Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 9. september 2021

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 14C/31/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8119211930
Dátum vydania rozhodnutia: 10. 09. 2021
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Eduard Valenčin

ECLI: ECLI:SK:OSPO:2021:8119211930.7

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prešov sudcom JUDr. Eduardom Valenčinom v právnej veci žalobkyne: H. N., J..

XX.XX.XXXX,G.L.X,XXXXXN.,právnezastúpená:JUDr.FrantišekKomka,advokát,sosídlomHlavná
27, 080 01 Prešov, proti žalovanému: Občianské združenie Lienka - Sabinov, so sídlom J.Cirbusovej 43,
083 01 Sabinov, IČO: 42 41 96 03, právne zastúpený: JUDr. Jozef Elsner, advokát, so sídlom Dubovica
426, 082 71 Lipany, o zaplatenie dlžného nájomného, takto

r o z h o d o l :

I. žalobu z a m i e t a ,

II. p r i z n á v a žalovanému nárok na náhradu trov konania voči žalobkyni v rozsahu 100 % s

tým, že o výške tejto náhrady rozhodne súd prvej inštancie samostatným uznesením, po právoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou súdu doručenou dňa 15.07.2019 navrhla žalobkyňa, aby súd uložil žalovanému povinnosť
zaplatiť jej z titulu úhrady nájomného sumu 3.600 EUR za obdobie od 01.01.2017 do 31.12.2017 s
5 % - tným ročným úrokom z omeškania od 21.12.2017 do zaplatenia, sumu 3.600 EUR za obdobie
od 01.01.2018 do 31.12.2018 s 5 % - tným ročným úrokom z omeškania od 21.12.2018 do zaplatenia,
sumu 1.800 EUR ročne za obdobie od 01.01.2019 do 30.06.2019 s 5 % - tným ročným úrokom z
omeškania od 21.06.2019 do zaplatenia, ako aj nahradiť trovy konania. V rámci žaloby poukázala na to,

že so žalovaným uzavrela zmluvu o nájme nebytových priestorov za účelom vykonávania podnikateľskej
činnosti žalovaného - prevádzkovanie súkromnej materskej škôlky. Nájom bol uzavretý na dobu určitú
na obdobie 5 rokov. Cena nájmu bola stanovená mesačne vo výške 300 EUR. Zo žaloby vyplýva, že
žalovaná uhradila nájomné iba v mesiacoch október, november a december roku 2017 a v januári roku
2018. Zo žaloby vyplýva, že od mesiaca február roku 2018 mala žalovaná svojvoľne prestať s realizáciou
užívania nájmu a s platením nájomného, pričom zmluvný vzťah nebol ukončený v zmysle zmluvy o
nájme a ani žiadnym prípustným zákonným spôsobom. Žalovaná po vyprataní prenajatých priestorov

neodovzdala žalobkyni kľúče a ani prenajaté priestory zápisnične neodovzdala. Dlžné nájomné za
obdobie od 01.09.2016 do 31.03.2019 po započítaní sumy 1.200 EUR predstavuje sumu 8.100 EUR.

2. Žalovaný v rámci písomného vyjadrenia zo dňa 19.09.2019 uviedol, že so žalobou nesúhlasí, zo
strany žalobkyne boli zásadným spôsobom porušené dohody, ktoré predchádzali uzavretiu nájomnej
zmluvy, ako aj podmienky dohodnuté v nájomnej zmluve. Poukázal na to, že vzhľadom na prechodný
pobyt žalobkyne v cudzine bola komunikácia vedená prostredníctvom e-mailu, SMS správami, resp.

telefonicky. Vzhľadom na to, že zo strany žalobkyne nedochádzalo k adekvátnej komunikácii ohľadom
požiadaviek žalovaného, ako aj z dôvodov nedodržania dohôd zo strany žalobkyne spojených s nájmom,
žalovaná odstúpila od nájomnej zmluvy podaním zo dňa 02.01.2018 a následne dňa 23.01.2018 došlo
k fyzickému odovzdaniu prenajatých priestorov a kľúčom od prenajatej nehnuteľnosti.3. Zo zmluvy o nájme nebytových priestorov č. 2016001 uzavretej medzi stranami sporu dňa 03.11.2015
vyplýva, že predmetom zmluvy bola časť nebytových priestorov o celkovej rozlohe 118 m2: celé vrchné

2. nadzemné podlažie + vstupná chodba, šatník, kúpeľná, kotolňa a schody z prvého podlažia, ako aj
časť dvora určená ako ihrisko pre deti o rozlohe 300 m2. Účelom nájmu bolo prevádzkovanie Súkromnej
materskej škôlky Lienka.

