Rozsudok ,
Zrušené Rozhodnutie bolo vynesené dňa nedeľa 14. november 2021

Súd: Okresný súd Nové Zámky
Spisová značka: 6C/40/2020

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4420202774
Dátum vydania rozhodnutia: 15. 11. 2021
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Kornélia Harcsová

ECLI: ECLI:SK:OSNZ:2021:4420202774.8

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd N. D. sudkyňou V.. K. S. v spore žalobcu: P. W., nar. XX.XX.XXXX, bytom N. D., S. 2, v

zastúpení: P. kancelária V.. Q. M., s. r. o., so sídlom N. D., C. XX, J.: XX XXX XXX, proti žalovanému:
V.. F. A. - T. J. NZ, so sídlom N. D., C. XXXX/X, J.: XX XXX XXX, v zastúpení: P. kancelária C. & M. s.
r. o., N. D., W. 9, J.: XX XXX XXX, o zaplatenie XXXX eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu z a m i e t a.

II. Žalovaný m á nárok na náhradu trov konania voči žalobcovi v rozsahu XXX %, o výške ktorej
rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným

uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca svojou žalobou zo dňa XX.XX.XXXX sa domáhal od žalovaného zaplatenia sumy XXXX
eur s X % úrokom z omeškania ročne od XX.XX.XXXX do zaplatenia a náhrady trov konania, na tom
skutkovom základe, že so žalovaným uzavrela dňa XX.XX.XXXX Zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti, a
to poschodového štvorizbového rodinného domu s garážou na kľúč s pozemkom v radovej zástavbe
domov v lokalite „Západ slnka“ v Nových Zámkoch, a to pozemkov parc. CKN č. XXXX/XX o výmere
XXX m2, s tým, že zmluva bola uzavretá na dobu neurčitú.

2. Predmetom Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti bolo v zmysle článku 2, bod 2.1 bolo zabezpečiť pre
záujemcu možnosť kúpy nehnuteľnosti uvedenej v odseku 1 s tým, aby budúci predávajúci nepredával
podohodnutýčasinémuzáujemcovipredmetnénehnuteľnosti.BudúcimpredávajúcimbolD.Q.spresne
uvedenými údajmi o jeho osobe. Podľa článku 3 bolo dohodnutá kúpna cena vo výške XXX XXX eur
s tým, že podľa bodu 3.2-1. časť kúpnej ceny/rezervačnú kauciu podľa článku 4/ vo výške XXXX eur
zaplatí záujemca v hotovosti pri podpise tejto rezervačnej zmluvy, alebo bankovým prevodom na účet,
2. časť kúpnej ceny vo výške 20000 eur zaplatí kupujúci bankovým prevodom na účet predávajúceho

najneskôr do 30 dní odo dňa podpisu rezervačnej zmluvy, 3. časť kúpnej ceny vo výške 121000 eur
zaplatí kupujúci budúcemu predávajúcemu podľa budúcej kúpnej zmluvy, a to bankovým prevodom na
účet budúceho predávajúceho. V článku 4, bod 4.1 sa účastníci dohodli na výške rezervačnej kaucie
XXXX eur, podľa bodu 4.2. rezervačnú kauciu uhradí záujemca v hotovosti pri podpise tejto rezervačnej
zmluvy a bude započítaná na úhradu kúpnej ceny ako prvá splátka z celkovej dohodnutej kúpnej ceny
podľa bodu 3.2, podľa bodu 4.3. zmluvy v prípade nesplnenia uskutočnenia predaja nehnuteľnosti sa
zmluvné strany dohodli, že odstupujúca strana je povinná zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške rovnajúcej

sa rezervačnej kaucii, a to do 14 dní od odstúpenia od predaja nehnuteľnosti.

