Rozsudok ,
Iná povaha rozhodnutia Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 5. február 2020

Súd: Okresný súd Trnava
Spisová značka: 27C/236/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2116221619
Dátum vydania rozhodnutia: 05. 02. 2020
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Miroslava Maláriková

ECLI: ECLI:SK:OSTT:2020:2116221619.14

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trnava sudkyňou JUDr. Miroslavou Malárikovou v právnej veci žalobkyne: H. Z., nar.

XX.XX.XXXX, bytom E. XXXX/XX, V. - H., zastúpená advokátom: JUDr. Michal Magdolen, so sídlom
Farská 28, Nitra, proti žalovanej: L.. B. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom R. XX/X, L. C. G. Z., K., zastúpená
advokátkou: JUDr. Kristína Jošthová, so sídlom M. R. Štefánika 10, Žilina, o zaplatenie 25.000,- € s
príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaná je povinná zaplatiť žalobkyni sumu 25.322,19 € spolu s úrokom z omeškania vo výške 5%
ročne zo sumy 25.000,- € od 14.10.2016 do zaplatenia, všetko do 3 dní od právoplatnosti
rozsudku.

II. Súd žalobkyni priznáva nárok voči žalovanej na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobkyňa sa žalobou podanou na tunajší súd dňa 03.10.2016 domáhala zaplatenia sumy 49.000,-
€ s úrokom z omeškania 5% ročne z istiny od 26.08.2016 do zaplatenia. Žalobu odôvodnila tým, že
na základe kúpnej zmluvy zo dňa 25.07.2016 odpredala žalovanej nehnuteľnosti zapísané na Liste
vlastníctva č. XXX k. ú. H. za sumu 299.000,- €. Kúpnu cenu sa žalovaná zaviazala zaplatiť v troch
splátkach. Prvú splátku vo výške 5.000,- € a druhú splátku vo výške 130.000,- € zaplatila v dohodnutých
lehotách a zvyšok kúpnej ceny 164.000,- € sa zaviazala zaplatiť prevodom na účet žalobkyne do 1

mesiaca odo dňa uzatvorenia kúpnej zmluvy. V lehote splatnosti dňa 25.08.2016 žalovaná zaplatila len
sumu 115.000,- € a ku dňu podania žaloby dlží 49.000,- €.
K žalobe pripojila listinné dôkazy: kúpnu zmluvu zo dňa 25.07.2016, List vlastníctva č. XXXX a výzvu
na zaplatenie zo dňa 08.09.2016.

2. Podľa § 1445 ods. 3 zák. č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku (ďalej len „CSP“), ak je
žaloba vzatá späť sčasti pred jej doručením žalovanému, koná súd o zvyšku nároku bez rozhodovania

o zastavení konania v tejto časti.

3. Pred doručením žaloby žalovanej, doručila žalobkyňa súdu dňa 17.10.2016 čiastočné späťvzatie
žaloby v časti istiny 24.000,- €, ktorú žalovaná zaplatila dňa 13.10.2016. V súlade s ustanovením § 145
ods. 3 CSP súd rozhoduje o zvyšku nároku bez rozhodnutia o zastavení konania v tejto časti, nakoľko
k čiastočnému späťvzatiu žaloby došlo pred jej doručením žalovanej. Po čiastočnom späťvzatí žaloby
zostalo predmetom konania zaplatenie istiny 25.000,- € a úroku z omeškania 5% ročne zo sumy 49.000,-

€ od 26.08.2016 do 13.10.2016 t.j. 322,19 € a vo výške 5% zo sumy 24.000,- € od 14.10.2016 do
zaplatenia.4. Súd dňa 16.12.2016 vydal platobný rozkaz voči ktorému podala žalovaná včas odpor. Žiadala
žalobu zamietnuť z dôvodu, že si uplatňuje voči žalobkyni nárok na zľavu z kúpnej ceny vo výške
25.000,- €, v dôsledku čoho zanikol nárok žalobkyne na doplatenie zvyšku kúpnej ceny. Suma 25.000,-

€ reálne zodpovedá rozsahu vád a výške sumy potrebnej na ich odstránenie. Tretiu splátku kúpnej ceny
nezaplatila v plnej výške z dôvodu, že sa prejavili niekoľko dní od prevzatia nehnuteľnosti do užívania
skryté vady, na ktoré ju žalobkyňa neupozornila pri predaji nehnuteľnosti:
- zatekanie terasy sa prejavilo počas výdatných dažďov, preto vada musela existovať už v čase
kúpy domu. Vadu reklamovala telefonicky a e-mailom, pričom žalobkyňa neuznala rozsah zatekania

