Rozsudok – Nájomná zmluva ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 26. máj 2021

Súd: Okresný súd Bratislava III
Spisová značka: 44C/132/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1318207159
Dátum vydania rozhodnutia: 26. 05. 2021
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Dagmar Vaverčáková

ECLI: ECLI:SK:OSBA3:2021:1318207159.5

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava III v Bratislave v konaní pred sudkyňou JUDr. Dagmar Vaverčákovou, v spore

žalobcu: KOMBYT - IZOLÁCIE, s.r.o., so sídlom Trenčín, Legionárska 7049, IČO: 36 346 519, proti
žalovaným : 1/ B. C., nar. XX.XX.XXXX, bytom K., K. 5, štátny občan SR, 2/ B. C., nar. XX.XX.XXXX,
bytom K., C. XX, štátny občan SR, 2/ Z. C., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom K., C. XX, štátny občan SR,
o zaplatenie 3.922,05- Eur istiny s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaní 1/, 2/, 3/ sú povinní zaplatiť žalobcovi 3.922,05 Eur istiny s úrokom z omeškania vo výške
5 % ročne zo sumy 1.755,26 Eur od 01.11.2018 do zaplatenia a to spoločne a nerozdielne, všetko do
3 dní od právoplatnosti rozsudku.

II. Žalobcovi súd priznáva voči žalovaným 1/, 2/, 3/ nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %,
ktoré sú žalovaní 1/, 2/, 3/ povinní zaplatiť spoločne a nerozdielne do pätnástich dní od právoplatnosti
rozhodnutia vyššieho súdneho úradníka o výške náhrady trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou doručenou na súd dňa 22.11.2018 sa žalobca domáhal zaplatenia 3.922,05- Eur istiny s
príslušenstvom a trov konania a to titulom nedoplatku na platbách za výkon správy, platbách do fondu
údržby a opráv a platbách za služby spojené s užívaním bytu. Ako príslušenstvo pohľadávky si žalobca
uplatňuje úrok z omeškania a to spoločne a nerozdielne od žalovaných 1/, 2/ a 3/ ako podielových

spoluvlastníkov bytu č. X vo vchode č. XX na prízemí, súpisné číslo XXXX postaveného na parcele
č. XXXX/XX, XXXX/XX a XXXX/XX ako aj podielových spoluvlastníkov spoločných častí, spoločných
zariadení a spoločných priestorov veľkosti XXXX/XXXXXX v bytovom dome na C. XX,XX,XX v K.,
ktorá nehnuteľnosť je zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX na katastrálnom odbore Okresného úradu
Bratislava, okres K. T., k. ú. P., ktorú nadobudli na základe Osvedčenia o dedičstve 30D 952/08 Dnot
118/08 zo dňa 02.03.2009, Z - 6103/09.
2. Na preukázanie uvedených skutočností žalobca predložil súdu: výpis z LV č. XXXX, vyúčtovanie za

rok 2017, zmluva o výkone správy z 01.11.2014 a z 30.04.2017, dohoda o ukončení zmluvy o výkone
správy z 01.11.2014, sumárna analýza platieb za obdobie od 01.11.2014 do 31.10.2018, upomienka z
19.10.2017 a 03.10.2016, výpočet zmluvnej pokuty z 15.11.2018.

3. Vo veci bol vydaný platobný rozkaz, ktorý bol zrušený uznesením 44C132/2018-62 zo dňa 05.08.2019
pre nedoručenie do vlastných rúk žalovanému 3/.

4. Vo veci bolo nariadené pojednávanie. Súd prejednal vec v neprítomnosti žalobcu a žalovaných 2/ a
3/, ktorí sa na pojednávanie nedostavili a svoju neúčasť neospravedlnili.5. Žalovaný 1/, ako strana sporu k veci uviedol, že je pravdou, že všetci súrodenci sú spoluvlastníci
predmetného bytu, avšak v byte býva iba žalovaný 2/, ktorý ho výlučne užíva, pretože žalovaní 1/ a
3/ nemali záujem o ten byt, takže bola dohoda, že on si to prevedie na seba, ale doteraz to neurobil.

Je to jeho záležitosť.

6. Z výpisu LV č. XXXX, k. ú P., okres K. T., obec K. - m. č. P. súd zistil, že žalovaní 1/, 2/ a 3/ sú
podielovými spoluvlastníkmi, každý v podiele 1/3, bytu č. X vo vchode č. XX na prízemí, súpisné číslo
XXXX postaveného na parcele č. XXXX/XX, XXXX/XX a XXXX/XX ako aj spoločných častí, spoločných

zariadení a spoločných priestorov veľkosti XXXX/XXXXXX v bytovom dome na C. XX,XX,XX v K..

