Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 29. september 2020

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 8Co/8/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1414207532
Dátum vydania rozhodnutia: 29. 09. 2020
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ondrej Krajčo

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2020:1414207532.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Ondreja Krajča a členiek senátu

JUDr. Jany Vlčkovej a JUDr. Moniky Holickej v právnej veci žalobkyne: T. L., B.. XX.XX.XXXX, X. Z. XXX/
XX, U., zastúpenej JUDr. Jindřichom Stoszekom, advokátom so sídlom Černyševského 26, Bratislava,
proti žalovaným: X/ N.. T. G., B.. XX.XX.XXXX, X. J. X, X., X/ T.. X. G., B.. XX.XX.XXXX, X. L. XX, X.,
obomzastúpenýmAdvokátskakanceláriaChabadovás.r.o.,sosídlomPristarejprachárni13,Bratislava,
o zaplatenie 12.000 eur s príslušenstvom, na odvolanie žalobkyne proti rozsudku Okresného súdu
Bratislava IV zo dňa 10. mája 2017, č.k. 22C/160/2014-292, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e .

Žalovaní 1/ a 2/ majú nárok na náhradu trov odvolacieho konania v celom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie zamietol žalobu, ktorou sa žalobkyňa domáhala proti
žalovaným zaplatenia sumy 12.000 eur s príslušenstvom titulom doplatenia kúpnej ceny nehnuteľnosti.
Žalovaným 1/ a 2/ priznal nárok na náhradu trov konania voči žalobkyni v rozsahu 100% s tým,
že o výške náhrady trov konania rozhodne samostatným uznesením po právoplatnosti rozsudku.
Vykonaným dokazovaním zistil, že dňa 03.10.2013 žalobkyňa ako predávajúca uzavrela so žalovanými
ako kupujúcimi kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bol predaj nehnuteľností, a to rozostavanej stavby

popísanej v zmysle znaleckého posudku č. 119/2013 znalca N.. T. Q. zo dňa 10.09.2013 - znalecký
posudok rozostavaného rodinného domu, postavená na pozemku parcely registra „C“ parc.č. XXXX/
XX, J. L. - Z. L. H. B. C. P. XXX T., W..Ú.. T. N..- C. U., C. T., Z. na I. Č.. XXXX spolu s pozemkami
špecifikovanými v kúpnej zmluve. Kupujúci a predávajúca sa v kúpnej zmluve dohodli, že kúpna cena
bude zaplatená v štyroch častiach, žalovaní uhradili žalobkyni prvé dve časti kúpnej ceny a štvrtú časť
kúpnej ceny a nezaplatili jej tretiu časť kúpnej ceny v sume 12.000 eur, zaplatenie ktorej bolo v kúpnej
zmluve dohodnuté tak, že túto uhradí kupujúci č. 2 a túto časť kúpnej ceny kupujúci vinkulujú najneskôr v

deň podpisu záložnej zmluvy v prospech O. X. H..U.. s minimálnou dobou vinkulácie 6 mesiacov, pričom
O.X.H..U..jepovinnátútosumuuvoľniťvprospechúčtupredávajúcejdo5pracovnýchdnípopredložení
ktoroukoľvekzmluvnoustranouoriginálukolaudačnéhorozhodnutiaStavebnéhoúraduU.. Rozostavaný
rodinný dom v štádiu holodom spolu s priľahlým pozemkom bol žalobkyňou odovzdaný žalovaným na
základe odovzdávacieho protokolu dňa 16.10.2013, v zmysle ktorého žalobkyňa odovzdala žalovaným
3 ks kľúčov a projektovú dokumentáciu k stavbe, pričom v bode 8 protokolu je uvedené, že drobné
zmeny uskutočnené v projektovej dokumentácii, budú vyznačené v jej kópii červenou farbou. Následne

dňa 25.01.2014 žalovaní prvýkrát upozornili žalobkyňu na existenciu vád predanej veci, a to na vady
strechy stavby, v dôsledku čoho dochádzalo v II. NP stavby k zatekaniu. Na tieto vady strechy sa prišiel
pozrieť pán L. (syn žalobkyne) spolu s pánom T., ktorí skonštatoval, že vadu pravdepodobne spôsobuje
strešné okno, pán T. chcel vyliezť aj na strechu a pozrieť prípadné ďalšie vady strechy, avšak na strechebola námraza, a preto sa dohodli na druhé stretnutie a vtedy podľa výpovede pána L. zbadal pán T.
poškodenú strechu hneď vedľa okna. V priebehu ďalších dní došlo k opätovnému zatekaniu strechy, v
dôsledku čoho vo februári 2014 prebehlo stretnutie za účelom riešenia vád strechy, na ktorom sa okrem

žalovanýchzúčastnilapaniG.(matkažalovanej2/),pánL.,N..J.P.,pracovnícizfirmyPETRIX-odbornej
strechárskej firmy a pán G., a na tomto stretnutí bolo dohodnuté, že sa vykoná sonda do strešného
plášťa za účelom posúdenia rozsahu vád. V tejto súvislosti vypracovala N.. J. P.Á. posudok č. 1/2014
za účelom posúdenia reklamácie - vád strechy, v ktorom uviedla, že projektová dokumentácia nebola
dodržaná; v projekte vypracovanom firmou ABORIGIN s.r.o. s hlavným inžinierom projektu N.. H.. Š., je

naprojektovaný sklon strechy 10° z titanzinku. Pri realizácii došlo k závažným zmenám, a to strecha je
zrealizovaná so sklonom 6 ° a na niektorých miestach iba 2° zo škridlplechu od firmy MASLEN, čo je v
rozpore s projektom. Pre krytinu z titanzinku je sklon strechy od 10° do 75°, a teda v projekte predpísaný
sklon 10° je v súlade s predpismi pre aplikáciu titanzinkovej krytiny. Realizácia hrubo porušila predpísaný
sklon. Strešná oceľová škridlová krytina škridlplech je určená na vytváranie ľahkých strešných plášťov
pri sklone strechy najmenej 16° s priečnymi spojmi, alebo pri sklone strechy 12° bez priečnych spojov;

zrealizovaný sklon škridlplechu má sklon 6°, čiže realizácia hrubo porušila a zamenila typ materiálu
strešnej krytiny a zároveň pre zmenený materiál strešnej krytiny nesplnila požadovaný sklon. Na streche
je osadené výklopno-kyvné okno VELUX, ktoré je vhodné pre strechy so sklonom 15 - 55°, pričom
sklon strechy je 6°, z čoho vyplýva, že namontované strešné okno VELUX je v rozpore s požiadavkami
kladenými na strešné okno. Následne po vykonaní sondy vypracovala N.. J. P. doplnený posudok, v

ktorom konštatovala, že na základe technického výpočtu, ktorý tvorí súčasť tohto posudku, je zrejmé, že
daná skladba strechy z hľadiska šírenia vlhkosti v strešnej konštrukcii nevyhovuje a v strešnej konštrukcii
dochádza ku kondenzu vodných pár, pričom prípustné množstvo skondenzovanej
vlhkosti je väčšie ako normou STN 730540 predpísané množstvo. Jedná sa o podstatné vady, ktoré je
možné odstrániť len nasledovným spôsobom: odstrániť škridlplech a drevený záklop, na tepelnú izoláciu

uložiťpriepustnúochrannúfóliunapr. TYVEK,vytvoriťodvetrávanúvzduchovúmedzeru,nadvzduchovú
medzeru realizovať drevený záklop naimpregnovaný proti hnilobe a položiť krytinu titanzinkový plech
RHEINZINK. V rámci vykonanej sondy bol vypracovaný aj posudok N.. T. L., podľa ktorého pre zistenie
skutočne realizovanej skladby strešného plášťa a identifikáciu problémov zavĺhania konštrukcií v mieste
styku zadná obvodová stena domu a strecha, bola dňa 27.03.2014 urobená sonda do strešného plášťa

