Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 17. august 2021

Súd: Okresný súd Lučenec
Spisová značka: 6C/21/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6619202932
Dátum vydania rozhodnutia: 18. 08. 2021

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jaroslava Tóthová Gederová
ECLI: ECLI:SK:OSLC:2021:6619202932.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Lučenec pred sudkyňou JUDr. Jaroslavou Tóthovou Gederovou v spore žalobcu v 1. rade:
F. X., T.. XX.XX.XXXX, bytom H. XXXX/XX, Q., a v 2. rade: D. D., T.. XX.XX.XXXX, bytom H. XXXX/
XX, Q., obaja zastúpení advokátkou: JUDr. Elenou Matulovou, so sídlom Železničná 287/9, Poltár proti
žalovanému v 1. rade: SVB Biskupická 10-12, IČO: 53 001 231, so sídlom Biskupická 1219/10, Fiľakovo,
v 2. rade: VIAM - dražobná spoločnosť s.r.o., IČO: 44 166 591, so sídlom Trieda SNP 39, Košice -

mestská časť Západ, zastúpený advokátskou kanceláriou: JUDr. Michal Krutek, s.r.o., so sídlom Hlavná
11,Trnava,av3.rade:N.N.,T..XX.XX.XXXX,bytomT.G.XXX/XX,Q.,ourčenieneplatnostidobrovoľnej
dražby takto

r o z h o d o l :

I. Súd konanie v časti nároku žalobkyne v 2. rade vo veci určenia neplatnosti dobrovoľnej dražby z
a s t a v u j e .

II. Súd u r č u j e , že opakovaná dobrovoľná dražba konaná dňa XX.XX.XXXX o 09:00 hod. na

Notárskom úrade JUDr. Z. B. so sídlom Z. XX, Y., ktorej predmetom bola nehnuteľnosť evidovaná na
LV č. XXXX pre katastrálne územie Q. a to byt č. X nachádzajúci sa na X. poschodí vo vchode č. XX
bytového domu so súpisným číslom XXXX vo Q. na ulici H., stojaci na parcele CKN č.XXXX v podiele
1/1 a podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel
k pozemku CKN parc. č.XXXX zastavané plochy a nádvoria o výmere 1263 m2 v podiele 7244/99563
z celku je n e p l a t n á .

III. Žalovaní v 1., 2. a 3. rade súp o v i n n í zaplatiť žalobcovi v 1. rade náhradu trov konania v
rozsahu 100% do 3 dní odo dňa právoplatnosti uznesenia, ktorým súd rozhodne o výške nároku.

IV. Žalobkyňa v 2. rade je p o v i n n á zaplatiť žalovaným v 1., 2. a 3. rade náhradu trov konania v
rozsahu 100% do 3 dní odo dňa právoplatnosti uznesenia, ktorým súd rozhodne o výške nároku.

o d ô v o d n e n i e :

1. Dňa 26.06.2019 bola tunajšiemu súdu predložená žaloba ktorou sa žalobcovia v 1. a 2. rade domáhali

určenia neplatnosti dobrovoľnej dražby. Svoju žalobu odôvodnili tým, že žalobcovia sa o skutočnosti,
že nehnuteľnosť bola vydražená dozvedeli až z Notárskej zápisnice T. XX/XXXX. Dňa 28.03.2019
sa konala opakovaná dražba nehnuteľností a to nehnuteľností, ktoré sú vedené Okresným úradom
Lučenec, katastrálny odbor, katastrálne územie Q., zapísané na LV č. XXXX ako byt č.X na X. poschodí
vo vchode č.XX v bytovom dome so súpisným č.XXXX stojaci na CKN na parcele č.XXXX v podiele
1/1 a podiel priestoru na spoločných častiach a zariadeniach domu a pozemku o veľkosti 7244/99563

z celku. Dražba sa skončila vyhlásením, že predmet dobrovoľnej dražby bol vydražený vydražiteľom -
žalovaným č.3, o čom svedčí aj LV č. XXXX pre katastrálne územie Q.. Žalobca je pôvodným vlastníkom
bytu č.X. K nehnuteľnostiam sa viaže zákonné záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytova nebytových priestorov. Správu predmetného bytu vykonáva žalovaný č. 1. Žalobcovia namietajú
nedodržanie zákonných pravidiel stanovených na výkon záložného práva a tvrdia, že žalovaný v 1.
rade ako správca bytového domu nepostupoval v súlade s ustanovením § 8b ods. 2 písm. i) zákona

s tým, že súhlas vlastníkov bytov a nebytových priestorov nebol udelený, pričom ide o základnú
podmienku, bez ktorej nebol oprávnený žalovaný č.1 ako správca podať dražobníkovi, teda žalovanému
v 2. rade, návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby. Je tiež sporná zákonná legitimácia žalovaného
č. 1 ako správcu bytového domu požadovať úhradu nedoplatkov, keďže žalobca č.1 nedisponuje
zmluvou o výkone správy podpísanou nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov

v bytovom dome. Dôvodom neplatnosti dražby je porušenie zákona v časti týkajúcej sa doručovania
zásielok. Zároveň žalobcovia ako dôvody pre určenie neplatnosti uvádzajú, že Zmluva o spoločenstve
trpí vadami, ktoré spôsobujú jej neplatnosť, Zmluva o vykonaní dražby trpí vadami, ktoré spôsobujú jej
neplatnosť, pohľadávka nie je splatná, hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva neprevyšuje 2.000-
Eur, oznámenie o dražbe nebolo uverejnené v zákonnej lehote ani zákonným spôsobom, znalecký
posudok bol vyhotovený v rozpore so zákonom a nebol žalobcovi doručený, zákonom určené osoby

neboli upovedomené o dražbe, dražba prebehla spôsobom, ktorý odporuje zákonu, výťažok dražby
bol rozdelený v rozpore so zákonom a z dôvodu existujúceho nájomného vzťahu. Vo vzťahu k zmluve
o spoločenstve žalobca uvádza, že nedisponuje Zmluvou o spoločenstve ani jej dodatkami, pričom
žalobca v 1. rade Zmluvu ani dodatok k zmluve nepodpísal. Dodatok k zmluve je neplatný, nakoľko
V.. J. D. odstúpila z funkcie predsedníčky. Pokiaľ ide o to, že zmluva o vykonaní dražby trpí vadami

uvádzali, že predsedkyňa spoločenstva V.. J. D. je partnerkou N. N., žalovaného v 3. rade, s ktorým
má maloleté dieťa. V roku XXXX odstúpila s funkcie predsedníčky, teda Zmluva o vykonaní dražby je
neplatná. Pokiaľ ide o splatnosť pohľadávky, poukazujú na to, že začatie výkonu záložného práva je
neoprávnené a nie je v súlade so zákonom. Žalobcovi v 1. rade nebolo oznámenie o začatí výkonu
záložného práva doručené. Nie je teda zrejmé o akú pohľadávku ide, či sa jedná o pohľadávku na

zálohových platbách, ak áno, za ktoré konkrétne kalendárne mesiace, v akej výške, o pohľadávku z titulu
vyúčtovania služieb spojených s užívaním bytu, ak áno, za aké obdobie, v akej výške, resp. či pozostáva
aj z iných pohľadávok. Žalovaný v 1. rade realizuje záložné právo aj napriek tomu, že postupoval bez
odbornej starostlivosti, neumožnil efektívnu ochranu práva žalobcu v súdnom konaní, pričom existencia
pohľadávky v uplatnenej výške je sporná a premlčaná. Konanie žalovaného a výkon záložného práva

je teda v rozpore s dobrými mravmi. O výške pohľadávky rozhoduje nie súd, ale žalovaný v 1. rade a
nútenépostihnutiemajetkuvykonávanieexekútoraležalovaný.Žalobcapoukazujena§3ods.6Zákona
č.527/2002 o dobrovoľných dražbách, podľa ktorého nie je možné dražiť nehnuteľné veci v prípade,
že hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva
neprevyšuje 2.000,--Eur. Žalobcovi neboli doručené žiadne vyúčtovania okrem vyúčtovania za rok 2018,

proti ktorému podal reklamáciu. Vyúčtovanie za rok 2018 vystavené dňa 30.05.2019 znie na dlžnú sumu
3.553,17 Eur, pričom sú v ňom zahrnuté nedoplatky za roky 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017,
z ktorých značná časť je už premlčaná. Iné vyúčtovanie žalobcovi doručené nebolo. Podotkli, že podľa
zákona má byť vyúčtovanie doručené do 31. mája. Keďže žalobcovi neboli doručené vyúčtovania, nemal
vedomosť o pohľadávke, čím namietajú pravosť pohľadávky a jej splatnosť. Žalobcom nebola doručená

ani žiadna výzva na úhradu nedoplatkov. Pokiaľ ide o hodnotu pohľadávky uvádzajú, že žalovaný v
1. rade realizoval záložné právo bez toho, aby umožnil efektívnu ochranu práva žalobcu v súdnom
konaní, pričom existencia pohľadávky v uplatnenej výške je sporná. Žalovaný v 1. rade sa evidentne
snaží postihnúť majetok žalobcu nad rámec skutočnej výšky dlhu. Je sporná existencia pohľadávky a
jej výška, nakoľko žalobca jednoznačne popiera dlh voči žalovanému v 1. rade. Hodnota pohľadávky

bez jej príslušenstva ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva neprevyšuje 2.000,--Eur.
Dražba je neplatná aj vzhľadom na to, že záložný veriteľ ako navrhovateľ dražby v dražbe uplatnil
pohľadávku v rozpore s § 7 ods. 2. Ak je navrhovateľ dražby záložný veriteľ, je povinný písomne vyhlásiť
aj pravosť, výšku a splatnosť pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva. Navrhovateľ
uplatnil pohľadávku v nesprávnej výške, bez predchádzajúcej súdnej kontroly. Čo sa týka oznámenia

o dražbe a jeho uverejnenia, tu poukázali na to, že oznámenie o dražbe nebolo žalobcovi v 1. rade
doručené a oznámenie o konaní opakovanej dražby bolo žalobcovi doručené až dňa 28.03.2019 t.j.
deň konania dražby a nebolo zverejnené spôsobom a v lehotách, ktoré vyžaduje zákon. Namieta, že
vyhláška nebola zverejnená najmenej 15 dní pred konaním dražby na úradnej tabuli obce. V rovnakej
lehote malo byť zverejnené oznámenie aj v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne pre obec, ani

táto povinnosť splnená nebola. Pokiaľ ide o znalecký posudok tento žalobcovi doručený nebol. Došlo
k porušeniu § 12 ods. 4 Zákona o dobrovoľných dražbách, ktoré ukladá dražobníkovi povinnosť zaslať
vlastníkovi predmetu dražby znalecký posudok, a to najneskôr 30 dní pred dňom konania dražby. Pokiaľ
zákon o dobrovoľných dražbách predpokladá doručenie znaleckého posudku vlastníkovi veci (§ 12ods. 4) a kým sa tak nestane, vlastník môže očakávať, že ešte bude doručený a že bez doručenia sa
nepristúpi k ďalšiemu úkonu dražby. Môže preto rezignovať na procesnú aktivitu v očakávaní doručenia
znaleckého posudku. Žalobcovia disponujú znaleckým posudkom č.XXX/XXXX, v ktorom bola hodnota