a uviedla, že zatekalo len okolo lustra a vadu odstránila výmenou silikónu a zároveň, že na túto
vadu žalovanú upozornila. Navrhované odstránenie vady aplikáciou silikónu nepovažuje žalovaná za
primerané. Podľa odborného pracovníka Š. G. voda preniká cez skrutkové spoje uchytenia prestrešenia
terasy a nefunkčný dažďový zvod.
- vlhnutie suterénu v pivnici a odpadávanie omietky v pivnici, ktoré sa prejavilo asi mesiac po prevode
nehnuteľnosti po maľovke steny. E-mailovou správou zo dňa 16.08.2016 oznámila žalobkyni túto vadu

spolu s opätovným upozornením na zatekanie terasy. Žiadala o odstránenie vady, resp. o zľavu z kúpnej
ceny. E-mailom jej žalobkyňa oznámila, že vlhnutie zavinila žalovaná nedostatočným vetraním na ktoré
ju upozornila. Vadu bol obhliadnuť pracovník na stavbe žalobkyne a konštatoval, že je spôsobená
pravdepodobne zlou izoláciou, čo je možné zistiť len búracími prácami, ktoré sú finančne náročné cca
10.000,- €.

-listomzodňa16.09.2016opätovnereklamovalapredchádzajúcevadyavaducelkovéhovlhnutiadomu,
ktoré spočíva v uložení strešnej krytiny na pôvodnú šindľovú strechu bez parozábrany. Na odstránenie
tejto vady je potrebné zložiť celú strešnú krytinu a odstrániť pôvodný šindeľ. Pracovník Š. G. odkryl
strešnúkrytinuazistil,žesatamnachádzapleseňavyzrážanávoda.Odhadolnákladynaopravustrechy
cca 10.000,- € až 15.000,- €.

Žalovaná pripojila k odporu listinné dôkazy: e-mailovú komunikáciu so žalobkyňou zo dňa 17.08.2016,
16.08.2017, písomnú reklamáciu zo dňa 16.09.2016, 11 čiernobielych fotografií a navrhla doplniť výsluch
svedka Š. G. a znalecké dokazovanie o stanovenie výšky nákladov potrebných na odstránenie vád.

5.Žalovanejsúdnajejžiadosťpriznaluznesenímč.k.27C/236/2016-100zodňa10.01.2018oslobodenie

od súdnych poplatkov.

6. Žalobkyňa v replike zo dňa 21.12.2017 poprela existenciu vytýkaných vád. Žalovaná nepredložila
žiadny relevantný dôkaz vytýkaných vád. Zároveň namietala uplatnenú výšku zľavy z kúpnej ceny
stotožnenú s nákladmi na opravu nehnuteľnosti. V e-maily zo dňa 17.08.2016 žalobkyňa uviedla, že

v minulosti kvapkala voda na terasu okolo lustra, čo odstránila pred predajom aplikáciou silikónového
tesnenia a žalovanú na to upozornila pred predajom. Poprela, že by strecha terasy zatekala tak, ako
uvádzala žalovaná, nakoľko mala počas užívania domu na terase nábytok, gril, chladničku a televízor.
Uloženie strešnej krytiny na pôvodne šindľovú strechu je bežné riešenie konštrukcie strechy a nemôže
mať za následok opisované vlhnutie domu. Priestor pod strešnou krytinou je vetraný. Strecha je tým

dvakrát izolovaná pred zatekaním a nezvyšuje vlhkosť v dome. K vlhnutiu v suteréne uviedla, že
nastalo až po maľovke, preto nemusí byť dôsledkom nedostatočnej izolácie, ale dôsledkom nesprávne
vykonanej maľovky ale i napr. v dôsledku poruchy v rozvodoch vody. Ak by táto vada existovala v
čase predaja nehnuteľnosti pri obhliadke domu by ju musela zistiť a namietnuť. Žalobkyňa nedisponuje
projektovou dokumentáciou k nehnuteľnosti.

Ako dôkaz predložila: 4 farebné fotografie z terasy z času predaja, ďalších 14 farebných fotografií
predložila dňa 25.04.2018.

7. Žalovaná v duplike zo dňa 25.01.2018 zopakovala svoju predchádzajúcu argumentáciu. Poprela, že
by zvlhnutie pivnice bolo spôsobené prasknutím potrubia, toto tvrdenie žalobkyňa ničím nepreukázala.

Uplatnené vady na dome nemohla žalovaná ani pri obvyklej pozornosti a prehliadke nehnuteľnosti zistiť
ako zjavné vady.
Navrhla doplniť dokazovanie výsluchom strán sporu, vyjadrením odborne spôsobilej osoby na ustálenie
vád nehnuteľnosti a na určenie hodnoty zľavy z kúpnej ceny a pripojila 5 čiernobielych fotografií.

8. Po koncentrácii konania žalobkyňa navrhla doplniť dokazovanie o výsluch svedkov H. F. a A.. H. H.
a žalovaná navrhla doplniť dokazovanie o výsluch svedka K. H. a súkromným znaleckým posudkom,
ktorý zabezpečí.9. Súd vykonal dokazovanie navrhnuté stranami sporu a to výsluchom strán, svedkov H. F., A.. H. H. a K.
H., znaleckým posudkom č. XX/XXXX Ústavu stavebnej ekonomiky s.r.o., kúpnou zmluvou a ostatnými
listinnými dôkazmi predloženými stranami sporu do spisu.

