Rozsudok – Zmluva o dielo ,
Pripúštajúce spätvzatie návrhu, zrušujúce… Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 7. október 2014

Súd: Okresný súd Bratislava III
Spisová značka: 9C/141/2002

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1302899982
Dátum vydania rozhodnutia: 07. 10. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Dáša Onuferová

ECLI: ECLI:SK:OSBA3:2014:1302899982.21

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava III, v konaní pred sudkyňou JUDr. Dašou Onuferovou, v právnej veci

navrhovateľa: Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov Ľubinská 18, so sídlom v
Bratislave, Ľubinská 18, zastúpený JUDr. Ing. Richardom Vanekom, advokátom so sídlom v Bratislave,
Dobrovičova 4, proti odporcovi: EURO-BUILDING, a.s., so sídlom v Bratislave, Družstevná 2, IČO:
35683066, zastúpený advokátskou kanceláriou JUDr. Cimrák s.r.o. so sídlom v Nitre, Štefánikova 7, o
uloženie povinnosti odstrániť vady diela a o zaplatenie 29.200,- Eur, takto,

r o z h o d o l :

Súd návrh v časti poskytnutia primeranej zľavy 29.200,- Eur a povinnosti opraviť (vymeniť) izoláciu pod
zámkovou dlažbou na terase nad garážami a vyspádovať zámkovú dlažbu smerom k odtoku dažďovej

vody, opraviť (vymeniť) hydroizolácie obvodových múrov garáží zo strany G. ulice, opraviť záteky okien
a francúzskych balkónov, opraviť izoláciu vodomernej šachty situovanú chodníku zo strany O. ulice,
odovzdať navrhovateľovi projekt skutočného vyhotovenia stavby vrátane projektu požiarnej ochrany, z
a m i e t a .

V zostávajúcej časti súd konanie z a s t a v u j e .

O náhrade trov konania súd rozhodne samostatným uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

Návrhom na začatie konania, ktorý bol súdu doručený dňa 15.10.2002, sa navrhovateľ domáhal, aby
odporca do 90 dní od právoplatnosti tohto rozsudku bezplatne zabezpečil projekt opráv bytového
domu na G. ulici č. XX v Z., potvrdený audítorom v odbore stavebníctvo a na jeho podklade do 180
- tich dní odstránil vady diela prejavujúce sa v odstránení príčiny vzniku trhlín v stenách, stropoch a
nosných konštrukciách, odstránil príčiny nadmerných priehybov stropov, odstránil príčiny zatekania,
opravil porušenú hydroizoláciu, zateplil objekt v súlade s platnými teplotechnickými normami, dohotovil
chýbajúcu časť fasády, opravil fasádu objektu, vymenil asfaltové pásy na streche objektu za pofóliovanú,

vymenil strešnú krytinu za projektovanú krytinu Bramac - Alpská škridla za Bramac - Bobrovka,
vymenil na celej streche izoláciu znehodnotenú nekvalitnou prácou dodávatelľa a zatekaním, vymenil
oplechovanie strešných a iných stavebných prvkov a ich detailov, vyspádoval a vymenil podlahovinu v
chodbách objektu za projektovanú Kerko dlažbu, vymenil zámkovú dlažbu na terase za protišmykovú
Kerko dlažbu, opravil príčiny zátekov okolo okien a francúzskych balkónov, osadil kovové lišty na
vystupujúce rohy stien v spoločných častiach objektu, vymenil existujúce okná za trojkomorové plastové
okná rovnakej kvality s prípravou montáže na okenné rolety, vymenil okenné tabule v celom objekte

vrátane bytov s koeficientom prestupu k = 2,7 za k = 1,3, a tým zamedzil nadmerné orosovanie okien,
vymenil rozliepajúce sa podlahoviny v bytoch, opravil viditeľné trhliny a poruchy v omietke celého
objektu, vymaľoval objekt. Predmetné opravy mal odporca vykonávať pod stavebným dozorom určeným
navrhovateľom. Ďalej žiadal, aby súd predĺžil záručnú lehotu stavby o 1 rok od ukončenia opráv aodporcu zaviazal povinnosťou do 15 dní od právoplatnosti tohto rozsudku odovzdať projekt skutočného
vyhotovenia stavby s vyznačením všetkých zmien oproti projektu stavby a kompletnú, čitateľnú
kópiu stavebného denníka a presný záznam doposiaľ prevedených opráv a zaplatil navrhovateľovi

neoprávnený majetkový prospech 508 937, 02 Sk na jeho účet. Svoj návrh odôvodnil tým, že odporca
sa ako zhotoviteľ diela zaviazal vady diela spočívajúce vo vadách bytov a stavby ako celku bezplatne
odstrániť do tridsiatich šiestich mesiacov od odovzdania diela objednávateľom odovzdaním posledného
bytu dňa 08.02.2000. V uvedenej lehote však odporca vady neodstránil. Na výzvu žalobcu odstrániť
bezplatne vady zo dňa 20.10.2000, 09.04.2001, 11.04.2001, 26.04.2001, 26.07.2001, 31.07.2002,

07.08.2002, odpovedal navrhovateľovi, že vady odstraňuje postupne. Niektoré vady diela opravil v
nasledujúcom období, ale poruchy sa opätovne objavili a v súčasnosti majú zhoršujúcu sa tendenciu.
Odporca počas odstraňovania závad nekomunikoval s predstaviteľmi spoločenstva, odmietol poskytnúť
informácie o spôsobe a stave opráv, opravy vykonával nesystémovo. Odporca navrhovateľovi ani
jeho predchodcom do podania žaloby neodovzdal dokumentáciu skutočného vyhotovenia stavby.
Odporca svoju komunikáciou v roku 2001 napriek pretrvávaniu väčšiny podstatných vád v roku 2001

s navrhovateľom ukončil. Vzhľadom k vyššie uvedenému postupu odporcu nadobudol navrhovateľ
presvedčenie, že odporca nikdy nemal v úmysle vady diela riadne odstrániť a svojou počiatočnou
ochotou zakrýval svoju snahu zakryť podstatu vád a snahu o ubehnutie zmluvne dohodnutej záručnej
lehoty 36 mesiacov od odovzdania stavby bez odstránenia vád. Navrhovateľ vyšpecifikoval vytýkané
vady v petite návrhu a uviedol, že je presvedčený, že sú splnené podmienky pre uplatnenie nároku zo

zodpovednosti zhotoviteľa diela za vady a nároku na vydanie neoprávneného majetkového prospechu.

Na výzvu súdu uznesením zo dňa 17.09.2003 navrhovateľ odstránil vady podania a žiadal, aby súd
určil, že odporca je povinný bezplatne zabezpečiť do 30 dní od právoplatnosti rozsudku projekt opráv
bytového domu na G. ulici č. XX v Z., súpisné číslo XXXX., postavenom na parcelách číslo XXXX/X

a XXXX/XX vedených na LV číslo XXXX k. ú. Staré Mesto, okres Bratislava I, potvrdený audítorom
v odbore stavebníctvo a na jeho podklade odstrániť do 90 dní od právoplatnosti tohto rozsudku tieto
vady diela: odstrániť príčiny vzniku trhlín v stenách, stropoch a nosných konštrukciách, odstrániť príčiny
zatekania strechy a terás, opraviť porušené hydroizolácie, izolovať vodomernú šachtu situovanú v
priľahlom chodníku, zatepliť objekt v súlade splatnými teplotechnickými normami, dohotoviť chýbajúcu

časť fasády zo strany M. údolia, opraviť fasádu objektu, vymeniť asfaltované pásy na streche objektu za
pôvodne projektované pofóliované plechy, vymeniť strešnú krytinu Bramac - Alpská škridla za pôvodne
projektovanú krytinu Bramac - Bobrovka, vymeniť na celej streche tepelnú izoláciu a hydroizoláciu
znehodnotenú nekvalitnou prácou dodávateľa a zatekaním, vymeniť oplechovanie strešných a iných
stavebných prvkov a ich detailov, vymeniť podlahovinu chodbách objektu za projektovanú karičkou

dlažbu, vystatovať a vymeniť zámku v dlažbu na terase za protišmykovú Kerko dlažbu, opraviť príčiny
zátekov okolo okien a francúzskych balkónov, osadiť kovové lišty na vystupujúce rohy stien v spoločných
častiach objektu (chodbách a schodiskách), vymeniť existujúce okná za trojkomorové plastové okná
rovnakej kvality s prípravou montáže na okenné rolety, vymeniť okenné tabule v celom objekte s
koeficientom prestupu k = 2,7 za minimálne k max = 1,3 - zamedziť nadmernému orosovaniu okien,

vymeniť rozliepajúce sa podlahoviny v bytoch, opraviť viditeľné trhliny a poruchy v omietke celého
objektu, vymaľovať objekt. Predmetné opravy mal odporca vykonávať pod kontrolou stavebného dozoru
určeného navrhovateľom. Zároveň žiadal, aby súd predĺžil záručnú lehotu stavby o jeden rok od
ukončenia opráv a zaviazal odporcu povinnosťou vydať navrhovateľovi projekt skutočného vyhotovenia
stavby s vyznačením všetkých zmien oproti projektu stavby, vydať mu čitateľnú kópiu stavebného

denníka vedeného počas výstavby predmetnej stavby a presný záznam doposiaľ prevedených opráv,
vydať mu bezdôvodné obohatenie 508 937,02 Sk.

