Rozsudok Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 25. január 2022

Súd: Krajský súd Banská Bystrica
Spisová značka: 17Co/30/2021

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6918203454
Dátum vydania rozhodnutia: 26. 01. 2022
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ľubomír Šabla

ECLI: ECLI:SK:KSBB:2022:6918203454.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Banskej Bystrici, ako súd odvolací, v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Ľubomíra

Šablu a sudcov JUDr. Zity Nagypálovej a JUDr. Dušana Ďuriana ako členov senátu, v spore žalobcu:
K. N., nar. XX. XX. XXXX, trvale bytom L. K. XXXX/X, XXX XX Q. K., zast. Centrom správnej pomoci
Michalovce, so sídlom Topolianska 2829/174, 071 01 Michalovce, IČO: 51 169 428, proti žalovaným:
1/ Vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome so súpisným číslom XXXX na ul. L. K.
v Rimavskej Sobote, zast. Okresným stavebným bytovým družstvom v Rimavskej Sobote, so sídlom
Okružná 50, 979 01 Rimavská Sobota, IČO: 00 173 916, 2/ Profesionálna dražobná spoločnosť, s.r.o.,
so sídlom Masarykova 21, 040 01 Košice, IČO: 36 583 936, zast. Advokátskou kanceláriou JUDr. Erika

Simanová, s.r.o., so sídlom Edelényska 2027/3, 048 01 Rožňava, IČO: 47 258 853 a 3/ Gemer Trading
s.r.o., so sídlom Sídlisko Rimava 1062/27, 979 01 Rimavská Sobota, IČO: 50 667 181, zast. AK Bitalová
& Demeterová, s.r.o, so sídlom Žánovská 5183/2A, 979 01 Rimavská Sobota, IČO: 47 244 798, v konaní
o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby, o odvolaní žalovaného 1/ proti rozsudku Okresného súdu
Lučenec č. k. 9C/32/2018-169 zo dňa 14. septembra 2020, ako súdu prvej inštancie, takto

r o z h o d o l :

I. Rozsudok súdu prvej inštancie v prvom výroku o určení neplatnosti dražby p o t v r d z u j e.

II. Rozsudok súdu prvej inštancie v druhom výroku o nároku na náhradu trov konania m e n í tak, že
žalovaní 1/ až 3/ s ú p o v i n n í spoločne a nerozdielne nahradiť žalobcovi trovy prvoinštančného
konania v rozsahu 100 % do troch dní od právoplatnosti uznesenia súdu prvej inštancie o výške náhrady
trov konania.

III. Žalovaní 1/ až 3/ s ú p o v i n n í spoločne a nerozdielne nahradiť žalobcovi trovy odvolacieho
konania v rozsahu 100 % do troch dní od právoplatnosti uznesenia súdu prvej inštancie o výške náhrady
trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Odvolaním napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie vyhovel žalobe žalobcu o určenie neplatnosti
dobrovoľnej dražby konanej sa dňa 03. 07. 2018 a žalobcovi priznal voči žalovaným 1/ až 3/ právo na
plnú náhradu trov konania.

2. Z obsahu spisu a odôvodnenia napadnutého rozhodnutia súdu prvej inštancie vyplýva, že žalobca
sa žalobou podanou na súde prvej inštancie dňa 03. 09. 2018 domáhal určenia neplatnosti dobrovoľnej
dražby, priebeh ktorej bol osvedčený Notárskou zápisnicou č. N177/2018 zo dňa 03. 07. 2018, a

predmetom ktorej boli nehnuteľnosti zapísané na liste vlastníctva č. XXX vedenom Okresným úradom
Rimavská Sobota, katastrálnym odborom, okres Q. K., obec Q. K., katastrálne územie R., a to byt č.
XX na X. poschodí vo vchode č. X bytového domu XXX b.j. L. K. so súpisným č. X XXX postavený
na pozemku parcely registra C-KN č. XXX/XX pôvodne vo výlučnom vlastníctve žalobcu, s podielompriestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu XXXX/XXXXXX a spoluvlastníckeho
podielu k pozemku XXXX/XXXXX parcela C-KN č. XXX/XX o výmere X XXX m2 vyznačená ako
zastavané plochy a nádvoria. K predmetnému bytu žalobcu vzniklo v prospech žalovaného 1/ zo zákona

záložné právo podľa § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
(ďalej aj „zákon č. 182/1993 Z.z.“). Správu bytového domu súpisné č. X XXX, v ktorom sa nachádzal
aj byt žalobcu zabezpečoval v zmysle Zmluvy o výkone správy č. 113 zo dňa 20. 11. 2007 (ďalej aj
„zmluva o výkone správy“) zástupca žalovaného 1/ - Okresné stavebné bytové družstvo v Rimavskej
Sobote (ďalej aj „správca“). V zmluve o výkone správy bolo v čl. III bode 2 uvedené, že správca je v

