Uznesenie ,
Zrušujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 21. jún 2021

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 6Co/100/2020

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7803899930
Dátum vydania rozhodnutia: 22. 06. 2021

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Andrea Galdunová
ECLI: ECLI:SK:KSKE:2021:7803899930.4

Uznesenie

Krajský súd v Košiciach v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Andrey Galdunovej a sudkýň
JUDr. Zuzany Stolárovej a JUDr. Viktórie Midovej v spore žalobkyne: G. B., D.. XX.XX. XXXX, N. F.V.
X, Š., zast. advokátom JUDr. Tiborom Sásfaiom, so sídlom v Košiciach, Mlynárska 15, proti žalovaným:
1/ W. H., D.. XX.XX.XXXX, N. B. X, F., zast. advokátom JUDr. Marcelom Fandákom, LL.M., so sídlom v
Košiciach, Kováčska 40, 2/ F. U., D.. XX.XX.XXXX, N. G. XX, G., zast. JUDr. Pavlom Sitárom, Zvonárska

8, Košice, o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, o odvolaní žalovaných v 1. a 2. rade
proti rozsudku Okresného súdu Rožňava zo dňa 19.1.2017 sp.zn. 12C/136/2003 v spojení s dopĺňacím
rozsudkom zo dňa 25.6.2020 sp.zn. 12C/136/2003

r o z h o d o l :

Z r u š u j e rozsudok Okresného súdu Rožňava zo dňa 19. januára 2017 č. k. 12C/136/2003 -679 v
spojení s dopĺňacím rozsudkom zo dňa 25.6.2020 č.k. 12C/136/2003-825 a v r a c i a vec súdu prvej
inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresný súd Rožňava (ďalej aj súd prvej inštancie alebo súd) rozsudkom zo dňa 19.1.2017 č.k.
12C/136/2003-679 rozhodol nasledovne:
I. Súd zrušuje spoluvlastníctvo žalobkyne a žalovaného v 2. rade k nehnuteľnostiam zapísaným na
LV č. XXXX kat. územie F., P. F.V., P. F., k parcele registra „C“ č. XXX/X zastavané plochy a nádvoria o
výmere 276 m2, k budove súp.č. XX stojacej na parc.č. XXX/X.

II. Nehnuteľnosti zapísané na LV č. XXXX kat. územie F., P. F., P. F., parcelu registra „C“ č. XXX/X
zastavané plochy a nádvoria o výmere 276 m2, budovu súp.č. XX stojacu na parc.č. XXX/X, prikazuje
v celosti do výlučného vlastníctva žalobkyne, L.. N. R. F.. G., D.. XX. XX. XXXX, F..Č.. XXXXXX/XXXX,
N. Š. XX, F..
III. Žalobkyňa je povinná zaplatiť za ustupujúci podiel 6/8-in žalovanému v 2. rade sumu 234.000,- Eur,
v lehote do 30 dní od právoplatnosti rozsudku

IV. Žalovaný v 2. je povinný zaplatiť žalobkyni v rámci širšieho vyporiadania za zhodnotenie
nehnuteľnosti sumu 207.300,- Eur, v lehote do 30 dní od právoplatnosti rozsudku
V. Súd žalobu voči žalovanej v 1. rade zamieta.
VI. Žalovaný v 2.rade je povinný nahradiť trovy konania žalobkyni v rozsahu 100 %, na účet právneho
zástupcu žalobkyne. O výške náhrady trov rozhodne súd po právoplatnosti rozsudku samostatným
rozhodnutím.

VII. Žalovaný v 2.rade je povinný nahradiť trovy štátu na účet Okresného súdu Rožňava, v rozsahu 100
%. O výške náhrady trov rozhodne súd po právoplatnosti rozsudku samostatným rozhodnutím.

2. Súd zhodnotil, že pôvodní žalobcovia, L.. N. R. a M. R., sa domáhali zrušenia spoluvlastníctva
voči pôvodnému žalovanému F. U., k nehnuteľnostiam vedeným na LV č. XXXX v k.ú. F., pretože

k dohode o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva nedošlo. V počiatočnom štádiu konania žalovaný
nenavrhoval v prípade vyporiadania spoluvlastníctva prikázanie nehnuteľnosti do svojho výlučnéhovlastníctva v celosti. Nedohodol sa však so žalobcami na finančnom vyporiadaní, keďže žalobcovia v
dôsledku zhodnotenia nehnuteľnosti- budovy súp. č. XX žiadali o zohľadnenie vynaložených investícii,
ktoré vložili do budovy, čím ju úplne zrekonštruovali. Žalobcovia nadobudli vlastníctvo k nehnuteľnostiam

Kúpnou zmluvou zo dňa 20.01.1997, uzavretou s Ministerstvom pre správu a privatizáciu národného
majetku SR. Vklad do katastra nehnuteľností bol povolený dňa 27.01.1997. V čase kúpy bola
budova úplne zdevastovaná, čomu zodpovedala aj kúpna cena za nehnuteľnosti určená znaleckým
posudkom L.. N. vo výške 84.645 Sk. Vzhľadom na dezolátny stav budovy, ktorý bol potvrdený nielen
žalobcami,žalovaným,svedkyňou,aleajlistinnýmidôkazmi,boližalobcoviaakovlastnícibudovypovinní

neodkladne vykonať opatrenia na zamedzenie prípadných škôd na majetku, ale aj na zdraví v prípade
možného zrútenia zvyšku budovy. Neodkladná obnova vyplynula zo záväzného stanoviska Okresného
úradu v Rožňave, odboru školstva a kultúry, č. k. 68/1997 zo dňa 30.01.1997, ktorým bol daný predbežný
súhlas na rekonštrukciu budovy, pretože stav objektu bol havarijný. Stanovisko platilo do predloženia
architektonickej štúdie a projektovej dokumentácie. Následne bolo vydané Stavebné povolenie dňa
25.06.1998, právoplatné dňom 25.06.1998, kde predpokladaný rozpočtový náklad stavby predstavoval

6.154.550 Sk. Pokiaľ teda žalobcovia začali s rekonštrukciou budovy, po nadobudnutí vlastníctva ich
postup nemožno hodnotiť ako „zlomyseľné“ konanie s úmyslom vyvolať zbytočné investície, pretože
sa nejednalo o opravu, ako sa vyjadrila žalovaná, ale o nevyhnutnú rekonštrukciu. V tomto štádiu
žalobcovia ani nemohli žiadať o súhlas majoritného spoluvlastníka, pretože v tom období boli výlučnými
vlastníkmi. O tom, že právny predchodca žalovaného podal žalobu, sa dozvedeli až v čase doručenia

žaloby žalobkyni dňa 24.09.1997 vo veci sp. zn. 5C/664/97. Z uvedeného konania nevyplynulo, žeby
právny predchodca žalovaného alebo žalovaný vyzvali žalobcov pred podaním žaloby, na uzavretie
dohody. Ďalší podielový spoluvlastník bol známy na základe právoplatného rozsudku zo dňa 20.11.2001.
Tvrdenie, že žalobcovia mali predpokladať, že bude určený spoluvlastnícky podiel v prospech právneho
predchodcu žalovaného, ba dokonca aj jeho veľkosť, je bez právnej relevancie. Právny predchodca

žalovaného sa stal síce vlastníkom podielu, ale až na základe postupných rozhodnutí súdu o vyslovení
neplatnosti zmlúv o prevode vlastníctva v konaniach označených žalovaným sp. zn.: 5C/919/1991,
5C/832/1993, 5Cb/1082/1996, v ktorých však žalobcovia neboli účastní. Mohli vychádzať v danom čase
len zo stavu zapísaného na liste vlastníctva, kde boli vedení ako výluční vlastníci nehnuteľností. V
čase právoplatného rozhodnutia bola už rekonštrukcia ukončená a stavba kolaudovaná. Kolaudačné

rozhodnutie bolo vydané dňa 18.01.2000. Dokazovaním nebolo preukázané, že by na financovaní
participovali iné subjekty, z čoho vyplýva, že rekonštrukciu financovali žalobcovia. Vzhľadom na stav
budovy, rekonštrukcia bola nevyhnutná, preto súhlas alebo nesúhlas osoby, ktorá nadobudla neskôr
podiel, aj keď majoritný, nemohol byť dôvodom pre zastavenie rekonštrukcie, aby sa opäť stav budovy
devastoval. Pokiaľ mal žalovaný a jeho predchodcovia skutočne citový vzťah k budove tak, ako to

bolo deklarované v konaní, mal mať prvoradý záujem o jej obnovu, pokiaľ sa o obnovu v minulosti
otec žalovaného, ani žalovaný nepostarali, a to v čase, keď bola nehnuteľnosť vo vlastníctve právnych
predchodcov žalovaného. Napokon zhodnotenie budovy, na ktorej sa žalovaný nijakým spôsobom
nepodieľal, ani jeho predchodcovia, zhodnotilo aj jeho podiel. Ponechanie budovy bez rekonštrukcie,
by budovu natoľko znehodnotilo, že by pre spoluvlastníkov nepochybne znamenalo len náklady na

pravdepodobnú asanáciu, bez možnosti akéhokoľvek využitia. Nebyť vložených investícii žalobcami,
finančné vyporiadanie podielu by určite nebolo zaujímavé. Súd je toho názoru, že vynaložené investície
boli opodstatnené a je potrebné zohľadniť investície pri zhodnotení spoluvlastníckeho podielu pri
vyporiadaní spoluvlastníctva. Hodnota vložených investícii bola stanovená znaleckým dokazovaním,
keďže dohoda nebola možná.

3. Ďalej súd konštatoval, že v štádiu, kedy bolo možné vo veci rozhodnúť, súd zistil, že došlo k prevodu
podielu žalovaného na W. H., na základe čoho súd skúmal, či bolo zrealizované predkupné právo,
pretože žalobcovia nepovažovali ponuku za platnú. Po odcitovaní § 140 a § 40a veta prvá OZ zhodnotil,
že predkupné právo spoluvlastníctva v zmysle § 140 vyplýva priamo zo zákona a v prípade jeho

nerešpektovania sa dotknutý spoluvlastník musí dovolať neplatnosti právneho úkonu, inak sa tento úkon
považujezaplatný.Ponukanaprevodnehnuteľnostimusíbyťpísomná,pričomvponukesauvádzacena
spoluvlastníckeho podielu a čas, do ktorej má byť návrh prijatý. Pokiaľ spoluvlastník ponuku neprijme,
jeho predkupné právo zanikne. Po uplynutí lehoty vzniká prevodcovi právo na prevod previesť podiel
na tretiu osobu. Pokiaľ však porušil niektorý z podielových spoluvlastníkov povinnosť ponúknuť svoj

spoluvlastnícky podiel ku kúpe ostatným spoluvlastníkom a previedol svoj spoluvlastnícky podiel na
tretiu osobu (nie na osobu blízku), vystavuje sa spolu s treťou osobou osobitnej forme postihu uvedenej
v § 40a OZ. V danom prípade zistil, že písomná ponuka predkupného práva bola žalobkyni doručená
dňa 17.10.2007 a žalobcovi dňa 22.10.2007, pričom zmluva o prevode podielu bola uzavretá dňa08.10.2007. To znamená, že v čase doručovania ponuky už žalovaný nebol vlastníkom podielu a ponuka
nemala žiadnu účinnosť. Túto skutočnosť si zjavne uvedomili aj účastníci zmluvy zo dňa 08. 10. 2007
a z toho dôvodu dňa 08.01.2008 odstúpili od tejto zmluvy, čím sa zmluva zrušila od počiatku. Následne

uzavreli ďalšiu kúpnu zmluvu dňa 14. 01. 2008, pričom pred touto novou kúpnou zmluvou už nebola
daná žiadna ponuka predkupného práva. Súd zdôrazňuje, že ponuka predkupného práva sa dáva pred
uzavretím zmluvy a nemožno lehotu na prijatie ponuky z inej zmluvy započítať na plynutie lehoty na
vyjadrenie k ponuke v novej zmluve. Takýto prevod možno považovať za platný len v prípade, že sa
dotknutá osoba nedovolá relatívnej neplatnosti. Právo dovolať sa relatívnej neplatnosti sa premlčuje v

