Rozsudok Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 3. október 2017

Súd: Okresný súd Lučenec
Spisová značka: 17Csp/74/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6616211999
Dátum vydania rozhodnutia: 03. 10. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Andrea Gabrielová

ECLI: ECLI:SK:OSLC:2017:6616211999.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Lučenec sudkyňou JUDr. Andreou Gabrielovou v spore strán žalobcu 1. X. O., Q..

XX.XX.XXXX, U. A., X. J. XX, štátny občan SR, 2. F. O., Q.. XX.XX.XXXX, U. A., X. J. XX, štátny občan
SR, obidvaja zast. advokátom JUDr. Jozefom Mochnackým, advokátska kancelária so sídlom Lučenec,
T.G.Masaryka 14/A proti žalovanému 1. VIAM dražobná spoločnosť s.r.o. , Brnenská 80, Košice, IČO:
44 166 591, zast. advokátom JUDr. Mariánom Juskom, advokátska kancelária so sídlom Račí potok 3,
Košice 2. FILBYT, s.r.o., so sídlom ul. 1.mája 11, 986 01 Fiľakovo, IČO: 36 636 916, zast. advokátom
JUDr. Pavlom Sabom, advokátska kancelária so sídlom Lučenec, B. Němcovej 10, Lučenec, 3. Q.K. O.,
Q.. XX.XX.XXXX, U. I.. X.J. XXX/XX, XXX XX A., občan SR, 4. Z.. K. X., Q.. XX.XX.XXXX, U. N., X.

XXXX/XX, štátny občan SR v konaní o určenie neplatnosti dražby takto

r o z h o d o l :

Súd žalobu žalobcov 1., 2. z a m i e t a .

Konanie voči žalovanému 4. z a s t a v u j e .

Žalovaným 1., 2., 3. 4. sa p r i z n á v a náhrada trov konania voči žalobcom 1., 2. v plnom rozsahu
s tým, že o výške tejto náhrady bude rozhodnuté súdom prvej inštancie samostatným uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou doručenou súdu dňa 19.09.2016 sa žalobcovia 1., 2. domáhali určenia neplatnosti

dobrovoľnej dražby konanej dňa 26.08.2016 na Notárskom úrade JUDr. Viery Ogurčákovej. Ako dôvod
uviedli, že Notárskou zápisnicou č. Q. XXX/XXXX, Q. XXXXX/XXXX, Q. XXX/X/XXXX spísanou dňa
26.08.2016 na Notárskom úrade JUDr. Viery Ogurčákovej, notárky so sídlom v Košiciach, Zborovská
2, boli informovaní o udelení príklepu bytu, v ktorom majú, ako žalobcovia v čase príklepu hlásený
trvalý pobyt. So žalovaným 2. v minulosti uzatvorili zmluvu o spravovaní ich bytu. Na základe faktického
meškania mesačných úhrad platieb za služby spojené s bývaním v ich byte, ich žalovaný 2. vyzýval
k úhrade neuhradených omeškaných mesačných platieb. Tie sa v priebehu snažili uhrádzať aj napriek

finančným ťažkostiam, preto záväzky preukázateľne platia po cca 100,- eur mesačne. Aj napriek tomu
dostali od žalovaného 1. oznámenie o dražbe a prevzali aj výzvu na sprístupnenie nehnuteľnosti
k začatiu výkonu záložného práva k nehnuteľnosti kde žijú aj s deťmi. Žalovaný 1. a žalovaný 2.
im doteraz nepredložili zápisnicu z rokovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorou by
preukázali právoplatné uznesenie zhromaždenia vlastníkov bytov, s ich rozhodnutím o predaji ich
bytu, ako aj poverenie žalovaného 2. k organizácii dražby ich bytu spolu aj s prezenčnou listinou
osvedčujúcou prítomných a hlasujúcich účastníkov vlastníkov bytov. Aj keď sa obaja snažia viesť aktívny

pracovný život, ešte stále majú finančné problémy a nesplácajú záväzky voči žalovanému 2. podľa
dohodnutých zmluvných podmienok. Žalovaný 1. ani 2. im nepredložili popis štruktúry ich záväzku.
Zásadne nesúhlasia ani s konaním súdneho znalca žalovaného 4., lebo on svojim znaleckým posudkom
č. 107/2016 zo dňa 07.06.2016 ocenil ich byt s podlahovou plochou 72,87m2 iba na 5 100,- eur, čoje podľa ich názoru nekorektne podhodnotená cena. Preukázateľný a oprávnený nedoplatok budú na
príkaz súdu uhrádzať v pravidelných mesačných splátkach po 100,- eur. Z dôvodov hodných osobitného
zreteľa a vzniknutou nepriaznivou situáciou sú v ohrození stratou ich bývania. Dražbu nehnuteľností

považujú za závažne ohrozujúce práva na bývanie v nehnuteľnosti.

2. Žalovaný 1. zaslal súdu vyjadrenie, v ktorom uviedol, že zo strany navrhovateľa dražby potom, čo
boli splnené všetky podmienky pre vykonanie dražby a to suma pohľadávky, ktorá vznikla nesplnením
zákonnej povinnosti platiť riadne preddavkové platby a plnenia spojené s užívaním bytu, ktorá presiahla

sumu vyžadovanú § 3 ods. 6 Zák.č. 527/2002 o dobrovoľných dražbách, bola spísaná zmluva o
dobrovoľnej dražbe na základe ktorej konala ich spoločnosť a vykonala prípravu a realizáciu dobrovoľnej
dražbybytuč.5naprízemíbytovéhodomuI..X.J.,Y.Č.XXX,T.XX,M.Q.S.Č..XXXX.SpoločnosťFilbyt
s.r.o. má samostatnú právnu subjektivitu ako správca bytových domov zastupujúc vlastníkov daného
bytového domu má zákonnú povinnosť v zmysle § 8b ods. 2, písm. e) a i) Zák.č. 182/1993 Z.z. o
vlastníctve bytov a nebytových priestorov vymáhať nedoplatky a podať návrh na vykonanie dobrovoľnej

dražby. Podľa ich zistení žalobca 1. údajne pracuje v Q., kde z uvedeného príjmu mohol riadne uhrádzať
plnenia spojené s užívaním predmetného bytu spolu so zabezpečením životnej úrovne, o ktorej píše
vo svojej žalobe. Aj napriek uvedenému, plnenia spojené s užívaním predmetného bytu neuhrádzal.
Majú za to, že tvrdenia týkajúce sa nemožnosti plnenia si svojich povinností sú iba snahou zvrátiť stav
konania v ich prospech. Na základe dlhodobo nepriaznivého stavu nedoplatkov zo strany žalobcov

na úkor ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov došlo dňa 26.08.2016 na základe návrhu
žalovaného 2. k vykonaniu dobrovoľnej dražby v súlade s § 11 ods. 1, ods. 2 Zák.č. 527/2002 Z.z. o
dobrovoľných dražbách a to najmä s prihliadnutím na nízku hodnotu draženej nehnuteľnosti a výšku
pohľadávky, kde vykonanie dobrovoľnej dražby sa konalo za podmienok, ktoré žiadnym spôsobom
neobmedzovali účastníkov dražby a premet dražby bol vydražený hneď v prvom kole dražby. Dôkazom

toho je aj skutočnosť, že vydražiteľ a súčasný žalovaný v 3. rade pochádza z lokality A. a nemal
problém s vykonaním dražby na Notárskom úrade v Košiciach. Oznámenie o konaní dražby bolo riadne
zverejnené, keďže regionálne noviny Lučenecko č. 30 z roku 2016 na strane 2. zverejnilo inzerciu ku
konaniu napadnutej dražby. Inzercia bola zverejnená tak isto na internete a oznámenie o dražbe bolo
riadne registrované v Obchodnom vestníku pod č. 160/2016. Oznámenie o výsledku dražby bolo obom

