Rozsudok ,
Potvrdené, Prvostupňové nenapadnuté opravnými… Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 4. marec 2021

Súd: Okresný súd Zvolen
Spisová značka: 7C/9/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6118403928
Dátum vydania rozhodnutia: 04. 03. 2021

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Zuzana Konáriková
ECLI: ECLI:SK:OSZV:2021:6118403928.13

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Zvolen v konaní pred sudkyňou JUDr. Zuzanou Konárikovou v spore žalobcu: PRO BONO
REALITY, s.r.o., Hlavná 50, Prešov, IČO: 46 297 979, v zastúpení : JUDr. Ján Vrba, advokát, Námestie
slobody 2, 066 01 Humenné, proti žalovaným: P../. Z., H.. XX.XX.XXXX, trvale bytom P. XXX, XXX XX
M., II./X. Z., H.. XX.XX.XXXX, trvale bytom P. XXX, XXX XX M., zastúpený procesným opatrovníkom P..
B. Z., S.., H.. XX.XX.XXXX, bytom P. XXX, XXX XX M., obidvaja žalovaní zastúpení: JUDr. Ľubomír Ivan,

advokát so sídlom Námestie SNP 41, 960 01 Zvolen o zaplatenie 8.000,- eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu voči žalovanej I. a žalovanému II. z a m i e t a .

II. Žalobca je p o v i n n ý nahradiť žalovanej I. a žalovanému II. trovy konania v rozsahu 100% do
3 dní od právoplatnosti uznesenia súdu I. inštancie o výške náhrady trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou, doručenou okresnému súdu dňa 17.12.2018, domáhal voči žalovaným
zaplatenia sumy vo výške 8.000,- eur. Žalobu odôvodnil tým, že žalobca ako realitná kancelária

uzatvoril so žalovanými ako záujemcami o predaj nehnuteľností zmluvu o sprostredkovaní exkluzívnu
zo dňa 02.06.2017. Na základe zmluvy sa žalobca zaviazal sprostredkovať predaj nehnuteľností vo
výlučnom vlastníctve žalovanej I. a vo výlučnom vlastníctve žalovaného II., pričom nehnuteľnosti boli
riadne špecifikované v zmluve. Zmluva bola uzatvorená na dobu určitú od 02.06.2017 do 01.06.2018.
Podľa zmluvy bola dohodnutá kúpna cena za nehnuteľnosť vo výške 24.000,- eur vrátane provízie
žalobcu. Provízia žalobcu bola dohodnutá na sumu 8.000,- eur. Následne po zvážení okolností bola

zo strany žalovanej I. znížená kúpna cena na nehnuteľnosť na sumu 21.000,- eur. Žalovaná I. zaslala
žalobcovi výpoveď zo zmluvy, a to pred uplynutím dohodnutej doby platnosti zmluvy, v danom prípade
však nebolo možné pred uplynutím dohodnutej doby platnosti zmluvy zmluvu ukončiť výpoveďou, ale iba
dohodou zmluvných strán. Žalobca pred uplynutím dohodnutej doby platnosti zmluvy našiel záujemcov
o kúpu nehnuteľností, s ktorými uzatvoril zmluvu o zložení blokovacej zálohy zo dňa 09.04.2018.
Išlo o manželov Smutných, o ktorých žalobca telefonicky informoval žalovanú I. Žalovaná I., nakoľko
poznala osobne záujemcov o kúpu nehnuteľností, ihneď po oznámení žalobcu, že bola podpísaná

zmluva o zložení blokovacej zálohy, si túto skutočnosť overila u pani Smutnej. Žalobca zaslal žalovanej
I. oznámenie, kde deklaroval uzatvorenie zmluvy o zložení blokovacej zálohy aj v písomnej forme a
žiadal žalovaných o poskytnutie súčinnosti pri finalizácii realitného prípadu. Žalobca následne zistil,
že žalovaná I. ponúka nehnuteľnosti na predaj cez iné realitné kancelárie a vykonala so záujemcami
o kúpu nehnuteľností obhliadku, pričom o tejto skutočnosti neinformovala žalobcu napriek tomu, že
žalobca už mal pre žalovaných kupujúcich nehnuteľností. Žalobca predložil žalovaným dôkaz vo forme

inzercie nehnuteľností cez realitnú kanceláriu TVOJ DOMOV, s.r.o.. Žalobca vyzval žalovaných, na
základe výzvy zo dňa 01.07.2018, aby neporušovali zmluvné povinnosti a prestali ponúkať nehnuteľnosti
na predaj cez iné realitné kancelárie a odstránili ponuku nehnuteľností z iných realitných kancelárií, vopačnom prípade si žalobca uplatní nárok na zmluvnú pokutu z dôvodu porušenia zmluvných povinností.
Žalovaná I. výzvu žalobcu neprevzala v odbernej lehote a zásielka sa vrátila žalobcovi späť. Žalovaná I.
následne opakovane zaslala žalobcovi výpoveď zmluvy a žiadosť o vymazanie osobných údajov. Na to