3. Žalobca tvrdil, že predmetná Zmluva o rezervácii nehnuteľnosti je absolútne neplatným právnym
úkonom, pretože je uzavretá s budúcim predávajúcim menom D. Q., ktorého podpis sa na zmluvenenachádza, zmluva je podpísaná zo strany T. J. - NZ, takáto spoločnosť ani firma neexistuje, pričom
žalobca plnil žalovanému a predmetom zmluvy má byť zabezpečenie toho, aby budúci predávajúci
nepredával po dohodnutý čas inému záujemcovi rodinný dom, ktorý v čase podpísania zmluvy ani

neexistoval, ďalej pozemok nebol vo vlastníctve budúceho predávajúceho. Okrem toho zmluva obsahuje
praktický nesplniteľné vyhlásenia o tom, že budúci predávajúci má záujem predať nehnuteľnosti, ktoré
nie sú v jeho vlastníctve, ďalšie absolútne neplatné ustanovenia o tom, že ak nedôjde k uskutočneniu
predaja, odstupujúca strana je povinná zaplatiť zmluvnú pokutu. S poukazom na tieto skutočnosti žiadal,
aby súd zaviazal žalovaného na vydanie bezdôvodného obohatenia z dôvodu absolútnej neplatnosti

rezervačnej zmluvy.

4. Žalovaný so žalobou nesúhlasil, žiadal ju zamietnuť. Nepopieral, že so žalobcom uzavrel zmluvu, v
zmysle ktorej mal zabezpečiť rezerváciu nehnuteľnosti. Podľa názoru žalovaného sa jedná o zmluvu
nepomenovanú, ktorá nevyžaduje písomnú formu, teda námietky ohľadne jej neplatnosti sú irelevantné.
K námietkam žalobcu uvedeným v žalobe o tom, že zmluva je uzavretá medzi stavebníkom Zsoltom Q.,

ktorého podpis na zmluve chýba uviedol, že údaj stavebníka nie je na zmluve uvedený z dôvodu , že by
išlo o zmluvnú stranu, ale z dôvodu identifikácie osoby, ktorá zabezpečí pre žalobcu výstavbu a následný
predaj nehnuteľnosti. Rovnako pokiaľ ide o označenie žalovaného, neúplné označenie na rezervačnej
zmluve nečiní túto zmluvu neplatnou. Tvrdenie žalobcu, že sa záväzok týka nehnuteľnosti, ktorá v
tom čase reálne ešte neexistovala síce môže byť čiastočne pravdivé, avšak poukázala na skutočnosť,

že uzavretie zmluvy, ktorou sa niektorá strana zaviaže predať nehnuteľnosť alebo zmluvy, ktorou sa
niekto zaviaže rezervovať nehnuteľnosť, ktorá je len predmetom budúcej výstavby je celkom bežnou
praxou, ktorá je súdmi akceptovaná, ide o bežné praktiky developerských spoločností, ktorí si vopred
zabezpečujú záujemcov o nehnuteľnosti, ktoré majú byť predmetom výstavby a zabezpečujú si takto
nie len odbyt ale aj postupné financovanie výstavby. Žalobca ako aj žalovaný presne vedeli, aký dom

bude predmetom budúcej kúpnej zmluvy, uzavretie ktorej žalovaný zabezpečil a sprostredkoval, čoho
dôkazom je uzavretie zmluvy o dielo medzi žalobcom a zhotoviteľom.

5.Žalovanýmáuzatvorenúzmluvuosprostredkovanípredajanehnuteľností,rodinnýchdomov,výstavbu
ktorých realizuje D. Q., a to sám alebo prostredníctvom svojich alebo spriaznených spoločností.

Žalovaný teda zabezpečuje pre stavebníka záujemcov o kúpu nehnuteľností a pre záujemcov o kúpu
nehnuteľností garantuje ako sprostredkovateľ - realitná kancelária, že konkrétnu nehnuteľnosť, o ktorú
mal žalobca záujem, nebude ponúkať na predaj žiadnemu inému záujemcovi o kúpu. Rezervačný
poplatok vo výške XXXX eur bol teda prejavom vážnosti záujmu žalobcu, ale zároveň by sa táto kaucia
započítala na kúpnu cenu, ktorú žalobca mal zaplatiť zhotoviteľovi stavby a budúcemu predávajúcemu.

