Rozsudok ,
Iná povaha rozhodnutia Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 29. jún 2022

Súd: Najvyšší súd
Spisová značka: 5Cdo/52/2020

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1413219536
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 06. 2022
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jana Bajánková

ECLI: ECLI:SK:NSSR:2022:1413219536.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Najvyšší súd Slovenskej republiky v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Jany Bajánkovej

a sudcov JUDr. Jozefa Kolcuna, PhD. a JUDr. Aleny Adamcovej, v spore žalobkyne: F.. L. H., nar.
XX.XX.XXXX, bytom D. X, G., zastúpená G&G IURISCONSULTI s.r.o., IČO: 35 941 413, so sídlom
Šoltésovej 32, Bratislava, proti žalovanej: S.. M. Q., nar. XX.XX.XXXX, bytom T. XX, G., zastúpená JUDr.
Tatiana Madajová, advokátka, so sídlom Heydukova 16, Bratislava, za účasti vedľajšieho účastníka na
strane žalovanej: Y. Q., nar. XX.XX.XXXX, bytom H. O. XXX, K., o zaplatenie 95 192 eur s prísl. a 40
eur, vedenom na Okresnom súde Bratislava IV pod sp. zn. 16C/377/2013, o dovolaní žalovanej proti
rozsudku Krajského súdu v Bratislave z 31. októbra 2018 sp. zn. 7Co/242/2018-941, takto

r o z h o d o l :

Dovolanie z a m i e t a.

Žalobkyni priznáva náhradu trov konania proti žalovanej v celom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresný súd Bratislava IV (ďalej aj „okresný súd“ alebo „súd prvej inštancie“) v poradí druhým
rozsudkom zo dňa 20.12.2017, č. k. 16C/377/2013-736, v znení opravného uznesenia zo dňa
12.04.2018, sp. zn. 16C/377/2013-860 uložil žalovanej povinnosť zaplatiť žalobkyni sumu vo výške 59
500 eur spolu s úrokom z omeškania 9 % ročne zo sumy 59 500 eur od 11.11.2011 do zaplatenia, a to
v lehote do 4 mesiacov od právoplatnosti rozsudku (výrok I.), v prevyšujúcej časti súd žalobu zamietol

(výrok II.). Ďalším výrokom súd prvej inštancie priznal žalobkyni voči žalovanej nárok na náhradu trov
konania v rozsahu 25 % (výrok III.). Posledným výrokom priznal štátu nárok na náhradu trov konania
voči žalobkyni v rozsahu 37,49 % a voči žalovanej v rozsahu 62,51 %. Následne vydal dňa 12.04.2018
opravné uznesenie sp. zn. 16C/377/2013-860, ktorým opravil nesprávne číslovanie jednotlivých výrokov
rozsudku.
1.1. Rozhodnutie vo veci právne zdôvodnil ust. § 100 ods. 1 a 2, § 101, § 102, § 112, § 488, §
489, § 492, § 494, § 499, § 596, § 597 ods. 1, § 599 ods. 1, § 517, ods. 1 a 2 zákona č. 40/1964

Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“) a § 3 ods. 1 nariadenia č. 87/1995 Z. z.,
ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka a vecne tým, že z vykonaného
dokazovania mal za preukázané, že žalobkyňa ako kupujúca uzavrela so žalovanou ako predávajúcou
dňa 18.02.2011 Zmluvu o prevode vlastníctva bytu, ktorej predmetom bol prevod vlastníckeho práva k
bytu č. 3 nachádzajúceho sa v suteréne 3 bytového domu N., súp. č. XXXX na D. W. v G., vo vchode č. X,
zapísaného na LV č. XXXX pre kat. územie O. J. I. s tým, že kúpna cena za Byt bola dojednaná vo výške
163 000 eur, ktorá bola riadne zaplatená a žalobkyňa nadobudla vlastnícke právo k Bytu Rozhodnutím