zmysle zákona č. 182/1993 Z.z. oprávnený okrem iného podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby
bytu v zmysle zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej
národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších
predpisov(ďalejaj„zákonodobrovoľných dražbách“).Nakoľkožalobcapravidelneneprispievaldofondu
opráv a údržby a neplatil za služby spojené s užívaním bytu, pristúpil žalovaný 1/ ako záložný veriteľ v
zastúpení správcu, z dôvodu existencie pohľadávky žalobcu vo výške vyššej ako 2 000,- eur, k výkonu

záložného práva v zmysle zákona o dobrovoľných dražbách. Dobrovoľnú dražbu realizoval správca
prostredníctvom žalovaného 2/ ako dražobníka, s tým že predmet dražby bol vydražený žalovaným 3/
ako vydražiteľom za sumu 19 800,- eur

3. Súd prvej inštancie na úvod skonštatoval, že žaloba o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby

bola v zmysle § 21 zákona o dobrovoľných dražbách podaná včas v lehote 3 mesiacov odo dňa
príklepu a zároveň bol žalobcom správne zažalovaný okruh strán sporu. Vzhľadom na argumentáciu
žalobcu počas konania sa súd prvej inštancie prvotne zaoberal otázkou, či bolo možné považovať
splnomocnenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov pre správcu na podanie návrhu na výkon
dobrovoľnej dražby, ktoré bolo súčasťou zmluvy o výkone správy, za adekvátnu formu hlasovania v

zmysle § 8b ods. 2 písm. i/ zákona č. 182/1993 Z.z. v znení platnom v čase vykonania dražby. Súd
prvej inštancie vyslovil názor, že pre oprávnenie správcu podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby
bolo postačujúce aj písomné hlasovanie všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom
dome formou splnomocnenia v zmluve o výkone správy, no s poukazom na znenie ustanovenia § 8b
ods. 2 písm. i/ zákona č. 182/1993 Z.z. musela správcu splnomocniť minimálne nadpolovičná väčšina

vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Z vykonaného dokazovania mal súd prvej
inštancie za preukázané, že zmluvu o výkone správy podpísalo len 55 zo 136 vlastníkov bytov, pričom
nadpolovičná väčšina predstavuje 69 vlastníkov bytov a teda podmienka podľa § 8b ods. 2 písm. i/
zákona č. 182/1993 Z.z. splnená nebola. Nakoľko návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby neodsúhlasila
nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, správcovi nebolo platne

dané splnomocnenie na podanie návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby. Správca tak nebol oprávnený
na jeho podanie ani na uzavretie zmluvy o vykonaní dobrovoľnej dražby s dražobníkom v zmysle § 16
ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách a písomná zmluva o vykonaní dražby nebola platne uzatvorená.
Súd prvej inštancie upozornil, že v konaní neposudzoval platnosť zmluvy o výkone správy, ale zaoberal
sa len platnosťou splnomocnenia správcu na podanie návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby. Nakoľko

strany v konaní nepredložili iný dôkaz, ktorý by svedčil o tom, že správcu splnomocnilo viac vlastníkov
ako vyplýva z predloženej zmluvy o výkone správy, súd prvej inštancie dospel k záveru, že správca nebol
aktívne legitimovaný na podanie návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby a realizáciu záložného práva,
nemohol ani podpisovať oznámenie o dražbe, ani splnomocniť žalovaného 2/ na všetky úkony spojené
s výkonom záložného práva na dobrovoľnej dražbe, následkom čoho je možné považovať dražbu bytu

žalobcu za neplatnú.

4. Za druhý dôvod spôsobujúci neplatnosť dražby považoval súd prvej inštancie skutočnosť, že
dobrovoľnou dražbou došlo k neprimeranému zásahu do ústavných práv žalobcu na ochranu obydlia a
vlastniťmajetok.Podľanázorusúduprvejinštancieboldanývýraznýnepomermedzivýškoupohľadávky,

ktorá ku dňu podania dražby predstavovala maximálne 3 260,63 eur a hodnotou bytu v sume 22 000,-
eur, v ktorom žalobca býva, a ktorý si žalobca vzhľadom na jeho imobilitu prerobil na bezbariérový.
Ďalšie žalobcom namietané porušenia ustanovení zákona o dobrovoľnej dražbe nemali podľa súdu prvej
inštancie zásadný vplyv pre určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby.

5. Vzhľadom na konštatované porušenie zákona o dobrovoľných dražbách v súvislosti s tým, že správca
pri podaní návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby nebol platne splnomocnený nadpolovičnou väčšinou
hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov a konštatovanie, že pri nariadení a vykonaní
dobrovoľnej dražby boli porušené ústavné práva žalobcu v súvislosti s ochranou jeho vlastníckeho právak bytu a nedotknuteľnosti obydlia súd prvej inštancie určil, že dražba nehnuteľností, ktorá sa konala dňa
03. 07. 2018 je neplatná.

