté. Do bytu sa nedostal, od 30.1.2017 a až do
22.3.2018 zasielal žalovanej doporučené listy, ktorými ju žiadal o sprístupnenie bytu.

Vyjadril sa, že rešpektuje vlastnícke právo žalovanej i to, že sa chce dostať do svojho bytu, ctí zákon, ale
nech je výpoveď podľa práva. Zvažoval, pokiaľ by žalovaná bola prístupná, že by skončili spor súdnym
zmierom tak, že sa mu poskytne lehota napr. troch mesiacov a sprístupni sa mu byt, aby ho mohol v
tomto čase vypratať a uvoľniť.

6. Podľa výpisu z listu vlastníctva č. XXXX, Y.. Ú. W., žalovaná, okrem iného, je výlučnou vlastníčkou
domu, súp. č. XXX, ktorý je situovaný na parcele č. XXX/X. V účastníckej výpovedi uviedla, že ku dňu
31.12.2017 ukončila služobný pomer a z toho dôvodu dala aj žalovanému výpoveď z nájmu, pretože
chce podnikať. V januári 2017, kedy súdom bolo vydané neodkladné opatrenie, vymenila na byte
zámok. Druhým krokom k zmieru so žalobcom z jej strany bolo to, že vo veci sp. zn. 1C/194/2016

na pojednávaní žalovanému navrhla zmier a zároveň, na základe ním daných podmienok, upravila
zmluvu, čo neakceptoval. Tvrdila, že byt bol sprístupnený, žalobca chodil do bytu aj do garáže, čo môžu
dosvedčiť svedkovia. Tretím krokom bolo, že zvážila všetky okolnosti, že ju to stojí čas, financie, energiu,
vzala späť prvotnú výpoveď, umožnila žalobcovi, aby sa nasťahoval a našla mu aj náhradný byt.
Konaním žalobcu nemôže sa dostať do vlastného bytu, jej vlastnícke práva sú upreté a taktiež

právo ochrany majetku, nakoľko zo strany žalobcu dochádzalo k poškodzovaniu majetku, krádeži a
podobne. Žalobca celé obdobie nájmu robil zle, preto neverí, že takáto dohoda z jeho strany bude
vôbec akceptovaná. Nehnuteľnosť je národnou kultúrnou pamiatkou, ktorá chátra kvôli žalobcovi. V
nehnuteľnosti má viacero nájomníkov, nikto sa nesťažuje, iba žalobca.
Žalovaná uviedla, že skutočne mieni podnikať, urobila k tomu už prvé kroky. Dňa 8.3.2018 si nahlásila

trvalý pobyt na ulici D. X D. W., teda v predmetnej nehnuteľnosti, kde má byt v nájme žalobca. Zmenila
si ŠPZ a v podstate nevie ako dlho bude tento spor trvať, tak len si pripravuje priestory na podnikanie.
Dochádza z H. 200 km do W.. Po definitívnom uvoľnení bytu žalobcom začne podnikať. Mieni sa
zaoberať realitami, rekonštrukciou nehnuteľnosti ako exteriéru tak aj interiéru. Chce mať celkom inúpracovnú náplň. Do decembra 2017 pracovala na B. Y.R. M. C.B. F. a i z titulu výkonu práce raz
týždenne dochádzala do W., dom postupne rekonštruovala, takže bolo potrebné vykonávať aj dohľad
nad remeselníkmi a myslela si, že urobí dobre, ak poverí žalobcu, aby na to dohliadal, ale neskôr zistila,

že sa správal ako vlastník domu. Aj teraz má v pláne robiť pivnicu, pavlače, nad garážou, v ktorej má
teraz uskladnené veci žalobca mieni vystavať dvojizbový byt, takže skutočne sa potrebuje nasťahovať
do bytu, ktorý má v nájme žalobca a ktorého nájom vypovedala. Iný voľný byt momentálne nemá v dome
na D. O.. Tvrdenie žalobcu, že má päť bytov v dome označila za klamstvo, v dome sa nachádza jeden
dvojizbový byt, ktorý je obsadený. Byt bol obsadený aj v minulom roku, ale teraz je nový nájomník. V

