Uznesenie ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 27. jún 2019

Súd: Krajský súd Trenčín
Spisová značka: 5Co/97/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3119200567
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 06. 2019

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Denis Vékony
ECLI: ECLI:SK:KSTN:2019:3119200567.1

Uznesenie

Krajský súd v Trenčíne v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Denisa Vékonyho a sudkýň
JUDr. Eriky Zajacovej a JUDr. Márie Vrtochovej v spore žalobcu O. O., nar. X.X.XXXX, štátneho
občana Slovenskej republiky, bytom T. nad Q., O.. A. XXX/X proti žalovanému TOMDom, s.r.o., so
sídlom Dubnica nad Váhom, Nová 622, IČO 36 308 781, zastúpenému JUDr. Katarínou Martinkovou,
advokátkou, so sídlom Trenčianske Teplice, Štvrť SNP 143/58 o určenie neplatnosti uznesení schôdze

vlastníkov bytov a nebytových priestorov, o návrhu žalobcu na nariadenie neodkladného opatrenia, na
odvolanie oboch strán sporu proti uzneseniu Okresného súdu Trenčín č.k. 14C/2/2019-39 zo dňa 01.
februára 2019 takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd uznesenie súdu prvej inštancie p o t v r d z u j .

o d ô v o d n e n i e :

1. Súd prvej inštancie napadnutým uznesením nariadil na návrh žalobcu neodkladné opatrenie,

ktorým žalovanému zakázal uskutočňovať akékoľvek právne úkony, smerujúce k plneniu uznesení
č. 1/,2/,3/,6/,7/,8/,10/,11/ schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s.č. 676 na ul.
Kpt. Nálepku v Dubnici nad Váhom, prijatých dňa 20.12.2018 a to až do právoplatného skončenia
tohto konania /výrok I./ a v zostávajúcej časti návrh žalobcu na nariadenie neodkladného opatrenia
zamietol /výrok II./. Na odôvodnenie tohto rozhodnutia uviedol, že žalobca sa vo veci samej domáha
ako prehlasovaný vlastník podľa § 14a ods.8 zákona č. 182/1993 Z.z. určenia, že uznesenia prijaté

na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu Kpt. Nálepku 676/2. Dubnica na
Váhom, konanej dňa 20.12.2018 zvolanej žalovaným 1/ sú neplatné.

2. Žalobca uviedol, že je vlastníkom bytov č. 101, 217 a 419 vo vchode č.X v bytovom dome súp.č. XXX v
k.ú. T. nad Q., evidovaného na LV č. XXXX. Žalovaný v súčasnosti vykonáva správu bytového domu na
základe zmluvy o výkone správy zo dňa 10.1.2018 od 1.6.2018, napriek tomu, že mu vlastníci neprejavili

dôveru a nemajú vôľu zotrvať s ním v zmluvnom vzťahu, o čom svedčí písomné hlasovanie, ktoré sa
uskutočnilo v dňoch 20.6.2018 do 30.6.2018. Písomné hlasovanie sa uskutočnilo z dôvodu, že časť
vlastníkov mala podpísanú zmluvu o výkone správy so správcom KOMBYT-IZOLÁCIE, s.r.o. Trenčín
zo dňa 31.1.2018 , účinnou od 1.2.2018 a druhá časť vlastníkov mala mať zmluvu so žalovaným od
1.6.2018. V neurčenom termíne žalovaný zvolal na 20.12.2018 schôdzu vlastníkov bytov a nebytových
priestorov s nasledovným programom: 1. Otvorenie, schválenie zapisovateľa, overovateľov a programu

schôdze; 2. Informácie o súčasnom stave preberania správy bytového domu ; 3. Poistenie domu (výber
poisťovne), spoločná anténa (oprava) , merače tepla (končí overenie meradiel) ; 4. Refinancovanie
úveru na nižšiu úrokovú sadzbu, riešenie prístupu k účtu vlastníkov v SLSP ; 5. Riešenie odovzdania
zadržiavaných dokladov spol. KOMBYT-IZOLÁCIE, s.r.o. ; 6. Iné. Záver. Podľa žalobcu žalovaný nie je
správcom ich bytového domu, pretože Krajský súd v Trenčíne zrušil uznesenie súdu prvej inštancie, na
základe ktorého sa žalovaný považuje za dočasného správcu. Taktiež je žalobca presvedčený o tom, že

žalovaný nemá platne uzatvorenú zmluvu o výkone správy s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov.
Doteraz nebolo súdom právoplatne rozhodnuté, kto je správcom bytového domu. Pozvánka na schôdzuneobsahuje dátum vyhotovenia, z čoho nie je možné určiť dodržanie zákonnej lehoty oznámenia o
zvolaní schôdze. Je nepochybné, že pozvánky na danú schôdzu neboli oznámené v zákonnej lehote
jednotlivým vlastníkom. Na schôdzi boli niektorými vlastníkmi prijaté tieto uznesenia: č.1/ vlastníci

bytového domu sa uzniesli na poistení bytového domu od Allianz - Slovenskej poisťovne , a.s. vo výške
ročného poistenia 992 eur, č.2/ vlastníci bytového domu sa uzniesli na oprave antény vo výške 3023
eur od spol. PROTEQ s.r.o., č.3/ vlastníci bytového domu sa uzniesli na výmene meradiel na teplo na
radiátoroch za meradlá s diaľkovým odpočtom od spol. Techem, s r.o. pri predpokladanom množstve
138 ks vo výške 2616,48 eur, č.4/ vlastníci bytového domu sa uzniesli, aby správca pri nasledujúcej

