Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 24. február 2022

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 9Co/87/2021

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1120201718
Dátum vydania rozhodnutia: 24. 02. 2022
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Zuzana Posluchová

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2022:1120201718.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Zuzany Posluchovej a členov

senátu JUDr. Romana Huszára a JUDr. Magdalény Florekovej v právnej veci žalobcu: U.. I. J., E.
XX.XX.XXXX, I. A. XX, Ž. zastúpený ADVOKÁT ADRIANA HRDINOVÁ, s.r.o., Vojtecha Spanyola
1726/13, Žilina, IČO : 47 245 841, proti žalovanému: MAX - TUNING, s.r.o. so sídlom Okánikova
3261/2, Bratislava, IČO: 35 835 079 zastúpený JUDr. Ľubomír Hnát, advokát, Guothova 20, Bratislava
o vypratanie nehnuteľnosti, na odvolanie žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Bratislava I zo dňa
20.mája 2020 č.k.16C/5/2020-150, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e .

Žalovaný m á voči žalobcovi nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie zamietol žalobu, ktorou sa žalobca domáhal voči
žalovanému vypratania nehnuteľnosti zapísaných na LV č. XXXX vedenom Okresným úradom
Bratislava, Katastrálny odbor, okres Bratislava I, obec BA-m.č. Staré Mesto, k.ú. S. A. a to pozemok
parcela č. XXXX - záhrada vo výmere 367 m2, pozemok parcela č. 3966 zastavaná plocha a nádvorie
vo výmere 518 m2, stavba súpisné číslo XXXX rodinný dom postavený na pozemku parcela č. XXXX
( ďalej len „ nehnuteľnosti zapísané na LV č. XXXX“). Zároveň rozhodol, že priznáva žalovanému voči

žalobcovi nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

1.1. Vo svojom rozhodnutí uviedol, že vykonaným dokazovaním zistil, že dňa 20.08.2006 právny
predchodcažalobcuI.J.,S..E..XXXX(ďalejlen„I.J.S..“.) akoprenajímateľuzatvorilsožalovanýmako
nájomcom podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka nájomnú zmluvu predmetom ktorej bol nájom
nehnuteľnosti, ktorých prenajímateľ (I. J. S..) bol výlučným vlastníkom v podiele 1/1, nachádzajúcej sa
na ulici Z. K.C. Č.. X K. I., katastrálne územie I. S. A., zapísaných na liste vlastníctva číslo XXXX a to

pozemok parcela č. XXXX - záhrada o výmere 367 m2, pozemok parcela č. XXXX - zastavané plochy
a nádvoria vo výmere 518 m2 a stavba súpisné číslo XXXXX - dom postavený na parcele č. XXXX.
Nájomná zmluva bola uzatvorená na dobu určitú na 10 rokov počnúc dňom 01.01.2007. Prenajímateľ
uzatvoril nájomnú zmluvu v zastúpení W. D.inovou a to na základe plnej moci zo dňa 06.04.2005. V
tom čase vlastník nehnuteľností I. J. S.., udelil W. D. dňa 06.04.2005 generálnu plnú moc na jeho
zastupovanie počas jeho neprítomnosti vo všetkých právnych úkonoch vyžadujúcich si jeho osobnú
prítomnosť, splnomocnil ju, aby v jeho mene podpisovala všetky listiny vyhotovené pri právnych úkonoch

a vyžadujúce si jeho podpis, aby v jeho mene vykonávala platby v peňažných ústavoch, vyberala
finančné prostriedky zo všetkých jeho účtov nachádzajúcich sa v ktoromkoľvek peňažnom ústave ako
aj v jeho mene preberala finančné prostriedky a listové zásielky ako aj uhrádzala nevyhnutné osobné
náklady.PravosťpodpisuI.J.,S..nagenerálnejplnejmocibolúradneoverenýnotárom.I.J.S.. písomnedňa 22.06.2007 odvolal plnomocenstvo, ktoré udelil dňa 06.04.2005 W. D. a túto zároveň vyzval, aby mu
obratom vrátila originál uvedeného plnomocenstva bezodkladne po doručení tohto listu a zároveň, aby
v jeho mene ďalej nekonala. Pravosť podpisu I. J., st. na odvolaní plnomocenstva bol dňa 25.06.2007

úradne overený notárom. Z výpisu z listu vlastníctva č. XXXX pre okres Bratislava I, obec Bratislava -
m.č. Staré Mesto, katastrálne územie S. A., vyplýva, že spoluvlastníkom nehnuteľnosti parcela registra
"C" číslo XXXX vo výmere 367 m2, záhrada, číslo XXXX vo výmere 518 m2 zastavaná plocha a nádvorie
a stavba súpisné číslo XXXX- rodinný dom postavený na parcele XXXX, je žalobca v podiele 2/3 a W.
D. v podiele 1/3. Žalobca nadobudol spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnostiam darom K.-XXXXX/XX zo

dňa 30.10.2006 a W. D. nadobudla spoluvlastnícky podiel titulom darovacej zmluvy K.-XXXX/XXXX zo
dňa 03.05.2018.

1.1.1. Ďalej súd prvej inštancie zistil, že žalovaný listom zo dňa 21.08.2019 oznámil žalobcovi ako
podielovému spoluvlastníkovi prenajatej nehnuteľnosti, že i naďalej má záujem prenajať nehnuteľnosti
na ul. Z. K. Č.. X zapísané na liste vlastníctva č. XXXX katastrálne územie Bratislava - Staré Mesto

a to za podmienok, ktoré sú zakotvené v nájomnej zmluve. Oznámenie žalovaného bolo doručené
žalobcovi ako doporučená listová zásielka. Žalobca listom zo dňa 21.10.2019 oznámil žalovanému, že
v zmysle nájomnej zmluvy zo dňa 20.08.2006 uzatvorenej pôvodným vlastníkom I. J. S.. sa nájomný
pomer vrátane opcie v zmysle čl. III. Nájomnej zmluvy končí 01.01.2020. Na predĺžení nájomnej zmluvy
nemá záujem a žiadal, aby žalovaný predmet nájmu vypratal a protokolárne mu ako väčšinovému

spoluvlastníkovi odovzdal dňa 02.01.2020. Žalovaný listom zo dňa 11.11.2019 oznámil žalobcovi, že mu
bolo doručené oznámenie, stanovisko k zmluve o nájme, ktoré však nie je možné akceptovať, nakoľko
žalobca je iba podielový spoluvlastník a k úkonom, ku ktorým žalovaného vyzval, je potrebný i súhlas
druhého podielového spoluvlastníka. Oznámil, že vzhľadom na ustanovenie § 139 ods. 1 Občianskeho
zákonníka písomný prejav vôle žalobcu nie je možné akceptovať. Žalobca listom zo dňa 20.11.2019

oznámil žalovanému, že nájomný pomer na základe nájomnej zmluvy zo dňa 20.08.2006 bol dohodnutý
na dobu určitú a tento končí dňom 01.01.2020. Uviedol, že už žalovanému oznámil, že nemá záujem
na predĺžení nájomnej zmluvy a žiada, aby mu žalovaný predmet nájmu odovzdal dňa 02.01.2020.
Právny vzťah z nájomnej zmluvy zaniká uplynutím času, na ktorý bol dojednaný a žalobca nemá záujem
uzatvoriť novú nájomnú zmluvu. Zotrvanie po uplynutí doby nájmu v predmete nájmu bude bez právneho

titulu a predmet nájmu bude žalovaný užívať nezákonne. Žalobca predložil rozsudok Okresného súdu
Bratislava I č.k. 31Cb/112/2006-93 zo dňa 04.04.2013, ktorým v sporovej veci žalobcu MAX-TUNING,
s.r.o. (v prejednávanej veci žalovaný) proti žalovanému 1./e VLVK, s.r.o., 2./ U.. I. J. (v prejednávanej
veci žalobca), 3./ W. I. (v súčasnosti D.) o určenie odporovateľnosti právnych úkonov žalobu žalobcu
voči žalovanému 2./ a 3./ zamietol. V konaní sa právny predchodca žalobcu MAX-TUNING, s.r.o. (D.,

