Uznesenie ,
Zrušujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 16. január 2018

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 9Co/25/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7114205696
Dátum vydania rozhodnutia: 16. 01. 2018

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Dana Popovičová
ECLI: ECLI:SK:KSKE:2018:7114205696.2

Uznesenie

Krajský súd v Košiciach v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Dany Popovičovej a sudkýň
JUDr. Viery Bodnárovej a JUDr. Táne Veščičikovej v spore žalobcu: P. X., O.. XX.XX.XXXX, V. X. M.,
G. XX, zastúpeného JUDr. Slávkou Stankovou, advokátkou so sídlom v Košiciach, Trieda SNP 36, proti
žalovanej: AGENTREAL s.r.o., so sídlom v Košiciach, Hrnčiarska 2/A, IČO: 44 050 381, zastúpenej
JUDr. Vladimírom Kucharčíkom, advokátom so sídlom v Košiciach, Štefánikova 40, o 5.000,- eur s prísl.,

o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Košice I zo dňa 12.07.2016 č.k. 17C/132/2014-165
takto

r o z h o d o l :

Z r u š u j e rozsudok a v r a c i a vec súdu prvej inštancie na ďalšie konanie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresný súd Košice I (ďalej len „súd prvej inštancie“) rozsudkom zamietol žalobu, ktorou sa žalobca
domáhal voči žalovanému zaplatenia 2.500,- eur s prísl. Rozhodol, že žiaden z účastníkov nemá právo

na náhradu trov konania.

2. Súd prvej inštancie po vykonanom dokazovaní a po právnom posúdení veci v zmysle ust. § 3, §
724, § 728, § 729 ods. 1, § 730 ods. 1, 2, § 733, § 737, § 738, § 739 ods. 1, § 52 ods. 1, 3, a 4, §
53 ods. 1, 2, 3 a 5 Občianskeho zákonníka, § 642, § 644 Obchodného zákonníka, § 2 písm. a), b),
§ 4 ods. 2 písm. c), § 7 ods. 1, 2, 4 a 5 zákona č. 250/2007 Z.z. o ochrane spotrebiteľa, o zmene

zákona Slovenskej národnej rady č. 372/1990 Zb. o priestupkoch (ďalej len „zákon č. 250/2007 Z.z.“),
berúc do úvahy právny názor Krajského súdu v Košiciach ako súdu odvolacieho vyslovený v uznesení
zo dňa 29.03.2016 č.k. 9Co/264/2015 - 144 vzal za preukázané, že žalobca ako príkazca uzavrel so
žalovanou ako príkazníkom dňa 27.07.2011 príkaznú zmluvu o zabezpečení práva kúpy nehnuteľnosti,
ktorej predmetom podľa čl. II bol záväzok príkazníka za odmenu v mene a na účet príkazcu obstarať
pre neho právo kúpy nehnuteľnosti bližšie špecifikovanej v tejto zmluve v cene do 87.000,- eur, do

29.02.2012. Z čl. IV bod 3 a 4 súdu prvej inštancie vyplynulo, že príkazca sa zaviazal do 29.02.2012
od podpisu zmluvy zabezpečiť finančné krytie na kúpu tejto nehnuteľnosti a toto písomne preukázať a
súčasne na výzvu príkazníka uzatvoriť kúpnu zmluvu s vlastníkom obstarávanej nehnuteľnosti. Z čl. V
bod 2.1 príkaznej zmluvy vyplynulo, že príkazca pri podpise zmluvy do rúk príkazníka zložil zálohu na
odmenu a náklady spolu vo výške 5.000,- eur. Z bodu 5.2 tejto zmluvy vyplynulo, že v prípade uzavretia
kúpnej zmluvy medzi príkazcom a vlastníkom nehnuteľnosti, ktorej obstaranie príkazník zabezpečil,

mala byť záloha vrátená alebo použitá na zaplatenie kúpnej ceny. Z bodu 5.3 vyplynulo, že v prípade
neuzavretia kúpnej zmluvy, ktorej obstaranie malo byť zabezpečené, a to z dôvodov na strane príkazcu,
príkazníkovi prislúcha odmena za vykonanú činnosť vo výške 2.500,- eur a zmluvná pokuta za porušenie
tejto príkaznej zmluvy vo výške 2.500,- eur s tým, že na ich úhradu sa použije zložená záloha.