žalobca reagoval vyjadrením k zmluve o sprostredkovaní exkluzívnej zo dňa 27.08.2018. Vo vyjadrení
žalobca uviedol žalovaným, že počas platnosti zmluvy našiel záujemcov o kúpu nehnuteľností, s ktorými
uzatvoril zmluvu o zložení blokovacej zálohy a žalovaný v čase uzatvorenia zmluvy o zložení blokovacej
zálohy neinformovali žalobcu o žiadnych skutočnostiach, ktoré by mali vplyv na plnenie predmetu
zmluvy. Preto je žalobca podľa sprostredkovateľskej zmluvy povinný realizovať realitný prípad až do jeho

finálneho štádia, ktorým je uzatvorenie kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľností, a to aj napriek tomu, že
uplynula doba, na ktorú bola zmluva so žalovanými uzatvorená. Zároveň žalobca požiadal žalovaných o
súčinnosť a o písomné oznámenie kedy je z ich strany možné aby došlo k finalizácii realitného prípadu
a uzatvoreniu kúpnej zmluvy so záujemcami o kúpu nehnuteľností manželmi Smutnými. Žalovaná I.
reagovala na vyjadrenie žalobcu tým, že mu zaslala vyjadrenie zo dňa 04.09.2018, v ktorom uviedla,
že spoluprácu so žalobcom považuje za ukončenú odo dňa 01.06.2018. Žalobca poukázal na článok

III. bod 7 zmluvy o sprostredkovaní, podľa ktorého ak záujemca odmietne podpísať kúpnu zmluvu
s potenciálnym kupujúcim, ktorého mu sprostredkoval sprostredkovateľ v čase, keď už je zložená
blokovacia záloha na základe zmluvy o zložení blokovacej zálohy alebo preddavok na kúpnu cenu
podľa zmluvy o budúcej zmluve, je záujemca povinný zaplatiť sprostredkovateľovi zmluvnú pokutu
vo výške provízie vyčíslenej v článku III. bod 2 zmluvy. Žalobca ďalej poukázal na článok IV. bod

2 a 3 zmluvy o sprostredkovaní, podľa ktorého počas platnosti zmluvy o sprostredkovaní záujemca
nesmie ponúkať nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom zmluvy, ďalším realitným kanceláriám alebo iným
sprostredkovateľom ani s tretími osobami uzatvárať zmluvy o sprostredkovaní, resp. obdobné zmluvy.
Sprostredkovateľ je jedinou realitnou kanceláriou, ktorá je oprávnená ponúkať na predaj nehnuteľnosti
tvoriace predmet zmluvy. Klauzula exkluzivity nezbavuje záujemcu práva hľadať kupujúceho po vlastnej

línii. Ak záujemca nájde potenciálneho kupujúceho vo vlastnej réžii, je povinný oznámiť informácie o
jeho osobe sprostredkovateľovi v lehote do 3 dní. Sprostredkovateľ potom prevezme realitný prípad,
ktorý bude realizovať až do finálneho štádia podania návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Podľa
bodu 4 citovaného zmluvného článku, sprostredkovateľ má nárok na vyplatenie provízie vyčíslenej v
článku III. bod 2 zmluvy aj v prípade, ak si záujemca nájde vhodného kupujúceho vo vlastnej réžii. Podľa

článku IV. bod 5 ak záujemca poruší povinnosti špecifikované v článku IV. bod 2 a 3 zmluvy, je povinný
zaplatiť sprostredkovateľovi zmluvnú pokutu vo výške provízie, ktorá by inak patrila sprostredkovateľovi
v prípade zrealizovania predmetu zmluvy. Pretože zo strany žalovaných došlo k porušeniu zmluvných
povinností, žalobca si voči žalovaným uplatnil nárok na zmluvnú pokutu vo výške 8.000,- eur, na základe
vyúčtovania zmluvnej pokuty zo dňa 08.10.2018, ktoré zaslal žalovaným spolu s faktúrou č. 20180003.

Lehota splatnosti zmluvnej pokuty bola dňa 19.10.2018. Vyúčtovanie zmluvnej pokuty žalovaná I.
neprevzala v odbernej lehote a zásielka sa vrátila žalobcovi späť. Následne žalobca zaslal žalovaným
predžalobnú upomienku na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 8.000,- eur zo dňa 05.11.2018. Žalobca
dal žalovaným lehotu 7 dní na zaplatenie zmluvnej pokuty. Predžalobnú upomienku prevzala žalovaná
I. dňa 08.11.2018. Zmluvnú pokutu žalovaný nezaplatili. Žalobca si zároveň uplatnil nárok na zaplatenie

zákonného úroku z omeškania z dlžnej sumy v čase od 16.11.2018, pričom omeškanie žalobca počítal
od márneho uplynutia lehoty troch dní od prevzatia predžalobnej upomienky, kedy mali žalovaní zaplatiť
žalobcovi zmluvnú pokutu. Na základe uvedených dôvodov žiadal žalobca aby súd zaviazal žalovanú I.
a žalovaného II. aby spoločne a nerozdielne zaplatili žalobcovi sumu vo výške 8.000,- eur spolu s 5%
ročným úrokom z omeškania zo sumy 8.000,- eur od 16.11.2018 do zaplatenia.