10. Súd zamietol návrh žalovanej na doplnenie dokazovania súdom a to odborným vyjadrením
na ustálenie vád nehnuteľnosti a určenie hodnoty zľavy a znaleckým dokazovaním na určenie
nákladov potrebných na odstránenie vád z dôvodu nadbytočnosti do preukázania, že nehnuteľnosť má
reklamované vady. Naviac žalovanej nič nebránilo v tom, aby navrhnuté dôkazy sama zabezpečila,

najmä ak bola vlastníčkou reklamovanej nehnuteľnosti. Súd dňa 05.02.2020 zamietol doplnenie
dokazovania výsluchom svedka Š. G., nakoľko jeho účasť na pojednávanie sa žalovanej opakovane na
štyroch pojednávaniach nepodarilo zabezpečiť z dôvodu, že sa pracovne nachádza v zahraničí a teda
jeho výsluch nie je možný.

11. Podľa § 588 Občianskeho zákonníka, z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť

predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň
predávajúcemu dohodnutú cenu.
Podľa § 517 ods. 1 veta prvá, Občianskeho zákonníka, dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je
v omeškaní.
Podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ

právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný
platiť poplatok z omeškania, výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací
predpis.
Podľa§3nariadeniavládyč.87/1995Z.z.,výškaúrokovzomeškaniajeo5percentuálnychbodovvyššia
ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením

peňažného dlhu. Základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky (hlavné refinančné operácie) ku
dňu 26.08.2016 vo výške 0,00%.

12. Vo veci samej sa žalobkyňa domáha zaplatenia nedoplatku kúpnej ceny nehnuteľností vo výške
25.000,- € s príslušenstvom. Žalovaná sa v kúpnej zmluve zo dňa 25.07.2016 zaviazala zaplatiť

žalobkyni tretiu splátku kúpnej ceny vo výške 164.000,- € do 1 mesiaca odo dňa uzatvorenia zmluvy. V
dohodnutej lehote splatnosti do 25.08.2016 zaplatila žalovaná len sumu 115.000,- €. Dňa 13.10.2016
zaplatila časť kúpnej ceny vo výške 24.000,- €. Žalobkyňa sa domáha i zaplatenia úroku z omeškania
5% ročne zo sumy 49.000,- € od 26.08.2016 do 13.10.2016 vo výške 322,19 € a od 14.10.2016 do
zaplatenia z istiny 25.000,- €. Súd dospel k záveru, nakoľko žiadne skutkové tvrdenia neboli sporné,

žalobkyňa svoj nárok preukázala, preto je podaná žaloba v celom rozsahu dôvodná.

13. Ďalej sa súd zaoberal obranou žalovanej, ktorá si vo výške 25.000,- € uplatnila voči žalobkyni
zľavu z kúpnej ceny z titulu reklamovaných vád. Žalobkyňa reklamovala tri vady: zatekanie terasy
cez skrutkové spoje uchytenia prestrešenia terasy a nefunkčný dažďový zvod, celkové vlhnutie domu

z dôvodu uloženia strešnej krytiny na pôvodnú šindľovú strechu bez parozábrany a vlhnutie suterénu
domu, kde v dolnej časti muriva popraskala a opadala maľovka. Uvedené vady žalovaná špecifikovala
listom zo dňa 16.09.2016 a zároveň si uplatnila zľavu z kúpnej ceny vo výške 25.000,- € (čl. 52).

14. V prvom rade súd riešil otázku, či vzniklo žalovanej právo na zľavu z kúpnej ceny z titulu

reklamovaných dodatočne zistených vád. V prípade dodatočne zistených vád sa použije ust. § 597 OZ,
ktoré je osobitným ustanovením vo vzťahu k všeobecnému ust. § 504 OZ. Úprava práv a povinností zo
zodpovednosti za vady vyplývajúca z ust. § 499 až 510 OZ má subsidiárnu povahu a uplatní sa vtedy,
pokiaľ zákon v úprave jednotlivých záväzkov (napr. pri kúpnej zmluve) neustanovuje inak. Zodpovednosť
za vady pri kúpe je upravená v § 596 až 599 OZ, ktoré sa týkajú predaja medzi nepodnikajúcimi fyzickými

osobami, na ktoré sa iba podporne použijú všeobecné ustanovenia o zodpovednosti za vady (§ 499 a
nasl.). Preto sa na danú vec musí aplikovať ust. § 596 a nasl. OZ. Toto ustanovenie vychádza z toho, že
predmetom kúpy nie sú nové veci (tie sa predávajú v obchode), ale spravidla veci použité. Z toho dôvodu
sa na nich môžu vyskytnúť vady spôsobené používaním a opotrebením, o ktorých predávajúci spravidla
vie. Z toho dôvodu je v ust. § 596 zakotvená notifikačná povinnosť predajcu upozorniť kupujúceho na

vady, ktoré sa na veci prejavili pri jej používaní už pri kúpnej zmluve. Ustanovenie § 596 OZ sa týka
zjavných vád, teda takých, ktoré existujú pri uzavretí zmluvy a o ktorej predávajúci spravidla vie. Takáto
vada je zistiteľná pri prehliadke predávanej veci. Nesplnenie informačnej povinnosti predávajúceho ovadách predanej veci, o ktorých predávajúci vie, má za následok vznik práva uplatňovať nároky zo
zodpovednosti za vady predanej veci, ktoré vyšli dodatočne najavo podľa § 597 Obč. zákonníka.