3. O nároku žalobcu na zaplatenie 2.500,- eur titulom vrátenia zmluvnej pokuty už bolo skôr rozhodnuté

rozsudkom súdu prvej inštancie zo dňa 03.02.2015 č.k. 17C/132/2014 - 104, ktorý v tejto časti sa stal
právoplatným dňa 25.03.2015.4. Z takto vykonaného dokazovania súdu prvej inštancie vyplynulo, že v danom prípade bola odmena
vo výške 2.500,- eur, ktorá zostala predmetom konania dohodnutá len pre prípad neuzavretia kúpnej

zmluvy z dôvodov na strane príkazcu. Pre príkazníka, akým je realitná kancelária, ktorá vykonáva
príkazy určitého druhu profesionálne, je odmena obvyklá (§ 730 Občianskeho zákonníka). Súd prvej
inštancie uviedol, že k pojmovým znakom príkaznej zmluvy nepatrí dostavenie sa výsledku sledovaného
daným príkazom. Preto je logické ustanovenie, že príkazca je povinný poskytnúť odmenu, aj keď sa
výsledok nedostavil. Zákon však pripúšťa výnimku, kedy príkazca nemá povinnosť vyplatiť odmenu, a

to ak nezdar konania bol spôsobený porušením povinností príkazníka. V danom prípade bolo záväzkom
žalovanej ako príkazníka v mene a na účet žalobcu ako príkazcu obstarať právo kúpy nehnuteľnosti
- N. O. V. F. F.. Č.. XXX F. prislúchajúcimi pozemkami, špecifikovanými v zmluve. Je teda nesporné,
že aj s ohľadom na obvyklú činnosť žalovanej ako realitnej kancelárie, ktorá vykonáva realitnú činnosť
smerujúcu k predaju a kúpe nehnuteľností, žalovaná mala zabezpečiť kúpu predmetných nehnuteľností,
sprostredkovaťpríležitosťnauzavretiekúpnejzmluvykvymedzenýmnehnuteľnostiammedzivlastníkom

a žalobcom ako príkazníkom.

5. Súd prvej inštancie tiež zistil, že zmluvou o sprostredkovaní uzavretou dňa 01.04.2011 medzi ZO
OZ Metalurg Zušľachťovne - U.S. Steel Košice ako záujemcom a žalovaným ako sprostredkovateľom
sa sprostredkovateľ zaviazal, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť

uzavrieť kúpnu zmluvu na predaj nehnuteľnosti, bližšie špecifikovanej v tejto zmluve, pričom išlo o
nehnuteľnosť, ktorá bola predmetom príkaznej zmluvy medzi zmluvnými stranami v tomto konaní. Z
tejto zmluvy ďalej vyplynulo, že predmetná nehnuteľnosť mala byť ponúknutá za cenu 83.400,- eur, že
zmluva bola dohodnutá na dobu určitú - 6 mesiacov od podpisu s tým, že po uplynutí doby sa zmluva
predlžuje o ďalšie 3 mesiace až do doby, keď dôjde k vypovedaniu zmluvy, ale nanajvýš dvakrát.

6. Z takto vykonaného dokazovania súdu prvej inštancie vyplynulo, že žalovaná už v čase uzavretia
príkaznej zmluvy so žalobcom vedela zabezpečiť právo kúpy predmetných nehnuteľností pre žalobcu,
teda splniť predmet príkaznej zmluvy, ktorý zároveň aj splnila.

7. Žalobca sa dozvedel o predaji predmetnej nehnuteľnosti z inzercie žalovanej, mal možnosť si vďaka
pracovníkom žalovanej obzrieť túto nehnuteľnosť a túto kúpiť za cenu uvedenú v príkaznej zmluve hneď
po preukázaní zabezpečenia finančného krytia na kúpu nehnuteľnosti. Zo zmluvy o sprostredkovaní
mimo dojednanej platnosti nevyplýva žiadne časové obmedzenie (odklad), pokiaľ ide o prevedenie
vlastníctvakpredmetnýmnehnuteľnostiamnaprípadnéhokupujúceho,súdprvejinštanciepretoneuveril