3-ročnej premlčacej dobe. Začína plynúť od dňa, kedy došlo k uzavretiu právneho úkonu, a to aj pri
právnych úkonoch, ktoré na svoju účinnosť vyžadujú rozhodnutie príslušného orgánu. Ak sa oprávnená
osoba relatívnej neplatnosti právneho úkonu dovolá, je právny úkon neplatný od svojho začiatku (ex
tunc). To platí aj v prípade, ak na základe tohto relatívne neplatného právneho úkonu vzniklo vkladom do
katastra nehnuteľností vecné právo. Relatívnej neplatnosti sa treba dovolať. Pri dovolaní sa neplatnosti
ide o jednostranný právny úkon, ktorý sa musí adresovať druhému účastníkovi právneho úkonu, resp.

všetkým účastníkom právneho úkonu, ak ten, kto sa dovoláva relatívnej neplatnosti právneho úkonu, nie
je účastníkom tohto právneho úkonu. Dôjdením dovolania sa neplatnosti ostatným účastníkom právneho
úkonusakončírelatívnaneplatnosťprávnehoúkonuanastávaneplatnosť,ktorúsvojimiúčinkamimožno
prirovnať k absolútnej neplatnosti. Zákon preto, aby nastali účinky tzv. relatívnej neplatnosti právneho
úkonu, neustanovuje žiadnu formu dovolania sa tejto neplatnosti. Možno tak urobiť i žalobou (vzájomnou

žalobou) podanou na súde alebo námietkou v rámci obrany proti uplatnenému právu (nároku) v konaní
pred súdom. Otázku relatívnej neplatnosti je možné v občianskom súdnom konaní vždy riešiť ako otázku
predbežnú (rozsudok Najvyššieho súdu SR z 31. 8. 2010, sp. zn. 5 Cdo 211/2009).

4. Potom, čo sa žalobcovia, pôvodne manželia, rozviedli, dohodli sa na vyporiadaní bezpodielového

spoluvlastníctva tak, že sporné nehnuteľnosti nadobudne do vlastníctva žalobkyňa. Na návrh žalobkyne,
súdpripustilvystúpeniežalobcuM.R.zkonaniadňa04.11.2011č.k.12C/136/2003-413(ideonesprávny
údaj, pretože súd o vystúpení rozhodol na pojednávaní zo dňa 27.10.2010, pozn. odvolacieho súdu).
Výlučné vlastníctvo žalobkyne v podiele 2/8 vyplynulo aj z LV č. XXXX k.ú. F..

5. Súd sa ďalej k dovolaniu sa relatívnej neplatnosti vyjadril tak, že všeobecnou požiadavkou toho,
aby bolo možné písomnosť považovať za doručenú je, aby adresát mal objektívnu možnosť sa s touto
oboznámiť. Pokiaľ je obsahom zásielky právny úkon, potom sa zásielka považuje za doručenú najmä jej
prevzatím, ale aj vtedy, ak jej adresát bude mať objektívnu možnosť oboznámiť sa s obsahom prejavu
vôle v ňom vyjadrenej, t.j. akonáhle sa dostane prejav vôle do sféry jeho dispozície. Dôjdením do sféry

dispozície možno rozumieť dôjdenie prejavu vôle do takej sféry, v rámci ktorej možno rozumne očakávať,
že sa adresát s obsahom danej písomnosti môže objektívne oboznámiť. Vzhľadom na konkrétnu situáciu
je potrebné skúmať, či aj nedoručený (neprevzatý) prejav je právne účinný voči jeho adresátovi. K
účinnému doručeniu neprítomnej osobe nie je nevyhnutné, aby sa adresát s prejavom vôle skutočne
oboznámil, postačuje, že mal objektívnu možnosť tak vykonať. Žalobkyňa preukázala, že sa dovolávala

relatívnej neplatnosti listom zo dňa 29.10.2010. V totožný deň odoslala list obsahujúci dovolanie sa
relatívnej neplatnosti W. H., aj F. U.. Písomnosť bola doručená W.. H., čo bolo potvrdené. Keďže
písomnosť nebola doručená žalovanému, súd skúmal, či mal objektívnu možnosť oboznámiť sa s
obsahom písomnosti. Z jeho výpovede vyplynulo, že v čase doručovania písomnosti sa zdržiaval v
mieste bydliska, adresu nemenil, chodil do práce, mal zriadenú schránku na doručovanie, ale nenašiel

žiadny doklad o uložení zásielky. Zásielka bola doručovaná na adresu žalovaného, následne bola
uložená počas odbernej lehoty na pošte, čo vyplynulo aj zo správy Slovenskej pošty oblastné riaditeľstvo
Košice. Za daného stavu súd konštatuje, že doručovaná zásielka bola doručená do dispozičnej sféry
žalovaného a mal možnosť objektívne sa s ňou oboznámiť. V súvislosti so spochybňovaním obsahu
obálky žalovanou, súd konštatuje, že doručenie dovolania sa relatívnej neplatnosti bolo v eminentnom

záujme žalobkyne a súd nevidí dôvod, prečo by do obálky vkladala inú listinu, prípadne odoslala obálku
prázdnu, čím by poškodila len vlastný záujem. Nemohla predpokladať, že zásielka nebude doručená
žalovanému a vzhľadom ku konkrétnej situácii sa nedozvedela, že zásielka bola vrátená. Pokiaľ by
sa bola dozvedela o nedoručení zásielky, mala ešte dostatok času do uplynutia lehoty na dovolanie
sa relatívnej neplatnosti na opätovné doručenia zásielky žalovanému. Trojročná lehota plynula od

uzavretia kúpnej zmluvy od 14.01.2008 ( nie od zavkladovania ) a dovolanie bolo podávané listom zo
dňa 29.10.2010.
6. Súd konštatoval, že žalobkyňa sa dovolala relatívnej neplatnosti úkonu spočívajúceho v uzavretí
kúpnej zmluvy zo dňa 14.01.2008, pretože bolo preukázané porušenie ponuky predkupného práva.Z toho dôvodu je tento úkon postihnutý neplatnosťou. Právnym následkom je, že vlastníkom
spoluvlastníckeho podielu 6/8-ín je žalovaný, ktorý na návrh žalobkyne a na základe rozhodnutia súdu
opäť pristúpil do konania. Pretože žalovaná v 1. rade v konaní nie je pasívne legitimovaná, súd voči

nej žalobu zamietol.
7. Po odcitovaní § 142 ods. 1 OZ súd skonštatoval, že obaja spoluvlastníci navrhli prikázať nehnuteľnosti
v celosti do svojho výlučného vlastníctva. O reálne rozdelenie stavby nepožiadali, nemali záujem o taký
spôsob vyporiadania. Súd síce nie je viazaný návrhmi spoluvlastníkov pri vyporiadaní spoluvlastníctva,
ale nemôže im v rozpore s ich vôľou vnútiť taký spôsob vyporiadania, ktorý by viedol k vzniku problémov

pri výkone vlastníckych práv, a to aj za stavu, ak by bola budova reálne deliteľná. V prípade delenia
budovy spravidla prichádza do úvahy delenie vertikálne, nie je vylúčené ani horizontálne. Ak pre stavbu,
ktorá je budovou určenou na podnikateľské účely, čiastočne na bytové ( podľa stavebného povolenia
a znaleckého posudku), pred jej rozdelením existuje jediná elektrická, vodovodná a plynová prípojka
(vyplýva zo znaleckých posudkov), je reálne rozdelenie stavby možné len za predpokladu riešenia
tohto stavu zriadením vecného bremena. S poukazom na jednoznačné návrhy strán sporu pre účely

vyporiadania a na vykonané dokazovanie, reálna deliteľnosť budovy neprichádzala do úvahy.

8. V ďalšom sa súd zaoberal výškou primeranej náhrady pri vyporiadaní zrušeného spoluvlastníctva,
súd preto pri určení všeobecnej hodnoty podielu vychádzal zo znaleckého posudku L.. H., doplneného
posudkom č. 91/2016, ktorý určil všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti vo výške 312.000 EUR a tiež

všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti ku dňu 27.1.1997 v sume 35.600 EUR. Strany sporu sa výslovne
vyjadrili, že uvedenú všeobecnú hodnotu nenamietajú a s ňou súhlasia. Pre účely vyporiadania súd
vychádzal zo všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, od ktorej odpočítal všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti
z obdobia pred rekonštrukciou ( 312.000 - 35.600 ). Z výslednej hodnoty prepočítal podiel žalovaného
( 6/8-ín z hodnoty 276.500 EUR) a uložil povinnosť žalobkyni zaplatiť žalovanému z titulu vyporiadania

sumu 234.000 EUR. V rámci širšieho vyporiadania súd vychádzal zo zhodnoteného podielu žalovaného.
Hodnota zhodnotenia predstavovala 6/8-ín zo sumy 276.400 EUR, čo činilo sumu 207.300 EUR.
Uvedenú sumu je žalovaný povinný zaplatiť žalobkyni v rámci širšieho vyporiadania.

9. Súd sa zaoberal aj vyporiadaním spoluvlastníctva v širšom zmysle, ktoré súvisí so zohľadnením

skutočnosti, že pokiaľ niektorý zo spoluvlastníkov vynaložil investície na spoločnú vec, takýto nárok
na zaplatenie náhrady investujúci spoluvlastník môže uplatniť v predmetnom konaní, o ktorom je
potrebné rozhodnúť samostatným výrokom. Žalobkyňa si uplatnila vyporiadanie v širšom zmysle. V
súvislosti s týmto nárokom bola žalovanou v 1. rade vznesená námietka premlčania za zhodnotenie
spoločnej nehnuteľnosti. Pre správne posúdenie premlčacej lehoty bolo potrebné zistiť, o aké investície

išlo, pretože je nutné rozlišovať medzi nákladmi na nutnú opravu a údržbu veci a nákladmi na
opravu a údržbu veci, ktoré neboli nevyhnutné, medzi nákladmi bežnej záležitosti a v ostatných
záležitostiach. S prihliadnutím k tomu potom ide o majetkové právo investujúceho spoluvlastníka
uplatňované voči druhému spoluvlastníkovi, ktoré sa premlčí v 3-ročnej premlčacej dobe podľa §
101 OZ alebo o právo na vydanie bezdôvodného obohatenia, ktoré si môže investujúci spoluvlastník

uplatňovať za trvania spoluvlastníckeho vzťahu, ktoré sa premlčí v dobe podľa § 107 OZ alebo o právo o
vydanie neoprávneného majetkového prospechu vo výške zhodnotenia podielu druhého spoluvlastníka
v súvislosti so zánikom podielového spoluvlastníctva, ktoré sa premlčí v 2-ročnej premlčacej dobe
podľa § 107 OZ od zániku tohto spoluvlastníctva. V tomto prípade sa jednalo o právo žalobkyne na
vydanie neoprávneného majetkového prospechu vo výške zhodnotenia podielu druhého spoluvlastníka,

ktoré sa premlčuje v 2-ročnej premlčacej lehote, ktorá však plynie od zániku spoluvlastníctva, to
znamená v tomto prípade odo dňa právoplatného rozhodnutia súdu o zrušení spoluvlastníctva. Súd teda
konštatoval,ženároknaširšievyporiadanieniejepremlčaný.Následnesúdzrušilavyporiadalpodielové
spoluvlastníctvo strán sporu tak, ako je uvedené vo výroku rozsudku.