žalobcom zaslané, pričom F. O. prevzala toto oznámenie o výsledku spolu s ostatnými písomnosťami
dňa06.09.2016aX.O.zásielkuneprevzalvodbernejlehote.TátobolaichspoločnostivrátenáPoštovým
úradom dňa 26.09.2016. Žalobcovia mali a majú všetky potrebné informácie, keďže zo strany žalobcu 2.
došlo k riadnemu odovzdaniu bytu novému vydražiteľovi. Žalobcovia voči ich spoločnosti nemajú žiadne
dlhy a teda do súčasnej doby nevznikla potreba zo strany žalobcov, ani konkrétna požiadavka o rozpis

štruktúry pohľadávky. Poukazujú na ustanovenie § 12 Zák.č. 527/2002 Z.z. o možnosti podania námietok
dotknutýmiosobamivočivýškeznaleckéhoohodnoteniadraženejnehnuteľnosti,resp.postupuzostrany
dražobníka. Zo strany žalobcov k uplatneniu tohto postupu nedošlo, čím uplynuli zákonné lehoty na
námietky voči výške znaleckého ohodnotenia nehnuteľnosti. Vzhľadom k vyššie uvedenému navrhujú,
aby žaloba žalobcov bola zamietnutá v celom rozsahu.

3. Zástupca žalovaného 2. zaslal súdu vyjadrenie v ktorom uviedol, že žalovaný v 2. rade, ako správca
bytu žalobcov eviduje dlhodobo žalobcov ako neplatičov napriek tomu, že platby spojené s užívaním
bytu sa pohybujú len od 60,75 eura do 67,23 eura mesačne. Už v rokoch 2010 a 2011 žalobcovia zaplatili
len cca 1-icu predpísaných platieb a od roku 2012 do 9/2013 nezaplatili ani jednu platbu. Z výkazov o

platbách žalobcov je zrejmé, že v roku 2014 namiesto predpísaných platieb v sume 806,76 eura zaplatili
len 401,69 eura a spolu s dlžobou za predchádzajúce obdobie na konci roka 2014 činil ich nesplatený
záväzok sumu 2 873,05 eura, v roku 2015 namiesto predpísaných platieb v sume 729,- eur zaplatili len
367,- eur a spolu s dlžobou za predchádzajúce obdobie na konci roka 2015 činil ich nesplatený záväzok
sumu 3 293,53 eura a za obdobie január až september roku 2016 namiesto predpísaných platieb v

sume 546,75 eura zaplatili len 400,- eur a aj po odpočítaní výťažku z dražby v sume 404,69 eura
spolu s dlžobou za predchádzajúce obdobie aj v súčasnosti činí ich nesplatený záväzok sumu 2 939,46
eura. V roku 2013 bola voči žalobcom na Okresnom súde v Lučenci podaná žaloba pre pohľadávku
2 141,80 eura s prísl. a pod č.k. 5Ro/566/2013 bol vydaný platobný rozkaz, ktorý sa stal vykonateľný
dňa 21.03.2014. Keďže toto rozhodnutie dobrovoľne splnené nebolo, žalobca 2. podal dňa 22.04.2014

návrh na vykonanie exekúcie Exekútorskému úradu JUDr. Marian Jurina. Keďže exekučné konanie
voči žalobcom bolo neúčinné, žalobcovi na úkor ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov
dlhodobo neplatili v plnej výške ani bežné predpísané platby a nie to ešte záväzky z predchádzajúcich
období, záväzky žalobcov neustále narastali, žalovaný 2. bol nútený podať návrh na vykonanie dražby,ku ktorej poveril žalovaného 1.. Podľa § 8b ods. 2 písm. e) a i) Zák.č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov žalovaný 2. ako správca bytového domu v zastúpení vlastníkov má povinnosť
vymáhať nedoplatky úhrad spojených s užívaním bytov. Podľa čl. III. Dodatku č. 3 Zmluvy o výkone

správy zo dňa 27.05.2014 správca môže podať návrh na vykonane dobrovoľnej dražby bytu alebo
nebytového priestoru na uspokojenie pohľadávok, ak táto pohľadávka prevýšila čiastku 2 000,- eur bez
súhlasu nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Z
uvedeného dôvodu nie je potrebné osobitné rozhodnutie vlastníkov o dražbe. Nie je pravdivé tvrdenie
žalobcov v návrhu, že platia po cca 100,- eur mesačne, čo je zrejmé aj z vyššie uvedených výkazov

platieb za roky 2014 a 2016. Argument žalobcov, že im nebol predložený popis štruktúry záväzku
nie je právne dôležitý, nakoľko všetky žalobcami nezaplatené platby vychádzajú zo zmluvy o výkone
správy evidenčných listov pre výpočet úhrady za byt, prípadne rozhodnutia súdu, ktoré bolo žalovaným
doručené. Podľa žalovaného 2. napadnutá dražba prebehla zákonným spôsobom, preto žiadajú návrhu
žalobcov v plnom rozsahu zamietnuť.

4. Žalovaný 3. uviedol, že so svojou ženou sa dohodli, že si zabezpečia lacný byt v meste A.. Pýtal
sa u jedného zo správcov a to u Filbytu s.r.o.. Tam dostal informáciu, že po neplatičoch je možné
získať byt formou dražby. Nakoľko zháňali lacný byt, tak dlho čakali na informácie o dražbe takéhoto
bytu. Na stránke dražobnej spoločnosti VIAM dražobná spoločnosť s.r.o. ako aj v miestnych novinách
si prečítali inzerciu o jednom takomto byte, ktorá vyvolávacia cena bola podľa znaleckého posudku

5 100,- eur. Kontaktovali uvedenú spoločnosť. Cena bytu 4 600,- eur, ktorá sa stanovila odpočtom
10% z ceny stanovenej znalcom podľa dražobného zákona bola konečná, nakoľko o tento byt nebol
záujem. Na dražbu sa dostavili do X., zaplatili dražobnú zábezpeku vo výške 1 000,- eur vopred. Na
dražbu vyhlásenú dňa 26.08.2016 nikto neprišiel. Podľa vyjadrenia dražobnej spoločnosti o takýto byt
vo A. nemal ani nikto záujem. Po skončení dražby notárka vystavila doklady o vydražení bytu, vyplatili

celkovú sumu v hotovosti Dražobnej spoločnosti. Z miestneho zisťovania vedeli, že sa jedná o byt v
zlom stave a že bude potrebného mať ešte finančné prostriedky na jeho rekonštrukciu. Dňa 20.09.2016
sa uskutočnilo odovzdanie nehnuteľnosti, kedy bola dražobnou spoločnosťou spísaná zápisnica o
odovzdaní nehnuteľnosti. Po otvorení bytu zistili, že bývalí majitelia úmyselne poškodili celé elektrické
rozvody, rozvody vody, odpad, kúrenie, odrezali trubky a na záchode ohli pánty, zdemolovali všetko, čo

sa len zdemolovať dalo. Z toho dôvodu on podal na nich aj trestné oznámenie. Neskôr sa od susedov
v bytovom dome dozvedel, že bývalí vlastníci kradli zo spoločných priestorov v minulosti elektrinu a oni
potom museli za nich tento nedoplatok vyplatiť. Nevie prečo sa takýto nemorálni ľudia sťažujú. Čo sa
týka vykonania dražby podľa jeho názoru všetko bolo dodržané tak, ako káže zákon o dražbách a on
bol s vykonaním dražby spokojní.

