Rozsudok Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 16. apríl 2015

Súd: Okresný súd Nové Zámky
Spisová značka: 5C/29/2008

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4408202153
Dátum vydania rozhodnutia: 16. 04. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Eva Szárazová

ECLI: ECLI:SK:OSNZ:2015:4408202153.20

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Nové Zámky sudkyňou JUDr. Evou Szárazovou v právnej veci navrhovateľov: 1. K. K.,

nar. XX.X.XXXX, X. B. Z., S. č. XXXX/XX, 2. X. K., nar. XX.X.XXXX, bytom B. Z., S.H. P. XXXX/XX,
obaja zastúpení advokátkou JUDr. Emou Zacharovou, so sídlom Nové Zámky, Forgáchova bašta 7,
proti odporcovi: Q. V., nar. XX.X.XXXX, bytom B. Z., L. W. 58, zastúpený Advokátska spoločnosť, s.r.o.
JUDr. Vlasta Suchanová, advokátka so sídlom Podzámska 32, Nové Zámky o zaplatenie 3.319,39 € s
príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Odporca je p o v i n ý zaplatiť navrhovateľovi v 1. rade sumu 1294,56 eura s 8,5% úrokom z omeškania
od 15.02.2008 do zaplatenia do 3 dní po právoplatnosti rozsudku.

Odporca je p o v i n n ý zaplatiť navrhovateľke v 2. rade sumu 1294,56 eura s 8,5% úrokom z omeškania
od 15.02.2008 do zaplatenia do 3 dní po právoplatnosti rozsudku.

Vo zvyšku súd návrh z a m i e t a .

Súd o trovách konania rozhodne po právoplatnosti vo veci samej.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovatelia návrhom ktorý podali tunajšiemu súdu dňa 15.2.2008 sa voči odporcovi domáhali

zaplatenia sumy 100.000,-Sk, čo v súčasnosti predstavuje sumu 3.319,39 € , ktorú mu poskytli ako
zálohu na kúpu nehnuteľnosti ktorá sa nachádza v kat. území Nové Zámky.

Odporca žiadal návrh navrhovateľov v celom rozsahu zamietnuť z dôvodov, že k realizácii kúpnej
zmluvy nedošlo z dôvodov, že navrhovatelia nemali finančné prostriedky a z toho dôvodu zálohu ktorú
prevzal vo výške 100 tisíc Sk považuje za zmluvnú pokutu ktorá je deklarovaná aj v kúpnopredajnej
zmluve v článku VI. odporca kúpnu zmluvu považoval za platnú odstúpenie od zmluvy a dôvod, ktorý

navrhovatelia uviedli v odstúpení od zmluvy považoval za nedôvodné a pokiaľ navrhovatelia v návrhu
uviedli, že zmluva je neplatná od neplatnej zmluvy potom nemohli odstúpiť. Odporca potom ako obdržal
od navrhovateľov odstúpenie od kúpnej zmluvy a nezaplatenie kúpnej ceny v stanovenej lehote tento
nehnuteľnosť odpredal na základe zmluvy zo dňa 3.12.2007 ktorej vklad bol povolený dňa 8.2.20098
pod V 7541/07 s tým, že predmet prevodu tvorí byt o podlahovej ploche 60,72 m 2.

Súd v rámci dokazovania vypočul účastníkov, oboznámil sa kúpnou zmluvou zo dňa 21.9.2007 spisom

Katastrálneho úradu v Nitre , správou Tatrabanky zo dňa 6.11.2008 , výpoveďou svedkyne Ivany
Gašparíkovej, znaleckým posudkom Ing., Jozefa Homolu číslo 134/2011, a znaleckým posudkom Ing.
Viery Katanovej číslo 25/2012, oboznámením sa znaleckým posudkom č. 148/2005 Ing. Anny Kleinovej,
ostatnými k spisu pripojenými dokladmi a zistil tento skutkový a právny stav:Z výsluchu navrhovateľov ako i samotného návrhu vyplýva, že títo dňa 21.10.2007 uzavreli ako kupujúci
s odporcom ako predávajúcim na Notárskom úrade JUDr. Petra Šulaiho kúpnu zmluvu ktorou sa

odporca zaviazal previesť na nich vlastníctvo nehnuteľnosti v kat. území Nové Zámky bytovom dome s
podlahovou plochou 60,75 m2 na 9 poschodí vo vchode číslo 4. Pred podpísaním kúpnej zmluvy každí
z navrhovateľov vyplatil odporcovi časť kúpnej ceny v sume 50.000,-Sk, s tým, že predávajúci teda
odporca svojim podpisom potvrdil jej prevzatie. Dohodnutá kúpna cena za predmetnú nehnuteľnosť bola
účastníkmi dohodnutá na 1.200.000,-Sk s tým, že suma 100.000,-Sk bola vyplatená pred podpísaním