10. O trovách konania rozhodol podľa § 255 ods. 1 CSP, pričom vzal do úvahy, že pri zrušení a
vyporiadaní podielového spoluvlastníctva je určujúci úspech v konaní rovnako ako v iných žalobách.
Pokiaľ súd návrhu vyhovel a zrušil a vyporiadal spoluvlastníctvo spôsobom, ktorý bol navrhovaný
žalobkyňou, pričom žalovaný navrhoval iný spôsob vyporiadania (neúspešne), nie je dôvod na
nepriznanie náhrady trov konania žalobkyni v plnom rozsahu (uznesenie NS SR 4 MCdo/10/2012). V

prípade zamietnutia žaloby voči žalovanej v 1. rade nemožno konštatovať, že ide o úspech na jej strane,
pretože žaloba bola zamietnutá z dôvodu, že nebola v konaní pasívne legitimovaná, čo si zavinila sama,
pretože podiel nadobudnutý kúpnou zmluvou zo dňa 14.1.2008 nadobudla neplatne. V konaní tedanebola úspešná. Žalobkyňa bola v konaní úspešná v rozsahu 100 % a z toho dôvodu jej súd priznal
náhradu trov konania v uvedenej rozsahu. Náhradu trov bude povinný zaplatiť žalovaný v 2. rade.

11. O trovách štátu rozhodol za použitia článku 4 ods. 1 CSP v spojení s § 259 CSP a § 255 ods. 1 CSP,
keď súd pri náhrade trov štátu zobral do úvahy úspešnosť v konaní. V danom prípade mala úspech v
konaní žalobkyňa a z toho dôvodu uložil povinnosť nahradiť trovy štátu žalovanému v 2. rade. V tejto
súvislosti tiež poukázal na uznesenie č.k. 12C/136/2003-223 z 9.8.2008 a č.k. 12C/136/2003-620 zo
dňa 4.10.2006.

12. Dopĺňacím rozsudkom zo dňa 25.6.2020 č.k. 12C/136/2003-825 súd doplnil predmetný rozsudok o
výrok, ktorým vo vzťahu medzi žalobkyňou a žalovanou v 1. rade žiadna zo strán nemá právo na náhradu
trov konania. Dopĺňací rozsudok odôvodnil § 225 ods. 1 a 2, § 262 ods. 1 a § 255 ods. 1 CSP s tým,
že v prípade zamietnutia žaloby voči žalovanej v 1. rade nemožno konštatovať, že ide o úspech na jej
strane, pretože žaloba bola zamietnutá z dôvodu, že žalovaná nebola v konaní pasívne legitimovaná, čo

si zavinila sama, pretože podiel nadobudnutý kúpnou zmluvou zo dňa 14.1.2008 nadobudla neplatne. V
konaní teda nebola úspešná. Na základe toho súd zaviazal žalovanú v 2. rade k povinnosti na zaplatenie
trov konania žalobkyni v rozsahu 100 %.

13. Proti predmetnému rozsudku podala v zákonnej lehote odvolanie žalovaná v 1. rade, a to v jeho

celom rozsahu z odvolacích dôvodov podľa § 365 ods. 1 písm. b/, d/, f/ a h/ CSP. Odvolateľka
mala za to, že súd pri posudzovaní otázky splnenia ponuky predkupného práva jednak vyvodil z
vykonaných dôkazov nesprávne skutkové zistenia a tieto následne nesprávne právne posúdil, pretože
zo strany žalovaného v 2. rade došlo k riadnemu splneniu jeho ponukovej povinnosti. Z odôvodnenia
napadnutého rozhodnutia nie je zrejmé, prečo okresný súd vyhodnotil písomnú ponuku predkupného

práva žalovaného v 2. rade, zasielanú žalobkyni a jej bývalému manželovi, za doručenú žalobkyni až
17.10.2007 a jej bývalému manželovi až 22.10.2007, hoci ponuka predkupného práva bola doručovaná
žalobkyniajejbývalémumanželoviuž27.9.2007(pričomdosféryichdispozíciesadostalauž28.9.2007,
najneskôr však 1.10.2007). V tejto časti považovala napadnuté rozhodnutie za nepreskúmateľné,
pričom ide o zodpovedanie podstatnej otázky vzhľadom na jej meritórne dôsledky. V tejto súvislosti

považovala za potrebné uviesť, že žalobkyňa v konaní síce predložila výpis z pasu preukazujúci, že
dňa 22.9.2007 sa nachádzala v Kanade, tento dôkaz sa nevzťahuje na relevantné obdobie doručovania
ponuky predkupného práva z 27.9.2007. Okrem tohto dôkazu žalobkyňa nepredložila ani neoznačila na
preukázanie svojich tvrdení žiadny iný relevantný dôkazný prostriedok vzťahujúci sa k jej podstatnému
tvrdeniu, že ponuka predkupného práva sa nedostala do jej dispozície a nemala možnosť sa s ňou

oboznámiť. Tiež považovala za potrebné v tejto súvislosti uviesť, že pokiaľ by tvrdenie žalobkyne o
tom, že sa nachádzala v relevantnom čase mimo územia SR, bolo preukázané, tak touto skutočnosťou
nevznikla jej dispozičná pôsobnosť nad miestom doručovania označenej listiny. Žalobkyňa si mohla
a mala, ak by konala s primeranou mierou obozretnosti, obstarať preberanie zásielok náhradným
spôsobom, prípadne relevantným spôsobom informovať poštového doručovateľa o skutočnosti, že sa

na uvedenom mieste nebude vo vymedzenom čase zdržiavať. V tomto smere poukázala na body 74.
a 75. napadnutého rozhodnutia, kde súd zaujíma svoj právny názor na otázku možnosti oboznámenia
sa s obsahom prejavu vôle a dôjdením zásielky do dispozície adresáta v kontexte § 45 ods. 1 OZ,
avšak len vo vzťahu k posúdeniu doručenia námietky relatívne neplatnosti z 29.10.2010 žalobkyňou
žalovanému v 2. rade. Tento právny konštrukt však už absentuje v obdobnom kontexte, keď súd

posudzoval doručovanie ponuky predkupného práva z 27.9.2007. V konečnom dôsledku teda z obsahu
napadnutého rozhodnutia nie je možné zistiť, prečo súd vyhodnotil ponuku predkupného práva za
doručenú žalobkyni a jej bývalému manželovi až dňa 17.10.2007, resp. až 22.10.2007, čo možno
nesporne považovať aj za nedostatok odôvodnenia napadnutého rozhodnutia. Skutočnosť, že súd
rozdielne pristupuje k posudzovaniu tých istých skutkových otázok medzi účastníkmi konania bez

toho, aby tento svoj selektívny prístup k účastníkom konania aj náležite odôvodnil, zakladá nielen
nepreskúmateľnosť, a tým aj arbitrárnosť postupu súdu, ale tiež je porušením procesnej zásady rovnosti
účastníkov konania.

14. Ďalej súd nesprávne právne vyhodnotil aj povahu ponuky predkupného práva v kontexte s

jednotlivými kúpnymi zmluvami uzatvorenými medzi žalovanou v 1. rade a žalovaným v 2. rade z
8.10.2007 a zo 14.1.2008. Podľa právnej teórie a tiež ustálenej rozhodovacej praxe všeobecných
súdov,podstatnounáležitosťouponukypredkupnéhoprávajeuvedeniepodmienok,zaktorýchprevodca
má úmysel spoluvlastnícky podiel previesť. Ide predovšetkým o kúpnu cenu a jej splatnosť, prípadneďalšie osobitné náležitosti. Uvedenie konkrétne prevodcu, prípadne presné označenie iného zmluvného
vzťahu, na základe ktorého má/môže k prevodu dôjsť, však povinnú náležitosť ponukovej povinnosti
netvorí. To napokon zodpovedá aj praktickým potrebám, kde potom, čo predkupné právo zo strany

spoluvlastníka využité nebolo, je prevodca oprávnený ponúkať spoluvlastnícky podiel na predmet tretím
bližšie neurčeným osobám. Jedinou podmienkou je, aby následný prevod spoluvlastníckeho podielu
na tretiu osobu nebol uskutočnený za priaznivejších podmienok ako obsahovala ponuková povinnosť.
Z obsahu ponuky predkupného práva z 27.9.2007 je pritom zrejmé, že obsahuje podstatné náležitosti
kúpnej zmluvy, teda predmet prevodu, ako aj kúpnu cenu. Pri oboch kúpnych zmluvách boli tieto

podmienky riadne splnené. Ponukou predkupného práva pritom žalovaný v 2. rade nebol viazaný v
tom smere, kedy presne a s kým kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bude prevod vlastníckeho práva k
spoluvlastníckemu podielu k nehnuteľnosti, uzatvorí. V bode 71. napadnutého rozhodnutia súd uvádza:
„ túto skutočnosť si zjavne uvedomili aj účastníci zmluvy zo dňa 8.10.2007 a z tohto dôvodu dňa
8.10.2008 odstúpili od tejto zmluvy, čím sa zmluva zrušila od počiatku. Následne uzavreli ďalšiu kúpnu
zmluvu dňa 14.1.2008, pričom pred novou touto kúpnou zmluvou už nebola daná žiadna ponuka

predkupného práva. Súd zdôrazňuje, že ponuka predkupného práva sa dáva pred uzavretím zmluvy a
nemožno lehotu na prijatie ponuky z inej zmluvy započítať na plynutie lehoty na vyjadrenie k ponuke v
novej zmluve. Takýto prevod možno považovať za platný len v prípade, že sa dotknutá osoba nedovolá
relatívnej neplatnosti“. Uvedený právny záver súdu nemožno považovať už z uvedených dôvodov za
správny. Ponuka predkupného práva sa totiž dáva len vo vzťahu k stanoveným podmienkam a nie

vo vzťahu ku konkrétnemu zmluvnému vzťahu. Navyše súd operuje aj so zmluvou z 8.10.2007, od
ktorej však bolo riadne odstúpené, čím sa zmluva zrušila od počiatku. V zmysle § 48 ods. 2 OZ
vyplýva, že zmluva sa ruší od samého začiatku a je potrebné na právny stav hľadieť tak, ako keby k
zmluve vôbec nedošlo. S tým je spojený aj zápis vecných práv k nehnuteľnostiam, ktorý sa v prípade
odstúpenia od zmluvy vykonáva záznamom s deklaratórnymi účinkami. Okresný súd teda na kúpnu

zmluvu z 8.10.2007 pri rozhodovaní vo veci prihliadať ani nemohol. Mala teda za to, že žalovaný v
2. rade si svoju ponukovú povinnosť riadne splnil, táto bola vykonaná ponukou predkupného práva z
27.9.2007, doručenou žalobkyni, aj bývalému manželovi najneskôr 1.10.2007 a vzhľadom k tomu, že
predkupné právo z ich strany nebolo využité, 14.1.2008 (teda viac ako tri mesiace od doručenia ponuky
predkupného práva) uzatvorili žalovaný v 2. rade so žalovanou v 1. rade kúpnu zmluvu, na základe

ktorej žalovaný previedol na ňu vlastnícke právo k spoluvlastníckemu podielu na nehnuteľnostiach v
rozsahu 6/8. Námietka relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy zo dňa 14.1.2008 je preto nedôvodná. Nad
rámec uvedeného poznamenala, že na splnenie zákonných podmienok ponuky predkupného práva by
napokon nemala vplyv ani skutočnosť, ak by záver o tom, že ponuka predkupného práva bola doručená
žalobkyni a jej bývalému manželovi až 17.10.2007, resp. 22.10.2007, bol správny. Napokon namietala

aj právny záver súdu týkajúci sa posúdenia doručenia námietky relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy z
29.10.2010.