2. Okresný súd vo veci rozhodol platobným rozkazom, voči ktorému podali žalovaná I. a žalovaný II.
v zákonnej lehote odpor, ktorý odôvodnili tým, že zmluva, od ktorej odvodzuje žalobca svoj nárok,
nebola nikdy uzatvorená, pretože ju nepodpísal žalovaný II., pričom zmluvnú pokutu možno dohodnúť
iba písomne. Žalovaná I. podpísala žalobcovi zmluvu, v ktorej sa nenachádzal údaj o výške provízie a

sume za ktorú majú byť nehnuteľnosti predané, tieto zjavne doplnil podľa svojej potreby žalobca neskôr.
Popreli, že by nehnuteľnosti predali počas platnosti predmetnej zmluvy o sprostredkovaní. Rovnako
popreli, že by nehnuteľnosti inzerovali, resp. dali do ponuky prostredníctvom inej realitnej kancelárie.
Žiadna zo žalobcom uvedených realitných kancelárií nemala so žalovanými právny vzťah. Žalobca
žalovaných nevyzval na uzatvorenie kúpnej zmluvy. Žalovaní nemali vedomosť o uzatvorení zmluvy

o zložení blokovacej zálohy. Žalobca žalovaným nepreukázal, že by blokovacia záloha bola bývala
zložená.3. Žalobca vo vyjadrení k odporu žalovaných uviedol, že zmluvu o sprostredkovaní exkluzívnu zo dňa
02.06.2017 podpísala žalovaná I. a to aj za manžela žalovaného II. na základe plnomocenstva. Zároveň
súdu predložil plnomocenstvo, ktorým žalovaný II. splnomocnil žalovanú I. na všetky úkony týkajúce

sa nehnuteľností. Údaj o výške provízie a kúpnej cene za nehnuteľnosti bol do zmluvy vpísaný v deň
podpísaniazmluvyžalovanouI.PodohodežalobcusožalovanouI.,ktoráuviedlažalobcovivýškukúpnej
ceny, za ktorú chce aby sa nehnuteľnosť predala a po vzájomnej dohode na výške provízie žalobca za
prítomnosti žalovanej I. doplnil tento údaj do zmluvy. Žalobca predložil súdu ako prílohu žaloby inzerát
realitnej kancelárie TVOJ DOMOV, s.r.o., v ktorom bola inzerovaná na predaj nehnuteľnosť žalovaných.

Ponuku predaja nehnuteľností žalovaných zadala na inzerovanie Ing. Budáčová, ktorá je v inzeráte
uvedená ako majiteľka realitnej kancelárie. Žalobca deklaroval žalovanej I. na osobnom stretnutí, že
je možné pristúpiť k uzatvoreniu kúpnej zmluvy a túto skutočnosť viackrát deklaroval žalovaným aj v
písomných vyjadreniach, ktoré boli doručené žalovaným a zároveň boli súdu priložené ako príloha k
žalobe. Žalobca navrhol ako svedka v konaní vypočuť pani Smutnú, ktorá bola záujemkyňa o kúpu
nehnuteľností patriacich žalovaným. V prípade uzatvorenia zmluvy o zložení blokovacej zálohy ide o

zmluvný vzťah medzi realitnou kanceláriou a klientmi, ako záujemcami o kúpu nehnuteľností a realitná
kancelária nie je povinná predkladať zmluvu o zložení blokovacej zálohy vlastníkovi nehnuteľností.

4. Žalovaní vo vyjadrení, doručenom okresnému súdu dňa 29.04.2019 uviedli, že plnomocenstvo, ktoré
žalobca do konania predložil ako plnomocenstvo, na základe ktorého bola žalovaná I. oprávnená konať

zažalovanéhoII.jesícesplnomocnenímnakonanievmenežalovanéhoII.avšaklennaúkonyspojenés
predmetnými nehnuteľnosťami, z čoho nepochybne vyplýva, že žalovaná I. v zmysle takto formulovanej
plnej moci nebola oprávnená na uzatvorenie zmluvy o sprostredkovaní so žalobcom. Naviac v zmluve
ani je uvedené, že by zmluva za žalovaného II. bola uzatvorená práve na základe plnomocenstva, čo ani
časovo a logicky byť nemohlo, pretože žalobca odovzdal znenie plnomocenstva žalovanej I. pri podpise

zmluvy o sprostredkovaní a bolo podpísané až po podpísaní zmluvy o sprostredkovaní žalovanou
I. Sumy či už kúpnej ceny alebo provízie boli doplnení až po podpise zmluvy o sprostredkovaní. O
skutočnostiach nasvedčujúcich tomu, že nehnuteľnosti žalovaných sú inzerované aj prostredníctvom
inej realitnej kancelárie nemali žalovaní vedomosť. Žalobca žalovaných nikdy nevyzval na uzatvorenie
kúpnej zmluvy. Žalobca sa vo vyjadrení odvoláva na vyjadrenie k výpovedi zo zmluvy zo dňa 27.08.2018,

kedy žalobca mal vyzvať žalovanú I. na uzatvorenie kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľností avšak z
vyjadrenia je zrejmé, že toto bolo zasielané až po uplynutí času, na ktorý bola zmluva o sprostredkovaní
so žalobcom uzatvorená a skôr žiadnu písomnú výzvu na uzatvorenie zmluvy s kupujúcim žalovaní
neobdržali.