O tom, že nebolo sporné kde a aká nehnuteľnosť sa má pre žalobcu stavať, svedčí skutočnosť, že
žalobca podpísal zmluvu o dielo so spoločnosťou B. B. s.r.o., v mene ktorej podľa informácii žalovaného
koná D. Q. na základe plnej moci. Záujemca ktorý sa o výstavbu domu zaujímal z dôvodu uzavretej
rezervačnej zmluvy, mal informácie, že zhotoviteľ mal podstatnú časť stavby už zhotovenú, a to podľa
požiadaviek žalobcu, žalobca priebežne zhotoviteľovi aj platil za zhotovovanú stavbu. Skutočnosť, že

následne žalobca od zmluvy o dielo so zhotoviteľom odstúpil, sa netýka žalovaného, pretože on si svoj
záväzok zo zmluvy o rezervácii splnil. Z uvedeného vyplýva, že žalovaný mal mať jediný záväzok, a to
rezervovať nehnuteľnosť pre žalobcu, pričom tento záväzok si aj splnil. V danej veci nemožno vychádzať
zo žiadnych iných súvislostí, ako zo zmluvy o rezervácii a je potrebné vyhodnotiť, ktorá zmluvná strana
mala aký záväzok. Žalovaný preukazuje splnenie svojho záväzku tým, že pre žalobcu sa postavil rodinný

dom, ktorý je popísaný v rezervačnej zmluve, nemožno mať teda pochybnosti ani o tom, že prejavy vôle
strán rezervačnej zmluvy by boli nejasné alebo že by právny úkon žalobcu a žalovaného obsiahnutý
v rezervačnej listine bol neurčitý alebo nezrozumiteľný, keď po podpísaní rezervačnej zmluvy žalobca
podpísal zmluvu o dielo, na základe ktorej sa pre neho dom staval.

6. Z čl. 4. bod 4.3. Zmluvy o rezervácii vyplýva, že žalobca je povinný zaplatiť žalovanému zmluvnú
pokutu vo výške rezervačného poplatku v prípade, že k uskutočneniu predaja nehnuteľnosti nedôjde z
dôvodov na strane žalobcu. Žalobca sám svojim právnym úkonom, ktorým zrejme odstúpil od zmluvy o
dielo, zapríčinil jej zánik a teda zmaril odkúpenie nehnuteľnosti, ktorú pre neho žalovaný rezervoval. Na
základe uvedených skutočností má teda žalobca nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 3000

eur. Vzhľadom na uvedené s poukazom na ust. § 147 ods. 2 CSP podal žalovaný vzájomnú žalobu,
ktorou sa domáhal zaplatenia zmluvnej pokuty vo výške 3000 eur z dôvodu, že žalobca sám znemožnil
nadobudnutie nehnuteľnosti vo svoj prospech, keď od zmluvy o dielo zjavne odstúpil. Vzájomnú žalobu
žiadal žalovaný posúdiť ako obranu, a to s poukazom na skutočnosť, že si neuplatňuje vyššiu sumu akožalobca, avšak navrhuje svoju pohľadávku započítať s pohľadávkou žalobcu. Žalovaný teda vzniesol
kompenzačnú námietku, ktorú žiadal posúdiť ako hmotnoprávny úkon v zmysle ust. § 152 CSP, pričom
mal za to, že táto pokuta mu prináleží za porušenie záväzku žalobcu odkúpiť nehnuteľnosť, na kúpu

ktorej sa zaviazal. Touto kompenzačnou námietkou započítava nárok žalobcu na vrátenie kaucie s
nárokom žalovaného na zaplatenie zmluvnej pokuty. Na základe uvedených skutočností žalovaný
navrhol, aby súd po vykonanom dokazovaní žalobu ako bezdôvodnú zamietol a priznal žalovanému
náhradu trov konania v rozsahu 100%.

7.ŽalobcakvyjadreniužalovanéhozoXX.XX.XXXXuviedol,žepopiera,žebysasožalovanýmdohodol,
že mu zaplatí za sprostredkovanie, pretože nežiadala ho o sprostredkovanie kúpy nehnuteľnosti a ani
nežiadala žiadnu kúpnu zmluvu ani zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Podľa jeho názoru nie je možné
rezervačný poplatok vyplatený sprostredkovateľovi započítať do kúpnej ceny, pretože to nemá žiadny
právny podklad.