5. Žalovaný 4. uviedol, že vypracoval znalecký posudok č. 107/2016 dňa 07.06.2016. Bol to znalecký
posudok vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. X, prízemného bytového domu s.č. XXX Q.
I.. X. J. T. A., zapísaného na S. Č.. XXXX pre účel dražby podľa zák.č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných
dražbách. Znalecký posudok vypracoval na základe objednávky č. VDS-103-7/2015-HR zo dňa

27.04.2016 zadávateľa znaleckého posudku VIAM Dražobná spoločnosť s.r.o., Brnenská 80, Košice.
Miestnu ohliadku spojenú s miestnym šetrením vykonal dňa 25.05.2016 bez účasti vlastníka bytu.
Ohliadku predmetu dražbu (interiéru bytu) vlastník neumožnil. V súlade s § 12 ods. 3 Zák.č. 527/2002
Z.z. o dobrovoľných dražbách vykonal ohodnotenie predmetu dražby z dostupných údajov. Pri hodnotení
vychádzal z predpokladu, že byt je štandardne vybavený, bez vykonanej rekonštrukcie. Priemerný

koeficient predajnosti zvolil v rámci rozpätia stanoveného metodikov výpočtu všeobecnej hodnoty
nehnuteľnosti a stavieb (ISBN 80-7100-827-3) pre ostatné mestá a z dôvodu výrazne vyššieho dopytu
oproti ponuke na trhu nehnuteľnosťami znížil na hodnotu 0,20. Pri stanovení priemerného koeficientu
predajnosti zohľadnil aj dlhodobé osobné skúsenosti z predaja nehnuteľností formou dobrovoľnej dražby
vo všeobecnosti a špeciálne v lokalite A.. Všeobecná hodnota nehnuteľnosti a stavieb je znaleckým

odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu, ku ktorému je vypracovaný posudok, ktorú by tieto
mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci
budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená
neprimeranou pohnútkou. Nadobudnutie nehnuteľnosti novým vlastníkom formou dobrovoľnej dražby
nesie so sebou okrem zaplatenia kúpnej ceny spravidla aj dodatočné náklady vyvolané nespoluprácou

pôvodného vlastníka (neochota uvoľniť a odovzdať nehnuteľnosť a nutnosť platiť náklady spojené s
užívaním nehnuteľnosti ešte pred jej prevzatím, potreba súdneho konania na vysťahovanie pôvodného
vlastníka a pod. ). Tieto skutočnosti sa prejavujú v cenách nehnuteľností dosiahnutých dobrovoľnou
dražbou, ktoré sú primerane nižšie oproti cenám nehnuteľnosti na bežnom realitnom trhu. V zmysle § 12ods. 5 Zák.č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách platí, že vlastník predmetu dražby je oprávnený do
10 pracovných dní od doručenia znaleckého posudku podľa ods. 4 vzniesť u dražobníka námietky proti
ohodnoteniu predmetu dražby a prípadne žiadať vyhotoviť znalecký posudok iným znalcom. Dražobník

je povinný sa so vznesenými námietkami písomne vysporiadať a najneskôr päť pracovných dní pred
konaním dražby zaslať vlastníkovi predmetu dražby písomnú odpoveď. Ak vlastník predmetu dražby
žiada vyhotoviť nový znalecký posudok, zabezpečí dražobník znalecký posudok bezodkladne do 30
dní odo dňa doručenia žiadosti od iného znalca. Ako znalec vypracoval znalecký posudok, ktorý je v
súdnom konaní napádaný, avšak nemá vedomosť o tom, či došlo zo strany žalobcu k uplatneniu tohto

paragrafu hoci mal na to možnosť. Znalecký posudok bol vypracovaný v súlade s právnymi predpismi
a zásadami pre znaleckú činnosť. O samotnom priebehu dobrovoľnej dražby nemá žiadnu vedomosť
ani na ňu nemal žiaden vplyv, preto uplatnený nárok v celom rozsahu neuznáva. Z dôvodu nedostatku
pasívnej legitimácie žiada žalobu voči nemu zamietnuť.

6. Na pojednávaní zástupca žalobcov 1., 2. uviedol, že podľa ustanovenia § 11 zákona o dobrovoľných

dražbách miesto, dátum a čas konania dražby musia byť určené dražobníkom po dohode s
navrhovateľom dražby tak, aby nebola obmedzená možnosť účasti na dražbe. Poukazujú na rozsudok
NS SR 4Cdo/100/2012. Žalovaný 1. si nesplnil svoje povinnosti, ktoré mu ukladá zákon o dražbách
a to v lehote najmenej 15 dní pred konaním dražby zverejniť oznámenie o dražbe alebo oznámenie
o opakovanej dražbe na úradnej tabuli obce alebo na elektronickej tabuli obce. Taktiež namietajú

nezákonnosť znaleckého posudku. Majú za to, že posudok bol vypracovaný v rozpore so zákonom.
Cena je tam neprimerane nízka. Suma 5 100,- eur nezodpovedá všeobecnej cene nehnuteľnosti v danej
lokalite. Hodnota obdobných bytov podľa informácie z realitnej kancelárie sa pohybuje niekde na úrovni
18 000,- až 25 000,- eur. V neposlednom rade chcú poukázať na tú skutočnosť, že zákon o dobrovoľných
dražbáchv§18hovoríonáležitostiachoznámeniaodražbe.Podľa§17ods.1dražobníkvyhlásikonanie

dražby.Voznámeníodražbeuvedieoznačeniedražobníka,navrhovateľadražby,podľapísm.b)miesto,
dátumačasotvoreniadražby.Podľaods.3tohtozákonapodmienkyaúdaje,ktorédražobníkvoznámení
o dražbe uviedol, nie je možné dodatočne meniť. Aj dôjde k zmenám, dražobník je povinný vyhotoviť a
pripojiť dodatok k zverejneniu oznámenia o dražbe bez zbytočného odkladu potom, čo sa o zmenách
dozvedel. Ak notárovi uvedenému v oznámení o dražbe bráni prekážka účasti na dražbe, v oznámení

o dražbe je možné dodatočne zmeniť údaj o notárovi. V tomto prípade bolo zverejnené oznámenie
o dražbe , kde ako miesto konania dražby bol uvedený Notársky úrad JUDr. Aleny Ondrušekovej, ul.
Alžbetina 32, Košice. Následne bol dodatkom č. 1 k oznámeniu o dražbe uvedené nové miesto konania
dražby a to Notársky úrad JUDr. Viery Ogurčákovej, Zborovská 1535/2, Košice. V tomto prípade nedošlo
k zmene notára, ktorý vykonával dražbu, ale k zmene miesta konania dražby. Tento údaj nie je možné

podľa zákona meniť, preto považujú dražbu za neplatnú a žiadajú, aby súd žalobe v celom rozsahu
vyhovel.

7. Zástupca žalovaného 1. a konatelia žalovaného 1. uviedli, že znalecký posudok bol zaslaný X. O.,
ktorý ho neprevzal a F. O., ktorá ho prevzala dňa 15.08.2016. Keď nesúhlasili s výškou znaleckého

posudku v zmysle dražobného zákona, mali požiadať o vyhotovenie nového znaleckého posudku. Keby
namietali výšku znaleckého posudku, oni zo zákona, ako dražobná spoločnosť sú povinní zabezpečiť
iného znalca, ktorý by urobil druhý znalecký posudok a potom podľa toho, ktorý s tých dvoch by mal
vyššiu hodnotu, tak tá hodnota by sa na dražbe brala do úvahy. Čiže na dražbe sa využila hodnota
toho znaleckého posudku, ktorý vyhotovil Z.. X.. To, že nejaká realitná kancelária ohodnotila byt na takú

sumu, ako hovoril právny zástupca žalobcov, považujú za irelevantné, nakoľko realitná kancelária nemá
inštitút znalca. Oznámenie o dražbe zaslali na Mestský úrad A. dňa 27.07.2016. Taktiež upozornili aj na
Filbyte, že ak budú chodiť záujemcovia o byty, aby im povedali, že bude takáto dražba. Ďalej taktiež na
Bazoš a na webovú stránku ich spoločnosti dali údaj, že bude prebiehať dražba. JUDr. Ondrušeková
z osobných dôvodov, keďže potrebovala odcestovať nevedela poskytnúť služby Notárskeho úradu. Bol

oslovený právne ňou Notársky úrad JUDr. Ogurčákovej o ulicu ďalej, aby poskytol priestor a aby osvedčil
dobrovoľnú dražbu. Z toho dôvodu vytvorili dodatok, ktorý bol riadne zaregistrovaný v Notárskom
centrálnom registri s dátumom 11.08.2016. Nové miesto bolo zverejnené aj v Obchodnom vestníku. Do
denníkov to už nedávali, nakoľko by trvalo 2-3 týždne kým by to uverejnili a to by nestihli. Dali to na
Bazoš, oznámili to Filbytu a taktiež na Mestský úrad. Držali sa litery zákona, nakoľko išlo len o dodatok.