S..X..F..) domáhal určenia, že nájomná zmluva uzatvorená medzi I. J. S.., a žalovaným 1./ zo dňa
31.12.2005, predmetom ktorej bol nájom nehnuteľností zapísaných na liste vlastníctva č. 4110 je voči
žalobcovi právne neúčinná a že darovacia zmluva uzatvorená medzi I. J. S.. a žalovaným 2./ zo dňa
30.10.2006, predmetom ktorej bol prevod spoluvlastníckeho podielu vo veľkosti 2/3 k nehnuteľnostiam
zapísaným na liste vlastníctva č. XXXX je voči žalobcovi právne neúčinná a určenia, že darovacia

zmluva uzatvorená medzi I. J. S.. a žalovaným 3./ zo dňa 30.10.2006 predmetom ktorej bol prevod
spoluvlastníckeho podielu vo veľkosti 1/3 k nehnuteľnostiam zapísaným na liste vlastníctva č. XXXX je
voči žalobcovi právne neúčinná. Súd žalobu voči žalovanému 2./, 3./ zamietol, keď dospel k záveru,
že vo veci nebol splnený jeden zo základných predpokladov účinnej odporovateľnosti právneho úkonu,
ktorý by zakladal nárok žalobcu na odporovanie právnemu úkonu (uzavretej darovacej zmluvy) a to

ten, že uzatvorením darovacej zmluvy bol žalobca ako veriteľ dlžníka aspoň čiastočne ukrátený. I. J.
S.., písomne dňa 15.06.2010 odvolal plnomocenstvo zo dňa 25.01.2008 udelené právnemu zástupcovi
JUDr. Ľubomír Hnát, advokát na jeho zastupovanie v právnej veci o vrátenie daru proti žalovanému U..
I. J., veci vedenej na Okresnom súde Bratislava I pod sp. zn. 21C/17/2008. Plnomocenstvo odvolal v
celom rozsahu s účinnosťou odo dňa doručenia toho odvolania. Pravosť podpisu I. J., S.. na odvolaní

plnomocenstva bol dňa 17.06.2010 úradne overený notárom.

1.2. Po právnej stránke svoje rozhodnutie odôvodnil ustanoveniami § 126 ods. 1 , § 137 ods. 1 , § 139
ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka, ustanoveniami § 78 ods. 1,2 C.s.p. , keď poukázal nato, že žalobca
sa voči žalovanému domáhal vypratanie nehnuteľnosti, ktorú žalovaný užíva ako nájomca na základe

nájomnej zmluvy zo dňa 20.08.2006. Žalobca sa voči žalovanému domáhal ochrany proti neoprávneným
zásahom do jeho vlastníckeho práva v zmysle ustanovenia § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka.
Základnou podmienkou úspechu vo veci ochrany vlastníckeho práva je preukázanie vlastníckeho
práva (aktívna legitimácia). Preukázanie vlastníckeho práva však nie je preukázaním opodstatnenostinároku na ochranu vlastníckeho práva, keď k ďalšej podmienke úspechu vo veci ochrany vlastníckeho
práva je preukázanie, že žalovaný predmet vlastníckeho práva neoprávnene zadržuje respektíve užíva
neoprávnene. Žalobca je povinný preukázať, že mu žalovaný neoprávnene vec aj ku dňu rozhodovania

súdu zadržiava. Inak povedené aktívnu legitimáciu má vlastník protiprávne zadržiavanej veci, pričom vec
sa nenachádza v jeho faktickej moci a zadržiavanie veci niekým iným je porušením jeho subjektívneho
vlastníckehopráva.Základnýmpredpokladomúspešnostivlastníckejžalobyjepreukázanievlastníckeho
práva žalobcu. Pasívnu legitimáciu má ten, kto má spornú vec fakticky vo svojej moci a hoci ju môže
vydať, neprávom to však odopiera urobiť. Žalovaný sa v konaní môže brániť tým, že žalobca nie je

vlastníkom veci alebo že právom odopiera vydanie veci. Predpokladom úspešnosti žaloby na vydanie
veci je teda tiež okolnosť, že žalovaný má spornú vec ku dňu podania žaloby neoprávnene u seba.

1.3. Prvoinštančný súd mal za preukázané, že žalobca je spoluvlastníkom podielu 2/3 predmetnej
nehnuteľnosti, nehnuteľnosti, ktorej vypratania sa domáha, čo vyplýva z listu vlastníctva č. XXXX
pre okres Bratislava I, obec Bratislava - m.č. Staré Mesto, katastrálne územie S. A., vyplýva, že

spoluvlastníkom nehnuteľnosti parcela registra "C" číslo XXXX vo výmere 367 m2, záhrada, číslo
XXXX vo výmere 518 m2 zastavaná plocha a nádvorie a stavba súpisné číslo XXXX- rodinný dom
postavený na parcele XXXX. Súd námietku žalovaného, že žalobca nebol účastníkom zmluvného
vzťahu, nájomnej zmluvy považoval za irelevantnú. Nájomnú zmluvu ako prenajímateľ uzatvoril právny
predchodca žalobcu I. J. S... Z listu vlastníctva č. XXXX nepochybne vyplýva, že žalobca nadobudol

spoluvlastnícky podiel 2/3 k predmetným nehnuteľnostiam titulom daru K.-XXXXX/XX z 30.10.2006 a
je podielovým spoluvlastníkom predmetných nehnuteľností. Súd prvej inštancie sa nestotožnil ani s
námietkou žalovaného, že žalobu je nutné zamietnuť z dôvodu, že žalobu o vypratanie nehnuteľnosti
podal len jeden z podielových spoluvlastníkov. Žalobca ako podielový spoluvlastník je oprávnený
domáhať sa ochrany svojho vlastníctva. Vec môže byť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, pričom

podiel vyjadruje mieru akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo
spoluvlastníctva k spoločnej veci. V tejto súvislosti súd poukazuje na rozhodnutie Najvyššieho súdu
Slovenskej republiky sp. zn. 1 Cdo 69/2006 (zo súdnej praxe č. 66/2007), podľa ktorého právo na
podanie žaloby má aj len jeden z podielových spoluvlastníkov veci, o ochranu ktorej ide. Žalobca
(podielový spoluvlastník) sa domáha ochrany svojho vlastníckeho práva proti tretej osobe, ktorá nie

je spoluvlastníkom, nedomáha sa úpravy užívania spoločnej veci medzi spoluvlastníkmi navzájom.
Súd tiež poukazuje na rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 2Cdo 80/02, podľa
ktoréhokaždýzospoluvlastníkov(ajkeďnejdeoväčšinovéhospoluvlastníka)jeoprávnenýpodaťžalobu
podľa § 126 Občianskeho zákonníka a domáhať sa voči tretej osobe vypratania celej nehnuteľnosti.
Nie je rozhodujúce, či je spoluvlastník podľa dohody s ďalšími spoluvlastníkmi sám oprávnený celú

spoločnú vec užívať. Nejde tu totiž o vzťah medzi spoluvlastníkmi navzájom, ale o vzťah spoluvlastníka k
tretej osobe, ktorá užíva nehnuteľnosť neoprávnene. Prvoinštančný súd tiež nepovažoval za relevantné
tvrdeniežalovaného,žesúdmážalobuzamietnuťzdôvodu,ženiejesplnenápodmienkaúčastivšetkých
podielových spoluvlastníkov poukazujúc na ustanovenie § 78 C.s.p., tvrdiac, že v prípade podielového
spoluvlastníctva obsahom spoluvlastníckeho právneho vzťahu sú práva a povinnosti, na ktorých sa

spoluvlastníci podieľajú a teda, že ide o nútené spoločenstvo. V prejednávanej veci ako súd už uviedol,
právo na podanie žaloby o vypratanie má aj len jeden zo spoluvlastníkov veci v súvislosti s ktorou
o ochranu vlastníckeho práva ide. V prejednávanej veci nejde o nútené spoločenstvo. Prvoinštančný
súd teda mal zato, že žalobca v tomto konaní preukázal, že je aktívne legitimovaný na podanie žaloby
o ochranu vlastníckeho práva, o vypratanie nehnuteľností a má práva a povinnosti v súvislosti s

predmetnou nehnuteľnosťou, nehnuteľnosťou, ktorej vypratania sa domáha ako jeden z podielových
spoluvlastníkov nehnuteľnosti.