6. K označeniu žalovaného 1/ tak ako je uvedené v žalobe a v rozsudku (vlastníci bytov a nebytových
v priestorov v bytovom dome so súpisným číslom XXXX na ul. L. K. v Rimavskej Sobote) súd prvej
inštancie skonštatoval, že takúto formuláciu považuje za dostačujúcu pre konanie, keď z dostupných
zdrojov sa dá v prípade potreby zistiť, kto je konkrétne vlastníkom jednotlivých bytov. Na podporu svojej
argumentácie súd prvej inštancie poukázal na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1Cdo/35/2019

zo dňa 25. 09. 2019, v ktorom bol žalovaný (vlastníci bytov v bytovom dome) označený rovnakým
spôsobom.

7. O nároku žalobcu na náhradu trov konania rozhodol súd prvej inštancie v zmysle § 255 ods. 1 zákona
č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku (ďalej aj „C.s.p.“) a žalobcovi, ktorý mal vo veci plný
úspech priznal voči žalovaným 1/ až 3/ právo na plnú náhradu trov konania.

8. Proti rozsudku súdu prvej inštancie v celom rozsahu podal v zákonnej lehote prostredníctvom svojho
zástupcu odvolanie žalovaný 1/. Rozhodnutie súdu prvej inštancie považoval za nesprávne z dôvodov
uvedených v § 365 ods. 1 písm. f/ a h/ C.s.p., t. j. z dôvodov, že súd prvej inštancie dospel na základe
vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza

z nesprávneho právneho posúdenia veci.

9. Žalovaný 1/ namietal, že zmluva o výkone správy bola uzatvorená v zmysle § 8a ods. 1 zákona č.
182/1993 Z.z. V čase uzatvorenia zmluvy o výkone správy bolo v bytovom dome, v ktorom sa nachádza
aj byt žalobcu, odpredaných 93 bytov zo 136 a Okresné stavebné bytové družstvo v Rimavskej Sobote

bolo vlastníkom 43 bytov. Zmluvu o výkone správy podpísalo 55 vlastníkov bytov, na 43 bytoch je
označený ako vlastník Okresné stavebné bytové družstvo v Rimavskej Sobote a teda k zmluve o výkone
správy pristúpilo 98 vlastníkov bytov z celkového počtu 136, čo je nadpolovičná väčšina. Okresné
stavebné bytové družstvo v Rimavskej Sobote malo rovnaké postavenie, práva a povinnosti ako ostatní
vlastníci bytov v bytovom dome, čiže zmluva o výkone správy bola uzatvorená platne. Na základe

uvedenéhobolsprávcaoprávnenýkonaťvzastúpenívlastníkovbytovanebytovýchpriestorovvsúlades
čl. III. zmluvy o výkone správy a na základe tohto splnomocnenia podať návrh na vykonanie dobrovoľnej
dražby v zmysle § 8b ods. 2 písm. i/ zákona č. 182/1993 Z.z. Správca bol aktívne legitimovaný na
podanie návrhu na vykonanie dražby a realizáciu záložného práva a teda bol aj oprávnený podpisovať
oznámenie o dražbe a s tým súvisiace dokumenty a následne splnomocniť inú osobu k realizácii dražby

a výkonu záložného práva. Vzhľadom na uvedené je dražba bytu žalobcu platná.

10. K porušeniu ústavných práv žalobcu uviedol, že žalobca sa stal vlastníkom draženého bytu v októbri
2012 a v roku 2015 si prestal plniť svoje povinnosti ako vlastník bytu a to pravidelne mesačne platiť do
fondu opráv, údržby a prevádzky bytového domu za služby, ktoré mu boli s užívaním bytu poskytované.

Správca viackrát súhlasil so splácaním vzniknutého dlhu žalobcu formou mesačných splátok. Posledná
dohoda bola so žalobcom uzatvorená dňa 02. 01. 2017, ktorú neplnil. Vzhľadom na uvedené správca
zastupujúci žalovaného 1/ pristúpil v zmysle § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. k výkonu záložného
právaapodalnávrhnavykonaniedobrovoľnejdražbyvzmyslezákonaodobrovoľnýchdražbách.Inštitút
dobrovoľnej dražby je legitímny a legálny prostriedok na vymáhanie dlhov a správca je pri správe domu

povinný vymáhať vzniknuté nedoplatky do spoločného fondu a je oprávnený využiť akýkoľvek zákonný
prostriedok na to určený.

11. S poukazom na vyššie uvedené žalovaný 1/ navrhol, aby odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie
zrušil a rozhodol tak, že dražba konaná sa dňa 03. 07. 2018 je platná, čím podľa obsahu navrhol zmenu

rozsudku súdu prvej inštancie.