Nebolo potrebné robiť tú istú procedúru, ako keď sa oznamuje, že bude vykonávaná dražba. Išlo o
normálny zákonný postup. Žalobcovia poukazujú aj na tú skutočnosť, že dražba sa konala v Košiciach.
Vo Fiľakove nie je zriadený Notársky úrad. Aj tu by bolo potrebné zobrať notára napr. z Lučenca. Tak
isto cestovanie dražobnej spoločnosti by zvyšovalo náklady. Nedošlo k obmedzeniu účasti na dražbe,čoho je svedkom aj žalovaný 3., ktorý vydražil nehnuteľnosť a ktorý kvôli dražbe pricestoval M. A. D.
X., teda takto mohol prísť M. A. D. X. ktokoľvek. Ktokoľvek sa mohol informovať o dražbe. Každému
by boli v ich spoločnosti odpovedali a vysvetlili všetky okolnosti ako k oznámeniu, tak k dodatku ako aj

znaleckému posudku.

8. Zástupca žalovaného 2. uviedol, že je správca bytov a spravuje aj byt, ktorý bol predmetom dražby.
Išlo o byt nižšieho štandardu, čo je zrejmé aj z výšky platieb spojených za služby s užívaním bytu. Tak,
ako to vyplýva z priložených výkazov o nedoplatkov za roky 2014 - 2016 je zrejmé, že žalobcovia platili

maximálne polovičné čiastky a to len sporadicky a opozdene. Výšku platieb vedeli, nakoľko evidenčný
list dostávali, mali uzavretú zmluvu o výkone správy, z ktorej to vyplývalo. Čo sa týka ceny bytu vyčíslenej
znaleckýmposudkom,takpoukazujúnato,žesútonižšieštandardnébyty.Žalobcoviadlhodoboneplatili
poplatky, preto bola v roku 2013 podaná na nich žaloba, ktorá sa skončila právoplatným platobným
rozkazom, ktorý dali na výkon exekúcie. Keďže exekúcia nebola dostatočne účinná, poverili výkonom
dobrovoľnej dražby žalovaného 1.. Poukazuje na tú skutočnosť, že žalobcovia nielen neplatili za služby

spojené s užívaním bytu, ale voči nim bolo vedené aj trestné konanie, čo sa týka nepovoleného odberu
elektrickej energie a žalobkyňa v 2. rade bola uznaná vinnou a odsúdená podmienečným trestnom. V
plnom rozsahu sa pridŕžajú svojho písomného vyjadrenia a žiadajú žalobu zamietnuť.

9. Žalovaný 3. uviedol, že o tom, že sa bude dražba konať sa dozvedel na Mestskom úrade, kde išiel

vyplatiť smeti. Potom išiel na Filbyt. Tam zistil potrebné skutočnosti a taktiež aj na Bazoši. Na Bazoši
bolo telefónne číslo, kde zavolal a telefonicky sa rozprával s pánom F.. Zmenu miesta konania dražby
mu telefonicky oznámili. Na dražbe sa zúčastnil. Pri odovzdávaní bytu splnomocnil otca. Byt žalobcovi
odovzdali znehodnotený, preto ho musel kompletne prerobiť.

10. Žalovaný 4. uviedol, že znalecký posudok vypracovával metódou polohovej diferenciácie, pretože
nemal dostatok podkladov na porovnanie, kde je potrebné mať aspoň tri porovnateľné ceny bytov. On má
vedomosťnaakejúrovnisapohybujecenanehnuteľnostívoblastiA..Cena5100,-eurjezodpovedajúca
trhovej hodnote nehnuteľnosti. Hodnotu koeficient predajnosti znížil z dôvodu, že v čase vypracovania

znaleckého posudku bol znížený dopyt po takýchto bytoch vo A., nakoľko trh s nehnuteľnosťami bol
na nižšej úrovni, ako by zodpovedal tej hodnote, ktorá je odporúčaná metodikou výpočtu. Zistil že na
znalecký posudok má vplyv, že sa byt ponúka v dražbe a to na odhad sumy, za ktorú sa tento byt v
danom čase a mieste bude predávať. To sa odzrkadľuje v koeficiente predajnosti. Vo A. robil znalecký
posudok aj s nižšou cenou, ako bola pri tomto byte.

11. Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom strán sporu, oboznámením sa s obsahom oznámenia
o dražbe, zaslania oznámenia o dobrovoľnej dražbe zo dňa 27.07.2016, výpisu z LV č. 3040, Notárskej
zápisnice osvedčujúcej priebeh dobrovoľnej dražby, oznámenia o dražbe zo dňa 25.07.2017, dodatku
č. 1 k Oznámeniu o dobrovoľnej dražbe, vyjadrenia znalca, vyjadrenia zástupcu žalovaného 2., rozpisu

nedoplatkov za rok 2014 a 2015, Dodatku č. 3 k zmluve o výkone správy, vyjadrenia Q. O., vyjadrenia
žalovaného 1., fotokópie doručeniek, žiadosti o zverejnenie v obchodnom v Obchodnom vestníku,
oznámenia o začatí výkonu záložného práva, zmluvy o vykonaní dražby, fotodokumentácie denníka
Obchodného vestníka 160/2016, prílohovej obálky, fotokópie spisového obalu, spisu dobrovoľnej
dražby, fotokópie rozsudku č.k. 22T/170/2017, rozpisu vyúčtovania za rok 2010, 2011, 2012 a 2013,

platobného rozkazu č. k. 5Ro/566/2013.

12. Medzi žalovaným 1. a žalovaným 2. bola uzatvorená zmluva o výkone dražby VDS č.103-5/2015 (čl.
81). Predmetom dražby bol byt č. X Q. R.Í. U. D., I.. X. J. Y. Č. XXX, T. XX M. Q. S. Č.. XXXX. Predmet
dražby bol vo vlastníctve dlžníka X. O. G. F. O.. Záložným právom k predmetu dražby je zabezpečená

pohľadávka žalobcu, ktorá vznikla z titulu neuhradených dlžôb súvisiacich s výkonom správy, prevádzky,
údržby a opráv spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku, vrátane
poskytnutých služieb voči dlžníkovi. Celková suma zabezpečovacej pohľadávky ku dňu 30.06.2015 je v
celkovej výške 2 959,80 eura. Pohľadávka sa stala splatnou dňa 30.06.2015.

13. Dňa 28.06.2015 (čl.80) oznámila VIAM-dražobná spoločnosť s.r.o. žalobcom 1., 2. začiatok výkonu
záložného práva. Dôvodom začatia výkonu záložného práva bola skutočnosť, že dlžník si nesplnil
zabezpečovanú pohľadávku riadne a včas. Predmetom výkonu záložného práva bola nehnuteľnosť
zapísaná na S. Č.. XXXX, ktorá bola vo vlastníctve dlžníka X. O. G. F. O.. Vymáhaný nárok oprávnenéhoku dňu 30.06.2015 bol vo výške 3 681,76 eura, ktorý tvoril vymáhaný nárok oprávneného ku dňu
30.06.2015 vo výške 2 959,80 eura a náklady spojené výkonom záložného práva vo výške 721,96 eura.