výmene vodomerov SV a TÚV pripravil ponuky na vodomery s diaľkovým odpočtom na odsúhlasenie na
schôdzi, č.5/ vlastníci bytového domu sa uzniesli na Vyhlásení písomného hlasovania o refinancovaní
úveru s overovateľmi pís. hlasovania pani W., pani U., pán F. a pani O., č.6/ vlastníci bytového domu sa
uzniesli na výbere varianty z Indikatívnej ponuky VÚB,a.s. a to č.2 :úroková sadzba 1,57% p.a. s fixáciou
úrokovej sadzby na 5 rokov ,doba splatnosti ostáva rovnaká ako pri pôvodnom úvere, č.7/ vlastníci
bytového domu sa uzniesli na odstavení kúrenia radiátorov na chodbách okrem jedného spodného

radiátora (bez demontáže radiátorov), č.8/ vlastníci bytového domu sa uzniesli na upratovaní v bytovom
dome v rozsahu podľa cenovej ponuky od spol. HB Clearing vo výške 2,88 eur/byt/mesiac spolu za
dom 230eur/mesiac od 1.1.2019, č.9/ vlastníci bytového domu sa uzniesli na písomnom hlasovaní o
odvolaní hl. zástupcu pána O. a odsúhlasení nového hl. zástupcu domu pána F. U., č.10/ vlastníci
bytového domu sa uzniesli doplniť nové senzorové svietidlo nad vchod z vonkajšej strany na vstupe

do domu, č.11/ vlastníci bytového domu sa uzniesli na dodaní a montáži antikorového zábradlia na
vonkajšie schodisko a protišmykové pásky na schody vo výške 757,27 eur. Prijaté uznesenia nie
sú platné lebo boli prijaté v rozpore s § 14b ods.1 písm. i) zákona (vlastníci prijímajú rozhodnutia
nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú
o účele použitia prostriedkov do fondu prevádzky, údržby a opráv); zvolená overovateľka zápisnice B.

O. nie je vlastníčkou bytu v bytovom dome a v zápisnici nie je uvedené, či bol dodržaný postup v
zmysle § 14 ods.4 zákona; splnomocnená osoba sa originálom plnomocenstva preukazuje na začiatku
schôdze zástupcovi vlastníkov, ktorý nebol na schôdzi prítomný. Na danej schôdzi sa z počtu 81 bytov
a 1 nebytový priestor zúčastnilo podľa zápisnice 15 vlastníkov a daná zápisnica bola vyvesená v dome
dňa 27.12.2017, pričom nebol k zápisnici priložený zoznam vlastníkov, zúčastňujúcich sa na schôdzi.

Nie je zrejmé, akí vlastníci a či vôbec sa na tejto schôdzi zúčastnili.

3. Žalobca spolu so žalobou vo veci samej podal návrh na vydania neodkladného opatrenia, ktorým sa
žalovanému zakáže uskutočňovať akékoľvek právne úkony, smerujúce k plneniu uznesením schôdze
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s.č. XXX na ul. kpt. Nálepku v Dubnici nad Váhom,

prijatých dňa 20.12.2018 a to až do právoplatného skončenia tohto konania. Žalobca sa domáhal
vydania neodkladného opatrenia podľa § 325 ods.2 písm. d) , § 324 ods.1 a § 325 ods.1 CSP , pretože
vzhľadom na prijaté uznesenia je nepochybné, že žalovaný má záujem v rozpore so zákonom používať
prostriedky vlastníkov uložené na účte fondu prevádzky, údržby a opráv. Tieto prostriedky patria
vlastníkom a je nemožné, aby 15 vlastníkov rozhodovalo o tom, kde sa tieto prostriedky majú použiť.

V prípade, ak by žalovaný pokračoval vo svojom konaní, v zmysle predmetných uznesením, došlo by
k nenávratnému stavu. Žiadne z prijatých uznesení nekorešponduje s vôľou väčšiny vlastníkov, ktorí
naviac nechcú, aby žalovaný vykonával správu bytov a nebytových priestorov. Žalovanému bola daná
výpoveď zo Zmluvy o výkone správy, v súlade s rozhodnutím vlastníkov v písomnom hlasovaní, ktoré
sa konalo v dňoch od 20.6.2018 do 30.6.2018. Vlastníci bytov si ho za správcu neželajú a opakovane

rozhodli o tom, že správcom má byť spol. KOMBYT-IZOLÁCIE s.r.o. a v súčasnosti je žalovaný vo
výpovednej lehote a je pravdepodobné, že ani túto skutočnosť žalovaný rešpektovať nebude. Preto
je nevyhnutné bezodkladne upraviť pomery medzi stranami a dočasne pozastaviť účinnosť prijatých
uznesení a je obava, že týmto konaním budú poškodení ostatní vlastníci.