tvrdeniu žalobcu, že k uzavretiu zmluvy mohlo dôjsť kvôli predávajúcemu najskôr po uplynutí 6 mesiacov
od uzavretia príkaznej zmluvy (27.07.2011), aby uplynula doba 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti,
aby nemusel platiť daň. Práve naopak, Zmluva o sprostredkovaní zo dňa 01.04.2011 bola pôvodne
uzavretá len na dobu 6 mesiacov s tým, že sa po uplynutí doby predlžuje o 3 mesiace a potom opätovne
o 3 mesiace, najdlhšie do 31.03.2012. Súd prvej inštancie v tej súvislosti dodal, že oslobodenie od dane

z predaja nehnuteľnosti, na ktorú sa po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia podľa § 9 ods. 1
písm. a) zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov vzťahuje len na fyzické osoby, kým v danom prípade
mala byť predávajúcim právnická osoba, ktorá podľa výpis z LV predmetné nehnuteľnosti nadobudla na
základe kúpnych zmlúv z 24.01.2007, teda doba 5 rokov od nadobudnutia by uplynula najskôr 24.1.2012
a zo dňa 15.05.2007, kde by doba 5 rokov uplynula najskôr 15.05.2012, teda dávno po lehote, na ktorú

bola so žalovaným uzavretá zmluva o sprostredkovaní.

8. Dňa 08.02.2012 žalovaná odoslala žalobcovi doporučenú zásielku - výzvu na oznámenie, kedy bude
môcť podpísať kúpnu zmluvu na predmetné nehnuteľnosti a vyplatiť predávajúcim celú kúpnu cenu a v
liste uviedla, že so žalobcom sa nevedela telefonicky ani osobne skontaktovať. Zásielka sa žalovanej

vrátilaspäťzdôvoduneprevzatiavodbernejlehote.Zuvedenéhojezrejmé,žežalovanávyzvalažalobcu
na uzatvorenie kúpnej zmluvy s vlastníkom predmetnej nehnuteľností, pričom v zmysle príkaznej zmluvy
nemala vo vzťahu k žalobcovi povinnosť zabezpečiť návrh kúpnej zmluvy.

9. Súd neuveril tvrdeniu žalobcu, že žalovaná mu do 29.02.2012 nepredložila návrh kúpnej zmluvy,
keďže žalovaná je realitnou kanceláriou a má isté množstvo kúpno-predajných zmlúv v počítači, takže
niejeproblémvpriebehuniekoľkýchminútvyhotoviťkúpnuzmluvusbližšoušpecifikáciounehnuteľností,
kúpnej ceny a jej splatnosť podľa dohody účastníkov a vzhľadom na časový priestor od uzavretia zmluvyo sprostredkovaní a príkaznej zmluvy mala žalovaná dostatok času pripraviť predbežný návrh zmluvy,
čo podľa výpovede jej štatutára aj vykonala ešte pred odoslaním výzvy žalobcovi. Aj keď na návrhu
kúpnej zmluvy, ktorý žalovaná súdu predložila, figuruje nový názov predávajúceho, konateľka žalovanej

túto skutočnosť vysvetlila tým, že návrh zmluvy o kúpe nehnuteľnosti bol pripravený v počítači, variantov
zmlúv mala viac a tieto sa môžu obmieňať podľa potrieb účastníkov.

10. Žalobca oznámil žalovanej 01.03.2012, že už nemá o nehnuteľnosť záujem a chce vrátiť zálohu. Dňa
09.03.2012 predávajúci so žalovanou predčasne ukončil zmluvu o sprostredkovaní výpoveďou, pričom

výpovedná lehota uplynula dňom 19.03.2012. Ako vyplynulo z listu zo dňa 11.07.2016, predávajúci
žalovanej nevyplatil žiadnu províziu na základe zmluvy o sprostredkovaní. Dňa 21.03.2012 nakoniec
konateľka žalovanej podpísala kúpnu zmluvu vo vlastnom mene na predmetnú nehnuteľnosť za kúpnu
cenu 83.400,- eur.