15. Žalobkyňa pri výsluchu uviedla, že dom kúpila v roku 2011 a v roku 2013 vykonala jeho rekonštrukciu,
konkrétne na pôvodnú šindľovú strechu firma položila strešnú krytinu, zvonku sa dom nerekonštruoval,
informovala o tom žalovanú pri obhliadke. Žalovaná bola viackrát na obhliadke nehnuteľnosti od apríla
2016 aj s p. H., svojim priateľom, umožnila im celú nehnuteľnosť si obhliadnuť. Dom mal v čase predaja
18-19 rokov. Terasa bola prekrytá lexanom a z troch strán bola otvorená a pri prudkých dažďoch s vetrom

ajjejnapršalonaterasu.Zatekalonaterasulenokololustra,čovminulostiopravilasilikónovýmtesnením
a o aktuálnom kvapkaní cez luster informovala žalovanú pri obhliadke. Cez spoje lexanu a okolo zvodov
dažďovej vody z terasy jej nezatekalo. Pri jednej z návštev po odovzdaní domu do užívania žalovanej
videla chodiť po lexane syna p. H., ktorý ho vapkou čistil, čím mohol tesnenie lexanu poškodiť. Lexan v
súčasnosti môže mať aj s lustrom 21 rokov. Pri jednej z návštev jej povedal p. H., že opravoval v práčovni
vodu v stene, pretože to slzilo, čím mohol spôsobiť vlhnutie pivnice. Keď sa pivnice nedostatočne vetrala

zvlhla jedna stena a úmyselne nedala omietku opraviť, aby vadu bolo pri predaji vidieť. Upozornila pri
obhliadke na potrebu vetrania v pivnici, pretože je hlboká a v práčovni je prepadová šachta. Z pivnice
je okrem toho vstup do 14 metrov dlhého bazéna, a ak sa nezatvárajú spojovacie dvere vlhkosť preniká
do chodby pivnice. Preto upozorňovala pri obhliadke na potrebu vetrania a zatvárania dverí. V lete 2016
odovzdala nehnuteľnosť do užívania žalovanej. V dome bola len po maľovaní pivníc ešte pred zatečením

terasy. Neskôr sa pýtala žalovanej či vetrajú a dali odvlhčovače, na čo jej oznámili, že ešte ich tam nedali.
Po veľkej búrke jej volala žalovaná, že odkvap na terase nestíhal odviesť vodu a zatieklo jej na terasu,
na obhliadku ju nepustila. Po reklamovaní vlhnutia pivnice poslala A.. H. na obhliadku a ten jej povedal,
že sú zvlhnuté, lebo nevetrali a je to odstrániteľné.

16. Žalovaná pri výsluchu uviedla, že v apríli alebo máji 2016 bola na prvej obhliadke s p. H. a trvala
asi 15 až 20 minút. Prešli celú nehnuteľnosť, v pivnici boli zaschnuté fľaky a odpadnutá omietka v
chodbičke, na ktoré ich upozornila žalobkyňa s tým, že ich úmyselne neopravovala, aby boli vidieť. Ďalej
ju žalobkyňa upozornila na vlhkosť v pivnici a že ju treba odvetrávať. Žalobkyňa jej vysvetlila, že je v
miestnosti odvlhčovač a nie je to problém. Pri obhliadke bola upozornená na prasklinu nad garážou a

bolo jej vysvetlené, že dom sadá po komplexnej rekonštrukcii. Odutá omietka na podstrešení bola nad
terasou a nebola vidieť voľným okom. Na streche neboli, nenapadlo ich to. Druhá obhliadka trvala asi 15
minút a boli na nej aj s deťmi a ukázali im dom, ktorý chceli kúpiť. Koncom júla jej odovzdala žalobkyňa
kľúče od domu. Dali ho celý vymaľovať a v polovici augusta 2016 sa nasťahovali. Po nasťahovaní bola
veľká búrka, prestrešenie terasy má najnižší bod v strede a nával vody prelomil polystyrén. Voda z terasy

neodtekala. Po telefonickej reklamácii jej bolo vysvetlené, že v minulosti kvapkalo len okolo svetla na
terase a táto vada bola opravená, poprela, že by ju na túto vadu upozornila žalobkyňa pri obhliadke.
Poprela, že by sa žalobkyňa chcela prísť pozrieť na túto vadu, preto zavolali strechára p. G., ktorý opravil
strechu na terase začiatkom septembra 2016, t.j. do 3 týždňov od zistenia vady. Museli opraviť aj zvod
vody na terase, za materiál zaplatila 680,- €, zvody 500,- € a 800,- € prácu. Pri oprave strechár zistil,