Správy katastra pre hlavné mesto SR Bratislavu pod V-4002/11 o povolení vkladu vlastníckeho práva zo
dňa21.03.2011;následnesižalobkyňauplatnilaužalovanejnárokyzváddotknutéhobytu.Ďalejzistil,že
žalovaná nadobudla vlastnícke právo k predmetu prevodu na základe kúpnej zmluvy zo dňa 27.11.2007
so spoločnosťou LBG byty s.r.o., so sídlom Pribinova 25, Bratislava. Pri posudzovaní veci vychádzal zprávneho názoru vysloveného krajským súdom v tomto konaní, keď si osvojil záver, že v danom prípade
ide o samostatnú zodpovednosť žalovanej ako zodpovednosť predávajúcej, ktorá existuje nezávisle od
inej zodpovednosti a ktorej sa žalovaná nemôže zbaviť. Poukázal na obranu žalovanej spočívajúcej

v tvrdení, že príčina závad v byte - nefunkčná hydroizolácia bola odstránená, čo však bolo vyvrátené
existenciou tejto vady potvrdenej znaleckým dokazovaním v konaní. Ustálil, že žalobkyňa u žalovanej
riadne a včas uplatnila nároky zo zodpovednosti vyplývajúce z existencie vád bytu majúcich pôvod v
nefunkčnej spodnej hydroizolácii, keď síce žalobkyňa v relevantných písomnostiach (zo dňa 12.08.2011
a 10.10.2011) výslovne nešpecifikovala, že sa domáha primeranej zľavy z kúpnej ceny práve pre chybnú

hydroizoláciu, avšak v nich uviedla sekundárne prejavy tejto vady. Daný právny názor potvrdil tým, že
príčinou vád je nefunkčná izolácia, pričom sa jedná len o dodatočnú špecifikáciu uplatnených vád, ktoré
možno špecifikovať ako následné vady v dôsledku vadnej hydroizolácie. V tejto súvislosti považoval
za nepochybné, že žalobkyňa si listom zo dňa 12.08.2011 uplatnila právo zo zodpovednosti za vady
hydroizolácie, ktoré sa prejavili navonok vlhnutím stien a podláh. Poukázal na to, že je nepochybné,
že žalovaná mala vedomosť o aké závady ide, pričom tvrdenie žalovanej, že vady boli odstránené

vyhodnotil súd prvej inštancie ako účelové, nakoľko odstránenie fľaku na stene nemožno považovať za
odstránenie vady. Uviedol, že žalobkyňa v liste zo dňa 10.10.2011 poukázala na závery F.. S., podľa
ktoréhovadanefunkčnejizoláciespodnejstavbyneboladoposiaľodstránená,vadyhydroizoláciezistené
v roku 2007 a 2009 neboli nikdy odstránené, pričom porucha pod bodom 2.2 (zavlhnutie vrstiev podláh
od vlhkosti šíriacej sa od zavlhnutých stien) sa môže opakovať v plnom rozsahu. Námietku premlčania

vznesenú žalovanou v sume prevyšujúcej sumu 59 500 eur, teda vo výške 35 692 eur vyhodnotil ako
dôvodnú,nakoľkožalobkyňasícežaloboudoručenoudňa14.10.2013uplatnilanároknazaplateniezľavy
z kúpnej ceny vo výške 59 500 eur, avšak návrh na rozšírenie žaloby na sumu 95 192 eur doručila až dňa
11.12.2014, t. j. až po uplynutí premlčacej lehoty, ktorej posledným dňom bol 15.08.2014. Zaoberajúc sa
primeranosťou uplatnenej zľavy túto vyhodnotil ako primeranú povahe a rozsahu vady. Vzal pritom do

úvahy závery znaleckého dokazovania, z ktorých vyplýva zníženie hodnoty bytu o cca 40 %, skutočnosť,
že v prípade ďalšieho predaja je hodnota Bytu znížená pre výskyt vady, ako aj to, že vada v byte
spočívajúca v nefunkčnej izolácii je takého charakteru, že zásadne bráni riadnemu užívaniu bytu. V tejto
súvislostiuviedol,žeideovadu,naktorejodstráneniejenevyhnutnévynaložiťnáklady,ktoréznižujújeho
hodnotu. Napokon mal za to, že vada bytu znižuje aj jeho estetickú hodnotu. Ako nedôvodnú vyhodnotil

námietku žalovanej, že pôvodne bola kúpna cena dohodnutá vo výške 173 000 eur, pričom žalovaná
poskytla žalobkyni zľavu vo výške 10 000 eur. Mal za to, že nešlo o zľavu v súvislosti s uplatnením
zodpovednosti za vady, ale jednalo sa o výsledok dohody o kúpnej cene. Zamietnutie návrhu žalovanej
na doplnenie dokazovania znaleckým dokazovaním za účelom vyčíslenia nákladov odôvodnil tým, že ho
nepovažoval za nevyhnutné pre rozhodnutie vo veci, pretože posúdenie primeranosti zľavy je otázkou