8. Na pojednávaní dňa XX.XX.XXXX žalobca ďalej uviedol, že podľa rezervačnej zmluvy sa mala
suma XXXX eur odpočítať z ceny rodinného domu. Mal záujem o kúpu nehnuteľnosti, v čase podpisu
rezervačnej zmluvy sa stretol s pánom Q., ktorý mal stavbu realizovať a v deň podpisu rezervačnej
zmluvy previedol na účet žalovaného sumu 3000 eur, mala to byť záloha, ktorá sa mala odpočítať
z kúpnej ceny. Následne podpísala dve zmluvy o dielo u pána Q., stavba mala byť dokončená do

konca apríla 2020, pričom do konca mája 2020 nebola stavba ukončená, nebolo vydané ani stavebné
povolenie. Peniaze za stavbu boli už vysúdené aj za pozemok. Stavba rodinného domu nebola
realizovaná, preto si žalobca myslí, že žalovaný mu má vrátiť peniaze, pretože to bola záloha za kúpnu
cenu, ktorá podľa jeho vedomostí má byť vrátená, bol v domnelí pri podpise rezervačnej zmluvy, že
XXXX eur dáva ako záloha na cenu domu.

9. Žalovaný naďalej tvrdil, že zmluva o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti je platnou zmluvou, v
ktorej sa žalovaný zaviazal zabezpečiť možnosť kúpiť a zaviazal sa, aby budúci predávajúci nepredával
inému záujemcovi po dohodnutý čas nehnuteľnosť, ktorá bola predmetom zmluvy. Žalovaný si svoj
záväzok zo zmluvy splnil. Rezervačná kaucia bola vyplatená práve z toho dôvodu. Ak žalobca tvrdí,

že sumu XXXX eur vyplatil ako zálohu za kúpnu cenu, v tom prípade nie je žalovaný v konaní pasívne
legitimovaný, len budúci staviteľ.

10. Súd vykonal vo veci dokazovanie výsluchom strán sporu, ako aj oboznámením sa s písomnými
dôkazmi, a to: žalobou, Zmluvou o rezervácii nehnuteľnosti zo XX.XX.XXXX, výpisom zo

živnostenského registra žalovaného, predžalobnou výzvou, potvrdením o prevode sumy 3000 eur,
emailovou komunikáciou, platobným rozkazom, uznesením o zrušení platobného rozkazu, vyjadrením
žalovaného, vyjadrením žalobcu, Zmluvou o dielo zo dňa XX.XX.XXXX, Dohodou o sprostredkovaní
predaja nehnuteľnosti z XX.XX.XXXX, obsahom spisu tunajšieho súdu sp. zn. XC/XX/XXXX a zistil
nasledovný skutkový a právny stav veci:

11. Strany sporu uzavreli dňa XX.XX.XXXX Zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti, a to poschodového
štvorizbového rodinného domu s garážou na kľúč s pozemkom v radovej zástavbe domov v lokalite
„D. slnka“ v N. D., a to pozemkov parc. E. č. XXXX/XX o výmere XXX m2, s tým, že zmluva bola
uzavretá na dobu neurčitú. Predmetom Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti bolo v zmysle článku 2,

bod 2.1 zabezpečiť pre záujemcu možnosť kúpy nehnuteľnosti uvedenej v odseku 1 s tým, aby
budúci predávajúci nepredával po dohodnutý čas inému záujemcovi predmetné nehnuteľnosti. Budúcim
predávajúcim bol D. Q. s presne uvedenými údajmi o jeho osobe. Podľa článku 3 bolo dohodnutá kúpna
cena vo výške 144 000 eur s tým, že podľa bodu 3.2-1. časť kúpnej ceny/rezervačnú kauciu podľa článku
4/ vo výške 3000 eur zaplatí záujemca v hotovosti pri podpise tejto rezervačnej zmluvy, alebo bankovým

prevodom na účet, 2. časť kúpnej ceny vo výške 20000 eur zaplatí kupujúci bankovým prevodom na
účet predávajúceho najneskôr do 30 dní odo dňa podpisu rezervačnej zmluvy, 3. časť kúpnej ceny
vo výške 121000 eur zaplatí kupujúci budúcemu predávajúcemu podľa budúcej kúpnej zmluvy, a to
bankovým prevodom na účet budúceho predávajúceho. V článku 4, bod 4.1 sa účastníci dohodli na
výške rezervačnej kaucie 3000 eur, podľa bodu 4.2. rezervačnú kauciu uhradí záujemca v hotovosti pri

