Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 14. september 2020

Súd: Okresný súd Rimavská Sobota
Spisová značka: 9C/32/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6918203454
Dátum vydania rozhodnutia: 14. 09. 2020
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ivan Ďalak

ECLI: ECLI:SK:OSRS:2020:6918203454.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Rimavská Sobota sudcom JUDr. Ivanom Ďalakom v právnej veci žalobcu K. zast. Centrum

správnej pomoci Michalovce, Topolianska 2829/174, Michalovce, IČO 51 169 428 proti žalovaným: 1./
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome so súpisným číslom 1669 na ul. L. Svobodu v
Rimavskej Sobote zast. Okresné stavebné bytové družstvo v Rimavskej Sobote, Okružná 50, Rimavská
Sobota, IČO 00 173 916, 2./ Profesionálna dražobná spoločnosť, s.r.o., Masarykova 21, Košice, IČO
36 583 936 zast. Advokátskou kanceláriou JUDr. Erika Simanová, s.r.o., Rožňava, Edelényska 2027/3,
IČO 47 258 853 a 3./ Gemer Trading s.r.o., Sídlisko Rimava 1062/27, Rimavská Sobota, IČO 50 667
181 zast. Advokátskou kanceláriou AK BITALOVÁ&DEMETEROVÁ, s.r.o, Rimavská Sobota, Žánovská

5183/20A, IČO 47 244 798 o neplatnosť dražby takto

r o z h o d o l :

Súd u r č u j e , že dražba súboru nehnuteľnosti: zapísaný na LV č. XXX vedenom Okresným úradom
Rimavská Sobota, katastrálny odbor, okres Rimavská Sobota, obec Rimavská sobota, katastrálne
územie R., a to:
- byt č. 73 na 1. poschodí vo vchode 9 bytového domu 136 b.j. L. Svobodu so súpisným číslom 1669,
ktorý je postavený na parcele registra C-KN s parcelným číslom 833/70
- podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu: 6379/893403

- spoluvlastnícky podiel k pozemku 6379/89403 parcela C-KN s parcelným číslom 833/70 o výmere 1573
m2, druh pozemku zastavané plochy a nádvoria
konaná dňa 03. 07. 2018 je neplatná.

Žalobcovisavočižalovaným1./až3./priznávaprávonaplnúnáhradutrovkonania.Ovýšketrovkonania
rozhodne súd prvej inštancie samostatným rozhodnutím po právoplatnosti tohto rozhodnutia.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca podal na súd žalobu, v ktorej žiadal vysloviť neplatnosť dražby konanej dňa 03. 07. 2018, kde
predmetom dražby bola nehnuteľnosť - byt č. 73 vo vchode 9 bytového domu 136-bytová jednotka L.

Svobodu so súpisným číslom 1669 postavený na parc. č. 833/70, ktorá nehnuteľnosť je vedená na LV č.
XXX kat. územie R., ako aj spoluvlastnícky podiel k pozemku a podiel priestoru na spoločných častiach a
spoločných zariadeniach domu. Tieto nehnuteľnosti pred nariadením dražby boli vo vlastníctve žalobcu.
Žalobca v žalobe namietal, že pri nariadení a vykonaní dražby boli porušené jeho práva a zároveň boli
porušené predpisy upravujúce výkon dražby. V prvom rade namietal, že návrh na vykonanie dražby
nebol schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v
bytovom dome, podľa žalobcu malo o tejto otázke prebehnúť hlasovanie, to podľa žalobcu neprebehlo.

PodľanehosprávcaOSBDRimavskáSobotaneboloprávnenýnavrhnúťvykonaniedražby,pričompodľa
jeho názoru zmluva o vykonaní dražby je neplatná.
2. Ďalej žalobca namietal porušenie § 7 ods. 2 Zákona o dobrovoľných dražbách, keďže podľa
žalobcu dražbu možno vykonať len na vymoženie konkrétnej pohľadávky, v danom prípade chýbašpecifikácia pohľadávky tak, ako ju vyžaduje zákon podľa § 16 ods. 10 Zákona o dobrovoľných
dražbách. Ďalej žalobca namietal, že mu písomnosti v súlade s nariadením a výkonom dobrovoľnej
dražby neboli doručované do vlastných rúk, namietal ohodnotenie predmetu dražby, keďže mu nebol

doručenýaniznaleckýposudokanemoholnamietaťcenupredmetudražby.Taktieždražobnámiestnosť,
kde sa vykonávala dražba, bola na treťom poschodí bez bezbariérového prístupu, čím bol žalobcovi
znemožnený prístup na dražbu. Ďalšiu náležitosť, ktorú žalobca namietal, bol nepomer dlhu, ktorý podľa
neho bol vo výške 2.605,53 eur, s hodnotou bytu, ktorý podľa žalobcu je minimálne vo výške 28.000,-
eur, žalobca je imobilný, byt prerobil, a preto pre neho má ešte vyššiu hodnotu, a preto podľa neho bolo