Svojimi podaniami doručenými súdu 05.01.2005, 10.06.2005 a 22.06.2005 znovu viackrát menil petit
návrhu; uznesením zo dňa 01.07.2005 súd pripustil ďalšiu zmenu návrhu.

Na základe žiadosti navrhovateľa doručenej súdu 22.03.2007 súd pripustil zmenu návrhu uznesením
zo dňa 27.04.2007 tak, že odporca je povinný bezodplatne zabezpečiť projekt opráv bytového domu
na G. ulici číslo XX v Z. potvrdený znalcom v odbore stavebníctvo do tridsiatich dní od právoplatnosti
rozsudku a na základe projektu opráv bezodplatne odstrániť tieto vady diela bytového domu na G. ulici

číslo XX v Z.:
- trhliny v stenách stropoch a nosných konštrukciách s analýzou príčin ich vzniku,
- vady diela spočívajúce znehodnotení tepelnej izolácie a hydroizolácie strechy stavby, spôsobené ako
následok neodbornej práce dodávateľa, a to demontážou pevnej strešnej krytiny Bramac s určením k jejďalšiemu použitiu, odstránenie mechanicky a vlhkom porušených tepelných izolácií (Nobasil M 90/m3,
hrúbky 18 cm), povlakových krytín (fólia TYVEK), výmenou vyššie uvedených izolácií a krytiny sa nové
izolačné materiály zodpovedajúce príslušným platným technickým normám, najmenej však rovnakej

kvality ako pôvodné izolácie, vykonať opätovnú montáž pevnej strešnej krytiny Bramac,
- vady diela spočívajúce v neodbornom prevedení tesárskych konštrukcií (debnenie strechy),
stolárskych konštrukcií (tatranský profil) a klampiarskych konštrukcií (strešná krytina RANNILA RAN -
20R),
- vymeniť asfaltované pásy na streche objektu za v projekte stavby uvedené pofóliované plechy,

- odstrániť zatekanie do garáží,
- demontovať zámkovú dlažbu na celej ploche spoločnej terasy domu k ďalšiemu použitiu, opraviť
hydroizolačnú fóliu, vykonať montáž demontovanej zámkovej dlažby na celej ploche spoločnej terasy,
vyspádovať zámkovú dlažbu na spoločnej terase,
- izolovať vodomernú šachtu situovanú v priľahlom chodníku zo strany O. ulice,
- zatepliť objekt v súlade s platnými teplotechnickými normami tak, aby bolo možné jednotlivé byty riadne

užívať bez prejavov tepelných porúch z dôvodu nedostatočnej alebo žiadnej izolácie železobetónových
konštrukcií objektu,
- odstrániť príčinu plesnenia múrov v bytoch,
- vymeniť projektu a tepelnotechnickým normám nezodpovedajúce sklá s koeficientom prestupu k 2,7
osadenévoknáchabalkónovýchdveráchbytov,aoknáchspoločnýchčastíazariadenídomuzasklenné

výplne okien s koeficientom prestupu k 2,7,
- dohotoviť chýbajúcu časť fasády domu zo strany M. údolia,
- opraviť nekvalitne vykonané oplechovanie strešných a iných stavebných prvkov a ich detailov, to
znamená klampiarsky opraviť pozinkované plechové pododkvapové polkruhové žľaby, klampiarsky
opraviť pozinkované polkruhové rohy žľabov, klampiarsky opraviť oplechovanie múrov pozinkovanými

plechmi, klampiarsky opraviť klampiarske rohy z pozinkovaných plechov, klampiarsky opraviť
pozinkované plechové rúry - odpadové kruhové d-150,
- vymeniť podlahovinu v chodbách objektu za projektovanú Kerko dlažbu v jednotkovej cene najmenej
620 Sk za m2,
- opraviť príčiny zátekov okolo okien a francúzskych balkónov,

- osadiť kovové lišty na vystupujú rohy stien v spoločných častiach objektu,
- opraviť viditeľné trhliny a poruchy v omietke celého objektu,
- vymaľovať spoločné priestory domu,
- vykonať nový fasádny náter domu (podľa projektu) znehodnotený zatekaním z neodborne
vyhotovených klampiarskych konštrukcií a nevhodným riešením úpravy povrchov múrikov balkónov a

podláh francúzskych balkónov obkladom bez zodpovedajúceho priesahu a bez odkvapových nosov,
všetko do 90 - tich dní od právoplatnosti rozsudku.
Materiál potrebný na odstránenie vyššie uvedených práv mal byť odporca povinný zabezpečiť si
na vlastné náklady po odsúhlasení stavebným dozorom, ktorého určí navrhovateľ pre dozor nad
odstraňovaním vád a nedorobkov na projekte G. XX v Z.. Predmetné opravy mal odporca vykonávať

pod dohľadom stavebného dozoru určeného navrhovateľom, ktorým je ustanovený R.. W. Z.; odporca
mal byť ďalej povinný odovzdať navrhovateľovi projekt skutočného vyhotovenia stavby s vyznačením
všetkých zmien oproti projektu stavby, vrátanie projektu požiarnej ochrany a kompletnú čitateľnú kópiu
stavebného denníka vedeného počas výstavby domu a presný záznamy doposiaľ vykonaných opráv
a zaplatiť navrhovateľovi sumu 879 586,62 Sk na jeho účet, rovnako mal byť povinný bezodplatne

zabezpečiť projekt a opráv bytového domu na G. ulici číslo XX v Z., súpisné číslo XXXX, postavenom na
pozemku parcelné číslo XXXX/X, zapísaným na liste vlastníctva číslo XXXX, katastrálne územie Staré
Mesto Bratislava, potvrdený znalcom v odbore stavebníctvo, do tridsiatich dní od právoplatnosti tohto
rozsudku.

Navrhovateľ si dal vypracovať znalecký posudok číslo XXX/XXXX znalcom z odboru stavebníctvo, odbor
poruchy stavieb, inžinierom M. W., ktorý zistil, že vplyvom porúch hydroizolácie umiestnenej pod šikmou
strieškou nad konzolovite vyloženými časťami bytu dochádza k podtekaniu hydroizolácie smerom do
stropnej konštrukcie a tým k vlhnutiu muriva a stropov. Trhliny v murive sú statického pôvodu a je
pravdepodobné, že po celkovej stabilizácii budovy sa už nebudú rozširovať. Znalec skonštatoval, že

pri porovnaní skutkového stavu so schválenou projektovou dokumentáciou došlo k niektorým zámenám
materiálov u niektorých konštrukcií. Vzhľadom na prevedené skutočné výmery je zo strany dodávateľa
stavby potrebné vyčísliť cenové rozdiely, ktoré vznikli zámenou materiálov. Predmetné vlhnutie muriva
znemožňuje riadne užívanie objektu. V prípade, že nedôjde k odstráneniu poruchy v krátkej dobe, jepravdepodobné nielen rozšírenie poruchy, ale tiež poškodenie ďalších zabudovaných materiálov, ako
sú napríklad veľkoplošné parkety.

Odporca na pojednávaní dňa 08.04.2009 predložil súdu 28 listov protokolov o odstránení závad
predmetného bytového domu. Vo svojom vyjadrení k návrhu doručeného súdu dňa 20.04.2009 uviedol,
že návrh bol podaný na súd dňa 15.10.2002. Stavba bola realizovaná na základe stavebného povolenia
č. ŽP-XXXX/XX/G/XXX/Mich, zo dňa 20.11.1997, ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa 05.12.1997.
Stavebnépovoleniebolovydanénazákladežiadostiodporcuzodňa19.08.1997.Vtomtosmereodporca

zdôraznil,žekaždéstavebnépovoleniesavydávaažposplnenípodmienok,ktorésúpresnevymedzené
v stavebnom zákone. V zmysle tohto vyššie uvedeného rozhodnutia odporca ako stavebník začal s
výstavbou polyfunkčného objektu, súčasťou ktorého boli byty, garáže, nebytové priestory a parkovacie
miesta. Po zrealizovaní stavby podal odporca dňa 01.07.1999 návrh na kolaudáciu stavby. Miestne
zisťovanie sa uskutočnilo za prítomnosti účastníkov kolaudačného konania dňa 27.08.1999. v rámci
stavebného konania bolo potvrdené, že objekt bol postavený v súlade so všetkými podmienkami, ktoré

sú predpísané príslušnými právnymi predpismi, technickými normami, a nikto z účastníkov stavebného
ak kolaudačného konania a dokonca ani znalci, ktorých znalecké posudky navrhovateľ súdu predložil,
nespochybnili projekt, vykonanie prác a iné rozhodnutia vydané vo veci. Nikto nevyvrátil nekvalitu
materiálov, použitých na stavbe, a to z dôvodu, že všetky použité materiály, stavebné prvky boli kvalitné
a zodpovedali po každej stránke v tom čase platným požiadavkám. V tomto prípade boli na stavbu

