Rozsudok ,
Zastavujúce odvolacie konanie Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 7. február 2019

Súd: Okresný súd Skalica
Spisová značka: 7Csp/82/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2718201488
Dátum vydania rozhodnutia: 07. 02. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Vladimíra Slobodová

ECLI: ECLI:SK:OSSI:2019:2718201488.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Skalica sudkyňou JUDr. Vladimírou Slobodovou v právnej veci žalobcu: Okresné stavebné

bytové družstvo Senica, so sídlom Štefánikova 718, 905 01 Senica, IČO: 00 223 093, zast.: JUDr.
Miroslav Mečíř, advokát so sídlom Štefánikova 718, 905 01 Senica proti žalovanej: W. Z., O..
XX.XX.XXXX, V. Y.. N. XXXX/XX, XXX XX F., o zaplatenie 778,80 eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Žalovanájepovinnázaplatiťžalobcovisumu787,18eur,atodo15.dníodprávoplatnostitohtorozsudku.

Vo zvyšku súd žalobu zamieta.

Súd určuje, že zmluvná podmienka obsiahnutá v Zmluve o výkone správy zo dňa 5.8.2011, v článku VII.,
ods. 3 znejúca takto: "Za porušenie povinností a omeškanie s platením preddavkov uvedených v bode
2 tohto článku si zmluvné strany dohodli zmluvnú pokutu vo výške 0,25% z dlžnej sumy za každý deň
omeškania v zmysle § 544 Občianskeho zákonníka" je pre neprijateľnosť neplatná.

Súd priznáva žalobcovi nárok na náhradu trov konania 100 %.

O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou súdu dňa 08.10.2018 domáhal, aby súd zaviazal žalovanú na
zaplatenie sumy 778,80 eur z titulu nedoplatku na zálohách na úhradu za plnenia poskytované s
užívaním bytu a služieb za obdobie od 01.12.2017 do 30.06.2018, úroku z omeškania vo výške 8,38
eur, zmluvnej pokuty vo výške 61,20 eur a trov konania.

2. Právny zástupca žalobcu bol na pojednávaní prítomný a trval na podanej žalobe. Žalovaná nebola
na pojednávaní prítomná, svoju neúčasť neospravedlnila a nežiadala odročiť termín pojednávania,

predvolanie na pojednávanie jej bolo riadne doručené.

3. Súd v zmysle § 180 Civilného sporového poriadku (ďalej len „CSP“) konal v neprítomnosti žalovanej,
nakoľko tá nebola na pojednávaní prítomná.

4. Žalobca odôvodnil žalobu tým, že žalovaná je vlastníkom 3 - izbového bytu č. XX na ulici Y.. N. XXXX/
XX, F., nad ktorým vykonáva správu na základe Zmluvy o výkone správy. Žalovanej vznikol nedoplatok v

období od 01.12.2017 do 30.06.2018 z plnenia spojeného s užívaním bytu a služieb s tým spojených vo
výške 778,80 eur. Sumu neuhradila ani po zaslaní predžalobnej upomienky zo dňa 16.08.2018. Žalobca
si uplatnil i úrok z omeškania z mesačného predpisu vo výške 8,38 eur a zmluvnú pokutu vo výške
61,20 eur.5. Súd vykonal dokazovanie Zmluvou o výkone správy zo dňa 11.12.2007, predžalobnou upomienkou
zo dňa 16.08.2018, oznámením o zmenách vykonaných zák. č. 70/2010 Z. z. z júna 2010, Dodatkom č.

1 k Zmluve o výkone správy zo dňa 13.09.2012 a zoznamom vlastníkov domu Y.. N. XXXX/XX, F. s ich
podpismi, sumárnou analýzou platieb za obdobie od 01.02.2017 do 04.10.2018, čiastočným výpisom
z LV Č.. XXXX, výpočtom úrokov z omeškania a výpočtom výšky zmluvnej pokuty, ako aj z ostatného
obsahu spisu zistil tento skutkový stav:

6. Žalovaná je vlastníkom 3 - izbového bytu č. XX, ktorý sa nachádza v bytovom dome v F., O. H. Y..
N. XXXX/XX.

7. Žalobca ako správca uzatvoril s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov bytového domu v F. súpisné
číslo XXXX, orientačné číslo XX dňa 11.12.2007 Zmluvu o výkone správy (ďalej len „zmluva“). Zoznam
vlastníkov je uvedený od strany 14 predmetnej zmluvy, medzi ktorými žalovaná nie je uvedená, nakoľko

vlastnícke právo k predmetnému bytu nadobudla až v roku 2017. Z čiastočného výpisu z LV č. XXXX mal
súdpreukázané,žežalovanápredmetnýbytnadobudlakúpnouzmluvouV-577/2017zodňa11.04.2017.