neprimerane zasiahnuté aj do jeho ústavných práv vlastniť majetok a bolo neprimerane obmedzené jeho
vlastnícke právo.
3. Žalovaný 1./ prostredníctvom OSBD Rimavská Sobota sa vyjadril v tom smere, že v zmysle článku
III. zmluvy o výkone správy zo dňa 20. 11. 2007 OSBD Rimavská Sobota bolo splnomocnené na
výkonzáložnéhoprávavprospechostatnýchvlastníkov.Keďžežalobcapravidelnemesačneneuhrádzal
preddavky do fondu opráv a údržby bytového domu a neuhrádzal služby spojené s užívaním bytu,

má správca povinnosť takéto nedoplatky vymáhať, so žalobcom správca uzatvoril viacero dohôd o
splácaní nedoplatku, v písomnej aj ústnej forme, keďže však nedoplatok stále narastal, správca pristúpil
v mene ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov k výkonu záložného práva a podal návrh na
vykonanie dobrovoľnej dražby.
4. Žalovaný 2./ žiadal žalobu v plnom rozsahu zamietnuť, žalovaný 2./ vykonal dobrovoľnú dražbu na

základe písomného splnomocnenia správcu bytového domu, navrhovateľ dražby vyhlásil, že predmet
dražby je možné dražiť a vyhlásenie o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky. Správca bytového domu
žalovaného 1./ bol splnomocnený na podanie návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby na základe
splnomocnenia v zmluve o výkone správy, kde správca uzavrel so žalovaným 2./ zmluvu o vykonaní
dobrovoľnej dražby, v zmysle ktorej predmetom zmluvy je výkon záložného práva na uspokojenie

pohľadávky ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov vo výške stanovenej v návrhu. Žalovaný
2./ oznámil žalobcovi začatie výkonu záložného práva písomným podaním zo dňa 13. 02. 2018, v
oznámení je špecifikovaná pohľadávka ostatných vlastníkov bytov. Písomnú výzvu žalovaného 2./ na
umožnenie ohliadky bytu a vykonanie ohodnotenia bytu znalcom prevzal žalobca do vlastných rúk,
kde žalobca žalovanému 2./ oznámil, že do bytu nepustí žiadneho znalca. Vzhľadom na nemožnosť

ohliadky znalec ohodnotil byt na základe údajov prevzatých z ohliadky toho istého bytu pre inú dražobnú
spoločnosť. Znalecký posudok bol doručovaný žalobcovi do vlastných rúk, tento však zásielku neprevzal
v odbernej lehote. Oznámenie o dražbe žalobca prevzal do vlastných rúk, voči čomu podal námietky.
Namietal zásah do svojho vlastníckeho práva v rozpore s Ústavou, neuviedol, že je imobilný. Oznámenie
o výsledku dobrovoľnej dražby žalobca taktiež prevzal do vlastných rúk.

5. Žalovaný 3./ žiadal žalobu v plnom rozsahu zamietnuť, podľa jeho názoru OSBD ako správca
navrhol vykonanie dražby na základe oprávnenia v zmysle písomne uzavretej zmluvy o výkone správy,
ktorú správca uzavrel s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Záložné právo ostatných
vlastníkov pritom vyplýva priamo zo Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Žalovaný 3./
ako vydražiteľ nadobudol vlastnícke právo k bytu v dobrej viere titulom dražby a vydraženú cenu za byt

riadne zaplatil. Podľa žalovaného 3./ zo zákona nevyplýva, že by bolo zakázané splnomocniť správcu
ostatnými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v zmluve o výkone správy na podanie návrhu na
výkon dobrovoľnej dražby.
6. Súd vykonal dokazovanie oboznámením sa so žalobou, vyúčtovaním za rok 2018, 2017, 2016,
2015, 2013, 2012, LV č. XXX kat. územie R., oznámením o dobrovoľnej dražbe zo dňa 24. 05.

2018, notárskou zápisnicou N177/2018, oznámením o výsledku dobrovoľnej dražby, inzerátmi na čl.
28 až 30 spisu, vyjadrením žalovaného 3./ zo dňa 11. 06. 2019, vyjadrením žalovaného 2./ na čl.
72 spisu, oznámením o začatí výkonu záložného práva zo dňa 13. 02. 2018 s dokladmi o doručení
oznámenia žalobcovi, návrhom na vymáhanie pohľadávky a výkon záložného práva, vyjadrením žalobcu
zo dňa 16. 02. 2018, zaslaním oznámenia o dobrovoľnej dražbe zo dňa 30. 05. 2018 s dokladom o

doručení žalobcovi, oznámením o výsledku dobrovoľnej dražby zo dňa 03. 07. 2018 s dokladom o
doručení žalobcovi, vyjadrením zástupcu žalovaného 1./, zmluvou o výkone správy zo dňa 20. 11. 2007,
vyjadrenímžalovaného3./zodňa13.11.2019,pripojenýmrozsudkomKSBB23S/130/2018,vyjadrením
žalobcu zo dňa 24. 11. 2019, vyjadrením žalovaného 2./ zo dňa 05. 02. 2020, vyjadrením žalovaného
3./ na čl. 140 spisu, žalobou na začatie konania o neplatnosť zmluvy a zistil nasledovný skutkový stav.