podpise tejto rezervačnej zmluvy a bude započítaná na úhradu kúpnej ceny ako prvá splátka z celkovej
dohodnutej kúpnej ceny podľa bodu 3.2, podľa bodu 4.3. zmluvy v prípade nesplnenia uskutočnenia
predaja nehnuteľnosti sa zmluvné strany dohodli, že odstupujúca strana je povinná zaplatiť zmluvnú
pokutu vo výške rovnajúcej sa rezervačnej kaucii, a to do 14 dní od odstúpenia od predaja nehnuteľnosti.12. Žalobca podpísal dňa XX.XX.XXXX Zmluvu o dielo, ako objednávateľ, zhotoviteľom bola B.-B., s. r.
o. a predmetom zmluvy bolo vykonanie hrubej stavby štvorizbového domu na nehnuteľnosti, a to par.

reg. CKN č. XXXX/XX - orná pôda o výmere XXX mX v kat. úz. Nové Zámky, zapísanej na LV č. XXXX.
Cena za dielo bola stanovená v sume XXXXX eur.

13. Zo Zmluvy o dielo uzavretej dňa XX.XX.XXXX súd zistil, že žalobca ako objednávateľ, zhotoviteľom
bola B.-B., s. r. o. a predmetom zmluvy bolo vykonanie dokončovacie práce štvorizbového domu na

nehnuteľnosti, a to par. reg. CKN č. XXXX/XX - orná pôda o výmere XXX m2 v kat. úz. Nové Zámky,
zapísanej na LV č. XXXX. Cena za dielo bola stanovená v sume 55000 eur.

14. Z Dohody o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti zo dňa XX.XX.XXXX súd zistil, že táto dohoda
bola uzavretá medzi žalovaným ako sprostredkovateľom a záujemcom B.-B., s. r. o., pričom predmetom
dohody bolo, že sprostredkovateľ sa na základe tejto dohody zaväzuje, že bude vyvíjať činnosti

smerujúcektomu,abymalzáujemcapríležitosťuzavrieťkúpnuzmluvunanehnuteľnosťstretouosobou.
Sprostredkovateľ bol povinný aktívnej vyhľadávať tretie osoby, ktoré mali záujem o kúpu nehnuteľnosti.
V článku V. v bode 1 bolo dohodnuté, že sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu v deň podpisu
rezervačnej zmluvy, zmluvy o budúcej zmluve, kúpnej zmluvy alebo zmluvy o dielo.

15. Z výpisu zo živnostenského registra súd zistil, že žalovaný je registrovaný pod obchodným menom
Mgr. F. A.-T. J. NZ s miestom podnikania N. D., C. XXXX/X, pričom medzi inými je predmetom podnikania
sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľnosti (realitná činnosť).

16. Z potvrdenia o detaile platby H., a. s. bolo zistené, že dňa XX.XX.XXXX z účtu žalobcu bola v

prospech účtu žalovaného prevedená suma 3000 eur, účel platby je uvedený ako rezervácia.

17. Zo spisu tunajšieho súdu sp. zn. XC/XX/XXXX súd zistil, že konanie prebiehalo medzi žalobcom
a žalovaným STELA-B., s. r. o., predmetom konania bolo zaplatenie sumy 30000 eur titulom vydania
bezdôvodného obohatenia. V spise je založená na čl. 24 Dohoda o odstúpení od zmluvy o dielo medzi

stranami sporu, pričom v článku II. bod 5 je uvedené, že objednávateľ, t. j. žalobca požaduje vrátenie
rezervačnejkaucievovýške3000eur,zaplatenejnaúčetT.J.NZ.VkonaníbolvydanýdňaXX.XX.XXXX
platobný rozkaz, ktorý nadobudol právoplatnosť a vykonateľnosť dňom XX.XX.XXXX.

18. Podľa § 51 Občianskeho zákonníka účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne

upravená, zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

19. Podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka (ďalej aj OZ) v znení od 01.01.2008 spotrebiteľskou
zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.

20. Podľa § 52 ods. 3 OZ v znení od 01.01.2008 dodávateľom je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení
spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti.

21. Podľa § 52 ods. 4 OZ v znení od 01.01.2008 spotrebiteľom je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní
a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej

podnikateľskej činnosti.