právnou, nie znaleckou, pričom výšku nákladov na odstránenie možno považovať len za jedno z kritérií
pri posudzovaní primeranosti zľavy z kúpnej ceny. Priznanie úroku z omeškania vo výške 9 % ročne
zo sumy 59 500 eur od 11.11.2011 zdôvodnil tým, že žalovaná sa dostala do omeškania s peňažným
dlhom od 11.11.2011, t. j. dňom nasledujúcim po dni, keď mala byť zľava z kúpnej ceny zaplatená na
základe výzvy zo dňa 10.10.2011.

O trovách konania rozhodol v súlade s ust. § 262 ods. 1 v spojení s § 255 ods. 2 C.s.p. tak, že čiastočne
úspešnej žalobkyni priznal nárok na náhradu trov konania podľa pomeru jej čistého úspechu v spore,
ktorý je 25 %.

2. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací rozsudkom z 31. októbra 2018 sp. zn. 7Co/242/2018

rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej časti potvrdil a vyslovil, že žiadna zo strán nemá právo na
náhradu trov odvolacieho konania.
2.1. V odôvodnení uviedol, že odvolací súd vo svojom predchádzajúcom rozhodnutí v tejto veci
(v rozhodnutí zo dňa 31.1.2017, č. k. 7Co/642/2015, ktorým zrušil v poradí prvý rozsudok súdu
prvej inštancie) vyslovil právny záver, týkajúci sa zodpovednosti predávajúceho za vady predávaného

bytu, podľa ktorého zodpovednosť za vady je akcesorickým právnym vzťahom, ktorý je podmienený
existenciou základného záväzkového právneho vzťahu, z ktorého vznikajú práva a povinnosti sledované
zmluvnými stranami. Ustanovenie § 597 Občianskeho zákonníka rieši situáciu, ak ide o vadu, ktorá
existovala už v dobe uzavretia kúpnej zmluvy, vada vyjde najavo až dodatočne a predávajúci na túto
vadu kupujúceho výslovne neupozornil. Zodpovednosť predávajúceho za vady podľa § 597 ods. 1

Občianskeho zákonníka má pritom charakter objektívnej zodpovednosti, ktorej sa predávajúci - pokiaľ
na vady existujúce v čase uzavretia zmluvy kupujúceho neupozornil - nemôže zbaviť, pričom nie je
rozhodujúce, či o vadách vedel alebo nevedel. Z uvedeného vyplýva, že predávajúci sa môže zbaviť
zodpovednosti za vady len vtedy, ak kupujúceho výslovne upozornil na vady veci, v takom prípade totoupozorneniemôževylúčiťprávokupujúcehonazľavuzkúpnejceny,eventuálnenaodstúpenieodkúpnej
zmluvy.
2.2. Vyslovil názor, že je potrebné rozlišovať zodpovednosť zhotoviteľa za vady bytového domu a

zodpovednosť predávajúceho za vady predávanej veci. Uvedené rozlišovanie však nie je prekážkou
vyvodenia zodpovednosti predávajúceho za vady predávanej veci. Zodpovednosť za vady (v súvislosti
so zhotovením stavby) nastupuje ako právny následok porušenia povinností zhotoviteľa vykonať dielo
riadne, vyplývajúcich zo zmluvy o dielo, na základe ktorej sa zhotoviteľ (dodávateľ) domu zaviazal
vykonať určité dielo. V prípade, že ide o vady dodávky stavby alebo rekonštrukcie domu, mal zhotoviteľ

stavby zodpovednosť za vady voči pôvodnému vlastníkovi domu a ak by sa práva vyplývajúce z vád
diela neuplatnili v zákonnej lehote, zanikli by. Zákonodarca tak v záujme ochrany práv vlastníkov bytov
a nebytových priestorov, ktorí nadobudli jednotlivé byty a nebytové priestory v dome, upravil v § 9 ods.
1 zákona č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len Zákon o vlastníctve
bytov) prechod práv a povinností, týkajúcich sa nárokov vyplývajúcich zo zodpovednosti za vady stavby
(a za škodu) voči zhotoviteľovi (dodávateľovi) domu z pôvodného vlastníka domu na spoločenstvo