zmluvy a 1.100.000,-Sk mala byť vyplatená v lehote do dvoch mesiacov odo dňa podpísania kúpnej
zmluvy na účet predávajúceho formou hypotekárneho úveru poskytnutého Tatrabankou a.s. Počas
rokovaní s Tatrabankou a.s. si dali vypracovať znalecký posudok Ing. Mázorovou pre poskytnutia
úveru a zistili, že podlahová plocha bytu nie je 60,75 m2 ale len 42,77 m 2 čo malo dopať na
výšku poskytovaného úveru. Vzhľadom na tieto zistenia potom navrhovatelia dňa 15.10.2007 oznámili
odporcovi, že vzhľadom na ním nesprávne deklarovanú veľkosť podlahovej plochy bytu im banka krátila

výšku poskytnutého úveru a navyše rozdiel vo výmere malého bytu viac ako 10 m2 je tak veľký, že
byt nie je využiteľný na nimi zamýšľaný účel. Zároveň odporcovi oznámili, že odstupujú od zmluvy a
zároveň ho žiadali o vrátenie zálohy vo výške 100.000,-Sk.

Z písomného stanoviska odporcu zo dňa 3.4.2008 a samotnej jeho výpovede súd zistil, že na základe
kúpnej zmluvy zo dňa 3.9.2007 sa stal vlastníkom bytu v Nových Zámkoch na ulici Gy. Szechényiho
číslo 4. Dňa 21.9.2007 uzavrel kúpnu zmluvu s navrhovateľmi ktorá bola vyhotovená pred Notárskym
úradom JUDr. Petra Šulaiho. Predmetom kúpnej zmluvy bol predmetný byt číslo 48 na 9 poschodí vchod
číslo 4 o podlahovej ploche 60,75 m2. V predmetnej zmluve sa s navrhovateľmi dohodol na podstatných

náležitostiach zmluvy a to na cene ktorá bola v sume 1.200.000,-Sk, pričom uznal, že sumu 100.000,-
Sk teda 50.000,-Sk od navrhovateľa 1 a 50.000,- Sk od navrhovateľky 2 prevzal ešte pred podpísaním
kúpnej zmluvy. Potvrdil, že zvyšná časť kúpnej ceny vo výške 1.100.000,- Sk bude vyplatená k jeho
rukám do dvoch mesiacov odo dňa podpísania zmluvy formou hypotekárneho úveru. Ďalej v zmluve
je zakotvená v článku VI. dohoda účastníkov, že v prípade ak nebude kúpna cena v uvedenej lehote

úplne splatená, zostáva zaplatená záloha predávajúcemu ako zmluvná pokuta. Odporca ďalej uviedol,
že navrhovatelia do dohodnutej doby teda do 21.11.2007 nezaplatili zvyšok kúpnej ceny 1.100.000,-
Sk a preto nevidel dôvod preddavok vo výške 100.000,-Sk navrhovateľom vrátiť keďže podľa neho mu
uvedená suma prináleží ako zmluvná pokuta.

Z prípisu Tatrabanky a.s. zo dňa 6.11.2008 mal súd preukázané, že navrhovateľovi v 1 rade Františkovi
Fialovi bol poskytnutý hypotekárny úver číslo 2007073410 vo výške 920.000,-Sk pričom uvedený úver
nebol čerpaný na základe rozhodnutia klienta s tým, že dňa 22.10.2007 klient od zmluvy odstúpil.

Zo znaleckého posudku číslo 134/2011 Ing. Jozefa Homolu súd zistil, že znalec zistil výmeru podlahovej
plochy predmetného bytu na 48,99 m2. Plochu vypočítal sumárom podlahových plôch jednotlivých
miestností a to predsiene, kúpelne a pivnice. Odporca predmetný znalecký posudok namietal a preto
súd dal vyhotoviť ďalší posudok Ing. Viere Katonovej na zistenie celkovej výmery bytu číslo 48 v
Nových Zámkoch. Zo záverov znaleckého posudku číslo 25/2012 vyplýva, že predmetný byt bol

pôvodne ateliér pozostávajúci z dvoch obytných miestností obývacia izba a izba, príslušenstva ktorým je
kuchyňa , kúpelňa a predsieň. Príslušenstvom k bytu je aj pivnica nachádzajúca sa na prízemí obytného
domu. Podľa posudku podlahová plocha bytu je pomerne členitá a preto na výpočet podlahových plôch
jednotlivých miestností bolo potrebné použiť výpočtovú techniku - vektorový dva D program A 9CAD.
Takto celková podlahová plocha podľa znalkyne Ing. Katonovej je 49,59 m2.