určená na sumu 10.500,--Eur, teda hodnota predmetu dražby určená znaleckým posudkom č.X/XXXX
je značne podhodnotená. V celom procese dražby neboli dodržané lehoty pre doručovanie, pretože
znalecký posudok ani oznámenie o začatí výkonu záložného práva žalobcovi, oznámenie o dražbe
neboli doručené a oznámenie o opakovanej dražbe boli žalobcovi doručené až v deň konania dražby t.j.
28.03.2019. Aj napriek k týmto skutočnostiam dražobná spoločnosť uskutočnila dražbu dňa 28.03.2019

a byt bol vydražený. Poukázali na to, že žalovaný v 3. rade vlastní už približne 130 bytov vo Q., ktoré
nadobudol na základe dražby alebo kúpou. Žalovaný v 2. rade vykonával dražby bytov vo Q. veľmi často
a vlastníkom uvedených bytov sa stáva vydražiteľ pán N., teda žalovaný v 3. rade tak, ako to bolo aj v
tomto prípade. Zároveň poukázali, že žalovaný v 3. rade je navyše osobne prepojený na navrhovateľa
dražby, nakoľko predsedkyňa spoločenstva pani V.. J. D. je partnerkou N. N., s ktorou
majú maloleté dieťa. Ďalej poukázali na to, že bol porušený aj § 11 ods. 1 zákona, pretože miesto,

dátum a čas začatia dražby musia byť určené dražobníkom po dohode s navrhovateľom dražby tak, aby
nebola obmedzená možnosť účasti na dražbe, pričom miesto konania dražby bolo určené v Y.Š., 155
km vzdialené od miesta bydliska žalobcu, čím sťažili účasť dražiteľov z oblasti Q., kde sa nachádzala
predmetná nehnuteľnosť. Okrem toho vzdialenosť má vplyv aj na dosiahnutý výťažok dražby a tým
reálne aj na práva žalobcu. Takýto postup dražobníka a záložného veriteľa, pri stanovení miesta konania

je v rozpore aj so súdnou praxou (Rozhodnutie Krajského súdu v Prešove č.k. 6Co/108/2011 zo dňa
22.11.2011). Ďalším dôvodom neplatnosti je hrubý nepomer medzi výškou uplatnenej pohľadávky a
hodnotou predmetu dražby. Nemožno súhlasiť s tým, aby predmetný byt bol predaný v dražbe, pričom
výška pohľadávky nie je jasná a môže ísť o hrubý nepomer, ktorý spôsobuje rozpor výkonu tohto práva
prostredníctvom dražby s dobrými mravmi v zmysle § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka a spôsobuje

neplatnosť takejto dražby ako právneho úkonu v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka. Ďalej poukázali
na ustanovenie článku 20 ods. 1 Ústavy SR, podľa ktorého majetok nadobudnutý v rozpore s právnym
poriadkom ochranu nepoužíva. Ochrana obydlia, ochrana vlastníctva sú ústavou garantované práva.
V danom prípade sa dobrovoľná dražba mala uskutočniť striktne v súlade s ustanoveniami zákona
č.527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v spojení s ustanovením zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve

bytov a nebytových priestorov. Vykonaním dražby bolo porušené právo na obydlie žalobcov. Hrozí
priamy a bezprostredný zásah podľa článku 21 Ústavy SR a práva podľa článku 8 Dohovoru o ochrane
základných práv a slobôd, ktorý má navyše prednosť pred zákonom. Pokiaľ dražobník koná, organizuje
a vykonáva dražbu spôsobom, pri ktorom nie sú rešpektované práva a záujmy povinného zo záložného
práva, tak ako je uvedené, sú splnené podmienky uvedené v § 21 ods. 2 Zákona o dobrovoľných

dražbách na určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby.

2. Žalobcovia v 1. a 2. rade na preukázanie svojich tvrdení predložili súdu Zmluvu o nájme bytu zo dňa
XX.XX.XXXX, čiastočným výpis z LV č. XXXX pre katastrálne územie Q., Notársku zápisnicu č. T. XX/
XXXX, T. XXXX/XXXX, T. XXXX/XXXX zo dňa XX.XX.XXXX, oznámenie o výsledku dobrovoľnej dražby

zo dňa 28. marca 2019, vyúčtovanie za rok 2018, oznámenie o opakovanej dražbe zo dňa 13. marca
2019 a znalecký posudok č.XXX/XXXX.

3. Dňa 23.07.2019 bolo súdu doručené vyjadrenie žalovaného v 2. rade, v ktorom uviedol, že súčasná
právna úprava umožňuje záložným veriteľom, teda vlastníkom bytov a nebytových priestorov podľa §

15 ods. 1 o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vymáhať dlžnú pohľadávku od vlastníka bytu
alebo nebytového priestoru v bytovom dome aj prostredníctvom ponúknutia nehnuteľnosti na predaj
prostredníctvom dobrovoľnej dražby. Teda súčasná právna úprava umožňuje záložnému veriteľovi, aby
svoju pohľadávku uspokojil predajom nehnuteľnosti na dobrovoľnej dražbe. Čo sa týka žalobkyne v
2. rade zastávajú názor, že žalobkyňa bližšie nešpecifikovala, aké jej práva boli počas dražobného

konania dotknuté, nakoľko zo žaloby vyplýva, že nehnuteľnosť, ktorá bola predmetom dražby, užíva na
základe nájomnej zmluvy. Žalobkyňa v 2. rade neuviedla konkrétne tvrdenia a skutočnosti, na základe
ktorých by boli jej práva dotknuté. Žalobcovia ďalej namietajú porušenie § 8b ods. 2 písm. i) zákona
o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. V tomto smere poukazujú na to, že dobrovoľná dražba
bola uskutočnená z dôvodu existencie nedoplatkov žalobcu v 1. rade na poplatkoch za užívanie bytu.

Podanie návrhu na exekučné konanie v uvedenej veci je absolútne bezpredmetné, nakoľko ku každému
bytu v bytovom dome je zriadené zákonné záložné právo ostatných vlastníkov bytov a nebytových
priestorov podľa ustanovenia § 15 ods. 1 a nasl. zákona o vlastníctve bytov. Nejedná sa teda o predaj
nehnuteľností na exekučnej dražbe na základe exekučného titulu, išlo o dobrovoľnú dražbu zrealizovanúna základe platného hlasovania vlastníkov na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov z dôvodu
nedoplatku na predmetnej nehnuteľnosti v uvedenom bytovom dome. Žalovaný v 1. rade splnomocnil
žalovaného v 2. rade na výkon dobrovoľnej dražby na základe platného hlasovania vlastníkov bytov.

Z predloženého dodatku č.2 k Zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov a
Zápisnice zo schôdze žalovaného v 1. rade je zrejmé, že žalovaný v 3. rade ako predseda spoločenstva
vlastníkov bytov a nebytových priestorov bol riadne splnomocnený žalovaným v 1. rade na vymáhanie
nedoplatkov, ako aj na uzatvorenie zmluvy o vykonaní dobrovoľnej dražby v mene žalovaného v 2.
rade. Skutočnosť, že sa žalobca v 1. rade predmetnej schôdze nezúčastnil a nežiadal ani o určenie

neplatnosti písomného hlasovania, nezakladá dôvod neplatnosti predmetnej dobrovoľnej dražby. K
tvrdeniu žalobcov o neexistencii zmluvy o výkone správy podpísanej nadpolovičnou väčšinou vlastníkov
bytov a nebytových priestorov poukázali na ustanovenie §7a ods. 2 zákona o vlastníctve bytov. Tvrdenia
žalobcov sú preto absolútne irelevantné, nakoľko zákon o vlastníctve bytov nevyžaduje podpis zmluvy
o výkone správy ani zmluvy o spoločenstve nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytových a nebytových
priestorov, avšak podľa ustanovenia § 8a ods. 1 zákona o vlastníctve bytov sa vyžaduje na zmluve

o výkone správy notársky overený podpis správcu a osoby poverenej vlastníkmi bytov a nebytových
priestorov v dome. V zmluve o vykonaní opakovanej dražby zo dňa 01.03.2019 je zabezpečená
pohľadávka ku dňu 31.10.2018 uvedená vo výške 3.550,55 Eur, teda uvedená pohľadávka zodpovedá
zákonnému limitu ustanovenia § 3 ods. 6 Zákona o dobrovoľných dražbách. Zmienená pohľadávka
korešponduje s predloženým vyúčtovaním za rok 2018, v ktorom je evidovaný nedoplatok žalobcu v

1. rade vo výške 3.553,17 Eur. K tvrdeniu žalobcu o vyhlásení pravosti, výšky a splatnosti pohľadávky
uvádzajú, že v článku XII zmluvy je uvedené vyhlásenie žalovaného v 1. rade, ktorý svojim podpisom
potvrdil pravosť, výšku a splatnosť pohľadávky. Uvedené prehlásenie uskutočnil žalovaný v 1. rade
podpisom zmluvy a tvrdenie žalobcov je teda irelevantné a nepravdivé. Podľa ustanovenia § 33 ods.
2 navrhovateľ dražby zodpovedá za správnosť vyhlásenia o tom, že predmet dražby je možné dražiť.

Ďalej uviedli, že žalobcovi v 1. rade bolo oznámenie o začatí výkonu záložného práva zo dňa 12.10.2018
zasielané, pričom dňa 15.10.2018 bola uvedená zásielka uložená na pošte. Dňa 05.11.2018 bola
zásielka vrátená žalovanému v 2. rade ako neprevzatá v odbernej lehote. Je teda výslovne vecou
žalobcu v 1. rade, aby si zabezpečil preberanie zásielok z pošty. K tvrdeniam ohľadom doručovania
písomností uviedli, že všetky písomnosti boli žalobcovi v 1. rade zasielané riadne a včas, pričom z

ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách je zrejmé, že žalovaný v 2. rade má povinnosť písomnosti
zasielať, nie doručovať. Žalobcovia ďalej uviedli, že nemali vedomosť o výške dlhu vzťahujúceho sa k
predmetnému bytu, nakoľko im neboli doručované vyúčtovania. Žalovaný poukázal na ustanovenie §
9 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov, podľa ktorého je správca alebo spoločenstvo povinné zverejňovať
zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na

preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň 500,--Eur.
Zoznam sa zverejňuje na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome. V uvedenom prípade sa
teda uplatnila fikcia doručenia a nakoľko mal žalobca v 1. rade nedoplatok vo výške 3.553,17
Eur je zrejmé, že žalovaný v 1. rade nemal povinnosť mu zasielať výzvu na zaplatenie nedoplatku
na jeho korešpondenčnú adresu. Poukázali na to, že žalobcovia nepredložili akékoľvek dôkazy o

tom, že sa snažili predmetný nedoplatok uhradiť, ani žiadny prehľad o mesačných úhradách, ktoré
žalobca v 1. rade poukázal v prospech účtu žalovaného v 1. rade, prípadne správcu. Čo sa týka
zaslania oznámenia o konaní dobrovoľnej dražby, žalobcovi v 1. rade bola dňa 13.02.2019 zásielka
s oznámením, vrátane znaleckého posudku a prípisu vrátená žalovanému v 2. rade. Skutočnosť, že
si žalobca v 1. rade neprevzal v odbernej lehote predmetnú zásielku je vzhľadom k predmetnej veci

absolútne bezpredmetná. Námietky k výške a spôsobu ohodnotenia predmetu dražby mohol žalobca
vzniesť u žalovaného v 2. rade do 10 dní odo dňa doručenia znaleckého posudku. Nakoľko si žalobca
zásielku neprevzal v odbernej lehote, neoboznámil sa s obsahom predmetného znaleckého posudku
včas. Tvrdenia žalobcu v 1. rade o rezignácii na procesnú aktivitu žalovaného v 2. rade považujú
za účelové a zavádzajúce. Oznámenie o dražbe a oznámenie o opakovanej dražbe bolo doručené