8. Predmetom zmluvy (čl. II zmluvy) je okrem iného komplexné zabezpečenie výkonu správy domu,
ktorou je obstarávanie služieb a tovaru a ktoré správca zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových

priestorov v dome.

9. V článku VII ods. 2 zmluvy je uvedené, že vlastníci bytov a nebytových priestorov sú povinní v súlade
so zmluvou o výkone správy poukazovať na účet vlastníkov domu mesačne vopred preddavky do fondu
prevádzky, údržby a opráv najneskôr do 25. dňa príslušného mesiaca v roku.

10. V článku VII. ods. 3 zmluvy je uvedené, že za porušenie povinností a omeškanie s platením
preddavkov si zmluvné strany dohodli zmluvnú pokutu vo výške 0,25 % z dlžnej sumy za každý deň
omeškania v zmysle § 544 Občianskeho zákonníka a úrok z omeškania v zmysle § 517 Občianskeho
zákonníka. Zmluvná pokuta a úrok z omeškania sa počíta ako rozdiel medzi dňom pripísania platby

na účet a termínom určeným v tejto zmluve. Zmluvná pokuta a úrok z omeškania sú príjmom správy
správcu.

11. Z obsahu zmluvy mal súd preukázané, že ide o predtlačený formulár zmluvy, do ktorého sa dopisovali
len údaje o: bytovom dome, ktorého správu mal žalobca zabezpečovať, orientačné a súpisné číslo, číslo

listu vlastníctva, parcelné čísla a dátum písomného hlasovania vlastníkov. Inak sa do obsahu zmluvy
nezasahovalo, napríklad ohľadom výšky zmluvnej pokuty.

12. Z obsahu “Sumárnej analýzy platieb za obdobie od 01.02.2017 do 04.10.2018“ mal súd preukázané,
že mesačný zálohový predpis žalovanej bol v tomto období vo výške 187,91 eur.

13. Žalobca zaslal žalovanej predžalobnú upomienku dňa 20.08.2018. V rámci upomienky bola žalovaná
upovedomená o výške nedoplatku na zálohovom predpise i o skutočnosti, že si žalobca uplatňuje aj
úrok z omeškania za oneskorené úhrady a zmluvnú pokutu. Žalobca žiadal uhradiť dlžnú sumu do
30.08.2018.

14. Žalobca súdu riadne odôvodnil výšku uplatneného úroku z omeškania vo výške 8,38 eur počítajúc
ho zákonným úrokom z omeškania v zmysle nariadenia vlády č. 20/2013 Z. z. vo výške 5,00 % ročne.
Žalovanáneplatilazálohovúmesačnúplatbuvobdobíod01.02.2018do30.06.2018,pretovýpočetúroku
z omeškania za toto obdobie bol nasledovný: za 02/2018 v sume 0,10 eur [5,00 % zo sumy 27,16 eur

(dlh za daný mesiac) deleno 12 mesiacov], za 03/2018 v sume 0,91 eur [5,00 % zo sumy 215,07 eur
(dlh za daný mesiac) deleno 12 mesiacov], za 04/2018 v sume 1,66 eur [5,00 % zo sumy 402,98 eur
(dlh za daný mesiac) deleno 12 mesiacov], za 05/2018 v sume 2,51 eur [5,00 % zo sumy 590,89 eur
(dlh za daný mesiac) deleno 12 mesiacov], za 06/2018 v sume 3,20 eur [5,00 % zo sumy 778,80 eur
(dlh za daný mesiac) deleno 12 mesiacov].

15. Žalobca si uplatnil zmluvnú pokutu upravenú v zmluve, ktorú počítal ako 36,50 % ročne z jednotlivých
nedoplatkov v konkrétnych mesiacoch. Celkovo ju vyčíslil v sume 61,20 eur a spôsob výpočtu riadne
odôvodnil nasledovne: za 02/2018 v sume 0,76 eur [36,50 % zo sumy 27,16 eur (dlh za daný mesiac)deleno XX mesiacov], za 03/2018 v sume 6,67 eur [36,50 % zo sumy 215,07 eur (dlh za daný mesiac)
deleno 12 mesiacov], za 04/2018 v sume 12,09 eur [36,50 % zo sumy 402,98 eur (dlh za daný mesiac)
deleno 12 mesiacov], za 05/2018 v sume 18,32 eur [36,50 % zo sumy 590,89 eur (dlh za daný mesiac)

deleno 12 mesiacov], za 06/2018 v sume 23,36 eur [36,50 % zo sumy 778,80 eur (dlh za daný mesiac)
deleno 12 mesiacov].

