Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 31. október 2018

Súd: Okresný súd Trnava
Spisová značka: 36Cb/71/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2113226317
Dátum vydania rozhodnutia: 31. 10. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Martin Smolko

ECLI: ECLI:SK:OSTT:2018:2113226317.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trnava v konaní pred sudcom JUDr. Martinom Smolkom, v právnej veci žalobcu: BASKIM

s.r.o., so sídlom Zámocká 3, 811 01 Bratislava, IČO: 44 905 874, právne zastúpený: URBAN FALATH
GAŠPEREC BOŠANSKÝ, s.r.o., advokátska kancelária, so sídlom Zámocké schody 2/A, 811 01
Bratislava - mestská časť Staré Mesto, proti žalovanému: EURODOM3, s.r.o., so sídlom Horné bašty
36/B, 917 01 Trnava, IČO:35 882 361, právne zastúpený: PAICEK LEGAL s. r. o., so sídlom Panská
17/427, 811 01 Bratislava, o vydanie bezdôvodného obohatenia a zaplatenie zmluvných pokút, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný j e p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi sumu 48.711,22 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške
9 % ročne zo sumy 48.711,22 eur od 25.1.2012 do zaplatenia, do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

II. V časti zmluvnej pokuty vo výške 97.422,44 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 9 % ročne
zo sumy 97.422,44 eur od 3.3.2014 do zaplatenia a vo zvyšnej časti úrokov z omeškania vo výške 9 %
ročne zo sumy 48.711,22 eur od 1.3.2011 do 24.1.2012 s a z a m i e t a .

III. Žalobca j e p o v i n n ý zaplatiť žalovanému náhradu trov konania vo výške 34 % z celkových trov
konania s tým, že o výške náhrady trov konania bude rozhodnuté súdom prvej inštancie samostatným

uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

1.Žalobca sa žalobou doručenou súdu telefaxom dňa 1.10.2013, doplnenou písomne dňa 2.10.2013,
domáhal vydania rozhodnutia, ktorým by súd uložil žalovanému povinnosť vrátiť žalobcovi štyri zálohy
zloženédňa6.10.2009popodpisezmlúvobudúcichzmluváchdňa30.9.2009vcelkovejvýške48.711,22
eurspolusúrokomzomeškaniazozákonaod1.3.2011aždozaplatenia,zaplatiťžalobcovištyrizmluvné
pokuty v celkovej výške 97.422,44 eur spolu s úrokom zo zákona od 30.9.2013 až do zaplatenia a
nahradiť žalobcovi trovy konania a právneho zastúpenia do troch dní od právoplatnosti rozhodnutia.
Žalobca v žalobe uviedol, že dňa 30.9.2009 ako budúci nadobúdateľ a žalovaný ako budúci prevodca

uzatvorili štyri zmluvy o uzavretí budúcich kúpnych zmlúv na prevod vlastníctva k nehnuteľnostiam
(ďalej ako „zmluvy“), ktoré budoval ako „K., úžitková plocha 51,20 m2vrátane spoluvlastníckeho podielu
na spoločných častiach a spoločných zariadeniach polyfunkčného domu i spoluvlastníckeho podielu
na pozemku, na ktorom bol polyfunkčný dom postavený. Žalobca v žalobe ďalej uviedol, že podľa
zmlúv sa žalobca ako budúci nadobúdateľ, kupujúci zaviazal nadobudnúť od žalovaného ako budúceho
prevodcu a žalovaný ako budúci prevodca sa zaviazal predať žalobcovi budúcemu nadobúdateľovi
uvedené nehnuteľnosti špecifikované v zmluvách o budúcich zmluvách, a to v lehote najneskôr 60 dní

od vydania kolaudačného rozhodnutia, ktorého predpokladaný termín bol stanovený na 31.12.2010 a za
podmienky, že bude predložené a odovzdané písomné oznámenie, že časť nehnuteľnosti, ktorá má byť
predmetom kúpy, je pripravená na odovzdanie a vyprataná od osôb a vecí; kópia listu vlastníctva, ktorým
sa preukazuje vlastnícke právo budúceho prevodcu; prehlásenie banky, ktorá financovala výstavbupolyfunkčného domu, na základe ktorého sa banka zaviaže vzdať sa záložného práva na byte (alebo
kancelárii) v lehote 15 dní od zaplatenia celkovej kúpnej ceny na účet budúceho prevodcu. Žalobca
svoju žalobu ďalej odôvodňoval tým, že na základe zmlúv sa žalobca ako budúci nadobúdateľ zaviazal

zložiť zálohu vo výške 10 % z hodnoty každej zo štyroch nehnuteľností v súhrnnej výške 48.711,22 eur.
Zo žaloby tiež vyplýva, že zmluvné strany sa dohodli, že ak jedna zo zmluvných strán nebude plniť
svoje záväzky vyplývajúce zo zmluvy, bude povinná zaplatiť v lehote najneskôr do 10 dní od požiadania
druhej strany, z titulu zmluvnej pokuty, sumu vo výške dvojnásobku hodnoty zálohy a budúci prevodca
môže jednostranne započítať túto sankciu so zvyškom zaplatenej ceny. Žalovaný nestihol ukončiť

výstavbuazískaťkolaudačnérozhodnutiedo31.12.2010.Kolaudačnérozhodnutiepolyfunkčnéhodomu
nadobudlo právoplatnosť dňa 25.11.2011, po tom čo dňa 3.11. 2011 prebehlo kolaudačné konanie.
Tieto údaje nemohol žalobca overiť, pretože nemal k dispozícii špecifikáciu príslušného listu vlastníctva.
Žalobca v žalobe uviedol, že v dôsledku nesplnenia podmienok stanovených v zmluvách o budúcich
zmluvách a nedisponovaním informácií o kolaudácii, oznámil listom zo dňa 19.1.2012 žalovanému,
že si želá priateľským spôsobom zrušiť celú operáciu, resp. zrušiť zmluvy o budúcich zmluvách a

požiadal o vrátenie zloženej zálohy. Dňa 5.6.2012 žalobca dostal e-mailovú správu, ktorej obsahom
bol list žalovaného datovaný dňa 30.5.2012, v ktorom oznámil, že byt č. 20, byt č. 21 a kancelárie č.
15 a 16 sú pripravené a žiadal plnenie zo zmlúv o budúcich zmluvách. Zároveň žalobca upozorňuje,
že v predmetnom liste sa nespomínajú kancelárie č. 3. a 4., ktoré boli predmetom dvoch zmlúv o
budúcich zmluvách, ale spomína kancelárie č. 15 a 16, ktoré neboli predmetom žiadneho zmluvného

vzťahu medzi žalobcom a žalovaným a rovnako predmetný list nespĺňal podmienky podľa zmlúv,
nakoľko neobsahoval písomné oznámenie, že časť nehnuteľnosti, ktorá má byť predmetom kúpy, je
pripravená na odovzdanie a vyprataná od osôb a vecí, kópiu listu vlastníctva, ktorým sa preukazuje
vlastnícke právo budúceho prevodcu, ani prehlásenie banky, ktorá financovala výstavbu polyfunkčného
domu, na základe ktorého sa banka zaviaže vzdať sa záložného práva na byte (alebo kancelárii) v

lehote 15 dní od zaplatenia celkovej kúpnej ceny na účet budúceho prevodcu. Dňa 16.6.2012 žalobca
odpísal žalovanému, že omeškanie približne 18 mesiacov voči zmluvnému termínu nemôže tolerovať,
berúc ohľad aj na to, že žalovaný odmietal počas meškania priebežne informovať žalobcu o stave
kolaudácie. Žalobca tiež oznámil, že nemá záujem podpísať žiaden dodatok k zmluvám o budúcich
zmluváchapožiadalžalovanéhoovráteniezálohyapriateľskéhoukončeniaspornejzáležitostizrušením

záväzkov, resp. zmlúv o budúcich zmluvách. Zmluvné strany podľa žalobcu jasne definovali v zmluvách
o budúcich zmluvách v akej lehote majú byť podpísané kúpno-predajné zmluvy týkajúce sa uvedených
nehnuteľností, avšak žalovaný nesplnil lehotu 31.12.2010, ktorú si zmluvné strany stanovili ako termín
právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia a bol v omeškaní viac ako 18 mesiacov. Žalovaný navrhol
uzavrieť 2 zo 4 kúpno-predajných zmlúv oneskorene listom zo dňa 30.5.2012, t.j. viac ako 6 mesiacov po

tom, čo kolaudačné rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť, čím porušil zmluvy, ktoré určujú podpísanie
zmlúv najneskôr v lehote 60 dní od získania právoplatného kolaudačného rozhodnutia. Žalovaný má za
to, že záväzok uzavrieť 4 budúce zmluvy zanikol ex lege, pretože žalovaný nevyzval žalobcu splniť tento
záväzok v čase určenom v zmluvách o budúcich zmluvách, nakoľko ide podľa neho o prekluzívnu lehotu,
v dôsledku čoho neuplatnenie práva u zaviazanej zmluvnej strany formou platnej výzvy, záväzok na

uzavretie zmluvy zaniká ex lege. Zaniknuté právo nepretrváva ani v podobe naturálnej obligácie, takže
v prípade, ak je plnené z prekludovaného záväzku, ide jednoznačne o plnenie bez právneho dôvodu na
ktorého navrátenie je povinná zmluvná strana. K zániku práva teda dochádza pri preklúzii kumulatívne
uplynutím času a neuplatnením práva oprávneným v ustanovenej lehote. Zánikom záväzku oboch strán
uzavrieť 4 budúce zmluvy vzniká žalovanému, ktorému bola poskytnutá záloha, povinnosť toto plnenie

vrátiť. Na základe toho žiada žalobca o vrátenie zloženej zálohy v celkovej výške 48.711,22 eur z titulu
bezdôvodného obohatenia, pretože je toho názoru, že mu vznikol nárok na vydanie bezdôvodného
obohatenia a na zákonný úrok z omeškania. Keďže žalovaný porušil ustanovenie všetkých 4 zmlúv o
budúcich zmluvách, žalobca si uplatňuje v tomto súdnom konaní aj zaplatenie 4 zmluvných pokút vo
výškedvojnásobkukaždejzoštyrochzloženýchzáloh,čocelkovopredstavujesumu97.422,44eurspolu

s úrokom zo zákona od 30.9.2013 až do zaplatenia.

2. Žalovaný v priebehu konania tvrdil, že žalobca nepredložil dôkaz o tom, že bezdôvodné obohatenie
žalovanému mohlo vzniknúť, teda nepredložil doklad o úhrade žalovanej sumy. Právny zástupca
žalovaného sa na pojednávaní dňa 21.1.2015 (č.l. 79 spisu) vyjadril, že žalobcovi nevzniklo právo

na zaplatenie zmluvných pokút, keďže žalovaný neporušil žiadne z ustanovení predmetných zmlúv. Z
doslovného znenia zmlúv podľa neho vyplýva, že obe zmluvné strany boli zaviazané uzavrieť kúpne
zmluvy, pričom nebol určený mechanizmus, akým spôsobom dôjde k uzavretiu. V znení zmlúv nie je
určená povinnosť žalovaného vyzvať žalobcu na uzavretie kúpnej zmluvy. Právo vyzvať druhú stranuna plnenie mali obe zmluvné strany, pričom nevyužitie tohto práva nie je porušením zmluvy. Napokon
obe strany mali možnosť sa žalobou na súde domáhať nahradenia vôle, ak by chceli zmluvu uzavrieť.
Neobstojí argumentácia žalobcu, že nevedel o kolaudácii nehnuteľnosti, žalovaný s ním neustále

komunikoval a aj jeho list zo dňa 19.1.2012 je reakciou na oznámenie, ktoré bolo komunikované ústne
konateľom spoločnosti pánom Z., že zmluvy je možné uzavrieť. Dôvodom neuzavretia zmluvy zo strany
žalobcu bola jeho neochota uzavrieť zmluvy, lebo ako vyplýva z uvedeného listu, už 19.1.2012 oznámil,
že žiada vrátenie peňazí napriek tomu, že 60-dňová lehota od právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia
ešte neuplynula. Nie je pravdou, že nemohol zistiť skutočnosť, že nehnuteľnosť bola kolaudovaná

a že žalovaný sa stal jej vlastníkom, lebo okrem toho, že mu to ponúkal žalovaný, vyplýva táto
skutočnosť z verejne dostupného listu vlastníctva. Dátum vydania kolaudačného oprávnenia uvedený
v zmluve 31.12.2010 je len predpokladaný, a preto má za to, že ukončenie kolaudácie v neskoršom
termíne nemá za následok porušenie zmluvy. Má za to, že zo zmluvy nevyplýva povinnosť žalovaného
informovať žalobcu o priebehu stavby, ako aj o vydaní kolaudačného oprávnenia. Strany napriek tomu
spolu komunikovali a žalobca o vydaní kolaudačného rozhodnutia vedel. Uvedené je možné preukázať

predvolaním svedka Z.a ohľadne zaplatenia zálohy. Domnienka, že záloha bola zaplatená, vyplýva len
z faktúry, ktorá mohla byť nesprávna, preto žiadal, aby žalobca preukázal jej zaplatenie aj vloženie
finančných prostriedkov na účet žalovaného. Nie je sporné medzi stranami že zaplatená suma bola,
žiadal len oznámenie presného dňa zaplatenia, s ktorým sa spájajú práva vrátane napr. premlčania
záväzku. Žalovaný má za to, že obsah zmluvy je neurčitý, následkom čoho je zmluva neplatná. Zo

zmluvy nevyplýva jednoznačné určenie času, do kedy majú strany uzavrieť budúce zmluvy resp. nie
je určitý začiatok plynutia tejto lehoty. Nie je zrejmé, či deň „vystavenia kolaudačného listu“ možno
chápať ako deň vydania kolaudačného rozhodnutia, deň jeho doručenia alebo právoplatnosť. Len
samotným vydaním kolaudačného rozhodnutia sa vlastník stavby nestáva vlastníkom kolaudovanej
nehnuteľnosti, ale až vkladom do katastra a teda nie je oprávnený uzavrieť zmluvu, ako to vyžaduje

zmluva. V jednotlivých zmluvách je rozporne určený predmet kúpy. Keď text zmluvy uvádza, že ide
o priestory na prvom nadzemnom podlaží, ale s konkrétnym určením priestoru zmluva odkazuje na
prílohu, kde sú však priestory z druhého nadzemného podlažia. Ďalej aj výmera predmetu kúpy je určená
rozporne, pričom tieto rozpory sú vo všetkých zmluvách. Aj napriek skutočnosti, že zmluvná pokuta nie
je odôvodnená, má za to, že vzhľadom na jej určenie a výšku, je v rozpore s dobrými mravmi resp.