14. Na základe oznámenia o dražbe (čl.19) žalovaný 1. podal návrh do Notárskeho centrálneho registra
dražieb, z ktorého úradného výpisu vyplýva, že dňa 26.07.2016 bol vykonaný zápis a to oznámenie o
dražbe na návrh dražobníka VIAM-dražobná spoločnosť s.r.o., ktorá sa mala uskutočniť dňa 26.08.2016
na Notárskom úrade JUDr. Aleny Ondrušekovej, Alžbetina 32, Košice. Predmet dražby bol byt. Cena
predmetu dražby bola stanovená na 5 100,- eur. (čl.136).

15. Dňa 27.07.2016 žalovaný 1. zaslal žalobcom 1., 2. Oznámenie o dobrovoľnej dražbe a výzvu na
umožnenie obhliadky nehnuteľnosti (čl.67), ktoré žalobkyňa 2. prevzala dňa 06.05.2016 a žalobca 1. si
zásielku neprevzal.

16. Dodatkom č. 1 k Oznámeniu o dražbe (čl.22) bol vykonaný nový zápis v Notárskom centrálnom

registri dražieb a to dňa 11.08.2016, kedy došlo k zmene miesta konania dražby a to na Notárskom
úrade JUDr. Viery Ogurčákovej, Zborovská 1535/2. (čl.137).

17. Z regionálnej tlače Lučenecko - Veľkokríšsko - Poltársko (čl.85) bolo zistené, že dňa 26.08.2017 sa
uskutoční dražba predmetného bytu.

18. Z e-mialovej správy (čl. 114) vyplýva, že v Obchodnom vestníku č. 157/2016 vydanom dňa
15.08.2016 pod X005439 bola zverejnená žiadosť žalovaného 1. zo dňa 10.08.2016 s identifikačným
číslom (1509866) - dražby.

19. Dňa 18.08.2016 pod X005541 v Obchodnom vestníku č. 160/2016 (čl.85) bol vydaný Dodatok z
Oznámeniu o dobrovoľnej dražbe a to k zmene notára JUDr. Ondrušekovej, ul. Alžbetina č. 32, Košice
na notára JUDr. Viera Ogurčáková, Zborovská 1535/2, Košice.

20. Súčasť prílohovej obálky tvorí aj oznámenie zo dňa 27.07.2016, ktorým VIAM dražobná spoločnosť

s.r.o. oznámila J. A. v zmysle § 11 ods. 4 Zák.č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, že sa uskutoční
dražba a požiadala ho o uverejnenie Oznámenia o dobrovoľnej dražbe na úradnej tabuli obce a to v
termíne do 26.08.2016. Tieto skutočnosti boli oznámené aj Okresnému úradu S., Katastrálny odbor,
Daňovému úradu S. a exekútorským úradom.

21. Z fotokópie spisového obalu VIAM - dražobná spoločnosť s.r.o. súd zistil, že pod č. 103-8/15 ZP bol v
spise 103/3015 uložený znalecký posudok, ktorý ako vyplýva z doručenky bol doručený dňa 15.08.2016
F. O. a tak isto bol doručovaný aj X. O., avšak vrátil sa s tým, že adresát si v odbernej lehote zásielku
neprevzal (čl. 113-116).

22. Notárskou zápisnicou č. N 108/2016, NZ 30287/2016, NCRls 31148/2016 JUDr. Viera Ogurčáková,
notárka so sídlom v Košiciach, Zborovská 2, osvedčila priebeh dražby konanej dňa 26.08.2016, ktorá
sa uskutočnila na základe Oznámenia o dražbe VDS:103-9/2015 zo dňa 25.07.2016 a Dodatku č. 1 k
OznámeniuodražbeVDS:103-9/2015zodňa11.08.2016. PredmetomdražbybolbytČ..XQ.R.U.D.Q.
I.. X. J. Y. Č. XXX, T. XX, M. Q. S. Č.. XXXX. Odhadnutá cena 5 100,- eur bola zistená podľa znaleckého

posudku č. 107/2016, ktorý vypracoval Z.. K. X.. Navrhovateľom dobrovoľnej dražby boli vlastníci bytov
a nebytových priestorov X. J. XX T. A. v zastúpení správcom Filbyt s.r.o. . Vlastníkom predmetu dražby
bol X. O. G. F. O.. Najnižšie podanie bolo 5 100,- eur . Dražobníkom bola VIAM - dražobná spoločnosť
s.r.o. so sídlom Brnenská 80, Košice. Dobrovoľná dražba bola vyhlásená dražobníkom Oznámením o
dražbe VDS:103-9/2015 zo dňa 25.07.2016 a Dodatku č. 1 k Oznámeniu o dražbe VDS:103-9/2015 zo

dňa 11.08.2016. Oznámenie o dobrovoľnej dražbe uverejnil dražobník v Registri dražieb dňa 26.07.2016
pod sp.zn. Q. XXXX/XXXX. Dodatok č. 1 k oznámeniu o dražbe uverejnil dražobník v registri dražieb
dňa 11.08.2016 pod sp.zn. NCRdr 2508/2016. Vydražiteľom bol Q. O. a cena dosiahnutá vydražením
bola 4 600,- eur. Námietky proti priebehu dražby neboli žiadne.

23. Súčasť spisu tvoria aj výkazy platieb žalobcov za roky 2009 až 2015 (čl.55-56 čl. 130-133). Z
výkazu za rok 2015 vyplýva nedoplatok vo výške 2 939,46 eura. Taktiež aj platobný rozkaz zo dňa
16.12.2013 č.k. 5Ro/566/2013-25 (čl.128) , ktorým boli žalobcovia 1., 2. zaviazaní na uhradenie čiastky
2 141,80 eura s príslušenstvom Filbytu s.r.o. A., ktorý sa stal právoplatný dňa 21.03.2014 a rozsudokč.k. 22T/170/2016-84, ktorým bola F. O. uznaná vinnou za to, že v dobe od presne nezisteného dňa v
roku 2014 do 15.02.2016 vo A. T. U. Q. I.. X. J. XX v spoločných priestoroch pivnice napojila elektrické
vedenie spoločných priestorov a elektrickú energiu odvádzala do svojej pivnice a do svojho bytu, ktorý

obývala a takto spotrebovala elektrickú energiu v celkovom množstve 6643 kWh , čím spôsobila škodu
vo výške 1 382,27 eura pre ostatných obyvateľov bytovky (čl. 129).

24. Z dodatku č. 3 k Zmluve o výkone správy zo dňa 27.05.2014 (čl. 57) uzatvorenej medzi správcom

Filbyt s.r.o. so sídlom I.. X. J. A. a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome Y..Č.. XXX T. A., I.. X.
J. XX,XX G. XX z čl. III, bod 1. vyplýva, že správca môže podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby
bytu alebo nebytového priestoru na uspokojenie pohľadávok, ak táto pohľadávka prevýšila čiastku 2
000,- eur bez súhlasu nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome.

25. Podľa § 3 ods. 6 Zák.č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách dražiť nemožno nehnuteľné veci, ak
hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva zabezpečenej záložným právom ku dňu oznámenia o začatí
výkonu záložného práva neprevyšuje 2 000,- eur.

26. Podľa § 11 ods. 1 Zák.č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách miesto, dátum a čas začatia dražby

musiabyťurčenédražobníkompodohodesnavrhovateľomdražbytak,abynebolaobmedzenámožnosť
účasti na dražbe.