4. Uvedené skutočnosti súd posúdil podľa § 324 ods. 1, § 325 ods. 1, ods. 2 písm. c) a d), § 330
a čl. 2 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku /ďalej len CSP/ a podľa § 6
ods. 3, § 8a ods. 6, § 14 ods. 8 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
v znení neskorších predpisov (účinného od 1.11.2018), podľa § 14 ods.7, § 14b ods.1 písm. i), ods.
2, zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov

(účinnéhodo31.10.2018).Uviedol,žeokolnostipísomnéhohlasovaniazodňa20.6.2018do30.6.2018 a
platnosť rozhodnutí na nich prijatá už bola predmetom súdneho prieskumu v konaní sp.zn.14C/30/2018.
Neodkladným opatrením zo dňa 1.2.2019 č.k. 14C/30/2018-100 súd uložil spoločnosti KOMBYT -
IZOLÁCIE, s.r.o. so sídlom Trenčín, Legionárska 7049, IČO 36 346 519, povinnosť zdržať sa všetkýchúkonov vykonávania práv a povinností správcu vo vzťahu k vlastníkom bytov a nebytových priestorov
v dome súpisné číslo 676 v k.ú. Dubnica nad Váhom na ul. Kpt. Nálepku, ako aj vo či tretím osobám,
pretože správcom bytového domu je žalovaný. V odôvodnení tohto rozhodnutia súd konštatoval, že z

textu zápisnice zo schôdze zvolanej pôvodným správcom zo dňa 31.01.2018 zrejmé, o zániku Zmluvy
o výkone správy s KOM-BYT, s.r.o. a o vzniku Zmluvy o výkone správy KOMBYT-IZOLÁCIE, s.r.o.
rozhodovali vlastníci v rozpore so zákonom, nakoľko na prijatie týchto uznesení nemali dostatočný počet
hlasov. Abyboliuznesenia,vrátanezrušeniapísomnéhohlasovaniaozmenesprávydomu,vykonávanej
p. U. F. platné, na ich prijatie bolo potrebných z celkového počtu 82 vlastníkov 42 hlasov, pričom za

prijatie uznesenia hlasovalo iba 26 vlastníkov. Je teda nepochybné, že o zmene správcu bytového domu
sa na tejto schôdzi konanej dňa 31.1.2018 platne nerozhodlo z dôvodu, že vlastníci neboli uznášania
schopní. Zmluva o výkone správy so spol. KOMBYT-IZOLÁCIE, s.r.o. nemôže byť platná, pretože
neprešla riadnymi schvaľovacím procesom v zmysle zákona. V dňoch 12.1.2018 -21.2.2018 prebiehalo
písomné hlasovanie vlastníkov bytov o ukončení zmluvy s týmto správcom a s udelením súhlasu so
správou byt. domu v prospech spoločnosti TOMDom s.r.o. Za ukončenie pôvodnej zmluvy o výkone

správy hlasovalo 45 vlastníkov bytov z 82 vlastníkov a 45 vlastníkov, teda väčšina odsúhlasilo zmluvu
o výkone správy so spol. žalobcu. Dňa 26.2.2018 bola uzatvorená Zmluva o výkone správy so spol.
TOMdom, s.r.o. Dňa 7.6.2018 zvolala spol. KOMBYT-IZOLÁCIE, s.r.o. so sídlom v Trenčíne mimoriadnu
schôdzu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na ul. Kpt. Nálepku súp.č. 676/2, pozvánka
je zo dňa 7.6.2018, kde sa odsúhlasilo písomné hlasovanie ohľadne otázok k zmluvám so správe

domu. Zo zápisnice z vykonania písomného hlasovania vykonávaného žalovaným v dňoch 20.6.2018
do 30.6.2018 z bodu 4/ o súhlase so Zmluvou o výkone správy so spol. KOMBYT -IZOLÁCIE, s.r.o.
vyplýva,žezcelkovéhopočtu82vlastníkovbytovodsúhlasilo42vlastníkovuzatvorenúZmluvuovýkone
správy zo dňa 31.1.2018, účinnú od 1.2.2018 so spol. KOMBYT -IZOLÁCIE, s.r.o. Trenčín. Z bodu 4/
vyhodnotenia hlasovania o otázke o súhlase so zmluvou o výkone správy so spol. TOMDom, s.r.o. sa

z celkového počtu 82 vlastníkov bytov 42 vlastníkov vyjadrilo, že s touto zmluvou nesúhlasia. Výsledky
hlasovania zo dňa 20.6.2018 - 30.6.2018 nie sú právne záväzné ani nemajú za následok zmenu vo
výkone správy domu, pretože zákonný postup na zmenu správy domu nebol dodržaný. O správe domu
rozhodujú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome hlavne na schôdzi, pričom okruh osôb,
ktorý ju môže zvolať je taxatívne stanovený v zákone č. 182/1993 Z.z. (§ 11a účinný do 31.10.2018 v

čase vykonávania hlasovania) teda 1/4ina vlastníkov, správca alebo rada. Písomné hlasovanie môže
vyhlásiť predseda, rada, správca alebo 1/4 vlastníkov bytov ak na ich na ich žiadosť nevyhlásil
písomné hlasovanie správca alebo rada do 15 dní (§ 14 ods.7 cit. zákona). V danom prípade inicioval
zvolanie schôdze ako aj celé písomné hlasovanie konkurent žalovaného- spol. KOMBYT-IZOLÁCIE,
s.r.o., ktorý má záujem o správu tohto istého domu, schôdza nebola zvolaná zákonným spôsobom,

lebo oznámenie o schôdzi (zo 7.6.2018) nebolo doručené vlastníkom minimálne 5 pracovných dní pred
konaním schôdze. V danom prípade sa hlasovalo v 6/2018 opätovne o zmene správy domu, o ktorej
bolo rozhodnuté naposledy písomným hlasovaním v 1-2/2018 s účinnosťou od 1.6.2018, teda o tej
istej veci v lehote 1 roka od posledného rozhodnutia a zákon vyžaduje v takomto prípade súhlas 4/5
väčšiny vlastníkov (§14 ods. 5 cit. zákona) teda 4/5 z 82 vlastníkov je 66 hlasov, čo dosiahnuté nebolo.

