Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 20. január 2020

Súd: Okresný súd Bratislava V
Spisová značka: 24C/20/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1519201701
Dátum vydania rozhodnutia: 20. 01. 2020
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Mária Filová

ECLI: ECLI:SK:OSBA5:2020:1519201701.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava V v konaní pred sudcom JUDr. Máriou Filovou, v právnej veci žalobcov: 1./ D..

Ž. A. H. Č. T. Z. H. V. Á. , nar. XX.X.XXXX, bytom R. XX. T. XX, XXX XX B., zastúpenej JUDr. Zuzanou
Kubovičovou, Tomášikova 5/A, Bratislava, 2./F.. F. A. H. Č. T. Z. , nar. XX.XX.XXXX, bytom P. XXA, XXX
XX B., zastúpeného D.. Ž. A., R. XX. T. XX, XXX XX B., proti žalovanému: Bytové družstvo Petržalka,
so sídlom Budatínska 1, 851 05 Bratislava, IČO: 00 169 766, o určenie neplatnosti výpovede z nájmu
bytu, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu z a m i e t a .

II. Súd n e p r i z n á v a žalovanému náhradu trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

1.Žalobou podanou dňa 17.4.2019 sa žalobcovia domáhali, aby súd určil, že výpoveď z nájmu bytu č.
XX, nachádzajúceho sa na 7. poschodí bytového domu súp.č. XXXX, v B. na U. R. Č.. X, zapísaného
na liste vlastníctva č. XXXX, kat. územie X., zo dňa 5.4.2018, je neplatná. Svoj nárok odôvodnili tým,
že dňa 26.2.2019 sa žalobkyňa v prvom rade dostavila do priestorov žalovaného za účelom zistenia
stavu jej žiadosti o odkúpenie predmetného bytu do osobného vlastníctva a bolo jej oznámené, že
požadovanú informáciu jej neposkytnú, keďže nájom k bytu považujú za vypovedaný. Žalobkyni nebolo
umožnené ani nahliadnuť do spisu, na žiadosť jej doručil žalovaný kópiu výpovede z nájmu bytu a

kópiu o vylúčení z členstva v bytovom družstve. Žalobkyňa v prvom rade nemala vedomosť o dlžobe
voči žalovanému, k neuhrádzaniu došlo nedopatrením a nie úmyselným konaním, v internetbankingu
bol zle zadefinovaný účet a platba sa žalobkyni vracala, čo si nevšimla, až kým neaktivovala sms
notifikácie.Oslovilasprávkyňudomu,ktorávecpreverilaaoznámilažalobkynivprvomrade,žemádlhna
platbách, dlh pred podaním žaloby vyrovnala a v súčasnosti riadne a včas plní svoje záväzky. Zo strany
žalovaného nedošlo k dohode, žalovaný neadekvátne reaguje a odmieta akékoľvek kroky smerujúce k
doriešeniu situácie. Žalovaný žiadnym spôsobom nevyzýval žalobcov na úhradu omeškaných platieb,

túto skutočnosť im nemal snahu oznámiť spôsobom bežného doručovania cez správkyňu bytového
domu, ani žalobcov nekontaktoval za týmto účelom, pričom disponuje ich telefonickým aj e-mailovým
kontaktom. Žalovaný koná účelovo, chce odobrať žalobcov o ich vlastnícke právo v rozsahu vlastníckych
práv k družstvu, zároveň znemožnil žalobcom odkúpenie bytu do osobného vlastníctva. Žalobcovia
nie sú neplatiči, majú dostatok finančných prostriedkov na hradenie nájomného, o čom má žalovaný
vedomosť a preto nemal snahu ich kontaktovať a ani sa zaoberať odvolaním žalobkyne v prvom rade,
ktoré zamietol. Žalovaný nevychádzal zo spoľahlivo zisteného skutkového stavu, tento ho nezaujíma,

má iné plány. Žalobcovia mali za to, že je daný ich naliehavý právny záujem na určení neplatnosti
výpovede z nájmu bytu, keďže žalovaný robí všetky úkony účelovo a s jediným cieľom obrať žalobcov o
ich vlastnícke práva. Za uvedených okolností je postavenie žalobcov neisté a bez požadovaného určenia
neplatnosti výpovede z nájmu bytu by ich právo mohlo byť ohrozené. Žalobou je potrebné poskytnúťochranu právneho postavenia žalobcov, a to skôr než dôjde k porušeniu ich vlastníckych práv či vo forme
zrušenia podielového spoluvlastníctva v družstve alebo vo forme nároku na odkúpenie nehnuteľnosti,
ktoré si uplatnili a nehnuteľnosť zo zákona mala byť v ich vlastníctve. Žalobcovia na preukázanie