Mestu Q. dňa 25.01.2019 a dňa 15.03.2019. Zároveň bolo zverejnené v miestnych novinách W..
Skutočnosť, že žalobcovi v 1. rade bolo oznámenie o opakovanej dražbe doručené v deň konania
opakovanej dražby je absolútne irelevantná, nakoľko dňa 15.03.2019 bola poštová zásielka, ktorej
obsahom bolo oznámenie o opakovanej dražbe na pošte uložená. Pokiaľ ide o tvrdenie žalobcov o
hrubom nepomere medzi výškou uplatnenej pohľadávky a hodnotou predmetnej dražby, uvádzajú, že z

predložených dokumentov je zrejmé, že dlžná pohľadávka žalobcu v 1. rade voči ostatným vlastníkom
bytových a nebytových priestorov predstavuje sumu vyše 3.500,--Eur, teda uvedená suma prevyšuje
minimálnu zákonnú hranicu, kedy je možné dražiť nehnuteľnosti z titulu ich zabezpečenia záložným
právom. Pokiaľ ide o porušenie ustanovenia § 11 ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách, poukázalina komentár Zákona o dobrovoľných dražbách str. 108 a 109, podľa ktorého ,,úspešnosť dobrovoľnej
dražby je závislá od podmienok jej vykonania. Jednou z nich je dostatočné informovanie o uskutočnení
dražby a vhodne stanovené miesto a čas jej konania. Určenie miesta, dátumu a času konania dražby

nie je obligatórnou súčasťou zmluvy o vykonaní dražby. Miesto, dátum a čas konania dražby určuje
dražobník po dohode s navrhovateľom dražby tak, aby nebola obmedzená možnosť účasti na dražbe.
Je potrebné zdôrazniť, že Zákon o dobrovoľných dražbách okrem podmienky neobmedzenia účasti na
dražbe nekladie pre miesto dražby žiadne ďalšie podmienky. Zákona teda neuvádza žiadnu hranicu
vzdialenosti miesta dražby od predmetu dražby, ktorý by automaticky spôsobila, že vykonanie dražby

v tomto smere by porušilo zákon o dobrovoľných dražbách. Nie je na mieste preceňovanie dôležitosti
miesta dražby najmä v prípade dražby nehnuteľnosti. Veci ako byty a iné nehnuteľnosti nie sú predmetmi
bežnej každodennej spotreby a osoby zmýšľajúce urobiť tak významnú investíciu, ako je napríklad
kúpa bytu zvažujú predovšetkým iné kritériá určujúce mieru ich záujmu, akými sú cena bytu, jeho stav,
opotrebenie, jeho poloha v dome, potreba opravy ďalších investícií, lokalita a jej vybavenosť, susedia,
či možnosti financovia a nie miesto, kde má dôjsť k transakcii prevádzajúcej vlastnícke právo, t.j. miesto

samotnej dražby“ (Valová, K. a kolektív Zákon o dobrovoľných dražbách komentár 2 C.H. Beck, 2013,
str.440). Rozhodnutia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky a krajských súdov v obdobných právnych
veciach poukazujú na skutočnosť, že určenie miesta konania dobrovoľnej dražby nie je skutočnosťou
obmedzujúcou účasť na dražbe. Zo strany žalovaného v 2. rade bol rozhodný pri plánovaní miesta
vykonania dražby princíp hospodárnosti konania, nakoľko Mesto Y. je druhým najväčším mestom v

Slovenskej republike a nie je absolútne žiadnym spôsobom obmedzený prístup k uvedenej lokalite. Do
Y. vedú autobusové, železničné ako aj letecké linky. Námietky žalobcov k miestu vykonania dobrovoľnej
dražby by boli dôvodné iba v prípade, ak by sa dobrovoľná dražba nehnuteľnosti konala v odľahlej obci s
náročným prístupom bez akejkoľvek hospodárskej či sociálnej väzby k miestu, kde sa nachádza predmet
dražby, čo potvrdzuje ustálená judikatúra súdom Slovenskej republiky. K spochybneniu existencie dlžnej

pohľadávky jej premlčaniu uviedli, že žalobcovia nepreukázali, ktorá časť dlžnej pohľadávky má byť
premlčaná a či zohľadnili uvedený právny stav, nakoľko je pohľadávka ostatných vlastníkov bytov a
nebytových priestorov zabezpečená zákonným záložným právom. Poukázali pritom na ustanovenie
§ 151j ods. 2 Občianskeho zákonníka. To znamená, že aj v prípade premlčania pohľadávky, by táto
mohla byť uspokojená výkonom záložného práva formou predaja nehnuteľností na dobrovoľnej dražbe.

Námietku premlčania pohľadávky si mohli žalobcovia uplatniť v súdnom konaní, ktorého predmetom by
bola existencia samotnej pohľadávky žalobcu voči ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov,
nie však v konaní o určení neplatnosti dobrovoľnej dražby. Žalobca v 1. rade žiadnym spôsobom
nepreukázal, že by poplatky za užívanie nehnuteľnosti platil a dlh voči ostatným vlastníkom bytov a
nebytových priestorov neexistoval. Žalovaní v 1. a 2. rade postupovali v zmysle zákona o dobrovoľných

dražbách a ostatných príslušných zákonov, nakoľko je zrejmé, že na základe oznámenia mohol žalobca
svoj dlh kedykoľvek uhradiť a mohol sa tak vyhnúť vydraženiu nehnuteľnosti na dobrovoľnej dražbe,
ktorá sa konala až po márnom plynutím lehoty výkonu záložného práva.

4. Na preukázanie svojich tvrdení žalovaný v 2. rade predložil dodatok k zmluve o spoločenstve

vlastníkov bytov a nebytových priestorov zo dňa 15.08.2016, dodatok č.2 so zmenou článku 12 a
13, zápisnica zo schôdze Spoločenstva vlastníkov bytov zo dňa 15.04.2016, zmluvou o vykonaní
opakovanej dražby zo dňa 01.03.2019, oznámenie o začatí výkonu záložného práva zo dňa 12.10.2018
spolu s doručenkou, doručenku k znaleckému posudku, oznámenie o dobrovoľnej dražbe zo dňa
21.01.2019 s doručenkou, regionálne noviny, oznámenie o opakovanej dražbe zo dňa 13.03.2019 s

doručenkou, regionálne noviny, výzvu k ohliadke a umožnenie ohodnotenia predmetu dražby zo dňa
30.11.2018 spolu s doručenkou.

5. Žalovaná v 2. rade svojim podaním zo dňa 06.09.2019 zobrala žalobu v celom rozsahu späť.

6. Žalovaný v 1. rade svojim podaním zo dňa 06.09.2019 uviedol, že žalobca nedisponuje zmluvou
o spoločenstve ani jej dodatkami, pričom zmluvu ani jej dodatok k zmluve nepodpísal. Zopakoval, že
dodatok k zmluve je neplatný, pretože V.. J. D.Á. odstúpila z funkcie predsedníčky. Zmluva o vykonaní
dražby trpí vadami, ktoré spôsobujú jej neplatnosť, nakoľko V.. J. D. v roku 2015 odstúpila z funkcie
predsedníčky, teda zmluva o vykonaní dražby je neplatná. Žalobcovi taktiež neboli doručené žiadne

vyúčtovania okrem vyúčtovania za rok 2018. Vyúčtovanie za rok 2018 znie na dlžnú sumu 3.553,17 Eur,
pričom sú v ňom zahrnuté nedoplatky za rok 2011 až 2017, z ktorých značná časť je už premlčaná. V
zmysle zákona má byť vyúčtovanie doručené do 31. mája, iné vyúčtovania žalobcovi doručené neboli.
Žalobca teda nemal vedomosť o pohľadávke, čím jednoznačne namietajú pravosť pohľadávky a jejsplatnosť. Žalobcom nebola doručená ani žiadna výzva na úhradu nedoplatkov. Dražba je neplatná aj
vzhľadom na to, že záložný veriteľ uplatnil pohľadávku v rozpore s § 7 ods. 2 zákona. Znalecký posudok,
oznámenie o začatí výkonu záložného práva žalobcovi, oznámenie o dražbe neboli žalobcovi doručené

a oznámenie o opakovanej dražbe bolo žalobcovi doručené až v deň konania dražby t.j. dňa 28.03.2019.

7. Dňa 22.10.2019 bolo doručené vyjadrenie žalobcu v 2. rade, v ktorom uviedol, že pokiaľ ide o tvrdenie,
že V.. J. D. odstúpila v roku 2015 z funkcie predsedníčky uviedli, že tvrdenie je nepravdivé, nakoľko
podľa výpisu z registra spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov Ministerstva vnútra SR

bola pani D. predsedníčkou spoločenstva vlastníkov bytov odo dňa 03.08.2012. Z predloženého výpisu
nie je zrejmé, že odstúpila z funkcie predsedníčky tak ako to tvrdia žalobcovia. Žalobcovia svoje tvrdenie
zároveň nepredložili jediným dôkazom. Pokiaľ ide o zverejňovanie vyúčtovania splatnosť pohľadávky,
zotrvali na svojich predchádzajúcich tvrdeniach. Taktiež uviedli, že dňa 13.02.2019 bola zásielka s
oznámením vrátane znaleckého posudku a prípisu vrátená žalovanému v 2. rade zdôraznili, že žalovaný
má povinnosť písomnosti zasielať nie doručovať. Oznámenie o dražbe a oznámenie o opakovanej

dražbe bolo doručené Mestu Q. dňa 25.01.2019 a 15.03.2019, zároveň bolo zverejnené aj v miestnych
novinách W..

8. Na preukázanie svojich tvrdení predložili výpis zo spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových
priestorov.

9. Právna zástupkyňa žalobkyne v 2. rade podaním zo dňa 27.07.2020 zobrala podanie zo dňa
04.09.2019 späť.

10. Súd uznesením č.k. 6C/21/2019-226 zo dňa 08.09.2020 pripustil zmenu na strane žalovaného v

1. rade tak, že zo sporu vystúpil žalovaný v 1. rade SVB a n.p., Daxnerova - Bottova - Biskupická, so
sídlom Daxnerova 1549/75, Fiľakovo a na jeho miesto do sporu vstúpil SVB Biskupická 10-12, so sídlom
Biskupická 1219/10, Fiľakovo.

11. Vo veci sa dňa 26.07.2021 konalo pojednávanie, ktorého sa nezúčastnil žalobca v 1. ani žalobkyňa

v 2. rade. Prítomná bola však ich právna zástupkyňa. Prítomný žalovaní v 1., 2. ako aj 3. rade, súd preto
rozhodol, že bude pojednávať v neprítomnosti žalobcov v 1. a 2. rade.