Toto hlasovanie, vrátane jeho výsledkov (výpoveď zmluvy pre žalovaného) bolo pre nezákonnosť včas
napadnuté prehlasovaným vlastníkom U. F. žalobou na súde už dňa 2.7.2018, konanie sa vedie na
súde pod sp.zn. 12C/32/2018. Na základe vyššie uvedeného súd dospel k záveru, že správcom domu
je žalobca, ktorý má podpísanú a platne uzatvorenú a 2/3 väčšinou vlastníkov odsúhlasenú Zmluvu o
výkone správy. Z obsahu predloženej zápisnice zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov

v dome zo dňa 27.12.2018 nepochybne vyplýva, že na schôdzi sa zúčastnilo z 82 vlastníkov bytov a
nebytových priestorov iba 15 osôb a títo nepochybne v takomto počte hlasovali aj o platbách, ktoré
budú bezpochyby realizované z fondu prevádzky, údržby a opráv (uznesenie č. 1 -poistenie vo výške
992 eur, uznesenie č. 2 oprava antény vo výške 3023 eur , uznesenie č. 3 výmena meradiel na teplo
na radiátoroch vo výške 2616,48 eur, uznesenie č. 8- poplatok za upratovanie v bytovom dome vo

výške 2,88 eur/byt/mesiac spolu za dom 230eur/mesiac od 1.1.2019, uznesenie č.10 - doplniť nové
senzorové svietidlo nad vchod a uznesenie č.11 - dodanie a montáž antikorového zábradlia na vonkajšie
schodisko a protišmykové pásky na schody vo výške 757,27 eur). Nadpolovičnú väčšinu hlasov
všetkých vlastníkov bytov vyžadovalo aj uznesenie č. 8 -odstavenie kúrenia radiátorov na chodbách
okrem jedného spodného radiátora (bez demontáže radiátorov) podľa § 14b ods.1 písm.k) cit. zákona,

nakoľko ide o zohľadnenie miery užívania spoločných priestorov na chodbe. Na použitie prostriedkov z
fondu prevádzky, údržby a opráv sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov (§ 14b ods. písm.i)) ako aj na úpravu spoločnej antény (§ 14b ods. písm.
n)) zákona č. 182/1993 Z.z. účinného od 1.11.2018) teda z počtu 82 vlastníkov 42 hlasov, hlasovaloiba 15 osôb, teda uvedené uznesenia neboli prijaté potrebným počtom vlastníkov a týchto ani nemôžu
zaväzovať. Súhlas 2/3 väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov vyžadovalo
hlasovanie o uznesení č. 6-výber varianty z Indikatívnej ponuky VÚB,a.s. a to č.2:úroková sadzba 1,57%

p.a. s fixáciou úrokovej sadzby na 5 rokov , doba splatnosti ostáva rovnaká ako pri pôvodnom úvere,
pretože v zmysle § 14b ods.2 písm.b) cit. zákona ide o zmenu úveru. V ostatných veciach, prijatých
v uzneseniach 4/ - príprava ponúk na vodomery, č. 5/ -písomné hlasovanie o refinancovaní úveru a č.
9/- hlasovanie o odvolaní správcu stačilo na prijatie rozhodnutia nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov
prítomných na schôdzi, teda z 15 -tich hlasov 8 hlasov v zmysle § 14b ods.4 cit. zákona. Vzhľadom

na vyššie uvedené, súd dospel k záveru, že žalobca osvedčil dôvodnosť potreby bezodkladnej úpravy
pomerov medzi ním a žalovaným, týkajúceho sa pozastavenia účinnosti prijatých uznesení na schôdzi
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome súp.č. 676 na ul. Ktp. Nálepku v Dubnici nad Váhom ,
prijaté dňa 20.12.2018. V dôsledku prijatia uznesení č. 1/,2/,3/, 8/,10/,11/ sa rozhodlo nedostatočným
počtom hlasov o plnení z prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, do ktorého prispievajú všetci
vlastnícibytov ataktiežsarozhodlonedostatočnýmpočtomhlasovvlastníkovaodstaveníradiátorovč.7/

a zmene úrokovej sadzby úveru č. 6/, čo zasahuje taktiež do práv všetkých vlastníkov. Z týchto dôvodov
súd návrhu vyhovel a zakázal žalovanému vykonávať právne úkony iba u tých uznesení, prijatých na
schôdzi zo dňa 20.12.2018, ktoré neboli prijaté zákonom vyžadovanou nadpolovičnou väčšinou hlasov
všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a vo zvyšku súd návrh ako nedôvodný
zamietol.

5. Proti tomuto uzneseniu podali včas odvolanie obe strany sporu.

6. Žalobca sa odvolal proti výroku II. uznesenia súdu prvej inštancie, ktorým bola zamietnutá zvyšná časť
jeho návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia. Zopakoval, že pozvánka na schôdzu neobsahuje

dátum vyhotovenia, z čoho nie je možné určiť dodržanie zákonnej lehoty oznámenia o zvolaní
schôdze. Je nepochybné, že pozvánky na danú schôdzu neboli doručené v zákonnej lehote jednotlivým
vlastníkom a z toho dôvodu je schôdza neplatná vrátane všetkých prijatých uznesení. Vzhľadom na
vyššie uvedené skutočnosti, nedodržanie postupu a porušenie § 14a ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. v
znení neskorších predpisov navrhol, aby odvolací súd vyhovel aj zvyšnej časti jeho návrhu na nariadenie

neodkladného opatrenia.

