Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 9. september 2015

Súd: Okresný súd Nitra
Spisová značka: 12C/155/2011

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4111223611
Dátum vydania rozhodnutia: 09. 09. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Ivana Heinrichová

ECLI: ECLI:SK:OSNR:2015:4111223611.11

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Nitra v právnej veci navrhovateľov: v 1. rade: Ing. L. C., bytom S. M. W., L.. F. XXX/XX,

zastúpená zástupcom: Mgr. G. T., bytom M., ul. T. XXX/X, v 2. rade: Ing. V. C., bytom M., ul. P. XXX/X,
v 3. rade: L. W., bytom M., ul. W. XXXX/X, zastúpená zástupcom: R. W., bytom M., ul. W. XXXX/X, v 4.
rade T. T., bytom M., W. XXXX/X, zastúpená: Ing. V. C., bytom M., P. XXX/X, v 5. rade U. B., bytom M.,
W. XXXX/X, zastúpený zástupcom: R. W., bytom M., ul. W. XXXX/X, v 6. rade V. T., bytom M., W. XXXX/
X, zastúpený: Ing. V. C., bytom M., P. XXX/X, v 7. rade HABYTER, s.r.o., so sídlom Nitra, Spojovacia 3,
proti odporcovi: Službyt Nitra, s.r.o., so sídlom v Nitre, ul. Janka Kráľa 122, IČO: 31447929, o určenie
neplatnosti právneho úkonu a neplatnosti hlasovania , sudkyňou Mgr. Ivanou Heinrichovou, takto

r o z h o d o l :

Súd návrh z a m i e t a .

O trovách súd rozhodne samostatným uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovatelia sa podaným návrhom doručeným súdu dňa 4.8.2011 a doplneným na pojednávaní dňa
18.1.2012 domáhali, aby súd určil, že hlasovanie na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov zo
dňa 21.7.2011 je neplatné a že zmluvy o výkone správy uzatvorené medzi vlastníkmi bytov a nebytových
priestorov na W. X a X v M. a Službytom Nitra, s.r.o. č. 10/06/40324 sú neplatné. Svoj návrh odôvodnili
tým, že hlasovanie je neplatné z toho dôvodu, že z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky

spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu,
spoločných nebytových priestorov, výdavky na obnovu, rekonštrukciu domu a iné tak ako je uvedené v
§ 10 zákona č. 182/1993 Z.z. a nie pre právneho zástupcu v konaní proti spoločnosti Habyter, s.r.o.,
čo je v rozpore s § 10 zák.č. 182/1993 Z.z. Zmluvy o výkone správy uzatvorená so Službytom, s.r.o. je
neplatná z toho dôvodu, že nebola zvolaná schôdza na prerokovanie obsahu zmluvy, zmluva nebola
odsúhlasená hlasovaním, postup pri uzatváraní zmluvy bol v rozpore so zákonom.

Zástupkyňa navrhovateľky v 1. rade na pojednávaní uviedla, že hlasovanie prebehlo na schôdzi
dňa 21.7.2011, bolo to hlasovanie, ktoré sa týkalo uvoľnenia finančných prostriedkov na právneho
zástupcu na predpokladané konanie ktoré je vedené proti spoločnosti Habyter s.r.o. Odporca v 2.
rade informoval o možnosti právneho zástupcu, ale neinformoval o tom, že už 8.6.2011 bolo podpísané
splnomocnenie vlastníkmi 12-tich bytov. Hlasovanie je v rozpore s § 8, 10 Zák. č. 182/93. Prostriedky z
fondu údržby a opráv nie je možné použiť na právneho zástupcu. Čo sa týka neplatnosti hlasovania na
schôdzi 21.7.2011, hlasovanie bolo právoplatné, 29 bolo za a 4 proti. Chceli docieliť určenie neplatnosti