zo strany interiéru. Podľa zamerania sondy je sklon strechy 7°. Zo správy ďalej vyplýva, že použitá
bola krytina škridlplech od firmy MASLEN, ktorá potrebuje sklon najmenej 16° s priečnymi spojmi, alebo
pri sklone 12° bez priečnych spojov. STN 731901 pre tento typ krytiny predpisuje bezpečný sklon pre
15°. Bezpečnosť krytiny voči podtekaniu dažďovej vody je závislá od presahu plechov a spôsobu ich
tesnenia. V tomto období sa žalovaní spolu so synom žalobkyne dohadovali na tom, že doplatok kúpnej

ceny v sume 12.000 eur, by sa zložil do notárskej úschovy a z týchto peňazí by sa následne realizovala
oprava strechy a suma by sa uvoľnila oproti faktúram dodávateľskej firmy; žalobkyňa, ani jej syn, však
s takouto dohodou nesúhlasili. Žalovaní si preto dali vypracovať cenovú ponuku spoločnosti HV mont
s.r.o. na demontáž strešnej krytiny a položenie novej strešnej krytiny v celkovej sume 41.104,51 eur.
Listom zo dňa 07.03.2014 si u žalobkyne uplatnili nárok z vád predanej veci formou zľavy z kúpnej ceny

zodpovedajúcej povahe a rozsahu vady, pričom vychádzali z uvedenej cenovej ponuky. V liste zároveň
žiadali uhradenie uplatnenej zľavy z ceny v lehote 14 dní od doručenia uplatnenia vád. Žalobkyňa
listom zo dňa 21.03.2014 vady neuznala a zľavu z ceny neakceptovala. Žalovaní preto listom zo
dňa 26.03.2014 jednostranným právnym úkonom započítali svoju pohľadávku titulom zľavy z kúpnej
ceny voči pohľadávke žalobkyne na doplatenie zvyšku kúpnej ceny ku dňu vypracovania tohto úkonu.

Následne si žalovaní dali vypracovať znalecký posudok za účelom posúdenia výskytu zatekania vody
na streche predmetného rodinného domu znalcom J.. N.. Y. Ž. L.., ktorý v znaleckom posudku č. 3/2014
potvrdil vady strechy podobne, ako boli uvedené N.. J. P. a konštatoval, že skutočná realizácia strechy
nie je v súlade s predloženou projektovou dokumentáciou v tom, že projektovaný sklon strechy je 10°,
realizovaný sklon strechy je 6,4°; projektová nástrešná krytina bola z titanzinku, realizovaná

strešná krytina je zo škridlplechu MASLEN; sadrokartónový podhľad podľa projektovej dokumentácie
má sklon 10° bez vzduchovej dutiny, realizovaný je vodorovný s problémovo uzavretou vzduchovou
dutinou; detail pri rímse je podľa projektovej dokumentácie zaizolovaný tepelnou izoláciou, v skutočnosti
v uvedenom detaile absentuje tepelná izolácia; v projektovej dokumentácii nie je uvažované so strešným
oknom. Znalec konštatoval nedodržanie zákona č. 50/1976 Zb. Stavebný zákon § 49 ods. 3 - vady vznikli

vdoberealizácie, dodanáškridlovákrytinaškridlplechjeurčenánavytváranieľahkýchstrešnýchplášťov
pri sklone strechy najmenej 16° s priečnymi spojmi, pričom skutočný sklon strechy je 6,4°, z uvedeného
dôvodu dochádza k prenikaniu dažďovej vody do interiéru. Taktiež konštatoval porušenie ustanovení
STN 731901 navrhovanie striech - základné ustanovenia, a to tým, že došlo k prenikaniu zrážkovejvody do strechy a jej jednotlivých vrstiev, nebola dôsledne zrealizovaná parotesná vrstva, nebola
dodržaná najmenšia hrúbka vetranej vzduchovej vrstvy určenej pre odvod vodnej pary difundujúcej zo
strešnej konštrukcie pri dĺžke vzduchovej vrstvy do 10m pre sklon vzduchovej vrstvy 5° až 25° 60

mm, neboli hydroizolačné vrstvy spolu s ďalšími hydroizolačnými prvkami a konštrukciami použitými
v miestach stavebných detailov navrhnuté tak, aby vytvorili hydroizolačný systém vylučujúci prenikanie
vody do podstrešných priestorov. Taktiež konštatoval porušenie ustanovení STN 730540 Teplotechnické
vlastnosti stavebných konštrukcií a budov - parozábrana nebola vzduchotesne ukončená pri obvodovom
múre. Zároveň znalec konštatoval, že osadené okno v strešnej krytine nie je vhodné pre dané použitie

vzhľadom na skutočný sklon strechy. Problém nedodržania minimálneho sklonu strešnej krytiny ako
aj výskyt tepelných mostov, považoval znalec za skrytú vadu a vady popísané v znaleckom posudku
označil znalec v rozhodujúcej miere za neodstrániteľné. Na zabezpečenie ďalšieho bezporuchového
používania strechy bolo podľa znalca potrebné odstrániť v celom rozsahu ľahkú strešnú krytinu MASLEN
- škridlplech, odstrániť plechové lemovacie rímsy, odstrániť pomocnú hydroizoláciu, odstrániť systém
roštu nachádzajúci sa na hornom zákope, odstrániť existujúce strešné okno, po obvode rímsy doplniť

parozábranu a tepelnú izoláciu, vytvoriť vzduchovú prevetrávanú dutinu s nadimenzovanou tepelnou
izoláciou, vytvoriť nosnú vrstvu strešnej krytiny, navrhnúť a zrealizovať systém strešnej krytiny spolu
s nadväzujúcimi detailami, vhodný pre existujúci sklon strechy. Zistený skutkový stav posúdil podľa
§ 39, § 489, § 499, § 504, § 580, § 581 ods. 1, 2, § 588, § 596, § 597 ods. 1, § 599 ods. 1
Obč. zákonníka a dospel k záveru, že znalecké posudky potvrdili, že žalobkyňa pri realizácii strechy

nedodržalaprojektovúdokumentáciuschválenúpríslušnýmstavebnýmúradom,svojvoľnezmenilasklon
strechy, zmenila strešnú krytinu nevhodnú pre daný typ strechy a realizovala nevhodné strešné okno
pre daný sklon strechy, pričom následkom tohto konania vznikli na streche vady spôsobujúce vznik
tepelného mostu a zatekanie. Mal preto za preukázané, že žalovaní mali voči žalobkyni pohľadávku
titulom zľavy z kúpnej ceny vo výške 41.104,51 eur splatnú 04.04.2014, ktorá predstavovala náklady

potrebné na vynaloženie opráv na odstránenie vád predanej veci. Bol teda splnený prvý predpoklad
pre započítanie pohľadávok, pričom pokiaľ ide o splatnosť pohľadávky, keďže neboli v spise doložené
doručenky, vychádzal z listu žalobkyne zo dňa 21.03.2014, ktorým reagovala na uplatnenú zľavu z ceny
zo strany žalovaných. Ustálil, že najneskôr v tento deň sa žalobkyňa o uplatnenom nároku dozvedela
a od tohto dátumu počítal lehotu 14 dní na zaplatenie v zmysle listu žalovaných zo dňa 07.03.2014.