27. Podľa ods. 4 ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť, dražobník
je povinný najmenej 15 dní pred konaním dražby zverejniť oznámenie o dražbe alebo oznámenie o

opakovanej dražbe na úradnej tabuli obce alebo na elektronickej úradnej tabuli v časti určenej pre obec,
na ktorej území sa predmet dražby nachádza. Zverejní oznámenie o dražbe aj v periodickej tlači, s
pôsobnosťouminimálnepreobec,naktorej územísapredmetdražbynachádza.Základnéúdajeočase,
mieste, premete a najnižšom podaní dražby alebo opakovanej dražbe. Obec je povinná bezodkladne a
bezodplatne takéto oznámenie zverejniť.

28. Podľa § 12 ods. 1 Zák.č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách dražobník zaistí ohodnotenie
predmetu dražby podľa všeobecnej hodnoty v mieste a čase konania dražby. Ak ide o nehnuteľnosť,
podnik, jeho časť alebo o kultúrnu pamiatku alebo ak je vlastníkom predmetu dražby územný
samosprávny celok alebo orgán štátnej správy musí byť cena predmetu dražby určená znaleckým

posudkom, ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší, ako šesť mesiacov. Znalec ohodnotí aj závady,
ktoré v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezaniknú a upraví príslušným spôsobom
odhad ceny.

29. Podľa ods. 3 Zák.č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách ak osoba, ktorá má predmet dražby v

držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných
údajov, ktoré má dražobník k dispozícii.

30. Podľa ods. 4, ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ, dražobník zašle vlastníkovi predmetu
dražby znalecký posudok a to najneskôr 30 dní pred dňom vykonania dražby.

31. Podľa ods. 5 vlastník predmetu dražby je oprávnený do desiatich pracovných dní od doručenia
znaleckého posudku podľa ods. 4 vzniesť u dražobníka námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby
a prípadne žiadať vyhotoviť znalecký posudok iným znalcom. Dražobník je povinný sa so vznesenými
námietkami písomne vysporiadať a najneskôr päť pracovných dní pred konaním dražby zaslať

vlastníkovi predmetu držby písomnú odpoveď. Ak vlastník predmetu dražby žiada vyhotoviť nový
znalecký posudok zabezpečí dražobník znalecký posudok bezodkladne do 30 dní odo dňa doručenia
žiadosti od iného znalca.

32. Podľa § 17 ods. 1 Zák.č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách dražobník vyhlási konanie dražby

oznámením o dražbe v ktorom uvedie
a) označenie dražobníka a navrhovateľa dražby
b) miesto, dátum a čas otvorenia dražby
c) či ide o opakovanú dražbud) označenie a opis predmetu dražby a jeho príslušenstva, práv a záväzkov na predmete dražby
viaznúcich a s ním spojených, ak podstatným spôsobom ovplyvňujú hodnotu predmetu dražby, opis
stavu, v akom sa predmet dražby nachádza a jeho odhadnú alebo zistenú cenu

e) najnižšie podanie a minimálne prihodenie, ktoré môže účastník dražby urobiť
f) ak požaduje zloženie dražobnej zábezpeky spôsob a lehotu na jej zloženie, číslo účtu a adresu
miesta, kde má byť dražobná zábezpeka zložená, čo je dokladom o zložení dražobnej zábezpeky, výške
dražobnej zábezpeky a spôsob jej vrátenia; či je možné zložiť dražobnú zábezpeku platobnou kartou
alebo šekom

g) ak je prípustný aj iný spôsob úhrady ceny dosiahnutej vydražením, ako úhrada v hotovosti, uvedenie
tohto spôsobu; spôsobu úhrady ceny dosiahnutej vydražením nesmie byť pre vydražiteľa spojené s
nadbytočnými ťažkosťami
h)dátumačasvykonaniaohliadkypredmetudražbyprihnuteľnýchveciach,tiežmiestokonaniaohliadky,
organizačné opatrenia na zabezpečenie ohliadky
i) pri spoločnej dražbe poradie v akom budú jednotlivé predmety v dražbe vydražené

j) podmienky odovzdania predmetu dražby vydražiteľovi
k) meno, priezvisko a sídlo notára, ktorý bude priebeh dražby osvedčovať notárskou zápisnicou, ak to
vyžaduje tento zákon (§20 ods. 13)
l) poučenie podľa § 21 ods. 2 až 6.

33. Podľa ods. 2 oznámenie o dražbe uverejní dražobník v registri dražieb najmenej 15 dní pred
otvorením dražby, ak tento zákon neustanovuje inak.

34. Podľa ods. 3, ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačná
zložka alebo ak najnižšie podanie presiahne 16 550,- eur uverejní dražobník oznámenie o dražbe v

registri dražieb najmenej 30 dní pred začatím dražby. Oznámenie o dražbe dražobník bez zbytočného
odkladu zašle aj ministerstvu na zverejnenie v Obchodnom vestníku.

35. Podľa ods. 7 oznámenie o dražbe spolu s dodatkami (§18) je dražobník povinný pred začatím dražby
vyvesiť vo verejne prístupnej časti objektu v ktorom sa dražba koná.

36. Podľa § 18 ods. 1 Zák.č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách podmienky a údaje, ktoré dražobník
v oznámení o dražbe uviedol nie je možné dodatočne meniť. Ak dôjde k zmenám rozsahu práv a
povinností viaznúcich na predmete dražby a s ním spojených alebo stavu, v ktorom sa predmet dražby
nachádza; dražobník je povinný vyhotoviť a pripojiť dodatok k zverejneniu oznámenia o dražbe bez

zbytočného odkladu potom, čo sa o zmenách dozvedel. Ak notárovi uvedenému v oznámení o dražbe
bráni prekážka v účasti na dražbe, v oznámení o dražbe je možné dodatočne zmeniť údaj o notárovi.

37. Podľa ods. 2, ak bolo oznámenie o dražbe zverejnené v Obchodnom vestníku podľa § 17 ods. 3
dražobník v ňom bez zbytočného odkladu zverejní aj zmeny v oznámení o dražbe.

38. Podľa § 21 ods. 2 Zák.č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v prípade, ak sa spochybňuje
platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že
tým bola dotknutá na svojich právach požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať sa
určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu okrem prípadu,

ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo
bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmet dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa
osobitného predpisu; v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty.
V prípade spoločnej dražby bude neplatná len tá časť dražby, ktorej sa takýto rozsudok týka (§23).

39. Podľa ods. 4 účastníkmi súdneho konania o neplatnosť dražby podľa ods. 2 sú navrhovateľ dražby,
dražobník, vydražiteľ, predchádzajúci vlastník a dotknutá osoba podľa ods. 2.

40. Podľa § 8b ods. 2 , písm. e) a i) Zák.č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov pri
správe domu je správca povinný sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky

údržby a opráv od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky a
podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie
pohľadávok podľa § 15, ak je schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome.41. Podľa § 144 CSP žalobca môže vziať žalobu späť.

42. Podľa § 145 CSP, ak je žaloba vzatá späť celkom, súd konanie zastaví.

43.Podľa ods.2,akježalobavzatáspäťsčasti,súdkonanievtejtočastizastaví.Očiastočnomspäťvzatí
žaloby rozhodne súd v rozhodnutí vo veci samej.

44. Súd zastavil konanie voči žalovanému 4. Ing. Ondrejovi Kvetkovi, súdnemu znalcovi v konečnom
rozhodnutí na základe čiastočného späťvzatia žaloby žalobcami 1., 2. v súlade s citovanými
ustanoveniami zákona, nakoľko z dikcie ustanovenia § 21 ods. 4 o dobrovoľných dražbách vyplýva, kto
môže byť len účastníkom súdneho konania o neplatnosti dražby.