K spisu je pripojený i znalecký posudok ktorý si dala vypracovať Tatrabanka a.s. ktorý posudok
vypracovala znalkyňa Ing. Anna Kleinová po číslom 148/2005 z ktorého vyplýva, že podlahová plocha
predmetného bytu je 60,75 m2. Týmto pádom tvrdenia navrhovateľov , že nedostali úver z dôvodov
menšej podlahovej plochy , ktorú zistila Ing. Mázorová a ktorú si ony objednali sa nezakladá na pravde,

pretože Tatrabanka a.s. si dala vypracovať znalecký posudok na základe ktorého im bol poskytnutý
hypotekárny úver.Súd sa ďalej v rámci dokazovania oboznámil s oznámením navrhovateľov adresované odporcovi dňa
15.10.2007 v ktorom mu oznamujú, že znalkyňa Ing. Mázorová , ktorú poverili vypracovaním znaleckého
posudku zistila, že podlahová plocha bytu je len 42,77 m a nie ako v kúpnej zmluve deklarovaná

plocha 60,75 m2. Vzhľadom na tento rozdiel vo výmere je kúpna zmluva neplatná, pretože podľa
navrhovateľov predmetom plnenia je nemožné plnenie z tohto dôvodu mali za to, že kúpna zmluva je
neplatná a odstupujú od nej z toho istého dôvodu. Zároveň vyzvali odporcu aby im zálohu vo výške
100.000,-Sk vrátili a poukázali na bankový účet.

Odporca prípisom zo dňa 24.10.2007 oznámil navrhovateľom, že kúpna zmluva je platná, že trvá na
zmluve a vyslovil názor, že pokiaľ kúpna zmluva podľa navrhovateľov je neplatná od takejto neplatnej
zmluvy nemôžu odstúpiť.

Podľa § 39 Občianskeho zákonníka neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom

odporuje zákonu alebo ho obchádza, alebo sa prieči dobrým mravom.

Podľa § 48 odsek 1,2 Občianskeho zákonníka od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto
zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.

Podľa § 457 Občianskeho zákonníka ak je zmluva neplatná alebo ak bol zrušená je každý z účastníkov
povinný vrátiť druhému všetko čo podľa nej dostal.

Podľa § 544 odsek 1,2 Občianskeho zákonníka ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej
povinnosti zmluvnú pokutu je účastník ktorý túto povinnosť poruší , zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.

Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty , alebo

určený spôsob jej určenia.

Podľa § 545 a, neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a
význam zabezpečovacej povinnosti.

Z výsledkov vykonaného dokazovania skutkového a právneho zistenia ako i zo samotnej žaloby je
zrejmé, že predmetom konania je navrhovateľmi vrátenie a zaplatenie sumy 100.000,-Sk rovnajúcej
sa preddavku na kúpnu cenu poskytnutého navrhovateľmi odporcovi za predaj nehnuteľnosti podľa
spísanej kúpnopredajnej zmluvy zo dňa 21.9.2007 formou zmluvnej pokuty. Medzi účastníkmi konania

nebolo sporné, že k uzavretiu kúpnopredajnej zmluvy došlo dňa 21.9.2007, predmetom ktorej bol predaj
nehnuteľností nachádzajúcej sa v Nových Zámkoch byt o podlahovej ploche 60,75 m2. Nepochybné
medzi nimi bolo aj to, že suma 100.000,-Sk bola navrhovateľmi vyplatená pred podpísaním kúpnej
zmluvy a predávajúci teda odporca svojim podpisom potvrdil ich prevzatie. Zvyšná suma 1.100.000,-Sk
mala byť vyplatená z hypotekárneho úveru poskytnutého Tatrabankou a.s. do dvoch mesiacov odo dňa

podpísania kúpnej zmluvy na účet odporcu. Bolo ďalej preukázané, že navrhovateľ v 1 rade mal cestou
Tatrabanky poskytnutý úver vo výške 920.000,-Sk avšak oznámením navrhovateľov zo dňa 15.10.2007
adresované odporcovi mu oznámili, že kúpna zmluva je neplatná z dôvodov, že ním deklarovaná rozloha
bytu 60,75 m 2 je nepravdivá čo dáva im dôvod k odstúpeniu od zmluvy.