15. Odvolateľka tiež mala za to, že súd nedodržal poradie zákonom určených spôsobov vyporiadania
podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnostiam. Poradia a podmienky použitia jednotlivých spôsobom

zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva sú pre súdy záväzné a súdy ich aj musia
rešpektovať. V tomto smere nie je rozhodujúca vôľa jednotlivých spoluvlastníkov a teda neobstojí
argumentácia súdu, že súd nemôže spoluvlastníkom v rozpore s ich vôľou vnútiť taký spôsob
vyporiadania, ktorý by viedol k vzniku problémov pri výkone vlastníckych práv, a to aj za stavu, ak
by bola budova reálne deliteľná. V prvom rade je preto súd povinný bez ohľadu na vôľu účastníkov

konania skúmať, či je vec, ktorá je predmetom spoluvlastníctva reálne deliteľná. Až v prípade,
ak reálna deľba predmetu vlastníctva nie je dosť dobre možná (vyžadovala by si značné náklady
na stavebné úpravy, resp. by technicky nebola vôbec možná), prichádza do úvahy ďalší spôsob
vyporiadania - prikázanie veci za náhradu, ktorý je však už spojený s núteným odňatím vlastníckeho
práva niektorému zo spoluvlastníkov. Z odôvodnenia napadnutého rozsudku nevyplýva, že by súd

dostatočným spôsobom skúmal podmienky reálne deliteľnosti nehnuteľnosti a nevykonal za týmto
účelom ani dokazovanie v potrebnom rozsahu (minimálne nariadenie znaleckého dokazovania k
možnosti reálnej deľby nehnuteľnosti spolu s vyčíslením nákladov, ktoré je potrebné vynaložiť na jej
uskutočnenie a to aj bez návrhu účastníkov konania). Ďalej súd v rámci dokazovania o spôsobe
vyporiadania nehnuteľnosti dospel k záveru, na základe ktorého nehnuteľnosti prikázal do výlučného

vlastníctva žalobkyne napriek tomu, že bola len ich 2/8 spoluvlastníčkou. Svoje rozhodnutie založil na
predpoklade, že nie je rozhodujúca výška podielov, ani účelné využitie, ale ide o súhrn skutočností, ktoré
sú v danej veci relevantné, pričom za rozhodujúce považoval, že jedine pričinením žalobkyne došlo
k významnému zhodnoteniu nehnuteľností, pretože ňou vložené investície zhodnotili budovu z ruinyna budovu plne funkčnú, schopnú ďalšieho účelného využitia na podnikanie. Z uvedeného, strohého
odôvodnenia výroku o prikázaní nehnuteľnosti do výlučného vlastníctva žalobkyne, nie je rámcovo
zrejmé vyporiadanie sa so všetkými relevantnými skutočnosťami spôsobilými odôvodniť prikázanie

nehnuteľnostidovýlučnéhovlastníctvatoho-ktoréhospoluvlastníka.Okresnýsúdvzalzajedinékritérium
výlučné vynaloženie investícií do nehnuteľnosti žalobkyňou, pričom opomenul a nevyhodnotil výšku
spoluvlastníckych podielov jednotlivých spoluvlastníkov, ktorá je kritériom hlavným podľa § 142 ods.
1 OZ a to napriek tomu, že v predmetnom prípade išlo o značný nepomer v podieloch. Súd tiež
opomenul vyhodnotiť všetky okolnosti, za ktorých došlo k zhodnoteniu nehnuteľnosti. V rámci účelného

využitia veci súd nezohľadnil genézu právnych vzťahov účastníkov, kde napriek tomu, že už dňa
24. septembra 1997 mali žalobkyňa a jej bývalý manžel vedomosť o iniciovanom konaní zo strany
právneho predchodcu žalovaného v 2. rade o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy, ktorou žalobkyňa s jej
bývalým manželom nehnuteľnosti nadobudli, ktoré konanie bolo právoplatne skončené 20. novembra
2001, až do začiatku druhého polroka 2008 výlučne žalobkyňa poberala úžitky vo forme nájomného
za prenájom nehnuteľnosti, konala v právnych vzťahoch s tretími osobami a žalovaného v 2. rade

v podstate vylučovala z užívania nehnuteľnosti a poberania úžitkov napriek tomu, že bolo nesporné,
že majoritným spoluvlastníkom nehnuteľnosti bol žalovaný v 2. rade. Za tohto skutkového stavu
sa nemožno stotožniť so závermi súdu, keďže nezodpovedá skutočnosti a ani rozhodovacej praxi
všeobecných súdov v obdobných prípadoch. „Ak jeden z podielových spoluvlastníkov preukáže, že
v nehnuteľnosti (prevažne) podnikal a investoval do nej, prípadne investoval do stavieb, ktoré sú

umiestnené na pozemku v jeho výlučnom vlastníctve, slúžia však k lepšiemu využitiu spoločnej veci, a
je - oproti druhému spoluvlastníkovi - schopný vyplatiť primeranú náhradu, sú tu významné okolnosti pre
prikázanie nehnuteľnosti do jeho výlučného vlastníctva. Ak však tento stav dosiahol tento spoluvlastník
tak, že protiprávne vylučoval druhého z užívania veci, zadržiaval výnosy z podnikania so spoločnou
vecou a inak v rozpore s dobrými mravmi bránil druhému vec užívať, potom nemožno k jeho výhodám

takto dosiahnutým prihliadnuť; preukázané opakované a úmyselné jednanie v neprospech druhého
spoluvlastníka, ktoré je v rozpore so zákonnými či dohodnutými pravidlami pre užívanie spoločnej
veci a nakladanie s nimi musí ísť naopak na ťarchu toho, kto sa takto chová.“ (rozsudok NS ČR
22Cdo/2598/2010). Napokon považovala za potrebné zdôrazniť aj to, že nehnuteľnosti od roku 1999,
resp. od roku 2000, teda od dokončenia rekonštrukcie až do súčasnosti, sú užívané výlučne na účely

ďalšieho prenájmu, kde bol žalobkyňou tento ich účel viacmenej svojvoľne vymedzený, pričom od
druhého polroka 2008 žalovaná v 1. rade v tomto ich účele ako majoritná spoluvlastníčka pokračovala.
Neobstojí teda ani tvrdenie žalobkyne o tom, že by k týmto nehnuteľnostiam mohla mať akýkoľvek
relevantný citový vzťah.

16. Odvolateľka ďalej namietala spôsob posúdenia náhrady nákladov v rámci širšieho vyporiadania
súdom. Z odôvodnenia napadnutého rozhodnutia nie je možné vyvodiť, prečo súd zaradil náklady
vynaložené žalobkyňou na nehnuteľnosti práve pod režim neoprávneného majetkového prospechu vo
výške zhodnotenia podielu, pokiaľ rozhodnutie, z ktorého zrejme vychádza, teda uznesenie NS SR
4MCdo/12/2011, rozlišuje medzi viacerými režimami premlčania nákladov na zhodnotenie spoločnej

nehnuteľnosti. Absentuje teda relevantné právne posúdenie subsumovania prejednávanej veci pod
konkrétny režim náhrady nákladov na zhodnotenie spoločnej veci, nakoľko z obsahu rozsudku sa pre
žalovanú v 1. rade nie je možné s týmto oboznámiť. Bez povšimnutia súdu ostala aj tá skutočnosť,
že žalobkyňa v priebehu konania ničím nepreukázala, že investície vynaložila práve ona, prípadne jej
bývalý manžel. Odvolateľka preto navrhla, aby odvolací súd napadnutý rozsudok zrušil a vec vrátil súdu

na ďalšie konanie.

17. Proti predmetnému rozsudku podal v zákonnej lehote odvolanie žalovaný v 2. rade, a to v jeho celom
rozsahu z odvolacích dôvodov podľa § 365 ods. 1 písm. b/, d/, f/ a h/ CSP. Odvolateľ mal za to, že
súd pri posudzovaní otázky splnenia ponuky predkupného práva jednak vyvodil z vykonaných dôkazov

nesprávne skutkové zistenia a tieto následne nesprávne právne posúdil, pretože z jeho strany došlo
k riadnemu splneniu ponukovej povinnosti. Z odôvodnenia napadnutého rozhodnutia nie je zrejmé,
prečo okresný súd vyhodnotil písomnú ponuku predkupného práva, zasielanú žalobkyni a jej bývalému
manželovi, za doručenú žalobkyni až 17.10.2007 a jej bývalému manželovi až 22.10.2007, hoci ponuka
predkupného práva bola doručovaná žalobkyni a jej bývalému manželovi už 27.9.2007 (pričom do sféry

ich dispozície sa dostala už 28.9.2007, najneskôr však 1.10.2007). V tejto časti považoval napadnuté
rozhodnutie za nepreskúmateľné, pričom ide o zodpovedanie podstatnej otázky vzhľadom na jej
meritórnedôsledky.Vtejtosúvislostipovažovalzapotrebnéuviesť,žežalobkyňavkonanísícepredložila
výpis z pasu preukazujúci, že dňa 22.9.2007 sa nachádzala v Kanade, tento dôkaz sa nevzťahujena relevantné obdobie doručovania ponuky predkupného práva z 27.9.2007. Okrem tohto dôkazu
žalobkyňa nepredložila ani neoznačila na preukázanie svojich tvrdení žiadny iný relevantný dôkazný
prostriedok vzťahujúci sa k jej podstatnému tvrdeniu, že ponuka predkupného práva sa nedostala do

jej dispozície a nemala možnosť sa s ňou oboznámiť. Tiež považoval za potrebné v tejto súvislosti
uviesť, že pokiaľ by tvrdenie žalobkyne o tom, že sa nachádzala v relevantnom čase mimo územia SR,
bolo preukázané, tak touto skutočnosťou nevznikla jej dispozičná pôsobnosť nad miestom doručovania
označenej listiny. Žalobkyňa si mohla a mala, ak by konala s primeranou mierou obozretnosti, obstarať
preberanie zásielok náhradným spôsobom, prípadne relevantným spôsobom informovať poštového

doručovateľa o skutočnosti, že sa na uvedenom mieste nebude vo vymedzenom čase zdržiavať. V
tomto smere poukázal na body 74. a 75. napadnutého rozhodnutia, kde súd zaujíma svoj právny
názor na otázku možnosti oboznámenia sa s obsahom prejavu vôle a dôjdením zásielky do dispozície
adresáta v kontexte § 45 ods. 1 OZ, avšak len vo vzťahu k posúdeniu doručenia námietky relatívne
neplatnosti z 29.10.2010 žalobkyňou žalovanému v 2. rade. Tento právny konštrukt však už absentuje
v obdobnom kontexte, keď súd posudzoval doručovanie ponuky predkupného práva z 27.9.2007. V

konečnom dôsledku teda z obsahu napadnutého rozhodnutia nie je možné zistiť, prečo súd vyhodnotil
ponuku predkupného práva za doručenú žalobkyni a jej bývalému manželovi až dňa 17.10.2007, resp.
až 22.10.2007, čo možno nesporne považovať aj za nedostatok odôvodnenia napadnutého rozhodnutia.
Skutočnosť, že súd rozdielne pristupuje k posudzovaniu tých istých skutkových otázok medzi účastníkmi
konania bez toho, aby tento svoj selektívny prístup k účastníkom konania aj náležite odôvodnil, zakladá

nielen nepreskúmateľnosť, a tým aj arbitrárnosť postupu súdu, ale tiež je porušením procesnej zásady
rovnosti účastníkov konania.