rozhodnutia, ktoré vzišlo z hlasovania. Jednalo sa o uvoľnenie finančných prostriedkov pre právneho
zástupcu, čo bolo urobené v r. 2011. Ponecháva na rozhodnutie súdu ako sa k tomu postaví. Keďže už
uplynula premlčacia lehota na vrátenie týchto finančných prostriedkov. Čo sa týka neplatnosti zmluvy
o výkone správy jedná sa o absolútne neplatný právny úkon, pretože bola uzatvorená v rozpore sozákonom resp. obchádzala zákon. Podľa zákona o vlastníctve bytov, zmluva o výkone správy musí byť
odsúhlasená nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov, musí byť podpísaná nadpolovičnou väčšinou
všetkých vlastníkov a až potom je pre všetkých záväzná. Takýto postup nebol splnený, čo priznal

aj riaditeľ odporcu Ing. Q.. O zmluve o výkone správy nebolo vôbec hlasované. Ako bola zmluva
uzatváraná k tomu sa nevie vyjadriť. Naliehavý právny záujem na určení neplatnosti je daný z dôvodu,
že je spochybnená platnosť zmluvy. Odporca poskytoval služby ako správca, došlo aj k poškodeniu
navrhovateľkyv1.radevtomzmysle,žeuplynulapremlčacialehotanavráteniefinančnýchprostriedkov.
V súčasnosti dodáva služby odporca, správca spoločnosť HABYTRER s.r.o. dala k 31.12.2014 výpoveď

zo zmluvy o výkone správy uzatvorenej dňa 1.10.2009. Ak by vlastníci bytov neuzatvorili do 31.12.2015
zmluvu o výkone správy s novým správcom, vzniklo by v zmysle zákona o vlastníctve bytov spoločenstvo
vlastníkov bytov. Nachádza sa tu 48 bytov a dva nebytové priestory. Čiže nadpolovičná väčšina všetkých
vlastníkov je 26.

Žiada určiť neplatnosť zmluvy o výkone správy vo vzťahu k všetkým vlastníkom bytov, pretože nemôže

byť určená jej neplatnosť len vo vzťahu len k jednému vlastníkovi bytu. Navrhovateľka v 1. rade je
vlastníčkou bytu č. XX na W. X., zmluvu o výkone správy so Službytom nepodpísala. Schôdze, ktorá
sa konala 6.5.2010 sa osobne zúčastnila. Na tejto schôdzi zmluva o výkone správy nebola predložená,
ani odsúhlasená. Za Službyt sa zúčastnil Ing. Q., ktorý sa vyjadril, že zmluva je pripravená, ale že sa
nebude odovzdávať pre existujúce podanie na súd. Dňa 6.5.2010 odporca nebol správcom, nebol preto

oprávnený zvolávať schôdzu vlastníkov bytov. Stretnutie vlastníkov mohol zvolať ale nemohol rokovať
ako správca.

Navrhovateľka v 2. rade na pojednávaní uviedla, že sa schôdze zúčastnila osobne. Je konateľkou
spoločnosti Habyter s.r.o., ktorá spravovala dom na W. X a X a možno aj doteraz spravuje. Čo sa

týka hlasovania za návrh p. P. na odsúhlasenie finančných prostriedkov na zástupcu pre advokátsku
kanceláriu Dr. V. na konanie proti Habyteru hlasovalo 29 vlastníkov, proti boli 4 vlastníci , hlasovania
sa zdržovalo 0 vlastníkov. Nepreukázalo sa, že by všetci vlastníci s návrhom súhlasili, pričom v dome
je 50 priestorov bytov a nebytových priestorov, ku ktorým sú určené vlastnícke práva a vlastníci môžu
rozhodovať. Je vlastníčkou bytu č. XX na W. X. Dňa 22.1.2010 sa konala schôdza vlastníkov bytov na

ktorej mal byť odvolaný správca spoločnosť HABYTER s.r.o. a malo dôjsť k zániku pôvodnej zmluvy
o výkone správy, ktorá bola uzatvorená s HABYTEROM dňa 1.10.2009. Pretože najskôr mala byť
vypovedaná táto zmluva, aby sa v budúcnosti mohla uzatvárať nová zmluva o výkone správy. Chce
poukázať na prezenčnú listinu z tejto schôdze, kde nebola prítomná nadpolovičná väčšina všetkých
vlastníkov bytov, že bolo prítomných len 24 vlastníkov bytov oprávnených hlasovať. Tak ako už bolo