7. Žalobca bol vlastníkom nehnuteľností vedených na LV XXX kat. územie R. ako byt č. 73, prvé
poschodie vo vchode č. 9 bytového domu L. Svobodu, súpisné číslo 1669, pričom ide o 136-bytovú
jednotku. Zároveň bol žalobca vlastníkom podielu priestoru na spoločných častiach a spoločných
zariadeniach domu a spoluvlastníckeho podielu k pozemku, na ktorom stojí bytový dom. Keďže žalobcaako dlžník si neplnil riadne a včas zabezpečovanú pohľadávku, ktorá vznikla prednostnému záložnému
veriteľovi - vlastníkom bytov a nebytových priestorov v bytovom dome L. Svobodu, súpisné číslo 1669
v Rimavskej Sobote vznikla pohľadávka titulom záložného práva, a to zákonného záložného práva voči

žalobcovi. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome L. Svobodu, súpisné číslo 1669 v
Rimavskej Sobote ako záložný veriteľ zo zákonného záložného práva v zmysle § 15 Zákona č. 182/1993
Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v zastúpení správcom Okresným stavebným bytovým
družstvom v Rimavskej Sobote na základe zmluvy o výkone správy podal dňa 09. 02. 2018 u žalovaného
2./ návrh na vymáhanie pohľadávky a výkon záložného práva. Návrh zároveň obsahuje vyhlásenie

navrhovateľadražbyaprednostnéhozáložnéhoveriteľa,žepredmetdražbyjemožnédražiťavyhlásenie
opravosti,výškeasplatnostijehopohľadávky,kdepodpisyoprávnenýchosôbzanavrhovateľadražbysú
úradneoverené.Žalovaný2./akodražobníklistomzodňa13.02.2018oznámilžalobcovizačatievýkonu
záložného práva, kde predmetom výkonu záložného práva má byť byt žalobcu, podiel na spoločných
priestoroch a spoluvlastnícky podiel k pozemku. V oznámení je zároveň uvedené, že vymáhaný nárok
prednostného veriteľa ku dňu 01. 01. 2018 je v celkovej výške 3.578,18 eur, z čoho istina je vo výške

2.562,57 eur, príslušenstvo je vo výške 659,61 eur a náklady spojené s výkonom záložného práva 356,-
eur.Oznámenieozačatívýkonuzáložnéhoprávaboložalobcovidoručenédovlastnýchrúk15.02.2018,
kde v oznámení žalobca bol zároveň vyzvaný, aby uhradil pohľadávku do 30 dní od doručenia výzvy.
Zároveň žalobcovi bolo oznámené, že prednostný záložný veriteľ sa uspokojí alebo sa bude domáhať
uspokojenia predajom zálohu na dobrovoľnej dražbe. Žalobca na oznámenie reagoval listom zo dňa 16.

02. 2018, v ktorom oznámil svoj nesúhlas s výkonom dobrovoľnej dražby, podľa neho výkon záložného
práva je neústavný, nesúhlasí s tým, aby sa robil znalecký posudok na jeho nehnuteľnosť, kde do svojej
nehnuteľnosti nepustí žiadneho znalca.
8. Žalovaný 2./ zaslal žalobcovi oznámenie o dobrovoľnej dražbe a výzvu na umožnenie ohliadky
nehnuteľností listom zo dňa 30. 05. 2018, ktorú výzvu prevzal žalobca do vlastných rúk 01. 06. 2018.

Na toto oznámenie žalobca reagoval listom zo dňa 06. 06. 2018, kde uviedol, že podáva námietky voči
konaniu dobrovoľnej dražby, túto považuje za nezákonnú, je naňho vyvíjaný hrubý nátlak a vyhrážanie.
Žalobcovi zároveň bolo zaslané aj oznámenie o výsledku dobrovoľnej dražby, ktorá sa konala 03. 07.
2018, kde predmetom dražby boli nehnuteľnosti vo vlastníctve žalobcu. V oznámení je konštatované,
že vlastník neumožnil vykonať ohliadku nehnuteľností, a preto znalecký posudok bol vypracovaný v

zmysle § 12 ods. 3 Zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Z oznámenia vyplýva, že
najnižšie podanie bolo vo všeobecnej cene nehnuteľností 22.000,- eur a cena dosiahnutá vydražením
bola 19.800,- eur. Toto oznámenie bolo žalobcovi doručené do vlastných rúk 11. 07. 2018.
9. Žalobca v konaní predložil vyúčtovania služieb za svoj byt za obdobie rokov 2012 až 2018, kde
k 31. 05. 2018 predstavoval nedoplatok na službách 3.260,63 eur a k 31. 03. 2018 - 3.011,23 eur.

Ďalej predložil oznámenie o dobrovoľnej dražbe, navrhovateľ dražby žalovaný 1./ v zastúpení správcom,
dražobník žalovaný 2./, dátum konania dražby 03. 07. 2018 a notársku zápisnicu N177/2018 zo dňa 03.
07. 2018, kde notár notárskou zápisnicou osvedčil priebeh dobrovoľnej dražby, na základe ktorej dražby
bol vydražený byt žalobcu s príslušenstvom, vydražiteľom nehnuteľností sa stal žalovaný 3./, ktorý urobil
najvyššie podanie vo výške 19.800,- eur a bol mu licitátorom udelený príklep. Vlastník nehnuteľností,

ako to vyplýva z notárskej zápisnice, bol prítomný na dražbe.
10. V zmysle § 21 ods. 2 Zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení platnom v čase
dražby v prípade, ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia tohto
zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil
neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch

mesiacovododňapríklepuokremprípadu,akdôvodyneplatnostidražbysúvisiasospáchanímtrestného
činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu
dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu; 12b) v tomto prípade je možné
domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty. V prípade spoločnej dražby bude
neplatná len tá časť dražby, ktorej sa takýto rozsudok týka (§ 23).