7. Žalovaný sa odvolal proti výroku I. uznesenia súdu prvej inštancie, ktorým bolo neodkladné opatrenie
nariadené. Uviedol, že žalobca sa ako prehlasovaný vlastník domáha zrušenia prijatých uznesení
na schôdzi vlastníkov zo dňa 20.12.2018. Podľa §14a ods. 8 zákona č. 182/1993 Z.z. platného v

čase konania schôdze, prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo
obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho
právo zaniká. Podľa zápisnice zo schôdze vlastníkov 20.12.2018 sa žalobca nezúčastnil, nevypočul
si diskusiu k jednotlivým bodom hlasovania a v žiadnom prípade nebol prehlasovaný a nepoužíva
tak právnu ochranu. Pokiaľ ide o doručenie pozvánky na schôdzu, predložil žalovaný odoslaný email

s pozvánkou na schôdzu vlastníkov a čestné prehlásenie p. U. F., že pozvánku na schôdzu doručil
vlastníkom 12.12.2018 t. j. v zákonnej lehote podľa §14a ods.2 zákona č. 182/1993 Z.z. platného v
čase konania schôdze. Doručovanie oznámení o konaní sa schôdze je pritom v súlade so zákonom
špecifikované v zmluve o výkone správy v oddiele V. Práva a povinnosti vlastníkov domu v bode 7.
„Pozvánky na schôdze sa doručujú vlastníkom oznamom na vývesnej tabuli, prípadne i na vstupe do

budovy.“. Zápisnica zo schôdze bola zverejnená 27.12.2018 t.j. v zákonnej lehote §14 ods. 6 zákona
č. 182/1993 Z.z.. Pokiaľ žalobca tvrdí, že prijaté uznesenia neboli odsúhlasené v zmysle §14b ods.1
pism. i) zákona č. 182/1993 Z.z., tak prijaté uznesenia sa týkali iba čerpania fondu údržby a opráv. V
žiadnom prípade sa nerozhodovalo o účele ich použitia, alebo zásadách hospodárenia s fondom údržby
a opráv. Účelom použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv sa rozumie, že prostriedky fondu

opráv sa použijú iba na krytie údržby a opráv, rekonštrukcií a obnovy spoločných časti bytového domu.
Zásady hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane oprávnenia disponovať s nimi je odsúhlasené
nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov v Zmluve o výkone správy v oddiele V. Práva a povinnosti
vlastníkov bod 12-14 a v oddiele VII. Použitie prostriedkov FUaO. Samotné čerpanie fondu údržby a
opráv teda podlieha schvaľovaniu podľa §14b ods. 4 zákona, nakoľko § 14b ods. 1-3 taxatívne neurčujú

konkrétne prípady čerpania fondu údržby a opráv. Ďalej žalovaný k jednotlivým uzneseniam prijatým na
schôdzi vlastníkov zo dňa 20.12.2018 uviedol, že poistenie domu nie je uhrádzané z fondu údržby a
opráv,aleakoplatbazaprijatéslužby.Schválenépoisteniedomujelacnejšieakopredchádzajúceakryje
viacej poistných udalostí s vyšším poistným krytím a spadá pod rozhodovanie podľa § 14b ods. 4 zákonač. 182/1993 Z.z., t.j. nadpolovičnou väčšinou prítomných vlastníkov. Oprava antény bola odsúhlasená s
ohľadom na skutočnosť, že je už v nevyhovujúcom technickom stave a vlastníci majú obmedzený prístup
k šíriteľným programom. Jedná sa pritom o opravu a nie úpravu, kedy by bol potrebný podľa §14b.ods. 1

písm. n) zákona č. 182/1993 Z.z. súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov. Podľa Občianskeho
zákonníka opravou veci je činnosť, ktorou sa najmä odstraňujú vady veci, následky jej poškodenia
alebo účinky jej opotrebenia. Úpravou veci je činnosť, ktorou sa najmä mení povrch veci alebo jej
vlastnosti. Na opravu antény sa preto vzťahuje hlasovanie podľa § 14b ods. 4 zákona č. 182/1993 Z.z.,
t.j. nadpolovičnou väčšinou prítomných vlastníkov. Výmena meradiel na teplo bola odsúhlasená, pretože

existujúce sú na vykurovacích telesách od roku 2008 a momentálne sú po svojej životnosti, ktorá je
stanovená max. na 10 rokov. Žalovaný ako správca je povinný tieto meradlá vymeniť, keď skončí ich
doba overenia. Zmluva o výkone správy mu dáva možnosť urobiť to aj bez súhlasu vlastníkov v bode
VII 2c tejto zmluvy. Ide o pravidelnú výmenu meradiel, ktorá nepodlieha schvaľovaniu podľa §14b ods.1
ale podľa §14b ods. 4 zákona č. 182/1993 Z.z.. Uznesením č. 6 bola vybraná otázka do písomného
hlasovania z predložených ponúk na fixáciu euriboru na 1,5,10 rokov. Z predloženej indikatívnej ponuky

si vlastníci odsúhlasili, že do písomného hlasovania sa pripraví otázka na refinancovanie úveru s
úrokovou sadzbou 1,57% s 5 ročnou fixáciou. Vlastníci prijatím tohto uznesenia nehlasovali o samotnom
úvere, alebo jeho zmene, ale len o obsahu otázky, ktorá bude predmetom hlasovania v písomnom
hlasovaní.Uzneseniebolopretoprijatévsúlades§14bods.4zákonač.182/1993Z.z..Vuzneseníč.7sa
vlastníci uzniesli na odstavení (uzatvorení) termoregulačného ventilu radiátorov na schodisku, nakoľko