12. Právna zástupkyňa žalobcov na pojednávaní uviedla, že sú toho názoru, že majú naliehavý
právny záujem na podaní takejto žaloby. Žalobca v 1. rade je pôvodný vlastník bytu a žalovaná v

2. rade nájomníčkou v predmetnom byte. Dňa 28.03.2019 sa konala opakovaná dražba predmetnej
nehnuteľnosti a práve v tento deň prevzal doporučenú zásielku žalobca v 1. rade a dozvedel sa o
tom, že sa dražba koná. Žalobcovi nebol doručený znalecký posudok a zároveň poukázali na to, že
z vyúčtovania roku 2018 je zrejmé, že najmä roky 2011, 2012, 2013, 2014 a eventuálne 2015 sú
premlčané. Vyúčtovania žalobcovi neboli doručované. Žalobca sa dozvedel o tom, že má vydraženú

nehnuteľnosť až vtedy, keď mu došlo oznámenie vo forme notárskej zápisnice. Taktiež poukázala
na to, že je pravdou, že žalobca v 1. a 2. rade bývajú v predmetnej nehnuteľnosti a neplatia, avšak
ospravedlňujú to tým, že po zmene spoločenstva, kde došlo k rozdeleniu im nebolo zaslané nové číslo
účtu a teda nemajú vedomosť, kde majú finančné prostriedky zasielať. V záverečnej reči zotrvala na
svojich prednesoch a žiadala, aby súd návrhu vyhovel.

13. Žalovaní v 1. a 3. rade na pojednávaní uviedli, že žalobca v 1. rade od roku 2012 neplatil nič.
Ďalej uviedol, že na dražbe sa nikto nezúčastnil, z daného dôvodu aby nedošlo k tomu, že nehnuteľnosť
bude odpredaná nejakému neplatičovi, tak nehnuteľnosť kúpil on. Poukázal na to, že žalobca v 1. rade
tam opätovne býva aj so žalobkyňou v 2. rade a neplatia nič. Rovnako podotkol, že predchádzajúce

spoločenstvo existovalo do marca 2020, pričom ani od samotnej dražby žalobca neplatil ani starému
spoločenstvu to čo platiť mal.

14. Žalovaný v 2. rade na pojednávaní uviedol, že pokiaľ by mal žalobca v 1. rade ochotu bývať naďalej v
predmetnej nehnuteľnosti, tak by vyrovnal svoju pohľadávku a nezostal by tam dlh ako je stále evidentný

z vyúčtovania v roku 2020. Poukázali na to, že žalobkyňa v 2. rade nemá aktívnu vecnú legitimáciu.
Ďalej uviedli, že v zmysle zákona nie sú povinní doručovať zásielky, majú ich iba zasielať v stanovenej
lehote. Aj keby bola pohľadávka premlčaná, tak zákon umožňuje, aby bolo možné vymáhať aj premlčanú
pohľadávku. Podotkol, že žalobca v 1. rade obišiel zákon o vlastníctve bytov, keď s poukazom naustanovenie § 14 Zákona mohol podať žalobu voči uzneseniu schôdze vlastníkov v lehote 1 mesiaca,
čo však neurobil, ak túto lehotu zmeškal a existovali iné dôvody, mal ustanovenú dlhšiu 3 mesačnú
lehotu. Zotrvali na tom, že chýba pasívna vecná legitimácia žalovaného v 1. rade, keďže spoločenstvo

iba zastupuje vlastníkov bytov, ktorí prejavili svoju vôľu hlasovaním na schôdzi, kde schválili dobrovoľnú
dražbu. V záverečnej reči poukázal na svoje vyjadrenia žiadal, aby súd žalobu zamietol s poukazom na
to, že námietky neboli uplatnené včas, ďalej namietol aktívnu vecnú legitimáciu žalobkyne v 2. rade.

15. Podľa ustanovenia § 144 CSP, žalobca môže vziať žalobu späť.

16. Podľa ustanovenia § 145 ods. 1 CSP, ak je žaloba vzatá späť celkom, súd konanie zastaví.

17. Podľa ustanovenia § 145 ods. 2 CSP, ak je žaloba vzatá späť sčasti, súd konanie v tejto časti zastaví.
O čiastočnom späťvzatí žaloby rozhodne súd v rozhodnutí vo veci samej.

18. Nakoľko žalobkyňa v 2. rade svojim podaním zo dňa 06.09.2019 zobrala žalobu späť, súd konanie
o nároku žalobkyne v 2. rade zastavil. Súd k späťvzatiu žaloby zo dňa 27.07.2020 uvádza, že
je viazaný dispozičným úkonom žalobkyne v 2.rade, ktorý slobodne urobila počas konania vo veci
samej. Späťvzatie žaloby je jedným z dispozičných úkonov žalobcu ako účastníka konania, ktorý má
právo procesnými úkonmi, ktoré sú prejavom jeho autonómnej vôle ovplyvňovať priebeh a smerovanie

konania. Nakoľko žalobkyňa v 2.rade prejavila vôľu konanie zastaviť, súd je týmto prejavom viazaný.
Účinky späťvzatia nastávajú jeho doručením súdu. Súd vo veci rozhodol v zmysle procesného úkonu
vykonaného žalobkyňou v 2.rade.V tomto smere súd podotýka, že pokiaľ žalobkyňa v 2. rade zobrala
svojim podaním zo dňa 27.07.2020 podanie zo dňa 04.09.2019 späť je potrebné pripomenúť, že takýto
dispozičný úkon nie je možné navrátiť späť keďže žalobkyňa v 2. rade zobrala žalobu v celom rozsahu

späť súd konal v zmysle jej dispozičného úkonu a konanie zastavil. Nebolo možné zvrátiť rozhodnutie
súdu tým, že žalobkyňa v 2. rade svoj návrh zobrala späť lebo také konanie Civilný sporový poriadok
nepripúšťa.

19.Súdvovecivykonaldokazovanieoboznámenímsaslistinnýmidôkazmiakoajvýsluchomúčastníkov

konania a zistil tento skutkový a právny stav veci:

Dňa 28.03.2019 sa na Notárskom úrade N.. Z. B. so sídlom v Y. konala dobrovoľná dražba, predmetom
ktorej bol byt č.X na X. poschodí bytového domu na ulici H. so súpisným číslom XXXX nachádzajúci
sa vo vchode XX zapísaný na LV č.XXXX, pre katastrálne územie Q. a podiel priestoru na spoločných

zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku vo veľkosti XXXX/XXXXX. Vlastníkom predmetu
dražby bol žalobca v 1. rade, navrhovateľom dražby bolo SVB n.p. Daxnerova- Bottova - Biskupická.
Účastníkom dražby bol iba žalovaný v 3. rade, ktorému bol aj udelený príklep za najvyššie podanie
vo výške 6.000,--Eur.

20. Zo zmluvy o nájme bytu zo dňa 14.03.2012 je zrejmé, že žalobca v 1. rade prenajal žalobkyni v 2.
rade byt č. X nachádzajúci sa na X. poschodí bytového domu so súpisným číslom XXXX na ulici H., číslo
vchodu XX, ktorý je zapísaný na LV č.XXXX pre katastrálne územie Q.. Podľa ods.3. zmluvy, nájomný
pomer bol uzatvorený na dobu určitú a to od 01. marca 2012 na 5 rokov.

21. Zlistuvlastníctvač.XXXXprekatastrálneúzemieQ.vyplýva,žežalovanýv3.radesastalvlastníkom
bytu č.X nachádzajúceho sa na X. poschodí vchodu č.XX bytového domu so súpisným číslom XXXX
postavenom na parcele registra č. X., parcelové číslo XXXX, zastavaná plocha a nádvoria o výmere
XXXX m2. Uvedenú nehnuteľnosť nadobudol na základe osvedčenia o priebehu dražby č. T. XX/XXXX
dňa 28.03.2019.

22. Z oznámenia o výsledku opakovanej dražby zo dňa 28.03.2019 vyplýva, že dňa 28.marca 2019
sa konala opakovaná dražba so začiatkom konania o 09:00 hod. Navrhovateľom dražby bol SVB
a.n.p. Daxnerova- Bottova - Biskupická. Hodnota predmetu dražby bola zistená na základe znaleckého
posudku č.X/XXXX, ktorý vypracoval V.. S. S., znalec z odboru stavebníctvo. Všeobecná cena odhadu

bola stanovená na 8.000,--Eur. Vydražiteľom sa stal N. N. t.j. žalovaný v 2. rade za najvyššie podanie
6.000,--Eur.23. Z vyúčtovania za rok 2018 je zrejmé, že žalobca v 1. rade mal dlh vo výške 3.553,17 Eur, ktorý
spočíval v nedoplatkoch na službách spojených s bývaním, nedoplatkoch do fondu opráv a údržby a do
správy spoločenstva spolu vo výške 728,01 Eur, nedoplatky za rok 2011 vo výške 910,72 Eur, za rok

2012 vo výške 7,53 Eur, za rok 2013 vo výške 18,82 Eur, za rok 2014 vo výške 459,53 Eur,
za rok 2015 vo výške 485,47 Eur, za rok 2016 vo výške 477,37 Eur a za rok 2017 vo výške 465,72 Eur
spolu vo výške 2.825,16 Eur.

24. Zo zápisnice zo schôdze vlastníkov bytov konanej dňa 15.04.2016 vyplýva, že bolo prijaté

uznesenie, v zmysle ktorého za predsedu bola zvolená Z. C., taktiež bol odsúhlasený dodatok č.2 so
zmenou článku XII. a článku XIII. a zároveň bola splnomocnená V.. J. D. na podpísanie dodatku.

25. Z dodatku č. 2 zo dňa 15.04.2016 vyplýva, že vlastníci bytov splnomocňujú a poverujú predsedu
spoločenstva na vymáhanie vzniknutých nedoplatkov súdnou cestou a v exekučnom konaní a na
podanie a uzatváranie zmlúv na vykonávanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v

dome u vlastníkov bytov a nebytového priestoru, ktorých výška nedoplatku na istine prevyšuje 2.000,--
Eur.

26. Z oznámenia o začatí výkonu záložného práva zo dňa 12.10.2018 je zrejmé, že žalovaný v 2. rade
oznámil žalobcovi v 1. rade začatie výkonu záložného práva, ktorý bol uložený na pošte dňa 15.10.2018

a bol vrátený ako neprevzatý v odbernej lehote žalovanému v 2. rade dňa 05.11.2018.

27. Z oznámenia o ohliadke nehnuteľnosti zo dňa 30.11.2018 vyplýva, že táto písomnosť bola daná na
poštovú prepravu dňa 30.11.2018, pričom dňa 03.12.2018 bola uložená na pošte vo Q. a následne sa
vrátila ako neprevzatá v odbernej lehote žalovanému v 2. rade dňa 27.12.2018.

28. Z vrátenej poštovej zásielky podanej dňa 23.01.2019 vyplýva, že uvedený deň žalovaný v 2. rade
zaslal žalobcovi v 1. rade znalecký posudok, oznámenie o dražbe a prípisy, ktoré boli uložené na pošte
dňa 25. januára 2019 a následne sa vrátili späť žalovanému v 2. rade dňa 15. februára 2019.

29. Zo zmluvy o vykonaní opakovanej dražby č. D. XX-XX/XXXX zo dňa 01.03.2019 vyplýva, že medzi
žalovaným v 2. rade spoločnosťou VIAM - dražobná spoločnosť s.r.o. a žalovaným v 1. rade SVB a
n.p. Daxnerová - Bottová - Biskupická došlo k uzatvoreniu zmluvy o opakovanej dražbe, predmetom
ktorého bola dražba bytu č. X nachádzajúceho sa na X. poschodí bytového domu na ulici H. so súpisným
číslom XXXX vo vchode XX, ktorý je zapísaný na LV č.XXXX pre katastrálne územie Q., postavený

na parcele reg. X. parcelové číslo XXXX zastavaná plocha a nádvoria o výmere XXXX m2 a podiel
priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku
o veľkosti XXXX/XXXXX. V zmysle článku XII. žalovaný v 1. rade ako záložný veriteľ v zmysle § 15
zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vyhlásil, že predmet opakovanej
dražby je možné dražiť a prehlásil pravosť, výšku a splatnosť pohľadávky, pre ktorú bol navrhovaný

výkon opakovanej dražby.