1.4. Druhým základným predpokladom úspešnosti žaloby o ochranu vlastníckeho práva, o vypratanie
nehnuteľnosti je, že žalovaný, teda ten kto vec zadržuje či užíva, vec užíva neoprávnene a odmieta

ju vydať vlastníkovi. Zákon zabezpečuje ochranu vlastníckeho práva, ktorého obsahom je oprávnenie
vlastníka predmet vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s nimi pomocou
vlastníckych žalôb. Žaloba na vydanie veci (vindikačná) má miesto tam, kde k porušeniu vlastníckeho
práva dochádza neoprávneným zadržiavaním veci. Žalobca, vlastník veci, ktorej sa žaloba týka musí
preukázať,ževecsanachádzavofaktickejmociinejosoby,ktorápredmetnúveczadržiavaprotiprávnea

odmieta ju vydať. Súd prvej inštancie mal zato, že táto podmienka v prejednávanej veci splnená nebola,
keď žalobca nepreukázal, že žalovaný nehnuteľnosť užíva neoprávnene teda že nehnuteľnosti užíva
bez právneho titulu. Žalobca tvrdil, že nájomný vzťah založený nájomnou zmluvou zo dňa 20.08.2006
skončil dňom 01.01.2020. Žalobca na túto skutočnosť žalovaného upozornil listom zo dňa 21.10.2019 azároveň žalovanému oznámil, že nemá záujem na predlžení nájomnej zmluvy a požiadal o odovzdanie
nehnuteľností k 02.01.2020. Podľa žalobcu žalovaný predmet nájmu užíva bez právneho titulu, keď
nehnuteľnosti užíva po uplynutí nájomnej doby a tým, že nehnuteľnosti odmieta vypratať a odovzdať

žalobcovi, neoprávnene zasahuje do jeho vlastníckeho práva a tým ho obmedzuje pri výkone jeho
vlastníctva. Žalovanýsastvrdenímžalobcu,ženehnuteľnostiužívaneoprávnenenestotožnil,tvrdiac,že
nehnuteľnosti užíva na základe nájomnej zmluvy uzatvorenej dňa 20.08.2006. Nájomný vzťah naďalej
trvá, keď žalovaný si listom zo dňa 21.08.2019 uplatnil podľa článku III nájomnej zmluvy opciu na
predĺženie nájmu o ďalšie tri roky. Podľa článku III nájomnej zmluvy zo dňa 20.08.2006 zmluva sa

uzatvára na dobu určitú, na 10 rokov počnúc dňom 01.01.2007. Nájomca a prenajímateľ sa dohodli
na práve opakovanej opcie predĺženia doby nájmu v prospech nájomcu. Právo opakovanej opcie sa
naplní ak nájomca v lehote 3 mesiacov pred ukončením doby nájmu písomne oznámi, že využíva svoje
právo opakovanej opcie podľa tohto článku prenajímateľovi. Týmto sa doba nájmu mení a predlžuje
sa o dobu uvedenú, v tej ktorej opakovanej opcii, nie však o dobu dlhšiu než tri roky. Medzi stranami
nebolo sporné, že nájomná zmluva bola uzavretá dňa 20.08.2006 a to na dobu určitú 10 rokov počnúc

dňom 01.01.2007. K skončeniu nájmu malo dôjsť dňa 01.01.2017. Na základe opcie podľa článku
III uplatnenej žalovaným ako nájomcom sa doba trvania nájomnej zmluvy predĺžila o tri roky t.j. do
01.01.2020. Žalovaný listom zo dňa 21.08.2019 oznámil žalobcovi, že má i naďalej záujem prenajímať
si predmetné nehnuteľnosti za podmienok uvedených v nájomnej zmluve. Žalovaný teda v zmluve v
stanovenej lehote 3 mesiace pred ukončením doby nájmu písomne oznámil prenajímateľovi, že využíva

svoje právo opakovanej opcie. Súd sa stotožnil s tvrdením žalovaného, že v zmysle článku III. Nájomnej
zmluvy, keď žalovaný ako nájomca si u prenajímateľa uplatnil riadne právo opcie, nakoľko písomne
oznámil žalobcovi ako prenajímateľovi včas teda 3 mesiace pred skončením nájmu, že má naďalej
záujem o prenájom nehnuteľností, sa nájom nehnuteľností/doba trvania nájomnej zmluvy predĺžil o tri
roky t.j. do 01.01.2023.

1.5. Žalobca mal za to, že uplatnená opcia žalovaným, listom zo dňa 21.08.2019 je právne irelevantná
z dôvodu, že ako právny úkon je s poukazom na ustanovenie § 37 Občianskeho zákonníka neplatná.
Dôvod neplatnosti má podľa žalobcu spočívať v určitosti, pričom však žalobca sa k uvedenému bližšie
nevyjadril. Súd prvej inštancie poukázal na ustanovenie § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka a nato, že

žalobca tvrdenie o neplatnosti právneho úkonu, oznámenia žalovaného zo dňa 21.08.2019, nevysvetlil
a ani neuviedol v čom má neplatnosť oznámenia žalovaného spočívať. Žalovaný v oznámení zo dňa
21.08.2019 žalobcovi oznámil, že má záujem i naďalej si prenajímať nehnuteľnosti na ul. Z. K. Č.. X,
zapísané na liste vlastníctva č. XXXX, katastrálne územie I. S. Mesto a to za podmienok, ktoré sú
zakotvené v zmluve. Podľa názoru súdu bez ďalšieho nie je možné posúdiť oznámenie žalovaného

zo dňa 21.08.2019 ako neplatný právny úkon podľa § 37 Občianskeho zákonníka, keď tento bol
uskutočnenýpísomne,zrozumiteľne, zjehoobsahujezrejméčonímžalovanýakonájomcasledovalaje
dostatočne určitý. Z článku III Nájomnej zmluvy je zrejmé, že okrem dohody zmluvných strán o písomnej
forme oznámenia, ktorá bola naplnená, si zmluvné strany iné náležitosti nedohodli a nepodmienili
platnosť oznámenia vopred stanovenými podmienkami či stanoveným obsahom. Žalobca tiež tvrdil, že

uplatnená opcia je právne irelevantná z dôvodu, že článok III Nájomnej zmluvy stanovuje možnosť opcie,
nazákladektorejjemožnépôvodnúdobu nájmupredĺžiťvšakmaximálneodobu3rokov.Podľažalobcu
nie je možné akceptovať stanovisko žalovaného, že opciu možno opakovať a teda takýmto spôsobom
stanoviťdobunájmubezobmedzenia.Súdsanestotožnilanistýmtotvrdenímžalobcu,nakoľkouvedené
zo znenia článku III Nájomnej zmluvy nevyplýva. Práve naopak zo znenia článku III vyplýva, že zmluvné

strany opakované predĺženie pôvodnej doby nájmu pripúšťali a s možnosťou opakovaného uplatnenia
opcie nájomcom (žalovaným) počítali, keď priamo v článku III, posledná veta uviedli, že týmto sa doba
nájmu mení a predlžuje sa o dobu uvedenú, v tej ktorej opakovanej opcii, nie však o dobu dlhšiu než
tri roky.

1.6. Vo vzťahu k tvrdeniu žalobcu, že Nájomná zmluva sa javí ako absolútne neplatný právny úkon z
dôvodu, že je podpísaná za prenajímateľa neoprávnenou osobou, ktorá svoj mandát síce preukazuje
generálnou plnou mocou zo dňa 06.04.2005, ale táto plná moc splnomocnenca neoprávňovala na
uzatvorenie žiadnej zmluvy a to ani zmluvy nájomnej súd prvej inštancie uviedol, že sa ani v tomto
prípade s tvrdením žalobcu nestotožnil. Poukázal na ustanovenia § 22 ods. 1,2 , § 23 , § 24 , § 31 ods.

1,4Občianskehozákonníkaanato,žefyzickéosobyaprávnickéosobymôžukonaťosobne,vovlastnom
mene alebo prostredníctvom zástupcu. Zastúpenie umožňuje, aby za fyzickú osobu konal niekto iný
pričom však právne následky sú rovnaké ako keby zastúpený konal sám. Zastúpenie, ktoré nevzniká
zo zákona je zastúpením dobrovoľným a vzniká na základe dohody o plnomocenstve. Plnomocenstvoje jednostranný právny úkon adresovaný tretím osobám, ktorým sa osvedčuje existencia a rozsah
zástupcovho oprávnenia. Splnomocnenie môže byť všeobecné (generálne), špeciálne (obmedzené)
a osobitné (individuálne). Všeobecné (generálne) plnomocenstvo splnomocňuje zástupcu na všetky

právne úkony s výnimkou, na ktoré zákon vyžaduje osobitné plnomocenstvo a s výnimkou, pri ktorých
zastúpenie nie je možné (zákonné zastúpenie). Pôvodný vlastník nehnuteľností, nehnuteľností, ktorých
sa nájomná zmluva týkala I. J. S.., splnomocnil W. D. písomne dňa 06.04.2005 na svoje zastupovanie
počas jeho neprítomnosti vo všetkých právnych úkonoch vyžadujúcich si jeho osobnú prítomnosť, aby
v jeho mene podpisovala všetky listiny vyhotovené pri právnych úkonoch a vyžadujúce si jeho podpis,

aby v jeho mene vykonávala platby v peňažných ústavoch, vyberala finančné prostriedky zo všetkých
jeho účtov nachádzajúcich sa v ktoromkoľvek peňažnom ústave ako aj v jeho mene preberala finančné
prostriedky a listové zásielky ako aj uhrádzala nevyhnutné osobné náklady. Pravosť podpisu I. J., S.. na
generálnej plnej moci bol úradne overený notárom. Z formulácie plnomocenstva označeného
ako generálna plná moc vyplýva, že išlo o plnomocenstvo všeobecné bez akéhokoľvek obmedzenia.
Zo žiadnych zákonných ustanovení nevyplýva, že v prípade uzavretia nájomnej zmluvy sa vyžaduje

osobitné plnomocenstvo a teda pokiaľ splnomocniteľ I. J. S.. písomne splnomocnil splnomocnenca W.
D. generálnym plnomocenstvom na podpisovanie všetkých listín vyhotovených pri právnych úkonoch
vyžadujúcich si jeho podpis bola W. D. splnomocnená riadne a bola oprávnená na všetky právne úkony
a teda aj na uzavretie nájomnej zmluvy v mene prenajímateľa, vlastníka nehnuteľností. Plnomocenstvo
I. J., narodený XXXX udelené dňa 06.04.2005 písomne odvolal dňa 22.06.2007. Nájomná zmluva bola

uzatvorená dňa 20.08.2006.

