Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 31. október 2018

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 7Co/242/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1413219536
Dátum vydania rozhodnutia: 31. 10. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Adela Unčovská

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2018:1413219536.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu Mgr. Adely Unčovskej a členov

senátu JUDr. Blanky Podmajerskej a JUDr. Mariany Harvancovej, v právnej veci žalobcu: F.. L.
H., nar. XX.XX.XXXX, bytom D. X, G., zastúpená: G&G IURISCONSULTI s.r.o., IČO: 35 941 413,
so sídlom Šoltésovej 32, 811 08 Bratislava proti žalovanej: S.. M. Q., J.. XX.XX.XXXX, G. T. XX,
G., zastúpená JUDr. Tatiana Madajová, advokátka, so sídlom Heydukova 16, Bratislava, za účasti
vedľajšieho účastníka na strane žalovanej: Y. Q., J.. XX.XX.XXXX, G. H. O. XXX, K., o zaplatenie 95
192 eur s prísl. a 40 eur, na odvolanie žalobkyne a žalovanej proti rozsudku Okresného súdu Bratislava
IV zo dňa 20.12.2017, č.k. 16C/377/2013-736, v znení opravného uznesenia zo dňa 12.04.2018, sp. zn.

16C/377/2013-860 jednomyseľne takto

r o z h o d o l :

Rozsudok súdu prvej inštancie sa v napadnutej časti p o t v r d z u j e.

Žiadna zo strán nemá právo na náhradu trov odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie zaviazal žalovanú zaplatiť žalobkyni sumu vo výške 59
500 eur spolu s úrokom z omeškania 9 % ročne zo sumy 59 500 eur od 11.11.2011 do zaplatenia, a to
v lehote do 4 mesiacov od právoplatnosti rozsudku (výrok I), v prevyšujúcej časti súd žalobu zamietol
(výrok II). Ďalším výrokom súd prvej inštancie priznal žalobkyni voči žalovanej nárok na náhradu trov

konania v rozsahu 25% (výrok III). Posledným výrokom priznal štátu nárok na náhradu trov konania
voči žalobkyni v rozsahu 37,49% a voči žalovanej v rozsahu 62,51%. Následne vydal dňa 12.04.2018
opravné uznesenie sp. zn. 16C/377/2013-860, ktorým opravil nesprávne číslovanie jednotlivých výrokov
rozsudku.

2. Rozhodnutie vo veci právne zdôvodnil ust. § 100 ods. 1 a 2, § 101, § 102, § 112, § 488, § 489, § 492, §
494,§499,§596,§597ods.1,§599ods.1,§517,ods.1a2zákonač.40/1964Zb.Občianskyzákonník

(ďalej len „Občiansky zákonník“) a § 3 ods. 1 nariadenia č. 87/1995 Z.z., ktorým sa vykonávajú niektoré
ustanovenia Občianskeho zákonníka a vecne tým, že z vykonaného dokazovania mal za preukázané,
že žalobkyňa ako kupujúca uzavrela so žalovanou ako predávajúcou dňa 18.02.2011 Zmluvu o prevode
vlastníctva bytu, ktorej predmetom bol prevod vlastníckeho práva k bytu č. X nachádzajúceho sa v
suteréne X bytového domu N., N.. Č.. XXXX na D. W. I. G., vo vchode č. X, zapísaného na LV č. XXXX
pre kat. územie O. J. I. (ďalej len „Byt“) s tým, že kúpna cena za Byt bola dojednaná vo výške 163 000
eur, ktorá bola riadne zaplatená a žalobkyňa nadobudla vlastnícke právo k Bytu Rozhodnutím Správy

katastra pre hlavné mesto SR Bratislavu pod I.-XXXX/XX o povolení vkladu vlastníckeho práva zo dňa
21.03.2011; následne si žalobkyňa uplatnila u žalovanej nároky z vád dotknutého bytu. Ďalej zistil, že
žalovaná nadobudla vlastnícke právo k predmetu prevodu na základe kúpnej zmluvy zo dňa 27.11.2007
so spoločnosťou LBG byty s.r.o., so sídlom Pribinova 25, Bratislava. Uviedol, že pri posudzovaní vecivychádzal z právneho názoru vysloveného krajským súdom v tomto konaní, keď si osvojil záver, že
v danom prípade ide o samostatnú zodpovednosť žalovanej ako zodpovednosť predávajúcej, ktorá
existuje nezávisle od inej zodpovednosti a ktorej sa žalovaná nemôže zbaviť. Poukázal na obranu