ho považovali za zbytočné plytvanie ich finančnými prostriedkami v nákladoch za kúrenie. Ustanovenie
§14b ods.1 k) zákona č. 182/1993 Z.z. sa vzťahuje len k vlastníkom nebytových priestorov v dome, ktorí
nevyužívajú spoločné časti bytového domu ako sú chodby, osvetlenie, kúrenie a pod. a vzťahuje sa k
zohľadneniu výšky tvorby fondu opráv na m2 týchto priestorov. Vlastníci môžu takto znížiť tvorbu fondu
opráv pre vlastníkov nebytových priestorov (obchodné prevádzky), ktoré majú svoj samostatný vchod do

prevádzky a nevyužívajú spoločné priestory domu. Uznesenie bolo prijaté v súlade s §14b ods. 4 zákona
č. 182/1993 Z.z.. V uznesení č.8 sa vlastníci uzniesli len na zmene upratovacej služby. Do 31.12.2018
vykonávala upratovanie spoločných priestorov jedna vlastníčka, ktorej bola vyplácaná odmena 3,00
eurá/byt za upratanie schodiska, pričom im avizovala, že upratovať spoločné priestory bude len do
31.12.2018. Vzhľadom na to žalovaný pripravil vlastníkom ponuky na upratovanie spoločných priestorov.

Vlastníci si odsúhlasili ponuku, ktorá navyše zahŕňala aj chodby k bytom za cenu nižšiu ako mali doteraz
bez upratovania týchto chodieb za cenu 2,88 eur/byt. Navyše sa nejedná o čerpanie fondu opráv, ale o
služby, ktoré sú predmetom vyúčtovania a zálohového predpisu. Aj toto uznesenie bolo prijaté v súlade
s §14b ods. 4 zákona č. 182/1993 Z.z.. Uznesenia č. 10 a č. 11 tiež nepodliehajú schvaľovaniu podľa
§14b ods.1 ale podľa 14b ods.4 zákona č. 182/1993 Z.z.. Sú to štandardné výdavky z fondu údržby

a opráv, ktoré majú zabezpečiť bezpečnosť vlastníkov na vstupe do bytového domu na klzkej dlažbe,
kde môže dôjsť k vážnym úrazom pošmyknutím. Osvetlenia sa vlastníci dožadujú, lebo po tme majú
problém s otváraním vchodových dverí kľúčom. Na základe týchto skutočností žalovaný navrhol, aby
odvolací súd uznesenie súdu prvej inštancie zmenil tak, že návrh žalobcu na nariadenie neodkladného
opatrenia zamietne.

8. K odvolaniu žalovaného sa vyjadril žalobca. Uviedol, že odvolanie žalovaného považuje v celom
rozsahu za nedôvodné, zavádzajúce a účelové, s cieľom chrániť záujmy spoločnosti žalovaného. Z
doložených dôkazov žalovaného nevyplýva, že ako správca si splnil svoju povinnosť v súvislosti s
oznámením termínu schôdze vlastníkov v zmysle zákona ě. 182/1993 Z.z.. Termín konania schôdze bol

zvolaný účelovo na 20.12.2018 - to znamená 3 dni pred Štedrým dňom o čom svedčí aj počet prítomných
na tejto schôdzi - z celkového poštu 82 vlastníkov podľa zápisnice prítomných 15 vlastníkov, čo je cca
18 %. Z dôkazov žalovaného jednoznačne nevyplýva, kedy žalovaný oznámenie o schôdzi umiestnil na
vývesnej tabuli. Čestné prehlásenie U. F., považuje žalobca za bezpredmemé a to vzhľadom k tomu, že
menovaný je len jedným z vlastníkov bytu v bytovom dome Kpt. A. XXX/X, T. nad Váhom a nie je zvolený

za zástupcu vlastníkov a nemôže suplovať povinnosti správcu vyplývajúce z platnej legislatívy. Taktiež
dôkaz - e-mail zo dňa 12.12.2018 považuje žalobca len za korešpondenciu medzi dvomi vlastníkmi a nie
za dôkaz, že správca doručil pozvánku týmto spôsobom všetkým vlastníkom v zmysle zákona -tj. 7 dní
vopred. V zmysle § 14b ods. 1 písm. i) zákona č. 182/1993 Z.z. vlastníci bytov a nebytových priestorov
v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových

priestorov v dome, ak hlasujú o účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv. Podľa
žalovaného uznesenia prijaté na schôdzi konanej dňa 20.12.2018 sa týkali iba čerpania fondu údržby a
opráv, čo však je v rozpore s prijatými uzneseniami v zápisnici zo dňa 20.12.2018, kde prítomní vlastníci
v uzneseniach schvaľujú v prvom rade účel použitia a potom cenu - čiže výšku čerpania fondu údržbya opráv. Potom sa žalobca vyjadril k jednotlivým uzneseniam prijatým na schôdzi vlastníkov a k otázke
ich platnosti. Nakoniec uviedol, že trvá na svojom odvolaní, jeho dôvodoch a skutočnostiach v ňom
uvedených a odvolanie žalovaného považujem za nedôvodné.