dome je trojizbový byt o výmere cca 100 m2, ktorý má momentálne k dispozícii žalobca, v dvorovom
krídlesanachádzadvojizbovýbytovýmerecca63m2apotomsútamobchodnéakancelárskepriestory.
Preto byt potrebuje pre seba.
Pokiaľ sa žalobca sťažuje, že pre neho jeden mesiac je veľmi krátka lehota na vysťahovanie, že mu
nemá kto pomôcť, že má problémy s kĺbmi, má maloleté deti a dochádza do W. od brata, u ktorého
momentálne býva, cca 200 km, žalovaná navrhla riešenie, že objedná žalobcovi sťahovaciu službu na

jeho náklady a pomôže mu zohnať aj náhradný byt. V priestoroch jej domu je realitná kancelária a nevidí
žiaden problém nájsť vhodný byt pre žalobcu.
Zmluva o nájme a podnájme nebytových priestorov (čl. 2) bola podpísaná v jednom vyhotovení, žiaľ
nemá k dispozícii podpísanú zmluvu, ale nie je sporné, že nájomný vzťah trval a tomu nasvedčuje aj
konanie na tunajšom súde sp. zn. 1C/194/2016. Protokol o odovzdaní a prevzatí bytu z 10.6.2014 je už

podpísaný zmluvnými stranami, takže tento nájomný vzťah je týmto spôsobom ošetrený.
Žalobca nesúhlasil so skrátenou jednomesačnou lehotou na vypratanie, trval na troch mesiacoch.

7. Podľa § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou
prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez

určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.
Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v
zákone.

8. Podľa § 710 ods. 1, 3 Občianskeho zákonníka, nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi

prenajímateľom alebo písomnou výpoveďou.
Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná
lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola
nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na
doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu.

9. Podľa § 711 ods. 1, písm. a) Občianskeho zákonníka, prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu,
ak; prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich
rodičov alebo súrodencov.

10. Podľa § 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka, neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na
súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí
právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.

11. Podľa § 123 Občianskeho zákonníka, vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho

vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním.

12. Podľa § 215 ods. 1, 2 zákona č. 160/2015 Z.z., Civilný sporový poriadok (ďalej len ako "CSP"), súd
rozhodne na základe zisteného skutkového stavu. Skutkový stav sa zisťuje procesným postupom podľa
tohto zákona.

13. Občiansky zákonník koncipuje právny pomer pri nájme bytu ako právny vzťah, ktorý je časovo
neobmedzený. Časová neobmedzenosť práva nájmu bytu neznamená, že by tento nájomný pomer
nemohol skončiť. Nájomný pomer k bytu môže skončiť len z dôvodov, ktoré sú výslovne uvedené v
zákone (§ 710 a § 711 Občianskeho zákonníka). Občiansky zákonník vychádza zo zásady, že nájom

bytu je chránený (§ 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka).

14. Najdôležitejším spôsobom zániku nájmu bytu je výpoveď nájmu bytu. Právo vypovedať nájom bytu
svedčí predovšetkým prenajímateľovi ako vlastníkovi bytu. resp. domu, v ktorom sa byt, ktorého savýpoveď týka, nachádza. Výpoveď prenajímateľa z nájmu bytu je z toho hľadiska jeho jednostranným
hmotnoprávnym úkonom adresovaným nájomcovi, v dôsledku ktorého zaniká, uplynutím stanovenej
výpovednej lehoty, nájom bytu. Prostredníctvom výpovede z nájmu bytu tak prenajímateľ realizuje svoje

vlastnícke právo. Právo vypovedať nájom bytu je súčasťou vlastníckeho práva prenajímateľa, nie jeho
majetkovým právom, ktoré by podliehalo premlčaniu.

15. Právne účinky výpoveď ako jednostranný právny úkon nadobudne až doručením nájomcovi;
výpovedná lehota začína plynúť po doručení výpovede. Nájom bytu v takom prípade skončí uplynutím

výpovednej lehoty.

16. Vo výpovedi z nájmu bytu musí byť povinne určené:
a) ktorého bytu sa výpoveď týka,
b) výpovedná lehota, prípadne lehota, kedy nájom končí (§ 710 ods. 3 OZ),
c) presný dôvod výpovede, ktorý korešponduje zneniu ustanovenia § 711 ods. 1 OZ.