1.7. K namietanej platnosti Nájomnej zmluvy žalobcom z dôvodu, že v nájomnej zmluve nebol určený
a vymedzený účel nájmu súd poukazuje na ustanovenia Občianskeho zákonníka, z ktorých neuvedenie
účelunájmunespôsobujeneplatnosťnájomnejzmluvy. Spoukazomnaustanovenia §663Občianskeho

zákonníka nájomná zmluva je zmluva, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi určitú vec, aby ju
dočasne užíval a to za dohodnuté nájomné. Na vznik platnej nájomnej zmluvy podľa § 663 a nasl.
Občianskeho zákonníka sa vyžaduje dohoda o predmete nájmu a o odplate za užívanie veci teda
dohoda o nájomnom a jeho výške. Nájomná zmluva môže obsahovať okrem podstatných náležitostí i
ďalšie iné náležitosti a to napríklad účel nájmu. Pokiaľ však zmluvné strany v písomne vypracovanej

nájomnej zmluve neurčili účel nájmu resp. tento v nájomnej zmluve neuviedli nemá to za následok
neplatnosť nájomnej zmluvy, nakoľko nejde o podstatnú náležitosť ale o možnú dohodu. V tejto
súvislosti súd prvej inštancie poukázal na skutočnosť, že v prejednávanej veci nešlo o nájomnú zmluvu
týkajúcusanebytovýchpriestorovatedaniemožnénaposúdenieneplatnostinájomnejzmluvyvztiahnuť
ustanovenia Zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, konkrétne § 3 ods.

4, podľa ktorého ak zmluva neobsahuje náležitosti podľa § 3 ods. 3 teda nemá písomnú formu a
neobsahuje predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia a ak nejde o
nájom na neurčitý čas, čas na ktorý sa nájom uzaviera, je neplatná.

1.8. Prvoinštančný súd poukázal tiež nato, že strany sporu znášajú zodpovednosť za skutkový stav

a musia dokazovať svoje tvrdenia. V prípade, že strana sporu si nesplní povinnosť tvrdenia platí,
že neuniesla bremeno tvrdenia. Strany sporu musia tiež svoje tvrdenie preukázať, keď existencia
tvrdenej skutočnosti je podmienená existenciou dôkaznej povinnosti, teda povinnosti strany predložiť
resp. označiť dôkazy na preukázanie svojich tvrdení. Nedodržanie povinnosti tvrdenia alebo dôkaznej
povinnosti sa prejaví v rozhodnutí vo veci vo forme neúspechu strany v spore. Konanie je založené na

kontradiktórnej zásade, podľa ktorej strana svoje tvrdenia musí preukazovať dôkazmi. Žalobca v konaní
neuniesol dôkazné bremeno na preukázanie skutočnosti, že žalovaný užíva nehnuteľnosti, ktorých
vypratania sa žalobca domáhal neoprávnene, keď v konaní mal súd za preukázané, že predmetné
nehnuteľnosti žalovaný ako nájomca užíva na základe nájomnej zmluvy uzatvorenej dňa 20.08.2006
s tým, že v súlade s článkom III sa dohodnutá doba nájmu predĺžila do 01.01.2023. Sumarizáciou

uvedeného súd prvej inštancie dospel k záveru, že žaloba žalobcu nie je dôvodná a preto žalobu
zamietol.

1.9. Záverom vo svojom rozhodnutí súd prvej inštancie odôvodnil, prečo dokazovanie výsluchom
strán sporu, dokazovanie výsluchom žalobcu a štatutárneho zástupcu žalovaného W. D. nevykoná.

Výsluch žalobcu navrhol žalobca a výsluch W. D. ako svedka navrhol žalovaný. Súd vykonanie tohto
dokazovania považoval za nadbytočné a nehospodárne. Výsluch žalobcu ako strany sporu žalobca
odôvodnil len tým, že jeho vykonaním sa majú preukázať skutkové okolnosti. Žalobca však neuviedol
na preukázanie, ktorých konkrétnych, medzi stranami sporných skutočností by mal byť výsluch žalobcuvykonaný a potrebný. Podľa § 195 ods. 1 C.s.p. súd môže nariadiť výsluch strany o tvrdených
skutočnostiach, ktoré v konaní vyšli najavo ak ich nemožno preukázať inak. Žalobca však neodôvodnil
vykonanie tohto dokazovania v zmysle uvedeného, neuviedol, ktoré sporné skutočnosti by mali byť jeho

výsluchom preukázané a teda ani nebolo zrejmé, že by tieto prípadne tvrdené skutočnosti nebolo možné
preukázať inak. Výsluch W. D. bol navrhnutý žalovaným na preukázanie, že k dohode spoluvlastníkov o
spoločnej veci nedošlo. Skutočnosť, že k dohode spoluvlastníkov nehnuteľnosti nedošlo nebolo spornou
skutočnosťou a zároveň ani relevantnou vo vzťahu k prejednávanej veci. Ako už súd uviedol, dohoda
spoluvlastníkov na uplatnenie práva žalobcu na ochranu vlastníckeho práva jedného zo spoluvlastníkov,

nie je nutná a žalobca ani netvrdil, že by dohoda bola uzatvorená. Súd na viac poukazuje i na tú
skutočnosť,ževýsluchmenovanejbymoholbyťvykonanýlenakovýsluchstranysporuanieakosvedka,
nakoľko menovaná je štatutárnym zástupcom žalovaného. Výsluch strany sporu je len podporným
dôkazom, ktorý súd môže vykonať ak by tvrdené skutočnosti nemohli byť preukázané inak, o čo však v
tomto prípade nešlo. Výsluch strán sporu súd teda nepovažoval za potrebný.

1.10. O náhrade trov konania rozhodol súd prvej inštancie podľa § 255 ods. 1 C.s.p., teda podľa úspechu
žalovaného v spore a priznal plne úspešnému žalovanému v konaní voči žalobcovi nárok na náhradu
trov konania v rozsahu 100%, keď o výške náhrady trov konania súd podľa § 262 ods. 2 C.s.p. rozhodne
po právoplatnosti tohto rozhodnutia, samostatným rozhodnutím.

2. Proti tomuto rozsudku podal v zákonom stanovenej lehote odvolanie žalobca z dôvodov podľa §
365 ods. 1 písm. f), h), b) C.s.p. keď mal zato, že súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných
dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, jeho rozhodnutie vychádza z nesprávneho právneho
posúdenia veci a došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces keďže rozsudok je nepresvedčivý,
nepreskúmateľný. Žalobca žiadal aby odvolací súd napadnutý rozsudok vo všetkých jeho výrokoch

zrušil a vec vrátil súdu na nové prejednanie a rozhodnutie, resp. aby rozsudok súdu zmenil a žalobcovi
priznal nárok uplatnený žalobou.

2.1. Žalobca poukázal na odôvodnenie napadnutého rozsudku, keď nesúhlasil so záverom súdu,
že nepreukázal, že žalovaný nehnuteľnosť užíva neoprávnene, teda že nehnuteľnosti užíva bez

právneho titulu. Žalobca poukázal na absolútnu neplatnosť nájomnej zmluvy z dôvodu, že bola uzavretá
neoprávnenou osobou, ktorá nebola splnomocnená na tento úkon. K nájomnej zmluve je pripojená
listina nazvaná ako ,,Generálna plná moc“, datovaná dňa 6.4.2005, kde I. J., E.. XXXX, bytom K. Ž.
dáva W. D. bytom v I. (bez bližšieho určenia jej adresy), keď podpis I. J. S.. je úradne osvedčený
na notárskom úrade v Žiline. Z obsahu uvedeného plnomocenstva vyplýva, že generálna plná moc je

udelená splnomocniteľom len v prípade neprítomnosti splnomocniteľa vo všetkých právnych úkonoch
vyžadujúcich si jeho osobnú prítomnosť, aby v jeho mene podpisovala všetky listiny vyhotovené pri
právnych úkonoch a vyžadujúce si jeho podpis. Z obsahu plnomocenstva je zrejmé, že I. J. S..
nesplnomocnil pani D. na uzavretie zmluvy (akejkoľvek), ale splnomocnil ju len na to, aby v jeho mene
podpisovala listiny vyhotovené pri právnych úkonoch a vyžadujúce si jeho podpis. Takáto formulácia