11. V zmysle § 21 ods. 3 Zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení platnom v čase
dražby osoba, ktorá podala na súde žalobu podľa odseku 2, je povinná oznámiť príslušnému okresnému
úradu začatie súdneho konania.
12. V zmysle § 21 ods. 4 Zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení platnom v
čase dražby účastníkmi súdneho konania o neplatnosť dražby podľa odseku 2 sú navrhovateľ dražby,

dražobník, vydražiteľ, predchádzajúci vlastník a dotknutá osoba podľa odseku 2.
13. V prvom rade súd riešil otázku, či žalobca pri podaní žaloby na vyslovenie neplatnosti dražby
splnil formálne náležitosti stanovené v citovaných ustanoveniach § 21 Zákona č. 527/2002 Z.z. o
dobrovoľných dražbách. Tu súd konštatuje, že žalobca podal žalobu v lehote troch mesiacov odo dňapríklepu, kde dražba sa konala dňa 03. 07. 2018 a žaloba bola podaná 03. 09. 2018. Taktiež je splnená
podmienka okruhu účastníkov súdneho konania, kde na strane žalobcu vystupuje predchádzajúci
vlastník nehnuteľností a na strane žalovaných vystupuje navrhovateľ dražby - žalovaný 1./, dražobník

- žalovaný 2./ a vydražiteľ - žalovaný 3./.
14. Po vyriešení otázky, že žalobca podal žalobu o vyslovenie neplatnosti dražby včas a že žaluje v
konaní správny okruh strán sporu sa súd v ďalšom zaoberal, či v rámci konania o nariadení a priebehu
dražby boli porušené ustanovenia Zákona o dobrovoľných dražbách a ak áno, či toto porušenie má za
následok neplatnosť dražby.

15. Akékoľvek porušenie ustanovení Zákona o dobrovoľných dražbách nie je dostatočným dôvodom
na určenie neplatnosti dražby. Relevantné je len také porušenie, ktorým je zároveň osoba, ktorá sa
domáha neplatnosti dobrovoľnej dražby, dotknutá na svojich právach (rozhodnutie Najvyššieho súdu SR
7Cdo/481/2014).
16. Rozsah prostriedkov následnej nápravy podľa Zákona o dobrovoľných dražbách je obmedzený len
na žalobu o vyslovenie neplatnosti dobrovoľnej dražby. Sťaženie následnej kontroly dobrovoľnej dražby

by malo byť kompenzované dostatočnou preventívnou a priebežnou kontrolou dobrovoľnej dražby
orgánom verejnej moci (rozhodnutie Ústavného súdu SR II.ÚS 261/2013).
17. Intenzita zásahu do vlastníckeho práva realizovaného formou dobrovoľnej dražby by nemala byť
vo výraznom nepomere k skutočnej alebo aspoň k skutočnosti sa čo najviac približujúcej cene tohto
predmetu vlastníctva (rozhodnutie Ústavného súdu SR II.ÚS 237/2011).

18. Zásah do obydlia je potrebné posudzovať citlivo a zužujúco s tým, že dotknutá osoba za každých
okolností má možnosť dovolať sa ochrany na nezávislom a nestrannom súde (rozhodnutie Ústavného
súdu SR I.ÚS 13/2000).
19. Žalobca vo svojej žalobe poukazoval na viacero porušení Zákona o dobrovoľných dražbách, ktoré
podľa neho spôsobili neplatnosť dražby. V prvom rade poukazoval na to, že navrhovateľ dražby, vlastníci

bytov a nebytových priestorov v zastúpení správcu podali návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby v
rozpore s ustanovením § 8 b) ods. 2 písm. i) Zákona č. 182/1993 Z.z., keďže takýto návrh správca
môže podať až po tom, ako je schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome. Podľa žalobcu v bytovom dome nebolo vykonané žiadne hlasovanie,
a preto navrhovateľ dražby v zastúpení OSBD nedisponovalo oprávnením od vlastníkov bytov a

nebytových priestorov na podanie návrhu na vykonanie dražby a dražba bola vykonaná v rozpore so
zákonom a keďže správca nemal oprávnenie na podanie návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby,
dražba bola vykonaná na základe neplatnej zmluvy o vykonaní dražby.
20. Podľa § 8b) ods. 1 Zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení
platnom v čase vykonania dražby správca je povinný vykonávať správu domu samostatne v mene

vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a na ich účet a je oprávnený konať pri správe domu
za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pred súdom. Správca zastupuje v konaní na
súde vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, proti ktorým smeruje návrh na začatie konania
podaný prehlasovaným vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome, návrh na začatie konania o
určenie platnosti zmluvy o výkone správy podaný iným vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome

alebo návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu záložného práva alebo zákaz výkonu záložného
práva podaný iným vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome; toto zastupovanie trvá, kým sa v
konaní pred súdom nepreukáže rozpor záujmov správcu so záujmom zastupovaných vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome.
21. Podľa § 8b) ods. 2 Zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení

platnom v čase vykonania dražby pri správe domu je správca povinný
a) hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s odbornou starostlivosťou
v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy,
d) vykonávať práva k majetku vlastníkov len v záujme vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,

e) sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky,
i) podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie
pohľadávok podľa § 15, ak je schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome.