30. Z oznámenia o dobrovoľnej opakovanej dražbe zo dňa 12.03.2019 vyplýva, že toto oznámenie bolo
prevzaté Mestom Q. dňa 15.03.2019 a bolo zverejnené na tabuli mesta od 21.03.2019 do 28.03.2019.

31. Opakovaná dražba bola zverejnená v lokálnych novinách W. dňa 22.03.2019.

32. Oznámenie o opakovanej dražbe doručované žalobcovi v 1. rade bolo uložené na pošte dňa
15.03.2019. Táto zásielka bola prevzatá žalobcom v 1. rade dňa 28.03.2019.

33. Oznámenie o vykonaní opakovanej dražby bolo zverejnené aj v Obchodnom vestníku č. 56/2019,
ktorý bol vydaný dňa 20.03.2019.

34. Z oznámenia o opakovanej dražbe zo dňa 13.03.2019 vyplýva, že dňa 28.03.2019 o 09:00 hod. sa
mala konať opakovaná dražba bytu č.X nachádzajúceho sa na X. poschodí bytového domu na ulici H.

so súpisným číslom XXXX nachádzajúci sa vo vchode XX a zapísaný na LV č. XXXX pre katastrálne
územie Q., postavený na parcele registra X. na parcelovom čísle XXXX zastavaná plocha a nádvorie
o výmere XXXX m2 a spoluvlastnícky podiel k spoločným častiam a spoločným zariadeniam domu a
podiel na pozemku vo výške XXXX/XXXXX.35. Z reklamácie vyúčtovania zo dňa 21.06.2019 vyplýva, že vyúčtovanie za rok 2018 bolo žalovanému
doručené v júni 2019, pričom reklamoval aj vyúčtovania za rok 2015,2016 a 2017. V roku 2018 žalobca

v 1. rade nesúhlasil s vyúčtovaním fondu opráva údržby, z dôvodu nevykonávania žiadnych opráv na
bytovom dome. Na schôdzu spoločenstva nebol žalovaný nikdy pozvaný a rovnako nesúhlasí ani s
vyúčtovaním za rok 2017, 2016 a 2015. Zároveň namietol premlčanie nedoplatkov v rokoch 2011, 2012,
2013, 2014, 2015 a 2016, rovnako aj premlčanie záložného práva.

36. Z výpisu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov je zrejmé, že V.. J. D. bola zapísaná
ako predseda SVB dňa 03.08.2012, pričom táto bola zapísaná ako predsedníčka stavebného bytového
družstva až do jeho zániku dňa 03.03.2020. Právnym nástupcom SSVB a n.p Daxnerova - Bottova -
Biskupická sa stalo SVB Biskupická 10-12, ktorého predsedom sa stal N. N. (žalovaný v 3.rade).

37. Z vyúčtovania za rok 2020 je zrejmé, že nedoplatok na predmetnom byte je vo výške 1945,18

Eur, ktorý spočíva v nedoplatku za služby, do fondu opráv a údržby a do správy spoločenstva vo výške
1.126,88 Eur a nedoplatky za rok 2019 vo výške 818,30 Eur.

38. Vzhľadom na to, že žalobca v 2. rade v priebehu pojednávania konanom dňa 26.07.2021 namietol
pasívnu vecnú legitimáciu žalovaného v 1. rade, súd musel skúmať, či je daná pasívna vecná

legitimácia žalovaného v 1. rade. Otázku pasívnej vecnej legitimácie žalovaného v 1.rade v konaní resp.
jednotlivých vlastníkov bytov v bytovom dome vyriešil Ústavný súd Slovenskej republiky v rozhodnutí
II. Ú. z 20.02.2019 s odkazom na predchádzajúcu rozhodovaciu prax I. Ú. a s poukazom na judikatúru
(uznesenie Najvyššieho súdu SR sp.zn. 3Cdo/193/2014 zo dňa 06.06.2016), v zmysle ktorej oprávnenie
správcu pri výkone správy majetku vlastníkov bytov vymáhať nároky v ich mene nevylučuje, že samotný

vlastníci bytov nemôžu tieto nároky vymáhať aj sami. To znamená byť pasívne resp. aktívne legitimovaní
na podanie žaloby je nielen správca, ale podľa právnej úpravy nimi môžu byť aj jednotliví vlastníci
bytov. Správca pri tom koná vždy vo svojom mene, avšak na účet vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome. Zároveň zo znenia ustanovenia § 21 ods. 4 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných
dražbách je účastníkom konania o určenie neplatnosti dražby: navrhovateľ dražby, dražobník, vydražiteľ,

predchádzajúci vlastník a dotknutá osoba. Keďže navrhovateľom dražby bol práve správca, musí byť
správca označený v predmetnom konaní aj ako žalovaný. Je teda zrejme, že žalovaný v 1. rade
je pasívne vecne legitimovaný v tomto konaní. Zároveň bola vznesená aj námietka aktívnej vecnej
legitimácie žalobkyne v 2. rade, avšak súd sa uvedenou námietkou nezaoberal vzhľadom na skutočnosť,
že žalobkyňa v 2. rade zobrala žalobu späť.

39. Podľa ustanovenia § 2 písm. a) zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách sa dražbou
rozumie verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu
dražby,konanénazákladenávrhunavrhovateľa,priktoromsalicitátorobracianavopredneurčenýokruh
osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk a pri ktorom na osobu, ktorá

urobí najvyššiu ponuku, prejde príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby, alebo
verejné konanie, ktoré bolo licitátorom ukončené z dôvodu, že nebolo urobené ani najnižšie podanie,

40. Podľa ustanovenia § 3 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, predmetom
dražby môže byť vec, právo, iná majetková hodnota, ktorá je prevoditeľná, súbor vecí, práv alebo

iných majetkových hodnôt, podnik alebo časť podniku, ak bolo navrhnuté ich vydraženie a ak spĺňajú
podmienky ustanovené týmto zákonom.

41. Podľa ustanovenia § 3 ods. 6 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, dražiť nemožno
nehnuteľné veci, ak hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva zabezpečenej záložným právom ku dňu

oznámenia o začatí výkonu záložného práva neprevyšuje 2 000 eur.

42. Podľa ustanovenia § 7 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, navrhovateľom
dražby je vlastník predmetu dražby, osoba, ktorá vykonáva záložné právo (ďalej len "záložný veriteľ"),
alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona.

43. Podľaustanovenia§7ods.2 zákonač.527/2002Z.z.odobrovoľnýchdražbách,navrhovateľdražby
je povinný písomne vyhlásiť, že predmet dražby je možné dražiť. Ak je navrhovateľom dražby záložnýveriteľ, je povinný písomne vyhlásiť aj pravosť, výšku a splatnosť pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje
výkon záložného práva podľa tohto zákona (§ 16 ods. 3).

44. Podľa ustanovenia § 7 ods. 3 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, ak je predmetom
dražby nehnuteľnosť, je navrhovateľ dražby povinný predložiť dražobníkovi list vlastníctva nie starší ako
tri mesiace.

45. Podľa ustanovenia § 10 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, písomnosti sa

doručujú poštou formou listovej zásielky do vlastných rúk, a ak to nie je možné alebo účelné, doručujú sa
iným preukázateľným spôsobom do vlastných rúk osobe, ktorej sú určené. Na doručovanie sa primerane
použijú ustanovenia osobitného predpisu.

46. Podľa ustanovenia § 11 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, miesto, dátum a
čas začatia dražby musia byť určené dražobníkom po dohode s navrhovateľom dražby tak, aby nebola

obmedzená možnosť účasti na dražbe.

47. Podľa ustanovenia § 11 ods. 4 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, ak je predmetom
dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť, dražobník je povinný najmenej 15 dní pred
konaním dražby zverejniť oznámenie o dražbe alebo oznámenie o opakovanej dražbe na úradnej tabuli

obce alebo na elektronickej úradnej tabuli v časti určenej pre obec, na ktorej území sa predmet dražby
nachádza. V rovnakej lehote zverejní oznámenie o dražbe aj v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne
pre obec, na ktorej území sa predmet dražby nachádza, základné údaje o čase, mieste, predmete a
najnižšom podaní dražby alebo opakovanej dražby. Obec je povinná bezodkladne a bezodplatne takéto
oznámenie zverejniť.

48. Podľa ustanovenia § 12 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, dražobník
zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa všeobecnej hodnoty v mieste a čase konania dražby. Ak
ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo o kultúrnu pamiatku alebo ak je vlastníkom predmetu
dražby územný samosprávny celok alebo orgán štátnej správy, musí byť cena predmetu dražby určená

znaleckýmposudkom, ktorýnesmiebyťvdeňkonaniadražbystaršíakošesťmesiacov.Znalecohodnotí
aj závady, ktoré v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezaniknú, a upraví príslušným
spôsobom odhad ceny.

49. Podľa ustanovenia § 12 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, vlastník predmetu

dražby, ako aj osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, alebo nájomca sú povinní po predchádzajúcej
výzve v čase určenom v tejto výzve umožniť vykonanie ohodnotenia, ako aj obhliadku predmetu
dražby. Doba obhliadky musí byť vo výzve ustanovená s prihliadnutím na charakter draženej veci, pri
nehnuteľnosti spravidla tri týždne po odoslaní výzvy.

50. Podľa ustanovenia § 16 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, dražbu je
možné vykonať len na základe písomnej zmluvy o vykonaní dražby, ktorú uzavrie navrhovateľ dražby s
dražobníkom; to neplatí, ak ide o majetok štátu, ak je dražobníkom orgán štátnej správy, alebo ak ide o
majetok územného samosprávneho celku, ak je dražobníkom tento územný samosprávny celok alebo
ak je dražobníkom navrhovateľ dražby.

51. Podľa ustanovenia § 16 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, zmluva
o vykonaní dražby musí obsahovať označenie navrhovateľa dražby, dražobníka, predmetu dražby,
najnižšie podanie, predpokladané náklady dražby a výšku odmeny dražobníka alebo spôsob jej určenia
alebo dohodu o tom, že dražba bude vykonaná bezplatne. Prílohou zmluvy je aj písomné vyhlásenie

navrhovateľa dražby, že predmet dražby je možné dražiť (§ 7 ods. 2).