žalovanej spočívajúcej v tvrdení, že príčina závad v Byte - nefunkčná hydroizolácia bola odstránená,
čo však bolo vyvrátené existenciou tejto vady potvrdenej znaleckým dokazovaním v konaní. Ustálil, že
žalobkyňaužalovanejriadneavčasuplatnilanárokyzozodpovednostivyplývajúcezexistencievádBytu
majúcich pôvod v nefunkčnej spodnej hydroizolácii, keď síce žalobkyňa v relevantných písomnostiach
(zo dňa 12.08.2011 a 10.10.2011) výslovne nešpecifikovala, že sa domáha primeranej zľavy z kúpnej

ceny práve pre chybnú hydroizoláciu, avšak v nich uviedla sekundárne prejavy tejto vady. Daný právny
názor potvrdil tým, že príčinou vád je nefunkčná izolácia, pričom sa jedná len o dodatočnú špecifikáciu
uplatnených vád, ktoré možno špecifikovať ako následné vady v dôsledku vadnej hydroizolácie. V
tejto súvislosti považoval za nepochybné, že žalobkyňa si listom zo dňa 12.08.2011 uplatnila právo zo
zodpovednosti za vady hydroizolácie, ktoré sa prejavili navonok vlhnutím stien a podláh. Poukázal na
to, že je nepochybné, že žalovaná mala vedomosť o aké závady ide, pričom tvrdenie žalovanej, že

vady boli odstránené vyhodnotil súd prvej inštancie ako účelové, nakoľko odstránenie fľaku na stene
nemožno považovať za odstránenie vady. Uviedol, že žalobkyňa v liste zo dňa 10.10.2011 poukázala
na závery F.. S., podľa ktorého vada nefunkčnej izolácie spodnej stavby nebola doposiaľ odstránená,
vady hydroizolácie zistené v roku 2007 a 2009 neboli nikdy odstránené, pričom porucha pod bodom
2.2 (zavlhnutie vrstiev podláh od vlhkosti šíriacej sa od zavlhnutých stien) sa môže opakovať v plnom

rozsahu. Námietku premlčania vznesenú žalovanou v sume prevyšujúcej sumu 59 500 eur, teda vo
výške 35 692 eur vyhodnotil ako dôvodnú, nakoľko žalobkyňa síce žalobou doručenou dňa 14.10.2013
uplatnila nárok na zaplatenie zľavy s kúpnej ceny vo výške 59 500 eur, avšak návrh na rozšírenie žaloby
na sumu 95 192 eur doručila až dňa 11.12.2014, t.j. až po uplynutí premlčacej lehoty. Uvedené zdôvodnil
tým, že v časti rozšíreného nároku nedošlo podaním žaloby k spočívaniu premlčacej doby, k tomu došlo

až uplatnením nároku na súde. Vyvodil, že pokiaľ teda žalobkyňa uplatnila právo zo zodpovednosti
za vady u žalovanej listom zo dňa 12.08.2011, doručeným dňa 15.08.201, týmto uplatnením začala
plynúť trojročná premlčacia doba, ktorej posledným dňom bol 15.08.2014. Zaoberajúc sa primeranosťou
uplatnenej zľavy túto vyhodnotil ako primeranú povahe a rozsahu vady. Vzal pritom do úvahy závery
znaleckého dokazovania, z ktorých vyplýva zníženie hodnoty Bytu o cca 40%, skutočnosť, že v prípade

ďalšieho predaja je hodnota Bytu znížená pre výskyt vady, ako aj to, že vada v Byte spočívajúca v
nefunkčnej izolácii je takého charakteru, že zásadne bráni riadnemu užívaniu Bytu. V tejto súvislosti
uviedol, že ide o vadu, na ktorej odstránenie je nevyhnutné vynaložiť náklady, ktoré znižujú jeho hodnotu.
Napokon mal za to, že vada bytu znižuje aj jeho estetickú hodnotu. Ako nedôvodnú vyhodnotil námietku
žalovanej, že pôvodne bola kúpna cena dohodnutá vo výške 173 000 eur, pričom žalovaná poskytla

žalobkyni zľavu vo výške 10 000 eur. Mal za to, že nešlo o zľavu v súvislosti s uplatnením zodpovednosti
za vady ale jednalo sa o výsledok dohody o kúpnej cene. Zamietnutie návrhu žalovanej na doplnenie
dokazovania znaleckým dokazovaním za účelom vyčíslenia nákladov odôvodnil tým, že ho nepovažoval
za nevyhnutné pre rozhodnutie vo veci, pretože posúdenie primeranosti zľavy je otázkou právnou,
nie znaleckou, pričom výšku nákladov na odstránenie možno považovať len za jedno z kritérií pri

posudzovaní primeranosti zľavy z kúpnej ceny. Priznanie úroku z omeškania vo výške 9% ročne zo
sumy 59 500 eur od 11.11.2011 zdôvodnil tým, že žalovaná sa dostala do omeškania s peňažným dlhom
od 11.11.2011, t.j. dňom nasledujúcim po dni, keď mala byť zľava z kúpnej ceny zaplatená na základe
výzvy zo dňa 10.10.2011.

3. O trovách konania rozhodol v súlade s ust. § 262 ods. 1 C.s.p. zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový
poriadok (ďalej len „C.s.p.“) v spojení s § 255 ods. 2 C.s.p., tak že čiastočne úspešnej žalobkyni priznal
nárok na náhradu trov konania podľa pomeru jej čistého úspechu v spore, ktorý je 25%. Uviedol, že
hoci rozhodovanie o priznanej výške primeranej zľavy z kúpnej ceny závisí od posúdenia súdu, v danom
prípade bola žaloba čiastočne zamietnutá z dôvodu úspešne uplatnenej námietky premlčania, v ktorej

časti bola žalobkyňa nepochybne neúspešná. Za nedôvodnú považoval námietku žalobkyne, že by mal
v prípade náhrady trov konania postupovať podľa § 256 ods. 2 C.s.p., nakoľko nepovažoval skutočnosť,
že žalovaná nebola ochotná sa mimosúdne vyrovnať a že si nesplnila informačnú povinnosť vyplývajúcu
z hmotného práva za jej zavinenie vzniknutých trov.