45. V prvom rade súd preskúmal, či žalobcovia 1., 2. podali návrh o určenie neplatnosti v zákonnej

trojmesačnej prekluzívnej lehote tak, ako to má na mysli ustanovenie § 21 ods. 2 Zákona o dobrovoľných
dražbách, pričom dospel k záveru, že žalobcovia 1., 2. podali návrh včas, nakoľko dražba sa konala dňa
26.08.2016 a návrh bol podaný dňa 19.09.2016.

46. Ak sa žalobcovia 1., 2. chcú úspešne domáhať určenia neplatnosti dobrovoľnej dražby na súde

návrhom podaným podľa § 21 ods. 2 Zákona o dobrovoľných dražbách je potrebné, aby preukázali
skutočnosť, že pri výkone dobrovoľnej dražby došlo k porušeniu tohto zákona, ako aj skutočnosť, že
v dôsledku porušenia tejto skutočnosti došlo k zásahu do ich práv. Obidve tieto podmienky musia byť
splnené súčasne, inak návrhu na určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby nie je možné vyhovieť. Z
uvedeného jednoznačne vyplýva, že aj v prípade, ak by bolo v konaní skutočne preukázané, že k

porušeniu zákona došlo, ale nebola by zároveň preukázaná aj skutočnosť, že toto porušenie zákona
malo za následok zásah do práv žalobcov, bolo by potrebné takýto návrh, ako nedôvodný zamietnuť.

47. Z vykonaného dokazovania mal súd za preukázané, že dňa 26.08.2016 o 9.00 hod. sa uskutočnila
na Notárskom úrade JUDr. Viery Ogurčákovej so sídlom v Košiciach, Zborovská 2 dražba, predmetom

ktorej bol U. Č.. X Q. R. U. D. Q. I.. X. J. Y. Č. XXX, T. XX, M. Q. S. Č.. XXXX, nachádzajúci sa na
parc.č. XXXX/Xo výmere 165m2, zastavané plochy a nádvoria, právny vzťah k parcele nie je evidovaný
na LV, právny vzťah k parcele na ktorej leží stavba je evidovaný na LV č. XXXX na parc.č. XXXX/X
a parc.č . XXXX/X, právny vzťah k parcele na ktorej leží stavba XXX, je evidovaný na LV č. XXXX a
spoluvlastnícky podiel k pozemku XXXX/XXXXX k.ú. A., Obec A., okres S., Okresný úrad S., katastrálny

odbor. Navrhovateľom dobrovoľnej dražby boli vlastníci bytov a nebytových priestorov X. J. XX T. A.,
v zast. správcom Filbyt so sídlom ul. X. J. Č.. XX. Najnižšie podanie bolo 5 100,- eur a vydražiteľom
predmetného bytu sa stal žalovaný 3. Q. O..

48. Žalobcovia 1., 2 . namietali tú skutočnosť, že došlo k zmene miesta výkonu dražby a § 18 ods.

1 zák.č. 527/2002 Z.z. umožňuje len zmenu notára, preto táto skutočnosť má za následok neplatnosť
dražby.

49. Súd sa nestotožnil s ich názorom, nakoľko § 18 ods. 1 vyššie citovaného zákona umožňuje notárovi
uvedenému v oznámení o dražbe, aby ak mu bráni prekážka v účasti na dražbe, čo v predmetnej veci sa

aj stalo, nakoľko pôvodne ustanovená notárka JUDr. Alena Ondrušeková, Notársky úrad, Alžbetina 32,
Košice, ktorá bola zaregistrovaná aj v Notárskom centrálnom registri dražieb dňa 26.07.2016 z osobných
dôvodov nemohla poskytnúť svoje služby, mohol služby poskytnúť iný notár. V danom prípade to bola
notárka JUDr. Viera Ogurčáková , Notársky úrad, Zborovská 1535/2, Košice, ktorá zmena v oznámení o
dražbe bola zaznamená v Notárskom centrálnom registri dražieb dňa 11.08.2016 a tak isto 18.08.2016

v Obchodnom vestníku 160/2016. V danom prípade zákon bližšie nešpecifikuje, čo predstavuje zmenu
údajov o notárovi, ale z logického výkladu zákona vyplýva, že pri zmene notára sa automaticky nemení
len notár, ale aj miesto, resp. sídlo jeho notárskeho úradu, preto súd mal za to, že vyslovenie neplatnosti
dražby z tohto dôvodu nie je dané, nakoľko pri zmene notára boli splnené všetky zákonné predpoklady.

50. Ďalej žalobcovia 1., 2. poukázali len na § 11 a rozsudok NS SR č.k. 4Co/100/2012 bez bližších
návrhov na ďalšie dokazovanie.51. V zmysle § 11 konanie dražby musí byť určené tak, aby nebola obmedzená možnosť účasti na
dražbe. Citované ustanovenie § 11 ods. 1 treba vykladať tak, že miesto dražby treba určiť s prihliadnutím
na predmet dražby tak, aby sa na nej zúčastnilo čo najviac záujemcov (dražiteľov), ktorí majú záujem

dražiť práve tento predmet a aby sa tak mohol dosiahnuť čo najvyšší výťažok dražby. Pri určení miesta
dražby musí dražobník zvážiť, aký typ dražiteľov môže mať podľa všeobecnej skúsenosti najväčší
záujem o daný predmet dražby a či je geografické umiestnenie predmetu dražby rozhodujúcim kritériom
pre určenie okruhu záujemcov a tým aj miesta dražby. Pokiaľ ide o dražbu nehnuteľností určených na
bežné bývanie, ako sú byty, možno dôvodne usudzovať, že záujemcami o kúpu takýchto nehnuteľností

sú spravidla obyvatelia okolitých miest, či obcí, ktorí v danom regióne už žijú, pracujú a majú rodinné
zázemie a len v menšej miere osoby z vzdialenejších miest, ktoré by sa do tohto regiónu prípadne
presťahovali. To však neznamená automaticky, že by sa mala dražba nehnuteľnosti konať vždy v obci v
katastri, v ktorej sú nehnuteľnosti situované. Podľa názoru súdu lokalitu, kde sa dražená nehnuteľnosť
nachádza nemožno považovať za lukratívnu lokalitu, kam by sa vo zvýšenej miere sťahovali obyvatelia.
Vzhľadom k tomu, že sa jedná o bežnú nehnuteľnosť na bývanie v malom meste, bolo zjavne dôvodné

očakávaťnajväčšízáujemdražiteľovzokolitýchobcíamiest.Vzhľadomnapolohuainfraštruktúrumesta
Košíc, nedošlo k obmedzeniu potencionálnych záujemcov na dražbe. Táto sa uskutočnila priestoroch
prístupných verejnosti a nebola obmedzená možnosť účasti záujemcov. Spojenie do X. (cestné aj
železničné) neobmedzuje účasť záujemcov o draženie. Rovnako nie je dôvod predpokladať, že aj keby
sa dražba uskutočnila v mieste bližšom k miestu, kde sa dražená nehnuteľnosť nachádza, boli by sa

prihlásili viacerí záujemcovia a bol by dosiahnutý vyšší výnos. Z uvedeného je zrejmé, že žalovaný 1.
neporušil pri organizovaní dražby ustanovenie § 11 ods. 1 Zákona o dražbách a námietka žalobcov o
obmedzení možnosti účasti na dražbe nebola dôvodná.

52. Žalobcovia 1., 2. taktiež poukázali, že oznámenie o dražbe nebolo zverejnené pred konaním dražby.

Z fotodokumentácie denníka Lučenecko-Veľkokrtíšsko-Poltársko vyplýva, že žalovaný 1. podal inzerciu
na vydraženie predmetnej nehnuteľnosti, podal žiadosť dňa 27.07.2016 o uverejnenie oznámenia o
dobrovoľnej dražbe na úradnej tabuli obce na mesto A. a z výpovede žalovaného 3. vyplýva, že o
konaní dražby sa dozvedel cez žalovaného 2. Filbyt, ako aj cez Bazoš. Žalobcovia teda okrem svojich
tvrdení popierajúcich splnenie tejto povinnosti ďalšie dôkazy v tomto smere nepredniesli v dôsledku čoho

neuniesli dôkazné bremeno na svoje tvrdenie opaku.