tvrdených skutočností predložil nasledovné listinné dôkazy procesného útoku: výpoveď z nájmu bytu
zo dňa 5.4.2018, oznámenie o vylúčení z členstva v BD Petržalka rozhodnutím predstavenstva zo dňa
16.10.2018, príjmový pokladničný doklad č.P1190047 o zaplatení sumy 1.454,57€ žalovanému dňa
26.2.2019, odvolanie proti rozhodnutiu o vylúčení z členstva zo dňa 1.3.2019, odpoveď na odvolanie zo
dňa 15.3.2019, odpoveď na list datovaný 15.3.2019 zo dňa 10.4.2019, vylúčenie žalobkyne z členstva

v BD Petržalka dňom 16.10.2018.

2. Žalovaný v písomnom vyjadrení k žalobe žiadal žalobu zamietnuť, poukázal na to, že zaslal žalobcom
výpoveď z nájmu bytu v zmysle §711 ods. 1 písm. d/ Občianskeho zákonníka, ktorá im bola riadne
doručená na adresu trvalého pobytu, zásielky sa vrátili žalovanému dňa 10.5.2018 a dňa 18.5.2018 s
označením „zásielka neprevzatá v odbernej lehote“, výpovedná lehota začala plynúť 1.6.2018, nájom

k predmetnému bytu skončil žalobcom dňom 31.8.2018. Žalobcovia nepodali v zákonom stanovenej
lehote troch mesiacov od doručenia výpovede z nájmu bytu na súd žalobu na určenie neplatnosti
výpovede z nájmu bytu, žaloba bola podaná dňa 17.4.2019, teda po lehote. Výpoveď z nájmu bytu zo
strany žalovaného ako prenajímateľa bytu bola dôvodná, bola daná v zmysle zákonom stanovených
podmienok, s výpovedným dôvodom skutkovo vymedzeným tak, že ho nie je možné zameniť s iným

dôvodom, obsahovala všetky formálne aj obsahové náležitosti. Poukázal na ust. §111 ods. 3 CSP,
podľa ktorého ak nemožno doručiť písomnosť na adresu podľa §106, písomnosť sa považuje dňom
vrátenia nedoručenej zásielky za doručenú, a to aj vtedy, ak sa adresát o tom nedozvie. Žalovaný zaslal
výpoveď žalobcom na adresu, ktorú žalobkyňa v prvom rade uviedla aj v samotnej žalobe. Zásielky boli
doručované aj na adresu U. X, B., z ktorej sa vrátil s označením „adresát je neznámy“, z čoho žalovaný

usúdil, že žalobcovia byt neužívajú. K argumentácii žalobcov, že žalovaný ich žiadnym spôsobom
pred zaslaním výpovede neinformoval o nedoplatku, žalovaný uviedol, že nie je jeho povinnosťou
upozorňovaťnájomcovpredzaslanímsamotnejvýpovedenaprípadnýnedoplatokaaninemalpovinnosť
upozorňovať správkyňu ako zástupkyňu vlastníkov bytového domu o doručovaní výpovede žalobcom.
Zástupca vlastníkov je styčným bodom medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a správcom,

v danom prípade ide o vzťah vlastníka bytu a nájomcu, z tohto dôvodu nemohli byť žalobcovia ani
uvedení v zozname dlžníkov bytového domu. Žalovaný predložil nasledovné listinné dôkazy procesnej
obrany: výpoveď z nájmu bytu zo dňa 5.4.2018, doručovaná žalobkyni v prvom rade na adresu U. X,
B., z ktorej sa zásielka vrátila žalovanému s označením poštového doručovateľa „adresát je neznámy“
a výpovede z nájmu bytu zo dňa 5.4.2018, doručované žalobcom na adresu R. XX. T. XX, B., z ktorej

sa zásielka v prípade žalobkyne v prvom rade vrátila žalovanému dňa 18.5.2018, v prípade žalobcu v
druhom rade sa vrátila žalovanému dňa 10.5.2018, obe zásielky s označením poštového doručovateľa
„zásielka neprevzatá v odbernej lehote“.