5. Na pojednávaní dňa 03.06.2019 konateľ žalobcu vypovedal, že sa so žalovanou I. rozprávali o kúpnej
cene za nehnuteľnosť a výške provízií. Následne zistil, že nehnuteľnosť je písaná na manžela, takže
trvali na plnej moci. Pokiaľ ide o podpis zmluvy o sprostredkovaní predaja nehnuteľností, podpisovali ju
v rovnaký deň ako bolo podpísané plnomocenstvo žalovaného II. na žalovanú I. Žalobca nehnuteľnosti
inzeroval, našiel kupcov. Pokiaľ žalovaná I. tvrdí, že nemala vedomosť o tom, že žalobca kupcov našiel,

toto nie je pravda, mali stretnutie vo Zvolene pred Európou, kde štatutár žalobcu osobne oznámil
žalovanej I., že má kupcu na predmetné nehnuteľnosti a že ide riešiť predaj. Štatutár žalobcu povedal
žalovanej I. aby kontaktovala pani Smutnú, čo sa aj stalo. Žalovaná I. osobu kontaktovala a zisťovala
či manželia Smutní majú záujem o kúpu nehnuteľností. Pokiaľ ide o kúpnu cenu za nehnuteľnosť a
dohodnutú províziu, tieto dopisoval do zmluvy po dohode konkrétnych súm so žalovanou I. Pri podpise

zmluvy mal k dispozícii plnomocenstvo, ktoré udelil žalovaný II. žalovanej I. V bežnej praxi sa nerobí aby
sa zmluvy o zložení blokovacej zálohy predkladali predávajúcim. Žalovanej I. oznámil, že má záujemcu
o kúpu nehnuteľností, ktorých žalovaná I. poznala, mohla sa s nimi skontaktovať a overiť si informáciu.

6. Na pojednávaní dňa 03.06.2019 súd vypočul žalovanú I., ktorá uviedla, že pri dohovoroch ohľadne

predaja nehnuteľností so žalobcom nechcela ísť pod cenu 21.000,- eur za nehnuteľnosti. Z realitky jej
povedali, že uvidia za koľko sa nehnuteľnosti predajú a suma sa následne dopíše do zmluvy. Všetky
záležitosti ohľadne uzatvorenia zmluvy a predaja nehnuteľností komunikovala s konateľom žalobcu.
Pokiaľ ide o výšku dohodnutej provízie konateľ žalobcu jej uviedol, že to je ich starosť a záležitosť,
že dostane kúpnu cenu za nehnuteľnosti, ktoré žiadala a financie navyše budú v províziách, ktoré

ju už nemusia zaujímať. Pri podpise zmluvy s realitnou kanceláriou jej štatutár žalobcu predložil aj
plnomocenstvo, s ktorým žalovaná I. išla spoločne s manželom, teda žalovaným II. na matriku v Dúbrave
a tam overili jeho podpis na plnomocenstve. Nebolo to tak, že plnomocenstvo išla najprv podpísať a
overiť a následne bola podpísaná zmluva. Najprv žalovaná I. podpisovala zmluvu a následne podpisovalžalovaný II. plnomocenstvo a overovali na matrike jeho podpis. Žalovaný II. je chorý, nedokáže sa
rozhodovať sám za seba. Je po mozgovej príhode a následky má také, že zabúda. V čase podpisu
zmluvy s realitnou kanceláriou bol už žalovaný II., teda manžel žalovanej I. po mozgovej príhode. V

minulosti bol obmedzený spôsobilosti na právne úkony, ktorá mu bola neskorším rozhodnutím súdu
prinavrátená.

7. Právna zástupkyňa žalobcu na pojednávaní žiadala aby žalovaní predložili dôkazy ohľadne
psychického stavu žalovaného II. v čase podpisu plnomocenstva pre žalovanú I.

8. Na základe lekárskych správ o zdravotnom stave žalovaného II., ktoré v konaní predložila žalovaná
I., z ktorých vyplynulo, že žalovaný II. je 25 rokov psychiatrickým pacientom pre organickú depresívnu
poruchu, zmenu osobnosti a demenciu, keď v dôsledku týchto ochorení je jeho úsudok i kritičnosť
výrazne narušená, je ľahko ovplyvniteľný svojim okolím, nie je schopný sám adekvátne vyhodnotiť
dopad akýchkoľvek právnych úkonov, nie je schopný chápať význam, obsah a priebeh súdneho konania,

zúčastňovať sa súdnych pojednávaní a vypovedať pred súdom, súd uznesením č.k. 7C 9/2019-165 zo
dňa 15.10.2019 ustanovil žalovanému II. procesného opatrovníka.