22. Podľa § 15 ods. 1 Zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení
platnom v čase vykonania dražby na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov
týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na
zabezpečeniepohľadávokvzniknutýchzprávnychúkonovtýkajúcichsabytualebonebytovéhopriestoruv dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo
k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje,
vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik

a zánik záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností.
23. Na základe horecitovaných ustanovení Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov súd
konštatuje, že žalovaný 1./ ako vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, v ktorom sa
nachádzal aj byt žalobcu, mali zo zákona záložné právo k bytu žalobcu pri uplatnení si svojej pohľadávky
titulom nedoplatkov do fondu opráv a titulom nedoplatkov za služby spojené s užívaním bytu v súlade s

ustanovením § 15 ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Toto záložné právo vzniklo
priamo zo zákona účinnosťou Zákona č. 182/1993 Z.z. Na základe tohto zákonného záložného práva
mali vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome ako záložní veritelia právo realizovať toto
zákonné záložné právo aj formou dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti žalobcu. Správca bytového domu
OSBD Rimavská Sobota v zmysle § 8b) ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je
povinný vykonávať správu domu samostatne v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome

a na ich účet je oprávnený konať pri správe domu za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
pred súdom. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov priamo správcovi domu v zmysle §
8b) ods. 2 písm. i) Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov uložil povinnosť podať návrh
na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok
v zmysle § 15 zákona, t.j. na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa

bytu alebo nebytového priestoru v dome v prípade, ak je takýto návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby
schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Len takýto návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby, ktorý by bol schválený nadpolovičnou väčšinou
hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, by oprávňoval správcu bytového domu podať
návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby a uzavrieť zmluvu o vykonaní dobrovoľnej dražby s dražobníkom

v zmysle § 16 ods. 1 Zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách.
24. Žalobca v žalobe a počas konania tvrdil, že neprebehlo žiadne hlasovanie vlastníkov bytov v
bytovom dome, v ktorom sa nachádzal byt žalobcu a na základe tejto skutočnosti potom správca
bytového domu nebol oprávnený podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby a nebol oprávnený ani
uzavrieť s dražobníkom zmluvu o výkone dražby. Žalovaní v konaní poukazovali na to, že oprávnenie

správcu bytového domu na podanie návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby vyplýva zo splnomocnenia
vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktoré je súčasťou zmluvy o výkone správy, v ktorej zmluve
jednotliví vlastníci bytov správcu splnomocnili na podanie takéhoto návrhu na vykonanie dobrovoľnej
dražby. Oboznámením sa s predloženou zmluvou o výkone správy, ktorú predložil správca bytového
domu, zmluva o výkone správy na bytový dom, v ktorom sa nachádzal byt žalobcu, bola uzavretá dňa

20. 11. 2007, kde v zmysle článku III. bodu 2 správca Okresné stavebné bytové družstvo v Rimavskej
Sobote je v zmysle Zákona č. 182/1993 Z.z. oprávnený konať pri správe domu za vlastníkov v dome pred
súdom, správu domu vykonáva samostatne v mene vlastníkov, je oprávnený zastupovať vlastníkov pri
vymáhaní škody, vymáhať vzniknuté nedoplatky súdnou cestou, v exekučnom konaní podľa § 8b) ods.
2 Zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení platnom v čase

vykonaniadražbyapodaťnávrhnavykonaniedobrovoľnejdražbybytuvzmysleZákonač.527/2002Z.z.
25. Podstatnou otázkou teda je, či možno považovať splnomocnenie vlastníkov jednotlivých bytov pre
správcu, ktoré je súčasťou zmluvy o výkone správy, na podanie návrhu na výkon dobrovoľnej dražby
za adekvátnu formu ako hlasovanie všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktoré
hlasovanie oprávňuje v zmysle § 8b) ods. 2 písm. i) Zákona o vlastníctve bytov správcu podať návrh na

vykonanie dobrovoľnej dražby. Tu je potrebné uviesť, že Zákon o vlastníctve bytov nestanovuje, akou
formou má prebehnúť hlasovanie, či má hlasovanie prebehnúť na nejakej verejnej schôdzi, alebo môže
prebehnúť aj písomné hlasovanie. Zákon to výslovne nezakazuje, že by hlasovanie vlastníkov všetkých
bytov a nebytových priestorov nemohlo prebehnúť aj v písomnej forme, a to aj formou splnomocnenia
v písomne uzavretej zmluve o výkone správy, ktorú zmluvu podpíše každý jeden z vlastníkov bytov,

kde každý byt v bytovke má jeden hlas. Takto súd uzatvára, že na oprávnenie správcu podať návrh
na vykonanie dobrovoľnej dražby bolo postačujúce aj písomné hlasovanie všetkých vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v bytovom dome formou splnomocnenia v zmluve o výkone správy, kde sa
však museli písomne vyjadriť, resp. písomne splnomocniť správcu na podanie návrhu na vykonanie
dražby minimálne vlastníci, ktorí predstavujú nadpolovičnú väčšinu vlastníkov bytov a nebytových