4. Z odstúpenia od zmluvy zo dňa 02.01.2018 vyplýva, že žalovaný odstúpil od predmetnej zmluvy s

poukazom na ustanovenie § 679 Občianskeho zákonníka, z dôvodu neodovzdania predmetu nájmu v
stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, ako aj porušenia rozsahu prenajatej nehnuteľnosti formou
stavebnej úpravy záhrady, a to vykonaním oplotenia v časti, v ktorej tretia osoba začala s chovom hydiny
vo väčšom rozsahu, ako aj z dôvodu neakceptácie možnosti rozšírenia predmetu nájmu na dohodnutý
účel tak, ako bolo dohodnuté pred podpísaním nájomnej zmluvy, čím bola odňatá podstatná časť veci,
ktorá bola a mala byť predmetom nájmu, a tým bol zmarený účel zmluvy.

Zo stanoviska žalovaného zo dňa 05.03.2019 k predžalobnej výzve žalobkyne, okrem iného vyplýva,
že žalobkyni boli odovzdané kľúče, a táto zamedzila žalovanému akýmkoľvek spôsobom vstupovať
do týchto priestorov („kľúče už mám, neprajem si, aby niekto z Vás vstúpil na môj pozemok v mojej
neprítomnosti a v prípade, že sa tak stane, zavolám na Vás políciu“.)

5. Štatutárna zástupkyňa žalovaného S.. L. K. v rámci výsluchu pred súdom vypovedala, že so
žalobkyňou uzavreli zmluvu o nájme nebytových priestorov. Predmetom nájmu bol rodinný dom, ku
ktorému stavebný úrad vydal povolenie o zmene účelu stavby, pričom sa so žalobkyňou dohodla tak,
že najprv si prenájmu horné podlažie, keďže dole má žalobkyňa nejaké veci s tým, že neskôr by tieto
veci vypratala a žalovaný by užíval celý objekt. Uviedla, že dom bol schátraný, 10 rokov odpojený od

všetkých energií, preto bolo potrebné vykonať všetky práce a činnosti na sprevádzkovanie dobu, pričom
žalobkyňa sa vyjadrila, že ona sa na úprave domu podieľať nebude, preto sa dohodli, že vynaložené
náklady na sprevádzkovanie domu budú odrátané z nájmu. Ďalej uviedla, že aj keď bola zmluva uzavretá
už v novembri roku 2015, žalobkyňa jej kľúče od domu dala až v júni roku 2016, pričom škôlku chceli
otvoriť od septembra roku 2016, preto museli urobiť všetky nevyhnutné úpravy, hlavne prípojky, plyn,

vodu, elektrinu, nakoľko všetko bolo nefunkčné, skorodované. Taktiež bolo potrebné vykonať revízie
všetkých zariadení, dobudovať bleskozvod a iba základné náklady na to predstavovali sumu 2.840 EUR,
do čoho neboli zarátané náklady na sanitu, obklady, kuchyňu, kuchynskú linku, nábytky, pretože celkové
náklady predstavovali sumu 7.285 EUR. Celé sfunkčnenie objektu bolo zakreslené projektantom, čo
mala k dispozícii jednak žalobkyňa, ako aj jej brat, pričom k tomu nemali žiadne námietky. Keďže so

sfunkčnením domu bolo spojených množstvo prác, prevádzka škôlky bola otvorená až v januári roku
2017. Žalobkyňa, ktorá bývala v Anglicku prišla do Sabinova až v júni roku 2017. Všetko si spolu prešli
a žalobkyňa so všetkým súhlasila. Vtedy sa tiež dohodli, že náklady vo výške 2.840 EUR budú zarátané
na nájom do septembra roku 2017 a od októbra 2017 začne platiť nájomné, čo aj realizovala. Keď
bola žalobkyňa následne na území Slovenska v októbri roku 2017 pripomenula jej vypratanie prízemia.