4. Proti rozhodnutiu súdu prvej inštancie v časti o výroku o trovách konania a výroku o trovách štátu
podala v zákonnej lehote prostredníctvom svojho právneho zástupcu odvolanie žalobkyňa dôvodiac ust.
§ 365 ods. 1 písm. a), d) a h) C.s.p., teda že neboli splnené procesné podmienky, konanie má inú
vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci a rozhodnutie súdu prvej inštancievychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. V odvolaní uviedla, že za významné pre posúdenie
nároku na náhradu trov konania považuje skutočnosť, že až v júli 2014 sa z dokladov doložených do
spisu dozvedela o existencii znaleckého posudku č. 7/2009 znalca U., ktorý dala vypracovať žalovaná

a jej manžel a ktorý už v roku 2009 vady Bytu špecifikoval ako neodstrániteľné a konštatoval, že
Byt je neobývateľný. Poukázala na to, že v konaní boli predložené ďalšie tri znalecké posudky, ktoré
preukázali existenciu vád pretrvávajúcu do súčasnosti a že žalovaná neuniesla dôkazné bremeno v
tom, že vada bola odstránená. Zotrvala na svojom právnom názore ohľadom nedôvodnosti námietky
premlčania, nakoľko má za to, že námietka premlčania je nedôvodná pre jej rozpor s ustanovením

§ 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka, t.j. pre rozpor s dobrými mravmi. Uviedla, že bola v spore proti
žalovanej úspešná čo do právneho základu uplatneného nároku v rozsahu 100% a výška priznaného
nároku na zľavu z ceny bytu záležala výlučne od úvahy súdu. Z uvedeného dôvodu mal podľa jej názoru
súd postupovať v súlade s ustanovením § 257 C.s.p. a priznať jej nárok na plnú náhradu trov konania.
Dala do pozornosti jej vôľu o mimosúdne vyrovnanie sporu a neprijatie jej návrhov zo strany žalovanej.
Žiadala preto, aby jej súd priznal náhradu trov konania v rozsahu 100%, nakoľko sú tu dôvody hodné

osobitného zreteľa. Mala za to, že súd prvej inštancie mal rozhodnúť v súlade s citovanou judikatúrou a
v súlade so základnými princípmi C.s.p. Dôvodila, že súd prvej inštancie nesprávne vec právne posúdil,
keď neaplikoval použitie ustanovenia § 257 C.s.p. a považovala napadnuté rozhodnutie v tejto časti za
neodôvodnené. Mala za to, že ustanovenie § 257 C.s.p. s prihliadnutím na ustálenú judikatúru k § 142
ods. 3 zákona č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok možno vyložiť tak, že súd prizná trovy konania

žalobkyni, ak sú na to dôvody hodné osobitného zreteľa. Na základe vyššie uvedených skutočností
žiadala, aby odvolací súd napadnutý rozsudok v časti III. a IV. výroku zmenil tak, že žalobkyni prizná
nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100% a štátu prizná nárok na náhradu trov konania voči
žalovanejvrozsahu100%.Alternatívnežiadala,abyvýrokIII.zmenil,tak,žeurčí,žežalobkyňamáprávo
na sumu zodpovedajúcu výške 62,51% z ňou uplatnených trov konania a žalovaná má právo na sumu

vo výške 37,49% z nej uplatnených trov konania, nakoľko tento spôsob podľa nej zohľadňuje pomer
úspechu účastníkov, je zároveň prehľadný a je ho potrebné použiť, keď trovy účastníkov nie sú rovnaké.

5. Proti rozhodnutiu súdu prvej inštancie v rozsahu I., III, a IV. výroku podala v zákonnej lehote
prostredníctvom svojho právneho zástupcu odvolanie žalovaná odôvodňujúc ho ust. § 365 ods. 1

písm. f) a h) C.s.p., t.j. že súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym
skutkovým zisteniam a rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia
veci. Uviedla, že súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým
zisteniam pri hodnotení znaleckých posudkov predložených v konaní. Poukázala na svoje vyjadrenie zo
dňa 28.07.2017, v ktorom uviedla, že výška primeranej zľavy z kúpnej ceny Bytu by mala byť určená

v závislosti od vád, ktoré boli žalovanej vytknuté žalobkyňou a táto zľava mala vychádzať z povahy a
rozsahu vady, ktorá existovala v čase uzavretia kúpnej zmluvy, resp. v čase nadobudnutia vlastníckeho
práva žalobkyne k Bytu. Dôvodila, že znalkyňa F.. A. vychádzala zo stavu Bytu, ktorý mal tento ku dňu
20.10.2014 a táto znalkyňa nie je kompetentným znalcom z odboru porúch stavieb, preto jej závery
nemajú právnu ani odbornú relevanciu. V jej znaleckom posudku sú zároveň výrazne podhodnotené

