Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 31. január 2019

Súd: Okresný súd Banská Bystrica
Spisová značka: 20C/46/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6118295929
Dátum vydania rozhodnutia: 31. 01. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Libuša Záthurecká

ECLI: ECLI:SK:OSBB:2019:6118295929.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

OkresnýsúdBanskáBystricavkonanípredsudkyňouJUDr.LibušouZáthureckouvprávnejvecižalobcu

D. G., nar. XX. XX. XXXX, trvale bytom E. XX, R. R., právne zastúpený JUDr. Ingrida Linkešová,
advokátka, so sídlom Horná 32, Banská Bystrica, IČO: 42 192 811 proti žalovanej Y. B., rod. L., nar. XX.
XX. XXXX, trvale bytom T. XX, R. R., o vypratanie nehnuteľnosti, takto

r o z h o d o l :

Žalovaná je p o v i n n á vypratať byt č. XX s príslušenstvom nachádzajúci sa vo vchode č. XX na T.
ulici v R. R. v obytnom dome súpisné číslo XXXX na 6. poschodí, postavený na parcele C-KN č.
XXX/X o výmere XXX m2, druh pozemku zastavané plochy a nádvoria, nehnuteľnosť zapísaná na LV č.
XXXX, kat. ú. R. R. a odovzdať ho žalobcovi v lehote XX dní odo dňa právoplatnosti tohto rozhodnutia.

Q. má nárok na náhradu trov tohto konania voči žalovanej v rozsahu XXX %, ktoré je žalovaná
povinná zaplatiť žalobcovi v lehote X dní odo dňa rozhodnutia o výške trov samostatným uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca navrhol, aby súd rozhodol a uložil žalovanej povinnosť vypratať byt č. XX s príslušenstvom
nachádzajúci sa vo vchode č. XX, na T. ulici R. R., súpisné č. domu XXXX, 6. poschodie, postavený na
parcele C-KN č. XXX/X o výmere XXX m2, druh pozemku zastavané plochy a nádvoria, nehnuteľnosť
zapísaná na LV č. XXXX, kat. ú. R. R. a odovzdať ho žalobcovi.

2. Žalovaná so žalobou nesúhlasila. Mala za to, že je nedôvodná a navrhla žalobu zamietnuť.

3. Žalobca v žalobe uviedol, že sa stal výlučným vlastníkom predmetných nehnuteľností na základe
rozhodnutia Okresného úradu R. R., katastrálny odbor zo dňa 29. 12. 2016 v konaní V XXXX/XXXX.
Byt užíva žalovaná na základe nájomnej zmluvy zo dňa 15. 12. 2005 uzavretej s pôvodným majiteľom.
Žalovanej bola oznámená skutočnosť, že došlo k zmene vlastníka predmetnej nehnuteľnosti, a to
pôvodným vlastníkom MBB, a. s., IČO: 36039225 so sídlom ČSA 26, Banská Bystrica, spoločnosť

zapísaná v obchodnom registri Okresného súdu Banská Bystrica oddiel Sa, vl. č. 601/S.

4. Žalovaná nezaplatila žalobcovi nájomné za užívanie bytu ani napriek opakovaným snahám vyriešiť
vec zmierne a preto žalobca ako prenajímateľ vypovedal žalovanej zmluvu o nájme zo dňa 15. 12. 2005.
Žalovaná zámerne písomnosti neprevzala ani v odbernej lehote napriek tomu, že má vedomosť o zmene
vlastníka, o čom svedčí jej podanie na orgány činné v trestnom konaní z dôvodu jej nespokojnosti so
zmenou vlastníka nehnuteľnosti, čo preukazuje výzva na zaplatenie dlžného nájomného zo dňa 30.