9.Právnyzástupcažalovanýchnapojednávanínavrholvykonaťvoveciznaleckédokazovanieaskúmať,
či v momente podpisu splnomocnenia bol žalovaný II. právne spôsobilý na takýto úkon.

10. Uznesením č.k. 7C 9/2019-227 zo dňa 03.04.2020 súd vo veci nariadil znalecké dokazovanie
znalcom z odboru: Zdravotníctvo a farmácia, odvetvie: Psychiatria a znalcovi uložil po oboznámení sa
so spisovým materiálom a zdravotnou dokumentáciou žalovaného II. posúdiť spôsobilosť žalovaného
II. na udelenie plnej moci žalovanej I. na zastupovanie vo všetkých právnych úkonoch týkajúcich sa

nehnuteľností vo výlučnom a v podielovom vlastníctve žalovaného II. špecifikovaných v plnomocenstve
zo dňa 02.06.2017 a či bol žalovaný II. v čase udelenia plnej moci vzhľadom na svoj zdravotný stav
spôsobilý a schopný pochopiť význam a následky takého právneho úkonu.

11. Ustanovený znalec vo veci podal znalecký posudok č. 52/2020 v ktorom uviedol, že štúdiom

zdravotnej dokumentácie a znaleckým psychiatrickým vyšetrením žalovaného II. zistil vaskulárnu
demenciu s akútnym začiatkom stredne ťažkého až ťažkého stupňa, ktorá je závažná, dlhodobá, trvalá,
bez podstatnej možnosti ovplyvnenia liečbou. V dôsledku tejto vážnej duševnej poruchy, najmä v
dôsledkuzávažnýchporúchchápania,nieježalovanýII.schopnýsamostatnerobiťžiadneprávneúkony,
ani jednoduché, nedokáže vystupovať pred štátnymi ani správnymi orgánmi, nie je schopný primerane

posúdiť význam následky a zmysel právnych rozhodnutí a vzhľadom na to, že tento vzťah je dlhodobý a
trvalý, nebol žalovaný II. schopný pochopiť ani význam a následky právneho úkonu zo dňa 02.06.2017,
ktorý sa týkal udelenia plnej moci žalovanej I.

12. Žalobca v elektronickom podaní, doručenom okresnému súdu dňa 12.11.2020 uviedol, že vzhľadom

na závery znaleckého dokazovania bol žalovanou I. uvedený do omylu, keďže žalovaná I. dala podpísať
plnú moc na dispozíciu s nehnuteľnosťami žalovanému II., ktorý nevedel pochopiť význam a následky
tohto právneho úkonu. Zmluva o sprostredkovaní je minimálne platná voči žalovanej I., ktorá zmluvu
uzatvorilariadneaslobodneanazákladezmluvyžalobcasprostredkovalokremnehnuteľnostípatriacich
do vlastníctva žalovaného II. aj nehnuteľnosti vo výlučnom vlastníctve žalovanej I. Zo strany žalovanej I.

došlo k preukázateľnému porušeniu zmluvných povinností, čo bolo potvrdené aj na základe dokazovania
vykonaného v súdnom konaní. Žalovaná I. vedome porušila zmluvné povinnosti a vedome obišla
žalobcu pri predaji nehnuteľností. Žalobca realizoval úkony smerujúce k uzatvoreniu kúpnej zmluvy,
našiel kupujúcich, o ktorých žalovaná I. mala vedomosť a odmietla pristúpiť k podpísaniu kúpnej zmluvy
s kupujúcimi, ktorých sprostredkoval žalobca. Žalovaná I. konala v rozpore so zmluvou, zákonom a

dobrými mravmi. Tým, že žalovaná I. neposkytla súčinnosť na uzatvorenie kúpnej zmluvy s kupujúcimi
sprostredkovanýmižalobcomavedomeobišlaaporušilaklauzuluexkluzivityažalobcaužvykonalúkony
smerujúce k predaju nehnuteľností, nevzniklo žalobcovi právo na províziu ale práve zmluvnú pokutu,
ktorá mu má zabezpečiť aby sa nedostal do značnej nerovnováhy vo svojich právach a povinnostiach
oproti žalovaným. Zmluvná pokuta má sankčný charakter a jej účelom je chrániť aj dobrú povesť žalobcu

ako realitnej kancelárie a zároveň zohľadniť náklady, ktoré žalobca so sprostredkovaním nehnuteľností
mal tým, že ponúkal na predaj nehnuteľnosti cez platené zverejnenie na internete a v miestnej inzercii.
ZabezpečilobhliadkysozáujemcamionehnuteľnosťapomoholžalovanejI.vyriešiťproblémsprístupom
k nehnuteľnosti a vrámci toho zabezpečil kompletný právny servis.13.Napojednávanísúdvykonaldokazovanieoboznámenímsalistinnýmidôkazmizaloženýmivsúdnom
spise a zistil nasledovný skutkový stav :