vlastníkov. Zodpovednosť za vady bytového domu (ktorá svedčí zhotoviteľovi) sa v prípade vád bytu (ako
predávanej veci), ktoré nastali v dôsledku pôvodných vád bytového domu neprenáša na predávajúceho.
V prípade zodpovednosti za vady predávanej veci totiž ide o samostatnú zodpovednosť predávajúceho,
ktorá existuje nezávisle od inej zodpovednosti a žalovaná sa jej nemôže zbaviť (okrem prípadu, ak
na vady veci upozornila). V prípadoch predaja bytov od vlastníka domu, dochádza nadobudnutím

vlastníckeho práva k bytu v dome k prechodu práv a povinností z pôvodného vlastníka domu na
nového vlastníka bytu. Vlastníctvo bytu je pritom nerozlučne späté so spoločnými časťami a spoločnými
zariadeniami domu. Momentom prvého predaja bytu v bytovom dome sa dom, ktorý sa spravoval
všeobecnýmvlastníckymrežimompodľaObčianskehozákonníka,dostávadoodlišnej,osobitnejprávnej
situácie,keďžesaprávneposudzujevnovom,špeciálnomvlastníckomrežimepodľaosobitnéhozákona,

a to v režime vlastníctva bytov a nebytových priestorov. Týmto momentom sa bytový dom de facto
mení na jednotlivé byty a spoločné časti a spoločné zariadenia. V tejto súvislosti je dôležitý záver, že
napriek možnému prechodu zodpovednosti za vady bytového domu voči zhotoviteľovi z vlastníka domu
na spoločenstvo alebo na vlastníka bytu v podobe záruky, nastupuje aj zodpovednosť vlastníka bytu za
vady bytu v prípade jeho predaja.

2.3. Odvolací súd súhlasil so záverom súdu prvej inštancie, že žalobkyňa riadne a včas uplatnila nároky
zo zodpovednosti vyplývajúce z existencie vád bytu majúcich pôvod v nefunkčnej spodnej hydroizolácii,
t. j. také nároky, ktoré zodpovedali vadám posudzovaným v znaleckom posudku F.. F.. Z obsahu listiny
- Uplatnenie nárokov z vád bytu zo dňa 10.10.2011 je zrejmé, že žalobkyňa okrem špecifikácie vady
zavlhnutia steny v pravom rohu obývacej izby a zavlhnutia podláh od vlhkosti šíriacej sa od zavlhnutých

stien, odkázala na stanovisko znalca F.. I. S. s popisom charakteru vád, v ktorom konštatoval, že poruchy
zistené v znaleckom posudku č. 34/2009 v predmetnom byte (zavlhnutie obvodových aj vnútorných
nosných stien a priečok do výšky 150 - 200 mm, zavlhnutie vrstiev podláh od vlhkosti šíriacej sa od
zavlhnutých stien) pretrvávajú až doteraz. Ak teda súd prvej inštancie vychádzal pri určení zľavy z
kúpnej ceny z výsledkov znaleckého dokazovania, ktoré posudzovalo celkovo vady bytu spočívajúce v

zavlhnutých stenách, presakovaní vlhkosti cez obvodové konštrukcie, presakovanie a vzlínanie vlhkosti
cezhydroizolačnúvrstvuspodnejstavby,ktorýchdôsledkombolisekundárneporuchy-vytvorenéplesne
na viacerých častiach stien, nepochybil. Je totiž zrejmé, že primárnou vadou bytu boli zavlhnuté steny
(presakovanie vlhkosti), čo vyplýva zo znaleckého posudku č. 34/2009, na ktorý odkazovalo stanovisko
F.. S., ktoré mali pôvod v nesprávnej, príp. nedostatočnej hydroizolácii bytového domu, pričom je možné

prijať záver, že tieto vady (zavlhnuté steny) boli žalobkyňou riadne a včas vytknuté práve s odkazom na
stanovisko F.. S.. Z tohto dôvodu potom bolo možné vychádzať z výsledkov znaleckého dokazovania
Ing. Ilavského, ktorý okrem iného určil približne rovnaké percento poškodenia bytu v čase jeho predaja
ako aj v čase vyhotovenia posudku.
2.4. Vo vzťahu k nevykonaniu dôkazu znaleckým posudkom na vyčíslenie nákladov potrebných na