11. Súd prvej inštancie v odôvodnení rozhodnutia uviedol, že žalobca nepreukázal, aby splnil svoju

povinnosť podľa IV bod 3 a 4 do 29.02.2012 od podpisu zmluvy zabezpečiť finančné krytie na kúpu
nehnuteľnosti a toto písomne preukázať žalovanej a súčasne uzatvoriť kúpnu zmluvu s vlastníkom
obstarávanej nehnuteľnosti. Práve naopak dňa 22.02.2012 oznámil, že má viazané finančné prostriedky
na termínovaných účtoch a nemá ich dosť, preto potrebuje predať X-C. V.. Aj ďalšie vykonané dôkazy
podporujú pravdivosť tvrdenia žalovanej, nakoľko podľa výtlačku webovej stránky z portálu „Lojzo“

žalovaná od 22.02.2012 ponúkala na predaj X-C. V. žalobcu. Ani z výpisov z účtov žalobcu nevyplynulo,
žeby žalobca do 29.02.2012 zabezpečil finančné krytie na kúpu nehnuteľnosti, teda žeby k uvedenému
dátumu mal voľné finančné prostriedky na okamžité zaplatenie kúpnej ceny.

12. Z týchto zistení súd prvej inštancie uzavrel, že žalovaná splnila svoju povinnosť vyplývajúcu

zo zmluvy o sprostredkovaní vo vzťahu k žalobcovi do 29.02.2012 zabezpečiť kúpu predmetných
nehnuteľností, teda sprostredkovať príležitosť na uzatvorenie kúpnej zmluvy medzi vlastníkom a
žalobcom ako príkazníkom, pričom k neuzavretiu zmluvy došlo zavinením samotného žalobcu. Preto
žalobcovivzniklapodľazmluvyajpodľazákona(nárokyžalovanejnanáhradunákladov,škodyaodmeny
vyplývajú z ust. § 728 až § 730 Občianskeho zákonníka) povinnosť poskytnúť žalovanej za vykonanú

činnosť dohodnutú odmenu vo výške 2.500,- eur s tým, že na jej úhradu sa použila zložená záloha.
Preto je nárok žalovanej na vyplatenie odmeny vo výške 2.500,- eur dôvodný, z čoho vyplýva, že pokiaľ
sa žalobca v tomto konaní domáhal vrátenia tejto sumy, žaloba je neopodstatnená. Z týchto dôvodov
žalobu v časti o vrátenie odmeny vo výške 2.500,- eur s prísl., zamietol.

13. Súd prvej inštancie riadiac sa pokynom krajského súdu v zrušujúcom uznesení skúmal aj skutočnosť,
či príkazná zmluva nie je absolútne neplatnou pre rozpor s dobrými mravmi, prípadne či nejde o nekalú
obchodnú praktiku zo strany žalovanej, ktorá v rámci predmetu svojej činnosti ako sprostredkovateľ
uzavrela so záujemcom ZO OZ Metalurg Zušľachťovne - U.S.Steel Košice dňa 01.04.2011 zmluvu
o sprostredkovaní vo vzťahu k rovnakej nehnuteľnosti, v zmysle ktorej sa zaviazala vyvíjať činnosť

smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzavrieť kúpnu zmluvu za odmenu 3.600,- eur, čo aj
vykonala, keď vyhľadala žalobcu ako záujemcu o uzavretie kúpy predmetnej nehnuteľnosti. Vykonaným
dokazovaním súd prvej inštancie zistil, že predávajúci (ZO OZ Metalurg Zušľachťovne - U.S.Steel
Košice) nevyplatil žalovanej žiadnu províziu na základe Zmluvy o sprostredkovaní zo dňa 01.04.2011.
Preto súd prvej inštancie dospel k záveru, že následné (t.j. po uzavretí vyššie uvedenej Zmluvy o

sprostredkovaní) uzavretie príkaznej zmluvy medzi stranami sporu, podľa ktorej bola dojednaná odmena
za vykonanú činnosť vo výške 2.500,- eur len v prípade, že k uzavretiu kúpnej zmluvy ohľadom
predmetnej nehnuteľnosti nedôjde, nie je konaním v rozpore s dobrými mravmi, ani nekalou obchodnou
praktikou. Žalovaná sa uvedeným spôsobom chránila, aby bol v prípade, pokiaľ žalobca v rozpore s
príkaznou zmluvou neuzavrie v lehote požadovanej s predávajúcim kúpnu zmluvu, z ktorého dôvodu

nedôjde k vyplateniu dohodnutej provízie zo strany záujemcu, zabezpečený minimálne nárok žalovanej
na náhradu vzniknutých nákladov a škody (ušlého zisku, t.j. dojednanie provízie v zmysle zmluvy o
sprostredkovaní).