uvedené nadpolovičná väčšina mala byť 26 hlasov. Zmluva o výkone správy, ktorá bola uzatvorená
pôvodne s Habyterom bola ukončená výpoveďou ku dňu 31.12.2014 zo strany Habyteru, boli k tomu
donútení okolnosťami, pretože tu 5 rokov existovala dvojitá správa. Nová zmluva o výkone správy so
Službytom nikdy nevznikla, na žiadnej schôdzi o nej nebolo hlasované. Nebola s nimi prerokovaná,
takúto zmluvu nemá ani ju ako vlastníčka bytu nepodpisovala. Nová zmluva mala byť odsúhlasená a

prerokovaná 22.1.2010 na schôdzi. Nová zmluva o výkone správy so Službytom bola podpisovaná v
bytoch vlastníkov, nosil im ju na podpis T. P., ktorý býva v byte č. XX na W. X, ale nie je vlastníkom
žiadneho bytu. Doporučenou poštou informovali všetkých vlastníkov bytov, mesto aj Službyt, že
zmluva o výkone správy s Habyterom nebola vypovedaná. Vlastní tri rôzne verzie zápisnice zo schôdze
vlastníkov bytov zo dňa 22.1.2010. Je odlišný podpis zapisovateľa zápisnice T. P., je inak vzdialený

od jeho mena. Žiadne iné skutočnosti neuvádzam za navrhovateľku v 4. rade, 6. rade a 7. rade, platí
to čo uviedla vo svojej výpovedi. Navrhovatelia v 4., 6. rade sú každý z nich vlastníkom jedného bytu
a navrhovateľ v 7. rade nie je vlastníkom žiadneho bytu. Zmluva o výkone správy so spoločnosťou
Habyter s.r.o. bola schválená hlasovaním na schôdzi vlastníkov bytov 1.10.2009 a k tomuto dňu bola
vypovedaná zmluva o výkone správy predchádzajúcemu správcovi Ing. V. C. Habyter.

Zástupcu navrhovateľky v 3. rade na pojednávaní uviedol, že navrhovateľka v 3. rade sa zúčastnila
hlasovania, bola proti, súhlasil s výpoveďami zástupkyne navrhovateľky 1. a navrhovateľky v 2. rade.
Navrhovateľka v 3. rade je vlastníčkou bytu č . X na W. X, býva s ňou.

Zástupca odporcu na pojednávaní uviedol, že návrhu navrhovateľov nie je možné vyhovieť. Čo sa
týka neplatnosti hlasovania, odporca sa hlasovania nezúčastnil. Účastníkmi konania majú byť všetci
vlastníci bytov, nebytových priestorov. Odporca je v tomto konaní žalovaný ako správca domu. Taká
istá námietka čo sa týka okruhu účastníkov konania platí aj čo sa týka druhej časti návrhu, pretožerozhodnutie sa bude týkať všetkých vlastníkov bytov a preto mali byť všetci účastníci konania. Čo sa týka
uzatvárania zmluvy o výkone správy Službytom poukazoval na zápisnicu zo schôdze zo dňa 22.1.2010,
kde bola vypovedaná zmluva o výkone správy spoločnosti Habyter s.r.o.. Prílohou zápisnice bola aj

prezenčnálistinazktorejvyplýva,žehlasovaldostatočnýpočetvlastníkov.Novázmluvaovýkonesprávy
uzatváraná so Službytom bola prejednávaná dňa 6.5.2010 na schôdzi vlastníkov bytov. Na tejto schôdzi
došlo aj k jej podpisu, a následne p. P. bola dávaná jednotlivým vlastníkov bytov osobne. Vychádza zo
zápisnice, ktorú overili dvaja ľudia.

Čo sa týka schôdze, tá sa konala 6.5.2010, zápisnicu z nej nemá. Má len pozvánku na stretnutie
vlastníkov bytov, ktoré sa uskutoční dňa 6.5.2010 o 18.00 hod. vo vchode č. 2.

Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov konania a oboznámením sa s obsahom spisu
a to návrhom, oznámením výsledkov hlasovania zo schôdze 10.1.2011, oznámením o konaní schôdze
21.7.2011, zaslaním dokladov Službytom listom zo dňa 23.9.2010, výzvou adresovanou Službytu

6.2.2011,zmluvou o výkone správy č. 10/06/40324 zo dňa 29.4.2010, pozvánkou na schôdzu 10.1.2011,
vyjadrením Službytu zo dňa 10.12.2007, doplnením žaloby, vyjadrením navrhovateľov, rozhodnutím
SOI, vyjadrením navrhovateľov, reklamáciou služby, žiadosťou o prešetrenie nevybavených reklamácií,
zostatkami na účte, zápisnicou zo schôdze 21.7.2011 s prezenčnou listinou, vyúčtovaním za r.
2010, vyjadrením navrhovateľov, výpisom z LV č. XXXX ku dňu 16.11.2011, zmluvou o výkone

správy bytov uzatvorená s Habyterom 1.10.2009, výpisom z LV č. XXXX ku dňu 20.1.2010, plnou
mocou, prezenčnou listinou zo schôdze 22.1.2010, zápisnicou zo schôdze 22.1.2010, podpisovou
listinou, vypovedaniami zmluvy o výkone správy 25.1.2010, informáciou o neplatnosti výpovede,
oznámením zo dňa 28.4.2010, súhlasom vlastníkov bytov s termínom a programom schôdze 22.1.2010,
súhlasom s investičným zámerom zateplenia bytového domu, súhlasom s predložením žiadosti o úver,

súhlasom so zabezpečením záväzku záložným právom, splnomocnením pre správcov, oznámením
o výbere zhotoviteľa, ponukou pre výberové konanie, žiadosťou o predloženie návrhu dohody pred
odovzdaním dokumentácia zo dňa 15.8.2011, splnomocnením, vyjadrením navrhovateľa zo dňa
2.4.2012, oznámením o zvolaní schôdze na 22.1.2010, programom schôdze 19.1.2010, spolu s
čestnými prehláseniami, vypovedaním zmluvy o výkone správy, zaslaním stanoviska Službytom Nitra,

výpisom z LV XXXX ku dňu 15.5.2012, reklamáciami, vyúčtovaním, prehľadom pohybu na účte
bytového domu, uhradenými faktúrami za el. energiu, predpismi a úhradami vlastníkov a zálohami,
vyjadreniami navrhovateľov, žiadosťou o poskytnutie úveru správa bytového domu, rozhodnutím SOI
zo dňa 17.7.2012, vyjadrením navrhovateľov, vyjadrením SOI, výpisom z LV XXXX ku dňu 25.3.2013,
ku dňu 14.6.2013, ku dňu 8.7.2013, ku dňu 30.6.2014, ku dňu 13.7.2014, ku dňu 11.8.2014, ku

dňu 5.8.2014, k 31.1.2015, k 21.2.2015, vyjadrením navrhovateľov, výpoveďou zo zmluvy o výkone
správy, oznámením o výsledkoch hlasovania, prezenčnou listinou, rozhodnutím SOI zo dňa 21.5.2014,
reklamáciou vyúčtovania nákladov zo dňa 7.7.2015a zistil tento skutkový a právny stav :

Z oznámenia Službytu Nitra, s.r.o. ako správcu bytového domu W. X -X v M. vyplýva, že správca pozýval

na schôdzu vlastníkov bytov a nebytových priestorov na deň 21.7.2011 o 18.00 hod. vo vestibule vchodu
č. 4 . Programom schôdze malo byť okrem iného aj odsúhlasenie uvoľnenia finančných prostriedkov z
Fondu opráv pre povereného právneho zástupcu, uvedené pod bodom 5. programu schôdze.