52. Podľa ustanovenia § 16 ods. 3 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, ak navrhovateľom
dražby je záložný veriteľ, zmluva o vykonaní dražby musí ďalej obsahovať dôvod konania dražby a
meno, priezvisko, trvalý pobyt vlastníka predmetu dražby, ak je fyzickou osobou; ak je vlastník predmetu

dražby právnická osoba, zmluva o vykonaní dražby musí obsahovať názov alebo obchodné meno, sídlo
a identifikačné číslo, ak je pridelené.53. Podľa ustanovenia § 17 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, dražobník vyhlási
konanie dražby oznámením o dražbe, v ktorom uvedie
a) označenie dražobníka a navrhovateľa dražby

b) miesto, dátum a čas otvorenia dražby,
c) či ide o opakovanú dražbu,
d) označenie a opis predmetu dražby a jeho príslušenstva, práv a záväzkov na predmete dražby
viaznucich a s ním spojených, ak podstatným spôsobom ovplyvňujú hodnotu predmetu dražby, opis
stavu, v akom sa predmet dražby nachádza, a jeho odhadnutú alebo zistenú cenu,

e) najnižšie podanie a minimálne prihodenie, ktoré môže účastník dražby urobiť,
f) ak požaduje zloženie dražobnej zábezpeky, spôsob a lehotu na jej zloženie, číslo účtu a adresu
miesta, kde má byť dražobná zábezpeka zložená, čo je dokladom o zložení dražobnej zábezpeky, výške
dražobnej zábezpeky, a spôsob jej vrátenia; či je možné zložiť dražobnú zábezpeku platobnou kartou
alebo šekom,
g) ak je prípustný aj iný spôsob úhrady ceny dosiahnutej vydražením ako úhrada v hotovosti, uvedenie

tohto spôsobu; spôsob úhrady ceny dosiahnutej vydražením nesmie byť pre vydražiteľa spojený s
nadbytočnými ťažkosťami,
h) dátum a čas vykonania obhliadky predmetu dražby, pri hnuteľných veciach tiež miesto konania
obhliadky a organizačné opatrenia na zabezpečenie obhliadky,
i) pri spoločnej dražbe poradie, v akom budú jednotlivé predmety dražby dražené,

j) podmienky odovzdania predmetu dražby vydražiteľovi,
k) meno, priezvisko a sídlo notára, ktorý bude priebeh dražby osvedčovať notárskou zápisnicou, ak to
vyžaduje tento zákon (§ 20 ods. 13),
l) poučenie podľa § 21 ods. 2 až 6.

54. Podľa ustanovenia § 20 ods. 6 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, dražba sa
otvára vyvolaním. Obsahom vyvolania je označenie a opis predmetu dražby a jeho odhadnutá alebo
zistená cena, údaje o právach a záväzkoch na predmete dražby viaznucich a s ním spojených, ak majú
podstatný vplyv na hodnotu predmetu dražby, údaje o nájomných zmluvách týkajúcich sa predmetu
dražby a záväzkoch z nich vyplývajúcich, najnižšie podania a najnižšie prihodenie. Ak je predmetom

dražby kultúrna pamiatka, uvedie licitátor aj túto skutočnosť.

55. Podľa ustanovenia § 20 ods. 7 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, draží sa, ak
účastníci dražby robia vyššie podanie. Ak nebolo cez dvojitú výzvu a vyhlásenie licitátora: "Ak neurobí
niekto z prítomných účastníkov dražby podanie vyššie, ako bolo podanie naposledy urobené účastníkom

dražby (označenie účastníka dražby, ktorý urobil najvyššie podanie), udelím mu príklep" urobené vyššie
podanie, oznámi licitátor ešte raz posledné podanie a po tretej výzve vykoná príklep účastníkovi dražby,
ktorý urobil najvyššie podanie. Svojím podaním je účastník dražby viazaný.

56. Podľa ustanovenia § 20 ods. 8 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, ak urobí niekoľko

účastníkov dražby súčasne rovnaké podanie v rámci toho istého vyvolania a ak nebolo urobené vyššie
podanie, rozhodne licitátor žrebom o tom, komu z nich príklep udelí.

57. Podľa ustanovenia § 20 ods. 9 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, ak má niektorý z
účastníkov dražby predkupné právo k predmetu dražby a ak to preukáže dražobníkovi pred otvorením

dražby, nie je tento účastník určeným prihodením viazaný; ak urobí podanie v rovnakej výške ako
najvyššie podanie, udelí licitátor príklep účastníkovi dražby oprávnenému z predkupného práva.

58. Podľa ustanovenia § 20 ods. 10 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, ak nebolo
urobené najnižšie podanie, zníži licitátor najnižšie podanie o čiastku dohodnutú v zmluve o vykonaní

dražby.

59. Podľa ustanovenia § 20 ods. 11 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, udelením
príklepu je dražba ukončená.

60. Podľa ustanovenia § 20 ods. 12 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, ak nebolo pri
dražbe urobené ani najnižšie podanie alebo ak nebolo urobené najnižšie podanie ani po jeho znížení,
licitátor dražbu ukončí.61. Podľa ustanovenia § 20 ods. 13 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, ak ide o dražbu
bytu, domu, inej nehnuteľnosti, podniku alebo jeho časti alebo ak najnižšie podanie hnuteľných vecí,
práv a iných majetkových hodnôt presiahne sumu 33 193,92 eura, musí byť priebeh

dražby osvedčený notárskou zápisnicou, v ktorej notár uvedie aj povinnosť predchádzajúceho vlastníka
podľa § 29 ods. 2 prvej vety.

62. Podľa ustanovenia § 21 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, v prípade, ak
sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba,

ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo
domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu
okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o
dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený
trvalý pobyt podľa osobitného predpisu; v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj
po uplynutí tejto lehoty. V prípade spoločnej dražby bude neplatná len tá časť dražby, ktorej sa takýto

rozsudok týka (§ 23).

63. Podľa ustanovenia § 21 ods. 4 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, účastníkmi
súdneho konania o neplatnosť dražby podľa odseku 2 sú navrhovateľ dražby, dražobník, vydražiteľ,
predchádzajúci vlastník a dotknutá osoba podľa odseku 2.

64. Podľaustanovenia§22ods.1zákonač.527/2002Z.z.odobrovoľnýchdražbách,opakovanádražba
sa uskutoční na základe zmluvy o vykonaní opakovanej dražby uzavretej medzi navrhovateľom dražby
predchádzajúcej dražby a dražobníkom, ktorý vykonával predchádzajúcu dražbu, ak predmet dražby
nebol vydražený alebo ak bola dražba zmarená vydražiteľom; dražobník v tom prípade nemusí zaisťovať

novýodhadpredmetudražby,akmákdispozíciiodhadniestaršíakojedenrokpredkonanímopakovanej
dražby. Zmluva o vykonaní opakovanej dražby musí byť uzavretá do desiatich dní po doručení zápisnice
o vykonanej dražbe alebo vyrozumení o zmarení dražby.

65. Podľaustanovenia§22ods.4zákonač.527/2002Z.z.odobrovoľnýchdražbách,akbolooznámenie

o dražbe uverejnené v registri dražieb, uverejní dražobník oznámenie o konaní opakovanej dražby s
náležitosťami podľa § 17 ods. 1 písm. a) až f) v registri dražieb najmenej desať dní pred začatím dražby.
Ak sa oznámenie o dražbe zverejnilo v Obchodnom vestníku podľa § 17 ods. 3, dražobník v ňom bez
zbytočného odkladu zverejní aj oznámenie o konaní opakovanej dražby; na náležitosti oznámenia o
konaní opakovanej dražby sa vzťahuje § 17 ods. 1 písm. a) až f). V lehote najmenej desať dní pred

začatím opakovanej dražby zašle dražobník oznámenie o opakovanej dražbe aj osobám podľa § 17
ods. 5. Ostatné ustanovenia § 17 sa použijú primerane.

66.Podľaustanovenia§33ods.2zákonač.527/2002Z.z.odobrovoľnýchdražbách,navrhovateľdražby
zodpovedá sa správnosť vyhlásenia o tom, že predmet dražby je možné dražiť (§ 7 ods. 2). Záložný

veriteľ zodpovedá za pravosť, výšku a splatnosť pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného
práva. Zodpovednosti za škodu, ktorá vznikne porušením povinnosti podľa tohto odseku, sa nemožno
zbaviť.

67. Podľa ustanovenia § 7 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov,

spoločenstvo je právnická osoba 11) založená podľa tohto zákona, ktorá spravuje spoločné časti domu a
spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových
priestorov (ďalej len "spoločné nebytové priestory"), príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby
a obnovy. Spoločenstvo zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome.
Spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra spoločenstiev vedenom obvodným úradom v sídle kraja

(ďalej len "správny orgán") príslušným podľa sídla spoločenstva 12) (ďalej len "register").

68. Podľa ustanovenia § 7a ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytova a nebytových priestorov,
zmluva o spoločenstve sa uzatvára v písomnej forme na neurčitú dobu. Zmluva o spoločenstve sa
schvaľuje rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvu o spoločenstve

podpisuje osoba zvolená za predsedu a iná osoba poverená vlastníkmi bytov a nebytových priestorov
v dome, pričom pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená; podpis ostatných vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome sa nevyžaduje. Takto uzavretá zmluva o spoločenstve je záväzná
pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Predseda spoločenstva je povinnýschválenú zmluvu o spoločenstve a pri jej zmene úplné znenie zmluvy o spoločenstve doručiť každému
vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových
priestorov v dome. Zmluvu o spoločenstve nemôže vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome

vypovedať.

69. Podľa ustanovenia § 7a ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov,
s prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na
nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy

o spoločenstve. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nadobudol byt alebo nebytový
priestorvdomenazákladezmluvyovstavbealebonadstavbedomu,pristupujekzmluveospoločenstve.
Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru na nového vlastníka odstupuje doterajší
vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o spoločenstve; záväzky vyplývajúce z
tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome
zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,

príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového
priestoru v dome.

70. Podľa ustanovenia § 8a ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov,
správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových

priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom
hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných
významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinný vykonať vyúčtovanie
použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové
priestory v dome.

71. Podľa ustanovenia § 8b ods. 1 písm. h) zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a a nebytových
priestorov, pri správe domu je správca povinný podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo
nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15 na základe rozhodnutia podľa §
14b ods. 1 písm. o).

72. Podľaustanovenia§14 ods.1 zákonač.182/1993Z.z.ovlastníctvebytovaanebytovýchpriestorov,
vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu
ahlasovanímrozhodovaťakospoluvlastníkovšetkýchveciach,ktorésatýkajúsprávydomu,spoločných
častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku

zastavaného domom alebo priľahlého pozemku.

73. Podľa ustanovenia § 14 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytova a nebytových priestorov,
rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa prijímajú na schôdzi vlastníkov
alebo písomným hlasovaním; na účely rozhodovania vlastníkov sa za schôdzu vlastníkov považuje aj

zhromaždenie.

74. Podľa ustanovenia § 14a ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov,
schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo
keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. Termín

konania schôdze vlastníkov musí byť určený tak, aby sa jej mohol zúčastniť čo najväčší počet vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome. Písomné hlasovanie vyhlasuje správca alebo rada podľa potreby,
alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda.
O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome aj hlasovaním
na schôdzi vlastníkov. Schôdza vlastníkov alebo začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do

15 dní od doručenia žiadosti predsedu alebo aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome. Ak správca alebo rada v tomto termíne nekoná alebo sa rada podľa § 7c ods. 6 nezriaďuje,
právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo vyhlásiť písomné hlasovanie má aspoň štvrtina vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome alebo predseda.

75. Podľaustanovenia§14aods.7 zákonač.182/1993Z.z.ovlastníctvebytovanebytovýchpriestorov,
platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvy
a ich zmeny schválené vlastníkmi sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v
dome, ak ich za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podpísala nimi poverená osoba.76. Podľa ustanovenia § 14a ods. 8 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov, prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30

dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa
vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo
obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo
zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom
súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov

podľa osobitného predpisu. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa potrebná väčšina podľa § 14b nedosiahne,
rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.

77. Podľa ustanovenia § 14b ods. 1 písm. o) zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou
hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o podaní návrhu na

exekučné konanie alebo návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v
dome.

78. Podľa ustanovenia § 151a Občianskeho zákonníka, záložné právo slúži na zabezpečenie
pohľadávky a jej príslušenstva tým, že záložného veriteľa oprávňuje uspokojiť sa alebo domáhať sa

uspokojenia pohľadávky z predmetu záložného práva (ďalej len "záloh"), ak pohľadávka nie je riadne
a včas splnená.