3. Súd vo veci vykonal dokazovanie a zistil nasledovný skutkový stav:

4. Žalobkyňa v prvom rade do zápisnice súdu uviedla, že konanie žalovaného pokladá za účelové,
predtým doručoval všetko cez správcu alebo zástupcu vlastníkov, v tomto prípade bola výpoveď
doručovaná poštou. Nemala vedomosť o tom, že platby nájomného nie sú realizované, až po aktivácii
sms notifikácie zistila, že platby sa jej vrátili, následne zistila, že omylom zrušila trvalý príkaz na platbu

nájomného namiesto iného trvalého príkazu, ktorý zrušiť chcela. Platby za nájomné neboli žalovanému
poukazované asi rok, keď to zistila, kontaktovala správkyňu, ktorá najprv tvrdila, že nedoplatok nemá,
po preverení nedoplatok zistila. Všetko uhradila v plnej výške, výpoveď z nájmu jej bola doručená až v
kancelárii družstva, kde jej žalovaný oznámil stav veci. Výpoveď bola doručovaná na adresu R. XX. T.
XX T. na U. X, ona v čase doručovania bývala na adrese A. XX, B..

5. Žalobca v druhom rade uviedol, že nemal vedomosť o nedoplatku na nájomnom, nič mu družstvo
nedoručovalo, ani oznam o nedoplatku ani výpoveď z nájmu bytu. Od roku 2016 má trvalé bydlisko na P.
XX V. B., v predmetnom byte nebýva, nájomné za byt platí žalobkyňa v prvom rade, ktorá byt aj využíva.

6. Žalovaný žiadal žalobu zamietnuť, poukázal na to, že žaloba nebola podaná v lehote troch mesiacov
do dňa jej doručenia, ide o lehotu prekluzívnu, s uplynutím ktorej zanikajú práva s lehotou spojené.
Výpoveď z nájmu bytu doručoval žalobcom na adresu trvalého pobytu, zásielky sa vrátili ako neprevzaté
v odbernej lehote, preto ich považoval za doručené obom žalobcom. Nedoplatok na nájomnom v prípadežalobcov nebol zverejnený správcom, nakoľko v danom prípade ide o vzťah vlastník - nájomca. Žalovaný
založil do spisu nájomnú zmluvu zo dňa 13.2.2003, na základe ktorej prenechal žalobkyni v prvom rade
ako členke družstva predmetný byt do nájmu a podľa čl. 5 bolo potrebné určené nájomné a úhradu za

plnenia poskytované s užívaním bytu platiť do 15. dňa v bežnom mesiaci za celý bežný mesiac.

7. Podľa sumárnej analýzy platieb za obdobie od 1.1.2004 do 31.10.2019, predloženej žalovaným, dlh
žalobcov na platbách nájomného začal v decembri 2017 a následne pokračoval počas celého roka 2018,
ku koncu ktorého nedoplatok na nájomnom predstavoval sumu 1.483,49€.

8. Po zistenom skutkovom stave súd dospel k nasledovnému právnemu záveru:

9. Podľa §711 ods. 1 písm. d/ Občianskeho zákonníka (OZ) prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu,
ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné
alebo úhradu za planenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že

prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.

10. Podľa §711 ods. 2 OZ dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo
možnézameniťsinýmdôvodom,inakjevýpoveďneplatná.Dôvodvýpovedenemožnododatočnemeniť.

11. Podľa §711 ods. 6 OZ neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo
dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu,
ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.

12. Podľa §710 ods. 3 OZ ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej

lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po
mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť
dlhšiu výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede nájmu sa primerane použijú ustanovenia
osobitného predpisu.

13. Podľa §111 ods. 3 CSP ak nie je možné doručiť písomnosť na adresu podľa §106, písomnosť sa
považuje dňom vrátenia nedoručenej zásielky za doručenú, a to aj vtedy, ak sa adresát o tom nedozvie.

14. Prenajímateľ bytu môže nájomcovi vypovedať nájom iba zo zákonom taxatívne uvedených dôvodov,
a to pri splnení ďalších formálnych predpokladov (písomná forma, nezameniteľný dôvod výpovede),

jedným z takýchto dôvodov je hrubé porušenie povinností nájomcu, vyplývajúce z nájmu bytu,
spočívajúce v nezaplatení nájomného alebo úhrady za planenia poskytované s užívaním bytu za
čas dlhší ako tri mesiace. V danom konaní mal súd preukázané, že žalobcovia neuhradili nájomné
za čas dlhší ako tri mesiace, ktorá skutočnosť vyplýva zo žalovaným predloženej sumárnej analýzy
platieb za rozhodujúce obdobie, ako aj z výpovede samotnej žalobkyne v prvom rade, ktorá uviedla,