7. Zo zmlúv o výkone správy z 01.11.2014 a 30.04.2017 súd zistil, že žalobca je správcom, ktorý
vykonáva správu, zabezpečuje prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí a spoločných zariadení
domu a zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v rozsahu a za
podmienok dojednaných touto zmluvou.

8. Z vyúčtovania nákladov spojených s užívaním bytu za rok 2017 a zo sumárnej analýzy platieb za
obdobie od 01.01.2014 do 31.10.2018 súd zistil, že žalovaným vznikol za uvedené obdobie nedoplatok
vo výške 1.775,26 Eur. Keďže žalovaní mesačne neuhrádzajú zálohové platby a ich dlh sa navyšuje
od roku 2016, vzniká vlastníkom v priebehu týchto rokov nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty, ktorý

sa pravidelne každý mesiac navyšuje a počíta sa z ich dlžnej čiastky vo výške 2,5 promile v súlade s
článkom IV. bod 10 zmluvy, resp. s článkom IV. bod 9 zmluvy o výkone správy. Výška zmluvnej pokuty
tak za obdobie od 01.01.2016 do 31.10.2018 predstavuje sumu 2.166,79 Eur.

9. Žalobca vyzval žalovaných v roku 2016 na úhradu dlžnej čiastky, avšak bezúspešne. V roku 2017

žalobca zaslal dňa 19.10.2017 žalovaným upomienku, kde ich vyzval na úhradu dlžnej sumy spolu so
zmluvnou pokutou vo výške 1.300,23 Eur, avšak bezúspešne. Dlžná čiastka žalovaných sa v spojitosti s
vymáhaním dlžnej sumy navýšila o náklady spojené s vymáhaním dlhu vo výške 6,55 Eur - upomienka
za rok 2016 a 9,65 Eur, upomienka za rok 2017, ako aj náklady spojené s vymáhaním sumy cestou súdu
-120 Eur. Dlžná suma žalovaných k 31.10.2018 preto predstavuje sumu vo výške 1.755,26 Eur a spolu

so zmluvnou pokutou 3.922,05 Eur.

10. Podľa ustanovenia § 10 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení
neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“), podľa ktorého vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy

poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv a to od prvého dňa mesiaca
nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu
prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na
jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných
častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého

pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome sú povinní mesačne vopred uhrádzať na účet spoločenstva alebo správcu úhrady
za plnenia. Podľa ustanovenia § 8a zákona o vlastníctve bytov vlastníci bytov a nebytových priestorov
v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Správca je povinný najneskôr do
31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o

svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave
spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré
súvisia so správou domu. Zároveň je povinný vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a
opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome. Podľa § 8b ods. 2
písm. e) zákona o vlastníctve bytov je správca povinný pri správe majetku vlastníkov sledovať úhrady

za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv od vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky.
11. Podľa čl. IV bod 4 Zmluvy o výkone správy z 30.04.2017 podľa § 10 ods. 1 zákona číslo 182/1993
Z.z. sú vlastníci povinní prispievať na úhradu nákladov spojených s prevádzkou, údržbou a opravami
spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva domu a pozemku podľa rozpočtu

tvorbyačerpaniafonduprevádzkyúdržbyaoprávdomuschválenejnaschôdzivlastníkov.Vlastnícibytov
a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti
spoluvlastníckeho podielu. Ak je súčasťou bytu balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fonduprevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % podlahovej
plochy balkóna, lodžie alebo terasy.

12. Podľa bodu 5 citovaného článku, na zabezpečenie poskytovania služieb spojených s užívaním
bytu a nebytových priestorov sa vlastníci zaväzujú platiť na účet domu mesačný preddavok ( zálohu) vo
výške stanovenej podľa čl. III, bod 4 písm. b) a d) tejto zmluvy na základe vyplneného a odsúhlaseného
evidenčného listu.

13. Podľa bodu 6 citovaného článku mesačné preddavky podľa ustanovení bodov 4 a 5 tohto článku
a čiastka za výkon správy podľa článku III, bod 6 sú splatné najneskôr do 20. dňa bežného mesiaca
na bankový účet domu.

14. Podľa bodu 9 citovaného článku vyúčtovaním zistený nedoplatok podľa článku III. bod 4 písmeno e)
je vlastník povinný zaplatiť na účet obytného domu v lehote 15 dní od doručenia vyúčtovania. Podľa bodu