12. Žalovaný 3/ vo vyjadrení zo dňa 31. 01. 2021 k odvolaniu žalovaného 1/ uviedol, že s odvolaním
žalovaného 1/ súhlasí a zmluvu o výkone správy ako aj samotnú dražbu považuje za platnú. V čase
uzatvorenia zmluvy o výkone správy bol počet vlastníkov 94 (žalovaný 1/ za 43 bytov ako 1 vlastník a 93

ostatných vlastníkov), pričom zmluvu o výkone správy podpísalo 53 vlastníkov odlišných od žalovaného
1/ a teda ju podpísala nadpolovičná väčšina z 94 vlastníkov. V zmysle doslovného znenia § 8a ods. 1
zákona č. 182/1993 Z.z. sa väčšina počíta z počtu vlastníkov bytov a nie z počtu bytov, pričom zákon
výslovne nerieši ak jeden vlastník vlastní viac bytov. Okresné stavebné bytové družstvo v RimavskejSobote súhlasilo so zmluvou o výkone správy, inak by ju nepodpísalo ako správca. Súd nemá právo
posudzovať v konaní o neplatnosť dražby platnosť zmluvy o výkone správy a s takýmto právnym
názorom neboli žalovaní počas konania pred súdom prvej inštancie ani oboznámení. Zmluvu o výkone

správy považuje žalovaný 3/ za platne uzavretú v dôsledku čoho bol žalovaný 1/ oprávnený podať návrh
na vykonanie dobrovoľnej dražby. Hoci dražba prebehla dňa 03. 07. 2018, žalobca predmetný byt užíva
doteraz a poplatky a služby spojené s jeho užívaním neplatí. V čase vzniku nedoplatkov poberal žalobca
ako invalidný dôchodca 1 100,- eur mesačne, inkaso mal platiť len v sume 105,- eur mesačne, no napriek
svojmu nadštandardnému príjmu neplatil od roku 2015 takmer nič. Žalobca ani jednu z troch dohôd o

splácaní dlhu nedodržal. Vzhľadom na uvedené žalovaný 3/ navrhol, aby odvolací súd zmenil rozsudok
súdu prvej inštancie tak, že žalobu žalobcu zamietne a žalovaným prizná právo na náhradu trov konania
v plnom rozsahu.

13. Žalovaný 2/ vo vyjadrení zo dňa 01. 02. 2021 k odvolaniu žalovaného 1/ uviedol, že súhlasí s
naplnením odvolacieho dôvodu spočívajúceho v nesprávnom právnom posúdení veci zo strany súdu

prvej inštancie. Zákon č. 182/1993 Z.z. je súkromnoprávnou normou, pri ktorej aplikácii platí, že je
dovolené všetko čo zákon nezakazuje. Ustanovenie § 8b ods. 2 písm. i/ zákona č. 182/1993 Z.z.
upravuje povinnosť podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby ak je schválený nadpolovičnou
väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, no zároveň nezakazuje správcovi
podať návrh na dobrovoľnú dražbu a realizovať výkon záložného práva v prípade neexistencie takéhoto

rozhodnutia, resp. splnomocnenia zo strany vlastníkov bytov a nebytových priestorov. V zmysle § 8b
ods. 2 písm. e/ zákona č. 182/1993 Z.z. je správca povinný vymáhať vzniknuté nedoplatky, pričom
tento zákon spôsob vymáhania nedoplatkov správcovi neprikazuje. V zmysle ustanovenia § 8b ods.
1 zákona č. 182/1993 Z.z. je správca povinný vykonávať správu domu samostatne v mene vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome s tým, že podľa § 6 ods. 2 písm. d/ je správou domu aj vymáhanie

nedoplatkov. S poukazom na vyššie uvedené bol žalovaný 1/ aktívne legitimovaný na podanie návrhu
na dobrovoľnú dražbu aj napriek nedostatku splnomocnenia pre správcu.

14.Žalovaný3/vovyjadrenízodňa17.02.2021kvyjadreniužalovaného2/uviedol,žesjehovyjadrením
súhlasí a pripája sa k nemu.

15. Žalovaný 2/ vo vyjadrení zo dňa 18. 02. 2021 k vyjadreniu žalovaného 3/ uviedol, že s ním súhlasí.

16. Zástupca žalovaného 1/ vo vyjadrení zo dňa 03. 03. 2021 uviedol, že nemá námietky k obsahu
vyjadrení žalovaných 2/ a 3/ a naďalej trvá, že Okresné stavebné bytové družstvo v Rimavskej Sobote

ako zastupujúci žalovaného 1/ v zmysle platnej zmluvy o výkone správy s poukazom na čl. III. bol plne
oprávnený na zastupovanie vlastníkov bytov a ostatné úkony s tým súvisiace. Navrhol, aby odvolací súd
žalobu žalobcu zamietol a žalovaným priznal nárok na náhradu trov konania.