14. O trovách konania rozhodol súd prvej inštancie v súlade s ust. § 255 ods. 2 C.s.p. tak, že žiaden

z účastníkov nemá právo na náhradu trov konania, nakoľko strany mali v celkovom konaní polovičný
úspech.15. Proti tomuto rozsudku v zákonnej lehote podal odvolanie žalobca z dôvodov podľa § 365 ods.
1 písm. f) a h) C.s.p. a odvolaciemu súdu navrhol, aby napadnutý rozsudok zmenil tak, že nároku
žalobcu v plnom rozsahu vyhovie. Uplatnil náhradu trov konania. V dôvodoch odvolania vytkol súdu

prvej inštancie, že nesprávne vyhodnotil vykonané dokazovanie jednostranne v prospech žalovanej, keď
uveril účelovým a ničím nepodloženým tvrdeniam štatutárnej zástupkyne žalovanej C.. Y. V., ktorá po
celý čas trvania príkaznej zmluvy zámerne nevykonávala potrebné úkony smerujúce k uzavretiu kúpnej
zmluvy, nakoľko predmetné nehnuteľnosti plánovala nadobudnúť do svojho výlučného vlastníctva, čo
sa aj stalo. O uzavretie kúpnej zmluvy žalobca od počiatku prejavoval aktívny záujem, nehnuteľnosti si

bol osobne obzrieť, so žalovanou bol v telefonickom kontakte. Skutočnosť, že žalovanej sa nepodarilo
doručiť mu výzvu zo dňa 08.02.2012, ničím nepreukazuje, že o uzavretie kúpnej zmluvy nemal záujem.
Návrh kúpnej zmluvy predložený žalovanou v konaní bol vyhotovený dodatočne, potom, ako sa začal
domáhať svojich práv súdnou cestou, o čom svedčí aj nesprávne uvedenie predávajúceho v tomto
návrhu. Žalobca vyvíjal aktívnu činnosť za účelom prípravy návrhu kúpnej zmluvy, keď kontaktoval
telefonickyštatutárnuzástupkyňužalovanejdňa28.02.2012anáslednedňa29.02.2012osobnenavštívil

žalovanú v záujme dosiahnuť uzavretie kúpnej zmluvy. Nie je pravdou, žeby k neuzavretiu kúpnej
zmluvy došlo jeho zavinením. Odvolateľ tiež uviedol, že konajúcemu súdu dostatočne zdokladoval
zabezpečenie finančného krytia na kúpu nehnuteľností, ktoré značne prevyšovalo dojednanú kúpnu
cenu. Viazanosť finančných prostriedkov nemohla byť dôvodom zmarenia podpisu kúpnej zmluvy. Až
na poslednom pojednávaní dňa 12.07.2016 prekvapujúco štatutárna zástupkyňa žalovanej oznámila,

že od predávajúceho žiadnu províziu nedostala. Táto skutočnosť súčasne neznamená, že provízia
sa nemohla odraziť v kúpnej cene predmetnej nehnuteľnosti. Žalobca poukázal na bod 5.7 Zmluvy o
sprostredkovaní, podľa ktorej má sprostredkovateľ nárok na províziu aj za predpokladu, že k podpisu
zmluvy došlo po skončení platnosti dohody, ak k uzavretiu zmluvy došlo v priamej súvislosti s činnosťou
sprostredkovateľa v lehote 1 roka po uplynutí platnosti zmluvy. Tiež poukázal na to, že predmetná

nehnuteľnosť je stále vo výlučnom vlastníctve štatutárnej zástupkyne žalovanej. Podľa odvolateľa
príkazná zmluva uzavretá medzi stranami sporu vykazuje znaky absolútne neplatného právneho
úkonu, pričom súd prvej inštancie tieto otázky nesprávne právne v napadnutom rozhodnutí vyhodnotil.
Žalovaná od počiatku konala jednoznačne úmyselne a vypočítavo. Ako realitná kancelária použila voči
žalobcovi ako spotrebiteľovi nekalé obchodné praktiky, keď konala v rozpore s požiadavkami odbornej

starostlivosti, v rozpore s dobrými mravmi ako aj bežnými zvyklosťami a praxou realitných kancelárií.
Potom,čouzatvorilaspredávajúcimsprostredkovateľskúzmluvunapredmetnúnehnuteľnosť,uzatvorila
zmluvu aj so žalobcom. V danom prípade v zmysle tohto zmluvného vzťahu išlo o rovnakú nehnuteľnosť,
ku ktorej už skôr uzavrela sprostredkovateľskú zmluvu so záujemcom o predaj tejto nehnuteľnosti.
Žalovaná tak nemusela vyvinúť v danom právnom záväzkovom vzťahu v pomere k žalobcovi žiadnu