zásadou poctivého obchodného styku a teda žiada, aby ju súd neprijímal. Taktiež žiada, aby v prípade,
ak by súd posúdil, že žalovaný porušil žalobcom namietanú zmluvnú povinnosť, pre ktorej porušenie sa
domáha zmluvnej pokuty, tak v prípade, že nepovažuje takéto dojednanie v takejto výške za neplatný
právny úkon pre rozpor s dobrými mravmi resp. zásadou poctivého obchodného styku, aby uplatnil
motivačnéprávoapokutuprimeraneznížil.Pokiaľideodôvodnosťneplatnostitohtoustanoveniazmluvy,

zmluva ustanovuje 200 %-nú pokutu pre akékoľvek porušenie zmluvného dojednania, teda predpokladá
neprimerane vysokú pokutu aj pre akékoľvek nepodstatné porušenie zmluvy. Ďalším dôvodom, prečo
zmluvná pokuta nemôže byť priznaná žalobcovi je dôvod, že on sám nechcel zmluvu plniť. Ako bolo
vyššie uvedené, ešte v lehote 60 dní, ale aj po nej žiadal vrátiť peniaze. Neexistoval žiadny dôvod
neprísť k žalovanému, ktorý bol pripravený predložiť všetky dokumenty, ktoré predpokladá zmluva pred

uzavretím zmluvy a túto uzavrieť. On záujem zmluvu plniť nemal a teraz žiada zaplatenie pokuty. Z
dôvodu právnej istoty, keďže je zrejmé, že žalobca nemal záujem plniť svoj záväzok, si zmluvnú pokutu
v rovnakej výške uplatňuje ako obranu proti návrhu voči žalobcovi. Vzhľadom na skutočnosť, že v
Zmluvách nie je určený mechanizmus uzavretia budúcich zmlúv, t. j. chýba určenie, ktorá zo zmluvných
strán a akou formou má vyzvať druhú stranu na plnenie, nie je možné tvrdiť, že žalovaný si porušil

svoju povinnosť vyzvať druhú stranu na plnenie. Keďže žalovaný so žalobcom neustále komunikovali,
žalovaný informoval telefonicky žalobcu o právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia, pričom ho vyzval
na pristúpenie k uzavretiu kúpnych zmlúv s potvrdením, že požadované dokumenty budú pripravené
k odovzdaniu osobne. Ako reakcia na uvedené, dňa 19. 01. 2012, t. j. 55 dní od právoplatnosti
kolaudačného rozhodnutia, zaslal žalobca list žalovanému, ktorým žiada „zrušiť celú operáciu“ a vrátiť

poskytnuté zálohy. Žalovaný sa preto domnieva, že to bol žalobca, kto porušil Zmluvy tým, že odmietol
pristúpiť k uzavretiu budúcich kúpnych zmlúv a neoprávnene žiadal o vrátenie zálohy. Výpoveďou
svedkov, p. Z., je možné uvedené skutočnosti preukázať. V súlade s právnou teóriou je možné uzavrieť
zmluvu o budúcej zmluve vo dvoch rôznych alternatívach. Prvou alternatívou je zmluva, ktorá zaväzuje
uzavrieť budúcu zmluvu len jednu zo zmluvných strán. Predmet zmluvy pri tejto alternatíve zmluvy o

budúcej zmluve možno porovnať s článkom II. ods. 2.1 Zmlúv: „Budúci kupujúci sa zaväzuje kúpiť od
budúceho predávajúceho a budúci predávajúci sa zaväzuje predať budúcemu kupujúcemu...“ Z dikcie
uvedeného znenia vyplýva záväzok oboch zmluvných strán uzavrieť budúcu kúpnu zmluvu, pričom však
zmluva neobsahuje konkrétny mechanizmus pristúpenia zmluvných strán k uzavretiu budúcich zmlúv.Vzhľadom na skutočnosť, že v Zmluvách nie je určený postup, ktorý sa má dodržať pred uzavretím
zmlúv, t. j. chýba najmä určenie, ktorá zmluvná strana má povinnosť vyzvať druhú zmluvnú stranu na
uzavretie budúcich zmlúv. Žalovaný zdôraznil, že žalovaný žalobcu telefonicky vyzval na pristúpenie

k uzavretiu kúpnych zmlúv, ten však odmietol uzavrieť budúce kúpne zmluvy, a ešte v priebehu 60-
dňovej lehoty na uzavretie budúcich zmlúv zaslal žalobcovi vyjadrenie, v zmysle ktorého nemá záujem
pristúpiť k uzavretiu budúcich zmlúv, čím jednoznačne porušil čl. II. ods. 2.1 Zmlúv. Žalovaný vo svojom
vyjadrení nenamietal rozpor znenia zmlúv s kolaudačným rozhodnutím, ale rozpor v samotných údajoch,
uvedených v Zmluvách. Zmluvy boli podpísané obomi zmluvnými stranami, t. j. žalobca mal možnosť

skontrolovať znenie Zmlúv a porovnať si údaje v Zmluvách s údajmi v prílohe. Nie je preto možné tvrdiť,
že rozpory spôsobil žalovaný, keďže zmluvy mal k dispozícií aj žalobca a mohol na uvedené rozpory
poukázať ešte pred podpisom Zmlúv. Žalovaný uviedol, že nezrozumiteľnosť a nejasnosť znenia zmlúv
boli hlavné dôvody, prečo žalovaný vzal návrh v konaní vedenom pod sp. zn. 9Cb/5/2012 späť. Keďže
zmluvy mali podstatné vady, spôsobujúce ich neplatnosť, pokračovanie v konaní o určenie neplatnosti
odstúpenia od týchto zmlúv žalovaný vyhodnotil ako neúčelné. Žalovaný nesúhlasí s vyjadrením žalobcu

o primeranosti dohodnutej zmluvnej pokuty. Odhliadnuc od skutočnosti, že nárok na jej zaplatenie
žalobcovinevznikol,žalovanýmázato,ževýškadohodnutejzmluvnejpokutyniejeadekvátnavovzťahu
k hodnote a významu zabezpečovanej povinnosti. V zmysle odbornej literatúry: „Účelom moderačného
práva je umožniť súdu dodatočne po vzniku nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty znížiť zmluvnú
pokutu z dvoch dôvodov. Predovšetkým preto, aby bolo možné odstrániť tvrdosť zákona, ku ktorej môže

dôjsť pri prísnom uplatňovaní litery zákona, ale tiež preto, aby mal súd v konkrétnom prípade možnosť
zabrániť celkom neadekvátnym majetkovým dôsledkom v prípade, keď by neprimerane vysoká zmluvná
pokuta mohla viesť až k neprimeraným ziskom vo vzťahu k majetkovej ujme na strane oprávneného a
k neprimeranému (vo vzťahu k porušenej povinnosti) hospodárskemu poškodeniu povinného subjektu,
prípadne až k jeho likvidácii.“(Komentár Iura k Obchodnému zákonníku, ust. § 301, ASPI). Žalovaný má

za to, že žalobca porušil čl. II. ust. 2.1 zmlúv tým, že odmietol uzavrieť budúce kúpne zmluvy a zaslal
žalobcovi list, v ktorom žiadal vrátenie poskytnutých záloh, čím vzniklo žalovanému právo na zaplatenie
zmluvnej pokuty žalobcovi. Žalovaný, z dôvodov právnej istoty a v súlade s čl. IV, bod 4.2 Zmlúv,
podľa ktorého: „Budúci predajca je oprávnený kompenzovať si túto sankciu časťou uhradenej ceny“, si
uplatňuje, ako obranu proti návrhu žalobcu, právo na započítanie zmluvnej pokuty na poskytnutú zálohu.

3. Právny zástupca žalobcu v plnom rozsahu zotrval na skutkovom a právnom zdôvodnení návrhu a k
tvrdeniam žalovaného uviedol, že zaplatenie predmetnej zálohy je zdokladované, o čom predložil súdu
na pojednávaní dňa 21. 1. 2015 doklad o úhrade vo forme bankového výpisu, z ktorého vyplýva, že
žalobca zaplatil dňa 6.10.2009 na účet žalovaného uvedený v predmetných zmluvách sumu 48.711,22

eur. Podľa právneho zástupcu žalobcu mal žalovaný presnú vedomosť o tom, že predmetná záloha
mu bola zaplatená a o tom, že bola pripísaná na jeho účet. V súvislosti so zaplatením zálohy žalobca
poukázal na spor medzi žalobcom a žalovaným vedeným na tunajšom súde pod č.k. 9Cb/5/2012,
kde žalobcom bol Eurodom 3 s.r.o. a žalovaným Baskim s.r.o. a predmetom tohto sporu bolo určenie
neplatnosti odstúpenia od predmetných zmlúv. Z predmetného spisu, konkrétne za žaloby (č.l.46)

vyplývatvrdeniežalovaného(vsúvisiacomkonanížalobcu),žeprijalúhraduzálohy6.10.2009.Súvisiace
konanie bolo zastavené na základe späťvzatia navrhovateľa t.j. v tom spore Eurodom 3 s.r.o. Podľa
žalobcu bola na strane žalovaného - EURODOM3 s. r. o. uložená povinnosť informovať žalobcu
o možnosti uzavrieť zmluvy a ak budú všetky tri skutočnosti (listiny, ktorých predloženie bolo nutné
na uzatvorenie zmlúv) naplnené oznámiť mu to a vyzvať žalobcu na uzatvorenie kúpnych zmlúv. Z

obsahu tohto ustanovenia vyplýva, že musia byť splnené všetky tri podmienky súčasne (kumulatívna
podmienka), nestačí ak by bola splnené len niektorá z nich. Písomné oznámenie, že časť nehnuteľnosti,
ktorá má byť predmetom kúpy, je pripravená na odovzdanie a vyprataná od osôb a vecí. Toto je
jednoznačne povinnosť uložená žalovanému, nakoľko žalovaný bol staviteľom polyfunkčného domu
„Malý Paríž“ a vlastníkom predmetu budúcej kúpy a ak predmet kúpy bude pripravený na odovzdanie

a vyprataný od osôb a vecí, túto skutočnosť mal oznámiť žalobcovi, čo neurobil. Po nadobudnutí
právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia, žalovaný ako vlastník stavby dával túto zapísať do katastra
nehnuteľností na list vlastníctva. Žalobca nemal možnosť ovplyvniť, kedy si túto povinnosť splní žalovaný
a tiež i to, ako dlho bude trvať realizovanie zápisu do katastra nehnuteľností. Teda keď došlo k
zápisu nehnuteľnosti na list vlastníctva mal túto skutočnosť žalovaný oznámiť žalobcovi. Žalovaný

bol klientom banky, nie žalobca, ktorý s financujúcou bankou žalovaného nebol v žiadnom právnom
vzťahu a predloženie tohto prehlásenia bolo jednoznačnou povinnosťou žalovaného. Z uvedeného
textu dojednaného v čl. II. ods. 2.1. zmlúv vyplýva povinnosť žalovaného predložiť žalobcovi uvedené
oznámenia a z výkladu zmlúv vyplýva aj povinnosť na základe predložených oznámení vyzvať žalobcuna uzatvorenie kúpnych zmlúv alebo mu aspoň deklarovať, že príslušné nebytové priestory a byty
sú po stránke vecnej a právnej spôsobilé byť predmetom kúpy a požadovať od žalobcu, aby pristúpil
k uzatvoreniu kúpnych zmlúv. Z týchto povinností si žalovaný nič nesplnil. Ďalej právny zástupca