79. Podľa ustanovenia § 151b ods. 1 Občianskeho zákonníka, záložné právo sa zriaďuje písomnou
zmluvou, schválenou dohodou dedičov o vyporiadaní dedičstva, rozhodnutím súdu alebo správneho

orgánu, alebo zákonom. Zmluva o zriadení záložného práva na hnuteľnú vec sa nemusí uzatvoriť v
písomnej forme, ak záložné právo vzniká odovzdaním veci podľa tohto zákona.

80. Podľa ustanovenia § 151 j ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak pohľadávka zabezpečená záložným
právom nie je riadne a včas splnená, môže záložný veriteľ začať výkon záložného práva. V rámci výkonu

záložného práva sa záložný veriteľ môže uspokojiť spôsobom určeným v zmluve alebo predajom zálohu
na dražbe podľa osobitného zákona, alebo domáhať sa uspokojenia predajom zálohu podľa osobitných
zákonov, ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak.

81. Podľa ustanovenia § 151j ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak pohľadávka zabezpečená záložným

právom nie je riadne a včas splnená, môže sa záložný veriteľ uspokojiť alebo domáhať sa uspokojenia
zo zálohu aj vtedy, keď zabezpečená pohľadávka je premlčaná.

82. Podľa ustanovenia § 151 l ods. 1 Občianskeho zákonníka, začatie výkonu záložného práva je
záložný veriteľ povinný písomne oznámiť záložcovi a dlžníkovi, ak osoba dlžníka nie je totožná s osobou

záložcu, a pri záložných právach registrovaných v registri záložných práv aj zaregistrovať začatie výkonu
záložného práva v tomto registri, ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak. V písomnom
oznámení o začatí výkonu záložného práva záložný veriteľ uvedie spôsob, akým sa uspokojí alebo sa
bude domáhať uspokojenia zo zálohu.

83. Podľa ustanovenia § 151 l ods. 4 Občianskeho zákonníka, ak je záložné právo zapísané v katastri
nehnuteľností, záložný veriteľ je povinný jedno vyhotovenie oznámenia o začatí výkonu záložného
práva zaslať príslušnému okresnému úradu, ktorá začatie výkonu záložného práva vyznačí v katastri
nehnuteľností.

84. Súd najprv skúmal či žaloba bola podaná v zákonom stanovenej 3-mesačnej lehote, ktorá začala
plynúť od udelenia príklepu t.j. dňa 28.03.2019. Žaloba bola podaná na súd dňa 26.06.2019, teda v
zákonom stanovenej lehote. Zároveň ju podala osoba oprávnená t.j. vlastník nehnuteľnosti.

85. K začatiu výkonu záložného práva môže v závislosti od formy výkonu správy pristúpiť spoločenstvo

alebo správca, ktorý koná v mene vlastníkov bytov resp. nebytových priestorov v dome. Osobitosťou
výkonu zákonného záložného práva podľa § 15 zákona o vlastníkoch bytov a nebytových priestorov je,
že uspokojenia zabezpečených pohľadávok sa spoločenstvo, resp. ostatní vlastníci bytov a nebytových
priestorov môžu domáhať len prostredníctvom dobrovoľnej dražby. Pri zákonnom záložnom právetotiž neexistuje medzi záložným veriteľom a dlžníkom záložná zmluva, ktorá by mohla stanoviť iný
spôsob výkonu záložného práva. Podmienkou výkonu zákonného záložného práva musí byť existencia
splatnej pohľadávky vzniknutá z právneho úkonu týkajúceho sa domu, spoločných zariadení domu

a príslušenstva alebo právneho úkonu týkajúceho sa bytu resp. nebytového priestoru, kumulatívne
musí byť vykonanie dražby schválené na schôdzi vlastníkov bytov a to nadpolovičnou väčšinou hlasov
všetkých vlastníkov bytov. Výkon záložného práva začína zaslaním oznámenia o začatí výkonu
záložného práva, pričom jedno oznámenie sa zasiela aj príslušnej správe katastra na vyznačenie
poznámky. V prípade, ak vykonanie dražby je schválené nadpolovičnou väčšinou hlasov, spoločenstvo

resp. správca podá návrh na vykonanie dražby.

86. Účel dobrovoľnej dražby je definovaný prechodom vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu
dražby, pričom licitátor sa v rámci dobrovoľnej dražby obracia na vopred určený okruh osôb, ktoré sú
prítomné na vopred určenom mieste, vopred určenom čase s výzvou na podávanie ponúk. V rámci
dražby prechádza príklepom licitátora vlastnícke právo, alebo iné právo k predmetu dražby, na osobu,

ktorá urobí najvyššie podanie t.j. na vydražiteľa, ak včas zaplatí sumu, za ktorú predmet dražby vydražil.
Záložný veriteľ je oprávnený domáhať sa uspokojenia svojho záložného práva prostredníctvom predaja
zálohu na dobrovoľnej dražbe. V prípade, ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ, zákon mu
ukladá povinnosť vyhlásiť, že predmet dražby je možné dražiť, zároveň uviesť vyhlásenie o pravosti,
výške ako aj splatnosti pohľadávky, ktorej výkon záložného práva navrhuje. Dražobník je povinný zaslať

oznámenie o dražbe zákonom stanoveným subjektom, pričom medzi tieto subjekty patrí aj vlastník
predmetu dražby. V zmysle ustanovenia § 151j ods. 2 Občianskeho zákonníka sa záložný veriteľ môže
uspokojiť zo zálohu aj v tom prípade, ak je zabezpečená pohľadávka premlčaná. Z ustanovenia § 100
ods.1Občianskehozákonníkavyplýva,žedovolaťsapremlčaniamôžezáložcanajneskôrvdeňkonania
dražby. Je to dôsledok toho, že vznesenie námietky premlčania môže zabrániť výkonu práva záložného

veriteľa uspokojiť sa so zálohu predajom na dobrovoľnej dražbe. Potom, čo sa právo vykonalo, námietku
premlčania nemožno úspešne uplatniť. Záložný veriteľ v prípade ak nedošlo k úspešnému uplatneniu
premlčania v stanovenej lehote je oprávnený uspokojiť svoje záložné právo prostredníctvom svojej
dobrovoľnej dražby a to aj v prípade, ak pohľadávka bola premlčaná. Žalobca teda môže uplatniť
námietku premlčania iba pred ukončením dobrovoľnej dražby. Dobrovoľná dražba je ukončená udelením

príklepu licitátora, z daného dôvodu tak záložca môže namietať premlčanie len do udelenia príklepu
licitátorom. Ak sa záložca nedovolá premlčania záložného práva predtým, ako bolo právo vykonané,
záložca sa nemôže domáhať zrušenia následkov už vykonaného práva.

87. Žalobca v 1. rade namietal v konaní viacero dôvodov neplatnosti dobrovoľnej dražby. V prvom rade

namietal, že nedisponuje zmluvou o spoločenstve ani jej dodatkami, pričom sám zmluvu ani dodatok k
zmluve nepodpísal. V tejto súvislosti súd uvádza, že nie je nevyhnutné, aby žalobca v 1. rade uvedenú
zmluvu podpísal, nakoľko v zmysle ustanovenia § 7a zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov, sa zmluva schvaľuje rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Uvedenú zmluvu podpisuje výlučne osoba zvolená za predsedu a iná osoba poverená vlastníkmi bytov

a nebytových priestorov v dome, pričom pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená.
Zákon nevyžaduje podpis ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Táto zmluva je
schválením záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pričom v prípade
prevodu alebo prechodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového
vlastníka bytu práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o spoločenstve. Rovnako námietka, že takouto

zmluvou žalobca nedisponuje nemá vo veci žiaden podstatný význam. V súvislosti s námietkou, že
dodatok k zmluve je neplatný, pretože ho podpísala V.. J. D., ktorá mala odstúpiť z funkcie predsedníčky,
súd uvádza, že z výpisu z registra spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov vyplýva, že
V.. J. D. bola za predsedu spoločenstva zvolená dňa 03.08.2012, pričom jej funkcia zanikla až dňa
03.03.2020 zánikom spoločenstva. Žalobca v 1. rade nepredložil žiaden iný dôkaz, ktorý by uvedené

skutočnostivyvracal.Súdpretomalzato,ževkonaníbolopreukázané,žedodatokkzmluvepodpisovala
osoba spôsobila, teda je platný.

88. Čo sa týka skutočností, že zmluva o vykonaní dražby má trpieť vadami, ktoré spôsobujú jej
neplatnosť, v tomto smere žalobca v 1. rade nekonkretizoval žiadnu vadu, ktorou by zmluva trpela a

ktorá by neplatnosť spôsobovala. Základom sporového konania je aktivita sporových strán. V sporovom
konaní je súd limitovaný skutkovými tvrdeniami strán sporu (§ 150 CSP) a zároveň strana sporu je
povinná svoje tvrdenia podoprieť dôkazmi. Schopnosť strany sporu uniesť bremeno tvrdenia spolu s
dôkazným bremenom je predpokladom pre úspech v spore. Žalobca teda nesie zodpovednosť za to, čov konaní tvrdil. Povinnosťou žalobcu je tvrdiť skutkové tvrdenia dôležité pre rozhodnutie súdu, pokiaľ tak
žalobca nespraví, nemôže byť v konaní úspešným. Samotné previazanie V.. J. D. a žalovaného
v 3. rade nemôže mať vplyv na platnosť zmluvy o vykonaní dražby.

89. Pokiaľ ide o splatnosť pohľadávky a tvrdenie, že začatie výkonu záložného práva je neoprávnené
a v rozpore so zákonom, súd uvádza, že oznámenie o začatí výkonu záložného práva bolo žalobcovi
v 1. rade oznámené listom podaným na poštovú prepravu dňa 12.10.2018, pričom táto zásielka bola
uložená na pošte dňa 15.10.2018 a vrátená ako neprevzatá v odbernej lehote žalovanému v 2. rade dňa

05.11.2018. Je teda zrejmé, že žalovaný v 2. rade oznámil začatie výkonu záložného práva žalobcovi
v 1. rade. Pokiaľ ide o spornosť pohľadávky a jej prípadné premlčanie, je potrebné uviesť, že žalobca
v 1. rade nepreukázal súdu, že namietal premlčanie pohľadávky. Žalobca v 1. rade síce predložil súdu
reklamáciu vyúčtovania za rok 2018 zo dňa 21.06.2019, súdu však nebolo preukázané, že táto námietka
premlčaniabolavskutočnostiajžalovanémudoručovaná.Samotnévyhotovenielistinynezakladážiadne
právne následky. Súd však upriamuje pozornosť na skutočnosť, že dražba prebehla dňa 28.03.2019,

pričom reklamácia, ktorá zahrňovala aj námietku premlčania bola vyhotovená až dňa 21.06.2019, teda
po samotnom výkone dražby, preto uplatnená námietka premlčania po samotnom výkone záložného
práva nemôže vyvolávať právne následky, nakoľko v dobrovoľnej dražbe zákon umožňuje vymáhať aj
pohľadávku, ktorá je premlčaná. Pokiaľ ide o doručovanie vyúčtovania, je síce pravdou, že vyúčtovanie
má byť doručované do 31. mája nasledujúceho roka, zákon však neupravuje, akým spôsobom má

byť toto vyúčtovanie doručované. Doručenie môže byť vykonané osobne, e-mailom, resp. písomne
doporučenou poštovou zásielkou alebo vhodením do schránky. Konkrétny spôsob doručenia vyplýva
zo zmluvy o výkone správy alebo z udržiavanej praxe v bytovom dome. Skutočnosť že si žalobca v 1.
rade nepreberal písomnosti, nemôže zakladať pochybnosti, že tieto písomnosti mu doručované neboli.
Zároveň v zmysle ustanovenia § 9 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je správca

oprávnený vyvesovať zoznam neplatičov aj na verejne prístupných a obvyklých miestach v bytovom
dome. Už aj z tohto je zrejmé, že žalobca sa mohol dozvedieť o svojom dlhu skôr, za predpokladu, že
by sa o dané skutočnosti skutočne zaujímal.