17. Žalovaný 2/ vo vyjadrení zo dňa 24. 03. 2021 uviedol, že vyjadrenia žalovaných 1/ a 3/ berie na

vedomie.

18. Zástupca žalovaného 1/ vo vyjadrení zo dňa 24. 03. 2021 zopakoval, že súhlasí s obsahom vyjadrení
žalovaných 2/ a 3/ a naďalej trvá na svojom odvolaní zo dňa 21. 10. 2020.

19. Žalobca vo vyjadrení zo dňa 07. 04. 2021 k odvolaniu žalovaného 1/ a vyjadreniam žalovaných
2/ a 3/ uviedol, že zmluva o správe bytového domu má obsahovať aj vlastný súhlas za byty, ktoré sú
vo vlastníctve bytového družstva, no pri žiadnom z nich nie je podpis oprávneného zástupcu bytového
družstva. Takáto zmluva je zmätočná, hoci si žalovaný 1/ vykladá, že nemusí sám sebe dávať súhlas.
Zákon č. 182/1993 Z.z. nedáva možnosť uzatvoriť v zmluve taký rozsah právomocí, ktoré nie sú v súlade

s týmto zákonom. Bez súhlasu nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v čase
konania dražby nemôže byť takéto ustanovenie zmluvy platné, pretože je v rozpore s vyššie uvedeným
zákonom. Čo sa týka nákladov spojených s užívaním bytu, žalobca mal snahu tieto uhrádzať priamo
stavebnému bytovému družstvu, ktoré však už od neho peniaze prijať nechcelo. Z tohto dôvodu začal
posielať peniaze na úhradu výdavkov spojených s užívaním bytu priamo Bc. B. Z. ako konateľovi O. R.

s.r.o. Žalobca sa nebráni vzájomnému vyúčtovaniu nákladov po ukončení konania. Suma 3 200,- eur
uvádzaná vo vyjadrení žalovaného 3/ nie je ničím podložená, nakoľko dlh žalobcu bol 2 605,35 eur a táto
suma bola zdokladovaná tabuľkou úhrad a vyúčtovaniami za roky 2014, 2015, 2016 a 2017. Vzhľadomna uvedené žalobca navrhol, aby odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie ako vecne správny potvrdil
a žalobcovi priznal voči žalovaným náhradu trov konania v plnom rozsahu.

20. Krajský súd ako funkčne príslušný na rozhodnutie o odvolaní žalovaného 1/ podľa § 34 C.s.p.
preskúmal vec v rozsahu odvolania podľa § 379 C.s.p., len z dôvodov vymedzených v odvolaní
podľa § 380 ods. 1 C.s.p. a mimo nich v zmysle § 380 ods. 2 C.s.p. v rozsahu vád týkajúcich sa
procesných podmienok, ktoré vady nezistil, bez nariadenia odvolacieho pojednávania podľa § 385 ods.
1 C.s.p. z dôvodu, že pre rozhodnutie odvolacieho súdu vo veci nebolo potrebné zopakovať alebo

doplniť dokazovanie vykonané súdom prvej inštancie a prejednanie veci na odvolacom pojednávaní
nevyžadoval dôležitý verejný záujem a dospel k záveru, že rozsudok súdu prvej inštancie je v prvom
výroku vo veci samej vecne správny a je potrebné ho podľa § 387 ods. 1 C.s p. potvrdiť. Závislý druhý
výrok rozsudku súdu prvej inštancie o trovách konania zmenil odvolací súd podľa § 388 C.s.p. len z
formálnych dôvodov.

21. Podľa § 387 ods. 1 C.s.p. odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku
vecne správne.

22. Podľa § 21 ods. 2 prvá veta zákona o dobrovoľných dražbách v platnom znení v prípade, ak sa
spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá

tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby.

23. Podľa § 7 ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách navrhovateľom dražby je vlastník predmetu
dražby, osoba, ktorá vykonáva záložné právo (ďalej len "záložný veriteľ"), alebo iná osoba, ktorá
je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona. (napríklad zákon Národnej rady

Slovenskej republiky č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších
predpisov).

24. Podľa § 16 ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách v platnom znení dražbu je možné vykonať len
na základe písomnej zmluvy o vykonaní dražby, ktorú uzavrie navrhovateľ dražby s dražobníkom; to

neplatí,akideomajetokštátu,akjedražobníkomorgánštátnejsprávy,aleboakideomajetokúzemného
samosprávneho celku, ak je dražobníkom tento územný samosprávny celok alebo ak je dražobníkom
navrhovateľ dražby.