22. Podľa § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka v znení od 01.04.2004 spotrebiteľské zmluvy nesmú
obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných
strán v neprospech spotrebiteľa. To neplatí ak ide o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného

predmetu plnenia a primeranosti ceny, a tieto zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne a
zrozumiteľne alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané (ďalej len "neprijateľná
podmienka").

23. Podľa § 53 ods. 5 Občianskeho zákonníka v znení od 01.01.2008 neprijateľné podmienky upravené

v spotrebiteľských zmluvách sú neplatné.

24. Z vyššie označených dôkazov vyplýva, že medzi žalobcom a žalovaným došlo k platnému
uzatvoreniu zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti, ako nepomenovanej zmluvy, pričom však je zrejmé, žetento typ zmluvy aj ako nepomenovaná zmluva nesie znaky zmluvy o sprostredkovaní podľa ustanovení
obchodného zákonníka. V konaní bolo preukázané, že žalobca zaplatil žalovanému sumu 3000 eur dňa
06.05.2019. Táto skutočnosť v konaní sporná nebola. Spornou zostala otázka, akým titulom žalobca

žalovanému predmetnú čiastku uhradil. Žalobca namietal, že uzavretá zmluva je absolútne neplatná z
dôvodu, že obsahuje neprijateľné podmienky a bola uzavretá ako zmluva spotrebiteľská. Je si potrebné
uvedomiť, že zmluvný vzťah založený zmluvou o rezervácii nehnuteľnosti, je bezpochyby potrebné
posudzovať ako vzťah spotrebiteľský. Spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu
formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom. Dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení

spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svoje obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti.
Spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci svojej
spotrebiteľskej činnosti alebo v rámci inej podnikateľskej činnosti (§ 52 ods. 1,3,4 OZ v znení od
1.1.2008). Neprijateľné podmienky uvedené v spotrebiteľskej zmluve sú upravené v § 53 ods. 4, písm.
a) až r) OZ v znení od 1.1.2008. Z vyššie citovaných zákonných ustanovení Občianskeho zákonníka
o spotrebiteľských zmluvách vyplýva, že predmetný zmluvný vzťah je v skutočnosti spotrebiteľskou

zmluvou, pretože žalovaný zmluvu uzavrel v rámci svojej podnikateľskej činnosti a v nej vystupoval ako
dodávateľ a žalovaný, ktorý v čase uzavretia zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti nebol podnikateľom,
vystupoval ako spotrebiteľ. V zmluve o rezervácii nehnuteľnosti bolo uvedené, že záujemca, t. j. žalobca
má uhradiť v hotovosti alebo bankovým prevodom pri podpise zmluvy rezervačnú kauciu vo výške
3000 eur. V článku 4 v bode 4.2 je uvedené, že rezervačná kaucia bude započítaná na úhradu

kúpnej ceny, ako prvá splátka z celkovej dohodnutej kúpnej ceny. Podľa článku 3 bodu 3.1 zmluvy
je uvedené, že kúpna cena nehnuteľnosti, a to novostavby spolu s pozemkom o výmere 286 m2
bola dohodnutá vo výške 144000 eur, pričom sa mala uhradiť spôsobom, že v deň podpisu zmluvy o
rezervácii nehnuteľnosti žalobca uhradí sumu 3000 eur, časť kúpnej ceny v sume 20000 eur uhradí
žalobca do 30 dní po podpise zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti a zvyšok kúpnej ceny vo výške 121000

eur zaplatí žalobca budúcemu predávajúcemu podľa budúcej kúpnej zmluvy. Z ustanovení článku 3
zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti potom logicky vyplýva, že suma 3000 eur mala byť zálohou a mala
byť započítaná ako časť kúpnej ceny nehnuteľnosti, ktorú mal budúci predávajúci pre žalobcu postaviť
(kúpna cena bola stanovená v sume 144000 eur, 3000 eur bola záloha, 20000 eur ďalšia záloha
a zvyšok 121000 mal byť doplatený podľa požiadaviek budúceho predávajúceho). Túto skutočnosť

tvrdil v konaní žalobca, teda že zaplatil žalovanému 3000 eur titulom zálohy, resp. časti kúpnej ceny
budúcej nehnuteľnosti. Súd vyhodnotil zaplatenú sumu vo výške 3000 zo strany žalobcu ako zálohu
kúpnej ceny, pretože podľa názoru súdu nebolo sporné, že suma 3000 eur zo strany žalobcu bola
vyplatená týmto titulom, čo vyplýva zo samotného obsahu zmluvy rezervácii nehnuteľnosti, v ktorej bola
stanovená kúpna cena budúcej nehnuteľnosti vo výške 144000 eur. Ak by suma 3000 eur mala byť zo