priestorov v bytovom dome. Z predloženej zmluvy o výkone správy vyplýva, že túto zmluvu podpísalo
55 vlastníkov bytov, pričom pri bytovom dome v tomto konkrétnom prípade ide o 136-bytovú jednotku
a v prípade nadpolovičnej väčšiny hlasov bolo potrebné, aby správca bol splnomocnený na podanie
návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby aspoň 69 vlastníkmi bytov, čo by predstavovalo nadpolovičnúväčšinu všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Ako bolo konštatované vyššie, v konaní
bola predložená ako dôkaz zmluva o výkone správy, kde sa nachádza len 55 podpisov a z toho možno
konštatovať,ženebolasplnenápodmienkavyžadovanáZákonomovlastníctvebytovvzmysle§8b)ods.

2 písm. i), keďže návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby neodsúhlasila nadpolovičná väčšina hlasov
všetkých vlastníkov bytov, následkom čoho platne nebolo dané splnomocnenie správcovi na podanie
návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby a z toho vyplýva, že správca OSBD Rimavská Sobota nebol
oprávnený ani uzavrieť zmluvu o výkone dobrovoľnej dražby s dražobníkom a následkom toho možno
považovať dražbu za neplatnú, keďže došlo k porušeniu ustanovení Zákona o dobrovoľnej dražbe,

keďže platne nebola uzavretá písomná zmluva o vykonaní dražby v zmysle § 16 ods. 1 Zákona o
dobrovoľných dražbách, kde dražbu je možné vykonať len na základe platne uzavretej písomnej zmluvy
o vykonaní dražby. V danom prípade súd konštatuje, že v konaní neposudzoval platnosť či neplatnosť
zmluvy o výkone správy, kde by musel riešiť podmienky aktívnej či pasívnej legitimácie strán sporu, ani
pri riešení predbežnej otázky, ale v danom prípade riešil len platnosť splnomocnenia správcu na podanie
návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby.

26. V danom prípade ide o sporové konanie, kde súd vykonáva len dôkazy stranami navrhnuté, prípadne
predložené, v konaní nebol predložený iný dôkaz, ani navrhnutý, ktorý by svedčil o tom, že správcu
bytového domu splnomocnilo na podanie návrhu viac vlastníkov, ako svedčí z predloženej zmluvy o
výkone správy, a preto súd musel vychádzať z dôkaznej situácie v stave v čase vyhlásenia rozhodnutia,
kde nemal preukázané, že by návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bol schválený nadpolovičnou

väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.
27. Možno teda uzavrieť, že správca bytového domu nebol aktívne legitimovaný na podanie návrhu
na vykonanie dražby a realizáciu záložného práva, nemohol ani podpisovať oznámenie o dražbe,
ani splnomocniť inú osobu k realizácii dražby a výkonu záložného práva. Záložné právo vzniklo zo
zákona v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí platne mohli splnomocniť správcu na

podanie návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby, čo sa v danom prípade nepreukázalo. Správcovi teda
nesvedčalo, aby v mene vlastníkov konal pri výkone záložného práva, nebol oprávnený splnomocniť
žalovaného 2./ ako dražobníka na všetky úkony spojené s výkonom záložného práva na dobrovoľnej
dražbe. Na to, aby tak správca mohol urobiť, musel mať v prvom rade sám oprávnenie na výkon
záložného práva. Následkom horeuvedených skutočností je možné považovať dražbu bytu žalobcu za

neplatnú.
28. Žalobca v konaní ďalej namietal porušenie svojich ústavných práv na ochranu obydlia a ochranu
svojho vlastníctva k bytu, keďže podľa jeho názoru ide tu o nepomer dlhu k hodnote bytu.
29. Podľa článku 20 ods. 1 Ústavy SR každý má právo vlastniť majetok. Vlastnícke právo všetkých
vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu. Majetok nadobudnutý v rozpore s právnym poriadkom

ochranu nepožíva. Dedenie sa zaručuje.
30. Podľa článku 20 ods. 4 Ústavy SR vyvlastnenie alebo nútené obmedzenie vlastníckeho práva je
možné iba v nevyhnutnej miere a vo verejnom záujme, a to na základe zákona a za primeranú náhradu.
31. Intenzita zásahu do vlastníckeho práva realizovaného formou dobrovoľnej dražby by nemala byť
vo výraznom nepomere k skutočnej alebo aspoň k skutočnosti sa čo najviac približujúcej cene tohto

predmetu vlastníctva (rozhodnutie Ústavného súdu SR II.ÚS 237/2011).
32. V konaní nebolo sporné, že žalobca pravidelne neprispieval do fondu opráv a údržby a neplatil služby
spojené s užívaním bytu. Je nesporné, že pohľadávka záložného veriteľa - ostatných vlastníkov bytov
bola vo výške vyššej ako 2.000,- eur, čo predstavuje podmienku pre nariadenie dobrovoľnej dražby. Je
ďalej nesporné, že žalobca ku dňu nariadenia dražby dlhoval na istine bez príslušenstva a trov dražby