9. Krajský súd ako súd odvolací vec preskúmal podľa § 379 a § 380 ods. 1 CSP, bez nariadenia
odvolacieho pojednávania podľa § 385 CSP a dospel k záveru, že napadnuté uznesenie súdu prvej
inštancie je potrebné ako vecne správne potvrdiť podľa § 387 ods. 1 CSP z nasledovných dôvodov:

10. Podľa § 324 ods. 1 CSP pred začatím konania, počas konania a po jeho skončení môže súd na
návrh nariadiť neodkladné opatrenie.

11. Podľa § 325 ods. 1, 2 CSP neodkladné opatrenie môže súd nariadiť, ak je potrebné bezodkladne
upraviť pomery alebo ak je obava, že exekúcia bude ohrozená.

12. Podľa § 328 ods.1 CSP, ak súd nepostupoval podľa § 327 nariadi neodkladné opatrenie, ak sú
splnené podmienky podľa § 325 ods. 1, inak návrh na nariadenie neodkladného opatrenia zamietne.
13. Podľa § 14a ods. 8 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení
účinnom ku dňu konania žalobcom namietanej schôdze vlastníkov dňa 20.12.2018, prehlasovaný
vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku

hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového
priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr
do troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník
bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného
pozastaveniaúčinnostirozhodnutiavlastníkovbytovanebytovýchpriestorovpodľaosobitnéhopredpisu.

Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa potrebná väčšina podľa § 14b nedosiahne, rozhoduje na návrh
ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.

14. Ako vyplýva z ustanovení § 325 CSP neodkladné opatrenie možno nariadiť len z dôvodu, že je
potrebné bezodkladne upraviť pomery, alebo ak je obava, že exekúcia bude ohrozená.

15. V tomto spore sa žalobca podanou žalobou domáha určenia neplatnosti uznesení, ktoré boli prijaté
na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s.č. 676 na ul. O.. A. v T. nad Q. dňa
20.12.2018, a to z dôvodu žalovaný nemá platne uzatvorenú zmluvu o výkone správy, pozvánka na
schôdzu nebola oznámená v zákonnej lehote jednotlivým vlastníkom a uznesenia prijaté na schôdzi

nie sú platné lebo boli prijaté v rozpore s § 14b ods.1 písm. i) zákona (vlastníci prijímajú rozhodnutia
nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o
účele použitia prostriedkov do fondu prevádzky, údržby a opráv).

16. Spolu so žalobou vo veci samej sa žalobca domáhal nariadenia neodkladného opatrenia, ktorým

by sa žalovanému zakázalo uskutočňovať akékoľvek právne úkony, smerujúce k plneniu uznesením
schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s.č. XXX na ul. kpt. A. v T. nad Q., prijatých
dňa 20.12.2018 a to až do právoplatného skončenia tohto konania, a to z dôvodu, že vzhľadom na
prijaté uznesenia je nepochybné, že žalovaný má záujem v rozpore so zákonom používať prostriedky
vlastníkov uložené na účte fondu prevádzky, údržby a opráv a ak by žalovaný pokračoval vo svojom

konaní, v zmysle predmetných uznesením, došlo by k nenávratnému stavu a preto je nevyhnutné
bezodkladne upraviť pomery medzi stranami a dočasne pozastaviť účinnosť prijatých uznesení, keď je
tu obava, že týmto konaním budú poškodení ostatní vlastníci.

17. Odvolací súd po preskúmaní veci dospel k záveru, že rozhodnutie súdu prvej inštancie, ktorým

bolo nariadené neodkladné opatrenie a v časti bol návrh žalobcu na jeho nariadenie zamietnutý, je
vecne správne. Bolo osvedčené, že žalobca je vlastníkom viacerých bytov v predmetnom bytovom
dome a ako taký má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako
spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných
zariadenídomu,spoločnýchnebytovýchpriestorov,príslušenstvaapozemkuzastavanéhodomomalebo

priľahlého pozemku /§ 14 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z./. Má preto aj právo zúčastňovať sa na
schôdzi vlastníkov, na ktorej sa /popri písomnom hlasovaní vlastníkov/ prijímajú rozhodnutia vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru domnieva, že
samotnáschôdzavlastníkovsauskutočnilavrozporesozákonom/napríkladkvôlinedodržaniuzákonompredpísaného spôsobu jej zvolania/ alebo rozhodnutia na nej prijaté z nejakého dôvodu odporujú
zákonu /napríklad preto, že neboli prijaté väčšinou vlastníkov určenou zákonom/ má právo obrátiť sa
do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol /§ 14a ods. 8 zákona č.

182/1993 Z.z./. Je pravdou, že podľa textu uvedeného zákonného ustanovenia má takéto právo len
prehlasovaný vlastník, ale výklad tohto ustanovenia priznávajúci toto právo len vlastníkovi, ktorý sa
zúčastnil schôdze a bol v určitej otázke na nej prehlasovaný /ako to tvrdí žalovaný/ je príliš formalistický a
míňajúci sa účelu uvedeného zákonného ustanovenia. S ohľadom na charakter rozhodnutí prijímaných
na schôdzi vlastníkov, ktoré v prevažnej miere zasahujú do majetkových a užívacích práv vlastníka

bytu alebo nebytového priestoru /viď. ustanovenia § 14b ods. 1 a 2 zákona č. 182/1993 Z.z./ je
nemysliteľné, aby právo na súdnu ochranu spočívajúci v prieskume zákonnosti schôdze vlastníkov
a rozhodnutí na nej prijatých, bolo priznané len tomu vlastníkovi, ktorý sa na schôdzi zúčastnil a
hlasoval inak ako rozhodnutie prijímajúca väčšina vlastníkov. Takýto výklad by napríklad znamenal, že
nemožno preskúmať zákonnosť samotnej schôdze vlastníkov /jej zvolania, vedenia/, pretože v tejto
otázke nemôže existovať prehlasovaný vlastník. Tiež uvedený výklad vedie k tomu, že súdnej ochrany