opravu, sa odvolací súd stotožnil s odôvodnením napadnutého rozsudku, v ktorom súd prvej inštancie
správnekonštatoval,žeposúdeniezľavyzkúpnejcenyjeotázkouprávnou,vychádzajúcpredovšetkýmz
rozdielu medzi hodnotou bytu bez vád a hodnotou bytu s vadami, pričom výška nákladov na odstránenie
vád je iba jedným z kritérií pri posudzovaní primeranosti zľavy z kúpnej ceny. Prisúdenú zľavu z kúpnej
ceny považoval odvolací súd za primeranú aj pri zohľadnení všetkých ostatných kritérií, ktoré súd prvej

inštancie vzal do úvahy.3. Proti tomuto rozsudku odvolacieho súdu podala dovolanie žalovaná (ďalej aj „dovolateľka“).
Prípustnosť a dôvodnosť dovolania odôvodnila ustanovením § 421 ods. 1 písm. b/ CSP. Právne otázky,
ktoré doposiaľ v praxi dovolacieho súdu neboli riešené, vymedzila nasledovne:

I.Jepredávajúcibytupovinnýprijehopredajikupujúcehoupozorniťajnavadyspoločnýchčastíbytového
domu, v ktorom sa byt nachádza a ktoré sa prejavujú od výstavby bytového domu pri jeho byte?
II. V prípade, ak predávajúci bytu pri jeho predaji kupujúceho neupozorní aj na vady spoločných častí
bytového domu, v ktorom sa byt nachádza a ktoré sa prejavujú od výstavby bytového domu pri jeho
byte, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcej povahe a rozsahu vady?

III. Pri právnom posúdení primeranosti zľavy z kúpnej ceny bytu sa prihliada aj na vady spoločných
častí bytového domu, prípadnú potrebu ich opráv, ak vady spoločných častí bytového domu sú pôvodom
existencie vád bytu?
3.1. Vo vzťahu k otázkam I. a II. dovolateľka uviedla, že zo žiadneho právneho predpisu nevyplýva,
že by predávajúci pri predaji bytu ako nehnuteľnej veci spôsobilej byť samostatným predmetom
občianskoprávnych vzťahov a nachádzajúcej sa v bytovom dome, mal byť nositeľom hmotno-právnej

povinnosti upozorňovať kupujúceho aj na vady spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu
(resp. na vadu spoluvlastníckeho podielu patriaceho k bytu, ako to právne uzavrel odvolací súd), aj keď
tieto vady sa prejavujú práve pri jeho byte. Za vady bytového domu je zodpovedný v zmysle príslušných
ustanovení Zákona o vlastníctve bytov správca bytového domu. Zákon o vlastníctve bytov upravuje,
akým spôsobom sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome oprávnení a zároveň

povinní rozhodovať o opravách spoločných častí a zariadení bytového domu na spoločných schôdzach
vlastníkov a aké sú možnosti v prípade, ak vlastníci jednotlivých bytov a nebytových priestorov odmietajú
udeliť súhlas na potrebné opravy spoločných častí a zariadení bytového domu. Ak mala žalobkyňa
pri kúpe bytu záujem zistiť aj stav spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu vrátane
existencie prípadných vád spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu prejavujúcich sa

pri jeho byte, mohla sa pred kúpou bytu informovať u správcu bytového domu zodpovedného v zmysle
Zmluvy o výkone správy za prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí a spoločných zariadení
bytového domu, ktorý vychádzajúc z vykonaného dokazovania o týchto vadách preukázateľne vedel.
3.2. Vo vzťahu k otázke III. dovolateľka namietala, že by bolo zjavne nespravodlivé, aby žalovaná,
hoci má podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu, bola zodpovedná

za vady spoločných častí (hydroizolácie) bytového domu a mala povinnosť odstrániť vady spoločných
častí bytového domu na vlastné náklady. Ostatní spoluvlastníci bytového domu by sa tak v zásade
bezdôvodne obohatili na úkor žalovanej, hoci túto opravu mal vykonať buď zhotoviteľ pri stanovení výšky
primeranej zľavy, súdy vychádzali aj z vád bytového domu a jeho prípadných opráv, čo je nesprávne,
pretože v dôsledku toho sa požadovaná zľava výrazne navyšuje.