16. Žalovaná sa k žalobe písomne nevyjadrila, tá jej bola riadne doručená dňa 12.11.2018.

17. Právny zástupca žalobcu na pojednávaní dňa 07.02.2019 uviedol, že žalovaná má nedoplatok za
obdobie 01 až 06/2018, za štyri predpisy a časť neuhradená za február s prepočítaním. Z rozúčtovania
nákladov za rok 2017 ako príslušenstvo boli pripočítané úrok z omeškania a zmluvná pokuta. Zároveň
žiadal priznať trovy konania, ktoré súdu predložil.

18. Podľa § 489 Občianskeho zákonníka, záväzky vznikajú z právnych úkonov, najmä zo zmlúv, ako aj

zo spôsobenej škody, z bezdôvodného obohatenia alebo z iných skutočností uvedených v zákone.

19. Podľa § 3 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ak tento zákon
neustanovuje inak, vzťahuje sa na práva a povinnosti vlastníkov domov, bytov a nebytových priestorov
Občiansky zákonník a osobitné predpisy.

20. Podľa § 8a ods. 1 zák. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, vlastníci bytov
a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o
výkone správy obsahuje najmä a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu, b) spôsob výkonu správy

spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva
a pozemku, c) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu
oprávnenia disponovať s nimi, d) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi, e) zásady
určenia výšky platieb za správu, f)rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2.

21. Podľa § 10 ods. 1 zák. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, vlastníci bytov a
nebytovýchpriestorovvdomesúpovinnívsúladesozmluvouospoločenstvealebosozmluvouovýkone
správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa
mesiaca nasledujúceho po vklade10) vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku
do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla

vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy
spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva
a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov
a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti
spoluvlastníckeho podielu, ak sa dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových

priestorov v dome nedohodli inak.

22. Podľa § 10 ods. 6 zák. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, úhrady za plnenia
sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní mesačne vopred uhrádzať na účet domu
v banke. Pri rozúčtovaní úhrad za plnenia sa zohľadňuje miera využívania spoločných častí domu a

spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov alebo nebytových priestorov v dome. Okrem služieb a prác,
ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľovi, sa za plnenie spojené
s užívaním bytu alebo nebytového priestoru považuje najmä osvetlenie spoločných častí domu, odvoz
odpadov, čistenie žúmp, užívanie výťahov, upratovanie, dodávka tepla a teplej vody, dodávka vody od
vodárenských spoločností a odvádzanie odpadových vôd.

23. Podľa § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej
povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.

24. Podľa § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka, zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v
dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.25. Podľa § 696 ods. 1 Občianskeho zákonníka, spôsob výpočtu nájomného, úhrady za plnenia
poskytované s užívaním bytu, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený
jednostranne zvýšiť nájomné, úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a zmeniť ďalšie

podmienky nájomnej zmluvy, ustanovuje osobitný právny predpis.

26. Podľa § 853 Občianskeho zákonníka, občianskoprávne vzťahy, pokiaľ nie sú osobitne upravené
ani týmto, ani iným zákonom, sa riadia ustanoveniami tohto zákona, ktoré upravujú vzťahy obsahom a
účelom im najbližšie.

27. Podľa § 517 ods. 1 veta prvá a ods. 2 Občianskeho zákonníka, dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas
nesplní, je v omeškaní. Ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od
dlžníkapopriplneníúrokyzomeškania,akniejepodľatohtozákonapovinnýplatiťpoplatokzomeškania;
výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

28. Podľa § 3 ods. 1 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z. z., výška úrokov z omeškania je o 5
percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému
dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

29. Predmetom sporu je zaplatenie sumy vo výške 778,80 eur z titulu nedoplatku na zálohách na úhradu

za plnenia poskytované s užívaním bytu a služieb za obdobie od 01.02.2018 do 30.06.2018, úroku z
omeškania vo výške 8,38 eur a zmluvnej pokuty vo výške 61,20 eur.

30. Súd si po vykonanom dokazovaní ustálil, že medzi účastníkmi konania bola uzatvorená zmluva
o výkone správy, ktorá má charakter spotrebiteľskej zmluvy. Žalobca v danej veci vystupuje ako

podnikateľ, ktorý koná v rámci predmetu svojej podnikateľskej činnosti a žalovaná ako spotrebiteľ, ktorý
nemá postavenie podnikateľa a ktorý nemohol ovplyvniť podstatný obsah zmluvy o výkone správy
(najmä obsah týkajúci sa výšky zmluvnej pokuty). Súd dospel k záveru, že zmluva o výkone správy
uzavretá medzi účastníkmi konania má charakter spotrebiteľskej zmluvy podľa § 52 Občianskeho
zákonníka a zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa. Vzhľadom na uvedený charakter