koeficienty s cieľom čo najviac znížiť hodnotu Bytu. Nesúhlasila s názorom F.. F., ktorý síce stanovil
hodnotu Bytu bez vád k 21.03.2011 na sumu 143 000 eur a hodnotu Bytu s vadami na k 21.03.2011
na sumu 51 300 eur avšak uviedol, že percento poškodenia v roku 2017 je rovnaké ako v roku 2011.
Z listov zo dňa 12.08.2011 a 10.10.2011 jasne vyplýva, že vytknutými vadami Bytu sú zvlhnuté steny v
pravom rohu obývacej izby a v čase po odoslaní listu zo dňa 12.08.2011 sa vyskytlo zavlhnutie podláh

od vlhkosti šíriacej sa od zavlhnutých stien. Na uvedenom nič nemení to, že v konaní sa neskôr ukázalo,
že príčinou vzniku vytknutých vád v Byte je vada nefunkčnej hydroizolácie. V znaleckom posudku F.. F.
sú identifikované poruchy v Byte, ktoré neboli žalobkyňou vytknuté v prekluzívnej lehote ako plesne na
obvodovej stene nad vstupnými dverami, plesne na stenách a strope v práčovni, plesne na okne a v
stenách v práčovni, vzlínajúce vlhkosť v stene medzi predsieňou a práčovňou, plesne nad obvodovou

stenou v kuchyni, plesne a vzlínajúca vlhkosť v izbe, plesne na obvodovej stene v šatníku. Zotrvala na
svojom názore, že súčasný stav Bytu a ďalšie vady, ktoré neboli žalobkyňou vytknuté, nemôžu byť pri
určení zľavy z kúpnej ceny rozhodujúce. Mala za to, že pokiaľ súd vzal do úvahy výsledky dokazovania
znalca F.. F., že percento poškodenia je rovnaké v roku 2011 ako v roku 2017, tieto zistenia súdu prvej
inštancie sú založené na chybnom hodnotení dôkazov. Nestotožnila sa s názorom súdu prvej inštancie,

že za vady Bytu považuje aj chýbajúcu hydroizoláciu, nakoľko je príčinou porúch v Byte. Podľa jej názoru
ani odvolací súd nevyslovil v zrušujúcom rozsudku právny názor, že by bol žalovaný zodpovedný za
absenciu hydroizolácie bytového domu a z tohto dôvodu má žalobkyňa nárok na primeranú zľavu z
kúpnej ceny Bytu. Podľa jeho názoru žalovaná nebola povinná informovať žalobkyňu o vadách bytovéhodomuaniejezodpovednázavaduspoločnejčastibytovéhodomu,ajkeďjetátovadapríčinouvznikuvád
v Byte žalobkyne. Vyslovila, že absencia hydroizolácie nie je vadou bytu a za jej opravu bol zodpovedný
zhotoviteľ bytového domu, v súčasnosti správca bytového domu. V súvislosti s primeranosťou zľavy z

kúpnejcenypovažovalazanespravodlivé,abymalapovinnosťodstrániťvadyspoločnýchčastíbytového
domu na vlastné náklady, keď túto opravu by mal vykonať zhotoviteľ v záručnej dobe, prípadne správca.
Mala za to, že pokiaľ súd prvej inštancie prihliadol pri určení výšky zľavy aj na vady, ktoré neboli vytknuté,
neriadil sa tak právnym názorom odvolacieho súdu. Súd prvej inštancie zároveň nemal vychádzať pri
posudzovaní primeranosti zľavy z predbežnej kalkulácie nákladov na odstránenie vád, keď táto nebola

relevantná, nakoľko bola doložená v excelovskej tabuľke bez podpisu a zahŕňala aj opravy Bytového
domu. S poukazom na ustanovenia zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
mala za to, že oprava vadnej hydroizolácie má byť financovaná z fondu prevádzky, údržby a opráv. V
tejto súvislosti poukázala na rozhodnutie KS BB zo dňa 15.11.2016, sp. zn. 14Co/723/2015. Vzhľadom
k uvedenému navrhla, aby odvolací súd napadnuté rozhodnutie zrušil v celom rozsahu a vec vrátil súdu
prvej inštancie na ďalšie konanie, alternatívne, aby napadnutý rozsudok zmenil a zaviazal žalobkyňu na

náhradu trov odvolacieho konania.