18. Ďalej súd nesprávne právne vyhodnotil aj povahu ponuky predkupného práva v kontexte s
jednotlivými kúpnymi zmluvami uzatvorenými medzi žalovanou v 1. rade a žalovaným v 2. rade z

8.10.2007 a zo 14.1.2008. Podľa právnej teórie a tiež ustálenej rozhodovacej praxe všeobecných
súdov,podstatnounáležitosťouponukypredkupnéhoprávajeuvedeniepodmienok,zaktorýchprevodca
má úmysel spoluvlastnícky podiel previesť. Ide predovšetkým o kúpnu cenu a jej splatnosť, prípadne
ďalšie osobitné náležitosti. Uvedenie konkrétne prevodcu, prípadne presné označenie iného zmluvného
vzťahu, na základe ktorého má/môže k prevodu dôjsť, však povinnú náležitosť ponukovej povinnosti

netvorí. To napokon zodpovedá aj praktickým potrebám, kde potom, čo predkupné právo zo strany
spoluvlastníka využité nebolo, je prevodca oprávnený ponúkať spoluvlastnícky podiel na predmet
tretím bližšie neurčeným osobám. Jedinou podmienkou je, aby následný prevod spoluvlastníckeho
podielu na tretiu osobu nebol uskutočnený za priaznivejších podmienok ako obsahovala ponuková
povinnosť. Z obsahu ponuky predkupného práva z 27.9.2007 je pritom zrejmé, že obsahuje podstatné

náležitosti kúpnej zmluvy, teda predmet prevodu, ako aj kúpnu cenu. Pri oboch kúpnych zmluvách
boli tieto podmienky riadne splnené. Ponukou predkupného práva pritom odvolateľ nebol viazaný v
tom smere, kedy presne a s kým kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bude prevod vlastníckeho práva k
spoluvlastníckemu podielu k nehnuteľnosti, uzatvorí. V bode 71. napadnutého rozhodnutia súd uvádza:
„tútoskutočnosťsizjavneuvedomiliajúčastnícizmluvyzodňa8.10.2007aztohtodôvodudňa8.10.2008

odstúpili od tejto zmluvy, čím sa zmluva zrušila od počiatku. Následne uzavreli ďalšiu kúpnu zmluvu
dňa 14.1.2008, pričom pred novou touto kúpnou zmluvou už nebola daná žiadna ponuka predkupného
práva.Súdzdôrazňuje,žeponuka predkupnéhoprávasadávapreduzavretímzmluvyanemožnolehotu
na prijatie ponuky z inej zmluvy započítať na plynutie lehoty na vyjadrenie k ponuke v novej zmluve.
Takýto prevod možno považovať za platný len v prípade, že sa dotknutá osoba nedovolá relatívnej

neplatnosti“. Uvedený právny záver súdu nemožno považovať už z uvedených dôvodov za správny.
Ponuka predkupného práva sa totiž dáva len vo vzťahu k stanoveným podmienkam a nie vo vzťahu ku
konkrétnemu zmluvnému vzťahu. Navyše súd operuje aj so zmluvou z 8.10.2007, od ktorej však bolo
riadne odstúpené, čím sa zmluva zrušila od počiatku. V zmysle § 48 ods. 2 OZ vyplýva, že zmluva sa
ruší od samého začiatku a je potrebné na právny stav hľadieť tak, ako keby k zmluve vôbec nedošlo.

S tým je spojený aj zápis vecných práv k nehnuteľnostiam, ktorý sa v prípade odstúpenia od zmluvy
vykonáva záznamom s deklaratórnymi účinkami. Okresný súd teda na kúpnu zmluvu z 8.10.2007 pri
rozhodovaní vo veci prihliadať ani nemohol. Odvolateľ má teda za to, že si svoju ponukovú povinnosť
riadne splnil, táto bola vykonaná ponukou predkupného práva z 27.9.2007, doručenou žalobkyni, aj
jej bývalému manželovi najneskôr 1.10.2007 a vzhľadom k tomu, že predkupné právo z ich strany

nebolo využité, 14.1.2008 (teda viac ako tri mesiace od doručenia ponuky predkupného práva) uzatvoril
so žalovanou v 1. rade kúpnu zmluvu, na základe ktorej previedol na žalovanú vlastnícke právo k
spoluvlastníckemu podielu na nehnuteľnostiach v rozsahu 6/8. Námietka relatívnej neplatnosti kúpnej
zmluvy zo dňa 14.1.2008 je preto nedôvodná. Nad rámec uvedeného poznamenal, že na splneniezákonných podmienok ponuky predkupného práva by napokon nemala vplyv ani skutočnosť, ak by záver
o tom, že ponuka predkupného práva bola doručená žalobkyni a jej bývalému manželovi až 17.10.2007,
resp. 22.10.2007, bol správny. Napokon namietal aj právny záver súdu týkajúci sa posúdenia doručenia

námietky relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy z 29.10.2010.

19. Odvolateľ tiež mal za to, že súd nedodržal poradie zákonom určených spôsobov vyporiadania
podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnostiam. Poradie a podmienky použitia jednotlivých spôsobom
zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva sú pre súdy záväzné a súdy ich aj musia

rešpektovať. V tomto smere nie je rozhodujúca vôľa jednotlivých spoluvlastníkov a teda neobstojí
argumentácia súdu, že súd nemôže spoluvlastníkom v rozpore s ich vôľou vnútiť taký spôsob
vyporiadania, ktorý by viedol k vzniku problémov pri výkone vlastníckych práv, a to aj za stavu, ak
by bola budova reálne deliteľná. V prvom rade je preto súd povinný bez ohľadu na vôľu účastníkov
konania skúmať, či je vec, ktorá je predmetom spoluvlastníctva reálne deliteľná. Až v prípade,
ak reálna deľba predmetu vlastníctva nie je dosť dobre možná (vyžadovala by si značné náklady

na stavebné úpravy, resp. by technicky nebola vôbec možná), prichádza do úvahy ďalší spôsob
vyporiadania - prikázanie veci za náhradu, ktorý je však už spojený s núteným odňatím vlastníckeho
práva niektorému zo spoluvlastníkov. Z odôvodnenia napadnutého rozsudku nevyplýva, že by súd
dostatočným spôsobom skúmal podmienky reálne deliteľnosti nehnuteľnosti a nevykonal za týmto
účelom ani dokazovanie v potrebnom rozsahu (minimálne nariadenie znaleckého dokazovania k

možnosti reálnej deľby nehnuteľnosti spolu s vyčíslením nákladov, ktoré je potrebné vynaložiť na jej
uskutočnenie a to aj bez návrhu účastníkov konania). Ďalej súd v rámci dokazovania o spôsobe
vyporiadania nehnuteľnosti dospel k záveru, na základe ktorého nehnuteľnosti prikázal do výlučného
vlastníctva žalobkyne napriek tomu, že bola len ich 2/8 spoluvlastníčkou. Svoje rozhodnutie založil na
predpoklade, že nie je rozhodujúca výška podielov, ani účelné využitie, ale ide o súhrn skutočností, ktoré

sú v danej veci relevantné, pričom za rozhodujúce považoval, že jedine pričinením žalobkyne došlo
k významnému zhodnoteniu nehnuteľností, pretože ňou vložené investície zhodnotili budovu z ruiny
na budovu plne funkčnú, schopnú ďalšieho účelného využitia na podnikanie. Z uvedeného, strohého
odôvodnenia výroku o prikázaní nehnuteľnosti do výlučného vlastníctva žalobkyne, nie je rámcovo
zrejmé vyporiadanie sa so všetkými relevantnými skutočnosťami spôsobilými odôvodniť prikázanie

nehnuteľnostidovýlučnéhovlastníctvatoho-ktoréhospoluvlastníka.Okresnýsúdvzalzajedinékritérium
výlučné vynaloženie investícií do nehnuteľnosti žalobkyňou, pričom opomenul a nevyhodnotil výšku
spoluvlastníckych podielov jednotlivých spoluvlastníkov, ktorá je kritériom hlavným podľa § 142 ods. 1
OZ a to napriek tomu, že v predmetnom prípade išlo o značný nepomer v podieloch. Súd tiež opomenul
vyhodnotiťvšetkyokolnosti,zaktorýchdošlokzhodnoteniunehnuteľnosti.Vrámciúčelnéhovyužitiaveci

súd nezohľadnil genézu právnych vzťahov účastníkov, kde napriek tomu, že už dňa 24. septembra 1997
mali žalobkyňa a jej bývalý manžel vedomosť o iniciovanom konaní zo strany jeho právneho predchodcu
o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy, ktorou žalobkyňa s jej bývalým manželom nehnuteľnosti nadobudli,
ktoré konanie bolo právoplatne skončené 20. novembra 2001, až do začiatku druhého polroka 2008
výlučne žalobkyňa poberala úžitky vo forme nájomného za prenájom nehnuteľnosti, konala v právnych

vzťahoch s tretími osobami a jeho v podstate vylučovala z užívania nehnuteľnosti a poberania
úžitkov napriek tomu, že bolo nesporné, že majoritným spoluvlastníkom nehnuteľnosti bol on. Za
tohto skutkového stavu sa nemožno stotožniť so závermi súdu, keďže nezodpovedá skutočnosti a ani
rozhodovacejpraxivšeobecnýchsúdovvobdobnýchprípadoch.„Akjedenzpodielovýchspoluvlastníkov
preukáže, že v nehnuteľnosti (prevažne) podnikal a investoval do nej, prípadne investoval do stavieb,

ktoré sú umiestnené na pozemku v jeho výlučnom vlastníctve, slúžia však k lepšiemu využitiu spoločnej
veci, a je - oproti druhému spoluvlastníkovi - schopný vyplatiť primeranú náhradu, sú tu významné
okolnosti pre prikázanie nehnuteľnosti do jeho výlučného vlastníctva. Ak však tento stav dosiahol tento
spoluvlastník tak, že protiprávne vylučoval druhého z užívania veci, zadržiaval výnosy z podnikania so
spoločnou vecou a inak v rozpore s dobrými mravmi bránil druhému vec užívať, potom nemožno k jeho

výhodám takto dosiahnutým prihliadnuť; preukázané opakované a úmyselné jednanie v neprospech
druhého spoluvlastníka, ktoré je v rozpore so zákonnými či dohodnutými pravidlami pre užívanie
spoločnej veci a nakladanie s nimi musí ísť naopak na ťarchu toho, kto sa takto chová.“ (rozsudok
NS ČR 22Cdo/2598/2010). Napokon považoval za potrebné zdôrazniť aj to, že nehnuteľnosti od roku
1999, resp. od roku 2000, teda od dokončenia rekonštrukcie až do súčasnosti, sú užívané výlučne na

účely ďalšieho prenájmu, kde bol žalobkyňou tento ich účel viacmenej svojvoľne vymedzený, pričom od
druhého polroka 20008 žalovaná v 1. rade v tomto ich účele ako majoritná spoluvlastníčka pokračovala.
Neobstojí teda ani tvrdenie žalobkyne o tom, že by k týmto nehnuteľnostiam mohla mať akýkoľvek
relevantný citový vzťah.20. Odvolateľ ďalej namietal spôsob posúdenia náhrady nákladov v rámci širšieho vyporiadania
súdom. Z odôvodnenia napadnutého rozhodnutia nie je možné vyvodiť, prečo súd zaradil náklady

vynaložené žalobkyňou na nehnuteľnosti práve pod režim neoprávneného majetkového prospechu vo
výške zhodnotenia podielu, pokiaľ rozhodnutie, z ktorého zrejme vychádza, teda uznesenie NS SR
4MCdo/12/2011, rozlišuje medzi viacerými režimami premlčania nákladov na zhodnotenie spoločnej
nehnuteľnosti. Absentuje teda relevantné právne posúdenie subsumovania prejednávanej veci pod
konkrétny režim náhrady nákladov na zhodnotenie spoločnej veci, nakoľko z obsahu rozsudku sa pre

žalovaného v 2. rade nie je možné s týmto oboznámiť. Bez povšimnutia súdu ostala aj tá skutočnosť,
že žalobkyňa v priebehu konania ničím nepreukázala, že investície vynaložila práve ona, prípadne jej
bývalý manžel. Odvolateľ preto navrhol, aby odvolací súd napadnutý rozsudok zrušil a vec vrátil súdu
na ďalšie konanie.