14. Zo zmluvy o sprostredkovaní exkluzívnej zo dňa 02.06.2017 súd zistil, že žalobca ako
sprostredkovateľ a žalovaná I. a žalovaný II. ako záujemcovia uzatvorili zmluvu, predmetom ktorej bolo
sprostredkovanie predajanehnuteľnostívovýlučnomvlastníctvežalovanejI.,vovýlučnomapodielovom
vlastníctve žalovaného II.. Nehnuteľnosti sú identifikované v článku II. zmluvy. Sprostredkovateľ sa

zmluvne zaviazal sprostredkovať predaj nehnuteľností ako realitná kancelária a žalovaní sa zaviazali
zaplatiť sprostredkovateľovi za sprostredkovateľskú činnosť dohodnutú províziu vyčíslenú v článku
III. zmluvy. Podľa článku III. zmluvy záujemcovia za predaj nehnuteľnosti tvoriaci predmet zmluvy
požadujú minimálnu kúpnu cenu vo výške 24.000,- eur. Provízia sprostredkovateľa je vyčíslená vo
výške 8.000,- eur z realizovanej kúpnej ceny, za ktorú sa nehnuteľnosť predá. Minimálna kúpna cena
po odrátaní provízie je vyčíslená vo výške 16.000,- eur. Sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu

ak je uzavretá kúpna zmluva, ktorá je predmetom sprostredkovania. Ak je najskôr uzavretá zmluva
o budúcej zmluve alebo zmluva o zložení blokovacej zálohy, nárok sprostredkovateľa na vyplatenie
provízie vzniká už týmto dňom. Podľa článku III. bod 7 zmluvy ak záujemca odmietne podpísať kúpnu
zmluvu s potenciálnym kupujúcim, ktorého mu sprostredkoval sprostredkovateľ v čase keď už je zložená
blokovacia záloha na základe zmluvy o zložení blokovacej zálohy alebo preddavok na kúpnu cenu podľa

zmluvy o budúcej zmluve, je záujemca povinný zaplatiť sprostredkovateľovi zmluvnú pokutu vo výške
provízie vyčíslenej v článku III. v bode 2 zmluvy. Podľa klauzuly o exkluzivite dohodnutej v článku IV.
zmluvy počas platnosti zmluvy o sprostredkovaní záujemca nesmie ponúkať nehnuteľnosti, ktoré sú
predmetom zmluvy ďalším realitným kanceláriám alebo iným sprostredkovateľom, ani s tretími osobami
uzatvárať zmluvy o sprostredkovaní, resp. obdobné zmluvy. Klauzula exkluzivity nezbavuje záujemcu

práva hľadať kupujúceho po vlastnej réžii. Ak záujemca nájde potenciálneho kupujúceho vo vlastnej
réžii, je povinný oznámiť informácie o jeho osobe sprostredkovateľovi, ktorý prevezme realitný prípad. Ak
záujemca poruší povinnosti špecifikované v článku IV. je povinný zaplatiť sprostredkovateľovi zmluvnú
pokutu vo výške provízie, ktorá by inak patrila sprostredkovateľovi v prípade zrealizovania predmetu
zmluvy. Podľa článku VII. zmluvné strany zmluvu uzatvorili na dobu určitú od 02.06.2017 do 01.06.2018.

Za oboch záujemcov (žalovaná I. a žalovaný II.) zmluvu podpísala žalovaná I.

15. Z plnomocenstva zo dňa 02.06.2017 súd zistil, že žalovaný II. ako splnomocniteľ splnomocnil
žalovanú I. ako splnomocnenca aby ho zastupovala vo všetkých právnych úkonoch týkajúcich sa
nehnuteľností vo výlučnom vlastníctve a v podielovom spoluvlastníctve žalovaného II. so špecifikáciou

nehnuteľností uvedených v plnomocenstve a to najmä na prijímanie doručovaných písomností
doručovaných do vlastných rúk týkajúcich sa nehnuteľností, aby za splnomocniteľa podávala návrhy
a žiadosti týkajúce sa nehnuteľností tretím osobám. Splnomocniteľ splnomocnil splnomocnenca
na rokovanie ohľadom kúpnej ceny za predaj nehnuteľnosti, na prevzatie kúpnej ceny za predaj
nehnuteľností od kupujúceho, na zastupovanie pred Okresným úradom Detva, katastrálnym odborom

v katastrálnom konaní týkajúcom sa nehnuteľností na strane navrhovateľa pri podpisovaní a podaní
návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, na vyhotovenie a podpisovanie
zmluvy o budúcej kúpnej zmluve o prevode nehnuteľností na vyhotovenie a podpisovanie kúpnej
zmluvy o prevode nehnuteľností, na vyhotovenia podpisovanie dodatkov ku kúpnej zmluve o prevode
nehnuteľností, na zastupovanie pred bankou pri podpisovaní zmluvy o zriadení záložného práva na

strane záložcu, pri podpisovaní a podávaní návrhu na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností,
ďalej pri prepise elektriny, plynu, vody a stočného u dodávateľov energií a na zastupovanie pred
Mestským úradom Detva pri zmene, prepise poplatníka za miestny poplatok za komunálny odpad
a drobné stavebné odpady. Plnú moc za splnomocniteľa podpísal žalovaný II., za splnomocnenca
žalovaná I. Podpis žalovaného II. je úradne overený Obecným úradom Dúbravy dňa 02.06.2017.