použité všetky výrobky, technológie z certifikátov, ktoré zodpovedali tak zákonným požiadavkám, ako
aj zmluvne upravených požiadavkami. K jednotlivým vadám v poradí uvedenom v uznesení súdu,
ktorým bola dňa 27.04.2007 naposledy pripustená zmena návrhu, sa vyjadril nasledovne: 1.) trhliny
v stenách, stropoch a nosných konštrukciách - podľa odporcu ide o neurčitý pojem, pretože nie je
zrejmé, o aké trhliny má ísť, na každej stavbe sú trhliny, ktoré vznikajú technologickými procesmi, v

zmrašťovaním a podobne, nepredstavujú však vadu, ktorá by bránila plnohodnotne užívať nehnuteľnosť;
2.) v otázke vady diela spočívajúcej v znehodnotení tepelnej izolácie a hydroizolácie strechy stavby,
spôsobenej podľa navrhovateľa neodbornou prácou, odporca uvádza, že stavba bola postavená v
súlade s projektovou dokumentáciou, pri odovzdávaní a kolaudovaní stavby neboli vytknuté žiadne
nedostatky, strecha bola daná do užívania ako „nepochôdzna“, následne mohlo dôjsť k znehodnoteniu

práve zo strany jednotlivých vlastníkov, ktorý si namontovali satelity, antény, klimatizáciu a v dôsledku
toho znehodnotili izoláciu, t.j. jej prevŕtaním, prepichnutím, odkrytím a podobne; 3.) rovnaký argument
uviedol odporca aj pri vadách spočívajúcich podľa navrhovateľa pri neodbornom prevedení tesárskych
konštrukcií (debnenie strechy), stolárskych konštrukcií (tatranský profil), a klampiarskych konštrukcií
(strešná krytina RANNILA RAN - 20R), keď podľa odporcu bola stavba postavená v súlade s projektovou

dokumentáciou, práce boli prevedené odborne, a tak boli i skolaudované; 4.) pri asfaltových pásoch
na streche objektu, ktoré navrhovateľ žiada vymeniť za v projekte stavby uvedené vo pofóliované,
nejde o vadu, keď použité materiály zodpovedali technickým požiadavkám, 5.) odstránenie zatekanie
do garáží je podľa odporcu neurčitým petitom, pri skolaudovaní stavby sa zatekanie nevyskytovalo
a v tejto súvislosti upozorňuje na možnú nevhodnosť užívania terasy; 6.) pri návrhu na demontáž

zámkovej dlažby na celej ploche spoločnej terasy domu k ďalšiemu použitiu, oprave hydroizolačnej
fólie, montáži demontovanej zámkovej dlažby na celej ploche spoločnej terasy, vyspádovaniu zámkovej
dlažby na spoločnej terase uviedol, že spoločná terasa je pojazdná, pokiaľ ide o jej používanie a
opotrebovanie, a preto nie je možné požadovať bezplatné odstránenie zámkovej dlažby; 7.) vodomerná
šachta situovaná v priľahlom chodníku zo strany O. ulice bola riadne zaizolovaná, skolaudovaná,

prevzali ju i vodárne, ktoré namontovali vodomer; 8.) v prípade žiadosti navrhovateľa zatepliť objekt
v súlade s platnými teplotechnickými normami uviedol, že objekt bol realizovaný podľa vtedy platných
noriem, projekt vôbec neuvažoval so zateplením, použitý materiál na obvodové múry tehla Porotherm
zodpovedala teplotechnickým požiadavkám, v tejto súvislosti poukázal na rozpor s technickou správou,
kde zateplenie nie je projektované, 9.) odstránenie príčiny plesnenia múrov v bytoch - vytknutie vady

pokladá za neurčité; 10.) výmena skiel osadených oknách a balkónových dverách bytov, oknách
spoločných častí a zariadení domu s koeficientom prestupu 2,7 za sklenné výplne okien s koeficientom
prestupu najmenej 1,3, uviedol, že žiadna norma nepredpisovala pre sklá určenú hodnotu pre prestup
tepla, normy v tom čase len odporúčali určitý prestup tepla, ale nebolo to vymedzené ako povinnosť,
preto boli okná dodané v súlade s projektom, technickou správou, ako aj odporúčaniami normy; 11.)

pri dohotovení chýbajúcej časti fasády zo strany M. údolia uviedol, že nejde o vadu, keď vedľa je
postavená stavba; 12.) v časti návrhu týkajúcej sa nekvalitne vykonaného oplechovania strešných
a iných stavebných prvkov a ich detailov, keď navrhovateľ žiadal klampiarsky opraviť pozinkované
plechové pododkvapové polkruhové žľaby, klampiarsky opraviť polkruhové rohy žľabov, klampiarskyopraviť oplechovanie múrov pozinkovanými plechmi, klampiarsky opraviť rohy z pozinkovaných plechov,
pozinkované plechové rúry - odpadové kruhové d - 150, bolo podľa odporcu všetko realizované v
súlade s projektom, stavebným povolením a bolo to riadne odovzdané; 13.) v časti návrhu výmeny

podlahoviny v chodbách objektu za projektovanú Kerko dlažbu v cene najmenej 620 Sk/m2 nie je zrejmé,
z akého dôvodu požaduje navrhovateľ dlažbu za najmenej 620 Sk/m2 a z čoho túto cenu odvodzuje;
14.) odporca považuje za neurčité vytknutie vady - opraviť príčiny zátekov okolo okien a francúzskych
balkónov; 15.) za vadu vytknutú neurčitým spôsobom považuje aj povinnosť osadiť kovové lišty na
vystupujúce rohy stien v spoločných častiach objektu, keď nie je zrejmé, v akom rozsahu a kde konkrétne

tak má odporca urobiť; 16.) za vadu vytknutú neurčitým spôsobom považuje odporca aj návrh opraviť
viditeľné trhliny a poruchy v omietke celého objektu; 17.) za vadu nepovažuje návrh vymaľovať spoločné
priestory domu, keď maľba stien má istú životnosť a podlieha postupnému opotrebeniu jej užívaním;
18.) za neurčitý a neopodstatnený považuje aj návrh vykonať nový fasádny náter domu podľa projektu
znehodnotený zatekaním z neodborne vyhotovených klampiarskych konštrukcií a nevhodným riešením
úpravy povrchov múrikov balkónov a podláh francúzskych balkónov bez zodpovedajúceho priesahu a

bez odkvapových nosov.
Odporca zdôraznil, že vady, ktoré za vady uznal, postupne odstránil a navrhovateľ nepreukázal ani to,
ktoré vady boli odstránené. Zároveň upozornil súd, aby zhodnotil, či vady boli zo strany navrhovateľa
uplatnené v súlade s postupom vymedzeným v Občianskom zákonníku, či tieto vady možno považovať
za vady v záruke a aký nárok bol z tohto titulu uplatnený a či nebol medzičasom navrhovateľom menený.

Svojím podaním doručeným súdu dňa 06.06.2014 navrhovateľ žiadal, aby súd pripustil zmenu návrhu
tak, že odporca by bol povinný mu poskytnúť primeranú zľavu 29.200,- Eur a uvedenú sumu zaplatiť
na jeho účet, a zároveň by bol povinný opraviť vymeniť izoláciu pod zámkovou dlažbou na terase
nad garážami a vyspádovať zámkovú dlažbu smerom k odtoku dažďovej vody, opraviť (vymeniť)

hydroizolácieobvodovýchmúrovgarážízostranyG.ulice,opraviťzátekyokienafrancúzskychbalkónov,
opraviť izoláciu vodomernej šachty situovanú chodníku zo strany O. ulice, odovzdať navrhovateľovi
projekt skutočného vyhotovenia stavby vrátane projektu požiarnej ochrany, všetko do tridsiatich dní od
právoplatnosti rozsudku, v zostávajúcej časti zobral svoj návrh späť. Uplatnená zľava predstavuje podľa
navrhovateľa 23,16 % z nákladov na opravu vád vynaložených navrhovateľom, t. j. zo sumy 126.026,54

Eur, predmetná zľava zodpovedá zaplatenému súdnemu poplatku.

Súd na pojednávaní dňa 04.09.2014 pripustil podľa ustanovenia § 95 ods. 1 O.s.p. zmenu návrhu v
navrhovateľom prednesenom znení tak, že odporca je povinný poskytnúť navrhovateľovi primeranú
zľavu 29.200,- Eur a uvedenú sumu zaplatiť do troch dní od právoplatnosti rozsudku na účet

navrhovateľa, ďalej je povinný opraviť (vymeniť) izoláciu pod zámkovou dlažbou na terase nad garážami
a vyspádovať zámkovú dlažbu smerom k odtoku dažďovej vody, opraviť (vymeniť) hydroizolácie
obvodových múrov garáží zo strany G. ulice, opraviť záteky okien a francúzskych balkónov, opraviť
izoláciu vodomernej šachty situovanú chodníku zo strany O. ulice, odovzdať navrhovateľovi projekt
skutočného vyhotovenia stavby vrátane projektu požiarnej ochrany, zaplatiť mu náhradu trov konania,

všetko do tridsiatich dní od právoplatnosti rozsudku.