10 citovaného článku vlastníci sa dohodli, že majú nárok na zmluvnú pokutu vo výške 2,5 promile dlžnej
sumy za každý deň omeškania, najmenej 0,83 Eur za každý aj začatý mesiac omeškania voči tomu
vlastníkovi, ktorý neuhradí svoje finančné záväzky podľa bodov 4 a 5 tohto článku v lehote splatnosti
vymedzenej v bode 6 tohto článku. Správca je preto oprávnený v takomto prípade žiadať v záujme
ostatných vlastníkov od vlastníka, ktorému vznikne povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu, okrem dlžnej

sumyajsumuzodpovedajúcuzmluvnejpokute,pričomsumazodpovedajúcazmluvnejpokutejepríjmom
fondu prevádzky,údržby a opráv. Tým nie je dotknuté právo vlastníkov na úroky z omeškania voči tomu
vlastníkovi, ktorý neuhradí svoje finančné záväzky podľa bodov 4 a 5 tohto článku lehote splatnosti
vymedzenejvbode6tohtočlánku,ktorévznikápriamozozákona-§517ods.2Občianskehozákonníka,
pričom suma zodpovedajúca úroku z omeškania bude príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv.

15. Podľa čl. IV bod 10 Zmluvy o výkone správy z 01.11.2014 správca je oprávnený účtovať si
všetky ním účelne a opodstatnene vynaložené náklady spojené s vymáhaním pohľadávok vlastníkov
voči vlastníkom, ktorí si neplnia svoje povinnosti prispievať dohodnutými finančnými sumami na účet
domu. Za účelom vymáhania takýchto pohľadávok vlastníci splnomocňujú správcu uzatvoriť v každom

jednotlivom prípade zmluvu o poskytovaní právnych služieb a podpísať procesné plnomocenstvo ním
vybraným advokátom za predpokladu, že tento si účtuje tarifnú odmenu podľa vyhlášky MS SR č.
655/2004 Z.z. o odmenách náhradách advokátov za poskytovanie právnych služieb. Za spracovanie
podkladovazavšetkyúkonyspojenésvymáhanímdlhov(platobnýrozkaz,dobrovoľnádražba)správca
vyúčtuje poplatok 100 Eur bez DPH za platobný rozkaz, 150 Eur bez DPH za dobrovoľnú dražbu.

16. Žalobca si uplatnil od žalovaných nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty v dôsledku, že žalovaní
mesačne neuhrádzajú zálohové platby a ich dlh sa navyšuje pravidelne každý mesiac a počíta sa z ich
dlžnej čiastky vo výške 2,5 promile v súlade s článkom IV. bod 10 zmluvy o výkone správy z 30.04.2017
a predtým v súlade s článkom IV. bod 9 zmluvy o výkone správy 01.11.2014 s tým, že výška zmluvnej

pokuty tak za obdobie od 01.01.2016 do 31.10.2018 predstavuje čiastku 2166,79 Eur. Vznik nároku
na zaplatenie zmluvnej pokuty teda vyplýva z ustanovení Občianskeho zákonníka ako aj zo zmlúv
o výkone správy. Je nepochybné, že predmetné zmluvy o výkone správy daného bytového domu,
ktorých súčasťou je i dojednanie zmluvnej pokuty, boli náležite v súlade so Zákonom o vlastníctve bytov
odsúhlasené potrebnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v danom bytovom dome, a

preto sú záväzné pre všetkých vlastníkov, vrátane žalovaných.

17. Zmluvná pokuta je zabezpečovací inštitút záväzkového práva, ktorou si zmluvné strany dojednajú
určitéplneniepreprípadporušeniazmluvnejpovinnosti,ktoréjepovinnýposkytnúťten,ktozabezpečenú
povinnosť poruší. Zabezpečovací význam zmluvnej pokuty spočíva v tom, že núti toho, kto sa zaviazal

splniť zabezpečenú povinnosť, nielen pripraviť sa na jej plnenie, ale ju aj v súlade s právom splniť.
Sankčný charakter zmluvnej pokuty spočíva v tom, že viaže povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu na
porušenie zmluvnej povinnosti. Dohodnutú výšku zmluvnej pokuty nemožno z hľadiska prípadného
rozporu s dobrými mravmi posudzovať izolovane, avšak je nevyhnutné vždy prihliadnuť na všetky
okolnosti veci, okrem samotnej výšky predovšetkým na význam zabezpečenej povinnosti a intenzitu

porušenia povinností zo strany subjektu, ktorému má povinnosť úhrady zmluvnej pokuty vzniknúť.
Významná je skutočnosť, že dojednaním zmluvnej pokuty nie je zabezpečené splnenie povinnosti v
prospech správcu bytového domu, avšak v prospech všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
ktorým patria (sú ich majetkom) aj peňažné prostriedky získané úhradou zmluvnej pokuty.18.Vdanomprípadebolazmluvnápokutadohodnutáakozabezpečovacíinštitútpreprípadomeškanias
úhradou preddavkových platieb i nedoplatkov z vyúčtovania. Je potrebné zdôrazniť, že povinnosť úhrady