25. V zmysle § 8b ods. 2 písm. i/ zákona č. 182/1993 Z.z. v znení platnom v čase vykonania dražby pri

správe domu je správca povinný podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového
priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15, ak je schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov
všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

26. Odvolanie žalovaného 1/ nepovažuje odvolací súd za dôvodné. Odvolací súd sa stotožňuje s

rozsudkom súdu prvej inštancie, ktorým súd určil neplatnosť dobrovoľnej dražby súboru nehnuteľností,
pôvodne vo vlastníctve žalobcu, konanej sa dňa 03. 07. 2018 a to z dôvodu porušenia ustanovenia §
16 ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách, keď vzhľadom na nedostatok splnomocnenia správcu na
podanie návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby v zmysle § 8b ods. 2 písm. i/ zákona č. 182/1993
Z.z. nedošlo k platnému uzatvoreniu zmluvy o výkonaní dražby medzi správcom ako zástupcom

žalovaného 1/ a žalovaným 2/ ako dražobníkom. Odvolací súd nespochybňuje, že v prípade, ak si
žalobca ako vlastník predmetných (vydražených) nehnuteľností neplnil svoj dlh, mohol sa záložný veriteľ
(vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome) domáhať uspokojenia svojej pohľadávky voči
takémuto vlastníkovi nehnuteľností ich predajom prostredníctvom dobrovoľnej dražby, avšak len pri
splnení náležitostí vyžadovaných zákonom o dobrovoľných dražbách. V zmysle § 16 ods. 1 zákona o

dobrovoľných dražbách sa na vykonanie dobrovoľnej dražby v zásade vyžaduje uzatvorenie zmluvného
vzťahu medzi navrhovateľom dražby (vlastníkom predmetu dražby, záložným veriteľom, poprípade inou
osobou podľa osobitného zákona - napr. zákon č. 182/1993 Z.z.) a dražobníkom, pričom zmluva o
vykonaní dražby musí mať písomnú formu. Správca navrhuje v zmysle § 8b ods. 2 písm. i/ zákona č.
182/1993 Z.z. na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v mene a na účet

vlastníkov vykonanie dražby bytu alebo nebytového priestoru vo vlastníctve neplatiča. Hoci má správca
v zmysle zákona č. 182/1993 Z.z. možnosť vymáhať vzniknuté nedoplatky, predmetným ustanovením §
8b ods. 2 písm. i/ zákona č. 182/1993 Z.z. nie je dané oprávnenie správcu kedykoľvek podávať návrhy
na výkon dobrovoľnej dražby. Záložné právo k bytom a nebytovým priestorom v bytovom dome totiž vzmysle § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. prislúcha ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov
(v prípade, že nie je zriadené spoločenstvo) a nie správcovi. Správca tak nie je priamo zo zákona
oprávnený kedykoľvek podávať návrhy na vykonanie dobrovoľnej dražby, ale takéto oprávnenie má iba

v prípade, ak je na to podľa tohto ustanovenia povinný (teda keď vlastníci správcu k takémuto úkonu
splnomocnia). Rozhodnutie o podaní návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby musí byť nevyhnutne
prijaté (schválené) nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome. Pod schválením je potrebné rozumieť výslovný prejav vôle minimálne nadpolovičnej väčšiny
všetkých vlastníkov v dome smerujúci k vyjadreniu súhlasu s takýmto výkonom záložného práva. Pokiaľ

správca svoje právo navrhnúť dražbu bytu žalobcu odvodzoval (v prvoinštančnom aj odvolacom konaní)
iba od zmluvy o výkone správy, v ktorej bolo univerzálne uvedené, že je oprávnený „podať návrh
na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu v zmysle zákona č. 527/2002 Z.z.“, odvolací súd nad rámec
odôvodnenia rozhodnutia súdu prvej inštancie uvádza, že pre podanie návrhu na vykonanie dobrovoľnej
dražby nepostačuje len splnomocnenie správcu vo všeobecnej rovine v zmluve o výkone správy pre
prípad, ktorý ešte ani nenastal, ale nevyhnutnou podmienkou na podanie takéhoto návrhu musí byť

ako to vyplýva zo znenia ustanovenia § 8b ods. 2 písm. i/ zákona č. 182/1993 Z.z. jeho schválenie
nadpolovičnou väčšinou hlasov vlastníkov (pre ten ktorý konkrétny prípad). Zmluva o výkone správy
podľa názoru odvolacieho súdu nemôže nahrádzať rozhodovaciu činnosť vlastníkov bytov a nebytových
priestorov, najmä keď je ich rozhodovanie (hlasovanie) výslovne upravené, ako je tomu v tomto prípade.
Odvolací súd uvádza, že v konaní nebolo preukázané, že by vlastníci bytov a nebytových priestorov