žalobcu tvrdil, že v čl. II. ods. 2.1. zmlúv je použitý termín: „do 60 dní od vystavenia kolaudačného
listu“. Ak je preklad talianskeho textu zmluvy do slovenského jazyka správny, treba podľa právneho
názoru žalobcu vykladať text „od vystavenia kolaudačného listu“ ako synonymá textu „od právoplatnosti
kolaudačného rozhodnutia“ a takto ho právne vykladať. Slovenský právny poriadok, podľa ktorého
boli zmluvy koncipované, nepozná termín „kolaudačný list“. Po stavebnom dokončení každej stavby

nasleduje jej geometrické zameranie, pridelenie súpisného čísla a následne sa začne podľa zákona č.
50/1976 Z. (stavebný zákon) kolaudačné konanie, po ktorého skončení je stavebným úradom vydané
kolaudačné rozhodnutie. Kolaudačné rozhodnutie, až do dňa v ktorom sa stane právoplatným, nie je
právne relevantným dokladom použiteľným pre právne úkony. Celý obsah všetkých štyroch zmlúv,
vrátane technickej špecifikácie pripravoval žalovaný. Právny zástupca žalobcu zároveň uviedol, že
žalovaný pri vypracovávaní zmlúv vychádzal z projektovej dokumentácie vyhotovenej pre vydanie

stavebného povolenia a prípadné nepresnosti vo výmerách nebránia presnej identifikácii veci, ktorá
mala byť predmetom budúcej kúpy. Počas realizácie výstavby často dochádza k posunom, úpravám vo
výmerách miestností, prípade ich druhovom určení. K tomuto pravdepodobne došlo aj pri realizovaní
výstavbydomu„MalýParíž“,čoskonštatovalaj stavebnýúradvprávoplatnom Kolaudačnomrozhodnutí
č. OSaŽP/39849-7807/2011/Šm, zo dňa 16. 11. 2011., v časti odôvodnenie , str. 13, cit: „V Kolaudačnom

konaní boli prerokované dispozičné zmeny proti overenej projektovej dokumentácii v stavebnom
konaní, ktoré boli spracované vo výkresom skutočného zamerania“. Podľa uvedeného kolaudačného
rozhodnutia, byty č. 20 a 21 majú úplne iné rozmery, než sú rozmery uvedené v príslušných zmluvách
alebo v situačných nákresoch priložených k zmluvám. Nebytové priestory v zmluvách označené ako
kancelársky priestor 3 a 4, v kolaudačnom rozhodnutí vôbec nie sú pod takýmito číslami uvádzané

a žiadny nebytový priestor podľa výmery uvedenej v kolaudačnom rozhodnutí nezodpovedá výmere
zazmluvnených kancelárskych priestorov č. 3 a 4. To však spôsobil sám žalovaný bez konzultovania
žalobcu a nemôže to mať v žiadnom prípade za dôsledok neplatnosť podpísaných zmlúv. Došlo by tak
k absurdnej situácii keby kedykoľvek stavebník potreboval napadnúť platnosť už podpísaných budúcich
zmlúv (napr. pretože mu iný subjekt ponúkol vyššiu kúpnu cenu), jednoducho malými dispozičnými

zmenami si sám vytvoril právne predpoklady k napadnutiu platnosti podpísaných budúcich zmlúv. V
každomprípadejepreukázané,ževsúdnomkonaníiniciovanompodspis.zn.9Cb/5/2012sámžalovaný
trval na platnosti podpísaných budúcich zmlúv. Listom z 30. 5. 2012, ktorý žalovaný zaslal žalobcovi
e-mailom dňa 6. 6. 2012, žalovaný uvádza, že na základe zmluvy z 30. 9. 200 týkajúcej sa kúpy
bytu č. 20 a 21 a kancelárskych priestorov č. 15 a 16 v dome Malý Paríž v Trnave postavenom na

pozemku s číslom parcely 215, mu oznamuje, že výstavba nehnuteľnosti je ukončená. Žalovaný v tomto
liste uvádza v rozpore so zmluvou kancelársky priestor č. 15 a 16, ktorý pod takýmito číslami nebol
zazmluvnený a nepredkladá a ani nijakým iným spôsobom neinformuje žalobcu o skutočnostiach podľa
čl. II. ods. 2.1. písm. a), b) a c), ktoré sú podstatné pre pristúpenie k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Podľa
listuvlastníctvač.10745,preobecakatastrálneúzemieTrnava,žalovanýužbytyč.20a21predalatieto

nehnuteľnosti majú právoplatne a účinne vo vlastníctve iné subjekty. Žalovaný spochybňuje uplatnenú
zmluvnú pokutu čo do výšky a dôvodu. Výška pokuty, zmluvne určená priamo zo strany žalovaného
pri príprave zmluvných textov a potvrdená jeho podpisom za slobodnej vôle, je podľa názoru žalobcu
primeranásprihliadnutímnazabezpečovanúpovinnosťapretoniejezaloženýžiadnytitulnaaplikovanie
moderačného práva súdom, na zníženie výšky zmluvne dohodnutej pokuty. Žalobca má za to, že v

prípade predaja bytov žalovaný byty, ktoré boli zazmluvnené v prospech žalobcu bez toho, aby to
hocijakým spôsobom oznámil žalobcovi alebo ho vyzval na kúpu týchto bytov, tieto byty predal inému
subjektu. V prípade predaja bytov aj v tomto žalobca vidí zásadným spôsobom porušenie zmluvnej
povinnosti a preto je toho názoru, že nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty je v tomto prípade právne
úplne dôvodný. Zásadne poprel, že by niektorý zo zástupcov žalovaného, ktorých v konaní žalovaný

aj navrhuje vypočuť, vyzval telefonicky alebo iným spôsobom zástupcu žalobcu na uzavretie kúpnych
zmlúv, resp. že požadované dokumenty má pripravené k odovzdaniu. Ak žalovaný tvrdí alebo by tvrdil
že tieto dokumenty má k dispozícii nech predloží aspoň doklad z banky s aktuálnym dátumom konca
roku 2011 alebo začiatkom roka 2012, dodnes žiaden taký doklad nepredložil. Tvrdenia žalovaného
právny zástupca žalobcu považuje za účelové a dodal, že v prípade ak požadované dokumenty mal

k dispozícii mohol ich aj žalobcovi zaslať napr. elektronicky keďže išlo o bežnú komunikáciu medzi
zmluvnými stranami. Žalobca má za to, že žalovaný porušil dojednania o zmluvnej pokute a to v tom
zmysle, že v zmysle článku 4.2 zmlúv, ak jedna zmluvných strán nedodrží záväzky dohodnutých v tejto
zmluve zaplatí zmluvnú pokutu. Dávam do pozornosti skutočnosť, že základnou povinnosťou z tejtozmluvy bola povinnosť predať byty a nebytové priestory žalobcovi žalovaným. Túto povinnosť predať
žalovaným a umožniť kúpiť žalobcovi porušil žalovaný v prípade bytov č. 20, 21 absolútne a to tak, že
tieto byty predal iným subjektom. Teda vedome porušil dojednanú zmluvu a neriadil sa ňou. V prípade

predajanebytovýchpriestorovponúkolžalovanýžalobcovinapredajúplneinépriestorynežbolizmluvne
dohodnuté. Teda aj v tomto prípade došlo k porušeniu povinnosti predať predmet zmlúv o budúcich
zmluvách. Základnou povinnosťou alebo obsahom zmlúv o budúcich zmluvách bolo niečo predať a
kúpiť, toto žalovaný zmaril svojim konaním a preto takéto zásadné a rozhodujúce porušenie zmluvnej
povinnosti zakladá nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty.

4. Rozsudkom č.k. 36Cb/71/2013-244 zo dňa 22.5.2015 uložil žalovanému povinnosť zaplatiť žalobcovi
48.711,22 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 9 % ročne zo sumy 48.711,22 eur od 25.1.2012 do
zaplatenia, do troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku. Vo zvyšku žalobu ako nedôvodnú zamietol.
Proti predmetnému rozsudku podal žalovaný odvolanie, o ktorom Krajský súd v Trnave uznesením č.k.
36Cb/103/2015-285 zo dňa 22.10.2015 rozhodol tak, že rozsudok súdu prvého stupňa zrušil a vec mu

vrátil na ďalšie konanie. V odôvodnený rozhodnutia odvolací súd okrem iného uviedol, že podľa článku
IV. bod 4.2 všetkých zmlúv o budúcich kúpnopredajných zmluvách na prevod vlastníctva uzavretých
medzi žalobcom a žalovaným, sa zmluvné strany dohodli, že ak jedna zo zmluvných strán nedodrží
záväzky, dohodnuté v tejto zmluve, neplniaca stránka musí uhradiť najneskôr do 10 dní od vznesenia
požiadavky druhej zmluvnej stránky z titulu zmluvnej pokuty dvojnásobok sumy uvedenej v článku IV.,

bod 4.1 písm. a). Budúci predajca je oprávnený kompenzovať si túto sankciu časťou uhradenej ceny. Pre
vznik práva na zmluvnú pokutu je nevyhnutná platná dohoda o zmluvnej pokute, ktorá musí byť uzavretá
medzi veriteľom a dlžníkom v písomnej forme. Predmetné zmluvné dojednanie o zmluvnej pokute
neobsahuje určité a zrozumiteľné určenie povinností, na zabezpečenie ktorých mala byť zmluvná pokuta
dohodnutá, a preto predmetné ustanovenie je v zmysle § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka neurčité,

nezrozumiteľné a teda absolútne neplatné podľa ust. § 39 Občianskeho zákonníka. Odvolací súd sa
preto stotožnil v tejto časti napadnutého rozsudku so záverom súdu prvého stupňa, že nárok žalobcu
na zaplatenie zmluvnej pokuty je nedôvodný, a preto súd prvého stupňa vecne správne rozhodol, keď
žalobu v časti o zaplatenie zmluvnej pokuty zamietol z dôvodu absolútnej neplatnosti dohody o zmluvnej
pokute. Podľa ust. § 289 a nasl. Obchodného zákonníka, ktorá upravuje zmluvu o uzavretí budúcej

zmluvy, zmluvné strany sa musia dohodnúť, v akej lehote bude uzavretá budúca zmluva. Ak nie je
splnená zákonná podmienka jasného určenia lehoty, dokedy sa má budúca zmluva uzavrieť, potom
nejde o zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy podľa § 289 a nasl. Obchodného zákonníka, ale o zmluvu
podľa § 269 ods. 2 Obchodného zákonníka. Súd prvého stupňa riadne neskúmal vôľu strán, čo sa týka
určenia lehoty, dokedy sa má zmluva uzavrieť a len sa stotožnil s názorom žalobcu, že za deň začatia

plynutia60dňovejlehotynauzavretiebudúcejzmluvytrebapovažovaťdeňprávoplatnostikolaudačného
rozhodnutia. Až na základe doplneného dokazovania môže súd prvého stupňa dospieť k záveru, či ide
v danom prípade o zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy podľa § 289 a nasl. Obchodného zákonníka,
alebo o nepomenovanú zmluvu podľa § 269 ods. 2 Obchodného zákonníka. Okrem toho sa súd prvého
stupňa vôbec nevysporiadal s návrhom žalovaného na započítanie jeho pohľadávky titulom zmluvnej

pokuty s pohľadávkou žalobcu voči žalovanému titulom bezdôvodného obohatenia. Aj v prípade, že by
súd dospel k záveru, že nárok žalovaného na zmluvnú pokutu nie je dôvodný, je potrebné, aby súd v
rozsudkuodôvodnil,akosavysporiadal snámietkouzapočítania.Zodôvodnenianapadnutéhorozsudku
súdu prvého stupňa nie je zrejmé, v ktorej zvyšnej časti súd žalobu zamietol, pretože len v súvislosti
so zmluvnou pokutou uviedol, že v tejto časti dospel súd k záveru, že žaloba bola podaná nedôvodne

a preto súd v tejto časti žalobu zamietol. Žalobca si uplatnil okrem istiny zákonné úroky z omeškania
zo sumy 48.711,22 eur od 1.3.2011 do zaplatenia, avšak súd prvého stupňa priznal žalobcovi úroky z
omeškania až od 25.1.2012, ale neuviedol, ako rozhodol vo zvyšnej časti úrokov z omeškania a teda
z odôvodnenia napadnutého rozsudku nie je zrejmé, či súd rozhodoval o celom nároku žalobcu, ktorý
si uplatnil predmetnou žalobou. Povinnosťou súdu prvého stupňa bude opätovne posúdiť vôľu strán

ohľadne určenia, dokedy sa mali uzatvoriť budúce zmluvy a ustáliť či ide v danom prípade o zmluvu
podľa § 289 Obchodného zákonníka alebo o nepomenovanú zmluvu podľa § 269 ods.2 Obchodného
zákonníka a riadne doplniť odôvodnenie napadnutého rozsudku, z ktorého bude zrejmé, v ktorej zvyšnej
časti súd žalobu zamietol a vo veci rozhodnúť.

5. Žalobca vo vyjadrení zo dňa 17.8.2018 (č.l. 329 spisu) poukázal na znenie článku II., bod 2.1
zmlúv o budúcich zmluvách podľa ktorého: „Budúci kupujúci sa zaväzuje kúpiť od budúceho predajcu
a budúci predajca sa zaväzuje predať budúcemu kupujúcemu byt spolu s príslušným spoluvlastníckym
podielom na spoločných častiach obytného domu a spoločných zariadeniach obytného domu, najneskôrdo 60 dní od vystavenia kolaudačného listu, ktorého predpokladaný dátum je do 31.12.2010 (...).“
a zák. ust. § 289 ods. 1 Obchodného zákonníka: „Zmluvou o uzavretí budúcej zmluvy sa zaväzuje
jedna alebo obe zmluvné strany uzavrieť v určenej dobe budúcu zmluvu s predmetom plnenia, ktorý

je určený aspoň všeobecným spôsobom.“ Ďalej uviedol, že na platnosť zmluvy o budúcej zmluve
zákon vyžaduje, aby bola určená doba na uzavretie budúcej zmluvy. Túto dobu možno určiť buď
konkrétnym určitým dátumom alebo je možné stanoviť ju iným určiteľným spôsobom. Ten môže byť
formulovaný aj takým spôsobom, že lehota na uzavretie budúcej zmluvy začína plynúť dňom, kedy
nastane určitá skutočnosť, hoci strany v čase uzavretia zmluvy o budúcej zmluve ešte nevedia, kedy

presne táto skutočnosť nastane. Podstatné je, že takáto skutočnosť objektívne nastať môže a strany
s prihliadnutím na všetky okolnosti predpokladajú, kedy táto skutočnosť nastane. Žalobca poukázal na
rozhodnutie Ústavného súdu SR I. ÚS 184/2015-35 zo dňa 26.08.2018 v ktorom konštatuje, že tak
určitú, ako aj určiteľnú dobu na uzavretie budúcej zmluvy je potrebné považovať za určenú dobu na
uzavretie budúcej zmluvy v zmysle § 289 ods. 1 Obchodného zákonníka. V prípade zmlúv o budúcich
zmluvách uzavretých medzi žalobcom a žalovaným sa strany dohodli na uzavretí budúcich zmlúv