minimálne sumu 2.605,53 eur, kde pre posúdenie veci v porovnaní k hodnote bytu je nepodstatné, či
táto suma bola vyššia a jednalo sa o sumu 3.260,63 eur. Pri zohľadnení všetkých okolností prípadu
vychádzajúc z toho, že byt žalobcu bol ohodnotený znaleckým posudkom na 22.000,- eur, žalobca
je imobilný, byt si prerobil na bezbariérový prístup a výška požadovanej pohľadávky vo výške istiny
predstavovala maximálne ku dňu podania dražby 3.260,63 eur, ide o výrazný nepomer medzi týmito

veličinami, kde možno konštatovať, že dobrovoľnou dražbou došlo k neprimeranému zásahu aj do
ústavných práv žalobcu, ktorá Ústava ochraňuje vlastnícke právo žalobcu pred neprimeranými zásahmi.
Toto by nebolo možné konštatovať v prípade, ak by žalobca nemal iný majetok alebo príjem, z ktorého
by sa dali vymáhať prípadné nedoplatky. Ako to vyplýva z predložených prehľadov o vyúčtovaní služieb
za byt žalobcu, žalobcovi začali vznikať nedoplatky už v roku 2012, v ktorom období žalobca nemal ešte

žiadne exekúcie na svoj invalidný dôchodok, a preto správcovi nič nebránilo v tom, aby podal exekúciu
už oveľa skôr na zrážky z dôchodku, ktorý dôchodok žalobca poberá v nadštandardnej výške a v danom
prípade pohľadávky záložného veriteľa - ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov by boli
priebežne hradené zo zrážky z dôchodku. Za danej situácie teda ide o neprimeraný zásah do ústavnéhopráva žalobcu vlastniť majetok a ochranu obydlia, kde žalobca v predmete, ktorý bol vydražený, býva, je
imobilný, byt si prerobil pre svoje účely a existoval v danom prípade aj iný spôsob vymáhania pohľadávky
pre záložného veriteľa. Ide teda o výrazný nepomer medzi intenzitou zásahu do vlastníckeho práva

žalobcu v pomere k výške pohľadávky s prihliadnutím na cenu bytu žalobcu a existujúci iný spôsob
uspokojenia pohľadávky záložného veriteľa, kde aj z týchto dôvodov by bolo možné považovať dražbu
za neplatnú.
33. Pokiaľ ide o ďalšie namietané porušenia ustanovení Zákona o dobrovoľnej dražbe žalobcom, v
prípade, že by tieto boli aj súdom zistené, nemali by už zásadný vplyv na konštatovanie, že dražba

je neplatná. Len okrajovo súd podotýka, že pokiaľ žalobca namietal porušenie ustanovení Zákona o
dobrovoľných dražbách v súvislosti, že dražbu možno vykonať len na vymáhanie konkrétnej pohľadávky,
tu súd konštatuje, že zo všetkých dokumentov súvisiacich s procesom nariadenia dobrovoľnej dražby
vyplýva, o akú konkrétnu pohľadávku ide, bola špecifikovaná výška pohľadávky záložného veriteľa
vo výške nedoplatkov na službách súvisiacich s bytom žalobcu. Pokiaľ ide o námietku doručovania
písomností v procese vykonania dražby, žalobca namietal, že mu neboli doručené písomnosti do

vlastných rúk, v tejto súvislosti žalovaný 2./ ako dražobník súdu predložil doklady o tom, že oznámenie
o dražbe a zápisnice o vykonaní dražby boli žalobcovi doručené do vlastných rúk a pokiaľ ide o
znalecký posudok, kde žalobca tvrdil, že mu nebol doručený vôbec, žalovaný 2./ predložil dôkaz o tom,
že znalecký posudok bol zaslaný do vlastných rúk žalobcovi na jeho adresu, avšak tento znalecký
posudok po uplynutí úložnej doby bol vrátený späť dražobníkovi. Žalobca teda v danej súvislosti mal

možnosť oboznámiť sa so znaleckým posudkom. Horeuvedené namietané okolnosti žalobcom teda nie
sú opodstatnené a v týchto súvislostiach nedošlo k porušeniu Zákona o dobrovoľných dražbách.
34. Ďalej žalobca namietal ohodnotenie predmetu dražby, že mu nebol doručený znalecký posudok,
tak, ako bolo uvedené vyššie, znalecký posudok bol žalobcovi doručovaný, avšak žalobca si zásielku
neprevzal na pošte v úložnej dobe. Žalobca vo svojej reakcii na oznámenie o vykonaní dobrovoľnej

dražby dražobníkovi oznámil, že nesúhlasí s ohodnotením bytu a do bytu nepustí žiadneho znalca, preto
znalecký posudok bol vyhotovený v zmysle § 12 ods. 3 Zákona o dobrovoľných dražbách, kde znalecký
posudok možno vykonať aj z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii, kde v danom prípade
sa vychádzalo zo znaleckého posudku iného dražobníka pri obdobnom byte. Preto aj tu nemožno
konštatovať porušenie ustanovení Zákona o dobrovoľných dražbách.