Pokiaľ žalobkyňa popierala existenciu vád strešnej krytiny, poukázal na posudky N.. J. P., N.. T. L.,
H. B. na L. J.. N.. Ž., L.., z ktorých je zrejmé, že žalobkyňa, resp. jej syn, pri stavbe rodinného domu
nedodržali projektovú dokumentáciu a postavili strechu v rozpore s touto dokumentáciou, najmä došlo
k nevhodnému sklonu strechy, s tým spojené použitie nevhodnej strešnej krytiny ako aj strešného
okna, ktoré nebolo prispôsobené na takýto sklon strechy. Podľa znaleckého posudku J.. N.. Ž. L.. išlo o

skryté vady, a preto sú nedôvodné námietky žalobkyne, že žalovaní mali možnosť obzrieť si niekoľkokrát
dom a videli, z čoho je strecha urobená. Pokiaľ žalobkyňa namietala, že pri obhliadkach bola prítomná
aj mama žalovanej 2/. N.. G., ktorá má technické vzdelanie, poukázal na to, že p. G.Á. vyštudovala
vysokú školu technickú - vodohospodársky smer, a teda nebola spôsobilá posúdiť stavbu strechy a jej
zloženie. Pokiaľ žalobkyňa namietala, že žalovaní si nároky z vád neuplatnili riadne a včas, poukázal

na to, že na vady žalovaní poukazovali prvýkrát dňa 25.01.2014, kedy bol syn žalobkyne p. L. spolu
s p. T.W. pozrieť na zatekanie v II. NP stavby, následne v dôsledku opakujúceho sa zatekania došlo
dňa 24.02.2014 za účasti žalovaných, p. L., N.. G.C., N.. P., L.. G., pracovníkov zo spoločnosti RETRIX
k stretnutiu za účelom zistenia rozsahu vád a spôsobu reálneho zhotovenia strechy a napokon listom
zo dňa 06.03.2014 si žalovaní uplatnili voči žalobkyni písomne nároky z vád predanej veci, s tým,

že v tomto liste popísali jednotlivé vady nehnuteľnosti a zvolili si formu nároku zľavou z kúpnej ceny.
Ďalej dospel k záveru, aj s poukazom na rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR sp.zn. 30Cdo 2175/2000,
že žalovaní si uplatnili nárok zo zodpovednosti za vady u žalobkyne včas, pretože vzhľadom na to,
že medzi stranami bola uzatvorená kúpna zmluva, použije sa na uplatnenie zodpovednosti za vady
ust. § 599 ods. 1 Obč. zákonníka, teda povinnosť vytknúť vady v 24-mesačnej prekluzívnej dobe.

Toto ustanovenie má povahu lex specialis k ust. § 504 Obč. zákonníka, avšak aj v
prípade, ak by vychádzal z ust. § 504 Obč. zákonníka, a teda 6-mesačnej prekluzívnej lehoty, žalovaní
by si uplatnili nárok zo zodpovednosti za vady včas, pretože rozhodujúcim momentom pre začatie
plynutia tejto lehoty bol moment odovzdania nehnuteľnosti dňa 16.10.2013. Ak by aj žalovaní mali
skutočne možnosť už v septembri 2013 pohybovať sa po nehnuteľnosti, a teda zistiť prípadné jej

vady, z predložených posudkov je zrejmé, že išlo o skryté vady, ktorých nedostatok, teda zatekanie,
sa prejavovalo až pri určitých poveternostných situáciách, ktoré nastali až v období januára 2014, kedy
bolo možné prvýkrát zistiť existenciu vady na streche. Žalovaní mali tiež k dispozícii od žalobkyne
vyjadreniestavebnéhodozoru-N..Š.,zktoréhovyplýva,žestavbabolavyhotovenávsúladesprojektoma jediné zmeny zrealizované na stavbe bolo viac okien, strešné okno a balkón. Z tohto vyjadrenia
nevyplýva, že by došlo k zníženiu sklonu strechy oproti projektovej dokumentácii, resp. použitiu inej
strešnej krytiny. Žalobkyňa v konaní poukazovala na to, že strany sporu uzavreli kúpnu zmluvu, nie

zmluvu o dielo, ktorá skutočnosť však medzi stranami sporná nebola a v tejto súvislosti poukázal na
čl. V ods. 3 písm. a/ kúpnej zmluvy, v ktorom žalobkyňa prehlásila, že jej nie sú známe také vady
nehnuteľnosti, na ktoré by mala žalovaných upozorniť, ani žiadne také vady nehnuteľnosti, ktoré nie sú
v kúpnej zmluve uvedené. Vykonaným dokazovaním pri tom bolo preukázané, že žalobkyňa resp. jej
syn postavili stavbu, najmä strechu stavby v rozpore s projektovou dokumentáciou, pričom nedodržali

určený sklon strechy, použili nevhodnú strešnú krytinu, ktorá nebola prispôsobená na strechu s takto
nízkym sklonom a v rozpore s dokumentáciou použili strešné okno, ktoré nebolo určené pre takýto nízky
sklon strechy. Považoval za účelové tvrdenie svedka Y. L., že žalovaných upozornil na zmenu strešnej
krytiny, pretože sám následne vo svojej výpovedi uviedol, že žalovaných neupozorňoval na zmenu
skutočného vyhotovenia strechy, len im povedal, že dal namontovať od firmy MASLEN škridlplech. Za
účelové považoval aj tvrdenie pána L., že konzultoval s projektantom stavby zmenu strešnej krytiny

na škridlplech, pretože v prehlásení N.. Š. zo dňa 15.10.2013 sa nenachádza žiadna zmienka o
zmene strešnej krytiny, z čoho možno vyvodiť, že ani stavebný dozor nemal o takejto zmene vedomosť.
Konštatoval, že možnosť uplatnenia nároku z vád veci formou zľavy z kúpnej ceny vyplýva priamo z
ust. § 597 ods. 1 Obč. zákonníka, pričom žalovaní neboli povinní umožniť žalobkyni možnosť
opravy strechy na jej náklady. Keďže v prípade oboch pohľadávok, žalobkyne aj žalovaných, išlo o

rovnaký druh pohľadávok, teda peňažné plnenie, bol splnený aj ďalší zákonný predpoklad započítania
pohľadávky, a to rovnakosť druhu započítaných pohľadávok. Posledným predpokladom zániku záväzku
započítaním pohľadávok je uskutočnenie právne relevantného prejavu vôle smerujúceho k zániku
záväzku započítaním a v danom prípade mal za preukázané, že žalovaní jednostranným právnym
úkonom - listom zo dňa 26.03.2014 adresovaným žalobkyni započítali svoju pohľadávku titulom zľavy

z kúpnej ceny oproti pohľadávky žalobkyni titulom doplatku kúpnej ceny. Žalobkyňa namietala, že toto
započítaniejeneplatné,pričomneplatnosťtohtoprávnehoúkonuneodôvodňovalažiadnymikonkrétnymi
skutočnosťami a pri posudzovaní tohto právneho úkonu súd nezistil žiadny z dôvodov neplatnosti tohto
právneho úkonu. V tejto súvislosti žalobkyňa namietala rozpor s dobrými mravmi, pretože podľa jej
názoru žalovaní mali najskôr doplatiť zvyšok kúpnej ceny, a až následne si mali uplatňovať nároky z vád

predanej veci. S týmto názorom sa nestotožnil, pretože týmto spôsobom by sa strácal zmysel jednak
samotnej možnosti uplatniť v prípade vady veci zľavu z kúpnej ceny a rovnako aj inštitút započítania
vzájomných pohľadávok dlžníka a veriteľa. Poukázal aj na výpoveď svedka L., ktorý uviedol, že bol
ochotný riešiť z týchto 12.000 eur opravu strechy, či už by ich mal svedok, alebo žalovaní. Skutočnosť,
že žalovaní nevyplatili žalobkyni zvyšnú časť kúpnej ceny, ale z tejto financovali demontáž nekvalitne

urobenej strešnej krytiny a následne vybudovanie novej strechy, nemožno považovať za výkon práva
v rozpore s dobrými mravmi. Dospel preto k záveru, že pohľadávka žalobkyne, ktorú žalovala v sume
12.000 eur titulom zaplatenia zvyšnej časti kúpnej ceny, zanikla započítaním pohľadávky žalobcov
titulom zľavy z kúpnej ceny v dôsledku vád predanej veci. Uviedol, že zamietol návrhy na vykonanie
dokazovania výsluchom znalcov N.. T. Q., J.. N.. Y. Ž. L.., výsluchom svedka T. G., J. T., I. K., N..