je neurčitá, pretože pripúšťa rôzne výklady. Uzavretie zmluvy (oferta a akceptácia) je prejavom
vôle zmluvnej strany (slobodnej, vážnej, zrozumiteľnej), pričom podpis na zmluve je len formálnou
náležitosťouzmluvy,ktorámáosvedčiťvyjadrenietejtoslobodnej,vážnejazrozumiteľnejvôlezmluvných
strán. Pani D. bola síce splnomocnená na podpisovanie listín vyhotovených pri právnych úkonoch a
vyžadujúcich si Z. I. J., S.., ale nebola splnomocnená na to, aby v mene I. J. S.. uzatvárala akékoľvek

zmluvy a teda ani túto konkrétnu nájomnú zmluvu. Pani D. bola splnomocnená na podpisovanie listín
len počas neprítomnosti splnomocniteľa, čo samo o sebe je neurčitá formulácia, keďže nie je zrejmé
o akú neprítomnosť sa u splnomocniteľa malo jednať. V prípade, že by I. J. S.. chcel prejaviť vôľu,
aby ho pani D. vždy a za každých okolností zastupovala pri všetkých právnych úkonoch a aj uzatvárala
zmluvy, nemohol by v plnomocenstve uviesť ,,počas mojej neprítomnosti“. Z tohto znenia je zrejmé, že

I. J. S.. časovo obmedzil ,,generálnu plnú moc“ na čas jeho neprítomnosti, čo je absolútne neurčitým
právnym úkonom a z tohto dôvodu aj absolútne neplatným. O to viac, ak ide o uzatváranie zmlúv ako
právnych úkonov, ktoré si vyžadujú prejav jeho vôle v konkrétnom čase, pričom v čase, kedy bola
nájomná zmluva uzatváraná (20.8.2006), pán I. J., S.. bol prítomný, respektíve nebol neprítomný a teda
jedine on bol oprávnený nájomnú zmluvu dňa 20.8.2006 uzatvoriť. Z uvedených dôvodov je zrejmé, že

plnomocenstvo udelené na čas ,,počas mojej neprítomnosti“ je pre konkrétny právny úkon - uzavretie
nájomnej zmluvy nepoužiteľné a nájomná zmluva je uzavretá a podpísaná neoprávnenou osobou, nie
vlastníkom nehnuteľností, čo túto zmluvu robí absolútne neplatným právnym úkonom. S poukazom na
uvedené skutočnosti je názor súdu, že ,,z formulácie plnomocenstva označeného ako generálna plnámoc vyplýva, že išlo o plnomocenstvo všeobecné bez akéhokoľvek obmedzenia,“ absolútne nesprávny.
Plnomocenstvo je totiž obmedzené nielen rozsahom - len na podpisovanie listín, ale aj časovo - ,,počas
mojej neprítomnosti“.

2.2. Žalobca ďalej namietal, že o tom, že nemohlo ísť o slobodný a vážne mienený prejav vôle pána J.
S.., svedčí aj obsah nájomnej zmluvy, ktorá je uzavretá podľa úvahy súdu tak, že užívať tento majetok
budemôcťdonekonečnalenalennájomca,ktorýmáúdajneprávoopakovanejopcieposkončenínájmu,
zakaždým na ďalšie tri roky. Žiaden vlastník nehnuteľností by takúto zmluvu dobrovoľne neuzavrel,

pretože táto zmluva obsah jeho vlastníckeho práva anuluje a to až dovtedy, kým to tak bude chcieť
nájomca. Je potrebné si uvedomiť v súvislosti so všetkými skutkovými okolnosťami, že W. D., už v
čase, kedy nájomnú zmluvu podpísala, sledovala výlučne vlastný záujem a týmto si zabezpečila to, že
nech by sa stal spoluvlastníkom nehnuteľnosti ktokoľvek (spoluvlastníctvo nehnuteľností predpokladala
vzhľadom na rodinné väzby), de facto jedine ona a jej manžel, ako spoločníci a konatelia žalovaného,
budú uvedenú nehnuteľnosť bez obmedzenia a dokedy oni budú chcieť, užívať. Prenajímateľ nemá

žiadnu možnosť jednostranne ukončiť túto zmluvu bez ingerencie nájomcu, nájomca túto možnosť
samozrejme má - čl. IV písm. b) - výpoveďou.

2.3. Žalobca namietal aj na ďalší dôvod absolútnej neplatnosti zmluvy, keďže v zmluve nie je určený a
vymedzený účel nájmu, keď poukázal na čl. II, čl. IV v bod c) Zmluvy. V tomto prípade sú predmetom

nájmu pozemky a rodinný dom postavený na parcele č. XXXX. Spoločnosť MAX-TUNING, s.r.o. užíva
tieto nehnuteľnosti na prevádzkovanie pohostinského zariadenia - Z. L., G. Z., teda z rodinného domu
určeného na bývanie, spravili nebytový priestor, určený na vykonávanie podnikateľských činností, čo
nevylučuje ani použitie ustanovení o nájme nebytových priestorov, na ktoré súd poukazuje v bode 15.2.
rozhodnutia.

2.4. Taktiež sa súd nesprávne a arbitrárne vysporiadal s jeho námietkou vo vzťahu k čl. III nájomnej
zmluvy, keď formulácia čl. III zmluvy týkajúca sa uplatnenia opakovanej opcie je neurčitá. Na rozdiel
od nepresvedčivej úvahy súdu, sa žalobca domnieva, že zo znenia čl. III vyplýva, že opakovaná
opcia môže byť len jedna, čo vyplýva zo znenia ,,právo opakovanej opcie“. Ak by zmluvné strany

chceli poukázať na možnosť uplatnenia práva viacerých opakovaných opcií, tak by to v tomto článku
zmluvy takýmto spôsobom formulovali, minimálne použitím množného čísla. Ďalej z tohto ustanovenia
zmluvy je zrejmé, že predĺženie doby určitej 10 rokov je možné uplatnením práva jednej opakovanej
opcie, najdlhšie však na 3 roky. To znamená, že nájomnú zmluvu zo dňa 20.8.2006 je možné predĺžiť
len raz a to najviac o 3 roky. Z uvedeného je zjavné, že zmluvné strany uzavreli zmluvu neurčitú

a nesplnili svoje povinnosti odstrániť zo zmluvy všetko, čo by mohlo viesť k vzniku rozporov (§ 43
Občianskeho zákonníka). S poukazom na uvedené, je presvedčenie súdu o opakovanom predlžovaní
zmluvy pochybné a nepresvedčivé, pretože čl. III pripúšťa viaceré možnosti výkladu, čo z neho robí
neurčité ustanovenie zmluvy. Pokiaľ ide o oznámenie žalovaného žalobcovi zo dňa 21.8.2019, názor
súdu, že ,,bez ďalšieho nie je možné posúdiť toto oznámenie žalovaného ako neplatný právny úkon

podľa § 37 Občianskeho zákonníka, keď tento bol uskutočnený písomne, zrozumiteľne, z jeho obsahu
je zrejmé čo ním žalovaný ako nájomca sledoval a je dostatočne určitý“, je neudržateľný. Súd neuviedol,
z čoho tento údaj o údajnom predĺžení doby nájmu vyplýva. Tento názor súdu je nepreskúmateľný a
nekorešponduje so skutkovým stavom zisteným na základe vykonaného dokazovania.

2.5. Záverom vo svojom odvolaní žalobca poukázal, že v čl. III nájomnej zmluvy sa zmluvné strany
dohodli na spôsobe a formulácii oznámenia práva opakovanej opcie. V oznámení zo dňa 21.8.2019
pani D. ako konateľka žalovaného oznamuje žalobcovi ako podielovému spoluvlastníkovi, že ,,aj naďalej
má záujem prenajímať vyššie uvedenú nehnuteľnosť, za podmienok ktoré sú zakotvené v nájomnej
zmluve.“ Pani D.á teda oznamuje ďalšiemu spoluvlastníkovi, že chce prenajímať uvedené nehnuteľnosti

- čo jej umožňuje ustanovenie nájomnej zmluvy čl. VI. Pri realizácii tohto ustanovenia nájomnej zmluvy
sa z nájomcu stáva prenajímateľ a tomu svedčí oznámenie pani D., že má záujem naďalej prenajímať
uvedené nehnuteľnosti. Pokiaľ by toto oznámenie malo byť uplatnením práva opakovanej opcie podľa
čl. III nájomnej zmluvy, tak by to tak muselo byť aj napísané - ,,využívam právo opakovanej opcie podľa
čl. III zmluvy o nájme zo dňa 20.8.2006 a to na dobu.......“ Doba predĺženia nájmu musí byť v oznámení

uvedená, pretože doba 3 rokov je určená len ako maximálna možná doba a bez ďalšieho nie je možné
domnievať sa, že došlo k predĺženiu doby nájmu o 3 roky, dokonca ako udáva súd presný dátum do
1.1.2023. V tomto prípade súd urobil zjavne nezákonnú nadprácu a to v prospech žalovaného, na úkor
práv žalobcu. Uvedené oznámenie zo dňa 21.8.2019 rozhodne nemá kvalitu oznámenia v zmysle čl. IIInájomnej zmluvy a preto toto oznámenie je vo vzťahu k predĺženiu doby nájmu irelevantné a ako právny
úkon absolútne neplatné. Žalobca má plné právo žiadať vypratanie nehnuteľností, nakoľko žalovaný
skutočne tieto nehnuteľnosti užíva bez právneho dôvodu, teda neoprávnene a žalobca tieto skutočnosti

v konaní aj preukázal.