16. Podľa § 489 Občianskeho zákonníka, záväzky vznikajú z právnych úkonov, najmä zo zmlúv, ako aj
zo spôsobenej škody, z bezdôvodného obohatenia alebo z iných skutočností uvedených v zákone.

17. Podľa § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej

povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.18. Podľa § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka, zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v
dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

19. Podľa § 22 ods. 1 Občianskeho zákonníka, zástupcom je ten, kto je oprávnený konať za iného v
jeho mene. Zo zastúpenia vznikajú práva a povinnosti priamo zastúpenému.

20. Podľa § 23 Občianskeho zákonníka, zastúpenie vzniká na základe zákona alebo rozhodnutia
štátneho orgánu (zákonné zastúpenie) alebo na základe dohody o plnomocenstve.

21. Podľa § 34 Občianskeho zákonníka, právny úkon je prejav vôle smerujúci najmä k vzniku, zmene
alebo zániku tých práv alebo povinností, ktoré právne predpisy s takýmto prejavom spájajú.

22. Podľa § 40 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje
zákon alebo dohoda účastníkov, je neplatný.

23. Podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka, právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a
zrozumiteľne; inak je neplatný.

24. Podľa § 38 ods. 2 Občianskeho zákonníka, takisto je neplatný právny úkon osoby konajúcej v

duševnej poruche, ktorá ju robí na tento právny úkon neschopnou.

25. Žalobca si v konaní uplatnil voči žalovaným I. a II. spoločne a nerozdielne nárok na zaplatenie sumy
vo výške 8.000,- eur titulom zmluvnej pokuty z dôvodu porušenia zmluvnej povinnosti podľa článku III.
bod 7 a článku IV. bod 2, 3 a 5 Zmluvy o sprostredkovaní exkluzívnej zo dňa 02.06.2017.

26. Z vykonaného dokazovania súd zistil, že zmluvu o sprostredkovaní zo dňa 02.06.2017 podpísal
žalobca so žalovanou I., ktorá zmluvu podpísala za seba a za manžela - žalovaného II. na základe
plnomocenstva udeleným manželom dňa 02.06.2017 na zastupovanie vo všetkých právnych úkonoch
týkajúcich sa nehnuteľností v jeho výlučnom a podielovom vlastníctve. Vychádzajúc zo skutkových

tvrdení žalovanej I. o zdravotnom stave žalovaného II. právny zástupca žalovaných navrhol vykonať
znalecké dokazovanie z dôvodu posúdenia spôsobilosti žalovaného II. na udelenie plnej moci žalovanej
I. na zastupovanie vo všetkých právnych úkonoch týkajúcich sa nehnuteľností, ktoré vlastní žalovaný II..
Súd vo veci nariadil znalecké dokazovanie. Zo záveru znaleckého posudku č. 52/2020 znalca z odboru
Zdravotníctvo a farmácia, odvetvie Psychiatria vyplýva, že v dôsledku závažnej duševnej poruchy,

ktorá je dlhodobá, trvalá, bez podstatnej možnosti ovplyvňovania liečbou, žalovaný II. nebol schopný
pochopiť význam a následky právneho úkonu zo dňa 02.06.2017, ktorý sa týkal udelenia plnej moci
žalovanej I. Z uvedeného dôvodu je plná moc, ktorú udelil žalovaný II. žalovanej I. dňa 02.06.2017 na
zastupovanie vo všetkých právnych úkonoch týkajúcich sa nehnuteľností vo výlučnom a podielovom
vlastníctve žalovaného II. absolútne neplatným právnym úkonom. Je to prípad neplatnosti právneho

úkonuz dôvodu,žebolurobenýosobousduševnouporuchoubeztoho,abytátoosobabolaobmedzená
spôsobilosti na právne úkony. Pretože žalovaný II. platne nesplnomocnil svoju manželku na uzatvorenie
zmluvyosprostredkovanípredajanehnuteľnostísožalobcom,medzižalovanýmII.ažalobcomnevznikol
záväzkovoprávny vzťah. Na základe uvedeného je preto nárok uplatnený v konaní žalobcom voči
žalovanému II. nedôvodný a preto súd žalobu voči žalovanému II. zamietol.