najneskôr do šesťdesiateho dňa od právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia, čím si dohodli dobu na
uzavretie budúcich zmlúv spôsobom, ktorý je objektívne určiteľný, a preto jednoznačne spĺňa podmienky
vyplývajúce z ustanovenia § 289 ods. 1 Obchodného zákonníka. Z vyššie uvedených dôvodov zmluvy
uzavreté medzi žalobcom a žalovaným sú svojou právnou povahou nepochybne zmluvami v režime
podľa § 289 až § 292 Obchodného zákonníka, t. j. zmluvami a budúcich zmluvách a nie zmluvami

nepomenovanými, nakoľko zmluvy uzavreté medzi žalobcom a žalovaným obsahujú všetky esenciálne
náležitosti zmluvy o budúcej zmluve, vrátane určenia doby na uzavretie budúcich zmlúv. K zániku zmlúv
o budúcich zmluvách žalobca uviedol, že podľa bodu 2.1 zmlúv o budúcich zmluvách mali byť budúce
zmluvy o prevode majetku medzi zmluvnými stranami uzavreté najneskôr do šesťdesiatich (60) dní od
vystavenia„kolaudačnéholistu“(tedaprávoplatnostikolaudačnéhorozhodnutia),ktoréhopredpokladaný

dátum bol do 31.12.2010. Žalovaný v rozpore s § 377 ods. 1 Obchodného zákonníka žalobcu vôbec
neinformoval o omeškaní s výstavbou projektu, ani o dôvodoch takéhoto omeškania a ani o nadobudnutí
právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. Žalobca v dôsledku neinformovanosti o priebehu realizácie
projektu oznámil žalovanému listom zo dňa 19.1.2012, že si „želá priateľským spôsobom zrušiť celú
operáciu, resp. zrušiť zmluvy o budúcich zmluvách“ a požiadal žalovaného o vrátenie zloženej zálohy

z dôvodu nesplnenia podmienok stanovených v zmluvách o budúcich zmluvách. Žalobca poskytol
žalovanému dostatočnú dodatočnú lehotu na splnenie jeho povinností, keďže ku dňu 19.1.2012 ubehlo
od nadobudnutia právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia takmer jedenásť (11) mesiacov. Nakoľko
žalovaný ani v tejto dostatočne dlhej dodatočnej lehote nesplnil, žalobca bol nútený ukončiť ich vzájomné
zmluvné vzťahy. Vzhľadom na nečinnosť žalovaného, ktorý žalobcu prvýkrát informoval o stave projektu

až viac ako sedemnásť mesiacov po uplynutí predpokladaného dátumu právoplatnosti kolaudačného
rozhodnutia, teda viac ako pätnásť mesiacov po termíne na uzavretie budúcich zmlúv o prevode
vlastníctva v súlade s § 292 ods. 5 Obchodného zákonníka nebolo možné od žalobcu naďalej rozumne
a spravodlivo požadovať, aby aj po takejto závažnej zmene okolností uzavrel so žalovaným budúce
zmluvy o prevode vlastníctva. Žalobca preto listom zo dňa 19.1.2012 oznámil žalovanému ukončenie

ich vzájomného zmluvného vzťahu. Zmluvy o budúcich zmluvách zanikli v deň doručenia listu žalobcu
zo dňa 19.1.2012 žalovanému, t. j. dňa 19.1.2012. Predmetný list žalobcu nebol prejavom odstúpenia
od zmlúv o budúcich zmluvách, nakoľko takýto prejav vôle žalobcu sa v predmetnom liste nenachádza.
Zmluvy o budúcich zmluvách zanikli v deň doručenia listu žalobcu zo dňa 19.1.2012 žalovanému v
zmysle § 292 ods. 5 Obchodného zákonníka, teda z dôvodu takej zmeny okolností, z ktorých zmluvné

strany vychádzali pri uzavieraní zmlúv o budúcich zmluvách, v dôsledku ktorej už od žalobcu nebolo
možné naďalej rozumne požadovať, aby zotrval v zmluvnom vzťahu so žalovaným a uzavrel s ním
budúce zmluvy o prevode vlastníctva. Pre prípad, ak sa súd nestotožní s argumentáciou žalobcu
ohľadom ex lege zániku zmlúv o budúcich zmluvách dňa 19.1.2012 v zmysle § 292 ods. 5 Obchodného
zákonníka,zmluvyobudúcichzmluváchbezakýchkoľvekpochybnostízaniklikudňu24.1.2012vzmysle

§ 292 ods. 3 Obchodného zákonníka, t. j. uplynutím šesťdesiatdňovej lehoty dohodnutej v bode 2.1
zmlúv o budúcich zmluvách na uzavretie budúcich zmlúv o prevode vlastníctva, ktorá začala plynúť
dňom nadobudnutia právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia (25.11.2011). V súlade s § 292 ods. 3
Obchodného zákonníka došlo k zániku zmlúv o budúcich zmluvách v dôsledku márneho uplynutia lehoty
na uzavretie budúcich zmlúv o prevode vlastníctva, keďže žiadna zo zmluvných strán nevyzvala druhú

stranu na uzavretie budúcich zmlúv o prevode vlastníctva v čase určenom v zmluvách o budúcich
zmluvách. S uvedeným názorom sa stotožnil aj súd vo svojom predchádzajúcom rozsudku. Výzvu
žalovaného na uzavretie budúcich zmlúv o prevode vlastníctva zo dňa 30.5.2012 obdržal žalobca až
5.6.2012, t. j. viac ako štyri (4) mesiace po zániku zmlúv o budúcich zmluvách ex lege. Vzhľadom navyššie uvedené možno konštatovať, že k zániku záväzku uzavrieť budúce zmluvy o prevode vlastníctva
došlo dňom 19.1.2012 eventuálne dňom 24.1.2012. K nároku žalovaného na zmluvnú pokutu žalobca
vo vyjadrení uviedol, že dňa 5.6.2012 obdržal žalobca e-mailovú správu žalovaného, ktorej obsahom bol

list žalovaného datovaný dňa 30.5.2012, v ktorom žalovaný ako budúci predávajúci oznámil žalobcovi
ako budúcemu kupujúcemu, že predmet budúceho prevodu vlastníctva „je pripravený“ a žiadal plnenie
zo zmlúv o budúcich zmluvách. V predmetný deň sa žalobca prvýkrát dozvedel o stave projektu. Dňa
16.6.2012 žalobca odpísal žalovanému, že „omeškanie približne 18 mesiacov voči zmluvnému termínu
nemôže tolerovať, berúc ohľad aj na to, že žalovaný odmietal počas meškania priebežne informovať

žalobcu o stave kolaudácie.“ Žalobca tiež oznámil, že nemá záujem podpísať žiaden dodatok k zmluvám
o budúcich zmluvách a opätovne žalovaného požiadal o vrátenie zálohy a o priateľské ukončenie
spornejzáležitosti.Vbode2.1zmlúvobudúcichzmluváchbolazmluvnýmstranámjednoznačneuložená
povinnosť uzavrieť na základe oznámenia budúce zmluvy o prevode vlastníctva za predpokladu, že
budú splnené všetky tri (3) podmienky uvedené v písmenách a) až c) bodu 2.1 zmlúv o budúcich
zmluvách, t. j. ak budú existovať všetky (3) tri listiny uvedené v bode 2.1 písm. a) až c) zmlúv o budúcich

zmluvách, ktorých predloženie bolo predpokladom a nevyhnutnou podmienkou uzavretia budúcich
zmlúv o prevode vlastníctva. Z obsahu bodu 2.1 zmlúv o budúcich zmluvách vyplýva, že všetky tri (3)
podmienky formulované v písmenách a) až c) zmlúv musia byť splnené súčasne (kumulatívne), pričom
splnenie všetkých podmienok bolo výlučne v moci žalovaného. Žalobca nemohol splnenie žiadnej z
týchto podmienok ovplyvniť a nebol ani povinný zisťovať, či sú podmienky splnené resp. kedy budú

splnené a rovnako tak nebol povinný žiadnym spôsobom prispieť k ich splneniu ani byť akokoľvek
súčinný. Napriek tomu, že v texte zmlúv o budúcich zmluvách chýba výslovná formulácia určujúca
povinnúosobunasplneniepodmienoknevyhnutnýchnauzavretiebudúcichzmlúvoprevodevlastníctva,
logicky to mohol byť jedine žalovaný, ktorý bol povinný oznámiť žalobcovi, že došlo (či nedošlo) k
splneniuvyššieuvedenýchpodmienok.Rovnakotakpodľabodu4.1písm.b)zmlúvobudúcichzmluvách

bol žalovaný po splnení vyššie uvedených podmienok ešte pred uzavretím budúcich zmlúv o prevode
vlastníctva povinný vyzvať žalobcu na uzavretie zmluvy o otvorení a vedení vinkulovaného účtu, na
ktorý mal žalobca následne uhradiť zvyšok kúpnej ceny (90%). Napriek tomu, že v texte zmlúv o
budúcich zmluvách chýba výslovná formulácia určujúca povinnú osobu na predloženie výzvy žalobcovi v
zmysle predchádzajúcej vety, logickým výkladom mohla byť (a bola) uvedená povinnosť uložená jedine

žalovanému. Žalovaný nepredložil žalobcovi ani jednu z listín uvedených v bode 2.1 písm. a) až c) zmlúv
o budúcich zmluvách a ani nevyzval žalobcu v zmysle bodu 4.1 písm. b) zmlúv o budúcich zmluvách, no
napriek tomu listom zo dňa 30.05.2012, doručeným žalobcovi prostredníctvom e-mailu dňa 05.06.2012,
vyzval žalobcu na uzavretie budúcich zmlúv o prevode vlastníctva. Žalovaný vyzval žalobcu na uzavretie
budúcich zmlúv o prevode vlastníctva viac ako šesť (6) mesiacov po právoplatnosti kolaudačného

rozhodnutia, teda viac ako štyri (4) mesiace po uplynutí šesťdesiatdňovej lehoty určenej v bode 2.1
zmlúv o budúcich zmluvách na uzavretie budúcich zmlúv o prevode vlastníctva, nehovoriac o tom, že
zmluvy o budúcich zmluvách predpokladali ako termín právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia dátum
31.12.2010, pričom kolaudačné rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť až 25.11.2011. List žalovaného
zo dňa 30.5.2012 nie je výzvou v zmysle zmlúv o budúcich zmluvách a nemôže byť za takúto výzvu ani

považovaný, a preto tento list nemal a ani nemohol mať účinky výzvy na uzatvorenie budúcich zmlúv
o prevode vlastníctva. Keďže v dôsledku vyššie uvedených pochybení žalovaného nemohla žalobcovi
na základe listu žalovaného zo dňa 30.5.2012, doručeného žalobcovi prostredníctvom e-mailu dňa
5.6.2012, vzniknúť povinnosť uzavrieť budúce zmluvy o prevode vlastníctva, žalobca ani nemohol túto
svoju povinnosť porušiť, a teda žalovanému nevznikol a ani nemohol vzniknúť nárok na zaplatenie

zmluvnej pokuty v dôsledku údajného porušenia povinnosti žalobcu uzavrieť na základe takejto „výzvy“
budúce zmluvy o prevode vlastníctva. Čo sa týka nároku žalobcu na zmluvnú pokutu, tak zotrval na
svojej predchádzajúcej právnej argumentácii, ktorú ešte podrobnejšie rozviedol.

6. Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom advokátov strán, oboznámením sa s listinnými dôkazmi

predloženými žalobcom, a to štyrmi zmluvami o uzavretí budúcich zmlúv zo dňa 30.9.2009 a ich
prílohami (na znení úradného prekladu zmlúv sa strany zhodli, tak ako bol súdu predložený), faktúrou
č. 18/2209 zo dňa 6.10.2009, výpisom z účtu žalobcu zo dňa 6.10.2009, úradným prekladom e-mailovej
komunikácie medzi oboma účastníkmi zo dňa 19.1.2012, 30.5.2012 a 8.6.2012, vyjadrením právneho
zástupcu žalobcu zo dňa 18.2.2015, listinnými dôkazmi predloženými žalovaným, a to vyjadreniami

právneho zástupcu žalovaného zo dňa 14.4.2014, 22.10.2014, 20.11.2014 a 16.3.2015, kolaudačným
rozhodnutím Mesta Trnava č. OSaŽP/39849-78076/2011/Šm zo dňa 16.11.2011, ktoré nadobudlo
právoplatnosť dňa 25.11.2011 a listom vlastníctva č. 11657 a listom vlastníctva č. 10745, ako i s celým
obsahom spisového materiálu a zistil nasledujúci skutkový a právny stav:7. Právny zástupca žalobcu v konaní zotrval v plnom rozsahu na skutkovom a právnom zdôvodnení
žaloby a uviedol, že nárok na zaplatenie resp. vrátenie zálohy je právne a vecne preukázaný a rovnako

je preukázaný aj nárok na zaplatenie uplatňovanej zmluvnej pokuty. Poukázal na to, že zmluvnou
pokutou je možné zabezpečiť nielen jednotlivú zmluvnú povinnosť, ale aj záväzok ako celok, pričom
v danom prípade zo zmlúv o budúcich zmluvách jednoznačne vyplývalo, že zmluvnou pokutou majú
byť zapečené povinnosti na strane žalovaného, ktorý jediný zo zmluvných strán realizoval výstavbu
predmetných nehnuteľností a v ktorého výlučnej moci bolo ukončenie tejto výstavby v dohodnutom

termíne, oznámenie žalobcovi o kolaudácii a výzva na uzavretie kúpnych zmlúv, pričom žalovaný si
nesplnil žiadnu zo svojich povinností vyplývajúcich zo zmlúv o budúcich zmluvách pričom je nepochybné
že dohodnutá zmluvná pokuta mala zabezpečovať práve splnenie povinnosti žalovaného. Na otázku
súdu, aby sa vyjadril k skutočnej vôli strán čo sa týka určenia lehoty dokedy sa má budúca kúpna zmluva
uzavrieť,t.j.kedyzačalaplynúťtátolehota,pripadneodnaktorúskutočnosťsaviazalzačiatokjejplynutia
a teda či v zmluve bola táto zákonná podmienka jasného určenia lehoty jasne zrozumiteľne a určite

zadefinovaná advokát žalobcu uviedol, že 60 dňová lehota mala podľa vôle strán začať plynúť dňom
„vystavenia kolaudačného listu“ pričom v čase uzatvorenia zmluvy o budúcej zmluve bolo možné tento
dátum len predpokladať. Zároveň ale zdôraznil, že nie je možné spravodlivo očakávať najmä vo vzťahu
medzipodnikateľmi,žezáujemcaokúpunehnuteľnostíbudepovinnýstrpieťomeškaniealebopredĺženie
tohto predpokladaného dátumu o neprimerane dlhú dobu resp. o neurčito. Žalobca má jednoznačne za

to že sa v danom prípade jedná o zmluvy o budúcej zmluve podľa obchodného zákonníka nakoľko v nich
bola jednoznačne určená lehota na uzavretie budúcich zmlúv. Argumentácia žalovaného o prípadnom
charakterezmlúvakoinominátnychjepodľažalobcuúčelováazjavneinšpirovanápolemikounastolenou
odvolacím súdom.