Zo zápisnice zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu na ulici W. X -X v

M. konanej dňa 21.7.2011 o 18.00 hod vo vestibule vchodu č. 4 vyplýva, že počet bytov v dome je
48, počet prítomných vlastníkov na schôdzi bolo 33, čo sa týka bodu 5. programu, p. P. informoval o
možnom zastúpení vlastníkov právnikom JUDr. V., ktorý žiadal zálohu 500 eur, ktoré by boli čerpané
z prostriedkov fondu opráv na účte v Službyte Nitra, s.r.o. a nie z neodovzdaných financií fondu opráv
firmou Habyter, s.r.o., hlasovanie za poverenie uvedeného právnika zastupovať vlastníkov na súde proti

firme Habyter, s. r.o. vo veci odovzdania správy - za: 29 hlasov, proti: 4, zdržalo sa: nikto, návrh bol
prijatý. Súčasťou zápisnice bola aj prezenčná listina.

Odporca predložil na pojednávaní dňa 9.9.2015 pozvánku zo dňa 30.4.2010 na stretnutie vlastníkov
bytov, ktoré sa uskutoční dňa 6.5.2010 o 18.00 hod. vo vchode č.2, na ktorej bol uvedený program: 1.

Zahájenie, odovzdanie ZoVS a evidenčných listov, informácia o obnove bytového domu, informácie o
úvere, rôzne, diskusia. Zápisnica zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu
na ulici W. X -X v M., ktorá sa mala konať dňa 6.5.2010 o 18.00 hod vo vchode č. 2 predložená nebola.Nebola predložená ani žiadna zápisnica zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov, na
ktorej by bola Zmluva o výkone správy č. 10/06/40324 prerokovávaná, na ktorej by bola schválená, na
ktorej bolo o zmluve hlasované vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, a či bola zmluva schválená

nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov.

Zo zápisnice zo schôdze vlastníkov bytov konanej dňa 22.1.2010, na ktorú poukazovali účastníci
konania, nevyplýva z programu schôdze, že by predmetom schôdze bolo prejednávanie Zmluvy o
výkone správy so Službytom Nitra, s.r.o. na tejto schôdzi sa prejednávalo vyjadrenie nedôvery správcovi

- spoločnosti Habyter, s.r.o., čo však nie je predmetom tohto konania.

Z výpovede konateľky spoločnosti Habyter, s. r.o. na pojednávaní dňa 9.9.2015 vyplýva, že zmluva o
výkone správy, ktorá bola uzatvorená so spoločnosťou Habyter, s.r.o. ako správcom bola ukončená
výpoveďou správcu ku dňu 31.12.2014.

Predložená bola Zmluva o výkone správy č. 10/06/40324, ktorá bola uzatvorená medzi Službytom Nitra,
s.r.o. ako správcom a jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, na zmluve je uvedený dátum
29.4.2010, kedy podpisoval zmluvu správca, pričom na zmluvách nie sú uvedené dátumy , kedy zmluvu
podpisovali jednotliví vlastníci bytov a nebytových priestorov. Z výpovedí účastníkov konania vyplynulo,
že zmluva bola nosená p. P. na podpis jednotlivým vlastníkom bytov.

Navrhovateľmi bolo do spisu doložených množstvo vyjadrení a listinných dôkazov, ktoré však podľa
názoru súdu nesúvisia s meritom veci a preto ich súd v skutkovom stave neuvádza, ani sa k nim
nevyjadruje.

Podľa § 80 písm. c/ O.s.p., návrhom na začatie konania možno uplatniť, aby sa rozhodlo o určení, či tu
právny vzťah alebo právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem.

Občiansky súdny poriadok výslovne stanovuje, čoho sa môže navrhovateľ návrhom domáhať, teda
aké sú prípustné druhy návrhom z hľadiska obsahu petitu. Návrhom možno uplatniť pozitívne alebo

negatívne určenie, či tu právny vzťah alebo právo je alebo nie je. Navrhovateľa zaťažuje dôkazné
bremeno, spočívajúce v povinnosti preukázať, že na určení právneho vzťahu alebo práva, v čase
rozhodovania súdu, má naliehavý právny záujem. Tento je daný spravidla v prípade, keď sa nemožno
domáhať priamo plnenia, a ak právne postavenie navrhovateľa by bez takéhoto určenia bolo neisté.
Návrh podaný navrhovateľmi je v zmysle vyššie citovaného zákonného ustanovenia návrhom určovacím

a navrhovatelia sa ho môže domáhať len vtedy, ak je na tom naliehavý právny záujem, ktorý je daný
vtedy, ak existuje aktuálny stav objektívnej neistoty medzi navrhovateľmi a odporcom, ktorý nemožno
iným právnym prostriedkom odstrániť a právne postavenie navrhovateľov je ohrozené. Z uvedeného
súd vyvodil záver, že medzi účastníkmi konania existuje stav právnej neistoty a navrhovatelia majú
naliehavý právny záujem na podanom návrhu.