Z ustanovenia § 48 odsek 2 Občianskeho zákonníka vyplýva, že odstúpením od zmluvy sa zmluva od
začiatku ruší, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo dohodnuté inak. Dôsledky odstúpenia od
zmluvy spočívajú v jej zrušení od samého začiatku s výnimkou ak by z právneho predpisu alebo dohody
účastníkov zmluvného vzťahu vyplývalo niečo iné. Ak tomu tak nie je odstúpením od zmluvy zanikajú
všetky práva povinnosti všetkých zmluvných strán vyplývajúce zo zrušenej zmluvy. V prípade ak by bolo

podľa zrušenej zmluvy plnené sú účastníci zmluvy povinný takéto plnenie si vzájomne vrátiť.

Odstúpením od zmluvy zanikajú pre svoju akcesorickú povahu aj vedľajšie záväzky, ktoré sú
od existencie hlavného záväzku závislé. Takýmito vedľajšími záväzkami sú záväzky slúžiace kzabezpečeniu splnenia hlavného záväzku, teda aj záväzok na zaplatenie zmluvnej pokuty podľa § 544
občianskeho zákonníka. Ak dôjde k platnému odstúpeniu od zmluvy nemôže sa žiadna zo zmluvných
strán na jej základe domáhať zaplatenia zmluvnej pokuty, pretože dohoda o zmluvnej pokute bola

spolu s hlavným záväzkom od začiatku zrušená a právo na jej zaplatenie nemá žiaden právny základ.
Odstúpením od zmluvy dochádza k zániku povinnosti plniť pôvodný záväzok zabezpečený zmluvnou
pokutou však nie vždy dochádza k súčasne k zániku povinnosti plniť zmluvnú pokutu v dôsledku
neplanenia pôvodného záväzku. Súd preto v rámci dokazovania skúmal či navrhovateľmi uplatnené
odstúpenie od zmluvy podľa §48 odsek 1 Občianskeho zákonníka je platné alebo nie. Keďže uvedené

ustanovenie jasne formuluje za ktorých okolností môže účastník od zmluvy odstúpiť, a to konkrétne ak
je to v zákone ustanovené alebo ak je to účastníkmi zmluvy dohodnuté.

Z obsahu kúpnej zmluvy uzatvorenej medzi účastníkmi konania dňa 21.9.2007 nevyplýva, že by sa
účastníci dohodli na možnosti odstúpiť od kúpnej zmluvy. Preto súd ma za to, že navrhovatelia nemohli
platne odstúpiť od kúpnej zmluvy v zmysle ustanovenia § 48 odsek 1 Občianskeho zákonníka. Súd ďalej

vyhodnotil aj odstúpenie kupujúcich pre vadu veci v zmysle § 495 odsek 1,2 , keďže ich tvrdenia , že
nedostali úver pre zníženú podlahovú plochu bytu je nepravdivá, nakoľko Tatrabanka mala k dispozícii
znalecký posudok Ing. Anny Kleinovej, ktorá v ňom uviedla rozlohu bytu vo výmere 60,75 m2. Podľa
citovaného ustanovenia navrhovatelia nepreukázali, že by predmetný byt kvôli menšej podlahovej
plochy nemohli užívať a že menšia podlahová plocha robí vec neupotrebiteľnou.

Z horeuvedených dôvodov preto súd jednostranné odstúpenie od zmluvy navrhovateľmi adresované
odporcovi určil za neplatné. Týmto pádom kúpna zmluva uzavretá medzi účastníkmi je v plnom rozsahu
platná.

Súd ďalej zistil, že neboli splnené zo strany navrhovateľov podmienky platné na odstúpenie od zmluvy
a ďalej zistil, že navrhovatelia sumu 1.100.000,-Sk v lehote dvoch mesiacov odo dňa podpísania kúpnej
zmluvy nesplnili a z ich strany došlo k porušeniu zmluvnej povinnosti. Keďže zo zmluvy vyplývalo, že
preddavok vo výške 100.000,-Sk bude v prípade porušenia zmluvnej povinnosti zo strany navrhovateľov

nezaplatenímcelejkúpnejcenydodvochmesiacovodjejpodpísaniaponechanáodporcovi akozmluvná
pokuta.

Podľa § 451 odsek 1,2 Občianskeho zákonníka kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí musí

obohatenie vydať.

Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z
neplatnéhoprávnehoúkonualeboplnenímzprávnehodôvodu,ktorýodpadolakoajmajetkovýprospech

získaný z nepoctivých zdrojov.