Žalobkyňa uviedla, že sa musí poradiť, ale nasledujúci deň prišla s tým, že absolútne nesúhlasí s
vypratanímpriestorovapovedala,abysižalovanýhľadalnovépriestory,atoajnapriektomu,žepôvodná
dohoda bola taká, že žalovaný bude mať k dispozícii celý dom. Štatutárka žalovaného taktiež uviedla, že
sa nedohodli na tom, že bude predelená záhrada, pričom predelením záhrady došlo k tomu, že škôlka
by mala užívať v podstate iba polovicu priestoru, na ktorom sa dohodli, pričom v prehradenej časti otec

žalobkyne choval hydinu, čo bolo hygienicky neprípustné pre prevádzkovanie škôlky, preto žalovaný dal
začiatkom novembra roku 2017 žalobkyni výpoveď, ktorá keď jej prišla, táto sa telefonicky vyjadrila tak,
že súhlasí s výpoveďou a žiadala, aby boli priestory vypratané s tým, že 20.01.2018 si príde prevziať
priestory, ako aj kľúče, čo žalovaný vnímal ako dohodu o ukončení ich vzťahu. Reálne však prišla až
23.01.2018, ale odmietla si prevziať priestory, resp. prejsť si ich. Vulgárne nadávala štatutárke, ako aj

ostatným pracovníčkam a iba si zobrala kľúče, a to bolo všetko. Škôlka reálne fungovala do Vianoc roku
2017 a od januára roku 2018 už boli v nových priestoroch.

6. Svedkyňa O. P., ktorá pracuje ako učiteľka v tejto materskej škôlke uviedla, že osobne bola svedkom
udalosti, keď žalobkyňa prišla do priestorov novej škôlky, kde jej pani K. odovzdala kľúče, žalobkyňa

odišla, avšak následne sa vrátila s veľkým krikom a pani K. sa vyhrážala, že na ňu zavolá políciu pokiaľ
vstúpi do jej priestorov. Svedkyňa potvrdila, že od škôlky boli 4 sady kľúčov, pričom jedny mala pani
riaditeľka, ďalšie dve sady dve učiteľky, a taktiež aj kuchárka, pričom ona svoje kľúče odovzdala pani
riaditeľke. Svedkyňa sa tiež vyjadrila, že má vedomosť o tom, že pôvodne sa riaditeľka so žalobkyňoudohodli na tom, že bude otvorená aj ďalšia trieda v dolných priestoroch, avšak tieto priestory neboli
sprístupnené.

7. Z oznámenia žalobkyne zo dňa 29.12.2017 vyplýva, že táto nesúhlasí s ukončením nájomnej zmluvy,
pretože nedošlo k porušeniu nájomnej zmluvy zo strany prenajímateľa, keďže v zmluve špecifikované
priestory o rozlohe 118 m2 a časť dvora ako ihrisko o rozlohe 300 m2 boli prenechané do užívania a
nájomca môže dať výpoveď nájmu iba z dôvodov uvedených v § 9 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. o
nájme a podnájme nebytových priestorov.

8. Podľa § 149 Civilného sporového poriadku (CSP), prostriedkami procesného útoku a prostriedkami
procesnej obrany sú najmä skutkové tvrdenia, popretie skutkových tvrdení protistrany, návrhy na
vykonanie dôkazov, námietky k návrhom protistrany na vykonanie dôkazov a hmotnoprávne námietky.

Podľa § 150 ods. 1 CSP, strany majú povinnosť pravdivo a úplne uvádzať podstatné a rozhodujúce

skutkové tvrdenia týkajúce sa sporu.
Podľa § 150 ods. 2 CSP, na zistenie podstatných a rozhodujúcich skutočností môže súd strany požiadať
o ďalšie skutkové tvrdenia.
Podľa § 151 ods. 1 CSP, skutkové tvrdenia strany, ktoré protistrana výslovne nepoprela, sa považujú
za nesporné.