Podľa § 91 ods. 2 O.s.p, ak ide o také spoločné práva alebo povinnosti, že sa rozsudok musí vzťahovať
na všetkých účastníkov, ktorí vystupujú na jednej strane, platia úkony jedného z nich i pre ostatných.
Na zmenu návrhu, jeho späťvzatie, na uznanie alebo vzdanie sa nároku a na uzavretie zmieru je však
potrebný súhlas všetkých účastníkov, ktorí vystupujú na jednej strane.

Podľa § 8 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z., správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba
podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu.
Činnosť správcu môže byť vykonávaná len podľa tohto zákona.

Podľa § 8a ods. 1 cit.zák., vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom
písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik sa schvaľuje
nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Schválená
zmluva o výkone správy alebo jej zmena, alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome, ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových

priestorov v dome a správcom. Správca je povinný schválenú zmluvu alebo jej zmenu doručiť každému
vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis. 12e)
Zmluva o výkone správy obsahuje najmäa) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri
zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu,

b) spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových
priestorov, príslušenstva a pozemku,

c) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia
disponovať s nimi,

d) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi,

e) zásady určenia výšky platieb za správu,

f) rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2.

Podľa §8b ods. 1 cit. zák., Správca je povinný vykonávať správu domu samostatne v mene vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome a na ich účet a je oprávnený konať pri správe domu za vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome pred súdom.

Podľa § 8b ods. 2 cit. zák., Pri správe domu je správca povinný
a) hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s odbornou starostlivosťou
v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy,

b) dbať na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a uprednostňovať ich záujmy

pred vlastnými,

c) zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla
činnosťou tretích osôb alebo činnosťou vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome,

d) vykonávať práva k majetku vlastníkov len v záujme vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,

e) sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky,

f) umožniť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov
týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv,

g)zvolaťschôdzuvlastníkovpodľapotreby,najmenejrazzarok,alebokeďotopožiadanajmenejštvrtina
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,

h) vypracúvať ročný plán opráv, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí
domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na
kalendárny rok,

i) podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby 12ac) bytu alebo nebytového priestoru v dome na
uspokojenie pohľadávok podľa § 15, ak je schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome,

j) podať návrh na exekučné konanie, 12ab)

k) zabezpečovať všetky ďalšie činnosti potrebné na riadny výkon správy domu v súlade so zmluvou o
výkone správy a s týmto zákonom.

Podľa § 14 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. účinného ku dňu 21.7.2011, Vlastník bytu alebo nebytového

priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako
spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových
priestoroch, príslušenstve a pozemku na schôdzi vlastníkov. Oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť
v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálnepäť dní pred dňom konania schôdze. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov alebo
zhromaždenie zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia
spôsobom v dome obvyklým.

Podľa § 14 ods. 2 citovaného zákona, pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou
väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak tento zákon neustanovuje
inak. Ak počet zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome neumožňuje hodinu po
začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených;

to neplatí, ak ide o hlasovanie podľa odseku 3, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i) a ods. 3, § 8a ods. 1
a 6, § 8b ods. 2 písm. i), § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4.

Podľa § 14 ods. 3 citovaného zákona, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú o
úvere a o zabezpečení úveru, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov
v dome a o zmene formy výkonu správy, rozhoduje sa hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou

väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak sa rozhoduje písomným
hlasovaním podľa tohto odseku, podpis vlastníka potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení
na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestoroch. Overiť písomné hlasovanie môže aj notár alebo
obecný úrad.