Odporca s pripustením zmeny návrhu a so zastavením konania v späťvzatej časti súhlasil, ale uviedol,
že v prípade úspechu si aj v tejto časti si uplatní náhradu trov konania.

Súd sa v rámci dokazovania oboznámil s obsahom predložených listinných dôkazov: zmluvy o dielo č.
XXXX-XXX zo dňa 16.12.1997, XXXX-XXX zo dňa 20.03.1998, XXXX-XXX zo dňa 02.12.1998, XXXX-
XXXzodňa08.12.1997,XXXX-XXX-XXX-Xzodňa02.12.1998,XXXX-XXX-Xzodňa08.12.1998,XXXX
- XXX - 2 zo dňa 04.12.1998, XXXX - XXX zo dňa 02.12.1998, XXXX - XXX - 1 zo dňa 04.11.1998, XXXX
- XXX zo dňa 04.12.1997, XXXX - XXX zo dňa 07.12.1997, XXXX - XXX zo dňa 17.12.1997, XXXX - XXX

zo dňa 12.08.1998, XXXX - XXX - 1 zo dňa 26.11.1998, XXXX - XXX zo dňa 16.02.1998, XXXX - XXX zo
dňa 20.11.1997, XXXX - XXX zo dňa 02.12.1997, XXXX - XXX zo dňa 25.09.1998, XXXX - XXX zo dňa
17.11.1997, XXXX - XXX zo dňa 10.12.1997; zápisnice o odovzdaní a prevzatí diela; znalecký posudok
číslo XXX/XXXX vypracovaný znalcom z odboru stavebníctvo, odbor poruchy stavieb, inžinierom M.
W.; znalecké posudky R.. W. J. č. XX/XXXX a XX/XXXX, korešpondencia účastníkov konania, faktúry,

znaleckýposudokč.XX-XX/XXXXvypracovanýsúdomustanovenýmznalcomTechnickýmaskúšobným
ústavom stavebným, písomnými vyjadreniami účastníkov a K., K. zistil nasledovný skutkový stav:Zo znaleckého posudku vypracovaného Technickým a skúšobným ústavom stavebným, určeného
súdom, doručeného dňa 12.12.2011, súd zistil, že znalec posúdil jednotlivé navrhovateľom uvádzané
vady nasledovne: 1.) trhliny v stenách, stropoch a nosných konštrukciách vyhodnotil tak, že nie sú

takého charakteru, ktorý by znižoval mechanickú odolnosť a stabilitu stavby, 2.) vady v tesárskych,
stolárskych a klampiarskych konštrukciách vyhodnotil tak, že ich je možné odstrániť vykonaním opravy
uvoľnených, respektíve chýbajúcich obkladov, keď vonkajšie ochranné nátery majú životnosť približne
10 rokov a ich obnova vyplýva z ukončenia, respektíve blížiaceho sa konca ich životnosti, 3.) vo veci
zatekania cez strešnú konštrukciu uviedol, že šetrením sa zistilo neodborne zhotovenie detailov ako

zvlnené asfaltové pásy, spoj s poistnou hydroizoláciou TYVEK, nechránené prírezy betónových škridiel,
styk hrebeňa skladanej krytiny s asfaltovou krytinou a s dreveným obkladom (tatranský profil) na streche
predmetného objektu, ktoré dávajú predpoklad zatekania cez strešnú konštrukciu v blízkej budúcnosti.
V čase vyhotovenia posudku cez strešnú konštrukciu po vykonaných úpravách nezateká, okrem miesta,
kde si obyvateľ individuálne riešil uzatvorenie strešnej terasy (lodžie) presklenou zalomenou stenou; 4.)
vo veci vady zatekania stropov pod terasou znalec uviedol, že je potrebné riešiť odvodnenie pojazdnej

terasy na základe vypracovanej projektovej dokumentácie; 5.) vada týkajúca sa dlažby spočíva podľa
znalca v tom, že navrhnutej skladbe terasy chýbajú nasledujúce vrstvy: drenážna vrstva, klzná vrstva,
ochrannáaroznášaciavrstva,apretojerovnakopotrebnériešiťodvodneniepojazdnejterasynazáklade
vypracovanej projektovej dokumentácie; 6.) neizolovaná vodomerná šachta situovaná v priľahlom
chodníku zo strany O. ulice, táto vada je podľa informácií účastníkov konania odstránená; 7.) výskyt

plesní je podľa znalca dôsledkom nesplnenia základnej a záväznej požiadavky na vnútornú povrchovú
teplotu podľa technickej normy platnej v čase projektovania a výstavby STN 730540, účinnej od
01.02.1997 do 30.09.2002, pretože vypočítaná povrchová teplota v miestach výskytu plesní nevyhovuje
požiadavkenavnútornúpovrchovúteplotu,ktorájenižšiaakopožadovanáminimálnateplotavnútorného
povrchu, jedna z hlavných príčin je odstránená dodatočným zateplení obvodového plášťa. Zostáva

vykonať úpravy na balkónových konštrukciách zabudovaním tepelnej izolácie aj v podlahovej vrstve; 8.)
vada týkajúca sa nezodpovedajúcich skiel v oknách a balkónových dverách bytov a oknách spoločných
častí a zariadení domu je spôsobená podľa znalca tým, že okná nespĺňali odporúčané ani maximálne
hodnoty podľa normy STN 73 0540/Z5. Vylúčenie kondenzácie na vnútornom povrchu zasklenia pred
klimatické podmienky Bratislavy a normalizovaných podmienkach vnútorného vzduchu pri daných

vlastnostiach zabudovaných okien nie je možné. Nevyhovujúce otvorové výplne je potrebné vymeniť; 9.)
ku dňu spracovania znaleckého posudku bol problém chýbajúcej časti fasády domu zo strany M. údolia
odstránený vybudovaním steny vedľajšieho domu; 10.) pri vade týkajúcej sa podlahoviny na chodbách
objektu znalec skonštatoval, že skladby podláh neboli zhotovené podľa projektovej dokumentácie. Na
chodbách aj na schodiskách je ako nášľapná vrstva použitá povlaková podlahovina; 11.) pri vade

zatekania okolo okien a francúzskych balkónov znalec uviedol, že charakter a rozsah týchto nedostatkov
si vyžaduje výmenu nevyhovujúcich otvorových konštrukcií a zateplenie balkónových konštrukcií podláh,
čo je možné vykonať len na základe spracovanej projektovej dokumentácie; 12.) pri vade neosadených
kovových líšt na vystupujúce rohy stien v spoločných častiach objektu uviedol, že bez deštrukcie častí
rohu nie je možné jednoznačne konštatovať, že na rohoch stien v spoločných priestoroch nie sú osadené

kovové podomietkové lišty. V bytoch na rohoch pri balkónových dverách uvedené lišty sú osadené; 13.)
Na základe vykonanej prehliadky zo dňa 30.06.2011 a 21.10.2011 boli spoločné priestory vymaľované.
Na otázku, či bytový dom ako celok bol postavený v súlade s projektovou dokumentáciou a či splnil
vtedajšie normy najmä z hľadiska izolácie obvodového múru, strechy a okien, znalec uviedol, že stavba
nie je zhotovená v súlade s predloženou projektovou dokumentáciou. Zmeny sú najmä v dispozičnom

riešení, v zámene predpísaných plných pálených tehál na deliace murované priečky v garážových
boxoch za dierované priečkovky, v zámene podlahoviny v spoločných priestoroch domu (chodby,
schodiska) z keramických dlažieb na povlakovú, v zmene strešných krytín. Podotkol, že všetky uvedené
zmeny sú zmenami, ktoré sa bežne v stavebnej praxi môžu upresňovať aj počas výstavby a mali by
byť zachytené v stavebnom denníku a v projektovej dokumentácii skutočného vyhotovenia. Stavba

pre obvodový plášť a konštrukciu terasy a požiadavka na tepelnotechnické vlastnosti nie je splnená, v
prípade strešnej konštrukcie je splnená, pre výpočet tepelného odporu a súčiniteľa prechodu tepla a
posúdenie jednotlivých konštrukcií je požiadavka na potrebu tepla na vykurovanie splnená, požiadavku
na vnútornú povrchovú teplotu v kritických detailoch považuje znalec za nesplnenú. Znalec ďalej uviedol,
že neboli použité všetky materiály v zmysle predloženej projektovej dokumentácie, pretože aj keď

použité materiály spĺňajú platné normy v čase zhotovenia stavby, je rovnako dôležité aj ich správne
uplatnenie v technickom riešení, keď v danom prípade neboli všetky aspekty úplne zohľadnené. Ide
najmä o riešenie skladieb pojazdnej terasy a riešenie skladieb balkónov.Odporca sa vo svojom vyjadrením doručeným súdu dňa 27.03.2012 uviedol, že so závermi predmetného
znaleckého posudku nesúhlasí, považuje ich za vo viacerých bodoch za špekulatívne a neobjektívne,
keď znalecké dokazovanie bolo vykonané po 13 - tich rokov od odovzdania stavby.