10. 2017, opätovná výzva zo dňa 30. 11. 2017, zaslanie výpovede z nájmu s výzvou na zaplatenie
dlžného nájomného zo dňa 16. 01. 2018, výpoveď z nájomnej zmluvy zo dňa 15. 12. 2005 a potvrdenie
o pobyte. Zásielka bola vrátená dňa 06. 02. 2018 s poukazom na ustanovenie § 106 a § 112 CSP
výpovedná lehota začala plynúť dňa 01. 03. 2018 a uplynula dňa 31. 05. 2018. Žalovaná bola pouplynutí výpovednej lehoty vyzvaná na vypratanie nehnuteľnosti, ale bezúspešne, byt užíva a odmieta
akýmkoľvek spôsobom komunikovať či už so žalobcom alebo jeho právnou zástupkyňou. Žalovaná
sa úmyselne vyhýba vyprataniu a odovzdaniu nehnuteľnosti žalobcovi, čím hrubo zasahuje do jeho

vlastníckeho práva.

5. Žalovaná sa k žalobe vyjadrila písomne, podanie doručila súdu dňa 02. 08. 2018. Uviedla, že nárok
neuznáva. Žalobca nepreukázal, že je nositeľom práva, ktoré si uplatňuje, t. j. jeho aktívnu vecnú
legitimáciu a zároveň aj vecnú pasívnu legitimáciu žalovanej. Žalobca uvádza, že sa stal vlastníkom

bytu č. XX. Podľa žalovanej byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba môže vlastník domu previesť do
vlastníctva len tomuto nájomcovi a pokiaľ prevedie byt do vlastníctva inej osoby ako nájomcovi je podľa
§ 39 OZ zmluva neplatná. Potvrdila, že byt užíva na základe nájomnej zmluvy zo dňa 15. 12. 2005, ktorej
neoddeliteľnou súčasťou je evidenčný list pre výpočet úhrady za užívanie bytu a zápisnica o prevzatí
bytu zo dňa 12. 12. 2005. Poukázala na ustanovenia § 685 a § 716 OZ. Nájom bytu je chránený a možno
ho vyporiadať len z dôvodov stanovených v zákone. V ponuke na odkúpenie bytu zo dňa 03. 10. 2016

je uvedené, že budúci vlastník jej bude oprávnený vypovedať nájomnú zmluvu podľa § 711 písm.
a/. V prípade nezáujmu o odkúpenie bude predaný inému záujemcovi, ktorý vstúpi do práv a povinností
prenajímateľa. Žalovaná mala za to, že aktívne vecne legitimovaný je MBB, a. s. a žalobca nie je vo
veci spôsobilý na právne úkony ani žiadať od nej nájomné. Ide o bezdôvodné obohatenie bez právneho
dôvodu. Ona si plní povinnosti podľa platnej nájomnej zmluvy. Nájomné uhrádza MBB, a. s., ktoré jej ho

vracia, avšak po vyriešení sporu jednorázovo vráti späť platby MBB, a. s.. Žalobca nemohol vypovedať
nájom bytu, keďže nie je vlastník, zmluva je neplatná pre rozpor so zákonom. Žalobca nie je oprávnený
disponovať jej nájomnou zmluvou bez jej súhlasu. Zároveň poukázala, že konanie bytového podniku
mesta bola v rozpore s dobrými mravmi. Žalobu navrhla zamietnuť z dôvodu nedostatku aktívnej vecnej
legitimácie a uplatnila si trovy konania.

6. Žalobca k vyjadreniu žalovanej uviedol, že s týmto nesúhlasí. Je nedôvodná argumentácia žalovanej
účelová a bez právneho základu. Nosná časť vyjadrenia žalovanej sa zaoberá tým, že žalobca
mal nadobudnúť vlastnícke právo k bytu v rozpore s § 16 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve
bytov a nebytových priestorov. V čase, keď žalobca nadobudol vlastnícke právo nebola spoločnosť

MBB, a. s. vlastníkom domu tak ako to vyplýva z ustanovenia. Argumentácia žalovanej o uplatnení
akéhosi predkupného práva, nemá oporu v žiadnom predpise. Žalobca uvádza, že žalovaná predložila
do konania dôkaz preukazujúci splnenie ponukovej povinnosti na odkúpenie bytu predchádzajúceho
vlastníka č. l. spisu 53. Žalobca preukázal, že mal snahu vyriešiť vec zmierne. Žalovaná neposkytla
žiadnu súčinnosť. Nehnuteľnosť užíva bez právneho dôvodu bez úhrady nájomného.