že sa odúva omietka v podstrešení domu nad terasou, bola prasknutá. Odkryl strechu a zistil, že je tam
pleseňpodškridlou,pretožejeuloženánapôvodnejstrešnejkrytine,povedal,žezapárrokovzačnedom
vlhnúť aj zvrchu. Zhruba týždeň až dva po vymaľovaní sa začala odúvať omietka v pivnici. V auguste
2016 e-mailom kontaktovala žalobkyňu, ktorá poslala na obhliadku p. H. a následne vady reklamovala
písomne. Zhruba po pol roku, už po reklamácii, sa vlhkosť v pivnici rozšírila po celej dĺžke steny až po

schody. V jednom mieste sa asi po pol roku odula dlážka, túto vadu nereklamovala. Potvrdila, že syn p.
H. umýval strechu terasy vapkou. Po odsťahovaní v apríli 2018 býval v dome 3 mesiace podnájomník
a odvtedy bol dom neobývaný a v súčasnosti je vydražený.

17. Zo svedeckej výpovede H. F., realitného agenta súd zistil, že sprostredkovával predaj nehnuteľnosti.

Bol prítomný pri dvoch obhliadkach nehnuteľnosti žalovanej s jej partnerom p. H. u žalobkyne. Prešli
celý dom vrátane pivnice, záhrady a exteriéru domu. Prvá obhliadka trvala asi 1,5 až 2 hodiny. Druhá
obhliadka trvala podľa svedka obdobne dlho, ale on musel odísť skôr. Žalobkyňa odpovedala na otázky
žalovanej, ktorých bolo veľa. Upozornila na potrebu vetrať v pivnici v súvislosťou s prepadovou šachtou,
technickou miestnosťou pri bazéne.

18. Svedok K. H. je druh žalovanej, s ktorou žije 11 rokov a majú spolu dve deti. V deň pojednávania
si svedok čítal výpoveď žalobkyne. Potvrdil, že bol i so žalovanou na dvoch obhliadkach aj so svedkom
F. a tiež s ich deťmi. Prvá obhliadka trvala ani 1 až 1,5 hodiny, bolo slnečno. Žalobkyňa im ukázalacelú predávanú nehnuteľnosť a vysvetlila všetko, na čo sa pýtali, na strechu ísť nechceli. Už pri
prvej obhliadke videli na stenách v práčovni vypukliny a žalobkyňa to vysvetlila slabším odvetrávaním.
Pred nasťahovaním vymaľovali celý dom a krátko po vymaľovaní vystúpili vypukliny na pravej strane

chodbičky vedúcej do práčovne. Vadu reklamoval telefonicky a prišiel stavbár od žalobkyne a povedal,
čo to môže byť. Následne spísali reklamáciu. Žalobkyňa sa nebola pozrieť na vady osobne. Po
búrke zatiekla terasa stredom spoja jej zastrešenia. Zavolal majstra, ktorý vymenil lexan a tým opravil
zastrešenie. Pri tejto oprave otvoril aj strechu a zistil, že nie je správne urobená. Pod odkvapom bola
vydutá omietka, vydutie omietky bolo vidieť už v čase kúpy. Nehnuteľnosť nie je obývaná od 8/2018. Pri

obhliadke domu so znalcom zistil, že sa vypukliny v pivnici rozšírili. Bazén je rok vypustený.

19. Svedok A.. H.X. H. predložil osvedčenie Slovenskej komory stavebných inžinierov zo dňa 20.11.2000
o vykonaní odbornej skúšky pre činnosť stavbyvedúceho v odborným zameraním Pozemné stavby.
Nehnuteľnosťvidelužpredpredajomaužvtedysivšimolvlhnutiesuterénu.Napožiadaniežalobkynebol
na obhliadke suterénu predmetnej nehnuteľnosti po reklamácii vlhnutia pivnice. Zistil vlhkosť na stene

na chodbe a v susednej miestnosti v práčovni, kde bola vlhká omietka cca 10 cm nad podlahou, približne
vo vodorovnej čiare, čo sú prejavy kondenzácie vzdušnej vlhkosti. Nevlhli vonkajšie steny suterénu,
ale stred suterénu. Chodba ústila do priestorov bazénu, kde je väčšia vlhkosť, vedľajšia miestnosť bola
práčovňa, kde sa tiež predpokladá väčšia vlhkosť, čo vyžaduje zvýšené vetranie. Podlahy v suteréne
sú chladnejšie. V čase výstavby domu neboli podlahy suterénu tepelne zaizolované tak, ako sú v