že platby nájomného neboli realizované podobu jedného roka. Súd neprijal argumentáciu žalobkyne,
že nemala vedomosť o tom, že platby neodchádzajú z jej účtu, toto nemožno pričítať na ťarchu
žalovaného, žalobkyňa jednoznačne mala povinnosť platiť mesačné nájomné, vyplývajúce jej zo zákona
a z nájomnej zmluvy, a to v stanovenom termíne, na jej zodpovednosť bolo, či sa platby vôbec realizujú
a tiež či sa realizujú v predpísanej výške. Rovnako argumentácia založená na tom, že žalovaný mal

žalobcov upozorniť na nedoplatok na nájomnom pred zasielaním výpovede z nájmu, či už písomne
alebo prostredníctvom správcu, nemá oporu v zákone, žalovanému žiadne zákonné ustanovenie takéto
povinnosti neukladá, pričom povinnosť nájomcu platiť mesačné platby nájomného, vyplýva priamo zo
zákona. V kontexte uvedeného súd dospel k názoru, že výpoveď z nájmu bytu (zo dňa 5.4.2018) daná
žalobcom zo strany žalovaného, bola dôvodná, obsahovala potrebný vymedzený dôvod výpovede a sú

s ňou spojené všetky právne dôsledky.

15. Ustanovenie §711 ods. 6 OZ umožňuje nájomcovi podať žalobu o určenie neplatnosti výpovede
nájmu bytu, táto možnosť vyplýva priamo z hmotnoprávnej právnej úpravy, nájomca nemusí v konaní
preukazovať naliehavý právny záujem na takomto určení. Z obsahu žaloby musí vyplývať, z akých

dôvodov nájomca považuje výpoveď za neplatnú a musí byť jednoznačne formulovaný žalobný petit.
Žalobcovia ako dôvod neplatnosti výpovede z nájmu bytu uviedli to, že im výpoveď nebola žalovaným
doručená, v čase doručovania na adrese R. XX T. XX V. B. nebývali, žalobkyňa v prvom rade mala
bývať na adrese A. XX, B., žalobca v druhom rade na adrese P. XX V. B.. Z dôkazov procesnej obranyvyplýva, že žalovaný doručoval žalobcom výpoveď z nájmu bytu na adresu U. X, z ktorej sa zásielka
vrátila žalobcovi z dôvodu neznámeho adresáta, následne doručoval výpoveď na adresu R. XX T. XX,
z ktorej sa zásielky vrátili odosielateľovi ako neprevzaté v odbernej lehote, z čoho žalovaný správne

vyvodil záver, že adresáti na uvedenej adrese bývajú, resp. zdržujú sa tam, avšak zásielku si v odbernej
lehote pošty neprevzali. Žalovaný postupoval správne, keď mal za doručené výpovede z nájmu bytu
žalobcom dňom vrátenia zásielok žalovanému, od nasledujúceho mesiaca začala plynúť žalobcom
zákonná trojmesačná výpovedná lehota, ktorá skončila dňom 31.8.2018. Možnosť uplatniť neplatnosť
výpovede z nájmu podľa §711 ods. 6 OZ je obmedzená lehotou troch mesiacov, ktorá začína plynúť odo

dňadoručeniavýpovede,vuvedenejlehotemusíbyťžalobapodanánasúde.Aknájomcanepodážalobu
o neplatnosť výpovede v stanovej lehote, uplynutím výpovednej doby jeho nájom zaniká a nájomca má
povinnosť vypratať byt dňom skončenia nájmu. Žalobcovia jednoznačne nepodali žalobu na určenie
neplatnosti výpovede z nájmu družstevného bytu v zákonom stanovenej lehote, požadované právo im
preto nemožno priznať, súd žalobu ako nedôvodnú zamietol.

16. O náhrade trov konania súd rozhodol podľa §255 ods. 1 CSP, podľa ktorého súd prizná strane
náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. Žalovanému ako úspešnej procesnej strane v
konaní trovy nevznikli ani náhradu trov nepožadoval, preto súd rozhodol tak, že žalovanému náhradu
trov nepriznal.

Poučenie:

Proti rozsudku súdu prvej inštancie je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozsudku
na súde, proti ktorého rozsudku smeruje. Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo
rozhodnutie vydané. Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ
rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej. Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť
a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,

c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Odvolanie podlieha poplatkovej povinnosti v rovnakej výške ako za podanú žalobu.