8. Právny zástupca žalovaného v konaní uviedol, že pokiaľ ide o zmluvnú pokutu uplatňovanú žalobcom,
tak odvolací súd svoj názor k nej už vyslovil, že z dôvodu jej neurčitosti je toto dojednanie absolútne
neplatné. Zmluvné strany v bode 4.2 zmluvy o budúcej kúpnopredajnej zmluve zo dňa 30.9.2009 uviedli,
že sa dohodli, že ...ak jedna zo zmluvných strán nedodrží záväzky dohodnuté v tejto zmluve...z čoho
celkom jednoznačne vyplýva, že nejde o každý záväzok samostatne, ale o všetky záväzky, aj z toho

dôvodu je právny názor o neurčitosti a neplatnosti dojednania o zmluvnej pokute správny. Žalobca
ďalej interpretoval svoje podanie - list zo dňa 19.1.2012 ako argumentáciu ohľadom tak zmenených
podmienok za ktorých nemožno od neho spravodlivo požadovať uzavretie kúpnej zmluvy. Žiadne takáto
skutočnosť však z uvedeného dokumentu nevyplýva, žalovaný požiadal o zmierlivé ukončenie zmluvy
bez ďalšieho. Predmetný list nepredstavuje odstúpenie od zmluvy. Čo sa týka skutočnej vôle strán v

otázke určenia kedy má začať plynúť lehota na uzavretie budúcich kúpnych zmlúv, tak právny zástupca
žalovaného uviedol, že vôľou strán a nielen v tomto prípade, ale aj v prípade všetkých ďalších kupujúcich
bola jednoznačne tak interpretovaná, chápaná a aj realizovaná, že strany uzavrú budúcu kúpnu
zmluvu najneskôr do 60 dní od splnenia kumulatívnych podmienok, ktorými sú vydanie kolaudačného
rozhodnutia, oznámenie o pripravenosti nehnuteľnosti a potvrdenie banka. Žalovaný sa nestotožňuje s

tým, že by malo ísť o právoplatné kolaudačné rozhodnutie ako to interpretoval už súd, nakoľko zmluva
jednoznačnestanovujeododňavydaniakolaudačnéhorozhodnutia,totomávýznamvkontextevšetkých
ďalších podmienok ktoré mali byť splnené preto aby stranám vznikol záväzok uzavrieť v 60 dňovej
lehota po ich splnení kúpnu zmluvu. Ďalšou podmienkou bolo oznámenie o tom, že predmet prevodu je
pripravený na odovzdanie a je bez osôb a vecí, kópia listu vlastníctva a potvrdenie banky v zmysle bodu

2.1. Zo žiadneho logického výkladu uvedeného bodu nemožno vyvodiť že by strany mohli uzavrieť kúpnu
zmluvu do 60 dní len od vydania kolaudačného rozhodnutia. Od vydania kolaudačného rozhodnutia
plynie lehota na podanie odvolania, pričom vzhľadom aj na široký okruh účastníkov kolaudačného
konania o užívaní stavby, nemožno predpokladať finálne právoplatné rozhodnutie v určitej konkrétnej
lehote. Následne, a môže to byť otázka aj mesiacov, po právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia

je nevyhnutné požiadať obec o pridelenie súpisného čísla, následne realizovať záznam v katastri a
požiadať o oznámenie katastra o zápise. Rádovo môže ísť o dobu aj niekoľkých mesiacov preto je
vylúčené aby sme interpretovali uvedené ustanovenie zmluvy len vo vzťahu k vydaniu kolaudačného
rozhodnutia. Podľa nášho názoru lehota bola síce stanovená na 60 dní, avšak nebolo jednoznačne
definované do kedy je potrebné uvedené dokumenty predložiť. Z tohto dôvodu sa domnievame, že by

na uvedený prípad malo byť aj v súlade s otázkou riešenou odvolacím súdom ustanovenie § 269 ods. 2
Obchodného zákonníka. S ohľadom na skutočnosť, že dosiaľ platným spôsobom nedošlo k ukončeniu
zmlúv, máme za to, že nevznikol ani právny dôvod na vydanie bezdôvodného obohatenia tak ako sa
ho domáha svojim návrhom žalobca. Podľa nášho názoru všetky 4 zmluvy ktoré sú predmetom danéhosporu treba vyhodnotiť ako zmluvy nepomenované. Interpretácii žalovaného prisvedčuje aj originálne
znenie zmlúv kde je uvedené, že dokumenty majú byť predložené súčasne.

9. Zo štyroch zmlúv zo dňa 3.9.2009 (originály v taliančine č.l. 16, 17, 22, 27 a preklady č.l. 87, 99, 111,
123), ktorých úradný preklad nie je medzi stranami sporný, a ktorých obsah je s výnimkou predmetu
prevodu totožný, súd zistil, že žalovaný ako budúci predávajúci uzavrel so žalobcom ako budúcim
kupujúcim zmluvy, predmetom ktorých mal byť prevod nehnuteľností nachádzajúcich sa v kat. území
Trnava, zapísaných na LV č. 11657 a 10745, bližšie špecifikovaných v článku I. bodu 1.2 zmlúv.

10. Podľa článku II. bodu 2.1 zmlúv sa budúci kupujúci zaviazal kúpiť od budúceho predajcu a budúci
predajca sa zaviazal predať budúcemu kupujúcemu byt spolu s príslušným spoluvlastníckym podielom
na spoločných častiach obytného domu a spoločných zariadeniach obytného domu, najneskôr do 60
dní od vystavenia kolaudačného listu, ktorého predpokladaný dátum je do 31.12.2010 na základe
preukázania sa oznámením:

a) oznámenie o tom, že podiel nehnuteľnosti, ktorý je predmetom predaja, je pripravený
na odovzdanie, je bez osôb a vecí;
b) kópia vlastníckeho listu, ktorou preukazuje vlastnícke právo budúci predajca;
c) potvrdenie banky, ktorá financuje výstavbu polyfunkčného domu, v ktorom sa banka
zaväzuje, že sa vzdáva záložného práva na byt do 15 dní od platby celej kúpnej ceny na účet

predávajúceho.

Podľa článku IV. bodu 4.1. zmlúv sa žalobca ako budúci nadobúdateľ zaviazal zložiť zálohu vo výške 10
% z hodnoty každej zo 4 nehnuteľností, a to nasledovne:
- v zmluve o uzavretí budúcej zmluvy - kancelária č. 3 zo dňa 30.09.2009 vo výške 8.855,03 eur;

- v zmluve o uzavretí budúcej zmluvy - kancelária č. 4 zo dňa 30.09.2009 vo výške 14.939,38 eur;
- v zmluve o uzavretí budúcej zmluvy - kancelária č. 20 zo dňa 30.09.2009 vo výške 12.853,07 eur;
- v zmluve o uzavretí budúcej zmluvy - kancelária č. 21 zo dňa 30.09.2009 vo výške 12.063,74 eur.

11. Podľa článku IV. bodu 4.2. zmlúv sa zmluvné strany dohodli, že ak jedna zo zmluvných strán nebude

plniť svoje záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy, bude povinná zaplatiť v lehote najneskôr do10 dní od
požiadania druhej strany, z titulu zmluvnej pokuty, sumu vo výške dvojnásobku hodnoty uvedenej v
článku IV, bod 4.1., písmeno a). Budúci prevodca môže jednostranne započítať túto sankciu so zvyškom
už zaplatenej ceny.

12. Z výpisu z účtu žalobcu (č.l. 136), ako aj z obsahu žaloby (č.l. 46) v súvisiacom spore vedenom
tunajšímsúdompodsp.zn.9Cb/5/2012súdzistil,žežalobcaakobudúcikupujúciuhradilzálohyspoluvo
výške 48.711,22 eur žalovanému ako budúcemu predávajúcemu bankovým prevodom dňa 6.10.2009.

13. Z kolaudačného rozhodnutia Mesta Trnava č. OSaŽP/39849-78076/2011/Šm zo dňa 16.11.2011 (č.l.

145 spisu) vyplýva, že Mesto Trnava ako príslušný stavebný úrad na základe výsledkov kolaudačného
konania povolilo pre stavebníka EURODOM3, s.r.o., užívanie stavby „Polyfunkčný bytový dom“
umiestnený na Ulici Hornopotočná na pozemku par. č. 215. Kolaudačné rozhodnutie nadobudlo
právoplatnosť dňa 25.11.2011.

14. Z listu žalobcu zo dňa 19.1.2012 (preklad č.l. 130) označeného ako „4 predbežné zmluvy zo dňa
30.9.2009“ adresovaného žalovanému súd zistil, že žalobca požiadal o zrušenie zmlúv o uzavretí
budúcich zmlúv zo dňa 30.9.2009 priateľskou cestou a o vrátenie uhradenej zálohy na účet.

15. Žalovaný listom zo dňa 30.5.2012 (preklad rub č.l. 132) označenom ako „Výzva na odkúpenie

nehnuteľnosti“ oznámil žalobcovi, že na základe zmluvy, ktorú podpísal dňa 30.9.2009 týkajúcej sa kúpy
bytu č. 20, č. 21 na prvom podlaží, vchod 8374/15 a kancelárskych priestorov č. 15 a 16 na prvom
poschodí, vchod 8374/36B v dome Malý Paríž v Trnave, postavenom na pozemku s číslom parcely 215,
je výstavba nehnuteľnosti ukončená a požiadal žalobcu, aby postupoval podľa dohodnutých zmluvných
podmienok a do 15 dní od prijatia listu mu oznámil dátum plnenia dohody.

16. Podľa § 289 Obchodného zákonníka, zmluvou o uzavretí budúcej zmluvy sa zaväzuje jedna alebo
obe zmluvné strany uzavrieť v určenej dobe budúcu zmluvu s predmetom plnenia, ktorý je určený aspoň
všeobecným spôsobom. Zmluva vyžaduje písomnú formu.17. Podľa § 290 Obchodného zákonníka, zaviazaná strana je povinná uzavrieť zmluvu bez zbytočného
odkladu po tom, čo ju na to vyzvala oprávnená strana v súlade so zmluvou o uzavretí budúcej zmluvy. Ak

zaviazaná strana nesplní záväzok uzavrieť zmluvu podľa odseku 1, môže oprávnená strana požadovať,
aby obsah zmluvy určil súd alebo osoba určená v zmluve, alebo môže požadovať náhradu škody
spôsobenej jej porušením záväzku uzavrieť zmluvu. Nárok na náhradu škody popri určení obsahu
zmluvy môže oprávnená strana požadovať iba v prípade, keď zaviazaná strana neoprávnene odmietla
rokovať o uzavretí zmluvy.

18. Podľa § 292 ods. 3 Obchodného zákonníka, záväzok uzavrieť budúcu zmluvu zaniká, ak oprávnená
strana nevyzve zaviazanú stranu splniť tento záväzok v čase určenom v zmluve o uzavretí budúcej
zmluvy.

19. Podľa § 451 ods. 1 Občianskeho zákonníka kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí

obohatenie vydať.
20. Podľa § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka bezdôvodným obohatením je majetkový prospech
získanýplnenímbezprávnehodôvodu,plnenímzneplatnéhoprávnehoúkonualeboplnenímzprávneho
dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.
21. Podľa § 456 Občianskeho zákonníka predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu, na

úkor koho sa získal. Ak toho, na úkor koho sa získal, nemožno zistiť, musí sa vydať štátu.
22. Podľa § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej
povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.
23. Podľa § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v

dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.
24. Podľa § 545 ods. 1 ak z dojednania o zmluvnej pokute nevyplýva niečo iné, je dlžník zaviazaný plniť
povinnosť, ktorej splnenie bolo zabezpečené zmluvnou pokutou, aj po jej zaplatení.
25. Podľa č.l. 8 CSP strany sporu sú povinné označiť skutkové tvrdenia dôležité pre rozhodnutie vo veci
a podoprieť svoje tvrdenia dôkazmi, a to v súlade s princípom hospodárnosti a podľa pokynov súdu.