súčasnosti. Preto na mieste styku dlážky s teplejšou stenou sa zráža vlhkosť a je potrebné zvýšené
vetranie. Ako riešenie vtedy navrhol vymeniť omietku za sanačnú omietku, ktorá je schopná pohltiť určité
množstvo vlhkosti a nevygraduje, v tom čase by to bolo v rozsahu 5 m2.
Ak by bola poškodená hydroizolácia, prejavy by boli iné. Vlhkosť by sa z miesta jej porušenia šírila na
všetky strany, a stúpala by spravidla až do výšky cca 180 cm. Tento prejav chýbal. Ak by úplne chýbala

hydroizolácia, steny by boli degradované minimálne do 150 cm.
Ďalej uviedol, že lexan použitý na prestrešenie terasy je z polykarbonátu a má svoju životnosť, starne.
Nemá životnosť napr. 20 rokov. Používa sa len na prekrytie. Tým, že lexan je väčšinou položený na
nejakej konštrukcii, každá sezóna mu uberá na životnosti, nakoľko materiály tepelne na seba vplývajú.
K vykonanej rekonštrukcii strechy uviedol, že ak šindľová strešná krytina stratí niektoré svoje technické

parametre, nie je neobvyklé, že sa na túto krytinu urobí nový rošt a položí klasická strešná krytina, ak
to unesie konštrukcia strechy.

20. Zo znaleckého posudku predloženého žalovanou č. 23/2019 Ústavu stavebnej ekonomiky s.r.o.
zo dňa 05.03.2019 súd zistil, že poverený znalec vykonal obhliadku 28.02.2019 a zistil, že sa jedná

o poruchy prvkov krátkodobej životnosti, teda prvkov, ktoré sú počas životnosti objektu obnovované.
Vady sú prevažne konštrukčného a estetického charakteru a môžu ovplyvniť životnosť predmetného
objektu. Bez vykonania nutných opatrení môžu dlhodobým pôsobením vytvoriť podmienky pre poruchu.
Znalec konštatoval, že omietky nad podlahou v suteréne sú zvlhnuté a olupujú sa na viacerých
miestach. Skonštatoval uloženie betónovej škridly na asfaltový šindeľ a uloženie nového oplechovania

odkvapového nosa priamo na asfaltový šindeľ, čoho dôsledkom môže byť penetrácia vody do
konštrukcie strechy. Dôsledkom je následná separácia omietky aplikovanej na podbití strechy nad
terasou (obrázok č. 9). V tabuľke na čl. 12 posudku znalec uviedol zoznam zistených vád a nedorobkov
uvedený vyššie a v bode 2 konštatoval absenciu hydroizolácie spodnej stavby resp. jej nefunkčnosť bez
bližšieho zdôvodnenia.

21. V priebehu konania bola nehnuteľnosť vydražená v dobrovoľnej dražbe dňa 26.11.2019 za 281.600,-
€ čo je preukázané notárskou zápisnicou č. X. XXXX/XXXX. Všeobecná hodnota nehnuteľnosti bola
určená znaleckým posudkom č. XXX/XXXX zo dňa 21.10.2019 znalcom A.. E. R.F. vo výške 351.916,67
€. V znaleckom posudku bolo uvedené, že dom bol skolaudovaný v roku 1998 a jeho technický stav je

primeraný veku a vykonaným rekonštrukciám.

22. Podľa § 500 ods. 1 zák. č. 40/1964. Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“), ak ide o zjavné
vady alebo o vady, ktoré možno zistiť z príslušnej evidencie nehnuteľností, nemožno uplatňovať nárok
zo zodpovednosti za vady, ibaže scudziteľ výslovne ubezpečil, že vec je bez akýchkoľvek vád.

Podľa § 596 OZ, ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní
kúpnej zmluvy na ne upozorniť.Podľa § 597 ods. 1 OZ, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil,
má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak
ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.

Podľa § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka, vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez
zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady
vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.

23. V prípade vady vlhnutia suterénu v dolnej časti muriva steny nad stykom z dlážkou, bolo preukázané

svedeckými výpoveďami svedka H., F., A.. H. ale i výpoveďami strán sporu, že vlhnutie suterénu bola
zjavná vada viditeľná pri obhliadke nehnuteľnosti, čo nebolo sporné. Žalovaná túto vadu pred predajom
úmyselne neodstraňovala. Rovnako nebolo sporné, že na vlhnutie steny suterénu upozornila žalobkyňa
žalovanú a zároveň upozornila i na potrebu zvýšeného vetrania z dôvodu predchádzania vlhnutia.
Žalobkyňa na vadu pri predaji nehnuteľnosti žalovanú upozornila a teda za túto vadu nezodpovedá v
zmysle § 597 ods. 1 OZ. Z tohto titulu sa žalovaná domáhala zľavy z ceny nehnuteľnosti 10.000 €.