21. Žalobkyňa sa vo vzťahu k odvolaniam žalovanej v 1. rade a žalovaného v 2. rade vyjadrila v

identických písomných podaniach tak, že odvolania žalovaných nepovažovala za dôvodné, majúc za to,
že nie je naplnený ani jeden z uplatnených odvolacích dôvodov. Mala za to, že súd prvej inštancie sa
dôsledne zaoberal a úplne podrobne zisťoval a v rozsudku odôvodnil, prečo nepovažoval za splnenú
zákonnú podmienku ponuku predkupného práva k zmluve zo 14.1.2008. Za podstatné uviedla to,
že pri ponuke na predkupné právo žalovaným v 2. rade z 27.9.2007 toto nebolo ani doručené a už

8.10.2007 bola uzavretá kúpna zmluva medzi žalovaným v 2. rade ako predávajúcim a žalovanou v 1.
rade ako kupujúcou ohľadne predmetnej nehnuteľnosti, na základe ktorej sa žalovaná v 1. rade stala
vlastníčkou vkladom do katastra 9.10.2007 pod V 1711/07. Za daného stavu, ponuka žalovaného v
2. rade na predkupné právo, stratila pred jej doručením žalobkyni a jej manželovi účinnosť a právny
význam, pretože už došlo k uzavretiu zmluvy a prevodu vlastníckeho práva na žalovanú v 1. rade dňom

9.10.2007, ponúkajúci už nebol spoluvlastníkom a žalobkyňa vo vzťahu k nemu už predkupné právo
ani uplatniť nemohla. Takúto neúčinnú ponuku nebolo možné použiť na ďalšie akékoľvek prevody, ak
spoluvlastníkom sa už stala žalovaná v 1. rade. Na uvedenom nič nemení ani účelové odstúpenie od
tejto zmluvy a opakované uzavretie kúpnej zmluvy zo 14.1.2018, ku ktorej nebola ponuka na predkupné
právo voči žalobkyni, a preto súd správne odôvodnil, že ku zmluve zo dňa 14.1.2008 nebola splnená

zákonná podmienka ponuky predkupného práva. Opačné právne posudzovanie ani nie je možné
a umožňovalo by špekulatívne konanie spoluvlastníka pri prevode svojho spoluvlastníckeho podielu
obchádzaním zákonnej povinnosti ponuky z predkupného práva spoluvlastníka, aj najmä ohľadne ceny
požadovanej za spoluvlastnícky podiel. Súd prvej inštancie úplne zistil skutkový stav a vyvodil aj
správne právne závery, že žalobkyňa splnila podmienku namietnutia relatívnej neplatnosti zmluvy v

zákonnej 3-ročnej lehote od zmluvného prevodu zo 14.1.2008 a to písomne listom z 29.10.2010. Ani
v tomto smere odvolanie nie je dôvodné. Správny je potom záver súdu prvej inštancie, že zmluva zo
14.1.2008 je po dovolaní sa relatívnej neplatnosti podľa § 40a OZ neplatná, žalovaná v 1. rade nie je
spoluvlastníčkou predmetnej nehnuteľnosti, a preto nie je pasívne vecne legitimovaná v tomto konaní.
Pretosprávneprotinejbolažalobazamietnutá.Pokiaľideočasťodvolania,vktorejodvolatelianamietajú

spôsob vyporiadania podielového spoluvlastníctva najmä tým, že súd sa neriadil zákonným postupom
spôsobu vyporiadania, a to predovšetkým reálnym rozdelením, poukázala na to, že už zo samotného
charakteru nehnuteľností je nesporné (malá výmera), že túto nie je možné reálne rozdeliť, aby vznikli
dve samostatné funkčné nehnuteľnosti. Nemožnosť reálnej deľby nikdy nenamietal ani žalovaný, práve
naopak stotožnil sa s tým v priebehu celého konania. Preto nie je nutné dokazovať medzi účastníkmi

sporné skutočnosti v zmysle § 186 ods. 2 CSP. Prvýkrát toto účelovo žalovaní namietajú až v odvolaní.
Súd prvého stupňa správne obsiahlo zdôvodnil rozhodnutie, prečo nehnuteľnosť prikázal do výlučného
vlastníctva žalobkyne. Treba uviesť, že žalovaný v 2. rade nemal záujem o vlastníctvo k predmetnej
nehnuteľnosti, čo vyplýva aj z jeho prednesov v tomto konaní ešte v štádiu, kým na jeho miesto nastúpila
dokonaniažalovanáv1.rade.Nehnuteľnosťpritomnemožnoprikazovaťdovlastníctvaspoluvlastníkovi,

ktorý o vlastnícke právo záujem nemá a snažil sa ju naviac odpredať. Odvolanie v tejto časti taktiež
nie je dôvodné. V tejto súvislosti poukázala tiež na judikatúru napr. NS SR 1 Cdo/33/2010. Vo vzťahu
k časti f/ odvolania v bodoch 1. až 11., ktorými žalovaní namietajú, akým spôsobom súd vyporiadal
podielové spoluvlastníctvo v širšom slova zmysle a akým spôsobom rozhodol o náhrade investícií,
mala za to, že odvolanie v tejto časti je absolútne nedôvodné s nesprávnymi údajmi a s nesprávnym

právnym názorom. Uviedla, že predovšetkým v čase nadobudnutia vlastníckeho práva k predmetnej
nehnuteľnosti žalobkyňou a jej manželom, táto bola neužívateľnou ruinou. Na základe stavebného
povolenia nešlo preto o náklady na jej opravu a údržbu, ale o rekonštrukciu, prístavbu a nadstavbu,
teda iné investície, ktoré mali za následok zhodnotenie spoločnosti nehnuteľnosti. Vtedy ešte bezakýchkoľvek námietok žalovaného v 2. rade ako spoluvlastníka. Toto vyplýva aj z pôvodného znaleckého
posudku. Pri zhodnotení nehnuteľnosti má spoluvlastník, ktorý celú nehnuteľnosť zhodnotil, nárok na
vyrovnanie v širšom slova zmysle vtedy, ak takéto spoluvlastníctvo zaniká bez ohľadu, kto je druhým

spoluvlastníkom, ktorého spoluvlastnícky podiel bol zhodnotený. V tejto súvislosti žalobkyňa poukázala
na celý rad judikátov, napr. uznesenie NS SR 4MCdo/12/2011, obdobne R 40/1970, R 46/1991. Ďalej
uviedla, že nie je pravdivá odvolacia námietka ku spôsobu zisťovania zhodnotenia nehnuteľností a tým
aj spoluvlastníckeho podielu žalovaného v 2. rade, že ju súd zisťoval odpočítaním všeobecnej hodnoty
nehnuteľnosti k 21.1.1997 od všeobecnej hodnoty k 17.5.2015 bez zohľadnenia faktorov ovplyvňujúcich

zhodnotenie nehnuteľností bez pričinenia žalobkyne. Práve doplnkom znaleckého posudku 91/2016
znalca H. z 30.6.2016 súd zistil všeobecnú hodnotu predmetnej nehnuteľnosti s technickým stavom
k 21.1.1997, ale so všeobecnou hodnotou ku dňu podávania posudku v roku 2016 a takú všeobecnú
hodnotu odpočítal od všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti v terajšom stave ku dňu podávania posudku
v roku 2016. V oboch vyčísleniach sú zohľadňované úplne rovnaké faktory ovplyvňujúce hodnotu
nehnuteľností,akjezisťovanievšeobecnejhodnotyvobochprípadochkutomuistémudátumu;námietky

žalovaných sú preto bezpredmetné. Toto je jediný možný spôsob objektívneho zistenia zhodnotenia
nehnuteľnosti, a tak aj súd postupoval. Samozrejme, že súd zisťoval a prihliadol len na zhodnotenie
spoluvlastníckeho podielu žalovaného v 2. rade. Nebolo sporné ani namietané, že investície vynaložila
žalobkyňa s manželom, a to na základe riadneho stavebného povolenia a záverečnej kolaudácie. Ani
táto skutočnosť nebola medzi účastníkmi sporná v priebehu konania, zistil ju aj znalec. Len teraz ju

účelovo a nedôvodne žalovaní uvádzajú v odvolaní prvýkrát. Zo všetkých dôvodov žalobkyňa považuje
podané odvolania za nedôvodné a navrhuje odvolaciemu súdu napadnutý rozsudok potvrdiť.

22. Ďalšie vyjadrenia v odvolacom konaní podané neboli.

23. V priebehu odvolacieho konania zomrela žalobkyňa, na základe čoho Krajský súd v Košiciach
uznesením zo dňa 22.4.2020 č.k. 6Co/178/2017-812 rozhodol o pokračovaní v konaní s dedičkou
žalobkyne: G. B., D. X.X.XXXX, N. F. X, Š.. Predmetné uznesenie nadobudlo právoplatnosť dňa
15.5.2020.

24. Krajský súd v Košiciach ako odvolací súd (§ 34 CSP) prejednal odvolania žalovaných ako podané
včas oprávnenými osobami proti rozhodnutiu, proti ktorému je odvolanie prípustné, bez nariadenia
odvolacieho pojednávania v zmysle ust. § 385 ods. 1 CSP a contrario v rozsahu vyplývajúcom z ust.
§ 379 a § 380 CSP a z hľadísk uplatnených odvolacích dôvodov a dospel k záveru, že odvolania
žalovaných sú dôvodné.

25. Odvolatelia v odvolaní uplatnili (aj) odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. h/ CSP, t.j. rozhodnutie
súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

26. K odvolaciemu dôvodu podľa ust. § 365 ods. 1 písm. h/ CSP odvolací súd uvádza, že právnym

posúdenímječinnosťsúdu,priktorejzoskutkovýchzistenívyvodzujeprávnezáveryaaplikujekonkrétnu
právnunormunazistenýskutkovýstav.Nesprávnymprávnymposúdenímjeomylsúdupriaplikáciipráva
na správne zistený skutkový stav. O omyl v aplikácii práva ide vtedy, ak súd použil iný právny predpis,
než ktorý mal použiť alebo ak použil síce správny právny predpis, ale nesprávne ho interpretoval na
daný prípad.

27. Predmetnom konania je zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Ako vyplýva z
odôvodnenia napadnutého rozsudku, sporným nebol skutkový stav, podľa ktorého dňa 8.10.2007
uzatvorili F. U. (žalovaný v 2. rade) a W. H. (žalovaná v 1. rade) kúpnu zmluvu, týkajúcu sa prevodu
spoluvlastníckeho podielu 6/8 predávajúceho na nehnuteľnosti vedené na LV č. XXXX budova súp. č.