26. Podľa § 185 ods. 1 CSP súd rozhodne, ktoré z navrhnutých dôkazov vykoná.
27. Podľa § 191 ods. 1 CSP dôkazy súd hodnotí podľa svojej úvahy, a to každý dôkaz jednotlivo a všetky
dôkazy v ich vzájomnej súvislosti; pritom starostlivo prihliada na všetko, čo vyšlo počas konania najavo.
28. Navrhovanie dôkazov má priamu súvislosť s povinnosťou tvrdenia. Dôkaznú povinnosť môže
účastník v konaní plniť od jeho samotného začiatku, pričom povinnosť označiť dôkazy sa vzťahuje na

všetky tvrdenia účastníka s tým, že nesplnenie dôkaznej povinnosti prináša so sebou hrozbu takého
rozhodnutia súdu, ktoré vychádza so skutkového základu zisteného z dôkazov navrhnutých účastníkom
v opačnom procesnom postavení než je účastník, ktorý nesplnil alebo dostatočne nesplnil svoju dôkaznú
povinnosť.Dôkaznýmbremenompritomrozumiemezodpovednosťúčastníkazavýsledokkonania,ktorý
závisí od zistení z navrhnutých a vykonaných dôkazov. V prípade dôkaznej núdze sa neúspech pričíta

tomu účastníkovi, na ktorom podľa predpisov hmotného práva leží dôkazné bremeno, t.j. zodpovednosť
za preukázanie skutočností významných z hľadiska hmotného práva.
29. Súd mal z vykonaných dôkazov za preukázané, že došlo dňa 30.9.2009 k uzavretiu vyššie
špecifikovaných písomných zmlúv o budúcich kúpnych zmluvách, ako aj k zaplateniu zálohy zo strany
žalobcu ako budúceho kupujúceho spolu vo výške 48.711,22 eur, avšak k uzatvoreniu kúpnych zmlúv

už nedošlo, v dôsledku čoho žalobca v konaní žiada od žalovaného vrátenie zaplatenej zálohy titulom
bezdôvodného obohatenia.

30. Medzi stranami v konaní nebolo sporné uzavretie písomných zmlúv o budúcich kúpnych zmluvách,
ako ani zaplatenie zálohy zo strany žalobcu a jej výška. Sporným nebolo v konaní ani znenie úradného

prekladu zmlúv z pôvodného talianskeho jazyka do slovenského jazyka (č.l. 82 - 129 spisu), ktoré bolo
predložené žalobcom dňa 22.1.2015, a z ktorého prekladu súd v konaní ďalej vychádzal.

31. Medzi stranami bolo sporné, či doba určená v zmluve(ách) na uzavretie budúcej kúpnej zmluvy je
dostatočne určitá alebo určiteľná. Žalobca tvrdil, že zmluvné strany sa dohodli na uzavretí budúcich

kúpnych zmlúv v dobe najneskôr do šesťdesiateho dňa od právoplatnosti vydaného kolaudačného
rozhodnutia, čím si strany dohodli dobu na uzavretie budúcich kúpnych zmlúv spôsobom, ktorý je
objektívne určiteľný, a preto jednoznačne spĺňa podmienky vyplývajúce z ustanovenia § 289 ods. 1
Obchodného zákonníka. Z vyššie uvedených dôvodov zmluvy uzavreté medzi žalobcom a žalovaným súsvojou právnou povahou nepochybne zmluvami v režime podľa § 289 až § 292 Obchodného zákonníka,
t. j. zmluvami a budúcich kúpnych zmluvách a nie zmluvami nepomenovanými, inominátnymi. Žalovaný
v konaní naopak tvrdil, že zo zmlúv nevyplýva jednoznačné určenie času do kedy majú strany uzavrieť

budúce zmluvy resp. nie je určitý začiatok plynutia tejto lehoty. Nie je zrejmé, či deň „vystavenia
kolaudačného listu“ možno chápať ako deň vydania kolaudačného rozhodnutia, deň jeho doručenia
alebo deň jeho právoplatnosti.

32. Strany si v zmluvách o budúcich kúpnych zmluvách dohodli dátum 31.12.2010 od ktorého by mala

začať plynúť 60 dňová lehota „len“ predbežne, ako predpokladaný dátum, keďže v čase uzatvorenia
zmlúv mohli tento dátum len predpokladať. Preto ak do času jeho uplynutia nedošlo k uzavretiu zmlúv,
nemalo to za následok zánik záväzku zmluvy uzavrieť, nakoľko v čase predpokladaného dátumu
vystavenia kolaudačného rozhodnutia nezačala 60-dňová lehota ani plynúť. Na platnosť zmluvy o
budúcej zmluve zákon vyžaduje, aby bola určená doba na uzavretie budúcej zmluvy. Túto dobu možno
určiť buď konkrétnym určitým dátumom alebo je možné stanoviť ju iným určiteľným spôsobom. Ten môže

byť formulovaný aj takým spôsobom, že lehota na uzavretie budúcej zmluvy začína plynúť dňom, kedy
nastane určitá skutočnosť, hoci strany v čase uzavretia zmluvy o budúcej zmluve ešte nevedia, kedy
presne táto skutočnosť nastane. Podstatné je, že takáto skutočnosť objektívne nastať môže a strany
s prihliadnutím na všetky okolnosti predpokladajú, kedy táto skutočnosť nastane. V danom prípade
strany síce neurčili presný dátum začatia plynutia lehoty avšak na druhej strane jednoznačne určili

skutočnosť, od ktorej má 60 dňová lehota začať plynúť. Touto skutočnosťou je podľa názoru a výkladu
súdu právoplatnosť kolaudačného rozhodnutia.
Je pravdou, že určenie začiatku plynutia doby je v písomných zmluvách vzhľadom na cudzojazyčný
text zmlúv uvedené nie celkom zrozumiteľne, podľa prekladu, slovným spojením „od vystavenia
kolaudačného listu“. Nie je preto pravdivé tvrdenie žalovaného, že zmluva jednoznačne stanovuje

určenie začiatku plynutia lehoty dňom vydania kolaudačného rozhodnutia. Preklad zmluvy v tomto
smere jednoznačne uvádza „od vystavenia kolaudačného listu“. Vzhľadom k použitému spojeniu nie
celkom zaužívaného a obvyklého v právnych vzťahoch je preto nutné si pomôcť logickým výkladom
obsahu zmlúv a daného slovného spojenia. Súd na základe nižšie uvedeného dospel k záveru, že
slovné spojenie „od vystavenia kolaudačného listu“ je potrebné chápať a vykladať ako synonymá textu

„od právoplatnosti vydaného kolaudačného rozhodnutia“, keďže vydané kolaudačné rozhodnutie až do
dňa, v ktorom sa stane právoplatným, nie je právne relevantným dokladom použiteľným pre právne
úkony dotknutých strán a iné potreby (napr. aj pre potrebu uzatvorenia kúpnej zmluvy k nehnuteľnosti
majúcej byť pred predajom bezpochyby skolaudovanej). Až od právoplatnosti (vydaného) kolaudačného
rozhodnutia nastávajú jeho právne účinky a preto ide o relevantný právny moment, o ktorý strany

môžu následne objektívne oprieť ďalší postup (uzavretie kúpnych zmlúv v dohodnutej dobe napr. ako
v danom prípade 60 dní). Nebolo by logické vykladať tento pojem spôsobom (ako tvrdí žalovaný),
že od vystavenia kolaudačného listu (rozhodnutia) je myslené od vydania, vyhotovenia kolaudačného
rozhodnutia, alebo doručenia kolaudačného rozhodnutia. Pri vydanom kolaudačnom rozhodnutí plynie
lehota na prípadné odvolanie, plynie lehota v ktorej sa rozhoduje o odvolaní, lehota na prípadné ďalšie

rozhodnutie správneho orgánu a pod. čo neurčuje objektívne žiaden moment počiatku doby na uzavretie
kúpnych zmlúv, iba opäť určuje ďalšie predpokladané skutočnosti, míľniky, ktoré môžu v neurčitej
budúcnosti nastať. Nemalo by význam určovať počiatok doby uzavretia kúpnych zmlúv od „vydania“
kolaudačného rozhodnutia, ktoré môže byť napr. zrušené alebo potvrdené vo vopred nepredvídateľnej
dobe.Tobynapr.znamenalo,žestranyuzavrúkúpnuzmluvuvlehote60dníodvydaniarozhodnutia(ako

určujúcej skutočnosti) a po uzavretí kúpnych zmlúv by mohlo dôjsť k zrušeniu kolaudačného rozhodnutia
na stavbu, v ktorej si žalobca kúpil byt. Je logické uzatvárať kúpnopredajné zmluvy až po právoplatnosti
vydaného kolaudačného rozhodnutia, po právoplatnom, nemennom schválení stavby a nie pred týmto
momentom a to aj v dobe po vydaní rozhodnutia do jeho právoplatnosti, keď predávaná stavba ešte
nie je účinne úradne schválená. Z rovnakých dôvodov nie je ani logické opierať začiatok plynutia doby

o skutočnosť doručenia vydaného kolaudačného rozhodnutia. Pre súd je najlogickejšie dojednanie
strán, že začiatok plynutia doby určili právoplatnosťou vydaného kolaudačného rozhodnutia, čo je aj
v praxi nakoniec obvyklé, bežné. K danému záveru súd dospel vlastným výkladom a nie osvojením
si bez ďalšieho výkladu žalobcu, bezpochyby motivovaným preukázaním svojich tvrdení o určitosti
daného dojednania. Je ale fakt, že výklad súdu a výklad resp. výklad vôle žalobcu pri určení skutočnosti

začiatku plynutia doby sú totožné. Na druhej strane výklad ponúkaný žalovaným (výklad jeho vôle) je
taktiež bezpochyby účelový a motivovaný zas naopak preukázaním svojich tvrdení o neurčitosti daného
dojednania, čo by malo vplyv na charakter zmluvného vzťahu). Je však treba dodať a zdôrazniť, že ak
by sa súd priklonil k názoru žalovaného, že lehota začala plynúť od vydania rozhodnutia, tak by uplynulamárne ešte skôr (!) ako je tomu v prípade ak súd ustálil, že začala plynúť od právoplatnosti rozhodnutia.
Skoršie uplynutie lehoty by nemalo žiaden vplyv na (rozhodujúci) záver, že v lehote dohodnutej v
zmluve žiadna zo strán preukázateľne nevyzvala tú druhú na uzavretie kúpnej zmluvy a v lehote tak

preukázateľne nedošlo k uzavretiu budúcich kúpnych zmlúv. Ak by si súd osvojil tvrdenie žalovaného
o skoršom uplynutí lehoty, tak by súd v nadväznosti na to určil aj počiatok jeho omeškania s vydaním
bezdôvodného obohatenia skôr, čo by znamenalo aj uloženie povinnosti zaplatiť úrok z omeškania od
skoršieho dátumu ako 25.1.2012, čo je len na ťarchu žalovaného.
Žalovanýďalejvkonanítvrdil,žezožiadnehologickéhovýkladubodu2.1.zmluvynemožnovyvodiťžeby

strany mohli uzavrieť kúpnu zmluvu do 60 dní len od vydania kolaudačného rozhodnutia ale od vydania
kolaudačného rozhodnutia a súčasného kumulatívneho splnenia ďalších podmienok a to oznámenia o
tom, že predmet prevodu je pripravený na odovzdanie a je bez osôb a vecí, kópia listu vlastníctva a
potvrdenia banky v zmysle bodu 2.1.. Súd sa s takýmto výkladom nestotožňuje. Z textu zmluvy článku
II. bodu 2.1 v znení: „Budúci kupujúci sa zaväzuje kúpiť od budúceho predajcu a budúci predajca sa
zaväzuje predať budúcemu kupujúcemu byt .... najneskôr do 60 dní od vystavenia kolaudačného listu,

ktorého predpokladaný dátum je do 31.12.2010 na základe preukázania sa oznámením:
a) oznámenie o tom, že podiel nehnuteľnosti je pripravený na odovzdanie
b) kópia vlastníckeho listu, ktorou preukazuje vlastnícke právo
c) potvrdenie banky, v ktorom sa banka zaväzuje, že sa vzdáva záložného práva“
bezpochyby nevyplýva, že začiatok lehoty je viazaný okrem právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia

súčasne aj na ďalšie podmienky. Z textu vyplýva, že v lehote 60 dní od právoplatnosti kolaudačného
rozhodnutia sa zaväzuje kupujúci kúpiť a predávajúci predať byt s tým, že sa „preukáže“ (kupujúcemu)
ďalšími dokladmi a to konkrétne oznámením, kópiou LV a potvrdením banky. Uvedené doklady tak nie
sú podmienkou začatia plynutia doby ako nesprávne interpretuje žalovaný, ale uvedené doklady majú
význam (a sú skôr podmienkou) pre samotné uzavretie kúpnej zmluvy počas plynutia 60 dňovej lehoty,

resp. podmienkou výzvy žalovaného adresovanej žalobcovi na uzatvorenie kúpnych zmlúv. Predmetné
doklady majú kupujúcemu zabezpečiť preukázanie toho, že byt je dokončený, je v stave pripravenom
na odovzdanie (oznámenie), je vo vlastníctve predávajúceho (list vlastníctva), a neviaže sa k nemu
ťarcha záložného práva banky (potvrdenie). Nepopierateľne bolo v moci žalovaného (ako stavebníka)
zabezpečiť dané doklady, tak je zrejmé, že subjektom, ktorý mal doklady zabezpečovať (preukazovať)

bol žalovaný, ktorý sa mal pri uzatváraní budúcej kúpnej zmluvy počas plynutia 60 dňovej lehoty
preukázať dokladmi kupujúcemu - žalobcovi a až po splnení tejto podmienky (predložení citovaných
dokladov na vedomie žalovanému) by došlo k uzavretiu kúpnej zmluvy. Toto je význam uvedených
dokladov a nie ako tvrdí žalovaný, že označené doklady mali význam pre začiatok plynutia lehoty, resp.
že boli (ich existencia) ďalšou kumulatívnou podmienkou popri vydaní kolaudačného rozhodnutia, až po

naplnení ktorej začala plynúť 60 dňová lehota na uzatvorenie kúpnych zmlúv. Treba dodať, že tak ako na
to poukázal aj žalobca, tak žalovaný si túto zmluvnú povinnosť naviac ani nesplnil a žalovanému zaslal
písomnú výzvu zo dňa 30.5.2012 na uzatvorenie kúpnej zmluvy bez toho, aby žalobcovi preukázal,
predložil požadované doklady. Článok II. zmluvy je nutné vykladať vcelku, logicky a systematicky. Nie je
možné sa ubrániť dojmu, že žalovaný si výklad, nie celkom jednoznačného textu prekladu zmlúv, začne

prispôsobuje svojej právnej argumentácii (a už aj vyslovenému právnemu názoru odvolacieho súdu).