6. Žalobkyňa sa k odvolaniu žalovanej písomne vyjadrila prostredníctvom svojho právneho zástupcu
podanímzodňa04.05.2018vktoromuviedla,ževkonanídostatočnýmspôsobompreukázalaexistenciu
vád, ich charakter, uplatnenie nárokov z vád zákonom stanoveným spôsobom, pričom ak vady existovali

v čase predaja a dodatočne sa na Byte prejavili, ide vždy o vady bytu bez ohľadu na to, či existujú v
celom bytovom dome a či sa považujú za vady bytového domu a za všetky vady, na ktorý žalovaná
neupozornila, je zodpovedná ako predávajúca. Podľa jej názoru nemožno rozsudok Krajského súdu v
Bratislave sp.zn. 2Co/30/2013 zo dňa 13.3.2013 (ktorý nie je judikátom) aplikovať na tento spor, nakoľko
nie je zrejmé, či vady vznikli pred alebo po kúpe bytu. Poukázala na to, že z obsahu listov, ktorými si

uplatnil nároky z vád, je jednoznačné, že oslovila znalca F.. S. a vytkla okrem iného aj vadu, ktorou je
nefunkčná hydroizolácia na byte, pričom zvlhnutie steny v pravom rohu obývacej izby je len prejavom
ako sa vada nefunkčnej hydroizolácie prejavuje navonok. Uviedla, že rešpektuje názor súdu prvej
inštancie ohľadom primeranosti zľavy a považuje jej určenie za objektívne a vychádzajúce zo správnych
skutkových a právnych zistení. Vo vzťahu k spochybneniu listinného dôkazu - predbežnej kalkulácie

opráv uviedol, že listina predložená v konaní môže mať akúkoľvek formu a podobu, pričom poukázala na
to, že súd prvej inštancie zamietol návrh na doplnenie dokazovania znaleckým dokazovaným za účelom
vyčíslenia nákladov s odkazom, že posudzovanie výšky zľavy je otázkou právnou, nie znaleckou.

7. K odvolaniu žalobkyne sa žalovaná vyjadrila podaním zo dňa 11.5.2018, v ktorom poukázala na

to, že žalobkyňa na jednej strane sa rozhodla nepodať odvolanie voči výroku I. a II., na strane druhej
však namieta nedôvodnosť vznesenej námietky premlčania, ktorej nemožno priznať ochranu pre zjavný
rozpor s dobrými mravmi. Zároveň sa vyjadrila, že márne uplynutie premlčacej doby nezavinila, naopak,
zavinila si ho sama žalobkyňa. Vo vzťahu k trovám konania uviedla, že ust. § 257 C.s.p. sa týka situácie,
keď súd neprizná účastníkovi konania, ktorý mal vo veci plný úspech, plnú náhradu trov konania voči

účastníkovi, ktorý nemal vo veci úspech; v žiadnom prípade však nedovoľuje súdu, aby priznal trovy
konania účastníkovi, ktorý v spore podľahol, voči účastníkovi, ktorý mal v konaní úspech, ani aby
účastníka, ktorý mal v konaní úspech, zaviazal v takom prípade nahradiť štátu preddavkové znalečné.
Poukázala na to, že v danom prípade súd prvej inštancie priznal zľavu z kúpnej ceny v nižšej výške
v dôsledku dôvodne uplatnenej námietky premlčania a nešlo o voľnú úvahu súdu (s poukazom na

uznesenie Ústavného súdu SR zo dňa 21.11.2017, sp.zn. III. ÚS 690/2017-12. V súvislosti s namietaným
nesprávnym matematickým výpočtom poukázala na uznesenie Ústavného súdu SR zo dňa 5.12.2017,
sp.zn. I. ÚS 604/2017, ktorý rieši obdobnú situáciu, a v ktorom bolo vyslovené, že zásadne platí, že sa
určuje najskôr pomer úspechu a neúspechu v spore a až keď došlo k pomernému rozdeleniu náhrady,
vypočítajú sa vynaložené trovy a u strany, u ktorej úspech bol vyšší a má teda nárok na ich náhradu;

druhá menej úspešná strana sporu tak nebude mať žiaden nárok na náhradu trov konania, pričom
čiastočné procesné úspechy sa vzájomne do rovnakej výšky anulujú.

8. Žalovaná sa k vyjadreniu žalobkyne k odvolaniu žalovanej vyjadrila podaním zo dňa 13.7.2018, v
ktorom uviedla, že nesúhlasí s argumentáciou žalobkyne ohľadom nerozlišovania vady bytu a vady

bytového domu s poukazom na špecifický charakter bytu a nebytového priestoru vyplývajúceho z
ustanovení zákona o vlastníctve bytov, v zmysle ktorých právo nakladať ako aj právo rozhodovať o
spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu neobsahuje v sebe právo disponovať s týmto
predmetom spoluvlastníctva ako so samostatnou vecou, pretože právo rozhodovať prináleží všetkýmspoluvlastníkom spoločných častí a spoločných zariadení spoločne. Poukázala na to, že za vady
bytového domu je zodpovedný správca bytového domu a žalovaná pri predaji bytu nemala povinnosť
upozorňovať aj na vady bytového domu, jeho spoločných častí a spoločných zariadení, hoci táto

vada je pravdepodobne príčinou vzniku vád v byte žalobkyne. Zdôraznila, že ak súd prvej inštancie
nerozlišoval medzi vadami bytového domu a vadami bytu a priznal zľavu z kúpnej ceny bytu aj z dôvodu
absencie hydroizolácie, ktorá je vadou bytového domu, jeho názor vychádza z nesprávneho právneho
posúdenia veci. Rozsudok Krajského súdu v Bratislave zo dňa 13.3.2013, sp.zn. 2Co/30/2013 považoval
za aplikovateľný na prejednávaný spor, nakoľko je z neho zrejmé, že problém zatekania strechy do