v bytovom dome schválili nadpolovičnou väčšinou hlasov výkon záložného práva prostredníctvom
dobrovoľnej dražby k predmetného bytu žalobcu a správcovi tak udelili súhlas na podanie návrhu na
vykonanie dobrovoľnej dražby. Z dokazovania nevyplynulo ani len to, že by sa konala schôdza vlastníkov
bytov a nebytových priestorov, na ktorej by vlastníci hlasovaním prejavili svoju vôľu v tomto smere, resp.
že bolo vyhlásené písomné hlasovanie vlastníkov, ktoré by obe boli preukázateľné napríklad zápisnicou

o hlasovaní vlastníkov bytov. Vzhľadom na nedostatok splnomocnenia správcu na podanie návrhu na
výkon dobrovoľnej dražby v zmysle § 8b ods. 2 písm. i/ zákona č. 182/1993 Z.z. je preto potrebné
konštatovať, že správca nemal aktívnu legitimáciu na zastupovanie žalovaného 1/ pri výkone záložného
práva prostredníctvom dobrovoľnej dražby, uzatvorením zmluvy o vykonaní dražby konal v rozpore so
zákonom č. 182/1993 Z.z. (§ 8b ods. 2 písm. i/), čím zároveň došlo k porušeniu ustanovenia § 16 ods. 1

zákona o dobrovoľných dražbách, keď zmluvu o vykonaní dražby uzatvorila neoprávnená osoba a teda
dražba bola vykonaná na základe neplatne uzatvorenej zmluvy (porovnaj aj rozsudok Najvyššieho súdu
SR sp. zn. 4Cdo/59/2009 zo dňa 25. 02. 2010).

27. Vzhľadom na vecne správne rozhodnutie súdu prvej inštancie o určení neplatnosti dobrovoľnej

dražby z dôvodu porušenia ustanovenia § 16 ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách nebolo podľa
názoru odvolacieho súdu potrebné zaoberať sa v konaní ďalším dôvodom neplatnosti dobrovoľnej
dražby týkajúcim sa porušenia ústavných práv žalobcu konštatovaným súdom prvej inštancie a
namietaným žalovaným 1/ v odvolaní.

28. Na základe vyššie uvedeného dospel odvolací súd k záveru, že ani jeden z odvolacích dôvodov
podľa § 365 ods. 1 písm. f/ a h/ C.s.p. nebol žalovaným 1/ uplatnený dôvodne. Súd prvej inštancie
správne zistil skutkový stav, jeho skutkové zistenia vyplývajú z vykonaných dôkazov potrebných na
zistenierozhodujúcichskutočnostíavecsprávneprávneposúdil.Odvolacísúdpretoprvývýrokrozsudku
súdu prvej inštancie vo veci samej ako vecne správny potvrdil.

29. Odvolací súd preskúmal aj od prvého výroku vo veci samej závislý druhý výrok rozsudku súdu prvej
inštancie o nároku žalobcu na náhradu trov konania pred súdom prvej inštancie. Súd prvej inštancie
rozhodol v rozsudku o nároku žalobcu na náhradu trov prvoinštančného konania nevykonateľným
výrokom, v ktorom neuložil žalovaným 1/ až 3/ povinnosť nahradiť žalobkyni trovy konania, neuviedol,

v akej lehote má byť náhrada trov konania zaplatená a neuviedol ani vzťah žalovaných ako dlžníkov
vo vzťahu k ich povinnosti nahradiť žalobcovi trovy konania. Nakoľko v spore o určenie neplatnosti
dobrovoľnej dražby tvoria strany sporu nerozlučné a nútené spoločenstvo podľa § 77 ods. 1 C. s. p. a
§ 78 ods. 1 C. s. p., pretože osobitný predpis - zákon o dobrovoľných dražbách v § 21 ods. 4 vyžaduje
pre úspech v spore účasť všetkých subjektov tam uvedených, jedná sa o také ich spoločné práva a

povinnosti, že rozsudok sa musí vzťahovať na každého z nich, odvolanie žalovaného 1/ v zmysle §
77 ods. 1 C. s. p. a § 379 písm. b) C. s. p. platí aj pre žalovaných 2/ a 3/ (hoci títo sami odvolanie
nepodali, len súhlasili s odvolaním žalovaného 1/) a v zmysle § 511 O. z. sú neúspešní žalovaní 1/ až
3/ čo do povinnosti na náhradu trov konania žalobcu jeho solidárnymi dlžníkmi, jedná sa o spoločný dlhžalovaných voči žalobcovi. Zmena výroku rozhodnutia súdu prvej inštancie o nároku na náhradu trov
prvoinštančného konania teda súvisí s nesprávne formulovaným výrokom, v ktorom absentovali údaje
o povinnosti a lehote na plnenie a spočíva aj v doplnení, že žalovaní 1/ až 3/ majú povinnosť spoločne