Na prejav tejto vady, teda rozširujúcu sa vodorovnú vlhkosť podľa fotografií zhotovených znalcom, tesne
nad úrovňou spoja dlážky a teplejšej steny, má vplyv aj skutočnosť, že do obhliadky nehnuteľnosti
bol dom neobývaný najmenej 7 mesiacov a aj v predchádzajúcom období bola len časť nehnuteľnosti
obývaná nájomníkom.

24. V prípade reklamovanej vady celkového vlhnutia domu v dôsledku nesprávne realizovanej
rekonštrukcie strechy domu, žalobkyňa poprela existenciu tejto vady. Z predloženého znaleckého
posudku č. XX/XXXX Ústavu stavebnej ekonomiky s.r.o. zo dňa 05.03.2019 mal súd preukázané, že
obhliadka bola vykonaná 28.02.2019, t.j. cca 31 mesiacov po predaji nehnuteľnosti, pričom v celom
posudku sa nenachádza žiadna zmienka o celkovom vlhnutí domu s výnimkou pivnice. V posudku sa len

konštatuje, že betónová škridla je uložená na asfaltový šindeľ, na ktorý je uložené aj nové oplechovanie
odkvapového nosa, čoho dôsledkom môže byť penetrácia vody do konštrukcie strechy a následná
separácia omietky aplikovanej na podbití strechy nad terasou. Jediný znalcom zadokumentovaný prejav
vlhnutia z minulosti, je vydutie omietky s prasklinou nad terasou, ktoré existovalo v čase predaja
nehnuteľnosti, išlo o zjavnú vadu, viditeľnú pri obhliadke nehnuteľnosti, čo potvrdil svedok H., avšak

táto vada prasklina omietky nebola žalovanou reklamovaná. Naviac porovnaním fotografie vyhotovenej
pri vypracovaní znaleckého posudku a fotografie pripojenej žalovanou k podanému odporu je zrejmé,
že prasklina je od kúpy domu nezmenená. Ani z fotografie praskliny pripojenej k odporu, nie je
viditeľné zvlhnutie omietky len vydutie a prasklina. Ak by dom celkovo vlhol od reklamácie tejto vady
do obhliadky nehnuteľnosti znalcom t.j. cca za 31 mesiacov, by sa nutne muselo celkové vlhnutie

domu prejaviť a znalec by ho zaznamenal. Súd považuje za preukázané, že žalobkyňa pri obhliadke
nehnuteľnosti informovala o rekonštrukcii strechy a na praskliny na dome kupujúcu upozornila, potvrdila
to i žalovaná. Znalec pri obhliadke nezadokumentoval, že by z dôvodu vlhkosti strecha plesnivela.
Iný prejav reklamovanej vady a to vlhnutia domu v konaní žalovaná nepreukázala. Rovnako nie je
preukázané tvrdenie žalovanej, že je strešná krytina celého domu nesprávne uložená a v dôsledku

čoho vlhne celý dom. Ak by aj samotné uloženie strešnej krytiny bolo nesprávnym technickým riešením
rekonštrukcie strechy, samo o sebe nie je vadou, ak sa neprejaví v dôsledku vykonanej rekonštrukcie
vada. Aj svedok A.. H., ktorý je odborne spôsobilou osobou, sa vyjadril, že sa využíva aj takého technické
riešenie rekonštrukcie strechy. Žalobkyňa uviedla, že na dome zvonku pri rekonštrukcii bola vymenená
len strecha v roku 2013, nie vonkajšie omietky domu, teda ani praskliny. Súd pri posudzovaní uplatnenej

zľavy z kúpnej ceny je viazaný jej špecifikáciou v reklamácii, t.j. ak prejavom vady bolo celkové vlhnutie
domu, musí žalovaná uniesť dôkazné bremeno, že dom celkovo vlhne. Žalovaná nepredložila žiadny
dôkaz, že nehnuteľnosť po uzatvorení kúpnej zmluvy do reklamovania vady a ani v nasledujúcom
období celkovo vlhne, s výnimkou pivníc, ktorú vadu reklamovala samostatne a súd sa k nej vyjadril
v predchádzajúcom odseku odôvodnenia. Z tohto titulu si žalovaná uplatňovala zľavu z kúpnej ceny

10.000,- € až 15.000,- €.

25. Poslednou reklamovanou vadou je zatekanie terasy pri dome cez skrutkové spoje uchytenia jej
zastrešenia lexanom a nefunkčný dažďový zvod po prudkých dažďoch v auguste 2016. Žalobkyňa túto
vadu poprela. O nefunkčnosti dažďových zvodov na terase žalovaná nepredložila jediný dôkaz. Ako

dôkaz zatekania terasy cez jej prestrešenie, predložila len čiernobielu fotografiu, na ktorej je vidno,
že je dlažba terasy mokrá (čl. 111), nepreukazuje dôvod, resp. spôsob zatekania vody na terasu.
Okrem svedeckej výpovede p. H., ktorého súd považuje za zaujatého svedka (pretože so žalovanou
žije 11 rokov, majú spolu dve deti, pred svojim vlastným výsluchom si prečítal výpoveď žalobkynena pojednávaní), nepreukázala žalovaná žiadnym spôsobom existenciu reklamovanej vady. Nie je
preukázané kde konkrétne došlo k pretekaniu, v akom rozsahu. Nie je sporné, že terasa je prekrytá
lexanom položeným na drevenej konštrukcii, pričom je z dvoch strán úplne nekrytá. K zatečeniu terasy