J. P. a predložením znaleckého posudku N.. T. Q., cenovou ponukou spoločnosti Scarserv s.r.o. z
02.05.2017, cenovou ponukou spoločnosti Izoltherm s.r.o. z 02.05. 2017, cenovou ponukou spoločnosti
Fatraizolfa a.s. z 09.05.2017. Predloženie znaleckého posudku N.. Q. nepovažoval za potrebné, keď
tento vypracovával posudok len za účelom stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností pre účely
hypotekárneho úveru a tento posudok, ako aj výsluch N.. Q. preto nemohli prispieť k zisteniu skutkového

stavu veci v danom prípade. Nepovažoval za potrebný ani výsluch J.. Ž. z dôvodu, že znalecký posudok
č. 3/2014 je vypracovaný jasne a zrozumiteľne a tento posudok žalobkyňa nerozporovala a skutočnosť,
že bol vypracovaný bez účasti žalobkyne resp. jej syna, nemá vplyv na závery znaleckého posudku.
Naviac syn žalobkyne na pojednávaní dňa 27.02.2017 potvrdil, že mu v súvislosti s vadami strechy
boli doručované podklady, posudky, pričom syn žalobkyne, ako aj žalobkyňa, mali dostatočný priestor

na vyjadrenie sa k uvedeným posudkom. Potreba „upresnenia údajov“ z týchto posudkov tak, ako to
označil právny zástupca žalobkyne, je neurčitá, nešpecifikovaná a nezdôvodňuje potrebu vypočutia
znalca J.. Ž.. Pokiaľ ide o výsluchy svedkov T. G., J. T.H., I. K., N.. J. P., vypočutie týchto svedkov
nepovažoval za potrebné, keď tieto žiadnym spôsobom neprispejú k objasneniu skutkového stavu veci.
Výsluch svedkyne N.. J. P. nepovažoval za potrebný z rovnakého dôvodu ako výsluch J.. Ž.. Pokiaľ ide

o cenové ponuky predložené na poslednom pojednávaní, poukázal na to, že na pojednávaní konanom
dňa 27.02.2017 určil stranám konania lehotu 15 dní na predloženie ďalších návrhov na vykonanie
dokazovania, pričom strany poučil o sudcovskej koncentrácii a o tom, že v prípade predloženia dôkazov
po uplynutí lehoty, na tieto nebude prihliadať. Zdôraznil, že uvedené dôkazy právny zástupca žalobkynepredložil po tom, ako sa na pojednávaní dňa 10.05.2017 súd dopytoval na prítomné strany, či majú
ďalšie návrhy na doplnenie dokazovania, na ktorú otázku právny zástupca žalobkyne uviedol, že ďalšie
návrhy na doplnenie dokazovania nemá. Najmä vzhľadom na to, že tieto dôkazy boli predložené po

lehote určenej súdom, na tieto dôkazy v zmysle § 153 ods. 2 C.s.p. neprihliadol. Uviedol, že žalobkyni
nič nebránilo, aby v prípade jej nesúhlasu s uplatnenou výškou primeranej zľavy zo strany žalovaných,
predložila dôkazy na preukázanie svojich tvrdení, keď spor sa vedie na súde od roku 2014. O náhrade
trov konania rozhodol podľa § 262 ods. 1 v spojení s § 255 ods. 1 C.s.p.
2. Proti tomuto rozsudku podala odvolanie v zákonom stanovenej lehote žalobkyňa, žiadala napadnutý

rozsudok súdu prvej inštancie zmeniť a jej žalobe vyhovieť v celom rozsahu a priznať jej náhradu
trov konania, alternatívne žiadala napadnutý rozsudok zrušiť a vec vrátiť súdu prvej inštancie na
ďalšie konanie a nové rozhodnutie. Odvolanie odôvodnila nesprávnym procesným postupom súdu
prvej inštancie, ktorým znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej
miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces; inou vadou konania, ktorá mohla mať za
následok nesprávne rozhodnutie vo veci; nevykonaním navrhnutých dôkazov, potrebných na zistenie

rozhodujúcich skutočností; ďalej tým, že súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov
k nesprávnym skutkovým zisteniam a jeho rozhodnutie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia
veci. S poukazom na čl. IV/1 rezervačnej zmluvy a na vypracovanie znaleckého posudku č. 119/2013
znalcom N.. T. Q. zo dňa 10.09.2013 na predmetnú rozostavanú stavbu rodinného domu, namietala, že
žalovaní poznali predmet kúpy z obhliadky, poznali jeho technické parametre a vyhotovenie a kúpili ho

za dohodnutú cenu. Ešte pred uzatvorením kúpnej zmluvy mali k dispozícii kľúče a bolo im umožnené
vykonávať stavebné práce, ktorú možnosť aj využívali. Z dôkazov predložených žalovanými vyplýva,
že príčinou zatekania do hornej časti stavby, je zdokumentované mechanické poškodenie strechy;
takéto zatekanie sa preukázateľne neprejavovalo počas doby, kedy nemali prístup na rozostavanú
stavbu žalovaní. Nemôže ísť preto o vady strechy, ktoré by zaťažovali predávajúcu. Odovzdaním

rozostavanej stavby prešlo riziko vzniku škody na predmete kúpny na kupujúcich, pričom mechanizmus
poškodenia strechy nie je vadou, ale škodovou udalosťou. Skutočnosť, že bolo vydané kolaudačné
rozhodnutie osvedčuje, že technický stav stavby spĺňa všetky kritériá pre užívanie tak, ako to vyžaduje
zákon, a aj zmluvné vzťahy strán. Ďalej namietala, že postupom súdu bola prelomená zásada rovnosti
strán a svojím postupom súd odňal práva účastníka súdneho konania na účelné uplatňovanie jeho

hmotnoprávnych a procesných práv, keď zamietol návrhy žalobkyne na vykonanie dokazovania
takmer v celom rozsahu a neumožnil jej preukázať dôvodnosť jej uplatneného nároku a tým jej odňal
možnosť konať pred súdom. Žalovaní založili do spisu písomné dôkazy - znalecké posudky a žalobkyňa
potrebovala upresnenie a doplnenie informácií vyplývajúcich zo znaleckých posudkov, bolo potrebné
objasniť za akých okolností boli znalecké posudky vypracované, či ide o posudky, ktoré boli vo fotokópii

neúplné doručené žalobkyni, a teda žalobkyňa sa k nim mohla vyjadriť až po výsluchu znalcov -
po odstránení nezrovnalostí a rozporov v posudkoch. Ide napr. o rozpor medzi príčinou zatekania
z dôvodu nesprávneho sklonu strechy a príčinou zatekania z dôvodu jej mechanického poškodenia
a pod. K objasneniu príčiny zatekania je potrebné položiť znalcovi otázku, aby sa ustálila otázka
charakteru vady, jej príčiny a následku. Ďalšou otázkou je napr. posúdenie charakteru, technického

vyhotovenia a hodnoty pôvodnej strechy a vymenenej strechy, možnosť jej opravy a pod. Právny
zástupca žalobkyne oslovil iného znalca za účelom vyjadrenia sa k dôkazom predloženým žalovanými,
ale bez vykonania obhliadky posudzovanej veci sa iný znalec nemôže k ničomu vyjadriť a obhliadku
nebolo možné vykonať pre nemožnosť prístupu žalobkyne na nehnuteľnosť a neochotu žalovaných
obhliadku umožniť. Poukázala na to, že k reklamácii a uplatneniu primeranej zľavy žalovanými došlo dňa

07.03.2014 a k jednostrannému započítaniu pohľadávok podaním zo dňa 26.03.2014 a vzhľadom na
časový odstup, s akým boli vypracované znalecké posudky a vykonaná výmena strechy, sa započítané
pohľadávky ani časovo nestretli, pretože výška zľavy z ceny bola žalovaným známa po pol ročnom
odstupe od namietaného právneho úkonu. Namietala aj neprimeranosť zľavy, do úvahy prichádzala
oprava strechy alebo jej výmena za rovnakú strechu s iným sklonom. Ceny týchto opatrení by neprevýšili

sumu 6.000 eur. Namietala tiež, že poškodenie nebolo prítomné v čase predaja nehnuteľnosti a
nebolo spôsobené z jej strany, z fotodokumentácie vyplýva, že strecha bola mechanicky poškodená
na viacerých miestach nesprávnym pohybom osôb na streche, čo muselo spôsobiť zatekanie hornej
časti stavby. Podľa jej názoru nie je vylúčené, že túto situáciu žalovaní využili na to, aby vykonanými
opatreniami nevyplatili žalobkyni zvyšok kúpnej ceny a dosiahli výmeny strechy za celkom inú, pokiaľ

ide o materiál a technológie. Nemožno vylúčiť ani to, že strecha bola poškodená zámerne, čomu
nasvedčuje fakt, že žalovaní najprv súhlasili s tým, aby predávajúca zabezpečila lešenie za účelom
obhliadky strechy, čo potom nepochopiteľne zrušili a nariadili odstránenie lešenia zo svojho pozemku,
neumožnili predávajúcej, aby sa presvedčila o ich tvrdení o zatekaní a tak isto neumožnili obhliadkustrechy. Dôvodom jej návrhu na výsluch znalca N.. T. Q. bola otázka na charakter strechy a či zistil
na streche nejaké poškodenia, ktoré vyplývajú zo znaleckého posudku J.. N.. Y. Ž. L.. a na otázku
hodnoty strechy. Pokiaľ súd jej návrh považoval za neurčitý, nič mu nebránilo vyzvať právneho zástupcu,