strany žalovaného prijatá ako odmena za sprostredkovanie rezervácii nehnuteľnosti, v tom prípade by
kúpna cena budúcej nehnuteľnosti by musela byť vo výške 141000 eur, čo však zo zmluvy o rezervácii
nehnuteľnosti nevyplýva. V každom prípade súd nezistil neprijateľné podmienky v zmluve o rezervácii
nehnuteľnosti, ktoré by v zmluve o rezervácii nehnuteľnosti ako spotrebiteľskej zmluve boli podľa § 53
ods. 1/ Občianskeho zákonníka neprijateľné, teda súd ju vyhodnotil, že nie je neplatná podľa § 53 ods.

5/ Občianskeho zákonníka v znení od 01.01.2008.

25. Samotný nárok žalobcu na vyplatenie sumy 3000 eur titulom vrátenia zálohy kúpnej ceny za
budúcu nehnuteľnosť podľa názoru súdu mal smerovať voči samotnému vykonávateľovi stavby, a to
voči budúcemu predávajúcemu. Žalobca v konaní preukázal, že síce vyplatil sumu 3000 eur v prospech

účtu žalovaného, čo žalovaný ani nepopieral, avšak táto suma podľa uzatvorenej zmluvy o rezervácii
nehnuteľnosti mala byť časťou kúpnej ceny budúcej nehnuteľnosti. Žalovaný však nebol tým subjektom,
ktorý mal pre žalobcu vykonať dielo, týmto subjektom bola firma B.-B., s.r.o., s ktorou žalobca uzavrel
zmluvu o dielo na konkrétnu kúpnu cenu a žalovaný mal len úlohu zabezpečiť pre žalobcu istotu,
že budúci predávajúci nehnuteľnosť postaví pre žalobcu a nie pre tretiu osobu. Na základe takto

preukázaného skutkového stavu dospel súd k tomu záveru, že nárok žalobcu voči žalovanému nie
je daný, pretože žalovaný nie je pasívne legitimovaným v tomto konaní. Ako je zrejmé, už v konaní
tunajšieho súdu sp. zn. XC/XX/XXXX bolo ustálené medzi žalobcom a B.-B., s.r.o. že STELA-B., s.r.o.
má vrátiť žalobcovi poskytnutú zálohu vo výške XXXX eur, čo bolo dohodnuté v Dohode o odstúpení od
zmluvy o dielo. Nie je preto zrejmé, prečo si žalobca duplicitne uplatnil svoj nárok aj voči žalovanému,

keď bol žalobca presvedčený o tom, že sumu 3000 eur vypláca titulom preddavku kúpnej ceny budúcej
nehnuteľnosti, ktorý sa započíta ako časť kúpnej ceny. S poukazom na túto skutočnosť súd ustálil,
že žalovaný nie je v konaní pasívne legitimovaný, pretože žalovanému vznikol nárok na províziu odbudúceho predávajúceho, a to na základe medzi nimi uzavretej Dohody o sprostredkovaní predaja
nehnuteľnosti, preto žalobu zamietol.

26. Ohľadne podanej vzájomnej žaloby zo strany žalovaného, súd túto vzájomnú žalobu vyhodnotil ako
obranu žalovaného, pretože žalovaný si uplatnil rovnakú sumu ako žalobca.

27. O trovách konania rozhodol súd podľa § 255 ods. 1/ CSP tak, že v konaní plne úspešnému
žalovanému priznal náhradu trov konania v rozsahu 100 %, o výške ktorej rozhodne súd prvej inštancie

po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník v zmysle § 262 ods. 1/ a 2/ CSP.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia prostredníctvom
tunajšieho súdu na Krajský súd v Nitre.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) /§ 363 CSP/.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a/ neboli splnené procesné podmienky,
b/ súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c/ rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d/ konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e/ súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f/ súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g/ zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo
ďalšie prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené,
h/ rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania /§ 365 ods. 3 CSP/.