4. Žalobkyňa v písomnom vyjadrení k dovolaniu žalovanej považovala dovolanie za nedôvodné, pričom
navrhovala, aby ho dovolací súd odmietol, prípadne zamietol. Uviedla, že žalovaná v dovolaní zamieňa
pojmy, keď sa pýta na to, či musela informovať žalobkyňu o vadách domu, ktoré sa prejavujú pri byte.
Vady sa neprejavujú pri byte ale naopak v byte a robia ho neobývateľným. Byt bol v rovnakom stave

aj pred predajom, o čom svedčí viacero dôkazov doložených do súdneho spisu vrátane znaleckých
posudkov, ktoré súčasne potvrdzujú, že vady sú v byte. Teda je logické, že sa pri určení primeranej zľavy
z kúpnej ceny prihliada aj na vady spoločných častí domu, ak sa prejavujú v byte a sú príčinou vád bytu
(napr. na byte žalobcu vady majú pôvod v nefunkčnej spodnej hydroizolácii a táto skutočnosť bola vzatá
do úvahy pri určení primeranej zľavy z kúpnej ceny).

5. Dovolateľka v písomnom vyjadrení považovala vyjadrenie žalobkyne za nedôvodné, pričom zotrvala
na svojej predchádzajúcej argumentácii uvedenej v dovolaní.

6. Najvyšší súd Slovenskej republiky (ďalej len „najvyšší súd“) ako súd dovolací (§ 35 CSP) po zistení,

že dovolanie podala v stanovenej lehote (§ 427 ods. 1 CSP) strana zastúpená v súlade so zákonom (§
429 ods. 1 CSP), v neprospech ktorej bolo napadnuté rozhodnutie vydané (§ 424 CSP), bez nariadenia
pojednávania (§ 443 CSP) dospel k záveru, že dovolanie treba zamietnuť.

7. Žalovaná v dovolaní uplatnila dovolací dôvod podľa § 421 ods. 1 písm. b/ CSP a vymedzila tri právne

otázky, ktoré považovala za rozhodujúceho významu, a to :
1. Je predávajúci bytu povinný pri jeho predaji kupujúceho upozorniť aj na vady spoločných častí
bytovéhodomu,vktoromsabytnachádzaaktorésaprejavujúodvýstavbybytovéhodomuprijehobyte?2. V prípade, ak predávajúci bytu pri jeho predaji kupujúceho neupozorní aj na vady spoločných častí
bytového domu, v ktorom sa byt nachádza a ktoré sa prejavujú od výstavby bytového domu pri jeho
byte, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcej povahe a rozsahu vady?

3. Pri právnom posúdení primeranosti zľavy z kúpnej ceny bytu sa prihliada aj na vady spoločných častí
bytového domu, prípadnú potrebu ich opráv, ak vady spoločných častí bytového domu sú pôvodom
existencie vád bytu?

8. Ustanovenie § 597 OZ zakotvuje objektívnu zodpovednosť predávajúceho za skryté alebo zjavné

vady existujúce v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy, na ktoré predávajúci v zmysle § 596 OZ kupujúceho
neupozornil.Zkonštantnejjudikatúry(napr.5Cdo/269/2008)vyplýva,žeustanovenie§596Občianskeho
zákonníka ukladá predávajúcemu povinnosť upozorniť kupujúceho na určité konkrétne vady (na vady
faktické i na vady právne) predmetu kúpy, a to skryté i zjavné. Faktickou vadou sa rozumie neexistencia
takých vlastností alebo prejavov veci, ktoré sa u veci určitého druhu a veku všeobecne predpokladajú.
Pri predaji použitej veci je potrebné rozlišovať, či ide skutočne o vadu veci, alebo len o prejav bežného

opotrebenia. Upozornenie na vady veci sa musí týkať určitej vady, všeobecným upozornením, že vec
je vadná, povinnosť splnená nie je. Ak splní predávajúci túto povinnosť za vady, na ktoré upozornil,
nezodpovedá. Za ostatné vady, na ktoré kupujúceho neupozornil, predávajúci zodpovedá bez ohľadu
na to, či o nich vedel, mohol vedieť alebo nie. Upozornenie na vady je predávajúci povinný urobiť
v dobe dojednávania zmluvy, t. j. do jej uzavretia. Pre upozornenie nie je predpísaná forma, preto

ani v prípade písomnej kúpnej zmluvy, nemusí byť upozornenie na vady veci obsiahnuté priamo
v zmluve. Z hľadiska § 596, § 597 Občianskeho zákonníka je rozhodujúce, či a aké informácie o
vadách predávanej veci poskytol predávajúci kupujúcemu pri dojednávaní kúpnej zmluvy. Okolnosť, či
predávajúci o vade, na ktorú kupujúceho upozornil vedel, alebo sa domnieval, že vec je bez vád, nemá
pri riešení zodpovednosti za vady význam, táto zodpovednosť má povahu objektívnej zodpovednosti.