preddavkov a nedoplatkov jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, je
jednou z najdôležitejších povinností každého vlastníka bytu a nebytového priestoru. Uskutočňovanie
predmetných úhrad a s tým bezprostredne súvisiaci dostatok peňažných prostriedkov na prevádzkovom
fonde bytového domu je totiž podmienkou zabezpečenia dodávky jednotlivých služieb, ktoré sú
nevyhnutné na samotné užívanie jednotlivých bytov a nebytových priestorov (najmä dodávka vody, tepla

a tiež elektrickej energie do spoločných priestorov), pričom mimoriadne významné sú v tomto smere
ako úhrady preddavkov, tak i včasné úhrady nedoplatkov jednotlivých vlastníkov. Bez takýchto úhrad,
uskutočnených jednotlivými vlastníkmi riadne a včas, správca bytového domu nie je objektívne schopný
zabezpečiť dodávku služieb, a to nielen pre byt toho, kto je so zaplatením nedoplatkov z vyúčtovania
alebo zálohových platieb v omeškaní, avšak aj pre všetkých ostatných vlastníkov.

19. Vzhľadom na uvedené dôvody súd má za to, že je odôvodnené, aby riadne a včasné
splnenie povinnosti vlastníka uhrádzať preddavky a uhradiť nedoplatky vzniknuté z vyúčtovania bolo
zabezpečené zmluvnou pokutou, s dennou sadzbou 2,5 promile z dlžnej sumy, keď každý deň
omeškania s úhradou môže mať značný vplyv na schopnosť zabezpečiť riadnu dodávku plnení
nevyhnutných na užívanie jednotlivých bytov a nebytových priestorov ( rozsudok Krajského súdu Nitra

z 03.02.2010, sp. zn. 5Co/16/2010)

20. Dlžná suma žalovaných sa navýšila o náklady spojené s vymáhaním dlhu vo výške 6,50 Eur -
upomienka za rok 2016 a 9,65 Eur - upomienka za rok 2017 a o náklady spojené s vymáhaním dlžnej
sumy prostredníctvom súdu -120 Eur v súlade s článkom IV. bod 10 zmluvy o výkone správy. Na základe

uvedeného dlžná suma žalovaných k 31.10.2018 predstavuje čiastku vo výške 1.755,26 Eur a spolu so
zmluvnou pokutou dlžná čiastka predstavuje sumu 3.922,05 Eur.

21.Vkonanížalobcalistinnýmidôkazmipreukázal,žežalovanísineplniliriadneavčaszáväzkyvzmysle
zmlúv o výkone správy, čím im vznikol nedoplatok na z vyúčtovania na nákladov spojených s užívaním

bytu v žalovanej výške ako aj povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu, ktoré sú povinný uhradiť. Žalovaní
napriek upomienkam nedoplatok neuhradili, nárok žalobcu nesporovali.
22. O príslušenstve pohľadávky súd rozhodoval v zmysle ustanovenia § 517 Občianskeho zákonníka,
podľa ktorého dlžník, ktorý si svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní. Ak ide o omeškanie s plnením
peňažného záväzku, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak podľa

zákona nie je povinný platiť poplatok z omeškania, výšku úrokov z omeškania ustanovuje vykonávací
predpis. Podľa § 3 nariadenia vlády Slovenskej republiky č. 87/1995 Z.z., ktorým sa vykonávajú niektoré
ustanovenia Občianskeho zákonníka, výška úrokov z omeškania je o 5 percentuálnych bodov vyššia
ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením
peňažného dlhu. Žalovaní boli povinní v zmysle cit. článku IV. bod 9 zmluvy o výkone správy uhradiť

zistený nedoplatok do pätnástich dní od doručenia vyúčtovania. žalobca si uplatňuje úrok z omeškania
od 01.11.2018 do zaplatenia zo sumy 1.755,26 Eur.

23. Podľa § 511 ods. 1 O. z. (spoločné záväzky) ak právnym predpisom alebo rozhodnutím súdu je
ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté alebo, ak to vyplýva z povahy plnenia, že viac dlžníkov má

tomu istému veriteľovi splniť dlh spoločne a nerozdielne, je veriteľ oprávnený požadovať plnenie od
ktoréhokoľvek z nich. Ak dlh splní jeden dlžník, povinnosť ostatných zanikne.

24. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol podľa § 255 ods. 1 CSP, podľa ktorého súd prizná
strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. Súd preto priznal úspešnému žalobcovi

nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu voči neúspešným žalovaným. Podľa § 262 ods. 2 CSP
o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa
konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

Poučenie:

Proti rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozsudku na súde, proti ktorému

rozhodnutiu smeruje.Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.
Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.
V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,

c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za
následok nesprávne rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej
inštancie.

Ak žalovaný nesplní povinnosť uloženú týmto rozsudkom, môže žalobca podať návrh na vykonanie
exekúcie podľa Exekučného poriadku.