7. Žalovaná vo svojom vyjadrení, ktoré doručila súdu dňa 05. 10. 2018 uvádzala totožné skutočnosti
ako vo svojom vyjadrení k žalobe.

8. Podľa § 711 ods. 1 písm. d/ OZ prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak d) nájomca hrubo

porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za
plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo
jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.

9. Podľa § 710 ods. 3 OZ ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej

lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po
mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu
výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia
osobitného predpisu.

10. Nájomný vzťah je typickým odplatným právnym vzťahom. Neplatenie nájomného možno považovať
za také porušenie nájomnej zmluvy, ktoré je jej podstatným porušením. Nájom bytu sa končí uplynutím
trojmesačnej výpovednej lehoty, ktorá začne plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v
ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď.

11. Z rozhodnutia Okresného úradu Banská Bystrica, katastrálny odbor zo dňa 29. 12. 2016 č. vkladu
V XXXX/XXXX bolo zistené, že bol povolený vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností k bytu
č. 29, súp. č. stavby XXXX, na pozemku registra C-KN č. XXX/X so spoluvlastníckym podielom na
spoločných častiach a spoločných zariadeniach k domu v prospech D. G. na základe kúpnej zmluvyuzavretej medzi G., a. s., so sídlom W. XX, R. R. ako predávajúceho a D. G. ako kupujúceho. Predmetná
skutočnosť vyplýva z LV č. XXXX.

12. Súd mal za to, že žalobca je vecne aktívne legitimovaný, je vlastníkom predmetného bytu, ktorý
užíva žalovaná na základe nájomnej zmluvy zo dňa 15. 12. 2005 uzatvorenej s vlastníkom BPM, s. r. o.,
so sídlom F. XX, R. R.. Z predmetnej nájomnej zmluvy vyplýva, že nájomný pomer môže byť zrušený
v súlade s § 710 a § 711 OZ a po zániku nájomcu je nájomca povinný byt vypratať a odovzdať ho
vlastníkovi bytu.

13. Z listu zo dňa 09. 01. 2017 (č. l. spisu 11) - Oznam o odpredaji bytu bolo zistené, že žalovanej bolo
spoločnosťouMBB,a.s.,BanskáBystricaoznámené,žepredmetnýbyt,ktoréhojenájomcomnadobudol
do výlučného vlastníctva žalovaný na základe rozhodnutia V 7968/16. Vlastník nadobudol byt s právom
tretej osoby spočívajúce v nájomnom vzťahu titulom nájomnej zmluvy zo dňa 01. 08. 2010 a zápisnice
o prevzatí bytu zo dňa 14. 05. 2001. Bola požiadaná, aby uhrádzala od 01. 01. 2017 mesačné nájomné

vrátane úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu novému vlastníkovi.

14. Na (č. l. spisu 12) sa nachádza výzva zo strany žalobcu žalovanej zo dňa 30. 10. 2017, aby uhradila
dlžnú sumu na nájomnom za dobu deväť mesiacov, ktorá je 999 Eur na jeho účet s upozornením
odstúpenia od nájomnej zmluvy.

15. V konaní nebolo sporné, že predmetný byt užíva žalovaná a taktiež nebolo sporné, že nájomné
nehradí žalobcovi, ale sama uviedla, že nájomné uhrádza naďalej spoločnosti MBB, a. s. napriek tomu,
žejejtátospoločnosťoznámila,žedošlokzmenevlastníka,žemáuhrádzaťnájomnénovémuvlastníkovi
a nájomné jej vracia späť.