33. Súd tak má preukázané, že je splnená zákonná podmienka jasného určenia lehoty, dokedy sa
má budúca kúpna zmluva uzavrieť. V zmluvách o budúcich kúpnych zmluvách uzavretých medzi
žalobcom a žalovaným sa strany dohodli na uzavretí budúcich zmlúv najneskôr do šesťdesiateho dňa od

právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia, čím si dohodli dobu na uzavretie budúcich zmlúv spôsobom,
ktorý je objektívne určiteľný, a preto jednoznačne spĺňa podmienky vyplývajúce z ustanovenia § 289 ods.
1 Obchodného zákonníka. Zmluvy uzavreté medzi žalobcom a žalovaným sú svojou právnou povahou
zmluvami podľa § 289 až § 292 Obchodného zákonníka, t. j. zmluvami o budúcich zmluvách a nie
zmluvami nepomenovanými v zmysle § 269 ods. 2 ObchZ, nakoľko zmluvy uzavreté medzi žalobcom

a žalovaným obsahujú všetky zákonné náležitosti zmluvy o budúcej zmluve, vrátane určenia doby na
uzavretie budúcich zmlúv. Keďže za deň začatia plynutia 60-dňovej lehoty treba považovať deň po
právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia, t.j. 26.11.2011 (lehota určená podľa dní začína sa dňom, ktorý
nasleduje po udalosti, ktorá je rozhodujúca pre jej začiatok - v danom prípade je tou rozhodujúcou
udalosťou právoplatnosť kolaudačného rozhodnutia) a posledným dňom lehoty je deň 24.1.2012.

34. Žalobca ďalej v konaní tvrdil, že žalovaný si v lehote do 31.12.2010, ktorú si zmluvné strany
stanovili ako termín právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia svoju povinnosť uzavrieť so žalobcom
kúpnu zmluvu nesplnil a následne bol so splnením vyzývacej povinnosti vo vzťahu k druhej zmluvnejstrane (žalobcovi) v omeškaní viac ako 18 mesiacov. Napriek tomu žalovaný navrhol uzavrieť 2 zo 4
kúpno-predajných zmlúv oneskorene svojim listom zo dňa 30.5.2012, t.j. viac ako 6 mesiacov po tom,
čo kolaudačné rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť. Žalobca zastáva názor, že z článku II. ods. 2.1.

zmlúv vyplýva povinnosť žalovaného na základe predložených oznámení vyzvať žalobcu na uzatvorenie
kúpnych zmlúv alebo mu aspoň deklarovať, že príslušné nebytové priestory a byty sú po stránke vecnej
a právnej spôsobilé byť predmetom kúpy a požadovať od žalobcu, aby pristúpil k uzatvoreniu kúpnych
zmlúv a listom z 30.5.2012, ktorý žalovaný zaslal žalobcovi neinformuje žalobcu o skutočnostiach podľa
čl. II. ods. 2.1. písm. a), b) a c), ktoré sú podstatné pre pristúpenie k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. V

tejto súvislosti žalobca v žalobe uviedol, že záväzok uzavrieť 4 budúce zmluvy zanikol ex lege, pretože
žalovaný nevyzval žalobcu splniť tento záväzok v čase určenom v zmluvách o budúcich zmluvách.
Žalovaný v konaní tvrdil, že neporušil žiadne z ustanovení predmetných zmlúv. Z doslovného znenia
zmlúv podľa neho vyplýva, že obe zmluvné strany boli zhodne zaviazané uzavrieť kúpne zmluvy, pričom
nebol určený mechanizmus, akým spôsobom dôjde k uzavretiu. V znení zmlúv nie je určená povinnosť
výlučne žalovaného vyzvať žalobcu na uzavretie kúpnej zmluvy. Právo vyzvať druhú stranu na plnenie

mali obe zmluvné strany, pričom nevyužitie tohto práva nie je porušením zmluvy. Napokon obe strany
malimožnosťsažalobounasúdedomáhaťnahradeniaprejavuvôle,akbychcelikúpnuzmluvuuzavrieť.
Dátum vydania kolaudačného rozhodnutia uvedený v zmluve 31.12.2010 je len predpokladaný, a preto
má za to, že ukončenie kolaudácie v neskoršom termíne nemá za následok porušenie zmluvy.

35. Vo všeobecnosti v zmluve o uzavretí budúcej zmluvy sa obidve zmluvné strany môžu zaviazať na
uzavretie budúcej zmluvy a vtedy, ktorákoľvek zo strán môže požiadať druhú zmluvnú stranu o uzavretie
zmluvy a vynútiť si jej uzavretie. (Obchodný zákonník, Komentár; § 289; str. 744, Mária Patakyová a
kolektív, 2008). Ak záväzok na uzavretie zmluvy prevzali obidve strany, môže ktorákoľvek z nich vyzvať
druhú zmluvnú stranu na uzavretie zmluvy. Z takejto zmluvy sú oprávnené a zároveň povinné obe

zmluvné strany.(Obchodný zákonník, Komentár; § 290; 745, Mária Patakyová a kolektív, 2008)

36. Tak ako sa obidve zmluvné strany zaviazali na uzavretie budúcich zmlúv, tak, čo treba zdôrazniť, aj
ktorákoľvek zo strán, či už žalobca alebo aj žalovaný, mohla požiadať, vyzvať druhú zmluvnú stranu na
uzavretie kúpnej zmluvy a vynútiť si jej uzavretie. Inými slovami zo znenia zmlúv tak, ako bolo zmluvnými

stranami dohodnuté vyplýva právo každej zo strán vyzvať druhú stranu na uzavretie zmlúv, pričom
nevyužitie tohto práva nemožno pokladať za porušenie zmluvy, nakoľko jeho uplatnenie jednou zo strán
by znamenalo porušenie zmluvy zmluvnou stranou, ktorá si právo neuplatnila. Z uvedeného dôvodu sa
v tejto časti súd stotožňuje s právnou argumentáciou žalovaného. V znení zmlúv nie je určená povinnosť
výlučnežalovanéhovyzvaťžalobcunauzavretiekúpnejzmluvy,takakotovykladážalobca.Právovyzvať

druhú stranu na plnenie mali obe zmluvné strany, pričom nevyužitie tohto práva nie je porušením zmluvy.
Na uvedenom právnom názore nič nemení ani fakt, že k výzve (ktorejkoľvek zo zmluvných strán) malo
dôjsť až potom, resp,. za podmienky splnenia, preukázania ďalších predpokladov (článok II. bodu 2.1
písm. a),b),c), ktorých preukázanie bezpochyby záležalo od aktivity žalovaného).

37. V súvislosti s návrhom žalobcu na vrátenie zálohy titulom bezdôvodného obohatenia žalovaného
má súd za preukázané jej zaplatenie vo výške 48.711,22 eur bankovým prevodom dňa 6.10.2009
na účet žalovaného. V konaní bol preukázaný e-mailovou správou žalobcu zo dňa 9.1.2012 úmysel
žalobcu neuzavrieť kúpne zmluvy a jeho žiadosť o vrátenie uhradenej zálohy, a to vzhľadom k tomu,
že žalovaný ho nevyzval na uzavretie zmlúv do 60 dní od (predpokladaného) dňa právoplatnosti

kolaudačného rozhodnutia. Žalovaný v konaní neuniesol dôkazné bremeno, keď bez preukázania
listinnými dôkazmi na základe jeho tvrdenia malo dôjsť, ešte pred písomnou výzvou zo dňa 30.5.2012,
k neformálnej výzve zo strany žalovaného na uzavretie zmlúv (ústnej, telefonickej), ktorú ale žalobca v
konaní zásadne popieral. Ako bude nižšie zdôvodnené tak neformálnu výzvu žalovaného by dostatočne
nepreukázali ani výpovede svedkov (konateľov žalovaného). Rovnako bolo v konaní preukázané, že

žalovaný e-mailovou správou zo dňa 30.5.2012, t.j. po uplynutí 60-dňovej lehoty od právoplatnosti
kolaudačného rozhodnutia, vyzval žalobcu na odkúpenie ním označených nehnuteľností, z ktorých iba
dve boli predmetom zmlúv. V tejto súvislosti súd považuje právny názor žalobcu za relevantný v tom,
že záväzok uzavrieť 4 budúce kúpne zmluvy zanikol v zmysle § 292 ods. 3 Obchodného zákonníka zo
zákona (ex lege), pretože žalovaný preukázateľne nevyzval žalobcu splniť tento záväzok v čase (do 60

dní od právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia) určenom v zmluvách o budúcich kúpnych zmluvách.
Nakoľko ide o prekluzívnu lehotu, v dôsledku neuplatnenie práva u zaviazanej zmluvnej strany formou
platnej výzvy, záväzok na uzavretie kúpnej zmluvy zaniká ex lege. Zaniknuté právo nepretrváva ani v
podobe naturálnej obligácie, takže v prípade, ak je plnené z prekludovaného záväzku, ide jednoznačneo plnenie bez právneho dôvodu, na ktorého navrátenie je povinná zmluvná strana. K zániku práva teda
dochádza pri preklúzii kumulatívne uplynutím času a neuplatnením práva oprávneným v ustanovenej
lehote. Zánikom záväzku oboch strán uzavrieť 4 budúce zmluvy vzniká žalovanému, ktorému bola

poskytnutá záloha, povinnosť toto plnenie získané z právneho titulu, ktorý dodatočne odpadol, vrátiť
ako bezdôvodné obohatenie. Preto súd pokladal v tejto časti, v časti istiny predstavujúcej bezdôvodné
obohatenie vo výške 48.711,22 eur (predstavujúcu spolu 4 zaplatené zálohy vo výške 8.855,03 eur,
14.939,38 eur, 12.853,07 eur, 12.063,74 eur) žalobu za podanú dôvodne a vyhovel jej spôsobom
uvedeným vo výroku I. rozsudku.

38. Podľa § 365 Obchodného zákonníka je dlžník v omeškaní, ak nesplní riadne a včas svoj záväzok, a
to až do doby poskytnutia riadneho plnenia alebo do doby, keď záväzok zanikne iným spôsobom. Dlžník
však nie je v omeškaní, pokiaľ nemôže plniť svoj záväzok v dôsledku omeškania veriteľa.

39. Podľa § 369 ods.1 Obchodného zákonníka ak je dlžník v omeškaní so splnením peňažného záväzku

alebo jeho časti, je povinný platiť z nezaplatenej sumy úroky z omeškania dohodnuté v zmluve. Ak úroky
z omeškania neboli dohodnuté, dlžník je povinný platiť úroky z omeškania podľa predpisov občianskeho
práva. Ak záväzok vznikol zo spotrebiteľskej zmluvy a dlžníkom je spotrebiteľ, možno dohodnúť úroky
z omeškania najviac do výšky ustanovenej podľa predpisov občianskeho práva.

40. Podľa § 3 nar. vlády SR č. 87/1995 Z.z. výška úrokov z omeškania je o 8 percentuálnych bodov
vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania (v
danom prípade 14.12.2011) s plnením peňažného dlhu uverejnenej na webovej stránke www.nbs.sk
/ 1% + 8 bodov/ t.j. 9 % ročne.

41. Súd má za to, že uplynutím 60 dní od právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia (doba počas ktorej
každá so strán mohla vyzvať tú druhú na uzavretie kúpnych zmlúv), t.j. od 25.1.2012 vznikol žalobcovi
nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia vo forme vrátenie zaplatených záloh a následne v prípade
omeškania s úhradou toto nároku aj nárok na zaplatenie zákonného úroku z omeškania. Nakoľko sa
žalovaný dostal s plnením svojej povinnosti (vrátením zálohy) voči žalobcovi po uplynutí tejto doby t.j.

po 24.1.2012 do omeškania, bolo potrebné v zmysle § 369 ods. 1 Obchodného zákonníka uložiť mu
povinnosť zaplatiť zákonný úrok z omeškania zo sumy zaplatenej zálohy 48.711,22 eur až odo dňa
25.1.2012 (teda počnúc dňom nasledujúcim po uplynutí 60 dňovej lehoty na uzatvorenie kúpnych zmlúv,
ktorá uplynula 24.1.2012) do zaplatenia. Zároveň z uvedeného dôvodu súd vo zvyšnej časti uplatneného
úroku z omeškania vo výške 9 % ročne zo sumy 48.711,22 eur za obdobie od 1.3.2011 do 24.1.2012

žalobu ako nedôvodnú vo výroku II. zamietol.