XX parcela č. XXX/X ako zastavené plochy a nádvoria o výmere 276 m2, k.ú. F. a podľa ktorého žalovaný
odovzdal na doručenie obom pôvodným žalobcom písomnú ponuku predkupného práva na poštu dňa
27.9.2007, z obsahu ktorej písomnej ponuky vyplynulo, že žalovaný ponúkol svoj spoluvlastnícky podiel
pôvodným žalobcom na kúpu v sume 6.750.000 Sk, ku ktorej ponuke sa pôvodný žalobcovia mali
možnosť vyjadriť v lehote do 3 dní od doručenia, či ponuku prijímajú alebo nie a v prípade prijatia

ponuky mala byť do 2 mesiacov uzavretá kúpna zmluva. Od predmetnej kúpnej zmluvy zo dňa 8.10.2007
žalovaný v 2. rade odstúpil v podobe spísaného osvedčenia podľa § 56 ods. 1 písm. i) Notárskeho
poriadku vo forme notárskej zápisnice spísanej na notárskom úrade M.. O. O. v Košiciach sp.zn. N
9/2008, Nz 553/2008 zo dňa 8.1.2008, s ktorým odstúpením žalovaná v 1. rade súhlasila. Následnežalovaný v 2. rade a žalovaná v 1. rade uzatvorili dňa 14.1.2008 kúpnu zmluvu, na základe ktorej bol
vklad povolený pod č. V 67/08, od ktorého obdobia mali nastať účinky vkladu.

28. Z obsahu spisu vyplýva, že predchodkyňa žalobkyne, v tom čase už ako jediná žalobkyňa (ďalej len
žalobkyňa) namietala v konaní relatívnu neplatnosť kúpnej zmluvy zo 14.1.2008, ktorú otázku posúdil
súd v jej prospech. V dôsledku posúdenia kúpnej zmluvy zo 14.1.2008 ako neplatnej zmluvy (z dôvodu
účinného dovolania sa jej relatívnej neplatnosti), súd zrušil a vyporiadaval podielové spoluvlastníctvo
medzi žalobkyňou a žalovaným v 2. rade a žalobu voči žalovanej v 1. rade pre nedostatok pasívnej

legitimácie zamietol.

29. Podstatou odvolacích námietok oboch odvolaní je názor, že žalovaný v 2. rade ako podielový
spoluvlastník predmetu spoluvlastníctva, ktorého zrušenia a vyporiadania sa žalobkyňa domáha,
svoju ponukovú povinnosť voči obom pôvodným žalobcom riadne splnil, táto bola vykonaná ponukou
predkupného práva z 27.9.2007, ktorá bola doručená pôvodným žalobcom najneskôr 1.10.2007 a

vzhľadomktomu,žepredkupnéprávozichstranynebolovyužité,14.1.2008,tedaviacako3mesiaceod
doručenia ponuky predkupného práva, uzatvoril žalovaný v 2. rade so žalovanou v 1. rade dňa 14.1.2008
kúpnu zmluvu, na základe ktorej žalovaný v 2. rade previedol na žalovanú v 1. rade vlastnícke právo
k spoluvlastníckemu podielu na nehnuteľnostiach v rozsahu 6/8, na základe čoho námietka relatívnej
neplatnosti kúpnej zmluvy zo 14.1.2008 je nedôvodná.

30. Pretože žalobkyňa nepovažovala ponuku na predkupné právo danú žalobcom zo strany žalovaného
v 2. rade za platnú, súd správne vo veci postupoval tak, že sa predbežne zaoberal otázkou, či v
prejednávanom prípade bolo porušené ich predkupné právo.

31. Súd prvej inštancie v tejto súvislosti aplikoval na vec správny predpis, avšak podal jeho nesprávny
výklad.

32. Súd svoj záver o porušení predkupného práva predchodcov žalobkyne založil na názore, že ponuka
predkupného práva sa dáva pred uzavretím zmluvy a nemožno lehotu na prijatie ponuky z inej zmluvy

započítať na plynutie lehoty na vyjadrenie k ponuke v novej zmluve.

33. Odvolací súd tento názor súdu prvej inštancie považuje za nesprávny.

34. Podľa ust. § 140 OZ, ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo,

ibaže ide o prevod blízkej osobe ( § 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného
práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

35. Podľa ust. § 605 OZ, ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnená
osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak táto doba

uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok; ak ide o
nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná.

36. Predkupné právo spoluvlastníka vyplýva priamo zo zákona (§140 OZ), hovoríme preto o zákonnom
predkupnom práve, ktoré má vecnoprávnu povahu. Poznáme tiež zmluvné predkupné právo, ktoré je

upravené v ust. § 602 a nasl. Občianskeho zákonníka. Platí pritom, tak ako to vyvodila súdna prax,
že právna úprava platná pre zmluvné predkupné právo sa použije podporne (§ 853 Občianskeho
zákonníka) aj tam, kde zákonom stanovené predkupné právo neobsahuje osobitnú úpravu. Ide napr. o
rozhodnutia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (3 Cdo 262/2009, 4 Cdo 334/2009, 5 Cdo 211/2009
apod.),ktoréjudikovali,žezhľadiskaobsahu,účinkovavýkonutrebaajnapredkupnéprávovyplývajúce

z § 140 OZ aplikovať (uplatnením analógie legis podľa ust. § 853 OZ) všeobecnú úpravu o predkupnom
práve zaradenú do ôsmej časti druhej hlavy druhého oddielu Občianskeho zákonníka (§ 602 až § 606).

37. Zákonom priznané predkupné právo spoluvlastníkov k vzájomným podielom pri ich prevode osobe
tretej, inej ako blízkej, je právnym inštitútom, ktorého aplikovateľnosť je daná existenciou veci, ku

ktorej sa viaže vlastnícke právo viacerých osôb. Ak chce niektorý zo spoluvlastníkov previesť svoj
spoluvlastnícky podiel, musí rešpektovať zákonné predkupné právo všetkých ostatných spoluvlastníkov,
pričom výnimkou je len prevod spoluvlastníckeho podielu blízkej osobe. Zákon v ustanovení § 140
OZ neobsahuje ďalšiu úpravu vecného predkupného práva, čo však nebráni tomu, aby boli uplatnenéobdobné ustanovenia o predkupnom práve, zaradené v ôsmej časti OZ. Uplatňujú sa lehoty určené v
ustanovení § 605 OZ, platia však aj ostatné ustanovenia obsiahnuté v úprave zmluvného predkupného
práva. Uvedené sa týka hlavne toho, že ten, kto je oprávnený vec kúpiť, musí zaplatiť cenu ponúknutú

iným záujemcov o jej kúpu. V prípade, že vec kúpiť nemôže, resp. nemôže splniť podmienky
popri cene ponúknutej, jeho predkupné právo zanikne. Ďalej platí, že ten spoluvlastník, ktorý mieni
previesť svoj spoluvlastnícky podiel, musí urobiť voči druhému spoluvlastníkovi (resp. všetkým ostatným
spoluvlastníkom) ponuku na kúpu spoluvlastníckeho podielu, ktorá v prípade nehnuteľnosti navyše musí
mať písomnú formu.

38. Ponuka podľa § 605 OZ je jednostranným adresovaným právnym úkonom, ktorý okrem požiadaviek
kladených na právny úkon (§ 37 a nasl. OZ) a náležitosti návrhu na uzavretie zmluvy (§43a a nasl
OZ), musí zodpovedať aj vopred dohodnutým podmienkam, a ak tieto podmienky neboli vopred
dohodnuté, musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých povinný ponúka vec na kúpu (predmet
kúpy, cenu príp. ďalšie plnenia vedľa ceny), a ktorých splnením môže oprávnený svoje predkupné

právo vykonať. Rozhodujúcim môže byť i forma zaplatenia kúpnej ceny, najmä, ak môže ovplyvniť
hodnotu nehnuteľnosti, či jej právne pomery, ale aj jej splatnosť. Ak potom, čo už ponuka predkupného
práva bola urobená, dôjde k zmene týchto podmienok, je potrebné urobiť novú ponuku alebo nové
podmienky kúpy. Ten, kto chce predať svoju vec, ku ktorej sa viaže predkupné právo iného, nemusí pred
ponukou oprávnenému mať dojednanú kúpnu cenu s inou osobou; napriek tomu, že zákon hovorí o

cene ponúknutej iným, neznamená to, že v dobe, kedy bola urobená ponuka oprávnenému, by tu musel
existovať konkrétny kupec. OZ nerieši otázku, či vlastník je povinný vec ponúknuť oprávnenému až po
tom, čo má s treťou osobou už uzavretú kúpnu zmluvu alebo tak môže urobiť aj vtedy, kedy o predaji
začnevážnerokovať(pozritiežObčianskyzákonník,Veľkýkomentár,1.diel,I.Fekete,Eurokódex,2011,
str. 799 a nasl., 2. diel, str. 1816-1817).

39. Niet žiadnych pochybností o tom, že žalovaný v 2. rade ako podielový spoluvlastník predmetných
nehnuteľností realizoval písomnú ponuku na využitie predkupného práva vo vzťahu k obom
predchodcom žalobkyne (ponuka zo dňa 27.9.2007) a súčasne pokiaľ už dňa 8.10.2007 uzatvoril so
žalovanou v 1. rade kúpnu zmluvu o prevode jemu patriaceho spoluvlastníckeho podielu k predmetnej

nehnuteľnosti, vo vzťahu k predmetnej zmluve porušil predkupné právo predchodcov žalobkyne.
Uvedené by súčasne platilo jedine v prípade, ak by nedošlo k obnoveniu právneho stavu pred
konštatovaným porušením predkupného práva na základe ďalšej právnej skutočnosti, a to v dôsledku
odstúpenia od tejto kúpnej zmluvy. Odstúpením od zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti totiž
zaniká právny titul, na základe ktorého účastník kúpnej zmluvy nadobudol vlastnícke právo a obnovuje

sa pôvodný stav.

40. Aj v prejednávanom prípade nastala situácia, kedy žalovaní od kúpnej zmluvy uzatvorenej dňa
8.10.2007 odstúpili dňa 8.1.2008, žalovaný v 2. rade ako predávajúci obnovením právneho stavu a
teda ako podielový spoluvlastník príslušného podielového spoluvlastníctva na predmetnej nehnuteľnosti

uzatvoril so žalovanou v 1. rade dňa 14.1.2008 novú kúpnu zmluvu, na základe ktorej sa žalovaná v 1.
rade stala podielovou spoluvlastníčkou predmetnej nehnuteľnosti. Za daných okolností niet dôvodu na
to, aby súd posudzoval porušenie ponuky na predkupné právo vo vzťahu k zmluve zo dňa 8.10.2007,
pretože jednak platí, že odstúpením od zmluvy, sa predmetná zmluva ruší od začiatku a jednak platí, že
ponuka sa vzťahuje na konkrétne podmienky a nie na konkrétnu zmluvu (s konkrétnym záujemcom).

41. Pokiaľ teda žalovaný v 2. rade urobil ponuku vo vzťahu k obom pôvodným žalobcom ako podielovým
spoluvlastníkom najneskôr k dátumu 17.10.2007 a 22.10.2007, 2- mesačná lehota na jej prijatie uplynula
ešte pred dátumom 14.1.2008. Súčasne v konaní nebolo sporným, že žalovaný v 2. rade previedol
svoj spoluvlastnícky podiel za kúpnu cenu a za podmienok, ktoré zodpovedali zneniu ponuky, teda bez

zmeny podmienok ponuky, preto obom pôvodným žalobcom nezaplatením kúpnej ceny ich predkupné
právo zaniklo.