53. V zmysle § 12 ods. 5 Zákona o dobrovoľných dražbách vlastník predmetu dražby je oprávnený do
10 pracovných dní od doručenia znaleckého posudku vzniesť u dražobníka námietky proti ohodnoteniu
predmetu dražby a prípadne žiadať vyhotoviť znalecký posudok iným znalcom. Súd mal preukázané,

že znalecký posudok vyhotovený v rámci procesu prípravy dražby doručený bol žalobkyni 2. dňa
15.08.2016, ako to vyplýva z priloženej doručenky a žalovanému 1. doručený nebol, nakoľko si zásielku
v odbernej lehote neprevzal. Zásielka sa vrátila dražobníkovi dňa 17.08.2016, ktorý deň sa považuje
za deň doručenia zásielky (§111 CSP). Žalobcovia 1., 2. pokiaľ by sa riadne starali o svoje práva mali
možnosť ešte v zákonnej lehote desať dní od doručenia znaleckého posudku uplatniť svoje právo a

zniesť u dražobníka námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby a prípadne žiadať vyhotoviť znalecký
posudok iným znalcom. Desať dňová lehota na vznesenie námietok proti ohodnoteniu predmetu dražby
totiž začala plynúť u žalobcu 1. dňom 17.08.2016 a uplynula dňom 27.08.2016 a u žalobkyne 2.
dňom 15.08.2016 a uplynula dňom 25.08.2016. Žalobcovia 1., 2. teda vlastným pričinením zmarili
možnosť podať námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby. Cena predmetu dražby musí byť podľa

zákona určená znaleckým posudkom, čo v danom prípade splnené bolo. Ak vlastník predmetu dražby
má pochybnosti o správnosti ceny určenej takýmto znalecký posudkom, práve na tento účel slúži
ustanovenie § 12 ods. 5 Zákona o dobrovoľných dražbách, ktoré umožňuje vlastníkovi predmetu dražby
podať námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby, prípadne žiadať vyhotoviť znalecký posudok iným
znalcom. Dražobník nemá odborné znalosti pre posúdenie správnosti znaleckého posudku. Súd má za

to, že určenie výšky ceny draženej nehnuteľnosti nemôže mať za následok neplatnosť dražby. Zákon
o dobrovoľných dražbách neupravuje možnosť súdu v konaní o určení neplatnosti dražby preskúmať
ocenenie nehnuteľnosti, resp. predmetu dražby. Cena draženej nehnuteľnosti môže byť aj vyššia, ako je
cena uvedená v znaleckom posudku, ale môže k tomu dôjsť iba v prípade, že o draženú nehnuteľnosť
by malo záujem viac osôb, ktoré by zvyšovali ponuku. V tomto prípade sa dražby zúčastnil len jeden

účastník, ktorý akceptoval najnižšie podanie 5 100,- eur a stal sa vlastníkom draženej nehnuteľnosti
udelením príklepu licitátora.54. Súd poukazuje na rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR sp.zn. 20Cdo/1083/2005 podľa ktorého
ohodnotenie nehnuteľnosti na účely dražby nepredstavuje zistenie takej ceny nehnuteľnosti, za ktorú
bude predaná, ale stanovenie podkladu pre najnižšie podanie. Až samotný výsledok dražby môže

odpovedať na otázku, akú má nehnuteľnosť hodnotu, za ktorú môže byť vlastne predaná. Pokiaľ je
trhová cena nehnuteľnosti vyššia, než je cena uvedená v dražobnej vyhláške, tak sa táto skutočnosť
prejaví pri samotnej dražbe.

55. Vzhľadom na všetky tieto okolnosti súd nevykonal dôkaz, ktorý navrhovali žalobcovia 1., 2. a to

vykonanie znaleckého posudku na opätovné ohodnotenie a stavenie ceny nehnuteľnosti.

56. Súd sa bližšie nezaoberal návrhmi, ktoré žalobcovia 1., 2. predniesli v žalobe a mal ich podrobiť
súdnej kontrole, nakoľko ich bližšie nešpecifikovali, len podotýka, že žalovaný 2. preukázal, že
žalobcovia 1., 2. od roku 2009 neplatili vôbec alebo platili len sporadicky platby spojené s užívaním bytu,
ako to vyplýva z výkazov platieb za roky 2009 až 2015, ktoré im boli pravidelne zasielané, podľa ktorých

nedoplatok v roku 2015 predstavoval sumu 2 939,46 eura. Z platobného rozkazu č.k. 5Ro/566/2013
zo dňa 16.12.2013, právoplatného dňa 21.03.2014 bolo zistené, že žalobcovia 1., 2. boli zaviazaní
zaplatiť Filbytu s.r.o. A. sumu 2 141,80 eura s 5,5% ročným úrokom od 01.10.2013 do zaplatenia a
trovy konania. Taktiež neobstojí ich tvrdenie, že nevedeli o skutočnosti, že vlastníci bytov a nebytových
priestorov v Dodatku č. 3 k Zmluve o výkone správy dohodli, že správca, môže podať návrh na

vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru na uspokojenie pohľadávky, ak táto
pohľadávka prevýšila čiastku 2 000,- eur bez súhlasu nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome a preto nebolo potrebné schválenie podania návrhu na vykonanie
dobrovoľnej dražby nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v predmetnom dome a neexistuje ani zápisnica z rokovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov a

uznesenie zhromaždenia vlastníkov bytov, ktoré požadovali žalobcovia 1., 2. predložiť od žalovaného 2. .

57. Vychádzajúc z vyššie uvedených skutočností súd dospel k záveru, že postupom žalovaného 1.
nebolo porušené právo žalobcov 1., 2. a dražba prebehla v súlade so zákonom o dobrovoľných dražbách
v dôsledku čoho návrh na vyslovenie neplatnosti dobrovoľnej dražby zamietol.

58. Podľa § 255 ods. 1 CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

59. Podľa § 262 ods. 1, 2 CSP o nároku na náhrade trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v
rozhodnutí, ktorým sa konanie končí. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie

po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník.

60. Vzhľadom na vyššie uvedené zákonné ustanovenia súd rozhodol o priznaní náhrady trov konania
žalovaným 1., 2., 3., 4, nakoľko boli vo veci úspešní. O výške náhrady trov konania súd rozhodne po

právoplatnosti rozhodnutia samostatným uznesením v zmysle § 262 ods. 2 CSP.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa doručenia na Okresný súd v
Lučenci, Dr. Herza č. 14, písomne, v štyroch vyhotoveniach.

Podľa § 363 CSP v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Odvolanie je potrebné predložiť s potrebným počtom rovnopisov a prílohami tak, aby jeden rovnopis
zostal na súde a aby každá strana v spore dostala jeden rovnopis. Ak strana nepredloží potrebný počet

rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie ja jej trovy.

Podľa § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace

procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým
zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany
alebo ďalšie prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 365 ods. 2 CSP odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Podľa § 365 ods. 3 CSP odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len

do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Podľa § 389 ods. 1 CSP odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie zruší, len ak:
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, ak tento nedostatok nemožno
napraviť v konaní pred odvolacím súdom,
c) súd prvej inštancie v dôsledku nesprávneho právneho posúdenia veci nevykonal navrhované dôkazy,
ak nie je účelné doplniť dokazovanie odvolacím súdom, alebo
d) nejde o rozhodnutie vo veci samej a dôvody, pre ktoré bolo vydané, zanikli alebo ak také dôvody

neexistovali.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona, ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh
na súdny výkon rozhodnutia.