Odporcavosvojomzáverečnomvyjadrenídoručenomsúdu09.09.2014žiadalnávrhzamietnuť.Uviedol,
že po pripustení zmeny petitu návrhu v zmysle uznesenia súdu zo dňa 04.09.2014 zostalo podľa neho
predmetom konania odstránenie štyroch vád diela, a to konkrétne: 1) opraviť (vymeniť) izoláciu pod
zámkovou dlažbou na terase nad garážami a vyspádovať zámkovú dlažbu smerom k odtoku vody; 2)

opraviť (vymeniť) hydroizolácie obvodových múrov garáží zo strany G. ulice; 3) opraviť záteky okien
a francúzskych balkónov,
4) opraviť izoláciu vodomernej šachty situovanú zo strany O. ulice, pričom zdôraznil, že od počiatku
sporu odmietal niesť zodpovednosť za vady, ktoré si navrhovateľ uplatnil. Petit návrhu nepovažoval v
tomto smere za dostatočne určitý ani z hľadiska prípadného výkonu súdneho rozhodnutia, a aj preto
mu podľa odporcu nie je možné vyhovieť. Ako je zrejmé, navrhovateľ uplatnil svoj nárok práva tak, že

požaduje odstránenie vád (vady ad1), ad2)) aj opravou aj výmenou. Vada ad2) , tak ako je v súčasnosti
upravená v petite návrhu, nebola doposiaľ nikde špecifikovaná, pričom podľa vyjadrenia právneho
zástupcu navrhovateľa by mala korešpondovať s vadou, ktorá bola uplatnená ako „odstrániť
zatekanie do garáží“, obsahovo korešpondujúcou s petitom návrhu uvedeným v uznesením č. l. 690
zo dňa 27.04.2007. Z uvedeného odporca vyvodil záver, že navrhovateľ nesplnil zákonom požadované

podmienky pre uplatnenie nároku zodpovednosti za vady diela.
K vade ad 4), ktorou požaduje opraviť vodomernú šachtu, poukázal na znalecký posudok TaSÚS, n.o.,
zo dňa 06.12.2011, v ktorom sa na str. 10 v bode 3.1.6 sa konštatuje, že neizolovaná vodomerná šachta
situovaná v priľahlom chodníku zo strany O. ulice - Problém je podľa informácie zástupcu SVB a NP G.
18 odstránený, a preto i petit v tejto časti považuje za neurčitý, odporujúci skutkovému stavu veci.

Vzhľadom na vyššie uvedené navrhol, aby súd návrh navrhovateľa zamietol, nakoľko buď odporuje
skutkovému stavu veci alebo je pre nesplnenie zákonných požiadaviek petit návrhu nedostatočný,
neurčitý, nešpecifikovaný dostatočným spôsobom, tým pádom v konečnom dôsledku materiálne
nevykonateľný.
K uplatnenej primeranej zľave vo výške 29.200,- Eur odporca uviedol, že od podania návrhu

navrhovateľom 15.10.2002 do 06.06.2014 bolo predmetom konania uplatnenie nároku, spočívajúceho v
bezplatnomodstráneníváddielavpočte18.Odporcaniektorézvád,tedatie,ktorébolizrejmé,postupne
odstránil, o čom predložil súdu viacero dokladov. V tomto prípade išlo o stavbu bytového domu, v rámci
ktorej vznikli niektoré nedorobky, ktoré boli postupne jednotlivým vlastníkom bytov, ako aj nebytových
priestorov, ako aj vady, týkajúce sa spoločných priestorov domu, odstraňované.

Z vykonaného dokazovania vyplýva, že navrhovateľ v záručnej doby vady iba vytkol, tj. popísal vadu,
ale neuviedol, ktoré konkrétne právo si uplatňuje. Samotným uplatnením vady však nie je ešte splnená
podmienka konkrétneho nároku. K tomu, aby nedošlo k zániku práva zodpovednosti za vady, je
potrebné, aby toto právo bolo uplatnené včas, riadne, dôvodne a na správnom mieste. Otázka včasnosti
uplatneného práva za vadné zhotovenia veci sa posudzuje z toho hľadiska, či sa uplatnilo právo pri

prevzatí diela alebo v priebehu plynutia záručnej doby. Vady, uplatnené navrhovateľom, neboli, tak ako
počas konania tvrdil, výlučne skryté vady, ktoré sa objavili počas plynutia záručnej doby. Napr. vady,
ktoré uplatnili ako dohotovenie časti fasády, vymenenie podlahoviny v spol. priestoroch, nie sú záručné
vady, ale ak mohli byť považované a uplatnené ako vady, tak len ako vady kolaudačné, ktoré boli zrejmé
už pri prevzatí.

K tomu, aby uplynutím záručnej doby nedošlo k zániku práv zodpovednosti za vady, nestačí, ak sa v
záručnej dobe vada iba vytkne, ale je nevyhnuté, aby sa v záručnej dobe riadne a určito zároveň uviedlo,
aké právo sa z dôvodu reklamovanej vady uplatňuje.
V tomto smere odporca poukázal na rozhodovaciu prax súdov, v ktorej sa ustálilo, že z právneho úkonu,
ktorým sa uplatňuje právo zo zodpovednosti za vady, musí vyplývať, ktoré vady sa vytýkajú a ktoré právo

sa voči zhotoviteľovi uplatňuje. Bez uvedenia týchto okolností je uplatnenie práva zo zodpovednosti
za vady neplatné pre neurčitosť právneho úkonu (§37 Občianskeho zákonníka). Reklamácia ako
jednostranný právny úkon adresovaný zhotoviteľovi, ktorým sa vytýka určitá vada zhotovenej veci,
sama o sebe nemá právne účinky. Až na základe uplatnenie práva zo zodpovednosti za vady , t. j.
jednostranného právneho úkonu, ktorým sa dáva zhotoviteľovi na vedomie, aké právo si v súvislosti s

reklamovanou vadou zvolil, vzniká zhotoviteľovi povinnosť zodpovedajúca uplatnenému právu.
V tomto prípade navrhovateľ v rámci plynutia záručnej doby vady len vytkol, všetky listy, na ktoré sa
v návrhu ako aj v priebehu konania odvoláva, len popisujú vady, pričom ani v jednom z nich nie jeuplatnené právo zo zodpovednosti za vady. Toto právo prvýkrát uplatnil až podaním návrhu na súd dňa
15.10.2002, pričom po jeho podaní bol najskôr viackrát vyzývaný na odstránenie vád podania.
Z ustanovení Občianskeho zákonníka vyplýva, že uplatnenie konkrétneho práva zo zodpovednosti za

vady možno uplatniť aj v návrhu na začatie konania, ale v tomto prípade zostáva lehota na uplatnenie
práv zachovaná len za predpokladu, že odporcovi bol návrh doručený v rámci plynutia záručnej doby
návrh na začatie konania, obsahujúci právo zodpovednosti za vady.
Z obsahu súdneho spisu je zjavné, že návrh bol odporcovi doručený dňa 16.01.2004. V spojitosti s tým
je dôležité uviesť, že odporca ako stavebník predmetnú stavbu vystaval a skolaudoval. Objekt bol daný

do užívania v zmysle rozhodnutia zo dňa 15.10.1999, č. ŽP-XX/XXXXX-H/XXX Šv, právoplatným dňom
08.11.1999. Od tohto momentu začala plynúť záručná doba 3 rokov - 36 mesiacov, a to zmysle čl. VIII
bod 2 tzv. nepomenovaných zmlúv, kde bolo dohodnuté, že na stavbu poskytuje dodávateľ záruku 36
mesiacov odo dňa kolaudácie.
Vyššie uvedené skutočnosti odôvodňujú záver, že záručná doba uplynula najneskôr dňa 08.11.2002 (ak
nevezmeme do úvahy ešte skorší dátum vydania rozhodnutia 15.10.1999), preto návrh navrhovateľa,

ktorý mal obsahovať právo zo zodpovednosti za vady, bol doručený odporcovi až po uplynutí záručnej
doby. Z uvedeného dôvodu možno odvodiť jediný záver, že právo navrhovateľa zo zodpovednosti za
vady tým, že nebolo uplatnené včas a riadne, zaniklo, prekludovalo sa.
Vykonaným dokazovaním je preukázané, že navrhovateľ svoj nárok viackrát zmenil, pričom najskôr
žiadal bezplatné odstránenie vád diela, v súčasnosti, konkrétne svojim návrhom zo dňa 06.06.2014

požaduje primeranú zľavu v sume 29.200,- Eur, čo podľa neho zodpovedá uhradenému súdnemu
poplatku. Podľa odporcu nie je možné adekvátne posúdiť, aké kritériá viedli navrhovateľa pri určení tejto
sumy, čo vlastne týmto nárokom požaduje, ak počas celého konania tvrdil, že musel vynaložiť vlastné
náklady a vziať si úver na odstránenie vád.
Navrhovateľ svoj návrh na zmenu petitu, v ktorom žiada voči odporcovi primeranú zľavu z ceny diela,