35. Pokiaľ žalobca namietal, že mu bol znemožnený prístup na dražbu, keďže dražobná miestnosť bola
na treťom poschodí bez bezbariérového prístupu, tu treba uviesť, že žalobca nepredložil žiadny dôkaz,
že by dražobníkovi oznámil, že je imobilný a že má teda sťažený prístup na dražbu, preto dražobník
nemohol adekvátne reagovať, pričom zároveň, ako to vyplýva z notárskej zápisnice o vykonaní dražby,
žalobca sa dražby nakoniec predsa len osobne zúčastnil a tu tiež nemožno konštatovať porušenie

ustanovení Zákona o dobrovoľných dražbách.
36. Vzhľadom na konštatované porušenie Zákona o dobrovoľných dražbách v súvislosti s tým, že
správca pri podaní návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby nebol platne splnomocnený nadpolovičnou
väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov a konštatovanie, že pri nariadení
a vykonaní dobrovoľnej dražby boli porušené ústavné práva žalobcu v súvislosti s ochranou jeho

vlastníckeho práva k bytu a nedotknuteľnosti obydlia, súd podanej žalobe vyhovel a určil, že dražba
nehnuteľností, ktorá sa konala dňa 03. 07. 2018, je neplatná.
37. Pokiaľ ide o označenie žalovaného 1./ v rozsahu takom, ako je uvedený v žalobe a v rozhodnutí
súdu, kde nie sú uvedení konkrétni vlastníci bytového domu číslo súpisné 1669 na ulici L. Svobodu,
Rimavská Sobota, ale je uvedená len formulácia vlastníci bytov a nebytových priestorov v zastúpení

správcu, súd si je vedomý toho, že na úrovni súdov SR existujú rôzne pohľady na túto problematiku,
kde niektoré súdy vyžadujú uvedenie konkrétnych všetkých vlastníkov so všetkými údajmi a niektorým
súdom postačuje formulácia taká, akú zvolil žalobca, v danej súvislosti súd je toho názoru, že takéto
označenie žalovaného 1./ je postačujúce, keďže z dostupných zdrojov sa dá v danom prípade zistiť,
v prípade potreby, kto konkrétne je vlastníkom jednotlivých bytov v bytovom dome, keďže bytový

dom označený súpisným číslom a ulicou a konkrétnym mestom je možné nájsť na konkrétnom liste
vlastníctva, v danom prípade XXX kat. územie R., čo je verejne prístupná listina na katastrálnom portáli.
Takto označený žalovaný bol napríklad postačujúci aj pre rozhodnutie Najvyššieho súdu SR v konaní
1Cdo/35/2019, kde išlo o obdobné konanie o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby. V tomto konaní
pritom sa bezprostredne nejedná o práva a povinnosti jednotlivých konkrétnych vlastníkov, ide o ich

pohľadávky, ktoré sú však spravované zo zákona správcom, ktorý aj v tomto konaní zastupuje ostatných
vlastníkov a je teda v dostatočnej miere zabezpečená ochrana práv týchto ostatných vlastníkov. Správca
pritom zo Zákona o vlastníctve bytov koná v mene vlastníkov bytov pri právnych úkonoch súvisiacich s
bytovým domom. V danej súvislosti súd prihliadol aj na to, čo súd zistil v iných obdobných konaniach,kde boli uvedení všetci vlastníci bytového domu, či už na strane žalobcov, alebo žalovaných, kde
nebolo možné v dlhom časovom horizonte začať jednotlivé pojednávanie vo veci po ich nariadení, kde
pred každým pojednávaním súd zisťoval, či nedošlo k procesným nástupníctvam jednotlivých strán

sporu, kde pri veľkom počte strán, v danom prípade by išlo o minimálne 136 osôb, stále dochádzalo
k procesnému nástupníctvu či už formou predaja bytu, alebo dedenia, a tým reálne nebolo možné
dlhodobo pristúpiť k meritórnemu prejednaniu veci, čo by mohlo hraničiť aj s odmietnutím spravodlivosti.
V týchto súvislostiach je preto podľa názoru súdu v danom konaní postačujúce označenie žalovaného
1./ tak, ako to zvolil žalobca.

38. Keďže žalobca mal vo veci plný úspech, súd mu v súlade s ustanovením § 255 ods. 1 C.s.p. priznal
právo na plnú náhradu trov konania.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15-tich dní odo dňa jeho doručenia písomne v
dvoch vyhotoveniach prostredníctvom tunajšieho súdu ku Krajskému súdu v Banskej Bystrici, odvolanie
musí obsahovať náležitosti v zmysle § 363 C.s.p.

Z odvolania musí byť zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka a čo sleduje, a
musí byť podpísané a datované. Podanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov a s prílohami
tak, aby jeden rovnopis zostal na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis, ak je to potrebné.
Ak účastník nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie na jeho trovy.
Odvolanie možno odôvodniť v zmysle § 365 ods. 1 C.s.p. len tým, že:

a) Neboli splnené procesné podmienky.
b) Súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočnila jej patriace procesné práva
v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces.
c) Rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd.
d) Konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci.

e) Súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností.
f) Súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam.
g)Zistenýskutkovýstavneobstojí,pretožesúprípustnéďalšieprostriedkyprocesnejobranyaleboďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

ods. 2: Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie
súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v ods. 1, ak táto
vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Ak žalovaný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa Exekučného poriadku.