cez zastrešenie, malo dôjsť podľa tvrdenia žalovanej po prudkých dažďoch, tieto spravidla bývajú
spojené s vetrom, ktorý sám o sebe môže spôsobiť zatečenie dažďovou vodou, avšak v takom prípade
nejde o vadu prekrytia terasy. Žalovaná dňa 02.12.2019 uviedla na pojednávaní, že tieto vady odstránila
do 3 týždňov po ich zistení začiatkom septembra 2016 a to výmenou lexanu a výmenou všetkých
dažďových zvodov, pričom až do tohto okamihu tvrdila (v reklamácii i v písomných vyjadreniach), že

vada nie je odstránená. Nepreukázala ani náklady spojené s odstránením reklamovanej vady, pričom
jej museli byť známe už v čase pred podaním odporu, nakoľko odpor podávala až tri mesiace po oprave
reklamovanej vady. Žalovaná z titulu tejto vady nešpecifikovala vôbec výšku uplatnenej zľavy z kúpnej
ceny.

26. Naviac súd považuje za potrebné uviesť, že v konaní bolo medzi stranami nesporné, že syn svedka

p. H. pred reklamovaním vady vapkou čistil lexan, po ktorom chodil. Svedok A.. H. uviedol, že lexan
starne, teda sa opotrebováva, používa sa len na prekrytie, teda nie je určený na zaťaženie chôdzou.
Vzhľadom na vek lexanu 18 rokov, už len jeho zaťaženie váhou človeka a silou vody použitej pri čistení
jeho povrchu pod tlakom vapkou, môže ovplyvniť jeho životnosť a kvalitu spojov. Ak by následne vznikla
vada z dôvodu porušenia spojov, zodpovedá za ňu ten, kto vec nesprávnym používaním poškodil, nie

predávajúci.

27. Na základe vykonaného dokazovania súd dospel k záveru, že obrana žalovanej spočívajúca v
zápočte zľavy z kúpnej ceny z titulu reklamovaných vád nie je dôvodná. Žalovaná neuniesla dôkazné
bremeno svojho tvrdenia, že nehnuteľnosť má reklamované vady a to celkové vlhnutie domu, vadné

zastrešenie terasy a nefunkčné dažďové zvody a na jedinú existujúcu zjavnú vadu vlhnutia pivnice,
bola pred predajom upozornená, a z tohto dôvodu za túto vadu žalobkyňa nezodpovedá. Naviac
súd poukazuje na skutočnosť, že napriek vadám ktorých existenciu tvrdí žalovaná v konaní, bola
nehnuteľnosť v roku 2019 ohodnotená znalcom pred dobrovoľnou dražbou na sumu cca o 53.000,-
€ vyššiu, než bola kúpna cena, za ktorú bola predaná v roku 2016 žalovanej. Znalec konštatoval, že

technický stav nehnuteľnosti je primeraný veku (21 rokov) a vykonaným rekonštrukciám. Preto súd
žalobe v celom rozsahu vyhovel tak, ako je uvedené vo výroku rozsudku.

28. Podľa § 255 ods. 1 zák. č.160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku (ďalej len „CSP“), súd prizná
strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

Podľa § 256 ods. 1 CSP, Ak strana procesne zavinila zastavenie konania, súd prizná náhradu trov
konania protistrane.

29. Súd o náhrade trov konania rozhodol podľa § 255 ods. 1 a § 256 ods. 1 CSP a žalobkyni priznal
náhradutrovkonaniavplnejvýške,t.j.100%,nakoľkobolavkonaníplneúspešná.Nároknanáhradutrov

konania má žalobkyňa i za tú časť konania, v ktorej vzala žalobu späť v časti istiny 24.000,- € podaním
doručeným súdu dňa 17.10.2016 z dôvodu zaplatenie tejto sumy žalovanou po podaní žaloby na súd a
pred jej doručením žalovanej, preto súd pokračoval v konaní aj bez čiastočného zastavenia konania.

30. Súd o výške náhrady trov konania rozhodne podľa § 262 ods. 2 CSP po právoplatnosti rozhodnutia,

ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením.

Poučenie:

Proti rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozsudku na súde, proti ktorého
rozsudku smeruje.

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané. Odvolanie len proti
odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)

a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na

podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,

b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Exekúciu vykoná ten exekútor, ktorého v návrhu na vykonanie exekúcie označí oprávnený (§ 38 zák. č.
233/1995 Z.z.) a ktorého jej vykonaním poverí súd, ak osobitný predpis alebo tento zákon neustanovuje
inak (§ 29 zákona č. 233/1995 Z.z.).