ďalšiu činnosť a ani tak neurobila, keďže na túto už bola zaviazaná zo zmluvy o sprostredkovaní,
za ktorú mala dohodnutú aj odmenu vo výške 3.600,- eur. V konaní uvádzala protichodné tvrdenia
ohľadom úhrady tejto provízie. S poukazom na § 53 ods. 1 a 4 písm. k) Občianskeho zákonníka uviedol,
že ide o neprijateľnú zmluvnú podmienku, pokiaľ dohodnutá sankcia spôsobila značnú nerovnováhu
medzi právami a povinnosťami zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa. Žalovaná vo vzťahu k

žalobcovi nekonala čestne, dobromyseľne, v súlade so zásadami morálky a s odbornou starostlivosťou.
Obsah zmluvy je jednostranne výhodný pre žalovanú, zmluva neobsahuje pre žalovanú žiadne sankcie
pre prípad porušenia povinností, odporuje dobrým mravom, pretože smeruje k získaniu majetkového
prospechu žalovanej za každých okolností a v neprimeranej výške, ktorá skutočnosť nemôže požívať
právnu ochranu. Keďže súd prvej inštancie vyhodnotil dôkazy výlučne jednostranne v prospech

žalovanej, jeho skutkové závery nemožno považovať za správne.

16. Žalovaná vo vyjadrení k odvolaniu navrhla potvrdiť rozsudok ako vecne správny. Stotožnila sa so
skutkovými a právnymi závermi súdu prvej inštancie, ktoré považuje za správne. Súd prvej inštancie
doplnil dokazovanie v smere naznačenom odvolacím súdom a dospel k správnym záverom, že konanie

žalovanej nespĺňalo znaky nekalých obchodných praktík, resp. nešlo o konanie v rozpore s dobrými
mravmi. V plnom rozsahu sa stotožnila s odôvodnením rozhodnutia súdu prvej inštancie v tejto otázke.
Tvrdenia žalobcu uvedené v odvolaní o tom, že z jeho strany nedošlo k porušeniu povinností zo zmluvy
neboli preukázané, tento mal reálnu možnosť uzavrieť kúpnu zmluvu na predmetnú nehnuteľnosť už v
lete roku 2011, k čomu nedošlo len z toho dôvodu, že nedisponoval dostatočným finančným krytím.

17. Žalobca vo svojom písomnom vyjadrení ako reakcii na vyjadrenie žalovanej zotrval na svojej
odvolacej argumentácii a poukázal na to, že o pravdivosti jeho tvrdení svedčia listinné dôkazy vykonané
pred súdom prvej inštancie, z ktorých vyplýva, že dostatočným finančným krytím disponoval.18. Žalovaná v reakcii na vyjadrenie žalobcu poukázala na to, že finančné prostriedky žalobcu boli
viazané, z čoho nevyplýva, žeby nimi žalobca mohol voľne disponovať.

19. Krajský súd v Košiciach ako súd odvolací prejednal odvolanie žalobcu bez nariadenia pojednávania
v zmysle ust. § 385 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „C.s.p.“) v rozsahu
danom ust. § 379 a § 380 C.s.p., z hľadísk uplatnených odvolacích dôvodov a dospel k záveru, že
odvolanie žalobcu je opodstatnené.

20. Súd prvej inštancie sa dopustil procesnej vady konania, keď v dôsledku nedostatočného
odôvodnenia rozhodnutia došlo k porušeniu práva strán sporu na spravodlivý proces.

21. Odôvodnenie rozhodnutia je obsahovou náležitosťou písomného vyhotovenia rozhodnutia, ktoré

má stručne, jasne, výstižne a presvedčivo uviesť, čoho a z akých dôvodov sa žalobca domáhal, ako
sa vyjadril žalovaný a vysvetliť, ktoré skutočnosti považoval za (ne)preukázané z ktorých dôkazov
(ne)vychádzal, akými úvahami sa pri hodnotení dôkazov riadil a ako vec správne posúdil (§ 220 ods.
2 C.s.p.).