Súd sa ďalej zaoberal podľa § 544 odsek 2 Občianskeho zákonníka platnosťou dojednania zmluvnej
pokuty a predovšetkým jej výškou. Pokiaľ ide o samotnú výšku zmluvnej pokuty platí, že právo

na zmluvnú pokutu môže byť založené výlučne zmluvným dojednaním účastníkov na ktorých je
ponechané aj určenie jej výšky, avšak s tým obmedzením, že dohodnutá výška zmluvnej pokuty
nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi. Výška zmluvnej pokuty má byť zásadne primeraná významu
riadneho splnenia zmluvy pre zabezpečenú stranu. Preto ustanovenie § 545 a, občianskeho zákonníka
určuje že neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na význam a hodnotu

zabezpečovacej povinnosti. Výška zmluvnej pokuty nesmie odporovať dobrým mravom a zásadám
poctivého obchodného styku. Pri určovaní jej výšky treba mať takisto na pamäti ustanovenie § 39
občianskeho zákonníka podľa ktorého právny úkon ( aj dohoda o zmluvnej pokute) sa nesmie priečiť
dobrým mravom a to pod sankciou jej neplatnosti.

Právny úkon sa prieči dobrým mravom ak sa jeho obsah ( bezohľadu na zmluvnú voľnosť tento obsah
stanoviť na to, kto rozpor s dobrými mravmi zavinil a na to, či druhá strana pri vzniku zmluvy bola v
dobrejviere)ocitnevrozporesobecneuznávanoumienkou,ktorávovzájomnýchvzťahochmedziľuďmi
určuje aký má byť obsah ich dojednania aby bolo v súlade zo základnými zásadami mravného poriadkudemokratickej spoločnosti. Dobré mravy netvoria spoločensky normatívny systém ale sú meradlom
etického hodnotenia konkrétnych situácií zodpovedajúcim všeobecne uznávaným pravidlám slušnosti,
poctivého konania a podobne. Dobré mravy treba hodnotiť ako súhrn spoločenských , kultúrnych a

mravných noriem, ktoré v historickom vývoji osvedčujú istú nemennosť, vystihujú podstatné historické
tendencie. Pri skúmaní platnosti dojednania zmluvnej pokuty z hľadiska dobrých mravov je nutné zvážiť
predovšetkým funkciu zmluvnej pokuty ( preventívnu uhradzovaciu a sankčnú). Pri úvahe o primeranosti
výšky dojednanej pokuty je tak treba posúdiť , či zodpovedá účelu zmluvnej pokuty, ktorá spočíva v
hrozbe majetkovej sankcie voči dlžníkovi pre prípad nesplnenia zaistenej povinnosti. Okrem toho je

potrebné vziať v úvahu celkové okolnosti úkonu, pohnútky a účel účastníkov pri uzatváraní zmluvnej
pokuty.

Súd teda konštatuje , že účastníkmi uzavretá zmluvná pokuta sa prieči dobrým mravom a preto ju

znížil vo výške jednej päťdesiatiny z hodnoty zabezpečeného záväzku, ktorú nemožno považovať za
primeranú. ( rozhodnutie Najvyššieho súdu SR3Obo283/1998).

Keďže súd skonštatoval, že ustanovenie bodu VI. kúpnej zmluvy týkajúce sa preddavku vo výške
100.000,-Sk , ktorá suma mala zostať odporcovi ako zmluvná pokuta sa prieči dobrým mravom,

skonštatoval, že odporca by sa potom následne v zmysle § 451 odsek 2 obohatil na úkor navrhovateľov
o sumu 2.589,12 €.

Z horeuvedených dôvodov súd návrhu navrhovateľov vyhovel len čiastočne keď zaviazal odporcu
vrátiť navrhovateľom každému po 1.294,56 € , pričom zmluvná pokuta vzhľadom na dobré mravy
predstavuje 730,27 € v prospech odporcu. Nakoľko navrhovatelia sa domáhali zaplatenia 3.319,39 € a
súd im priznal iba 2.589,12 € ich návrh vo zvyšku zamietol.

Súd o trovách tohto konania rozhodne podľa § 151 odsek 3 O.s.p. do 30 dní po právoplatnosti
rozhodnutia vo veci samej.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa doručenia cestou podpísaného súdu

na Krajský súd v Nitre v 3 vyhotoveniach.
Podľa § 205 O.s.p. v odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3 Obč. súdneho
poriadku) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto
rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.
Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť len

tým, že a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1, b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať
za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci,
pretože nevykonal navrhnuté dôkazy potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností, d) súd prvého
stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, e) doteraz zistený
skutkovýstavneobstojí,pretožesútuďalšieskutočnostialeboinédôkazy,ktorédoterazneboliuplatnené

(§ 205a ), f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na odvolanie.
Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na súdny výkon rozhodnutia, alebo návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného predpisu.