a nerozdielne nahradiť trovy prvoinštančného konania žalobcovi, teda v rozsahu, v akom trovy konania
nahradí ktorýkoľvek zo žalovaných, zanikne aj dlh ostatných žalovaných vo vzťahu k žalobcovi. O výške
a prijímateľovi náhrady trov prvoinštančného konania rozhodne v zmysle § 262 ods. 2 C.s.p súd prvej
inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá
súdny úradník. Z tohto dôvodu určil odvolací súd začiatok lehoty na plnenie podľa § 232 ods. 2 C.s.p. od

právoplatnosti rozhodnutia súdu prvej inštancie o výške náhrady trov konania. Obsahovo ide o totožné
rozhodnutie opierajúce sa o ustanovenie § 255 ods. 1 C.s.p. V druhom výroku bol preto rozsudok súdu
prvej inštancie zmenený podľa § 388 C.s.p.

30. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa § 396 ods. 1
C.s.p.vspojenís§255ods.1C.s.p.a§262ods.1C.s.p.tak,žeuložilvšetkýmtromžalovaným(nakoľko

tvoria nerozlučné spoločenstvo a odvolanie žalovaného 1/ platí aj pre ostatných žalovaných) spoločne a
nerozdielne nahradiť žalobcovi trovy odvolacieho konania v rozsahu 100 %, pretože v odvolacom konaní
bol plne úspešný, nakoľko odvolaniu žalovaného 1/ nebolo vyhovené. Aj o výške a prijímateľovi náhrady
trov odvolacieho konania rozhodne v zmysle § 262 ods. 2 C.s.p. súd prvej inštancie po právoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník. Z tohto

dôvodu určil odvolací súd aj začiatok lehoty na plnenie náhrady trov odvolacieho konania podľa § 232
ods. 2 C.s.p. od právoplatnosti rozhodnutia súdu prvej inštancie o výške náhrady trov konania.

31. Toto rozhodnutie prijal senát odvolacieho súdu pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C. s. p.).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,

b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo

f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 C. s. p.).

Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej

otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 C. s. p.).

Dovolanie v prípadoch uvedených v § 421 odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní
proti uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) C. s. p. (§ 421 ods. 2 C. s. p.).

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 C. s. p. nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;

na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b) (§ 422 ods. 1 C. s. p.); na určenie výškyminimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby na súde prvej
inštancie (§ 422 ods. 2 C. s. p.).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 C. s. p.).

Dovolanie môže podať účastník konania, v ktorého neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 424 C. s. p.).

Dovolanie môže podať intervenient, ak spolu so stranou, na ktorej vystupoval, tvoril nerozlučné

spoločenstvo podľa § 77 (§ 425 C. s. p.).

Prokurátor môže podať dovolanie, ak sa konanie začalo jeho žalobou alebo ak do konania vstúpil (§
426 C. s. p.).

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu

oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii; ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1
C. s. p.); dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo
dovolacom súde (§ 427 ods. 2 C. s. p.).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (t.j. ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej
veci sa týka, čo sa ním sleduje a podpis) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa
toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody)
a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C. s. p.).

Ak zákon na podanie nevyžaduje osobitné náležitosti, v podaní sa uvedie,
a) ktorému súdu je určené,
b) kto ho robí,
c) ktorej veci sa týka,
d) čo sa ním sleduje a

e) podpis
(§ 127 ods. 1 C. s. p.).

Ak ide o podanie urobené v prebiehajúcom konaní, náležitosťou podania je aj uvedenie spisovej značky
tohto konania (§ 127 ods. 2 C. s. p.).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
dovolania (§ 430 C .s p.)

Dovolacie dôvody možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie dovolania (§ 434 C. s. p.)

Strany sporu majú možnosť zvoliť si advokáta alebo obrátiť sa na Centrum právnej pomoci so žiadosťou
o poskytnutie právnej pomoci (§ 160 ods. 2 C. s. p.). Žiadateľ, u ktorého hrozí nebezpečenstvo
zmeškania lehoty, môže zároveň so žiadosťou požiadať centrum o predbežné poskytnutie právnej
pomoci (§ 11 ods. 1 zákona č. 327/2005 Z.z.).

Dovolateľmusíbyťvdovolacomkonanízastúpenýadvokátom;dovolanieainépodaniadovolateľamusia
byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C. s. p.); povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské

právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa

(§ 429 ods. 2 C. s. p.).

Ak neboli splnené podmienky podľa § 429 C. s. p., resp. dovolanie má vady podľa § 429 C. s. p. napriek
riadnemu poučeniu dovolateľa o povinnosti podľa § 429 C. s. p. v odvolacom konaní, resp. napriekvýzve súdu prvej inštancie adresovanej dovolateľovi na odstránenie vád a jeho poučení o následkoch
neodstránenia vád dovolania, dovolací súd dovolanie odmietne (§ 447 písm. e) C. s. p. v spojení s §
436 ods. 1 C. s. p.).