22. Požiadavka, aby rozhodnutie bolo riadne odôvodnené, patrí medzi základné atribúty spravodlivého
procesu. Jej účelom je medzi iným zabezpečiť transparentnosť, legitimitu a kontrolovateľnosť súdneho
rozhodnutia. Nedostatočné odôvodnenie rozhodnutia spôsobuje jeho nepreskúmateľnosť.

23. Odvolaním napadnutý rozsudok uvedené náležitosti nemá, preto nemohol byť predmetom

odvolacieho prieskumu.

24. Súd prvej inštancie v bode 55. svojho odôvodnenia konštatoval, že žalovaná splnila svoju povinnosť
vyplývajúcu zo zmluvy uzavretej so žalobcom dňa 27.07.2011, a to do 29.02.2012 zabezpečiť pre
žalobcu kúpu bližšie špecifikovaných nehnuteľností - sprostredkovať príležitosť na uzavretie kúpnej

zmluvy k vymedzeným nehnuteľnostiam medzi ich vlastníkom a žalobcom. Súd prvej inštancie tak
uzavrel, že pokiaľ žalovaná splnila povinnosť vyplývajúcu zo zmluvného záväzku so žalobcom a žalobca
porušil povinnosť vyplývajúcu z tejto zmluvy tým, že jeho zavinením nedošlo k uzavretiu kúpnej zmluvy,
vznikla žalobcovi povinnosť uhradiť žalovanej za vykonanú činnosť dohodnutú odmenu vo výške 2.500,-
eur zo zloženej zálohy, preto žalobu zamietol.

25.Zodôvodneniarozhodnutiasúduprvejinštancievšaknevyplývaúvaha,akodospelkzáveruosplnení
povinnosti žalovanej vyplývajúcej zo zmluvného záväzku ako príkazníka obstarať pre príkazcu právo
kúpy nehnuteľnosti špecifikovanej v tejto zmluve.

26. Z dokazovania vykonaného pred súdom prvej inštancie totiž nepochybne vyplynulo, že k uzavretiu
príkaznej zmluvy o zabezpečení práva kúpy nehnuteľností medzi stranami sporu dňa 27.07.2011 došlo
tak, že žalobca sa dozvedel o predaji predmetnej nehnuteľnosti z inzercie žalovanej, pričom o kúpu
nehnuteľnosti prejavil záujem po tom, ako si obzrel túto nehnuteľnosť za asistencie pracovníka žalovanej
a prejavil snahu kúpiť predmetnú nehnuteľnosť. Z dokazovania vykonaného pred súdom prvej inštancie

tiež vyplynulo, že pred uzavretím zmluvy so žalobcom dňa 01.04.2011 žalovaná ako sprostredkovateľka
uzavrela zmluvu o sprostredkovaní s ZO OZ Metalurg Zušľachťovne - U.S.Steel Košice ako záujemcom,
ktorou sa zaviazala vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzavrieť kúpnu
zmluvu na predaj týchto nehnuteľností. V tej súvislosti súd prvej inštancie konštatoval, že žalovaná v
čase uzavretia príkaznej zmluvy so žalobcom vedela zabezpečiť právo kúpy predmetných nehnuteľností

pre žalobcu, teda splniť predmet príkaznej zmluvy, k čomu aj došlo.

27. Napriek týmto skutkovým zisteniam súd prvej inštancie právne vyhodnotil, že medzi stranami
sporu došlo k platne uzavretej príkaznej zmluve, ktorou sa mala žalovaná zaviazať zabezpečiť pre
žalobcu kúpu predmetných nehnuteľností - sprostredkovať príležitosť na uzavretie kúpnej zmluvy medzi

vlastníkom a žalobcom. Súd prvej inštancie dospel k záveru, že žalovaná túto svoju povinnosť splnila,
preto jej vznikol nárok na odmenu.28. Odvolací súd považuje záver súdu prvej inštancie o tom, že žalovaná splnila svoju povinnosť
vyplývajúcu z príkaznej zmluvy uzavretej so žalobcom za vnútorne rozporný, protirečivý. Je totiž
nepochybné, že zo zmluvy uzavretej so žalobcom pre žalovanú nevyplynula žiadna povinnosť, keďže v