(definitívne špecifikoval konkrétny nárok zo zodpovednosti za vady), doručil súdu dňa 06.06.2014, t. j. po
uplynutí záručnej doby. Súd musí na túto skutočnosť prihliadať z úradnej povinnosti, a to s poukazom na
ustanovenie § 649 , prvá veta Občianskeho zákonníka, kedy práva zo zodpovednosti za vady sa musia
uplatniť u zhotoviteľa v záručnej dobe; inak práva zanikajú. V tomto smere poukázal i na rozhodnutie
napr. Okresného súdu Bratislava I, sp. zn. 11C 119/2005, ktorý riešil obdobný prípad bezplatného

odstránenia vád diela. Odhliadnuc od vyššie uvedeného, zdôraznil, že posúdenie vád, či odstrániteľných
alebo neodstrániteľných, rieši ustanovenie § 648 Občianskeho zákonníka, ktoré vymedzuje i konkrétne
právo, ktoré možno následne uplatňovať. Posúdenie vád navrhovateľom je v súčasnosti úplne iné
ako pri prvotnom podaní návrhu, nekorešponduje so skutkovým stavom ani priebehom konania, kedy
navrhovateľ neustále požadoval zmenu návrhu a domáhal sa bezplatného odstránenia vád diela, pričom

sa o inom nároku nikdy ani nezmienil.
Navrhovateľ vzal v zostávajúcej časti svoj návrh späť. Predmetom konania okrem nároku na odstránenie
vád diela bol nárok na zaplatenie sumy 29.196,93 Eur (879.566,62 Sk), podľa uznesenia zo dňa
27.04.2007, a to titulom vydania bezdôvodného obohatenia. Táto suma pozostávala z viacerých
námietok, pričom v sume 508.937,02 Sk malo ísť o neoprávnene uhradenú DPH za prevádzaný

pozemok a zostávajúca suma predstavovala úhradu nákladov, ktoré vynaložili jednotliví vlastníci vo
vzťahu k svojim bytom a nebytovým priestorom. Odporca vo vzťahu k tejto časti petitu návrhu so
späťvzatím síce súhlasil, ale zároveň sme si uplatnil náhradu trov konania i za túto časť konania,
ktorej výšku vyčíslil písomne. Pripomenul, že počas celého doterajšieho súdneho konania zdôrazňoval
a poukazoval na to, že navrhovateľ nie je aktívne vecne legitimovaný vo vzťahu k vráteniu dane z

pridanej hodnoty. Vlastníci bytov, ak boli presvedčení, že sa odporca na ich úkor obohatil, boli jedine oni
sami oprávnení požadovať tento nárok od odporcu. V nadväznosti na to dával do pozornosti i právnu
úpravu dane z pridanej hodnoty v dotknutom období, v zmysle ktorej odporca postupoval v súlade so
zákonom a na jeho strane nedošlo k obohateniu. Preto z opatrnosti vzniesol i námietku premlčania podľa
ustanovenia § 107 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Ostatné uplatňované nároky boli rovnako nárokmi,

ktoré požadoval navrhovateľ za niekoho iného a nie sám za seba (podanie zo dňa 10.06.2005). Ak mali
jednotliví vlastníci preukázané, že im vznikla škoda alebo iný nárok, mohli si ho jedine vo vlastnom mene
uplatniť voči odporcovi. Navrhovateľ vo svojom návrhu napr. uplatňuje za vlastníkov finančnú náhradu za
výmenu tabúľ skiel a na druhej strane okrem toho požadoval ešte v predchádzajúcom petite návrhu, pred
zmenou zo dňa 04.09.2014, i samotnú výmenu skiel. Týmto postupom opäť len potvrdil, že sám nevie,

aký nárok si uplatňuje, o akú vadu podľa neho ide, či o odstrániteľnú alebo neodstrániteľnú. V závere
uviedol, že z doterajšieho priebehu konania vyplýva, že navrhovateľ svoj nárok nepreukázal, neuniesol
dôkazné bremeno; preto navrhujeme, aby súd jeho návrh v celom rozsahu zamietol a odporcovi priznal
náhradu trov konania.Právny stav veci:

Podľa ustanovenia § 51 Občianskeho zákonníka, účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je
osobitne upravená, zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

Podľa § 631 Občianskeho zákonníka, zmluvou o dielo zaväzuje sa objednávateľovi ten, komu bolo dielo
zadané (zhotoviteľ diela), že ho za dojednanú cenu vykoná na svoje nebezpečenstvo.

Podľa § 633 ods. 1 Občianskeho zákonníka, veta prvá, je zhotoviteľ povinný dielo vykonať podľa zmluvy,
riadne a v dohodnutom čase. Ak je na vykonanie diela stanovená ustanovená záväzná technická norma,
musí vykonanie zodpovedať tejto norme.

Podľa § 635 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak sa cena dohodla podľa rozpočtu, nesmie sa bez súhlasu
objednávateľa zvýšiť. Práce a náklady do rozpočtu nezahrnuté možno účtovať iba vtedy, ak ich schválil
objednávateľ písomne alebo ak práce dodatočne písomne objednal.
Ak v čase od uzavretia zmluvy do jej splnenia došlo k zmene cenové predpisu, podľa ktorého sa cena

dohodla, je zhotoviteľ na to povinný objednávateľa bez meškania písomne upozorniť a oznámiť mu novú
cenu (ods. 2).
Objednávateľ je oprávnený po oznámení novej ceny od zmluvy odstúpiť; ak bez zbytočného odkladu od
zmluvy neodstúpi, je povinný zaplatiť zhotoviteľovi novú cenu, ibaže k zvýšeniu ceny došlo po prekročení
dohodnutej doby vykonania diela (ods. 3).

Podľa § 642 ods. 2 Občianskeho zákonníka, objednávateľ je oprávnený odstúpiť od zmluvy aj vtedy, ak
je zrejmé, že dielo nebude včas hotové alebo nebude vykonané riadne, a ak zhotoviteľ neurobí nápravu
ani v poskytnutej primeranej lehote.

Podľa § 636 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak cenu pri uzavretí zmluvy nemožno dojednať pevnou
sumou, musí sa určiť aspoň odhadom. Ak zhotoviteľ dodatočne zistí, že bude treba cenu určenú
odhadom podstatne prekročiť, je povinný na to objednávateľa bez meškania písomne upozorniť a
oznámiť mu novourčenú cenu; inak nemá právo za zaplatenie rozdielu v cene.

Objednávateľ je oprávnený po oznámení novourčenej ceny od zmluvy odstúpiť; ak od zmluvy odstúpi, je
povinný zaplatiť zhotoviteľovi sumu pripadajúcu na vykonanú prácu a vzniknuté náklady podľa pôvodne
určenej ceny, len pokiaľ mal z čiastočného plnenia zmluvy majetkový prospech. Odstúpením od zmluvy
nie je dotknuté právo objednávateľa na náhradu škody (ods. 2).
Ak objednávateľ neodstúpi od zmluvy bez zbytočného odkladu, je povinný zaplatiť za poskytnutú službu

novourčenú vyššiu cenu (ods. 3).

Podľa § 648 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak ide o vadu, ktorú možno odstrániť, je objednávateľ
povinný požadovať bezplatné odstránenie vady. Zhotoviteľ je povinný odstrániť vadu bez zbytočného
odkladu.

Ak ide o vadu, ktorú nemožno odstrániť a ktorá bráni tomu, aby sa vec mohla podľa objednávky riadne
užívať ako vec bez vady, má objednávateľ právo na zrušenie zmluvy. To isté právo mu prislúcha pri
odstrániteľných vadách, ak pre opätovné vyskytnutie sa vady po oprave alebo pre väčší počet vád
nemôže vec riadne užívať. Ak ide o neodstrániteľnú vadu, ktorá však nebráni riadnemu užívaniu veci
podľa objednávky, má objednávateľ právo na primeranú zľavu (ods. 2).

Podľa § 649 ods. 1 Občianskeho zákonníka, práva zo zodpovednosti za vady sa musia uplatniť u
zhotoviteľa v záručnej dobe, inak práva zaniknú. Čas od uplatnenia práva zo záruky až do vykonania
opravy sa do záručnej doby nepočíta. Zhotoviteľ je povinný vydať objednávateľovi potvrdenie o tom,
kedy právo uplatnil, ako aj o vykonaní opravy a čase jej trvania.

Práva zo zodpovednosti za vady sa uplatňujú jednostranným právnym úkonom, ktorým objednávateľ
vytkne konkrétnu vadu, t.j. označí vadné vlastnosti alebo popíše prejav vady a zároveň si uplatní jeden
z nárokov, prípadne viac nárokov vedľa seba alternatívne pre prípad, že primárne požadovaný nárok
nebude uznaný za dôvodný. Právo odstúpiť od zmluvy však objednávateľ môže uplatniť vedľa práva naodstránenie vady len s podmienkou, že vadu nie je možné odstrániť. Práva zo zodpovednosti za vady
veci zhotovenej na objednávku sa uplatňujú u zhotoviteľa. Ak si objednávateľ práva zo zodpovednosti
za vady u zhotoviteľa neuplatní v záručnej dobe, tieto práva zanikajú.