by sa nemohol domáhať ten vlastník bytu alebo nebytového priestoru, ktorý sa na schôdzi nezúčastnil
preto, že nebol na ňu riadne, v súlade so zákonom pozvaný a preto na nej ani nehlasoval a nie je
prehlasovaným vlastníkom. S ohľadom na uvedené sa odvolací súd domnieva, že výklad slovného
spojenia„prehlasovanývlastník“vustanovení§14aods.8zákonač.182/1993Z.z.jenutnévykladaťtak,
že ide o vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, ktorý nesúhlasí s rozhodnutím prijatom na schôdzi

vlastníkov alebo pri písomnom hlasovaní. Takýmto vlastníkom je v danej veci žalobca a má preto podľa
§ 14a ods. 8 zákona č. 182/1993 Z.z. právo žiadať, aby vo veci rozhodol súd.

18. Žalobca tiež nateraz osvedčil, že schôdza vlastníkov konaná dňa 20.12.2018 nebola zvolaná v
súlade so zákonom č. 182/1993 Z.z., keď jeho tvrdenie, že nebola dodržaná lehota oznámenia 7 dní

vopred pred termínom konania schôdze nebolo jednoznačne vyvrátené. Žalovaný predložil len čestné
prehlásenie U. F., ktorý tvrdí, že pozvánku na schôdzu dal dňa 12.12.2018 každému vlastníkovi do
schránky aj na uzamykateľnú vývesku. Ide teda o tvrdenie proti tvrdeniu a zatiaľ nie je možné ustáliť, či
bol dodržaný zákonný termín na oznámenie konania schôdze alebo nie. To si bude vyžadovať vykonanie
riadneho dokazovania, aj keď už teraz musí odvolací súd poukázať na to, že v zápisnici zo schôdze

vlastníkov konanej dňa 20.12.2018 nie je zrejmé, že by bolo nejakým spôsobom overené dodržanie
zákonnej lehoty oznámenia termínu konania schôdze. Pre účely rozhodovania o neodkladnom opatrení,
ktorým sa má žalobcovi poskytnúť ochrana ako prehlasovanému vlastníkovi bytu, je preto dôvodné
hľadieť na tvrdenie žalobcu o nedodržaní termínu oznámenia konania schôdze ako na osvedčené.

19. Pokiaľ ide o samotné, súdom prvej inštancie nariadené neodkladné opatrenie, bez ohľadu na to,
či rozhodnutia č. 1, 2, 3, 6, 7, 8, 10, 11 boli prijaté na schôdzi vlastníkov dňa 20.12.2018 väčšinou
vlastníkov vyžadovanou zákonom č. 182/1993 Z.z., jedná sa o rozhodnutia, ktorých realizácia povedie k
nezvratnému stavu, pri ktorom by mohol byť zmarený účel súdnej ochrany v zmysle § 14a ods. 8 zákona
č. 182/1993 Z.z.. Zmena poistenia domu /uznesenie č. 1/, oprave antény /č. 2/, výmena meradiel na

teplo /č. 3/, výber prefinancovania úveru /č. 6/, odstavenie kúrenia /č. 7/, akceptácia ponuky upratovania /
č. 8/, doplnenie nového senzorového svietidla nad vchod /č.10/ a dodanie a montáž antikorového
zábradlia a protišmykových pások /č. 11/ vedie k vynaloženiu peňažných prostriedkov vlastníkov bytov
a nebytových priestorov a privodí stav, ktorý sa nebude dať zvrátiť /napríklad zmena poistenia, výmena
meradiel tepla a podobne/ alebo len s vynaložením ďalších nákladov. Vo výsledku by realizácia týchto

rozhodnutí viedla k tomu, že rozhodnutie súdu o žalobe žalobcu by bolo už len formálne a súdna ochrana
ním poskytnutá by bola neúčinná. Preto bol daný dôvod na dočasné pozastavenie účinnosti rozhodnutí
vlastníkov bytov a nebytových priestorov /§ 14a ods. 8 zákona č. 182/1993 Z.z./ spôsobom nariadenia
neodkladného opatrenia ako to urobil súd prvej inštancie.

20. Pokiaľ ide o zostávajúce rozhodnutia č. 4 /príprava ponúk na výmenu vodomerov/, č. 5 /vyhlásenie
písomného hlasovania/ a č. 9 /odvolanie hlavného zástupcu a odsúhlasenie nového hlavného zástupcu
domu/, kde súd prvej inštancie dočasne nepozastavil účinnosť týchto rozhodnutí a návrh žalobcu na
nariadenie neodkladného opatrenia v tejto časti zamietol, aj toto rozhodnutie bolo vecne správne.
Podľa odvolacieho súdu realizáciou týchto rozhodnutí nedôjde k takému nezvratnému stavu, ktorý by z

rozhodovaniasúduožalobežalobcuurobillenformálnosť.Niejepretopotrebnéneodkladnýmopatrením
dočasne upraviť pomery strán sporu.21. Na základe uvedených záverov odvolací súd napadnuté uznesenie súdu prvej inštancie ako vecne
správne potvrdil.

22. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom odvolacieho súdu jednohlasne.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancie. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolania musia
byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,

v akom rozsahu sa rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).