že napr. požaduje formuláciu konkrétnych otázok, ktoré chce znalcovi položiť. Súd sa vyjadril, že
posudok je presvedčivý a vyčerpávajúci, ale nevysporiadal sa s otázkou mechanizmu vzniku poškodenia
strechy, ktoré je zo znaleckého posudku zrejmé aj laikovi a bez náležitej starostlivosti akceptoval závery
znalkyne N.. P., že zatekanie spôsobuje nesprávny sklon strechy. Listinný dôkaz, ktorý súd nepripustil
s argumentáciou, že tento mohla žalobkyňa zabezpečiť skôr, bol získaný deň pred pojednávaním

dňa 09.05.2017, listinu vystavila tretia osoba so značným časovým odstupom napriek požiadavkám
žalobkyne a omeškanie tejto osoby nemôže ísť na ťarchu žalobkyne, najmä keď dôkaz bol predložený
pred vyhlásením uznesenia o skončení dokazovania. Výzvu na predloženie dôkazov na pojednávaní
dňa 10.05.2017 pochopil právny zástupca žalobkyne vzhľadom na rozhodnutie o zamietnutí návrhu na
výsluch znalcov a svedkov tak, že ide o prípadné návrhy na výsluchy svedkov, a nie listinné dôkazy.
Preto navrhol a predložil operatívne súdu listinný dôkaz, ktorý mal súd v rukách a paradoxne nepripustil

jeho vykonanie, hoci dokazovanie nebolo formálne skončené. Takýto výklad zásady koncentrácie je
nesprávny a je v rozpore s účelom konania - hľadaním práva pre konkrétny prípad a dosiahnutím
spravodlivosti. Ďalej uviedla, že podaním písomného návrhu na vykonanie dôkazov z 09.03.2017
pomerne podrobne špecifikovala dôvody, pre ktoré navrhuje dôkazy vykonať. Poukazovala na to, že išlo
o rozostavanú stavbu rodinného domu nadobúdanú kúpnou zmluvou, na ktorej sa nachádzala strecha s

krytinou škridlplech, nešlo o zmluvu o dielo a hodnota takejto strechy je cca 5.000 eur. Cenová ponuka
spoločnosti HV mont s.r.o. na opravu strešnej krytiny vychádzala zo strechy celkom iného charakteru
a hodnotovej úrovne. Išlo tiež iba o ponuku, pričom za skutočnú výmenu strechy podľa predložených
dôkazov žalovaní zaplatili zhotoviteľovi TOR spol. s r.o. titulom zmluvy o dielo zo dňa 25.08.2014 cenu
12.700 eur. Z uvedeného vyplýva, že oprava zniesla odklad od februára 2014 do septembra 2014, a

teda nemohlo byť zatekanie tak intenzívne, ako to tvrdia žalovaní. Oprava strechy presiahla dvojnásobok
jej hodnoty. Cenu opravy mohli žalovaní zistiť až z faktúry zhotoviteľa zo septembra 2014, a preto súd
nemohol odobriť jednostranný právny úkon žalovaných - započítania nároku na zľavu z kúpnej ceny
ku dňu 04.04.2014, keď ich pohľadávka, od ktorej sa odvíja prípadný nárok na zľavu z kúpnej ceny,
vznikla uzatvorením zmluvy o dielo so spoločnosťou TOR spol. s r.o. titulom zmluvy o dielo č. 35/2014

zo dňa 25.08.2014, pričom pohľadávka nemohla vzniknúť na základe rozpočtu na opravu strechy v
sume 41.104,51 eur, keďže predmetný rozpočet je nereálny a nekorešponduje s hodnotou pôvodnej
strechy. Súd pri akceptácii jednostranného právneho úkonu kupujúcich neprihliadol na porušenie práva
a dobrých mravov zo strany kupujúcich, ktorý predávajúcej neumožnili obhliadku vady a posúdenie
možností jej odstránenia. Konanie žalovaných je podľa jej názoru v rozpore s dobrými mravmi aj z

dôvodu, že napriek splatnosti pohľadávky žalobkyne zaistenej vinkuláciou v peňažnom ústave, aktívne
vykonali opatrenia, aby zmarili zaplatenie doplatku kúpnej ceny. Listom zo dňa 07.03.2014 si žalovaní
uplatnili reklamáciu vád v rozsahu: 1. nevhodný strešný plášť bez odvetrávania vzduchovej medzery,
čo má za následok vznik kondenzu v strešnom plášti a zatekanie strechy, 2. absencia titanzinkového
plechu na strešný plášť s ohľadom na projektovú dokumentáciu a samotný sklon strechy - použitý bol

škridlplech, čo má za následok zatekanie strechy, 3. nevyhovujúce strešné
okno - v rozpore s projektovou dokumentáciou a sklonom strechy bolo nasadené strešné okno, ktoré
spôsobuje zatekanie. Vzhľadom na túto reklamáciu neboli splnené podmienky § 597 ods. 1 Občianskeho
zákonníka, že vady vyšli najavo dodatočne a že predávajúci kupujúcich na tieto vady neupozornil.
Namietala, že strešný plášť a absencia titanzinkového plechu a strešné okno nie sú skryté vady, ktoré

vyšli najavo dodatočne, keď aj z výpovede svedka T.. K. na pojednávaní 10.05.2017 vyplýva, že s
charakterom strechy boli kupujúci pri obhliadke nehnuteľnosti oboznámení a museli vidieť, že strešná
krytina je vyhotovená zo škridlplechu a aký má sklon. Namietala, že v reklamácii kupujúcich nešlo o
vady kúpenej veci, ale o námietky voči technickému vyhotoveniu a použitiu materiálov, pričom išlo o
skutočnosti, s ktorými boli žalovaní oboznámení, čo potvrdili svedkovia L. a T.. K. a sami žalovaní v

článku IV/1 rezervačnej zmluvy. Zatekanie nebolo spôsobené technológiou a použitými materiálmi, ale
mechanickým poškodením strechy, neodborným zásahom, alebo jej nesprávnym užívaním. Charakter
vyhotovenia strechy namietaný reklamáciou existoval v čase podpisu rezervačnej zmluvy, kúpnej zmluvy
a odovzdania rozostavanej stavby, nemôže ísť preto o vady veci, ktoré vyšli najavo dodatočne a
na ktoré ich predávajúca neupozornila. K argumentácii, že došlo k použitiu materiálov a postupov v

rozpore s projektovou dokumentáciou, poukázala na to, že išlo o rozostavanú stavbu rodinného domu,
s čím boli žalovaní oboznámení a zákon umožňuje v procese výstavby stavebníkovi meniť dispozície
projektovej dokumentácie v povolenom rozsahu. Nedodržanie projektovej dokumentácie by žalovanímohli úspešne namietať v prípade zmluvy o dielo alebo zmluvy na kúpu dokončenej stavby, nie však
pri kúpe nedokončenej stavby.
3. Žalovaní vo svojom vyjadrení k odvolaniu žalobkyne navrhli napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie

ako vecne správny potvrdiť. Namietali, že žalobkyňa počas celého súdneho konania nikdy netvrdila,
že nefunkčnosť strechy vznikla následkom škodnej udalosti, a to navyše údajne v príčinnej súvislosti
s konaním samotných žalovaných a s poukazom na ust. § 149, § 153 ods. 1 a 2 C.s.p. namietali,
že ak chcela tvrdiť a dokazovať, že nefunkčnosť strechy mala byť spôsobená ich konaním, ktorí si
strechu sami poškodili, mala tak urobiť v konaní pred súdom prvej inštancie, a ak tak neurobila,