Ak ide o odstrániteľnú vadu, objednávateľ má tieto práva: 1. právo na odstránenie vady, 2. právo na
odstúpenie od zmluvy. Právo na odstránenie vady je základným nárokom objednávateľa a umožňuje mu
domáhať sa bezplatného, včasného a riadneho odstránenia vady. Ak bolo právo uplatnené dôvodne, je
zhotoviteľ povinný vadu odstrániť bez zbytočného odkladu. Ak ide o neodstrániteľnú vadu, objednávateľ
má tieto práva: 1. právo na odstúpenie od zmluvy, 2. právo na primeranú zľavu z ceny. Kritériom je, či

vada bráni riadnemu užívaniu veci podľa objednávky alebo nebráni, a ak neodstrániteľná vada bráni
užívaniu veci ako veci bez vady, má objednávateľ právo na odstúpenie od zmluvy. V opačnom prípade
sa môže domáhať zľavy z ceny diela, primeranej vzhľadom ku zníženiu obvyklej ceny veci, najmä s
prihliadnutím k rozsahu vady a možnostiam, pri ktorých možno vec s vadou užívať. Právo odstúpiť od
zmluvy je identické s obsahom práva na odstúpenie od kúpnej zmluvy. Ide rovnako o jednostranný
právny úkon objednávateľa adresovaný zhotoviteľovi, ktorým sa zmluva o dielo okamžikom, kedy prejav

vôle dôjde zhotoviteľovi, ruší od počiatku. Súhlas alebo súčinnosť zhotoviteľa s týmto právnym úkonom
objednávateľa sa nevyžaduje.

Skutkové a právne zhrnutie:

Odporca sa ako zhotoviteľ zaviazal, že pre objednávateľov zhotoví 21 bytových jednotiek a 59 garáží,
a to na základe zmlúv č. XXXX-XXX zo dňa 16.12.1997, XXXX-XXX zo dňa 20.03.1998, XXXX-XXX zo
dňa 02.12.1998, XXXX- XXX zo dňa 08.12.1997, XXXX-XXX-XXX-X zo dňa 02.12.1998, XXXX-XXX-X
zo dňa 08.12.1998, XXXX - XXX - 2 zo dňa 04.12.1998, XXXX - XXX zo dňa 02.12.1998, XXXX - XXX
- 1 zo dňa 04.11.1998, XXXX - XXX zo dňa 04.12.1997, XXXX - XXX zo dňa 07.12.1997, XXXX - XXX

zo dňa 17.12.1997, XXXX - XXX zo dňa 12.08.1998, XXXX - XXX - 1 zo dňa 26.11.1998, XXXX - XXX
zo dňa 16.02.1998, XXXX - XXX zo dňa 20.11.1997, XXXX - XXX zo dňa 02.12.1997, XXXX - XXX zo
dňa 25.09.1998, XXXX - XXX zo dňa 17.11.1997, XXXX - XXX zo dňa 10.12.1997.

Z obsahu zmlúv vyplýva, že ide o nepomenované zmluvy uzavreté podľa § 51 a nasledujúce

Občianskeho zákonníka, obsahovo najbližšie k ustanoveniam zmluvy o dielo podľa príslušných
ustanovení Občianskeho zákonníka. Podľa článku 8 každej Zmluvy, nazvanom Záručná doba a
zodpovednosť za vady; podľa bodu 1, zhotoviteľ zodpovedá, že predmet zmluvy bude zhotovený v
rozsahu a kvalite dohodnutých v zmluve, podľa bodu 2. tohto článku, na stavbu poskytuje dodávateľ
záruku 36 mesiacov odo dňa kolaudácie. Na technické, strojné zariadenia a vnútorné vybavenie záruku

podľa záručnej doby výrobcu; podľa bodu 3. článku zmluvy, zhotoviteľ zodpovedá za vady diela, ktoré
má predmet zmluvy v čase odovzdania objednávateľovi. Za vady, ktoré sa objavia po odovzdaní stavby,
zodpovedá len vtedy, ak boli spôsobené porušením jeho povinností.

Dňa 18.01.2001 navrhovateľ na základe záverov členskej schôdze zo dňa 20.11.2000 podal

stanovisko k odstraňovaniu kolaudačných závad mimo bytov, a nasledovne: predmetné vady, a to
opadávanie vonkajšej omietky a praskanie múrov, nefunkčné odvetrávanie spoločných chodieb k bytom,
odpadávanie povrchovej úpravy na sokloch okolo objektu, nezabudované kastlíky na rolety, zámena
materiálov na podlahovej vrstve chodieb a schodišti, nezabudovanie nadokenných kastlíkov, výmena
klampiarskych výrobkov terás za keramické dosky, zabudovanie malých odvodných rúrok na balkónoch,

výmena klampiarskych výrobkov, zabudovanie linolea na chodbách, chýbajúca tepelná izolácia potrubí v
kotolniach, odlupovanie cementového poteru pred vchodom do objektu, neboli do napísania stanoviska
odstránené. Za nedodanie predmetných materiálov a prác navrhovateľovi bol prijatý návrh odporcu na
bezodplatnéprevedeniemiestnostisprávcuspríslušenstvomčíslo41vploche20,85m2naodsúhlasenú
osobu určenú schôdzou vlastníkov bytov, meno ktorej malo byť oznámené v termíne do 31.01.2001.

Listom zo dňa 07.08.2002 nazvaným ako predžalobná upomienka, navrhovateľ žiadal, aby mu odporca
do siedmich dní od doručenia listu predložil posudok číslo XXXXXXXX z októbra 2000, vypracovaný
Technickým a skúšobným ústavom stavebným, ktorý podľa informácií navrhovateľa pomenúva základné
nedostatky realizácie stavby firmou odporcu. Ďalej navrhovateľ žiadal o jednostranné predĺženie

záručnej doby o 1 rok, prípadne po dobu potrebnú na odstránenie kolaudačných závad a nedostatkov
stavby.V zmysle rozhodnutia stavebného úradu bola stavba daná do užívania na základe kolaudačného
rozhodnutia zo dňa 15.10.1999, číslo 99 /XXXXX -H/208 Šv, právoplatným dňa od 08.11.1999, odkedy
začala podľa zmluvy plynúť záručná doba troch rokov - 36 mesiacov. V zmysle uvedeného záručná doba

uplynula najneskôr dňa 08.11.2002. Návrh bol odporcovi doručený dňa 16.01.2004, je teda zrejmé, že
bol odporcovi doručený až po uplynutí záručnej doby. Navrhovateľ svoj návrh na zmenu petitu, v ktorom
žiadal primeranú zľavu z ceny diela, čím definitívne špecifikoval svoj konkrétny nárok zo zodpovednosti
za vady, doručil súdu 06.06.2014, t. j. po uplynutí záručnej doby. Je dôležité uviesť, že konkrétne právo
navrhovateľa ako objednávateľa stavby stanoviť si konkrétne právo vyplývajúce zo zodpovednosti za

vady diela, upravené v citovaných ustanoveniach § 648 Občianskeho zákonníka, bolo navrhovateľom
pri podaní návrhu doručením súdu 15.10.2002 úplne iné ako uplatnené právo po doručení návrhu na
zmenu žaloby dňa 06.06.2014.

Pri uplatňovaní si nárokov z vád diela súd považuje za potrebné zdôrazniť, s poukazom na rozhodovaciu
prax súdov, ktorej sa ustálilo, že z právneho úkonu, ktorým sa uplatňuje právo zodpovednosti za vady,

musí vyplývať, ktoré konkrétne vady objednávateľ vytýka a ktoré konkrétne právo voči zhotoviteľovi
uplatňuje. Bez uvedenia týchto okolností je uplatnenie práva zodpovednosti za vady neplatné pre
neurčitosť právneho úkonu podľa ustanovenia § 37 Občianskeho zákonníka. K tomu, aby nedošlo k
preklúzii práva zo zodpovednosti za vady, nestačí, že objednávateľ v záručnej dobe vytkol zhotoviteľovi
vadu diela jej popisom, ale je nutné, aby v danej lehote konkrétne uviedol, aké právo si z tohto dôvodu

u zhotoviteľa uplatňuje. Preto aj keď navrhovateľ uvádza, že jednotliví vlastníci bytov reklamovali u
objednávateľa, t. j. odporcu, vady diela v záručnej 36 mesačnej lehote, nemá to samo o sebe bez
riadnej špecifikácie nároku voči odporcovi právne účinky. Tie by nastali na základe uplatnenia si práva zo
zodpovednosti za vady, t. j. jednostranného právneho úkonu objednávateľa adresovaného zhotoviteľovi,
ktorým by navrhovateľ dal odporcovi na vedomie, aké konkrétne právo si v súvislosti s reklamovanou

vadu zvolil, na základe čoho by odporcovi ako zhotoviteľovi vznikla v rámci zodpovednostného vzťahu
konkrétna povinnosť zodpovedajúca uplatnenému právu.