27.Vzhľadomnaexaktnosťvýškyprovíziezrealizovanejkúpnejcenyvšetkýchnehnuteľnostíuvedených
v zmluve v článku III., teda aj nehnuteľností patriacich do výlučného a podielového vlastníctva
žalovaného II. nie je možné určiť výšku dohodnutej provízie ako odmeny za sprostredkovanie predaja
nehnuteľností zvlášť pre žalovanú I. a žalovaného II.

28. Nakoľko z povahy a obsahu zmluvy o sprostredkovaní zo dňa 02.06.2017, ako aj z okolností, za
ktorých bola zmluva uzatvorená, nemožno zmluvu o sprostredkovaní v časti dohody o výške provízie
upravenej v článku III. bod 2 v spojení s dohodou o výške zmluvnej pokuty upravenej v článku III. bod 7
oddeliť zvlášť vo vzťahu k žalovanej I. a žalovanému II., preto aplikáciou § 41 Občianskeho zákonníka

súd vyhodnotil dohodu o zmluvnej pokute uzatvorenej v článku III. bode 7 zmluvy medzi žalobcom a
žalovanou I. ako absolútne neplatný právny úkon a žalobu aj voči žalovanej I. zamietol.29. Dohodu o výške provízie za predaj nehnuteľností identifikovaných v článku II. zmluvy v spojení
s dohodou o výške zmluvnej pokuty v článku III. bod 7 zmluvy nie je možné rozdeliť samostatne vo
vzťahu k žalovanej I. a žalovanému II. vzhľadom na zmluvné určenie minimálnej kúpnej ceny za všetky

nehnuteľnosti (teda nehnuteľnosti patriace tak do výlučného vlastníctva žalovanej I. ako aj do výlučného
a podielového vlastníctva žalovaného II.). Z obsahu zmluvy nie je možné určiť samostatne kúpnu cenu
za nehnuteľnosti žalovanej I, od nej odvodenú výšku provízie realitnej kancelárie za prípadný predaj
nehnuteľností žalovanej I. a ani výšku zmluvnej pokuty v prípade porušenia zmluvných povinností
žalovanou I. Preto pokiaľ je zmluva o sprostredkovaní absolútne neplatným právnym úkonom vo vzťahu

k žalovanému II., vzťahuje sa absolútna neplatnosť úkonu aj na dohodu o výške provízie v spojení s
dohodou o zmluvnej pokute rovnako na žalovanú I. pre neurčitosť zmluvy v časti dohody o zmluvnej
pokute medzi žalobcom a žalovanou I.

30. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

31. Podľa § 262 ods. 1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

32.Podľa§262ods.2CSP,ovýškenáhradytrovkonaniarozhodnesúdprvejinštanciepoprávoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

33. O nároku na náhradu trov konania rozhodol súd podľa zásady pomeru úspechu v konaní. Žalobcovi,
ako neúspešnej strane sporu, uložil povinnosť nahradiť žalovaným trovy konania v rozsahu 100%. O
konkrétnej výške trov konania rozhodne súd I. inštancie po právoplatnosti tohto rozsudku samostatným
uznesením.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia prostredníctvom
tunajšieho súdu na Krajský súd v Banskej Bystrici, a to písomne v potrebnom počte vyhotovení (§ 355
ods. 1, § 362 ods. 1 Civilného sporového poriadku - CSP).
V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 127 CSP) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu

smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie
dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže
odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania (§ 363, § 364 CSP).
Podanie možno urobiť písomne, a to v listinnej podobe alebo v elektronickej podobe. Podanie vo veci
samej urobené v elektronickej podobe bez autorizácie podľa osobitného predpisu treba dodatočne

doručiť v listinnej podobe alebo v elektronickej podobe autorizované podľa osobitného predpisu; ak sa
dodatočne nedoručí súdu do desiatich dní, na podanie sa neprihliada. Súd na dodatočné doručenie
podania nevyzýva. Podanie urobené v listinnej podobe treba predložiť v potrebnom počte rovnopisov
s prílohami tak, aby sa jeden rovnopis s prílohami mohol založiť do súdneho spisu a aby každý ďalší
subjekt dostal jeden rovnopis s prílohami. Ak sa nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd

vyhotoví kópie podania na trovy toho, kto podanie urobil (§ 125 CSP).
Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 359 CSP).
Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné (§ 358 CSP).
Pokiaľ zákon pre podanie určitého druhu nevyžaduje ďalšie náležitosti, musí byť z podania zjavné,
ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka a čo sleduje, a musí byť vyhotovené v písomnej

forme, podpísané a v prípade doručenia podania do prebiehajúceho konania s uvedením spisovej
značky (§ 127 CSP).
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,g) zistenýskutkovýstavneobstojí,pretožesúprípustnéďalšieprostriedkyprocesnejobranyaleboďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 365 ods. 1

CSP).
Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej (§ 365 ods. 2 CSP).
Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na

podanie odvolania (§ 365 ods. 3 CSP).
Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne

rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie (§ 366 CSP).
Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (Zákon č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a
exekučnej činnosti - Exekučný poriadok a o zmene a doplnení ďalších zákonov, v znení neskorších

predpisov).