postavenia účastníkov záväzkového vzťahu bol žalobca povinný rešpektovať a riadiť sa ustanoveniami
zákona o ochrane spotrebiteľa ako aj ustanoveniami o spotrebiteľských doložkách upravených v § 52
a nasl. Občianskeho zákonníka. Súd má za to, že aj na takto dohodnuté záväzkové vzťahy potrebné
uplatniť primerane ustanovenia Občianskeho zákonníka a výkladovo prihliadať i na smernice ES
zaoberajúce sa právnym postavením účastníkov spotrebiteľského vzťahu. Občiansky zákonník v § 53

ods. 3 obsahuje príkladmý výpočet neprijateľných podmienok v spotrebiteľských zmluvách, ich uvedenie
v zmluve spája (§ 53 ods. 4 Občianskeho zákonníka) s právnym následkom ich neplatnosti. Smernica
Rady 93/13 EHS o nekalých podmienkach v spotrebiteľských zmluvách obsahuje širší výpočet príkladov
neprijateľných podmienok. Podľa bodu 1 písm. e) prílohy cit. Smernice za nekalú podmienku sa
považuje aj podmienka na spotrebiteľa, ktorý nesplnil svoj záväzok, aby zaplatil neprimerane vysokú

sumu ako kompenzáciu (v tomto prípade ide o výšku zmluvnej pokuty 0,25 % denne z dlžnej sumy za
každý deň omeškania). Smernica má podľa svojej povahy interpretačný význam pri uplatnení domácej
právnej úpravy, ktorou bol implementovaná.

31. Súd poznamenáva, že spotrebiteľské zmluvy sú také, pri ktorých spotrebiteľ nemá možnosť

ovplyvňovať ich obsah, bez ohľadu na to, podľa akého právneho predpisu sa zmluva uzavrela, a na ktoré
treba aplikovať predovšetkým úpravu o neprijateľných podmienkach, ako aj príslušnú osobitnú úpravu
podľa toho, o aký typ zmluvy ide. Pri týchto zmluvách teda platí aj všeobecná zásada uvedená v § 53
ods. 4 písm. a) OZ, a to že za neprijateľné podmienky treba považovať tie, s ktorými sa spotrebiteľ nemal
možnosť oboznámiť pred uzavretím zmluvy. Súd poukazuje na skutočnosť, že predmetná zmluva bola

vopred pripravená a dodatočne sa do nej doplnili len údaje týkajúce sa daného bytového domu a zo
zmluvy nevyplýva, aby mali vlastníci bytov možnosť ovplyvniť výšku zmluvnej pokuty uvedenej v Čl. VII.
ods. 3 predmetnej zmluvy. Z jej obsahu ani nevyplývalo, že žalobca sa dohodol pred jej uzatvorením s
vlastníkmi na výške zmluvnej pokuty, vopred zmluvu pripravil a zakomponoval do nej výšku zmluvnej
pokuty bez toho, aby sa s druhou zmluvnou stranou dohodol aká bude jej výška.

32. Na podporu svojich tvrdení súd uvádza citáciu z uznesenia Krajského súdu Bratislava zo dňa
30.04.2010 sp. zn. 5Co/140/2010 - 67, podľa ktorého „Spotrebiteľská zmluva nie je samostatným typom
zmluvy, aj keď je v Občianskom zákonníku pomenovaná, ale možno ju označiť ako druh zmluvy, prektorú najmä Občiansky zákonník, ale aj iné právne predpisy, ustanovujú osobitné podmienky a určujú,
aké náležitosti musí zmluva obsahovať a naopak, ktoré v nej nesmú byť (neprijateľné podmienky)
na ochranu tzv. slabšej zmluvnej strany. Úprava spotrebiteľskej zmluvy tvorí právny základ ochrany

spotrebiteľa v súkromnoprávnych vzťahoch a je základným inštitútom spotrebiteľského práva. Charakter
spotrebiteľskej zmluvy má kúpna zmluva, zmluva o dielo, poistná zmluva, zmluva o úvere, o pripojení
ako aj ďalšie. Spotrebiteľská zmluva sa uzatvára medzi dodávateľom na strane jednej a spotrebiteľom
na strane druhej. Dodávateľ je ten, ktorý pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci
predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti. Spotrebiteľom bude vždy osoba, ktorá pri

uzavieraní tejto zmluvy nekoná ako podnikateľ, teda osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej
zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti, pričom
nie je rozhodujúce, či spotrebiteľ mal možnosť ovplyvniť obsah zmluvy.“ Zároveň súd odkazuje aj na
Rozhodnutie Krajského súdu v Prešove sp. zn. 4Co/125/2009, rozsudok Najvyššieho súdu Českej
republiky sp. zn. 33Odo 1314/2005 a k otázke postavenia spotrebiteľa poukazuje na rozsudok Súdneho
dvora EÚ vo veci C-488/11 Asbeek Brusse a de Man Garabito.