čase uzavretia zmluvy bolo zrejmé, že vlastník nehnuteľnosti ZO OZ Metalurg Zušľachťovne - U.S.Steel
Košice má záujem predať predmetnú nehnuteľnosť, o ktorej skutočnosti žalovaná mala vedomosť,
keďže bola s týmto subjektom v zmluvnom záväzku, z ktorého vyplynula práve žalovanej povinnosť
vyvinúť činnosť smerujúcu k uzavretiu kúpnej zmluvy ohľadom predaja predmetnej nehnuteľnosti.
Nie je preto zrejmé, akú činnosť na základe príkaznej zmluvy uzavretej so žalobcom mala vyvíjať

žalovaná, smerujúcu k príležitosti uzavrieť kúpnu zmluvu na kúpu totožnej nehnuteľnosti, keď vlastník
nehnuteľnosti prejavil záujem predmetnú nehnuteľnosť predať. S touto otázkou sa súd prvej inštancie
žiadnym spôsobom nevysporiadal, napriek tomu len konštatoval, že žalovaná povinnosť zo zmluvy
splnila.

29. Pokiaľ teda žalovaná vstúpila do zmluvného vzťahu so žalobcom, z ktorého pre žalovanú

nevyplývala žiadna povinnosť vo vzťahu k žalobcovi, nemožno takúto zmluvu považovať za platnú v
zmysle ust. § 39 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom
alebo účelom odporuje zákonu, alebo ho obchádza, alebo sa prieči dobrým mravom.

30. Podľa názoru odvolacieho súdu hlavným dôvodom vstupu žalovanej do záväzkového vzťahu

so žalobcom bolo zabezpečenie si nároku na odmenu od žalobcu, teda hospodárskeho záujmu na
dosiahnutie provízie bez toho, že by záväzku žalobcu zo zmluvy zodpovedala akákoľvek povinnosť
žalovanej z tejto zmluvy.

31.Takétokonaniežalovanej,ktorájeprávnickouosobouaakopodnikateľvykonávačinnosťvyplývajúcu

z Obchodného registra, ktorou je aj sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti, teda realitnú činnosť, je
potrebné považovať za nekalú obchodnú praktiku v zmysle § 4 ods. 2 písm. c) ods. 8 zákona č. 250/2007
Z.z., a podľa ktorého zákona predávajúci nesmie používať nekalé obchodné praktiky a konať v rozpore
s dobrými mravmi.

32. Odvolací súd sa nestotožňuje s názorom súdu prvej inštancie, že otázka, či žalovaná obdŕžala
províziuodZOOZMetalurg-Zušľachťovne-U.S.SteelKošicenazákladezmluvyosprostredkovaní,jez
hľadiska posúdenia platnosti zmluvného vzťahu medzi stranami sporu, významná. Je totiž nepochybné,
že práve účelom uzavretia zmluvy so žalobcom zo strany žalovanej bolo dosiahnutie provízie v prípade,
pokiaľ by k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo.

33. Z vyššie uvedených dôvodov odvolací súd zrušil rozsudok podľa § 389 ods. 1 písm. b) C.s.p. a vrátil
vec súdu prvej inštancie podľa § 391 ods. 1 C.s.p. na ďalšie konanie.

34. Úlohou súdu prvej inštancie bude opätovne rozhodnúť vo veci tak, aby jeho rozhodnutie bolo

preskúmateľné a aby zodpovedalo požiadavkám uvedeným v § 202 ods. 2 C.s.p. Súčasne súd prvej
inštancie bude v otázke platnosti príkaznej zmluvy uzavretej medzi stranami sporu viazaný právnym
názorom odvolacieho súdu vysloveným v tomto rozhodnutí.

35. V novom rozhodnutí rozhodne súd prvej inštancie podľa § 396 ods. 3 C.s.p. aj o trovách tohto
konania.

36. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Košiciach pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie n i e j e prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa

konanie končí, aka) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný

zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 C.s.p.).

Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo

c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 C.s.p.).

Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti
uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods. 2 C.s.p.).

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,

c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b).
Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby
na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 1,2 C.s.p.).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 C.s.p.).

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy. Dovolanie je

podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427
ods. 1,2 C.s.p.).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne

(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.).

Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený

osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 ods. 2 C.s.p.).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
dovolania (§ 430 C.s.p.).