jednotlivých bytov vznikol od začiatku výstavby, pričom odvolací súd posúdil vytknuté vady ako vady
bytového domu, pričom jednotlivý vlastník bytu nemôže niesť zodpovednosť za spoločné zariadenia
bytového domu. Poukázala na to, že ani v tejto veci odvolací súd nevyslovil právny názor, že žalovaná
by bola zodpovedná za absenciu hydroizolácie bytového domu ako vady bytu, a z toho dôvodu má
žalobkyňa nárok na primeranú zľavu z kúpnej ceny bytu. Vo vzťahu k predloženej predbežnej kalkulácii
nákladov na odstránenie vád uviedla, že ide o súkromnú listinu a dôkazné bremeno pravosti alebo

pravdivosti zaťažuje toho, kto takúto listinu predložil ako dôkaz. Podľa jej názoru súd prvej inštancie
nerešpektoval zásady hodnotenia listinných dôkazov, keď po tom, čo spochybnila obsahovú pravdivosť
listiny, zamietol vykonanie znaleckého dokazovania za účelom vyčíslenia nákladov.

9. Žalobkyňa sa k vyjadreniu žalovanej vyjadrila podaním doručeným súdu prvej inštancie dňa

30.8.2018, v ktorom nesúhlasila s názorom žalovanej, že nemala povinnosť upozorňovať aj na vady
bytového domu, jeho spoločných častí a spoločných zariadení, nakoľko byt je samostatnou vecou a
zároveň aj súčasťou inej veci (bytového domu), bytový dom sa skladá aj zo spoločných častí a zariadení
bytového domu, ktoré nie sú samostatným predmetom prevodu vlastníctva, každý vlastník bytu je
súčasne aj spoluvlastník spoločných častí a zariadení bytového domu a § 596 Občianskeho zákonníka

nerozlišuje na vady ktorej veci má predávajúci upozorniť kupujúceho. Nesúhlasil s právnym posúdením
veci sp.zn. 2Co/30/2013 (krajský súd v Bratislave) a poukázal na iné súdne rozhodnutia vzťahujúce
sa na danú vec (rozsudok Najvyššieho súdu ČR zo dňa 28.7.2011, sp.zn. 33Cdo/896/2010, rozsudok
Krajského súdu v Bratislave zo dňa 23.5.2013, sp.zn. 9Co/531/2011, rozhodnutie Najvyššieho súdu
ČR zo dňa 24.10.2013, sp.zn. 33Cdo/2641/2012, uznesenie Najvyššieho súdu SR zo dňa 29.4.2010,

sp.zn. 5Cdo/269/2008). Zároveň konštatovala, že žalovanou predložený rozsudok Krajského súdu v
Bratislave zo dňa 16.2.2017, sp.zn. 10Co/57/2016 sa nevzťahuje na túto právnu vec. Upozornila na
to, že je pravdou, že žalovaná nie je síce zodpovedná za absenciu hydroizolácie, je však zodpovedná
za nesplnenie oznamovacej povinnosti podľa § 596 Občianskeho zákonníka. Pripomenula, že vady v
byte sa nezačali prejavovať v auguste 2011, ale bezprostredne po nasťahovaní sa rodiny žalovanej v

roku 2008, pričom žalovaná sa po celé tri roky dožadovala opráv. Vo vzťahu k vykonaniu dokazovania
listinným dôkazom - predbežnou kalkuláciou nákladov uviedla, že strany sporu nemôžu vedieť, do akej
miery súd prvej inštancie prihliadal k údajom v predmetnej tabuľke, nakoľko disponoval znaleckými
posudkami a ostatnými dôkazmi a rozhodol podľa vlastnej úvahy.

10. Odvolací súd preskúmal vec v rozsahu a medziach dôvodov odvolania (§ 379, § 380 ods. 1 a 378
ods. 1 C.s.p., bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 385 ods. 1 C.s.p.), keďže sa nejednalo o
prípad, v ktorom by bolo potrebné zopakovať alebo doplniť dokazovanie, nariadenie pojednávania si
nevyžadoval ani dôležitý verejný záujem a dospel k záveru, že odvolanie žalovaného a žalobcu nie sú
podanédôvodne.Súdprvejinštancieriadnezistilskutkovýstavveci,keďvykonaldokazovanievrozsahu

potrebnom na zistenie rozhodujúcich skutočností (§ 185 C.s.p.) z hľadiska posúdenia opodstatnenosti
uplatneného nároku, výsledky vykonaného dokazovania správne zhodnotil (§ 191 ods. 1 C.s.p.) a na ich
základe dospel k správnym skutkovým a právnym záverom, ktoré v napadnutom rozhodnutí dostatočne
odôvodnil (§ 220 ods. 2 C.s.p.).