Podľa § 151 ods. 2 CSP, ak strana poprie skutkové tvrdenia, ktoré sa týkajú jej konania alebo vnímania,
uvedie vlastné tvrdenia o predmetných skutkových okolnostiach, inak je popretie neúčinné.

9. Podľa § 679 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nájomca je oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek,
ak bola prenajatá vec odovzdaná v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo ak

sa stane neskôr - bez toho, aby nájomca porušil svoju povinnosť - nespôsobilou na dohodnuté alebo
obvyklé užívanie, ak sa stane neupotrebiteľnou alebo ak sa mu odníme taká časť veci, že by sa tým
zmaril účel zmluvy.

10. Na základe vykonaného dokazovania mal súd za preukázané, že strany sporu uzavreli zmluvu o

nájme nebytových priestorov, z ktorej vyplýva, že predmetom zmluvy je časť nebytových priestorov o
celkovej rozlohe 118 m2 - celé vrchné druhé nadzemné podlažie, ako aj časť dvora (ihrisko pre deti o
rozlohe 300 m2). Zo zmluvy taktiež vyplýva, že bolo dohodnuté nájomné vo výške 300 EUR mesačne.
Z vykonaného dokazovania, a to hlavne z výsluchu štatutárky žalovaného, vyplývajú skutkové tvrdenia,
ktoré protistrana vyslovene nepoprela, a preto ich súd považoval za nesporné. Zo žaloby vyplýva, že

žalobca si uplatňuje nájomné za obdobie od 01.09.2016 do 31.03.2019. Z vykonaného dokazovania ale
nepochybne vyplynulo, že žalovaný sa so žalobkyňou dohodol tak, že na vlastné náklady sprevádzkuje
predmetnú nehnuteľnosť (schátraný rodinný dom, ktorý bol 10 rokov odpojený od všetkých energií) a
náklady na sprevádzkovanie tohto objektu sa započítajú na nájomné, pričom takýmto spôsobom došlo
k započítaniu nájomného do 30.09.2017. Z vykonaného dokazovania taktiež vyplynulo, že prevádzka

škôlky bola zahájená až v januári roku 2017, a to práve z dôvodu, že predmetné priestory bolo potrebné
sfunkčniť a technicky vybaviť. Taktiež je pre súd nesporné, že od októbra roku 2017 do januára roku
2018 žalovaný uhradil žalobkyni nájomné vo výške 1.200 EUR, t.j. 4 krát po 300 EUR. Pokiaľ právny
zástupca žalovaného poukazoval na to, že priestory neboli odovzdané v prevádzky schopnom stave, tak
táto skutočnosť je síce pravdivá, ale vykonaným dokazovaním bolo preukázané, že strany zmluvy, teda

ajtohtosporu,sadohodlinatom,žetietopriestorysfunkčníprávežalovanýstým,ževynaloženénáklady
mu budú zarátané na nájomné. Z vykonaného dokazovania taktiež vyplynulo, že štatutárka žalovaného
sa so žalobkyňou dohodla tak, že žalobkyňa vyprace aj priestory prízemia s tým, že by tam bola ďalšia
trieda pre škôlku, čím by vlastne žalovaný užíval celý tento rodinný dom pre účely prevádzky škôlky.
Túto skutočnosť potvrdila aj svedkyňa P.. Z vykonaného dokazovania taktiež vyplynulo, že žalobkyňa

v októbri roku 2017 už odmietla vypratať priestory prízemia a žalovanému povedala, aby si hľadal
nové priestory. Žalovaný preto dal žalobkyni výpoveď, ktorú najprv telefonicky žalobkyňa akceptovala,
ale následne sa už písomne vyjadrila, že túto výpoveď neakceptuje, preto žalovaný prostredníctvom
právneho zástupcu odstúpil od zmluvy, a to z dôvodu neodovzdania predmetu nájmu v stave spôsobilom
na dohodnuté užívanie, ako aj z dôvodu porušenia rozsahu prenajatej nehnuteľnosti formou stavebnej