33. Ustanovenie § 53a Občianskeho zákonníka (účinný od 1.3.2010, t. j. aj v deň rozhodovania
súdu v merite veci) je dôsledkom transpozície smernice Rady 93/13/EHS o nekalých podmienkach v
spotrebiteľských zmluvách (ďalej len ,,smernica“), ktorá v čl. 7 ods. 1 ukladá členským štátom zabrániť
súvislému používaniu neprijateľných zmluvných podmienok: ,,Členské štáty zabezpečia, aby v záujme

spotrebiteľov a subjektov hospodárskej súťaže existovali primerané a účinné prostriedky, ktoré by
zabránili súvislému uplatňovaniu nekalých podmienok v zmluvách uzatvorených so spotrebiteľmi zo
strany predajcov alebo dodávateľov“.

34. Podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka, spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na

právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.

35. Podľa § 52 ods. 2, 3, 4 Občianskeho zákonníka, ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj
všetky iné ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak
je to na prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody,

ktorých obsahom alebo účelom je obchádzanie tohto ustanovenia, sú neplatné (ods. 2). Dodávateľ je
osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej
alebo inej podnikateľskej činnosti (ods. 3). Spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení
spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej
činnosti (ods. 4).

36. Podľa § 53 ods. 1 veta prvá Občianskeho zákonníka, spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať
ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v
neprospech spotrebiteľa (ďalej len "neprijateľná podmienka").

37. Podľa § 53 ods. 4 písm. a) Občianskeho zákonníka, za neprijateľné podmienky uvedené v
spotrebiteľskej zmluve sa považujú najmä ustanovenia, ktoré a)má spotrebiteľ plniť a s ktorými sa nemal
možnosť oboznámiť pred uzavretím zmluvy.

38. Podľa § 53 ods. 5 Občianskeho zákonníka, neprijateľné podmienky upravené v spotrebiteľských

zmluvách sú neplatné.

39. Vzhľadom na vykonané dokazovanie súd dospel k záveru, že žaloba bola podaná dôvodne v
časti istiny 778,80 eur a úroku z omeškania vo výške 8,38 eur. Žalobca preukázal, že žalovaná mala
za obdobie od 01.02.2018 do 30.06.2018 nedoplatok na mesačnom predpise a v zmysle čl. VII ods.

2 predmetnej zmluvy mala povinnosť platiť preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv za výkon
správy najneskôr do 25. dňa príslušného mesiaca, avšak tieto povinnosti si riadne neplnila. Žalobca sa
tak oprávnene domáha úhrady vzniknutého nedoplatku, ale aj zákonného úroku z omeškania a preto
súd uložil žalovanej povinnosť uhradiť žalobcovi sumu v celkovej výške 778,80 eur ako súčet štyroch
mesačných preddavkových platieb a pomernej časti preddavkovej platby za mesiac 02/2018 a úroku z

omeškania, ktorý žalobca počítal ako 5,00 % z dlžnej sumy za konkrétny mesiac za obdobie od februára
2018 do júna 2018, tak ako je to už v bode 14. tohto rozsudku presne špecifikované. Žalobca si uplatnil
úrok z omeškania 5,00 % v správnej výške v zmysle § 3 ods. 1 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z. z.
Súd mal preukázané, že žalovanej bola predžalobná upomienka zo dňa 16.08.2018 odoslaná, pritomdoposiaľ žalovaná nezaplatila ani časť pohľadávky. V predžalobnej upomienke mala žalovaná určenú
lehotu na zaplatenie do 30.08.2018.

40. Súd sa ďalej vyporiadal s uplatneným nárokom žalobcu v sume 61,20 eur, ktorý žiadal priznať z
titulu zmluvnej pokuty dohodnutej v článku VII. ods. 3 zmluvy. Súd predmetnú zmluvu skúmal ako
spotrebiteľskú zmluvu a podrobne sa zaoberal tým, či neobsahuje ustanovenia spôsobujúce značnú
nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech žalovanej ako spotrebiteľa. Súd
osobitne skúmal obsah článku VII. ods. 3 tejto zmluvy a zaoberal sa otázkou, či záväzok žalovanej

zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 0,25 % denne z dlžnej sumy je prijateľnou alebo neprijateľnou
podmienkou. Súd vychádzal z toho, že výška zmluvnej pokuty 0,25 % denne pri 365 dňoch v roku
predstavuje výšku 91,25 %. V zmysle článku VII. ods. 3 tejto zmluvy o výkone správy bolo dohodnuté,
že žalovaná je povinná zaplatiť správcovi (žalobcovi) zmluvnú pokutu vo výške 0,25 % denne z dlžnej
sumy v prípade omeškania so zálohovými platbami podľa čl. VII. ods. 2 zmluvy. Právo na zmluvnú
pokutu podľa tohto bodu vznikne žalobcovi samotným porušením povinnosti žalovanej, a to v okamihu

porušenia povinnosti žalovanou, pričom toto právo nie je podmienené vykonaným žiadneho úkonu zo
strany žalobcu (napr. odstúpením od zmluvy alebo prerušením, či obmedzením poskytovania služieb
v prípade porušenia povinnosti). Zmluvnú pokutu podľa tohto článku bude žalovaná povinná zaplatiť
žalobcovi (správcovi) bez ohľadu na výšku nedoplatku.

41. Citované ustanovenie § 53 Občianskeho zákonníka vychádza z toho, že predovšetkým spotrebiteľ
v dobrej viere uzatvára zmluvu s dodávateľom, od ktorého očakáva, že vzhľadom na jeho podnikanie
a ponúkaný tovar a služby koná profesionálne a oproti spotrebiteľovi so znalosťou ponúkaného tovaru
a služieb, čo zodpovedá poctivému prístupu v podnikaní. Pokiaľ dodávateľ požaduje od spotrebiteľa
sankciu za porušenie jeho zmluvných povinností a táto je v nepomere k jeho plneniu, je neplatná.

Ustanovenie § 53 Občianskeho zákonníka sa týka iba podmienok, ktoré zákon označuje za neprijateľné
(pre porovnanie uznesenie IV. ÚS 55/2011). Ide o podmienky, ktoré sú nečestné, neslušné, hrubo
poškodzujúce spotrebiteľa a preto ich použitie zákon sankcionuje absolútnou neplatnosťou (§ 53 ods.
4 Občianskeho zákonníka) a vyjadruje snahu, aby dodávateľ v spotrebiteľských zmluvách pristupoval
k tvorbe podmienok v súlade s dobrými mravmi. Je potrebné dodať, že spotrebiteľ z povahy veci

v súčasných podmienkach štandardizácie produktov bežnej spotreby, ako aj zmluvných podmienok
má iba fiktívnu možnosť ovplyvniť podstatu zmluvných podmienok, ktoré sú mu zo strany dodávateľa
predložené, pričom často vzhľadom na ich rozsiahlosť a použitú právnu terminológiu nemá možnosť,
či už ich vôbec prečítať, resp. pochopiť ich obsah. Ide teda o zákonný zákaz používania neprijateľných
podmienok,ktorévyvoláprávoplatnésúdnerozhodnutieadodávateľjepovinnýzdržaťsaichpoužívania.

Je potrebné zdôrazniť, že ochrana spotrebiteľa sa týka iba formulárových zmlúv, ktoré sú uzatvárané na
základe predbežne formulovaného zmluvného formulára, ktorý má dodávateľ vopred pripravený a ktorý
používa v dvoch alebo viacerých prípadoch, pričom spotrebiteľ spravidla obsah zmluvy nemení.

42. V danom štádiu konania je jeho predmetom zaplatenie istiny vo výške 778,80 eur, úroku z omeškania

vo výške 8,38 eur a zmluvnej pokuty vo výške 61,20 eur vyplývajúcej z čl. VII. ods. 3 zmluvy, ktorá
je nepochybne spotrebiteľskou zmluvou a vzťahuje sa na ňu § 52 a nasl. Občianskeho zákonníka. Z
ustanovenia § 544 Občianskeho zákonníka vyplýva, že účastníci si môžu pre prípad porušenia zmluvnej
povinnosti dojednať zmluvnú pokutu, ktorú je povinný zaplatiť účastník pre prípad porušenia povinnosti
plynúcich zo zmluvy. Zmluvná pokuta je zabezpečovacím prostriedkom a vyjadruje peňažnú sumu, ktorú

je dlžník povinný zaplatiť veriteľovi, ak poruší svoju zmluvnú povinnosť. Podstatnou náležitosťou dohody
o zmluvnej pokute je určenie jej výšky alebo spôsobu jej určenia. Výška zmluvnej pokuty nie je zákonom
limitovaná, nemôže však byť v rozpore so zásadou zakotvenou v § 3 Občianskeho zákonníka a teda
nemôže byť v rozpore s dobrými mravmi. Podstatným v tomto smere je, že takto dojednaná zmluvná
pokuta zaväzovala žalovaného k jej zaplateniu v prípade omeškania so zálohovými platbami. Súd