11. Odvolací súd, prihliadajúc na obsah súdneho spisu a z neho vyplývajúci skutkový stav, nezistiac
v postupe súdu prvej inštancie žiadne vady týkajúce sa procesných podmienok (§ 380 ods. 2 C.s.p.),
sa v celom rozsahu po skutkovej a právnej stránke stotožňuje s dôvodmi týkajúcimi sa odvolaním
napadnutého rozsudku prvoinštančného súdu, v ktorom súd prvej inštancie dostatočne zodpovedal na
v konaní nastolené otázky majúce pri rozhodovaní o uplatnenom nároku podstatný význam, pričom sa v

rozhodnutí vyporiadal i s podstatnými vyjadreniami strán prednesenými v konaní na súde prvej inštancie
(§ 387 ods. 2, 3 C.s.p.). V záujme vyporiadania sa s odvolacími námietkami uvádza nasledovné.12. Podľa § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci
kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu
povahearozsahuvady;akideovadu,ktorárobívecneupotrebiteľnou,mátiežprávoodzmluvyodstúpiť.

13. Podľa § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez
zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady
vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.

14. Odvolací súd vo svojom rozhodnutí zo dňa 31.1.2017, č.k. 7Co/642/2015, ktorým zrušil v poradí prvý
rozsudok súdu prvej inštancie vyslovil právny záver, týkajúci sa zodpovednosti predávajúceho za vady
predávaného bytu, ktorý dostatočne a podrobným spôsobom odôvodnil, a to aj vo vzťahu k prípadnej inej
rozhodovacej praxi (v danom prípade nešlo o ustálenú rozhodovaciu prax najvyšších súdnych autorít).
Vyslovenýmprávnymnázorombolprvoinštančnýsúdviazaný,pričomprinovomprejednaníarozhodnutí
veci sa týmto názorom aj riadil. V danej veci preto bolo potrebné po zrušujúcom rozhodnutí odvolacieho

súdu už len ustáliť otázku rozsahu vytknutých vád žalobkyňou a určiť výšku zľavy z kúpnej ceny.

15. Odvolací súd súhlasí so záverom súdu prvej inštancie, že žalobkyňa riadne a včas uplatnila nároky
zo zodpovednosti vyplývajúce z existencie vád bytu majúcich pôvod v nefunkčnej spodnej hydroizolácii,
t.j. také nároky, ktoré zodpovedali vadám posudzovaným v znaleckom posudku F.. F.. Z obsahu listiny

- Uplatnenie nárokov z vád bytu zo dňa 10.10.2011 je zrejmé, že žalobkyňa okrem špecifikácie vady
zavlhnutia steny v pravom rohu obývacej izby a zavlhnutia podláh od vlhkosti šíriacej sa od zavlhnutých
stien, odkázala na stanovisko znalca F.. I. S. s popisom charakteru vád, v ktorom konštatoval, že poruchy
zistené v znaleckom posudku č. 34/2009 v predmetnom byte (zavlhnutie obvodových aj vnútorných
nosných stien a priečok do výšky 150 - 200 mm, zavlhnutie vrstiev podláh od vlhkosti šíriacej sa od

zavlhnutých stien) pretrvávajú až doteraz. Ak teda súd prvej inštancie vychádzal pri určení zľavy z
kúpnej ceny z výsledkov znaleckého dokazovania, ktoré posudzovalo celkovo vady bytu spočívajúce v
zavlhnutých stenách, presakovaní vlhkosti cez obvodové konštrukcie, presakovanie a vzlínanie vlhkosti
cezhydroizolačnúvrstvuspodnejstavby,ktorýchdôsledkombolisekundárneporuchy-vytvorenéplesne
na viacerých častiach stien, nepochybil. Je totiž zrejmé, že primárnou vadou bytu boli zavlhnuté steny

(presakovanie vlhkosti), čo vyplýva zo znaleckého posudku č. XX/XXXX, na ktorý odkazovalo stanovisko
F.. S., ktoré mali pôvod v nesprávnej, príp. nedostatočnej hydroizolácii bytového domu, pričom je možné
prijať záver, že tieto vady (zavlhnuté steny) boli žalobkyňou riadne a včas vytknuté práve s odkazom na
stanovisko F.. S.. Z tohto dôvodu potom bolo možné vychádzať z výsledkov znaleckého dokazovania
F.. F., ktorý okrem iného určil približne rovnaké percento poškodenia bytu v čase jeho predaja ako aj v

čase vyhotovenia posudku.

16.Vovzťahuknevykonaniudôkazuznaleckýmposudkomnavyčíslenienákladovpotrebnýchnaopravu
sa odvolací súd plne stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozsudku, v ktorom súd prvej inštancie
správnekonštatoval,žeposúdeniezľavyzkúpnejcenyjeotázkouprávnou,vychádzajúcpredovšetkýmz

rozdielu medzi hodnotou bytu bez vád a hodnotou bytu s vadami, pričom výška nákladov na odstránenie
vád je iba jedným z kritérií pri posudzovaní primeranosti zľavy z kúpnej ceny. Prisúdená zľava z kúpnej
ceny je podľa názoru odvolacieho súdu primeraná aj pri zohľadnení všetkých ostatných kritérií, ktoré
súd prvej inštancie vzal do úvahy.