Vznik zodpovednosti za vady predpokladá 1. porušenie zmluvnej právnej povinnosti odporcu ako
zhotoviteľa prenechať navrhovateľovi ako objednávateľovi dielo bez vady, 2. výskyt alebo prejavenie sa

vady v čase odovzdania diela alebo v záručnej dobe, 3. príčinnú súvislosť medzi porušením právnej
povinnosti a vadou. Za vadu možno považovať nedostatky veci, ktoré vznikli navrhovateľovi tým, že
mu odporca neprenechal taký predmet plnenia, ktorý podľa zmluvy prenechať mal. Za neodstrániteľnú
vadu veci treba považovať vadu, ktorú buď vôbec nemožno technicky odstrániť, alebo, ktorú síce možno
odstrániť, ale bolo by to pre neprimerane vysoké náklady ekonomicky neúčelné alebo časovo neúmerne

zdĺhavé. Záver o tom, či zistené prejavy takejto vady bránia alebo nebránia riadnemu užívaniu diela
je nielen otázkou odbornou, ale aj právnym posúdením zistených skutočností, pričom toto posúdenie
vychádza predovšetkým z účelu, ktorému má dielo slúžiť.

Podľa § 648 ods. 2 Občianskeho zákonníka, posledná veta, ak ide o neodstrániteľnú vadu, ktorá však

nebráni riadnemu užívaniu veci podľa objednávky, má objednávateľ právo na primeranú zľavu, tento
druh nároku je daný charakterom zmluvného typu zmluvy o dielo, pretože pri neodstrániteľnej vade diela
logicky nie je možné vadu zároveň odstraňovať opravou a zároveň výmenou, pretože v takom prípade
by išlo už o zhotovenie iného (ďalšieho) diela. V danom prípade vzhľadom na stav opráv diela pred
podaním žaloby a vzhľadom na uplynulý čas od vydania kolaudačného rozhodnutia, sa preto javilo ako

najviac logickým nárokom vzhľadom na uzavretý zmluvný typ a na predmet plnenia práve uplatnenie
si nároku na primeranú zľavu z ceny, aj z tohto dôvodu, že si jednotliví vlastníci bytov postupom času
realizovali viacero opráv na vlastné náklady inými stavebnými spoločnosťami ako zhotoviteľom stavby.
Tento nárok, pomenovaný konkrétne ako zľava z ceny diela, si však navrhovateľ uplatnil až na základe
zmeny návrhu doručenej súdu 06.06.2014, túto zmenu súd pripustil uznesením zo dňa 04.09.2014.

Súd, viazaný petitom návrhu, pripusteným uznesením zo dňa 04.09.2014, teda rozhodoval len o týchto
štyroch konkrétnych uplatnených nárokoch z vád diela: 1. oprava (výmena) izolácie pod zámkovou
dlažbu na terase nad garážami a vyspádovanie zámkovej dlažby smerom k odtoku vody, 2. oprava
(výmena) hydroizolácie obvodových múrov garáží zo strany G. ulice; pri obidvoch týchto nárokoch

je potrebné uviesť, že navrhovateľ nevymedzil, aký spôsob nároku z uplatnenej vady si zvolil, keď
popri sebe uvádza obidva nároky, a to ako opravu, tak výmenu veci, hoci už v čase podania návrhu,
takmer tri roky po právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia, muselo byť bez akýchkoľvek pochybností
navrhovateľovi zrejmé, aký charakter majú vady v týchto dvoch prípadoch, či ide o vadu odstrániteľnúalebo neodstrániteľnú a aký konkrétny nárok si z tohto titulu chce od odporcu uplatniť. Z uvedeného
dôvodu nie je petit v týchto dvoch bodoch dostatočne určitý a i v prípade úspechu sporu by bol
nevykonateľný. Pri 3. bode petitu návrhu, a to pri uplatnenom nároku opraviť záteky okolo okien a

francúzskych balkónov, súd vychádzal zo záverov znaleckého posudku, v ktorom znalec uviedol, že
charakter a rozsah týchto nedostatkov si vyžaduje výmenu nevyhovujúcich otvorových konštrukcií a
zateplenie balkónových konštrukcií podláh, čo je možné vykonať len na základe spracovanej projektovej
dokumentácie. V tomto konkrétnom bode zo záverov skutkových zistení vyplýva, že navrhovateľ mal
žiadať nápravu spôsobom zodpovedajúcim charakteru vady, a to výmenou otvorových konštrukcií a

zatepleniu balkónových konštrukcii podláh, čo neurobil, a preto by bolo rozsudok i v prípade úspechu v
tejto časti nevykonateľný. Čo sa týka posledného nároku, a 4.) oprava neizolovanej vodomernej šachty
situovanej v priľahlom chodníku zo strany O. ulice, súd i v tejto časti návrh zamietol, keď je tento znalcom
stanoveným súdom v znaleckom posudku vyhodnotený ako odstránený (znalec tak konštatoval na
základe informácie zástupcov obidvoch účastníkov konania). Rovnako odovzdať navrhovateľovi projekt
skutočného vyhotovenia stavby vrátane projektu požiarnej ochrany

Súd má z úradnej povinnosti prihliadať na ustanovenie § 649 ods. 1 Občianskeho zákonníka, práva
zo zodpovednosti za vady sa musia uplatniť u zhotoviteľa v záručnej dobe, inak práva zaniknú. Čas
od uplatnenia práva zo záruky až do vykonania opravy sa do záručnej doby nepočíta, pričom podaním
návrhu na súd neprestáva plynúť záručná doba. Zhotoviteľ je povinný vydať objednávateľovi potvrdenie

o tom, kedy právo uplatnil, ako aj o vykonaní opravy a čase jej trvania.

V danom prípade si navrhovateľ u odporcu síce postupne uplatnil viacero vád diela v záručnej lehote,
ale preukázateľne neuviedol, čo bolo jeho povinnosťou v zmysle citovaného ustanovenia zákona, aký
konkrétny nárok si pri výtke jednotlivé vady uplatňuje, a i tieto svoje nároky v priebehu konania pred

súdom viackrát menil, až ich napokon ustálil návrhom na zmenu písomným podaním zo dňa 06.06.2014,
pripustených uznesením zo dňa 04.09.2014. Nárok pod bodom 2, a to opraviť (vymeniť) hydroizolácie
obvodových múrov garáží zo strany G. ulice, dokonca ani obsahovo nekorešpondujú s pôvodným
návrhom doručeným súdu 15.10.2002.

Pre začiatok plynutia záručnej doby je rozhodujúci deň vydania rozhodnutia stavebného úradu, ktorým
bola stavba daná do užívania, tzv. kolaudačné rozhodnutie zo dňa 15.10.1999, číslo 99 /XXXXX -
H/XXX Šv, právoplatné dňa od 08.11.1999, odkedy začala podľa zmluvy plynúť zmluvne dohodnutá
záručná doba troch rokov - 36 mesiacov. Táto uplynula najneskôr dňa 08.11.2002, a preto návrh, ktorý
mal obsahovať právo zo zodpovednosti za vady, bol odporcovi doručený 16.01.2004, t. j. po uplynutí

záručnej doby. Posledná zmena návrhu, ktorým si navrhovateľ uplatnil zľavu z ceny diela vo výške
29.200,- Eur, bola odporcovi doručená 04.09.2014, čoho jednoznačne vyplýva, že sa tak stalo až po
uplynutí záručnej doby, vrátane návrhu vo všetkých 4 bodoch návrhu uvedených vyššie a v časti návrhu
odovzdať navrhovateľovi projekt skutočného vyhotovenia stavby vrátane projektu požiarnej ochrany.

Preto súd konštatuje, že právo navrhovateľa zo zodpovednosti za vady tým, že nebolo uplatnené riadne
a včas, zaniklo (prekludovalo sa), a tak súd návrh v celom rozsahu zamietol. V zostávajúcej časti súd
konanie na základe späťvzatia navrhovateľa zo dňa 04.09.2014 zastavil.

O náhrade trov konania súd rozhodol podľa ustanovenia § 151 ods. 3 Občianskeho súdneho poriadku

tak,žeotejtočastinárokurozhodnedo30dnípoprávoplatnostirozhodnutiavovecisamej samostatným
uznesením.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní
odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde Bratislava III.,

písomne v troch rovnopisoch.

Odvolanie má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3 O.s.p.) obsahovať údaj, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje
za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha (§ 205 ods. 1 O.s.p.) .Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo
rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť len tým, že:
- v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,

- konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
- súd I. stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na
zistenie rozhodujúcich skutočností,
- súd I. stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
-doterazzistenýskutkovýstavneobstojí,pretožesútuďalšieskutočnostialeboinédôkazy,ktorédoteraz

neboli uplatnené (§ 205a),
- rozhodnutie súdu I. stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 205 ods. 2 O.s.p.).