Požiadavke určitosti výpovede z nájmu bytu čo do určenia, ktorého bytu sa týka, sa vyhovie vtedy, ak
byt je identifikovaný natoľko, aby ho nebolo možné zameniť s iným bytom. Výpoveď z nájmu bytu spĺňa
podmienky pre vznik platného právneho úkonu.

17. Neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť v rámci plynutia výpovednej lehoty na súde do troch

mesiacov od doručenia výpovede. V takom prípade účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí
právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým zamietol návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.

18. Súd skúmal, či vznikol a trvá nájomný pomer, ako aj existencia výpovedného dôvodu podľa § 711
ods. 1, písm. a) Občianskeho zákonníka a všetky okolnosti, ktoré sú dôležité z hľadiska platnosti a

odôvodnenosti výpovede.

19. Občiansky zákonník ako prvý výpovedný dôvod uvádza prípad, keď prenajímateľ potrebuje svoj byt
pre seba. požiadavke skutkovej konkretizácie dôvodu výpovede z nájmu bytu podľa § 711 ods. 1 písm.
a) Občianskeho zákonníka zodpovedá, aby prenajímateľ vo výpovedi tiež uviedol, v prospech ktorej z

osôb uvedených v tomto ustanovení byt potrebuje.

20. Výpovedný dôvod podľa § 711 ods. 1 písm. a) Občianskeho zákonníka sa opiera najme o potrebu
bytu pre prenajímateľa ako vlastníka bytu. Z povahy veci vyplýva, že výpoveď z tohto dôvodu môže
podať len fyzická osoba.

K základným právam vlastníka podľa ustanovenia § 123 Občianskeho zákonníka patrí právo predmet
svojho vlastníctva užívať. Z citovaného ustanovenia možno vyvodiť, že u prenajímateľa ako vlastníka
domu, v ktorom sa byt nachádza, bude stav potreby daný bez ďalšieho tým, že chce byt vo svojom dome
užívať, získať možnosť lepšej a ľahšej správy svojho majetku, bez ohľadu na to, či má vlastný byt.

21. Po vykonanom dokazovaní súd dospel k záveru, že žalovaná ako výlučná vlastníčka 3-izbového
bytu o výmere 97,7 m2, ktorý sa nachádza na 1. nadzemnom podlaží v rodinnom dome súp. č. XXX/X na
D. O. D. W., ktorý bol žalobcovi daný do nájmu, kvalifikovane preukázala, že splnila všetky predpoklady,
povinne určené náležitosti vo výpovedi z nájmu bytu, tak ako sú špecifikované v bode 16 odôvodnenia.
Právne účinky výpovede ako jednostranného právneho úkonu nastali doručením výpovede žalobcovi a

to dňa 2.11.2017. Konanie žalovanej nasvedčuje, že má reálny záujem v nehnuteľnosti vlastnícky jej
patriacej aj bývať, teda predmet svojho vlastníctva držať, užívať a zveľaďovať.
Neplatnosť výpovede žalobca uplatnil v rámci plynutia výpovednej lehoty na súde do troch mesiacov
od doručenia výpovede. Výpoveď mu bola doručená dňa 2.11.2017, výpovedná lehota začala plynúť
dňa 1.12.2017, uplynula 28.2.2018 a žaloba bola podaná dňa 14.2.2018. V takom prípade účinky

výpovedenastanúažponadobudnutíprávoplatnostirozhodnutiasúdu,ktorýmzamietolnávrhnaurčenie
neplatnosti výpovede nájmu bytu. Z vyššie uvedených dôvodov súd žalobu zamietol.

22. Podľa § 262 ods. 1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

23. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.
Žalovaná mala v konaní úspech, ale náhradu trov neuplatnila, preto súd vyriekol, že žiadna zo strán
nemá na náhradu trov konania právo.Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní v 3 vyhotoveniach od doručenia
rozhodnutia na súde, proti ktorého rozhodnutiu smeruje. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota

plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ
rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu vyššie uvedenú, ak táto vada mala

vplyv na rozhodnutie vo veci samej (§ 365 ods. 2 CSP). Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie
možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania (§ 365 ods. 3 CSP).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona; ak ide o rozhodnutie, ktorým bola upravená starostlivosť

o maloletého, styk s maloletým alebo iná ako peňažná povinnosť vo vzťahu k maloletému, oprávnený
môže podať návrh na súdny výkon rozhodnutia.