porušila svoju povinnosť uplatňovať prostriedky procesného útoku a procesnej obrany včas a nemôže
sa v odvolacom konaní domáhať ich realizácie. V spise sa tiež nachádzajú dôkazy, ktoré teóriu
o nefunkčnosti strechy spôsobenej žalovanými výslovne vyvracajú a nefunkčnosť strechy pripisujú
jednoznačne nekvalitne zhotovenej strechy. Tieto dôkazy konkrétne citujú slovenské technické normy,
ktoré boli pri zhotovení strechy porušené; prezentujú konkrétne, jasné a určité riešenia na odstránenie
vád; označujú tieto nedostatky za skryté vady; priamo určujú a vymenúvajú poveternostné podmienky,

za akých sa vady prejavia navonok a kedy sa mohli objaviť prvýkrát a potvrdzujú zistený rozpor so
stavebnýmpovolenímaskutočnýmvyhotovenímstavby,atedanefunkčnosťstrechyvzniklanepochybne
v dôsledku nekvalitne a vadne zhotovenej stavby. Vzhľadom na to nie je dôvodné ani tvrdenie žalobkyne,
že jednostranné právne úkony (uplatnenie nároku z vád tovaru a jednostranné započítanie pohľadávok)
sú pre „fiktívny a nereálny“ základ neplatné. Žalobkyňa sa domáhala vykonania takých dôkazov, ktoré

riadne ani neodôvodnila a navyše odborné vyjadrenia obsiahnuté v znaleckých, či iných posudkoch, sú
vo vzájomnej zhode, nie sú neurčité, ani si neodporujú a z vyjadrení žalobkyne nie je zrejmé, aký účel
by mal výsluch navrhovaných osôb okrem toho, žeby potvrdili to, čo už písomne v posudkoch uviedli.
Pokiaľ ide o predloženie cenovej ponuky žalobkyňou následne po tom, ako sa prostredníctvom právneho
zástupcu na dotaz súdu vyjadrila, že nemá ďalšie návrhy na vykonanie dokazovania, nevykonanie tohto

dôkazu je súdom prvej inštancie riadne odôvodnené v súlade s C.s.p. Žalobkyňa si mohla takýto dôkaz
zabezpečiť aj skôr, ak mala záujem ho predložiť a nesúhlasili s jej tvrdením, že omeškanie osoby, ktorá
pre žalobkyňu zabezpečovala dôkaz, nemôže ísť na ťarchu žalobkyne. Procesnou povinnosťou strán
sporu v zmysle Civilného sporového poriadku je, aby si zabezpečili dôkazy včas aj od tretích osôb.
Okrem toho cenové ponuky ako dôkazy, nie sú podľa ich názoru samostatne spôsobilé spochybniť

znalecký posudok, odborné posudky, ďalšie cenové ponuky, resp. už reálnu kalkuláciu za vykonanú
opravu. Uviedli, že voči pohľadávke žalobkyne si započítali svoju pohľadávku v some 41.104,51 eur,
ktorá vychádza z cenovej ponuky spoločnosti HV mont s.r.o. na opravu strešnej krytiny a hoci podľa
projektovej dokumentácie mala byť strecha vyhotovená v omnoho vyššom štandarde (z titanzinku),
zabezpečili si opravu v nižšom štandarde tak, aby strecha spĺňala funkčnosť a nezatekala im do domu

voda, a preto reálna oprava bola lacnejšia v sume 12.700 eur, čo však neznamená, že stratili nárok
na zľavu z kúpnej ceny, ktorá zodpovedala rozdielu medzi prezentovaným zhotovením stavby a jej
skutočným zhotovením. Žalobkyňa zavádza, keď navodzuje dojem, že žalovaní si započítali pohľadávku
vzniknutú úhradou faktúry za opravu strechy, a nie pohľadávku vzniknutú z voľby práva pri uplatnení vád
vecí-t.j.pohľadávkuvzniknutútitulomzľavyzkúpnejceny,čojevyššiasumaakopohľadávkažalobkyne,

aj ako suma, ktorú boli nútení zaplatiť za opravy strechy úhradou faktúry. Žalobkyňa účelovo tvrdí, že jej
nebola umožnená obhliadka strechy, v mene žalobkyne a na jej účet konal celý čas jej syn - Y. L., ktorá
skutočnosť nebola medzi stranami sporná a takto sa prezentovala aj žalobkyňa, že stavbu realizoval,
a nakoniec aj o predaji rozhodoval jej syn. Synovi žalobkyne bolo umožnené obhliadnuť si strechu a
zúčastňoval sa aj následných rokovaní o možnostiach odstránenia vád. Taktiež mu boli predkladané

posudky o vadách strechy a nutnosti jej opráv. Stotožnili sa aj s názorom súdu prvej inštancie, že práva
žalovaných vyplývajúce z vád veci nie sú podmienené tým, či si predávajúci obhliadne vadu a ani tým,
či mu je alebo nie je umožnené vadu odstrániť. K tvrdeniam žalobkyne, že žalovaní vyhlásili, že stav
kupovanej nehnuteľnosti poznajú z obhliadky, uviedli, že vyhlásenie zmluvnej strany v kúpnej zmluve
na nehnuteľnosť o tom, že pozná stav kupovanej nehnuteľnosti z obhliadky nemôže byť vykladané ako

vzdanie sa práva z vád predanej veci a v danom prípade bola dokonca predmetná vada skrytou vadou
a takto ju posúdil aj znalec.

4. Odvolací súd preskúmal napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie v celom rozsahu a v medziach
uplatnených odvolacích dôvodov, ktorými je viazaný (§ 379 a § 380 ods. 1 C.s.p.), bez nariadenia

odvolacieho pojednávania (§ 385 ods. 1 C.s.p. a contrario) a dospel k záveru, že odvolanie žalobkyne
nie je dôvodné.5. V prejednávanej veci vykonal súd prvej inštancie náležité dokazovanie v rozsahu potrebnom na
zistenie rozhodujúcich skutočností dôležitých pre posúdenie dôvodnosti žaloby žalobkyne, ktorou sa
domáhala proti žalovaným zaplatenia sumy 12.000 eur s príslušenstvom titulom zvyšnej časti kúpnej

ceny nehnuteľnosti, ako aj pre posúdenie opodstatnenosti argumentácie žalovaných, na ktorej založili
svoju obranu v konaní. Skutkové zistenia súdu prvej inštancie majú oporu vo vykonanom dokazovaní,
keď vzal do úvahy všetky rozhodujúce skutočnosti, ktoré z vykonaných dôkazov, z prednesov sporových
strán a z obsahu spisu vyplynuli najavo, následne tieto; v súlade so zásadou voľného hodnotenia
dôkazov; správne vyhodnotil a dospel tak k správnym skutkovým záverom, z ktorých vyvodil aj správne

právne závery, že žalovaní mali voči žalobkyni pohľadávku titulom zľavy z kúpnej ceny nehnuteľnosti,
možnosťuplatnenianárokuzvádvecitakoutoformouvyplývazust. §597ods.1Obč.zákonníka
a žalobkyňou uplatnená pohľadávka proti žalovaným v sume 12.000 eur titulom zaplatenia zvyšnej časti
kúpnej ceny zanikla započítaním pohľadávky žalovaných titulom zľavy z kúpnej ceny v dôsledku vád
predanej veci, jednostranným právnym úkonom žalovaných, a to listom zo dňa 26.03.2014 adresovaným
žalobkyni, ktorým započítali svoju pohľadávku titulom zľavy z kúpnej ceny oproti pohľadávke žalobkyne

titulom doplatku kúpnej ceny. Svoje úvahy vedúce k zamietnutiu žaloby žalobkyne aj v súlade s
ustanovením § 220 ods. 2 C.s.p. odôvodnil, keď s poukazom na zodpovedajúcu právnu úpravu uviedol
dostatočné a relevantné dôvody, na ktorých svoje rozhodnutie založil ako po stránke skutkovej, tak aj
po právnej stránke; vysporiadal sa so všetkými rozhodujúcimi skutočnosťami podstatnými pre právne
posúdenie veci, ako aj so všetkými relevantnými argumentmi sporových strán a posúdil opodstatnenosť

všetkých právne a skutkovo relevantných námietok strán súvisiacich s predmetom konania.