žalobcom určenú výšku zmluvnej pokuty vo výške 0,25 % denne vyhodnotil ako neprijateľnú zmluvnú
podmienku a to i napriek určeniu maximálnej doby, za ktorú si žalobca môže zmluvnú pokutu uplatniť.
Pri výpočte zmluvnej pokuty za 5 mesiacov (lebo žalobca ju žiada priznať za 5 mesiacov) súd zistil,
že žalobca je oprávnený si ju uplatniť až v sume 37,50 % (pri 30 dňoch x 0,25 x 5 mesiacov). Súd
prihliadal i na to, že v zmluve o výkone správy bola určená výška zmluvnej pokuty 0,25 % denne

bez toho, že by táto zmluvná podmienka bola individuálne dohodnutá medzi zmluvnými stranami. Súd
zvažoval i tú skutočnosť, či by nebolo možno aplikovať ustanovenia o moderovaní zmluvnej pokuty,
keďže žalobca si uplatnil zmluvnú pokutu len v sume 61,20 eur (36,50 % ročne z dlžnej sumy za
konkrétny mesiac za obdobie od februára 2018 do júna 2017, tak ako je to v bode 15. tohto rozsudkupresne špecifikované). Nakoľko však súd dohodnutú zmluvnú pokutu v zmysle čl. VII ods. 3 predmetnej
zmluvy vyhodnotil ako neprijateľnú zmluvnú podmienku, táto je absolútne neplatnou v zmysle § 53 ods.
5 Občianskeho zákonníka a preto nebolo možné priznať uplatnenú zmluvnú pokutu vo výške 61,20

eur ani cez aplikáciu moderovanej zmluvnej pokuty. Zmluvná pokuta bola vopred zo strany žalobcu
naformulovaná bez možnosti jej zmeny zo strany žalovanej ako spotrebiteľa. Podmienku - zmluvnú
pokutu - súd nepovažuje za individuálne dohodnutú, lebo bola navrhnutá vopred a spotrebiteľ preto
nebol schopný ovplyvniť podstatu podmienky najmä v súvislosti s predbežne formulovanou štandardnou
zmluvou (čl. 3 ods. 2 Smernice). Z tohto dôvodu súd zamietol žalobu v časti zmluvnej pokuty.

43. Záverom súd dodáva, že s ohľadom na relevantnú judikatúru Súdneho dvora Európskej únie by
nemali byť žiadne pochybnosti o povinnosti súdu zbaviť spotrebiteľa neprijateľnej zmluvnej podmienky
a jej poškodzujúcich účinkov: „Členské štáty zabezpečia, aby nekalé podmienky použité v zmluvách
uzatvorených so spotrebiteľom zo strany predajcu alebo dodávateľa podľa ich vnútroštátneho práva,
neboli záväzné pre spotrebiteľa a aby zmluva bola podľa týchto podmienok naďalej záväzná pre strany,

ak je jej ďalšia existencia možná bez nekalých podmienok.“ (čl. 6 ods. 1 smernice). Ustanovenie čl. 6
ods. 1 sa má považovať za kogentné ustanovenie a ochrana pred neprijateľnými podmienkami sa má
poskytnúť v režime pravidiel verejného poriadku (uznesenie Súdneho dvora C-76/10 POHOTOVOSŤ/
Korčkovská, bod 50), teda pravidiel, na ktorých rešpektovaní musí štát bezvýhradne trvať a ktorých
rešpektovanie je povinný vždy a za každých okolností vyžadovať.

44. Ustanovenie § 53a ods. 1 Občianskeho zákonníka (účinný od 01.03.2010) zakazuje dodávateľovi
používať zmluvnú podmienku, ktorá bola právoplatne súdom vyhlásená za neprijateľnú. Takáto zmluvná
podmienka je neplatná (§ 53 ods. 5 Občianskeho zákonníka; absolútna neplatnosť). Jej ďalším
používaním dodávateľ vytvára protiprávny stav naviac zákonom explicitne zakázaný a priznanie plnenia

z takejto zmluvnej podmienky je v priamom rozpore so zákonom. Ak by súd priznal plnenie z
neprijateľnej zmluvnej podmienky, išlo by o tolerovanie pokračujúceho protiprávneho stavu zo strany
súdu a popieranie vysokého záujmu EÚ a práva EÚ na ochrane práv spotrebiteľa. Súd ako orgán
členského štátu EÚ je pri poskytovaní ochrany pred neprijateľnými zmluvnými podmienkami povinný
ex offo skúmať, či voči spotrebiteľovi nie je uplatňované plnenie z neprijateľnej zmluvnej podmienky, a