Podľa § 14 ods. 4 citovaného zákona, prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má
právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho
právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania
dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo
zaniká. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina hlasov pri hlasovaní podľa odsekov 2 a 3 nedosiahne,

rozhodne na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.

Podľa § 14 ods. 5 citovaného zákona, za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo
nebytového priestoru v dome alebo spoluvlastníci jeden hlas pripadajúci na ich byt alebo nebytový
priestor v dome. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže písomne, s úradne overeným

podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho na schôdzi vlastníkov zastupovala. Súčasťou splnomocnenia
môže byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach. Splnomocnená osoba
sa originálom splnomocnenia preukazuje na začiatku schôdze rade alebo zástupcovi vlastníkov.

Podľa § 14 ods. 6 citovaného zákona, ak nejde o rozhodovanie o zmluve o spoločenstve alebo o zmluve

o výkone správy môže správca, zástupca vlastníkov alebo predseda vyhlásiť písomné hlasovanie. Pred
písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sedem dní vopred
informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, a o termíne a mieste hlasovania, a to spôsobom
v dome obvyklým. Na hlasovacom lístku musí byť uvedený deň konania hlasovania, meno a priezvisko
vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, otázka alebo otázky; ak je viac otázok, označia sa

poradovými číslami. Pri každej otázke musia byť dva rámčeky, z ktorých jeden je nadpísaný slovom
"áno" a druhý slovom "nie". Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru nevyznačí svoj názor, je hlas
neplatný. Po vykonaní hlasovania písomnou formou správca, zástupca vlastníkov alebo predseda za
účastiďalšíchdvochvlastníkovbytovanebytovýchpriestorovvdomezistívýsledokhlasovaniaaoznámi
ho do piatich pracovných dní od písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Aby bolo písomné

hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome, ak zákon neustanovuje inak. V prípade neúspešného hlasovania musí
byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení podľa odseku 2.
Hlasovanie písomnou formou o tej istej veci možno opakovať až po prerokovaní predmetu hlasovania
na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení. Prehlasovaný vlastník bytu a nebytového priestoru v dome

má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho
právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť,
pretože mu nebol oznámený spôsobom v dome obvyklým, má právo obrátiť sa do troch mesiacov od
hlasovania na súd, inak jeho právo zaniká.

Navrhovatelia sa podaným návrhom domáhajú určenia neplatnosti hlasovania na schôdzi vlastníkov
bytov, ustanovenie § 14 ods.4 citovaného zákona obsahuje v sebe zákonný prostriedok právnej
ochrany pre vlastníkov, ktorí boli pri výkone svojich hlasovacích práv v rámci rozhodovania o určitej
otázke prehlasovaní. Práve právnym prostriedkom ochrany týchto vlastníkov je žaloba podaná na súdev zákonom ustanovených lehotách. Súd dospel k záveru, že návrhu nie možné vyhovieť pre nedostatok
pasívnej legitimácie na strane odporcu. Pod vecnou legitimáciou, či už aktívnou alebo pasívnou sa vo
všeobecnostivobčianskomsúdnomkonanírozumieoprávneniealebopovinnosťúčastníkovvyplývajúce

z hmotného práva. Vecnú legitimáciu má ten z účastníkov, komu svedčí stav z hmotného práva, teda
kto je nositeľom subjektívneho práva (aktívna vecná legitimácia) alebo nositeľom subjektívnej povinnosti
vyplývajúcej z hmotného práva (pasívna vecná legitimácia), o ktorých sa v konaní rozhoduje. Aktívne
vecnelegitimovanýmúčastníkomjevlastníkbytu,činebytovéhopriestoru,ktoréhoprávabolihlasovaním
dotknuté a pasívne legitimovanými sú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov bez ohľadu na to,

či boli prítomní na schôdzi, kde sa hlasovalo, alebo neboli a ako hlasovali. Rozhodnutie prijali samotní
vlastníci bytov a nebytových priestorov.