6. Žalobkyňa vo svojom odvolaní v jeho podstatnej časti už len zopakovala a podrobnejšie rozviedla
svoje námietky a argumenty prednesené pred súdom prvej inštancie, ktorý sa v odôvodnení svojho
rozhodnutia dôsledne vysporiadal s tým, prečo na ne neprihliadol, a v dostatočne primeranom rozsahu

poukázal na všetky podstatné skutočnosti vyplývajúce z vykonaného dokazovania objasňujúce skutkový
a právny základ rozhodnutia, a preto jeho rozhodnutie možno považovať v tomto ohľade za presvedčivé
so zreteľom na uvedené. Odvolací súd považuje skutkové a právne závery súdu prvej inštancie za
správne a v celom rozsahu sa preto stotožňuje s dôvodmi uvedenými v odôvodnení napadnutého
rozhodnutia, ktoré viedli súd prvej inštancie k týmto záverom, tieto si osvojuje v celom rozsahu

a v podrobnostiach na ne odkazuje. Obsah odvolania žalobkyne nie je spôsobilý; z hľadiska ňou
uplatnených odvolacích dôvodov spochybniť správnosť záverov súdu prvej inštancie, na ktorých založil
svoje rozhodnutie, keď ani v odvolacom konaní neboli zistené také nové rozhodujúce skutočnosti alebo
dôkazy, ktoré by mali za následok zmenu skutkového stavu oproti tomu, ako bol ustálený súdom prvej
inštancie, z ktorého potom vychádzalo aj jeho právne posúdenie veci.

7. So zreteľom na uvedené odvolací súd sa stotožnil s odôvodnením súdu prvej inštancie v celom
rozsahu a napadnutý rozsudok ako vecne správny potvrdil podľa § 387 ods. 1, 2 C.s.p. Na zdôraznenie
jeho správnosti poukazuje na niektoré právne významné aspekty prípadu z hľadiska odvolacích
námietok žalobkyne.

8. V prejednávanej veci nebolo medzi stranami sporné, že žalobkyni nebola žalovanými uhradená v
kúpnej zmluve dohodnutá tretia časť kúpnej ceny v sume 12.000 eur. Žalovaní v konaní namietali, že
žalobkyňou uplatnená pohľadávka zanikla započítaním, keď na predanej nehnuteľnosti sa vyskytli vady,
a to vady strechy, spočívajúce v zatekaní vody, z ktorého dôvodu si uplatnili u žalobkyne nárok z vád

rodinného domu, a to zľavu z kúpnej ceny listom zo dňa 06.03.2014 a keďže žalobkyňa nimi vytýkané
vady neuznala, započítali si svoju pohľadávku z titulu zľavy z kúpnej ceny voči pohľadávke žalobkyne z
titulu úhrady časti kúpnej ceny a to listom zo dňa 26.03.2014.

9. Žalovaní listom zo dňa 07.03.2014 adresovaným žalobkyni, reklamovali ako vady: 1. nevhodný

strešný plášť bez odvetrávania vzduchovej medzery, čo má za následok vznik kondenzu v strešnom
plášti a zatekanie strechy, 2. absenciu titanzinkového plechu na strešný plášť s ohľadom na projektovú
dokumentáciu a samotný sklon strechy - použitý bol škridplech, čo má za následok zatekanie strechy, 3.
nevyhovujúce strešné okno - v rozpore s projektovou dokumentáciou a sklonom strechy bolo osadené
strešnéokno,ktoréspôsobujezatekanie.Žalobkyňavkonanínamietala,žetieto vadynevytkližalovanív

zákonnej lehote, strešný plášť a sklon strechy im bol známy, ako aj strešné okno, ešte pred uzatvorením
kúpnej zmluvy, keďže absolvovali viaceré obhliadky predmetnej nehnuteľnosti a už v rezervačnej zmluve
vyhlásili, že si nehnuteľnosť prehliadli a poznajú jej stav a mieru bežného opotrebovania a tvrdila, že
ešte pred uzavretím kúpnej zmluvy mali k dispozícii kľúče, bolo im umožnené vykonať stavebné práce,čo aj využili, a teda žalovaní ako kupujúci boli s rozostavanou stavbou podrobne oboznámení. Ďalej
namietala, že postup žalovaných, spočívajúci v započítaní si ich pohľadávky titulom uplatnených vád
kúpenej veci proti jej pohľadávke na doplatenie kúpnej ceny, je účelový a protiprávny, pretože podľa jej

názoru najskôr mali doplatiť zvyšok kúpnej ceny a potom si uplatniť vady, resp. zľavu z kúpnej ceny
titulom vád a poukazovala na to, že v danom prípade nejde o zodpovednosť za vady diela, ale za vady
kúpenej veci.

10. Súd prvej inštancie na základe vykonaného dokazovania správne ustálil, že žalovaní uplatnili nárok

zo zodpovednosti za vady u žalobkyne včas, a to v 24-mesačnej prekluzívnej dobe v zmysle § 599
ods. 1 Obč. zákonníka, ktoré ustanovenie má povahu lex specialis k ust. § 504 Občianskeho zákonníka,
pričom poukázal na to, že zároveň si vady uplatnili v 6-mesačnej lehote od odovzdania
nehnuteľnosti dňa 16.10.2013. Pokiaľ ide o námietky žalobkyne, že žalovaní mali možnosť viackrát si
nehnuteľnosť obhliadnuť už v septembri 2013 a pohybovať sa po nehnuteľnosti, v tejto súvislosti správne
poukázalnato,ženebolomožnézostranyžalovanýchtietovadynehnuteľnostizistiť,keďzpredložených

posudkov je zrejmé, že išlo o skryté vady a prejavujúce sa až pri určitých poveternostných podmienkach.
Z predložených posudkov je pritom zrejmé, že príčinou vady zatekania boli najmä zmeny pri realizácii
stavby oproti projektovej dokumentácii, týkajúce sa sklonu strechy, strešnej krytiny a strešného okna
a ich nevhodná kombinácia, ktorá mala za následok porušenie viacerých technických noriem, čo pri
bežnej obhliadke nemohlo byť zjavné. Odvolací súd sa stotožnil aj s názorom súdu prvej inštancie,

že postup žalovaných spočívajúci v uplatnení nárokov z vád predanej veci a v následnom započítaní
vzájomných pohľadávok, nie je v rozpore s dobrými mravmi, a to aj vzhľadom na zmysel samotného
nároku na zľavu z kúpnej ceny. S prihliadnutím aj na výpoveď svedka L. - syna žalobkyne, ktorý uviedol,
že bol ochotný riešiť opravu strechy práve z tejto časti dohodnutej kúpnej ceny, považoval odvolací súd
túto námietku žalobkyne za účelovú.