Zodpovednosť predávajúceho sa vzťahuje na vady, ktoré existovali v dobe uzavretia kúpnej zmluvy, i
keď vyšli najavo až dodatočne.

9. Zákonom o vlastníctve bytov bol do právneho poriadku Slovenskej republiky zavedený pre účely
vlastníctva bytov a nebytových priestorov inštitút tzv. akcesorického (vedľajšieho) spoluvlastníctva. Ide

o inštitút, kde s vlastníckym právom k jednej veci (bytu alebo nebytového priestoru) je neoddeliteľne
funkčne spojené spoluvlastníctvo k ďalšej veci - nehnuteľnosti, a to k spoločným častiam a spoločným
zariadeniam domu (ktorý ako predmet právnych vzťahov vznikom vlastníctva bytov a nebytových
priestorov nezaniká) a k pozemku (zastavanému i priľahlému), pričom jednotlivé nehnuteľnosti patriace
samostatným vlastníkom a nehnuteľnosti v ich spoluvlastníctve vytvárajú účelový celok (bytový dom s

bytmi a nebytovými priestormi spolu s pozemkom) a ich samostatné užívanie nie je z povahy veci dosť
dobre možné. Základom akcesorického spoluvlastníctva je to, že rozhodujúci je účel jeho využitia, ktorý
musí byť zachovaný po celú dobu trvania dôvodu existencie tohto spoluvlastníctva. Základným rysom
akcesorického spoluvlastníctva je, že podiel na veci v takomto spoluvlastníctve nemožno prevádzať
samostatne, ale len spoločne a neoddeliteľne s tou samostatnou vecou - bytom alebo nebytovým

priestorom. Rovnaké pravidlo platí aj pre prechody vlastníckeho práva k veci a tiež pre jej zaťaženie
(napr. záložným právom) (por. rozsudok 6Cdo/203/2015 z 22. júna 2017 ).

10. Nebolo sporné, že predmetom zmluvy o prevode vlastníctva bytu zo dňa 18.02.2011 medzi
žalobkyňou a žalovanou (ďalej len „Zmluva“) v zmysle článku I. bol byt a spoluvlastnícky podiel

patriaci k bytu na spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu súpisné číslo XXXX
o veľkosti podielu 9196/509311 a spoluvlastnícky podiel patriaci k bytu na pozemku špecifikovanom
v Zmluve vrátane spoluvlastníckeho podielu o veľkosti 1/42 na nebytovom priestore (garáž) spolu so
spoluvlastníckymi podielmi patriacimi k spoluvlastníckemu podielu na nebytovom priestore.

11. Predmetom kúpnej zmluvy bol teda byt so spoločnými časťami a spoločnými zariadeniami domu,
ktoré tvoria s ohľadom na ich akcesorickú povahu spoluvlastníctva jeden celok. Predávajúceho preto
zaťažuje povinnosť upozorniť aj na vady spoločných častí domu, (konkrétne vadu hydroizolácia stavby).
Tejto povinnosti ho nezbavuje skutočnosť, že je to správca bytového domu, ktorý má povinnosť udržiavať
spoločné časti a spoločné zariadenia domu v stave spôsobilom na ich riadne užívanie (§ 2 ods. 8

nasl. Zákona o vlastníctve bytov), ani to, že vada prejavujúca sa v byte v podobe zavlhnutia podláh
stien a stropu má pôvod v nedostatočnej hydroizolácii celého bytového domu. Objektívnu zodpovednosť
predávajúceho za skryté alebo zjavné vady existujúce v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy, na ktoré
predávajúci kupujúceho neupozornil, nemožno zamieňať so zodpovednosťou zhotoviteľa diela za jehovady. Ide o samostatné právne inštitúty, ktoré existujú nezávisle od seba a vzájomne sa nepodmieňujú.
Z tohto pohľadu je právne neudržateľná argumentácia dovolateľky o možnosti kupujúcej informovať sa
o vadách bytového domu u správcu. Bez relevancie je aj odkaz na § 9 ods. 1 Zákona o vlastníctve

bytov. Toto ustanovenie upravuje prechod práv a povinností, týkajúcich sa nárokov vyplývajúcich zo
zodpovednosti za vady stavby (a za škodu) voči zhotoviteľovi (dodávateľovi) domu z pôvodného
vlastníka domu na spoločenstvo vlastníkov, nároky kupujúceho z porušenia povinnosti predávajúceho
upozorniť na vady veci v zmysle § 597 OZ tým nie sú dotknuté.