Správca vykonáva správu domu samostatne v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
a na ich účet a je oprávnený konať pri správe domu za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v
dome pred súdom (§ 8 b). Vyplýva teda, že môže správca vykonávať činnosti vymedzené zákonom

(obstarávanie služieb a tovaru, prevádzka, údržba, udržiavanie spoločných častí domu, služby spojené
s užívaním bytu, vedenie účtu, vymáhanie škody a iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním
domu). Správca je teda subjekt odlišný od vlastníkov, z tohto dôvodu nemá ani oprávnenie spojené
s hlasovaním na schôdzach vlastníkov, okrem prípadu ak by spravoval byt alebo nebytový priestor,
alebo vlastnil v dome takýto priestor. Vlastníci bytov hlasovali, z tohto teda vyplýva, že len oni môžu

byť žalovanými subjektmi, pretože len ich prijaté rozhodnutia právne zaväzujú, to znamená, že z nich
vyplývajú práva a povinností. Z tohto dôvodu nie je odporca v konaní pasívne legitimovaný, keďže nie
je nositeľom hmotného práva, ktoré bolo predmetom tohto konania. Vzhľadom na skutočnosť, že prijaté
rozhodnutie zaväzuje všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, musí potom návrh
na určenie neplatnosti hlasovania smerovať proti všetkým ostatným vlastníkom bytov a nebytových

priestorov.

Navrhovatelia sa podaným návrhom domáhali aj určenia neplatnosti Zmluvy o výkone správy č.
10/06/40324, ktorá bola uzatvorená s odporcom ako správcom. Aj tu súd poukazuje na nedostatok
pasívnej legitimácie na strane odporcu, pretože určenie neplatnosti zmluvy o výkone správy sa týka

všetkých, ktorí zmluvu uzavreli, týka sa jednak správcu a jednak všetkých vlastníkov bytov a nebytových
priestorov, účinok rozhodnutia súdu by sa vzťahoval na všetkých účastníkov zmluvy a preto musia
byť všetci účastníci zmluvy, aj účastníkmi konania. Takže nedostatok pasívnej legitimácie na strane
odporcu je v tom, že žalovaným je len jedna strana zmluvy a to správca, pričom žalovanými mali byť
všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov, prípadne aj ich právni nástupcovia. Súdneho konania

sa nezúčastnili všetci vlastníci bytov, hoci navrhovatelia žiadali, aby súd rozhodol aj o právach osôb,
ktoré neboli účastníkmi konania, vyjadrila sa tak zástupkyňa navrhovateľky v 1.rade. Súd však nemôže
rozhodovať o právach alebo povinnostiach niekoho, kto nie je účastníkom konania. Pre procesné
nedostatky návrhu a to nedostatok pasívnej legitimácie na strane odporcu a s poukazom na ustanovenie
§ 91 ods. 2 O.s.p. a nerozlučnom procesnom spoločenstve, súd nemohol návrhu vyhovieť.

Vzhľadom na nedostatok pasívnej legitimácie odporcu v prejednávanej veci súd návrh zamietol a
nezaoberal sa otázkou platnosti alebo neplatnosti hlasovania na schôdzi vlastníkov bytov dňa 21.7.2011,
ani platnosťou či neplatnosťou Zmluvy o výkone správy č. 10/06/40324 3 z hmotnoprávneho hľadiska
pre uvedené procesné nedostatky návrhu. Tu súd poukazuje aj na uznesenie Krajského súdu v Nitre v

predmetnej veci č.k. 5Co 489/2014-748 zo dňa 25.2.2015, rozsudok Krajského súdu v Prešove sp. zn.
21Co 4/2013, rozsudok Okresného súdu Košice I sp. zn. 17C 74/2009.

O trovách konania súd rozhodol s poukazom na § 151 ods. 3 O.s.p. tak, že o trovách konania súd
rozhodne samostatným uznesením po právoplatnom rozhodnutí vo veci samej v lehote 3, dní.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia cestou tunajšieho
súdu na Krajský súd v Nitre.V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach ( § 42 ods. 3 O.s.p. ) uviesť, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje
za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha ( § 205 ods. 1 O.s.p.).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že
a) v konaní došlo k vadám uvedených v § 221 ods. 1,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na odvolanie.