3. Žalovaný v písomnom vyjadrení k odvolaniu žalobcu uviedol, že dôvody, ktoré žalobca udáva sú
irelevantné a rozhodnutie súdu prvej inštancie považuje za vecne správne.

4. Žalobca nevyužil svoje právo a repliku k vyjadreniu žalovaného nepodal.

5. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací preskúmal a prejednal vec v zmysle § 379 a § 380 ods.
1 C.s.p. bez nariadenia odvolacieho pojednávania ( rozsudok bol odvolacím súdom verejne vyhlásený
podľa § 378 ods. 1 v spojení s § 219 ods. 3 C.s.p.) a dospel k záveru, že odvolanie žalobcu nie je
dôvodné.

6. V predmetnom konaní sa žalobca ako podielový spoluvlastník v podiele 2/3 nehnuteľností zapísaných
na LV č. XXXX domáhal vlastníckou žalobou voči žalovanému v zmysle § 126 ods. 1 Občianskeho
zákonníka vypratania tejto nehnuteľnosti z dôvodu, že tento do jeho vlastníckeho práva neoprávnene
zasahuje, keď užíva nehnuteľnosť bez právneho dôvodu po uplynutí dohodnutej nájomnej doby.

Vzhľadom na predmet konania teda bolo potrebné posúdiť či žalobca je aktívne legitimovaný domáhať
sa ochrany, ktorá mu prislúcha ako vlastníkovi a či jeho nárok na požadovanú ochranu je opodstatnený.
Žalovaný môže mať totiž právo na užívanie veci, právo na zasahovanie do vlastníctva žalobcu, ktoré
prevažujenadsamýmvlastníckymprávomžalobcuaspôsobí,žežalobcanaochranuvlastníckehopráva
nebude mať úspech. Tak tomu bude najmä v prípadoch, ak žalovaný vykonáva oprávnenie vyplývajúce

z vecných bremien, platných zmlúv alebo z iných skutočností.

7. Civilný sporový poriadok v ustanovení § 387 ods. 2 dáva odvolaciemu súdu možnosť, v prípade,
že sa v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozhodnutia sa v odôvodnení obmedziť
len na konštatovanie správnosti dôvodov napadnutého rozhodnutia prípadne doplniť na zdôraznenie

správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody.

8. Po oboznámením sa s obsahom spisu má odvolací súd zato, že preskúmavanej veci rozhodnutie
súdu prvej inštancie zodpovedá požiadavkám kladeným na odôvodnenie súdneho rozhodnutia v zmysle
§ 220 C.s.p., pretože súd prvej inštancie v odôvodnení svojho rozhodnutia uviedol rozhodujúci skutkový

stav ( pozri odsek 1.1.-1.1.1.), primeraným spôsobom opísal priebeh konania a stanoviská strán sporu
k prejednávanej veci, citoval ustanovenia Občianskeho zákonníka, ktoré aplikoval na prejednávaný
prípad. Z ustanovení Občianskeho zákonníka po vyriešení otázky aktívnej legitimácie žalobcu vyvodil
svoje právne závery, ktoré viedli k zamietnutiu žaloby a to z dôvodu, že žalobca nepreukázal, že
žalovaný nehnuteľnosť užíva neoprávnene t.j. že nehnuteľnosť užíva bez právneho titulu. Súd prvej

inštancie vyššie prijatý právny záver primerane vysvetlil keď podrobne a zrozumiteľne objasnil, prečo
dôvody absolútnej neplatnosti nájomnej zmluvy tak ako ich uvádzal žalobca (nájomná zmluva uzavretá
neoprávnenou osobou; v nájomnej zmluve nie je určený a vymedzený účel nájmu) nepovažoval za
opodstatnené ( pozri odsek 1.6.-1.7.). Rovnako náležite odôvodnil svoj záver o predlžení doby nájmu
keď nepovažoval za dôvodné námietky žalobcu , že uplatnená opcia ako právny úkon je absolútne

neplatná ( pozri odsek 1.5.). Z odôvodnenia rozsudku súdu prvej inštancie nevyplýva jednostrannosť,
ani taká aplikácia príslušných ustanovení všeobecne záväzných právnych predpisov, ktorá by bola
popretím ich účelu, podstaty a zmyslu. Súd prvej inštancie teda svoje rozhodnutie patričným spôsobom
odôvodnil ( § 220 ods. 2,3 C.s.p. ) na ktoré odôvodnenie poukazuje aj odvolací súd a s ktorým sa s
poukazom na ustanovenie § 387 ods. 2 C.s.p. stotožňuje.

9. Žalobca v rámci odvolacieho konania zotrval na svojich argumentoch ako v konaní pred súdom prvej
inštancie,keďnamietalabsolútnuneplatnosťnájomnejzmluvyzdôvodu,žebolauzavretáneoprávnenou
osobou, ktorá nebola splnomocnená na tento úkon keď z obsahu plnomocenstva je zrejmé, že I. J.
S.. nesplnomocnil pani D. na uzavretie zmluvy (akejkoľvek), ale splnomocnil ju len na to, aby v jeho

mene podpisovala listiny vyhotovené pri právnych úkonoch a vyžadujúce si jeho podpis a preto je
takáto formulácia neurčitá. Rovnako podľa žalobcu zo znenia plnej moci je zrejmé, že I. J. st. časovo
obmedzil ,,generálnu plnú moc“ na čas jeho neprítomnosti, čo je absolútne neurčitým právnym úkonoma teda aj absolútne neplatným ( bližšie pozri odsek 2.1.). Plnomocenstvo je totiž obmedzené nielen
rozsahom - len na podpisovanie listín, ale aj časovo - ,,počas mojej neprítomnosti“.

9.1. Plnomocenstvo je jednostranným právnym úkonom, ktorým splnomocniteľ prejavuje vôľu, aby
splnomocnenec robil v jeho mene právne úkony v určenom rozsahu. Z toho vyplýva, že nevyhnutnou
obsahovou náležitosťou plnomocenstva je jeho rozsah (§ 31 ods. 1 druhá veta Občianskeho zákonníka),
ktorý rozsah musí byť vždy určitý (porovnaj § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Plná moc môže
byť všeobecná (generálna), ktorá oprávňuje splnomocnenca ku všetkým právnym úkonom okrem tých,

ktoré vyžadujú zvláštnu plnú moc alebo zvláštnu (špeciálnu), ktorá je obmedzená len na určitý právny
úkon. Okrem prípadov, keď zákon výslovne vyžaduje špeciálnu plnú moc k určitému právnemu úkonu, je
vecou splnomocniteľa, či ku každému právnemu úkonu, ktorý má byť vykonaný v jeho zastúpení, vystaví
splnomocnencovi zvláštnu plnú moc, alebo či mu udelí tzv. všeobecnú plnú moc. V každom prípade
musí byť z plnej moci zrejmý rozsah oprávnenia splnomocnenca. Rozhodujúci je preto obsah plnej moci.