42. Na základe uvedeného súd prvej inštancie pri svojom rozhodovaní o žalobe vychádzal z
nesprávneho právneho posúdenia predbežnej otázky porušenia predkupného práva pôvodných

žalobcov v súvislosti s prevodom spoluvlastníckeho podielu žalovaného v 2. rade na žalovanú v 1.
rade a následne z toho dôvodu z nesprávneho posúdenia okruhu pasívne legitimovanej strany sporu.
V nadväznosti na uvedené je potom nesprávne tiež rozhodnutie súdu, pokiaľ súd zrušil a vyporiadalpodielové spoluvlastníctvo medzi žalobkyňou a žalovaným v 2. rade a pokiaľ súd súčasne zamietol
žalobu voči žalovanej v 1. rade.

43. Zo všetkých vyššie uvedených dôvodov odvolací súd napadnutý rozsudok zrušil v celom rozsahu (§
389 ods. 1 písm. b/ a c/ CSP) a vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie, v
ktorom rozhodne opätovne o trovách celého konania, vrátane trov odvolacieho konania.

44. Po vrátení veci súd bude pri opätovnom rozhodovaní o návrhu na zrušenie a vyporiadanie

podielového spoluvlastníctva vychádzať z právneho názoru odvolacieho súdu o tom, že predchodcom
žalobkyne zaniklo predkupné právo vo vzťahu k nehnuteľnosti, ktorá je predmetom zrušenia a
vyporiadania podielového spoluvlastníctva, na základe čoho nemožno na námietku relatívnej neplatnosti
kúpnej zmluvy zo dňa 14.1.2008 prihliadať. Preverením aktuálneho vlastníckeho stavu v katastri
nehnuteľností, súd ustáli okruh legitimovaných strán sporu; v prípade jeho nezmeneného stavu, t.j.
stavu, podľa ktorého podielovými spoluvlastníčkami sú žalobkyňa a žalovaná v 1. rade s konkrétnymi

spoluvlastníckymi podielmi, súd sa bude predovšetkým zaoberať posúdením reálnej deliteľnosti
predmetnej nehnuteľnosti.

45. Z dôvodu hospodárnosti konania odvolací súd uvádza, že súd v konaní o zrušenie o vyporiadanie
podielového spoluvlastníctva musí dodržať poradie a podmienky použitia jednotlivých spôsobov

vyporiadania zrušeného podielového spoluvlastníctva. Zákon dáva súdu smernice, ako si má počínať
pri vyporiadaní tým, že stanovuje nielen možné spôsoby zrušenia a vyporiadania podielového
spoluvlastníctva, ale aj záväzné poradie, v ktorom môžu byť tieto jednotlivé spôsoby vyporiadania
použité, čo vyplýva nielen zo znenia zákona, ale aj z konštantnej súdnej praxe. Preto ani prípadný
súhlas všetkých strán sporu s navrhovaným vyporiadaním nie je dôvodom, aby súd svojim rozsudkom

vyporiadal spoluvlastníctvo v rozpore so spôsobmi a poradím uvedeným v zákone. Výnimku z uvedenej
zásady súdna prax pripúšťa iba v prípade, keby sa pred súdom uzavrel súdny zmier (pozri tiež R 4/1966,
R 1/1989, R 54/1973, rozhodnutie NS SR 5Cdo/169/1995) .

46. Občiansky zákonník dáva prednosť tomu, aby bolo podľa možnosti zachované vlastnícke

právo doterajšieho spoluvlastníka alebo aspoň niektorým, príp. i len jednému z nich. Preto zrušiť
spoluvlastníctvo iným spôsobom ako reálnym rozdeleným veci možno len vtedy, ak by nebolo možno
tento spôsob použiť (R 79/1955).

47. Záver o tom, či predmet vyporiadania podielového spoluvlastníctva je reálne deliteľný je otázkou

právnou, hoci zodpovedaniu tejto otázky predchádza zhodnotenie určitých relevantných skutkových
okolností súvisiacich so zhodnotením kritérií reálnej deliteľnosti predmetu podielového spoluvlastníctva.

48. Keďže v danom prípade bola predmetom podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosť, bolo
potrebné dôkladne preveriť predovšetkým možnosť reálneho rozdelenia spoločnej veci na dve či viac

samostatných vecí. Budovy možno deliť tak, aby vznikli samostatné stavby, existencia ktorých nebude
v rozpore so stavebnými predpismi. Možnosť reálneho rozdelenia budovy na samostatné veci však
nebude postačujúca, lebo potrebné bude ešte uvážiť, do akej miery možno od strán sporu požadovať
vynaloženie nákladov spojených s reálnym rozdelením stavby. Pokiaľ by reálne rozdelenie nebolo
uskutočniteľné bez nákladných stavebných úprav, z tohto hľadiska by bolo potrebné vec považovať za

reálne nedeliteľnú. Taktiež pokiaľ by žiadny zo spoluvlastníkov nebol ochotný nič vynaložiť na vykonanie
nevyhnutných stavebných úprav, stavba by sa z tohto hľadiska musela považovať za nedeliteľnú.
Pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva rozdelením stavby slúžiacej na bývanie, treba otázku
samostatnosti novovzniknutých stavieb posudzovať z hľadiska jej funkčnosti v súvislosti s pripojením
vody a energií. Ak pre stavbu, ktorá je obytným domom, pred jej rozdelením na dve samostatné stavby

existuje jediná elektrická, vodovodná a plynovodná prípojka, reálne rozdelenie takejto stavby je možné
len za predpokladu riešenia tohto stavu podľa § 142 ods. 3 OZ zriadením vecného bremena, spočívajúce
v práve vlastníka tej stavby, ku ktorej nie sú prípojky napojené, užívať prípojky stavby vzniknutej reálnym
rozdelením. Súčasne platí, že otázka deliteľnosti stavby zo stavebno-technického hľadiska (teda z
hľadiska, či by príslušnými stavebnými úpravami vykonanými pri rešpektovaní platných stavebných

predpisov vôbec mohli vzniknú dve nové samostatné budovy) je odbornou otázkou, ktorej úspešné
zodpovedanie nie je možné bez súčinnosti znalca.49. V predmetnom konaní podľa súdu neprichádzala do úvahy reálna deliteľnosť budovy, a to s
poukazom na jednoznačné návrhy strán sporu a na vykonané dokazovanie (odvolací súd pripomína, že
k otázke reálnej deliteľnosti predmetnej budovy sa v konaní nevyjadrila žiadna odborne znalá osoba),

čo znamená, že súd sa dôsledne neriadil naznačenou súdnou praxou. Preto jeho úlohou (ako už bolo
uvedené vyššie), bude opätovne posúdiť možnosť reálnej deliteľnosti predmetnej nehnuteľnosti.

50. Následný postup súd zvolí v závislosti od posúdenia otázky reálnej deliteľnosti predmetnej budovy.

51. Pokiaľ ide o požadovanú náhradu investícií do predmetnej nehnuteľnosti, súd prvej inštancie
vysporiadal tvrdené investície v rámci širšieho vyporiadania podielového spoluvlastníctva bez toho,
aby sa zaoberal povahou tvrdených investícií a tiež okolnosťou, či ich vynaloženie bolo rozhodnutím
spoluvlastníkov a ich príp. premlčaním v súvislosti so vznesenou námietkou premlčania. Súd síce
správne vo svojom bode 85. odôvodnenia napadnutého rozsudku teoreticky rozlišuje, o aký nárok môže
ísť, jeho následný záver o tom, že ide o právo žalobkyne na vydanie neoprávneného majetkového

prospechu vo výške zhodnotenia podielu druhého spoluvlastníka, je však predčasný. V tejto časti možno
tiež súhlasiť s odvolaciou námietkou odvolateľov, že z napadnutého rozhodnutia nie je možné vyvodiť,
prečo súd zaradil tvrdené a uplatnené náklady práve pod režim neoprávneného prospechu vo výške
zhodnotenia podielu.

52. Úlohou súdu bude preto posúdiť, či v tejto súvislosti nejde o otázku nákladov alebo investícií
vynaložených do nehnuteľnosti v rámci hospodárenia so spoločnou vecou, pre ktorý prípad platí, že
spoluvlastníci rozhodujú väčšinou počítanou podľa veľkosti ich podielov, a že každý zo spoluvlastníkov
má právo vyjadriť sa k zamýšľanému hospodáreniu. Touto otázkou sa súd bude musieť vysporiadať
v kontexte špecifickosti prejednávanej veci, pokiaľ ide o vznik podielového spoluvlastníctva a v tejto

súvislosti odvolací súd upriamuje pozornosť súdu na bod 16. a napokon sa to spomína aj v samotných
odvolaniach, že konanie vedené na Okresnom súde Rožňava sp. zn. 5C/664/97 (z ktorého súd zrejme
odvodzuje právoplatné nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu na strane predchodcu žalovaného
v 2. rade) úzko súvisí s uplatnením reštitučných nárokov p. F. U.. Súd prvej inštancie neskúmal
povahu súdneho rozhodnutia v spomínanom konaní 5C/664/97 (či ide o rozhodnutie konštitutívnej alebo

deklaratórnej povahy), ako relevantnú otázku, bez zhodnotenia ktorej je predčasný záver súdu o tom,
že právny predchodca žalovaného nadobudol právoplatne podiel v čase, keď bola budova žalobcami
zhodnotená (bod 4. odôvodnenia napadnutého rozsudku).

53. V prípade, že v rámci hospodárenia so spoločnou vecou nešlo o dohodu spoluvlastníkov, nešlo

by ohľadne investícií vynaložených na predmetnú nehnuteľnosť o rozhodnutie spoluvlastníkov, ale o
neplatný právny úkon a z neho vyplývajúce právo na bezdôvodné obohatenie. V tomto prípade bude
potrebné rozlíšiť, či išlo o investície na nutnú údržbu alebo opravu spoločnej veci alebo či išlo o investície
nie na nutnú údržbu alebo opravu spoločnej veci. Ak súčasne išlo o investície na nutnú údržbu alebo
opravu spoločnej veci, investujúcemu spoluvlastníkovi vzniká toto právo už počas trvania podielového

spoluvlastníctva, ktoré sa premlčí v dobe podľa § 107 Občianskeho zákonníka v súvislosti s vynaložením
nákladov na opravu alebo údržbu. Ak by ale išlo o iné investície než na nevyhnutné opravy alebo údržbu
spoločnej veci, investujúcemu spoluvlastníkovi vzniká toto právo až v súvislosti so zánikom podielového
spoluvlastníctva, a to vo výške zhodnotenia jeho podielu.

54. V novom rozhodnutí súd opätovne rozhodne o trovách konania vrátane trov tohto odvolacieho
konania.

55. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Košiciach pomerom hlasov 3 : 0 (§ 393 ods. 2 CSP).

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).
Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak

a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,

d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 CSP).
Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo

rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 CSP).
Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti

uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods. 2 CSP).
Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany

neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b).
Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby
na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 1,2 CSP).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP).
Dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 424 CSP).
Dovolanie môže podať intervenient, ak spolu so stranou, na ktorej vystupoval, tvoril nerozlučné
spoločenstvo podľa § 77 (§ 425 CSP).
Prokurátor môže podať dovolanie, ak sa konanie začalo jeho žalobou alebo ak do konania vstúpil (§

426 CSP).
Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy.
Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom

súde (§ 427 ods. 1,2 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa

musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).
Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,

c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 ods. 2 CSP).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
dovolania (§ 430 CSP).