17. Na základe uvedeného odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie v prisudzujúcej časti, t.j. v
časti, ktorou uložil žalovanej zaplatiť žalobkyni 59 500 eur spolu s úrokom z omeškania podľa § 387 ods.
1 C.s.p. ako vecne a právne správne potvrdil.

18. Vo vzťahu k výrokom o náhrade trov konania (výrok III. a IV.), ktoré odvolaním napadla žalobkyňa,

odvolací súd dospel k záveru, že tieto sú správne. V prvom rade je potrebné konštatovať, že žalobkyňa
nenapadla výrok rozsudku prvoinštančného súdu, ktorým v prevyšujúcej časti žalobu zamietol z dôvodu
úspešne vznesenej námietky premlčania. Odvolací súd je v zmysle § 380 C.s.p. (predtým § 212
O.s.p.) viazaný odvolacími dôvodmi, t.j. na iné pochybenia súdu prvej inštancie pri svojom rozhodovaní
prihliadať nemôže, aj keby takéto porušenia zistil (jedinou výnimkou je preskúmavanie vád konania,

ktoré sa týkajú procesných podmienok, a to z úradnej moci). Odvolací súd je toho názoru, že odvolacia
námietka, ktorá nesmeruje voči výroku rozhodnutia, na podklade ktorej je založený, nemôže byť
predmetom preskúmavania odvolacím súdom vo vzťahu k inému výroku. Inými slovami, ak odvolateľ
nenapadol výrok rozsudku, ktorým bola žaloba v prevyšujúcej časti zamietnutá z dôvodu úspešnevznesenej námietky premlčania, nemôže byť postup súdu prvej inštancie založený na vyhodnotení tejto
námietky premlčania podrobený preskúmavacej činnosti odvolacieho súdu vo vzťahu k inému výroku,
v tomto prípade výroku o trovách konania.

19. Z napadnutého rozhodnutia je zrejmé, že súd prvej inštancie pri rozhodovaní o trovách konania
vychádzal zo zásady úspechu v spore. Odvolací súd tento jeho postup vyhodnotil ako správny, nakoľko k
zamietnutiužalobyvprevyšujúcejčastinedošlovdôsledkutoho,žerozhodnutieovýškeplneniazáviselo
od znaleckého posudku alebo od úvahy súdu, čo by odôvodňovalo záver nepovažovať zamietajúcu

časť peňažného nároku za neúspech žalobcu. K zamietnutiu časti uplatneného nároku došlo výhradne
z dôvodu, že žalovaná úspešne vzniesla námietku premlčania, preto v tejto časti možno jednoznačne
konštatovať neúspech žalobkyne.

20. Vo vzťahu k prípadnému použitiu § 257 C.s.p. odvolací súd konštatuje, že z povahy veci, t.j.
rozhodovanie o trovách konania vyplýva (hoci to nie je výslovne v právnom predpise uvedené), že

postup podľa § 257 C.s.p. prichádza do úvahy iba v prípade plného úspechu jednej strany a plného
neúspechu druhej strany, nie však pri čiastočnom úspechu a neúspechu sporových strán. Naviac, na
strane žalobkyne neboli preukázané také osobitné a výnimočné dôvody, ktoré by odôvodňovali aplikáciu
tohto ustanovenia pri rozhodovaní o trovách konania.

21. Pokiaľ ide o poslednú námietku žalobkyne, týkajúcej sa výpočtu náhrady trov konania, resp. jeho
vyjadrenia ako rozdielu úspechu a neúspechu, odvolací súd konštatuje, že uvedený postup je ustálenou
rozhodovacou praxou potvrdený a nie je dôvod na tomto postupe nič meniť. Ak mala žalobkyňa úspech
v spore v rozsahu 62,51% a žalovaná mala úspech v rozsahu 37,49%, je logické, že jej čistý úspech v
spore je v rozsahu 25% a hospodárne, aby jej žalovaná nahradila trovy konania iba v tejto výške. Nie je

dôvodné, aby si strany navzájom hradili trovy konania aj v časti, v ktorej sa prekrývajú ich nároky.

22. Na základe uvedeného odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie v časti, ktorou rozhodol o
trovách konania, t.j. vo výroku, ktorým priznal žalobkyni voči žalovanej nárok na náhradu trov konania v
rozsahu 25% (výrok III.) a vo výroku, ktorým priznal štátu nárok na náhradu trov konania voči žalobkyni

v rozsahu 37,49% a voči žalovanej v rozsahu 62,51% (výrok IV.) podľa § 387 ods. 1 C.s.p. ako vecne
a právne správne potvrdil.

23. O trovách odvolacieho konania odvolací súd rozhodol podľa § 255 ods. 2 C.s.p. v spojení s § 262
ods. 1 a § 396 ods. 1 C.s.p. a žalobkyni ani žalovanej nepriznal ich náhradu, nakoľko úspech a neúspech

sporových strán bol rovnaký.

24. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0 (§ 393 ods.
2 C.s.p.).

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon
pripúšťa (§ 419 C.s.p.) v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods.
1 C.s.p.).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).