to aj z takej, ktorú súd už skôr judikoval (§ 53a Občianskeho zákonníka). Plnenie z takejto podmienky
naviac vždy zakladá bezdôvodné obohatenie (§ 451 ods. 1 Občianskeho zákonníka; ,,z neplatného
právneho úkonu“). Naviac zmluvnú pokutu uplatňovanú z absolútne neplatného zmluvného dojednania
nemožno zmoderovať, pretože tomu bráni jej neplatnosť. Zníženie zmluvnej pokuty podľa všeobecného
ustanovenia § 545a Občianskeho zákonníka sa môže týkať iba platne uzavretej zmluvnej pokuty.

45. Ochrana spotrebiteľa pred neprijateľnými podmienkami v spotrebiteľských zmluvách vychádza z
predpokladu, že spotrebiteľ je z hľadiska informovanosti a z hľadiska vyjednávacej pozície v slabšom
postavení a má spravidla na výber buď zmluvu vopred naformulovanú dodávateľom akceptovať so
všetkými formulárovými klauzulami alebo ju odmietnuť. Možnosť zmeny štandardných podmienok zo

strany spotrebiteľa je len iluzórna a je zrejmé, že ide o rovnosť len formálnu. Aby sa dosiahla faktická
rovnosť, je to možné dosiahnuť len vonkajším zásahom (porov. rozsudky Mostaza Claro, C 168/05, bod
25, Océano Grupo Editorial SA C 240/98-C 244/98).

46. Podľa § 298 ods. 1 CSP, súd môže v rozsudku, ktorý sa týka spotrebiteľského sporu, aj bez

návrhu vysloviť, že určitá zmluvná podmienka používaná dodávateľom v spotrebiteľskej zmluve alebo v
iných zmluvných dokumentoch súvisiacich so spotrebiteľskou zmluvou je neprijateľná; v takom prípade
súd uvedie vo výroku rozsudku znenie tejto zmluvnej podmienky, ako bolo dohodnuté v spotrebiteľskej
zmluve alebo v iných zmluvných dokumentoch súvisiacich so spotrebiteľskou zmluvou.

47. Podľa § 298 ods. 2 CSP, ak súd určil niektorú zmluvnú podmienku v spotrebiteľskej zmluve
alebo v iných zmluvných dokumentoch súvisiacich so spotrebiteľskou zmluvou za neplatnú z dôvodu
neprijateľnosti takej zmluvnej podmienky, nepriznal plnenie dodávateľovi z dôvodu takej zmluvnej
podmienky alebo mu na základe takej zmluvnej podmienky uložil povinnosť vydať spotrebiteľovi
bezdôvodné obohatenie, nahradiť škodu alebo zaplatiť primerané finančné zadosťučinenie, súd aj bez

návrhu výslovne uvedie vo výroku rozsudku znenie tejto zmluvnej podmienky, ako bolo dohodnuté v
spotrebiteľskej zmluve alebo v iných zmluvných dokumentoch súvisiacich so spotrebiteľskou zmluvou.48. Súd vyhodnotil zmluvnú podmienku dohodnutú v článku VII. ods. 3 zmluvy - zmluvnú pokutu 0,25
% denne za neplatnú, preto ju ako neprijateľnú vyhlásil v zmysle § 298 ods. 2 CSP aj v rámci výroku
rozsudku.

49. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

50. Podľa § 262 ods. 1, 2 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd
v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie

po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník.

51. Podľa § 263 ods. 1 CSP, ak bola v konaní úspešná strana zastúpená advokátom, súd uvedie v
uznesení o výške náhrady trov konania ako prijímateľa náhrady trov konania advokáta.

52. Pri rozhodovaní o náhrade trov konania súd vychádzal z § 255 ods. 1 CSP, § 262 ods. 1 CSP a plne
úspešnému žalobcovi v konaní priznal plnú náhradu trov konania, t. j. 100 %, nakoľko súd má za to, že
žaloba je v časti istiny a úroku z omeškania dôvodná a aj napriek tomu, že došlo k zamietnutí žaloby
v časti zmluvnej pokuty vo výške 61,20 eur.

53. Po právoplatnosti tohto rozhodnutia súd prvej inštancie v zmysle § 262 ods. 2 CSP rozhodne o výške
náhrady trov konania.

Poučenie:

Proti rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od jeho doručenia na súde, proti ktorého rozsudku
smeruje.

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.
Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)

a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Exekúciu vykoná exekútor, ktorého na vykonanie exekúcie poverí súd (§ 55 zák. č. 233/1995 Z. z. v
spojení s § 48 zák. č. 233/1995 Z. z.).