11. Nedôvodne žalobkyňa v odvolaní namieta, že súd prvej inštancie zamietnutím jej návrhov na
vykonanie dokazovania porušil zásadu rovnosti strán a svojím postupom jej odňal právo účastníka
konania na účelné uplatňovanie jej hmotnoprávnych a procesných práv, neumožnil jej preukázať
dôvodnosť jej uplatneného nároku a tým jej odňal možnosť konať pred súdom. S jednotlivými žalobkyňou

navrhnutými dôkazmi sa súd prvej inštancie podrobne zaoberal a ich zamietnutie dostatočne odôvodnil,
a to tým, že žalobkyňou navrhnuté výsluchy znalcov a svedkov nemohli prispieť k zisteniu skutkového
stavu veci v danom prípade, keď znalecký posudok N.. Q. bol vypracovaný za účelom stanovenia
všeobecnejhodnotynehnuteľnostipreúčelyhypotekárnehoúveru,znaleckýposudok J..N..Ž.N.
PhD. bol vypracovaný jasne a zrozumiteľne a žalobkyňa tento posudok nerozporovala. Odvolací súd sa

stotožnil aj s názorom súdu prvej inštancie, že skutočnosť, že bol vypracovaný bez účasti žalobkyne,
resp. jej syna, ktorý s k nemu údajne nemohli vyjadriť, nemá vplyv na správnosť záverov znaleckého
posudku, keď znalec v posudku podrobne popísal vady zistené na predmetnej nehnuteľnosti, ako aj ich
príčiny, spočívajúce najmä v nedodržaní príslušných technických noriem, v rozpore skutočnej realizácie
stavby strechy s projektovou dokumentáciou a v nevhodnosti realizovaných zmien oproti projektovej

dokumentácii a uviedol konkrétne opatrenia, ktoré považuje za potrebné vykonať na zabezpečenie
ďalšieho bezporuchového používania strechy. Závery znalca J.. N.. Y. Ž. L.. sú okrem toho zhodné
so závermi uvedenými v ďalších posudkoch, a to N.. J. P. H. N.. T. L., a preto správne súd prvej
inštancie na základe vykonaného dokazovania mal za preukázané, že pri realizácii strechy žalobkyňa
nedodržalaprojektovúdokumentáciuschválenúpríslušnýmstavebnýmúradom,svojvoľnezmenilasklon

strechy, zmenila strešnú krytinu nevhodnú pre daný typ strechy a realizovala nevhodné strešné okno
pre daný sklon strechy, v dôsledku čoho došlo ku vzniku vád spôsobujúcich vznik tepelného mostu a
zatekanie. Okrem toho z návrhov žalobkyne na výsluch svedkov a znalcov nie je zrejmé, na ktoré
konkrétne skutočnosti mali byť vypočutí, a ani z odvolania žalobkyne nie je zrejmé, ktoré konkrétne
skutočnosti mali byť nimi preukázané. Pokiaľ žalobkyňa v odvolaní tvrdí, že príčinou zatekania strechy

malo byť jej mechanické poškodenie žalovanými, túto skutočnosť v konaní pred súdom prvej inštancie
nenamietala a nepredložila žiadne dôkazy, ktoré by preukazovali, že príčinou zatekania by mohlo byť
mechanické poškodenie strechy. V odvolaní uviedla, že považuje za potrebné položiť znalcovi otázky,
aby sa ustálila otázka charakteru vady, jej príčiny a následky, tieto skutočnosti však znalec uviedol v
písomnom znaleckom posudku, v ktorom jednoznačne špecifikoval vady aj ich príčiny. Za porušenie

procesných práv žalobkyne a odňatia jej možnosti konať pred súdom, nemožno považovať postup súdu
prvej inštancie spočívajúci v tom, že nevyzval právneho zástupcu žalobkyne na formuláciu konkrétnych
otázok, ktoré chce znalcovi položiť, pretože žalobkyňa, ktorú zaťažuje povinnosť tvrdenia a povinnosť
dôkazná, je povinná označiť konkrétne dôkazy, ktoré navrhuje v konaní vykonať, čo zahŕňa nielenoznačenie osoby, ktorú žiada vypočuť, ale aj uvedenie skutočností, ktoré majú byť navrhnutým dôkazom
preukázané.

12. Predloženými posudkami v konaní pred súdom prvej inštancie bola podľa názoru odvolacieho súdu
preukázaná nielen existencia vád reklamovaných žalovanými, ale aj ich značný rozsah a závažnosť, a
aj vzhľadom na navrhnuté opatrenia za účelom ich odstránenia možno preto považovať za primeranú
zľavu minimálne sumu 12.000 eur, predstavujúcu doplatok zvyšku kúpnej ceny nehnuteľnosti uplatnený
žalobkyňou v tomto konaní. Nedôvodne preto žalobkyňa namieta v odvolaní neprimeranosť zľavy a

nepripustenie súdom prvej inštancie ňou predložených listinných dôkazov, a to cenových ponúk, keď
tieto aj podľa názoru odvolacieho súdu nie sú spôsobilé spochybniť závery vyplývajúce zo znaleckého
posudku J.. N.. Y. Ž. L.., ako aj závery vyplývajúce z ďalších predložených posudkov.

13. Vzhľadom na uvedené nemožno považovať za dôvodne ani námietky žalobkyne týkajúce sa
neplatnosti jednostranného právneho úkonu žalovaných, ktorým započítali svoju pohľadávku na zľavu z

kúpnej ceny na pohľadávku žalobkyne na doplatok zvyšku kúpnej ceny z dôvodu žalobkyňou tvrdeného
protizákonného základu tohto právneho úkonu a z dôvodu jeho rozporu s dobrými mravmi. Pokiaľ
žalobkyňa poukazuje na odstup času, kedy bol vyhotovený znalecký posudok a realizovaná oprava
strechy od uplatnenej reklamácie vrátane zľavy z ceny a započítania, pre ktorý podľa jej názoru nemohlo
dôjsť k započítaniu vzájomných pohľadávok strán, odvolací súd považuje za potrebné poukázať na

to, že pre vznik nároku na zľavu z ceny titulom vád predanej veci, nie je rozhodujúce kedy bola
predmetná vada odstránená, ale rozhodujúci je výskyt a existencia reklamovanej vady. Kupujúci má
v dôsledku vady kúpenej veci nárok na zľavu z kúpnej ceny bez ohľadu na to, či a ako sa rozhodne
pre jej odstránenie. Ďalej žalobkyňa nedôvodne namieta, že v reklamácii kupujúcich nešlo o vady
kúpenej veci, ale o námietky voči technickému vyhotoveniu a použitiu materiálov a že zmenu dispozície

projektovej dokumentácie v procese výstavby umožňuje stavebníkovi zákon v povolenom rozsahu. I
keď zákon umožňuje stavebníkovi určité zmeny pri realizácii stavby oproti projektovej dokumentácii,
v danom prípade však v dôsledku nevhodnej resp. nesprávnej voľby týchto zmien stavebníkom pri
realizácii stavby oproti projektovej dokumentácii, vznikli na stavbe vady špecifikované v predložených
posudkoch, z ktorých je tiež zrejmé, že príčinou vzniku týchto vád boli práve tieto stavebníkom zvolené

zmeny pri realizácii stavby a keďže tieto vady existovali v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy, ktorou
žalobkyňa previedla nehnuteľnosti na žalovaných, keďže podľa záverov znaleckého posudku išlo o
skryté vady, prejavujúce sa za určitých poveternostných podmienok, zodpovedá za tieto vady žalobkyňa
ako predávajúca a je bez právneho významu skutočnosť, na ktorú žalobkyňa poukazovala, a to že nejde
v danom prípade o zmluvu o dielo.

14. O náhrade trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa § 396 ods. 1 v spojení s § 255
ods. 1 C.s.p. tak, že žalovaní 1/ a 2/, ktorí mali úspech v odvolacom konaní, majú nárok na náhradu
trov odvolacieho konania v celom rozsahu.

15. Toto rozhodnutie bolo prijaté pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa

konanie končí, ak sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov, ten, kto v konaní vystupoval
ako strana, nemal procesnú subjektivitu, strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v
plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný zástupca alebo procesný opatrovník, v tej istej veci sa už
prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie, rozhodoval vylúčený sudca
alebo nesprávne obsadený súd, alebo súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby

uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý
proces (§ 420 C.s.p.).

Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej

otázky, pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolaciehosúdu, ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo je dovolacím súdom
rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 C.s.p.). Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je
prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods.

2 C.s.p.).

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom
plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada, napadnutý výrok
odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany neprevyšuje dvojnásobok

minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada, je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo
pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen
a)ab).Naurčenievýškyminimálnejmzdyvprípadochuvedenýchvodseku1jerozhodujúcideňpodania
žaloby na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 1,2 C.s.p.).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 C.s.p.).

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy. Dovolanie je
podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427

ods. 1,2 C.s.p.).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.). Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je dovolateľom
fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, dovolateľom právnická
osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého
stupňa, alebo ak je dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto

zákona zastúpený osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou
na zastupovanie podľa predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo
odborovou organizáciou a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná, má vysokoškolské
právnické
vzdelanie druhého stupňa (§ 429 ods. 2 C.s.p.).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
dovolania (§ 430 C.s.p.).