9.2. Odvolací súd v súlade so súdom prvej inštancie dospel k záveru, že žalobcom uvádzané dôvody
nemajú za následok neplatnosť nájomnej zmluvy. Plnomocenstvo označené ako ,,Generálna plná moc“
zo dňa 6.4.2005 ( I. J. S.. týmto splnomocnil W. D. na svoje zastupovanie počas jeho neprítomnosti
vo všetkých právnych úkonoch vyžadujúcich si jeho osobnú prítomnosť, aby v jeho mene podpisovala
všetky listiny vyhotovené pri právnych úkonoch a vyžadujúce si jeho podpis, aby v jeho mene vykonávala

platby v peňažných ústavoch, vyberala finančné prostriedky zo všetkých jeho účtov nachádzajúcich
sa v ktoromkoľvek peňažnom ústave ako aj v jeho mene preberala finančné prostriedky a listové
zásielky ako aj uhrádzala nevyhnutné osobné náklady ) je nielen podľa názvu ale predovšetkým
podľa obsahu všeobecné ( generálne ) plnomocenstvo. Ak je totiž v plnomocenstve použitá formulácia
„ ............aby ma zastupoval v mojej neprítomnosti vo všetkých právnych úkonov vyžadujúcich si moju

osobnú prítomnosť......“, je potrebné považovať také plnomocenstvo za všeobecné, keďže z jeho
ďalšieho textu nevyplýva žiadne obmedzenie. Samotná skutočnosť, že bola použitá formulácia „....
zastupoval počas mojej neprítomnosti ....“ resp. „...........aby podpisoval všetky listiny vyhotovené pri
právnych úkonoch.....“ nemá za následok, že plnomocenstvo ako právny úkon je neurčité. Právny úkon
je neurčitý, ak je vyjadrenie vôle síce po jazykovej stránke zrozumiteľné, avšak nejednoznačné, a tým

je neurčitý i jeho vecný obsah, pričom neurčitosť obsahu nemožno odstrániť a preklenúť ani výkladom
v zmysle ustanovenia § 35 Občianskeho zákonníka čo ale nie je daný prípad. Judikatúra už viackrát
vyložila, že vôľa účastníka vtelená do právneho úkonu je prejavená určite a zrozumiteľne, ak je výkladom
objektívne pochopiteľná, t. j. ak typický účastník v postavení jej adresáta môže túto vôľu bez rozumných
pochybností o jej obsahu adekvátne vnímať. V praxi sa teda obsah plnomocenstva vykladá tak, ako ho

mohol a musel pochopiť splnomocnenec, ktorý má konať na základe dohody so splnomocniteľom. V
prípade ,,Generálnej plnej moci“ je vyjadrenie vôle I. J. S.. po jazykovej stránke zrozumiteľné, určitý
je aj vecný obsah ( zastupovanie vo všetkých právnych úkonoch), ktorá skutočnosť za prejavila v tom,
že splnomocnenec na základe vôle splnomocniteľa uzavrel t.j. aj podpísal samotnú Nájomnú zmluvu
dňa 20.8.2006. Z tejto Nájomnej zmluvy je zrejmé, že ju uzavrela za I. J. S.. jeho zástupca na základe

plnej moci W. D. a preto je aj táto zákonná požiadavka splnená. Záverom odvolací súd dodáva, že
rozsah plnomocenstva môže byť vymedzený aj časom trvania čo znamená, že plnomocenstvo trvá od
jeho udelenia až do jeho zániku v zmysle § 33b Občianskeho zákonníka . Samotný pojem ,,počas mojej
neprítomnosti“ neurčuje ale čas trvania plnomocenstva a preto ani v tomto smere argumentácia žalobcu
neobstojí.

10. Za nedôvodné odvolací súd považuje aj námietky žalobcu, že nemohlo ísť o slobodný a vážne
mienený prejav vôle pána J. S.. o čom svedčí aj obsah nájomnej zmluvy, ktorá je uzavretá podľa
úvahy súdu tak, že užívať tento majetok bude môcť donekonečna len a len nájomca, ktorý má údajne
právo opakovanej opcie po skončení nájmu, zakaždým na ďalšie tri roky, keď prenajímateľ nemá

žiadnu možnosť jednostranne ukončiť túto zmluvu bez ingerencie nájomcu a nájomca túto možnosť
samozrejme má - čl. IV písm. b) - výpoveďou.

10.1. Právny úkon je urobený slobodne, ak k prejavu vôle nebol účastník právneho vzťahu prinútený
určitými skutočnosťami, bez ktorých by k takémuto úkonu nedošlo. Pokiaľ ide o nedostatok slobody

vôle podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ide o konanie pod nedovoleným nátlakom ( fyzickým,
psychickým )zo strany druhého účastníka zmluvy alebo tretej osoby. Náležitosťou právneho úkonu je aj
vážnosť vôle. Právny úkon je urobený vážne, ak vôľa smeruje naozaj k urobeniu právneho úkonu. Podľa
ustálenej judikatúry súdov nie je právny úkon urobený vážne (skutočne) vtedy, ak je podľa okolnostízrejmé, že konajúci nechcel svojím prejavom vôle spôsobiť právne účinky, ktoré s takýmto prejavom
vôle spájajú normy občianskeho práva. Existenciu vážnej vôle k právnemu úkonu možno usudzovať z
objektívnych skutočností, za ktorých bol urobený, najmä ak bol urobený spôsobom a za okolností, ktoré

nevyvolávajú pochybnosti, že subjekt prejavujúci vôľu zamýšľal privodiť právne účinky, ktoré zákon spája
s takýmto prejavom vôle.

10.2. Odvolací súd zastáva názor, že z vykonaného dokazovania súdom prvej inštancie nevyplýva , že
právny úkon - uzavretie nájomnej zmluvy nebol zo strany I. J. S.. urobený slobodne a vážne, keď v

tomto smere ani žalobca neoznačil žiadny dôkaz na preukázanie týchto skutočností. Za takýto nemožno
považovať len samotné tvrdenie, ktoré nebolo ničím preukázané, že toto preukazuje samotný obsah
nájomnej zmluvy ( pozri odsek 10. ), keď naviac ani tieto tvrdenia žalobcu nie sú pravdivé. Z obsahu
Nájomnej zmluvy ( čl. III ) vyplýva doba nájmu 10 rokov od 1.1.2007 s právom opakovanej opcie ( k
tejto sa odvolací súd vyjadrí samostatne nižšie ) čo neznamená , že doba nájmu je neurčitá a neobstojí
ani tvrdenie, že prenajímateľ nemá žiadnu možnosť jednostranne ukončiť túto zmluvu bez ingerencie

nájomcu, keď v Nájomnej zmluve ( č.l. IV písm. c) ) je dohodnuté, že nájom je možné skončiť aj
písomnou výpoveďou zo strany prenajímateľa v prípade podstatného porušenia zmluvných povinností
nájomcom. Záverom odvolací súd k námietkam o nedostatku slobody a vážnosti vôle poukazuje aj
na Záverečné ustanovenia Nájomnej zmluvy, kde je vyjadrenie zmluvných strán, že v tejto zmluve
je vyjadrená ich slobodná a ničím a nikým neobmedzená vôľa a uzatvárajú ju slobodne, vážne, bez

akéhokoľvek nátlaku a pocitu tiesne.

11. Vo vzťahu k dôvodu neplatnosti nájomnej zmluvy pre absenciu vymedzeného účelu nájmu ktorý
dôvod žalobca namietal v odvolaní ( pozri odsek 2.3.) odvolací súd poukazuje na závery súdu
prvej inštancie ( bližšie odsek 15.-15.2 rozsudku súdu prvej inštancie, resp. odsek 1.7. rozsudku

odvolacieho súdu ) s ktorými sa v plnom rozsahu stotožňuje. Na zdôraznenie správnosti odvolací
súd považuje za potrebné uviesť, že ak prenechá prenajímateľ nájomcovi na užívanie stavbu ako
celok, nebude sa nájomná zmluva riadiť ustanoveniami zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme
nebytových priestorov, ale všeobecnými predpismi Občianskeho zákonníka o nájme (§ 663 a nasl.).
V preskúmavanej veci predmetom nájomnej zmluvy neboli nebytové priestory, ale nehnuteľnosti a to

pozemkyarodinnýdom akocelok.Nešlopretoonájomnebytovýchpriestorovpodľazákonač.116/1990
Zb. a preto k platnému uzavretiu zmluvy o nájme nebolo potrebné aby bol v nájomnej zmluve určený
účel nájmu v zmysle § 3 ods. 2 uvedeného zákona. Ak teda zmluvné strany v písomne vypracovanej
nájomnej zmluve neurčili účel nájmu resp. tento v nájomnej zmluve neuviedli nemá to za následok
neplatnosť nájomnej zmluvy, nakoľko nejde o podstatnú náležitosť v zmysle § 663 a nasledujúce

Občianskeho zákonníka. ( pozri tiež napr. Rozsudok NS ČR, spis. zn. 28 Cdo 556/2006, Rozsudok NS
SR, spis. zn. 2 Cdo 271/2004 ).

12. Žalobca záverom vo svojom odvolaní namietal rovnako ako v konaní na súde prvej inštancie, že
formulácia čl. III zmluvy týkajúca sa uplatnenia opakovanej opcie je neurčitá a že z tohto ustanovenia

zmluvy je zrejmé, že predĺženie doby určitej 10 rokov je možné uplatnením práva jednej opakovanej
opcie, najdlhšie však na 3 roky a nie opakovane a tiež namietal, že oznámenie zo dňa 21.8.2019 o
predĺžení nájmu nemá kvalitu oznámenia v zmysle čl. III nájomnej zmluvy a preto toto oznámenie je
vo vzťahu k predĺženiu doby nájmu irelevantné a ako právny úkon absolútne neplatné ( pozri odsek
2.4.- 2.5.). Odvolací súd v súlade so súdom prvej inštancie ( bližšie odsek 13.-13.2 rozsudku súdu prvej

inštancie, resp. odsek 1.5. rozsudku odvolacieho súdu ) považuje v celom rozsahu námietky žalobcu
za právne irelevantné.