12. Záver súdov v základnom konaní o povinnosti predávajúceho upozorniť kupujúceho aj na vady
spoločných častí bytového domu, v ktorom sa byt nachádza a ktoré sa prejavujú od výstavby bytového
domuprijehobyte,jesprávny.Rovnakosprávnyjeajichzáver, žekupujúcimáprávonaprimeranúzľavu
z dojednanej ceny zodpovedajúcej povahe a rozsahu vady, pretože je priamou aplikáciou ustanovenia
§ 597 ods. 1 OZ.

13. Vo vzťahu k dovolacej otázke III. dovolací súd poukazuje na ustanovenie § 597 ods. 1 OZ, ktorí patrí
v spôsobe určenia primeranej zľavy z dohodnutej kúpnej ceny k právnym normám s relatívne neurčitou
hypotézou, inak povedané ide o právnu normu, ktorých hypotéza nie je priamo stanovená právnym
predpisom, ktorá ponecháva súdom, aby podľa svojej úvahy v každom jednotlivom prípade vymedzil
hypotézu právnej normy s vopred neobmedzeného okruhu okolností. Výška zľavy kúpnej ceny v zmysle

§ 597 ods. 1 OZ závisí od povahy a rozsahu vady s ohľadom k dohodnutej kúpnej cene veci, od zníženia
funkčných vlastností veci, jej estetickej hodnote, od spôsobu a rozsahu užívania veci resp. od ceny
nevyhnutných opráv.

14. Súd prvej inštancie pri stanovení primeranosti zľavy z kúpnej ceny vychádzal z rozdielu ceny

dotknutéhobytusvadouacenytohtobytubezvady.Kúpnacenabytuboladojednanávovýške163.000,-
eur, predmetom posúdenia primeranosti požadovanej zľavy bola suma 59.500,- eur, ktorá predstavuje
cca 36 % z hodnoty kúpnej ceny. Pri rozhodovaní zohľadnil závery znaleckého dokazovania, z ktorých
vyplýva zníženie hodnoty bytu o cca 40 %, skutočnosť, že v prípade ďalšieho predaja je hodnota bytu
znížená pre výskyt vady, ako aj to, že vada v byte spočívajúca v nefunkčnej izolácii je takého charakteru,

že zásadne bráni riadnemu užívaniu bytu. V tejto súvislosti uviedol, že ide o vadu, na ktorej odstránenie
je nevyhnutné vynaložiť náklady, ktoré znižujú jeho hodnotu. Napokon mal za to, že vada bytu znižuje
aj jeho estetickú hodnotu.

15. Dovolací súd konštatuje, že právne posúdenie tejto dovolateľkou nastolenej otázky odvolacím

súdom zodpovedá vyššie uvedeným záverom dovolacieho súdu. Dovolanie ohľadom tejto otázky je teda
prípustné, avšak nedôvodné. Z uvedených dôvodov dospel dovolací súd k záveru, že podané dovolanie
nie je dôvodné, a preto ho ako celok zamietol (§ 448 CSP).

16. Úspešnej žalobkyni súd priznal náhradu trov dovolacieho konania voči žalovanej v plnom rozsahu.

Rozhodnutie o nároku na náhradu trov dovolacieho konania najvyšší súd neodôvodňuje (§ 451 ods. 3
veta druhá CSP). O výške náhrady trov konania žalobkyne rozhodne súd prvej inštancie (§ 262 ods.
2 CSP).

17. Toto rozhodnutie prijal senát Najvyššieho súdu Slovenskej republiky pomerom hlasov 3 : 0.

Povinnosť predávajúceho stanovená mu v § 596 OZ sa vzťahuje aj na vady spoločných častí bytového
domu, v ktorom sa byt nachádza.
Výška zľavy kúpnej ceny v zmysle § 597 ods. 1 OZ závisí od povahy a rozsahu vady s ohľadom k
dohodnutej kúpnej cene veci, od zníženia funkčných vlastností veci, jej estetickej hodnote, od spôsobu
a rozsahu užívania veci resp. od ceny nevyhnutných opráv.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku nie je prípustný opravný prostriedok.