42. Žalobca si uplatnil v súdnom konaní zároveň aj nárok na zaplatenie 4 zmluvných pokút podľa čl.
IV, bod 4.2. zmlúv v celkovej výške 97.422,44 eur, keďže zánikom záväzku (v dôsledku porušenia čl. II.
zmlúv zo strany žalovaného) oboch strán uzavrieť 4 budúce zmluvy vzniká žalovanému, ktorému bola

poskytnutá záloha, povinnosť toto plnenie vrátiť z titulu bezdôvodného obohatenia. Žalobca uviedol,
že uplatnenie zmluvných pokút pokladá za dôvodné, pričom dal do pozornosti súdu skutočnosť, že
v prípade predaja bytov žalovaný byty, ktoré boli zazmluvnené v prospech žalobcu bez toho, aby
to hocijakým spôsobom oznámil žalobcovi alebo ho vyzval na kúpu týchto bytov, tieto byty predal
inému subjektu. V prípade predaja bytov aj v tomto vidí zásadným spôsobom porušenie zmluvnej

povinnosti. Zásadne poprel, že by niektorý zo zástupcov žalovaného, ktorých v konaní žalovaný navrhol
vypočuť, vyzval telefonicky alebo iným spôsobom zástupcu žalobcu na uzavretie kúpnych zmlúv, resp.
že požadované dokumenty má pripravené k odovzdaniu. Žalobca v konaní uviedol, že výška pokuty,
zmluvne určená priamo zo strany žalovaného pri príprave zmluvných textov a potvrdená jeho podpisom
za slobodnej vôle, je podľa názoru žalobcu primeraná s prihliadnutím na zabezpečovanú povinnosť a

preto nie je založený žiadny titul na aplikovanie moderačného práva súdom, na zníženie výšky zmluvne
dohodnutej pokuty. Žalovaný pokladal nárok na zmluvnú pokutu za nedôvodný. Aj napriek skutočnosti,
že zmluvná pokuta nie je dôvodná, mal rovnako za to, že vzhľadom na jej určenie a výšku, je v rozpore
s dobrými mravmi resp. zásadou poctivého obchodného styku a žiadal, aby ju súd neprijímal. Taktiež
žiadal, aby v prípade, ak by súd posúdil, že žalovaný porušil zmluvnú povinnosť, pre ktorej porušenie

sa žalobca domáha zmluvnej pokuty, tak v prípade, že nepovažuje takéto dojednanie v takejto výške
za neplatný právny úkon pre rozpor s dobrými mravmi resp. zásadou poctivého obchodného styku, aby
uplatnil motivačné právo a pokutu primerane znížil. Pokiaľ ide o dôvodnosť neplatnosti tohto ustanovenia
zmluvy, zmluva ustanovuje 200 %-nú pokutu pre akékoľvek porušenie zmluvného dojednania, tedapredpokladal neprimerane vysokú pokutu aj pre akékoľvek nepodstatné porušenie zmluvy. Ďalším
dôvodom, prečo zmluvná pokuta nemôže byť priznaná je dôvod, že on sám nechcel zmluvu plniť. Ako
bolo vyššie uvedené, ešte v lehote 60 dní, ale aj po nej žiadal vrátiť peniaze.

43. Zmluvná pokuta je jedným z právnych prostriedkov slúžiacim na zabezpečenie zmluvnej povinnosti.
Právna úprava obsiahnutá v ustanovení § 544 a § 545 Občianskeho zákonníka vyžaduje pre platné
dojednanie zmluvnej pokuty, okrem písomnej formy, vymedzenie zmluvnej povinnosti, ktorá má byť takto
zabezpečená a jednoznačnú dohodu o výške zmluvnej pokuty, resp. spôsobu jej určenia.

44. Súd v súvislosti s uplatňovaním zmluvnej pokuty zo strany žalobcu v celkovej výške 97.422,44
eur nesúhlasí s tvrdením žalobcu, že predaj bytov, ktoré boli zazmluvnené v prospech žalobcu boli
žalovaným predané inému subjektu, a to bez toho, aby to hocijakým spôsobom oznámil žalobcovi alebo
ho vyzval na kúpu týchto bytov, je takým porušením zmlúv o budúcich kúpnych zmluvách, s ktorým
by sa spájal vznik nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty, nakoľko z ustanovenia článku IV., bodu 4.2.

zmlúv vyplýva, že povinnosť zaplatiť sumu vo výške dvojnásobku hodnoty zálohy titulom zmluvnej
pokuty je spojená s neplnením záväzkov vyplývajúcich zo zmluvy a jediným záväzkom zaväzujúcim
obidve zmluvné strany bolo uzavretie kúpnych zmlúv, a tento záväzok si nesplnila žiadna zo strán.
Naviac takto formulované zmluvné dojednanie dotýkajúce sa zmluvnej pokuty je nekonkrétne, neurčité
a preto neplatné. Zmluvná pokuta resp. povinnosť na nesplnenie ktorej sa viaže musí podľa ustálenej

judikatúry presne špecifikovaná, konkretizovaná a určitá. Čo v danom prípade vzhľadom na obsah
zmluvy absentuje. Absentuje akékoľvek konkrétne vymedzenie zmluvnej povinnosti, ktorá má byť
takto zabezpečená, ako jedna zo základných náležitosti platnej dohody o zmluvnej pokute. Zmluvné
dojednanie „...ak jedna zo zmluvných strán nebude plniť svoje záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy“
je absolútne neurčité a všeobecné a nemožno z neho bez pochybností a určite vyvodiť, s ktorým

konkrétnym záväzkom sa zmluvná pokuta spája. Na základe vyššie uvedeného dospel súd k záveru, že
žaloba bola podaná v tejto časti, v časti istiny predstavujúcej zmluvnú pokutu nedôvodne a preto ju súd
v tejto časti vo výške 97.422,44 eur spolu s prislúchajúcim úrokom z omeškania vo výške 9 % ročne zo
sumy 97.422,44 eur od 3.3.2014 do zaplatenia vo výroku II. zamietol.

45. Treba zdôrazniť, že k obdobnému právnemu názoru dospel taktiež už aj odvolací súd vo svojom
uznesení č.k. 36Cb/103/2015-285, v ktorom k nároku žalobcu na zmluvnú pokutu uviedol, že „pre vznik
právanazmluvnúpokutujenevyhnutnáplatnádohodaozmluvnejpokute,ktorámusíbyťuzavretámedzi
veriteľom a dlžníkom v písomnej forme. Predmetné zmluvné dojednanie o zmluvnej pokute neobsahuje
určité a zrozumiteľné určenie povinností, na zabezpečenie ktorých mala byť zmluvná pokuta dohodnutá,

apretopredmetnéustanoveniejevzmysle§37ods.1Občianskehozákonníkaneurčité,nezrozumiteľné
a teda absolútne neplatné podľa ust. § 39 Občianskeho zákonníka. Odvolací súd sa preto stotožnil v tejto
časti napadnutého rozsudku so záverom súdu prvého stupňa, že nárok žalobcu na zaplatenie zmluvnej
pokuty je nedôvodný, a preto súd prvého stupňa vecne správne rozhodol, keď žalobu v časti o zaplatenie
zmluvnej pokuty zamietol z dôvodu absolútnej neplatnosti dohody o zmluvnej pokute“.

46. V tejto súvislosti je nutné sa vysporiadať aj s obranou žalovaného, ktorý si v konaní taktiež uplatnil
nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty z predmetných zmlúv v totožnej výške a to ako započítací prejav
voči nároku žalobcu uplatnenom v konaní (č.l. 80 spisu). Žalovaný tak tvrdil, že v časti ním dôvodne
uplatnenej zmluvnej pokuty proti žalobcovi nárok žalobcu zanikol započítaním. Z uvedeného dôvodu

bolo preto nutné zistiť a preukázať či žalovanému vznikol nárok, či existuje pohľadávka (titulom zmluvnej
pokuty), ktorú si v konaní ako obranu započítava žalovaný voči nároku, pohľadávke žalobcu uplatnenej
v súdnom konaní. Žalovaný odôvodňoval nárok na zmluvnú pokutu tým, žalovaný žalobcu neformálne,
telefonicky vyzval na pristúpenie k uzavretiu kúpnych zmlúv, ten však odmietol uzavrieť budúce kúpne
zmluvy, a ešte v priebehu 60- dňovej lehoty na uzavretie budúcich kúpnych zmlúv zaslal žalobcovi

písomnévyjadrenie,vzmyslektoréhonemázáujempristúpiťkuzavretiubudúcichzmlúv.Týmtokonaním
žalobca podľa názoru žalovaného jednoznačne porušil čl. II. ods. 2.1 zmlúv a preto je povinný v
zmysle čl. IV, bod 4.2. zmluvy zaplatiť žalovanému zmluvnú pokutu. Vyššie zdôvodnenie neurčitosti,
nejednoznačnosti zmluvného dojednania majúce za následok neplatnosť zmluvy v časti dojednaní o
zmluvnej pokute (čl. IV., bodu 4.2. zmluvy) platí obdobne a v celom rozsahu aj pre posúdenie nároku

žalovaného na zaplatenie zmluvnej pokuty a súd na podrobnejšie zdôvodnenie z vyššia odkazuje.
Neplatnosť čl. IV., bodu 4.2. zmluvy sa aplikuje nielen voči nároku žalobcu ale aj voči nároku
žalovaného. Z neplatného zmluvného dojednania nárok žalovanému na zmluvnú pokutu nevznikol.
Preto je nárok žalovaného uplatnený taktiež titulom zmluvnej pokuty ako právna obrana žalovaného zrovnakých dôvodov (ako je tomu u žalobcu) uplatnený nedôvodne. Dôvodná a preukázaná pohľadávka
žalobcu titulom bezdôvodného obohatenia uplatnená v konaní tak so započítavanou pohľadávkou
žalovaného titulom zmluvnej pokuty nezanikla, nakoľko v konaní nebol preukázaný vznik ani existencia

započítavanej pohľadávky žalovaného titulom zmluvnej pokuty.

47. Z ustálenej judikatúry Najvyššieho súdu SR aj Ústavného súdu SR vyplýva, že všeobecný súd
nemusí dať odpoveď na všetky otázky nastolené účastníkom konania, ale len na tie, ktoré majú pre
vec podstatný význam, prípadne dostatočne objasňujú skutkový a právny základ rozhodnutia bez

toho, aby zachádzali do všetkých detailov sporu uvádzaných účastníkmi konania. Preto odôvodnenie
rozhodnutia všeobecného súdu, ktoré stručne a jasne objasní skutkový a právny základ rozhodnutia,
stačí na záver o tom, že z tohto aspektu je plne realizované základné právo účastníka na spravodlivý
proces. Z uvedeného dôvodu sa súd ani podrobnejšie nezaoberal ďalšou právnou argumentáciou oboch
sporových strán (napr. obsiahle písomné vyjadrenie žalobcu zo dňa 17.8.2018 z č.l. 329).

48. Súd v občianskom súdnom konaní nie je viazaný návrhmi účastníkov na vykonanie dokazovania
a nie je povinný vykonať všetky navrhované dôkazy. Posúdenie návrhu na vykonanie dokazovania a
rozhodnutie, ktoré z nich budú v rámci dokazovania vykonané, je vždy vecou súdu (viď. § 185 ods. 1
CSP), a nie účastníkov konania. Žalovaný navrhol doplniť dokazovanie o výsluch svedkov Giussepe
Grigulov a Masimo Pelanda ohľadne tvrdenia, že zástupca žalovaného p. Grigulov alebo p. Pelanda

telefonicky alebo inak neformálne v lehote 60 dní od právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia vyzvali
na uzavretie kúpnych zmlúv zástupcu žalobcu, ktorý v čase pred uplynutím 60 dní prejavil záujem
zrušiť predmetné zmluvy a vrátiť zálohu. Na dotaz súdu nedokázal žalovaný neformálnu telefonickú
výzvu podložiť inak ako svedeckými výpoveďami. Nakoľko žalobca takúto telefonickú komunikáciu a
výzvu zásadne poprel, tak ani svedecká výpoveď označených svedkov by bez pochybností hodnoverne

uvedenú skutočnosť (neformálnu výzvu) nepreukázala a tvrdenie žalovaného by zostalo len v rovine
„tvrdenie proti tvrdeniu“, zostalo by nepreukázané. Z uvedeného dôvodu súd tento navrhnutý dôkaz
nevykonal, lebo by bol nadbytočným a neúčelným. Súd postupoval v súlade zo zásadou čo možno
najrýchlejšieho prejednania a rozhodnutia súdneho sporu, bez neodôvodnených prieťahov a v súlade
zo zásadou hospodárnosti konania, bez porušenia akéhokoľvek procesného práva žalovaného, ktorým

by mu bola odňatá možnosť konať pred súdom.

49. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol v zmysle § 262 ods. 1 CSP v spojení s § 255 ods.
1,2 CSP tak, že procesne čiastočne úspešnejšiemu žalovanému priznal nárok na pomernú časť náhrady
trov konania vo výške 34 % z celkových trov s tým, že o výške náhrady trov konania rozhodne súd až

po právoplatnosti rozsudku samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník. Výška percentuálneho
rozdielu v procesnej úspešnosti sporových strán predstavujúcej 34 %. Žalovaná suma spolu 146.133,66
eur (bezdôvodné obohatenie 48.711,22 eur + zmluvná pokuta 97.422,44 eur) = 100 %, žaloba dôvodná
vo výške 48.711,22 eur = 33 %, nedôvodná žaloba vo výške 97.422,44 eur = 67 %, úspech žalobcu 33
%, úspech žalovaného vo veci tak je 67 %, 67 % - 33 % = 34 %.

Poučenie:

Proti rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozsudku na súde, proti ktorého
rozsudku smeruje (§ 355, § 362 CSP)
Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné (§ 358 CSP).
Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 359 CSP).

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) (§ 365 CSP).
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania (§ 364 CSP).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 365 CSP).
Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.
Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,

c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za
následok nesprávne rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej
inštancie (§ 366 CSP).

Exekúciu možno vykonať na návrh toho, kto je oprávnený požadovať splnenie nároku z exekučného
titulu preto, že povinný dobrovoľne nesplnil to, čo mu exekučný titul ukladá (§ 48 zák. č. 233/1995 Z.z.).
Exekúciu vykoná exekútor, ktorého na vykonanie exekúcie poverí súd (§ 55 ods.1 zák. č. 233/1995 Z.z.),
kauzálne príslušným je Okresný súd Banská Bystrica (§ 49 zákona č. 233/1995 Z.z.).“