16. Žalobca listom zo dňa 15. 01. 2018 vypovedal nájom žalovanej s poukazom na § 711
ods. 1 písm. d/ OZ. Žalovaná zásielku - Výpoveď v odbernej lehote neprevzala o čom svedčí potvrdenie
poštového doručovateľa na zásielke (č. l. spisu 23) s poukazom na ustanovenie § 106 a § 112 CSP
začala plynúť výpovedná lehota dňa 01. 03. 2018 a uplynula dňa 31. 05. 2018, napriek tejto skutočnosti

žalovaná byt nevypratala.

17. S poukazom na § 680 ods. 3 OZ, keďže došlo k zmene vlastníctva nájomný pomer sa neruší a nový
vlastník prenajatej veci sa stane v dôsledku zmeny vlastníctva zo zákona prenajímateľom. Vstupuje do
práv terajšieho prenajímateľa ex lege a len čo bola zmena vo vlastníctve nájomcovi oznámená nájomca

je povinný plniť voči novému prenajímateľovi.

18. Podľa § 677 ods. 1 OZ zrušiť nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú dobu možno ak nedôjde k
dohode prenajímateľa s nájomcom iba výpoveďou.

19. Súd v konaní mal za nesporné, že žalobca vstúpil čo sa týka nájomného vzťahu priamo zo
zákona do práv a povinností pôvodného prenajímateľa so všetkými jeho obsahovými atribútmi akými sú
predmet nájmu, práva a povinnosti vyplývajúce z nájomnej zmluvy a zmyslom uvedeného ustanovenia
je zabezpečiť kontinuitu nájomného vzťahu v prípade zmeny vlastníctva k prenajatej veci, čím sa
poskytuje nájomcovi právna ochrana v situácii, ktorú nemohol ovplyvniť a teda povinnosťou žalovanej

bolo platiť nájom žalobcovi o čom mala vedomosť. Povinnosti nájomcu už smerujú voči novému
nadobúdateľovi, nie voči jeho právnemu predchodcovi, ktorému už nájomca nemá právny dôvod plniť
a ak tak robí, ide o plnenie bez právneho dôvodu. Nájomca nemá právo voľby, či bude platiť nájomné
nadobúdateľovi alebo pôvodnému prenajímateľovi. Žalovaná v podstate neplatí nájomné žalobcovi ani
právnemu predchodcovi, pretože nájom je vrátený späť a teda nájom uhradený vlastníkovi nie je. Pokiaľ

došlo k výpovedi s poukazom na § 711 ods. 1 písm. d/ a uplynula aj ochranná šesťmesačná doba je
žalovaná povinná predmetný byt vypratať, preto jej súd túto povinnosť uložil a žalobe v celom rozsahu
vyhovel.

20. O trovách konania rozhodol súd podľa § 262 ods. 1 CSP a § 255 ods. 1 CSP a priznal žalobcovi

nárok na náhradu trov tohto konania voči žalovanej v plnej výške ako úspešnej strane sporu. O výške
trov bude rozhodnuté samostatným uznesením podľa § 262 ods. 2 CSP po právoplatnosti vo veci samej.Poučenie:

Proti rozhodnutiu súdu prvej inštancie je prípustné odvolanie v lehote do 15 dní odo dňa jeho doručenia,
písomne vo vyhotovení trojmo na súde, proti ktorého rozhodnutiu smeruje.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 C. s. p.) uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Odvolanie treba predložiť v troch rovnopisoch, inak súd zhotoví kópie na trovy odvolateľa.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Ak povinný neplní dobrovoľne to, čo mu ukladá právoplatné a vykonateľné
rozhodnutie, môže oprávnený podať návrh na výkon exekúcie v zmysle

zvláštneho predpisu.