úpravy záhrady, a to vykonaním oplotenia v časti, v ktorej tretia osoba začala s chovom hydiny vo
väčšom rozsahu, ako aj z dôvodu neakceptácie možnosti rozšírenia predmetu nájmu na dohodnutý účel
tak, ako to bolo dohodnuté pred podpísaním nájomnej zmluvy. V tejto súvislosti súd poukazuje na to,
že nemožno akceptovať dôvod odstúpenia od zmluvy, ktorý spočíva v neodovzdaní predmetu najmä vstave spôsobilom na užívanie, keďže, ako už bolo uvedené z vykonaného dokazovania vyplynulo, že
strany zmluvy sa dohodli na tom, že priestory na prevádzku si upraví, resp. rodinný dom sfunkční práve
žalovaný s následným zápočtom vzniknutých nákladov na nájomné.

11. Vykonaným dokazovaním ale na druhej strane bolo preukázané, že žalobkyňa na základe ústnej
dohodynevypratalapriestoryprízemianarozšíreniepriestoruškôlkytak,akotobolodohodnuté,ataktiež
bez toho, aby nájomca porušil svoju povinnosť, otec žalobkyne prehradil dvor pri dome určený ako
vonkajší dvor pre deti a začal tam chovať sliepky, čo je hygienicky neprípustné pre takúto prevádzku

a zároveň tým zmenil (zmenšil) dohodnuté užívanie dvora z hľadiska rozsahu, teda výmery dvora.
Uvedené skutočnosti súd vyhodnotil ako dôvodné pre odstúpenie od predmetnej zmluvy, čo zároveň
korešponduje s požiadavkou žalobkyne, že zmluvu je možné ukončiť iba v súlade s § 9 ods. 3 zákona č.
116/1990 Zb., a teda že nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené
užívanie. Odstúpením od zmluvy, ktoré sa dostalo do dispozície žalobkyne, ktorá túto skutočnosť ani
nespochybňovala (toto odstúpenie je aj súčasťou súdneho spisu a bolo zaslané právnemu zástupcovi

žalobkyne), došlo k zrušeniu zmluvy od začiatku a prípadný nárok žalobkyne by bolo možné právne
posúdiť iba z titulu vydania bezdôvodného obohatenia, pričom je ale nepochybné, že žalovaný uhradil
nájomné za obdobie, pokiaľ bol v priestoroch žalobkyne do konca aj za mesiac január roku 2018, aj keď
je nepochybné, že tieto priestory na účely prevádzkovania škôlky využíval iba do vianočných prázdnin
roku 2017. Z uvedených dôvodov preto žalobkyňa nemá nárok na nájomné za obdobie od 01.09.2016 do

31.09.2019 ako si to uplatnila žalobou, a preto súd žalobu zamietol. Súd zároveň nezistil žiadne dôvody
neplatnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 03.11.2015, a preto akceptoval odstúpenie
žalovanej od tejto zmluvy.

12. Súd taktiež poukazuje na to, že žalobkyňa sa nedostavila ani na jedno z vytýčených pojednávaní,

pričom na pojednávanie sa nedostavil ani svedok H. U., otec žalobkyne, ktorého navrhol vypočuť právny
zástupca žalobkyne, aj keď bol na termín pojednávania riadne predvolaný, pričom žalobkyňa žiadnym
spôsobom nepoprela skutkové tvrdenia žalovaného, a preto ich súd považoval za nesporné.

13. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

Podľa § 262 ods. 1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.
Podľa § 262 ods. 2 CSP, o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

14. O trovách konania súd rozhodol na základe vyššie citovaných zákonných ustanovení a úspešnej
žalovanej priznal voči neúspešnej žalobkyni nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní od jeho doručenia cestou tunajšieho súdu na
Krajský súd v Prešove.

Podľa § 363 Civilného sporového poriadku, v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania
uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie
považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Podľa § 364 Civilného sporového poriadku rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ
rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti

(Exekučný poriadok).