12.1. V zmysle čl. III. Nájomnej zmluvy sa zmluva uzatvára na dobu určitú, na 10 rokov počnúc dňom
1.1.2007. Nájomca a prenajímateľ sa dohodli na práve opakovanej opcie predĺženia nájmu v prospech

nájomcu. Právo opakovanej opcie sa naplní ak nájomca v lehote 3 mesiacov pred ukončením doby
nájmu písomne oznámi, že využíva svoje právo opakovanej opcie podľa tohto článku prenajímateľovi.
Týmto sa doba nájmu mení a predlžuje sa o dobu uvedenú v tej ktorej opcii, nie však o dobu dlhšiu
než 3 roky.

12.2. Pre potreby záväzkového práva možno pod opciou rozumieť „prednostné právo”, dohodnuté v
zmluve. Opcia, chápaná ako prednostné právo, musí byť v zmluve jasne určená, t. j. musí byť zjavné,
čoho sa prednostné právo týka. Vo všeobecnosti sa môže opcia viazať k vzniku akéhokoľvek budúceho
záväzku. Opciu si však môžu dojednať napríklad aj prenajímateľ a nájomca v nájomnej zmluve, aksa dohodnú povedzme na tom, že nájom dojednaný na určitý čas, bude pokračovať aj po uplynutí
dohodnutej doby nájmu, za predpokladu, že si nájomca uplatní svoje prednostné právo na ďalší nájom
v dohodnutej lehote. Právo, ku ktorému sa viaže opcia, môže byť uplatnené vo vopred určenom čase,

resp. lehote a ustanovenia o takejto opcii sa môžu aplikovať aj opakovane.

12.3. Odvolací súd zastáva názor, že právo opakovanej opcie tak ako bolo dohodnuté v čl. III Nájomnej
zmluve je jasne určené, keďže sa týka opakovaného predlženia doby nájmu v prospech nájomcu a
rovnako sú jasne stanovené podmienky kedy sa právo opakovanej opcie naplní. To že sa nejedná len o

predĺženie doby nájmu max na 3 roky ale opakované predĺženie doby nájmu vyplýva okrem jazykového
vyjadrenia právneho úkonu zachyteného v zmluve vyjadreného slovne „ právo opakovanej opcie „ „...
týmto sa doba nájmu mení a predlžuje o dobu uvedenú v tej ktorej opcii ......“ aj z hľadiska nadväznosti
použitia týchto pojmov, keď v konaní nebolo preukázané, že vôľa účastníkov nájomnej zmluvy by bola
v rozpore s ich jazykovým prejavom.

12.4. Na rozdiel od žalobcu odvolací súd zastáva názor, že Oznámenie zo dňa 21.8.2019 ( č.l.
91 spisu ) vyvolalo právne účinky a to predlženie doby nájmu a preto neobstojí tvrdenie žalobcu o
absolútnej neplatnosti tohto právneho úkonu z dôvodu, že toto oznámenie o predĺžení nájmu nemá
kvalitu oznámenia v zmysle čl. III nájomnej zmluvy. Týmto Oznámením žalovaný ako nájomca v lehote 3
mesiacov pred ukončením doby nájmu písomne oznámil žalobcovi ako podielovému spoluvlastníkovi a

prenajímateľovi, že má naďalej záujem prenajímať nehnuteľnosti na ul. Z. K. ( zapísané na LV č. XXXX )
za podmienok, ktoré sú zakotvené v nájomnej zmluva. Z uvedeného je zrejmé, že si uplatnil právo
opakovanej opcie predĺženia doby nájmu a samotná skutočnosť, že v tomto Oznámení žalovaný priamo
necitoval čl. III zmluvy a neuviedol dobu predĺženia nájmu nemá za následok, že toto Oznámenie je
neurčité. Žalobcovi ako adresátovi tohto Oznámenia bol prejav vôle žalovaného spoznateľný a nemohol

uňho vzbudzovať žiadne pochybnosti o obsahu právneho úkonu ktorý žalovaný prejavil. Uvedené je
zrejmé z Listu žalobcu zo dňa 21.10.2019 označeného ako Skončenie nájmu ( č.l. 17 spisu ), v
ktorom žalobca následne reaguje na Oznámenie žalovaného zo dňa 21.8.2019 v ktorom okrem iného
uviedol, ...... že nájomný pomer dotknutý v čl. III. nájomnej zmluvy, vrátane opcie končí 1.1.2020 on
nemá záujem na predĺžení citovanej nájomnej zmluvy.....“ a aj preto potom nemôžu obstáť argumenty

žalobcu o neurčitosti tohto právneho úkonu.

13. S poukazom na všetky vyššie popísané skutočnosti obsah odvolania žalobcu preto nie je spôsobilý
spochybniť správnosť záverov rozsudku súdu prvej inštancie z hľadiska odvolacích dôvodov výslovne
v ňom uvedených, pričom ani v odvolacom konaní neboli zistené také nové rozhodujúce skutočnosti

alebo dôkazy, ktoré by mali za následok zmenu skutkového stavu, alebo by spochybňovali správnosť
právnych záverov, na ktorých súd prvej inštancie založil svoje rozhodnutie. V konaní nevyplynuli najavo
ani také vady konania, ktoré by mali za následok vecnú nesprávnosť rozhodnutia. Samotná skutočnosť,
že žalobca sa nestotožňuje s právnymi závermi súdu prvej inštancie, nemôže viesť k záveru o
ich zjavnej neodôvodnenosti a neznamená ani oprávnenie odvolacieho súdu nahradiť správne právne

názory súdu prvej inštancie jeho vlastnými, len preto, že nezodpovedajú predstavám žalobcu o tom,
ako má súd vo veci rozhodnúť, keď súd prvej inštancie sa neodchýlil príslušných ustanovení Civilného
sporového poriadku, Občianskeho zákonníka a ani nepoprel ich účel a význam, keď dospel k záveru
že žaloba žalobcu nie je dôvodná keďže v konaní nebolo preukázané, že žalovaný nehnuteľnosť užíva
neoprávnene a bez právneho titulu.

14. Odvolací súd z vyššie uvedených dôvodov napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie ako vecne
správny potvrdil (§ 387 ods. 1, 2 C.s.p.).

15. O náhrade trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa § 396 ods. 1, v spojení s

§ 255 ods. 1 a § 262 ods. 1 C.s.p.. Nakoľko odvolací súd odvolaniu žalobcu nevyhovel a napadnuté
rozhodnutie súdu prvého stupňa potvrdil, mal žalovaný v odvolacom konaní plný úspech a vznikol mu
nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %, keď o výške náhrady trov konania v zmysle § 262
ods. 2 C.s.p. rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí,
samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

16. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0 (§ 3 ods. 9
zák. č. 757/2004 Z. z. o súdoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších zákonov,
§ 393 ods. 2 C.s.p.).Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.
Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa ( § 419 C.s.p. ).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a/ sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b/ ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c/ strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,

d/ v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e/ rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f/ súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces.
Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo

rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,
a/ pri riešení ktorej sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b/ ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c/ je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne ( § 421 ods. 1 C.s.p. ).

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a/ napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b/ napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,

c/jepredmetomdovolaciehokonanialenpríslušenstvopohľadávkyavýškapríslušenstva včasezačatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a/ a b/ ( § 422 ods.1 C.s.p. ).
Dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané ( § 424 C.s.p. ).
Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii ( § 427 ods.1 prvá veta C.s.p. ).

Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom
súde ( § 427 ods.2 C.s.p. ).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom ( § 429 ods. 1 C.s.p. ).
Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je

a/ dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b/ dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná, má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c/ dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa

predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou
a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná, má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého
stupňa( § 429 ods.2 C.s.p. ).
Dovolanie prípustné podľa § 420 možno odôvodniť iba tým, že v konaní došlo k vade uvedenej v tomto
ustanovení ( § 431 ods.1 C.s.p. ).

Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie, v čom spočíva táto vada ( § 431 ods.2 C.s.p. ).
Dovolanie prípustné podľa § 421 možno odôvodniť iba tým, že rozhodnutie spočíva v nesprávnom
právnom posúdení veci ( § 432 ods. 1 C.s.p. ).
Dovolacídôvodsavymedzítak,že dovolateľuvedieprávneposúdenieveci,ktorépokladázanesprávne,
a uvedie, v čom spočíva nesprávnosť tohto právneho posúdenia ( § 432 ods.2 C.s.p. ).