90. Pokiaľ ide o skutočnosť, že hodnota pohľadávky neprevyšovala ku dňu oznámenia o začatí výkonu

záložného práva sumu 2.000,--Eur, v tejto súvislosti je potrebné poukázať na to, že z vyúčtovania
roku 2018 je zrejmé, že pohľadávka žalobcu v 1. rade bola vo výške 3.553,17 Eur, pričom v čase
uzavretia dohody a samotného výkonu záložného práva nebola namietaná spornosť, resp. premlčanie
pohľadávky. Zároveň žalovaný v 1. rade v zmluve o vykonaní opakovanej dražby D. Č.. XX-XX/XXXX
zo dňa 01.03.2019 v článku XII vyhlásil, že predmet je možné dražiť a taktiež vyhlásil pravosť, výšku

a splatnosť pohľadávky. Písomné vyhlásenie navrhovateľa dražby svedčí o existencii a uplatniteľnosti
existujúcej pohľadávky, jej výšky ku dňu podania návrhu a splatnosti. V súlade s ustanovením § 33
ods. 2 Zákona o dobrovoľných dražbách, za správnosť vyhlásenia o spôsobilosti dražiť predmet dražby
a vyhlásenia o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky zodpovedá navrhovateľ. V prípade, ak sa
preukáže, že navrhovateľ uviedol nepravdivé vyhlásenia, nesie absolútnu zodpovednosť za škodu, ktorá

tým vznikne. V konaní nebolo preukázané, že pohľadávka žalobcu v 1.rade v čase podpisovania zmluvy
o vykonaní opakovanej dražby bola nižšia ako 2000,-Eur, pričom na námietku premlčania žalobcu v
1.rade nemožno prihliadnuť, pretože súdu nebolo preukázané, že takúto námietku uplatnil do ukončenia
výkonu dobrovoľnej dražby.

91. V súvislosti s námietkou, že oznámenie o konaní opakovanej dražby bolo žalobcovi doručené až dňa
28.03.2019 t.j. deň konania dražby, súd uvádza, že listinným dôkazom bolo preukázané, že žalovaný v
2. rade posielal oznámenie o opakovanej dražbe žalobcovi v 1. rade, pričom uvedená písomnosť bola
uloženánapoštedňa15.03.2019,následnesijužalobcav1.radeprevzaldňa28.03.2019.Oznámenieo
opakovanej dražbe bolo teda doručované v dostatočnom časovom predstihu, rovnako bolo doručované

aj ďalším osobám v zmysle zákonných ustanovení. Taktiež namietali skutočnosť, že vyhláška o dražbe
nebola zverejnená 15 dní pred konaním dražby na úradnej tabuli obce. Súd kontrolou doručeniek ako aj
preštudovaním dražobného spisu zistil, že oznámenie o opakovanej dražbe bolo Mestu Q. zaslané dňa
15.03.2019, pričom oznámenie bolo vyvesené na tabuli mesta od 21.03.2019 do 28.03.2019. Zároveň
z periodickej tlače v pôsobnosti daného regiónu vyplýva, že oznámenie o konaní opakovanej dražby

bolo zverejnené až dňa 22.03.2019. V zmysle ustanovenia § 11 ods. 4 bol dražobník povinný zverejniť
oznámenie o opakovanej dražbe na úradnej tabuli obce a takisto v rovnakej lehote v periodickej tlači
najmenej 15 dní pred konaním dražby. Vzhľadom na to, že k doručovaniu písomnosti došlo až 15.marca 2019, nebola zachovaná najmenej 15 dňová lehota na uverejnenie oznámenia na tabuli obce ani
v periodickej tlači, došlo teda k porušeniu zákona o dobrovoľných dražbách.

92. V súvislosti so znaleckým posudkom a s jeho nedoručením žalobcovi v 1. rade, súd uvádza, že
žalovaný v 2. rade doručoval znalecký posudok žalobcovi v 1.rade, pričom zásielka bola podaná na
poštovú prepravu dňa 23.01.2019, následne bola uložená na pošte Fiľakovo dňa 25.01.2019 a vrátila sa
späť žalovanému v 2. rade dňa 15.02.2019 ako nedoručená. Bola teda splnená lehota doručovania 30
dní pred dňom konania dražby. Znalecký posudok v čase konania dražby nebol v zmysle ustanovenia

§ 12 ods. 1 Zákona o dobrovoľných dražbách starší ako 6 mesiacov. Zároveň bol doručený zákonom
stanovenej lehote žalobcovi v 1. rade, ktorý mal možnosť voči znaleckému posudku podať námietky v
lehote 10 pracovných dní odo dňa doručenia znaleckého posudku. Keďže námietky nepodal, žalovaný
v 2. rade nemal dôvod vypracovávať nový znalecký posudok, resp. vysporiadať sa so skutočnosťami,
ktoré sú v súčasnosti namietané žalobcom v 1. rade. Z daného dôvodu cena predmetu dražby ostala
vo výške, ako ju ustanovil znalec. Je vecou žalobcu v 1.rade, že zmeškal lehotu na podanie námietok

proti znaleckému posudku.

93. Zákon o dobrovoľných dražbách ustanovuje kritérium, ktoré musí byť zohľadnené pri určovaní
miesta, dátumu a času začatia dražby. Týmto kritériom je zachovanie reálnej možnosti účasti na
dražbe. Je vo všeobecnom záujme, aby dražba bola sprístupnená čo najširšej verejnosti a to v záujme

naplnenia jej skutočného účelu. Dražba má teda byť vykonávaná na mieste, ktoré sa nachádza v
regionálnej dostupnosti predmetu dražby, a to s poukazom na to, že práve tam možno očakávať,
že znalosť miestnych pomerov a oboznamovanie sa s predmetom dražby a transparentnosť vo
vzťahu k potencionálnym záujemcom naviazaným regionálne na predmet dražby povedie k záujmu
a tým aj k vytvoreniu vhodných podmienok pre konkurenciu jednotlivých ponúk účastníkov dražby.

Samotná vzdialenosť miesta konania dražby od miesta draženej nehnuteľnosti nemusí byť vždy
dôvodomvyslovenianeplatnostidražby,aledôvodomjejneplatnostibudevždyvtedy,aktátovzdialenosť
viedla, prípadne spôsobila ohrozenie alebo porušenie práv dražbou dotknutých osôb a to napríklad
tak, že im hoci len nepriamo znemožnila účasť na dobrovoľnej dražbe, t.j. ak táto vzdialenosť bola
neprimeraná od draženej nehnuteľnosti. Za neprimerané možno považovať iba také miesto konania

dražby, ak je ním v prípade dražby bežnej nehnuteľnosti (bytu alebo rodinného domu) určenej na
každodenné bývanie miesto vzdialené niekoľko stoviek kilometrov od miesta, v ktorom sa dražená
nehnuteľnosť nachádza. Záver o neprimeranosti a nevhodnosti miesta konania dražby bude vždy
závisieť od posúdenia konkrétnych okolností toho ktorého prípadu, vyhodnotením ktorých súd môže
dospieťktomu,žeurčeniemiestakonaniadražbyskutočnespôsobilo,prípadnemohlospôsobiťsťaženie

účasti dražiteľov na dražbe (Uznesenie Najvyššieho súdu sp.zn. 8Cdo 58/2018). V danej veci sa prvé
kolo dobrovoľnej dražby konalo v Mestskom kultúrnom stredisku M.Ú., ktorého sa nezúčastnil žiaden
záujemca. Opakovaná dražba sa konala v Y.V., ktoré je vzdialené najkratšou trasou 156 km od samotnej
nehnuteľnosti. Mesto Y. je síce bežne dostupné vlastnou dopravou v trvaní takmer 2 hodiny, ako aj
autobusovými aj vlakovými spojmi, avšak v obmedzenom režime, pričom cesta z Q. do Y. spravidla

trvá do 3 hodín a nevylučuje sa nutnosť prestupu. Pokiaľ sa samotná dražba konala o 09:00 hod.,
záujemcovia nemali reálnu možnosť, v prípade záujmu, dostaviť sa do miesta konania dražby, keďže bol
prístupný len jeden spoj aj to s odchodom o 4-ej hodine ráno z Q., čo záujemcov mohlo do značnej miery
od dražby odrádzať. Uvedené teda mohlo nepriamo obmedzovať možnosti účastníkov konania zúčastniť
sa na dražbe. Súd však poukazuje na to, že predmetom dražby bol byt nachádzajúci sa v katastrálnom

území Q.. Je preto zrejmé, že najväčší záujem dražiteľov možno očakávať práve z Mesta Q. a blízkeho
okolia.Abybolzachovanýregionálnyprincípapotencialitavyššejúčastiúčastníkovdražby,súdpovažuje
za optimálne, aby miesto dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti bolo prinajmenšom na území kraja, kde sa
nehnuteľnosť nachádza resp. v blízkych priľahlých mestách k nehnuteľnosti. Vzhľadom na lokalitu, v
ktorej sa nehnuteľnosť nachádza ako aj to, že ide o nehnuteľnosť určenú na trvalé bývanie, nie je reálne

predpokladať,žezáujemokúpunehnuteľnostíbudezostranyzáujemcov,ktorýnebývajúvdanejlokalite.
Ide presnejšie o lokalitu, ktorá nie je ničím zaujímavá, nenachádzajú sa tu zaujímavé pracovné možnosti,
takisto neprichádza do úvahy ani potencialita záujmu za účelom rekreácie. Naopak, ide o oblasť z hlboko
poddimenzovanými zárobkovými možnosťami, rovnako nie je lukratívna ani z turistického hľadiska. Zo
zápisnice o priebehu dražby je zrejmé, že sa dražby okrem vydražiteľa nezúčastnil nikto, čo navodzuje

dojem, že to bolo práve cieľom navrhovateľa dražby a dražobníka. Súd má zo svojej rozhodovacej
činnosti vedomosť, že žalovaný v 2.rade vykonáva dražby aj v lokalitách bližších k nehnuteľnosti,
o čom svedčí aj to, že prvé kolo dražby bolo konané v rámci kraja. Žalovaný v 2.rade, tak mohol
vzhľadom na lokalitu nehnuteľnosti vybrať za účelom zabezpečenia čo najvyššieho počtu záujemcovbližšiu lokalitu ako je napr. F., ktorý je vzdialený 69,7 km, M. G. vzdialenú 29 km, resp. W. vzdialený
15 km. Práve pre obyvateľov uvedených lokalít by bola ponuka nehnuteľnosti, ktorá bola predmetom
dražby, zaujímavejšia. Súd je teda toho názoru, že jednak určením miesta dražby a zároveň aj času

konania dražby došlo k ohrozeniu alebo porušeniu práv dražbou dotknutých osôb a to najmä tým, že
im hoci aj nepriamo bola znemožnená účasť na dobrovoľnej dražbe. Práve dražobník mal v spolupráci
s navrhovateľom dražby zhodnotiť uvedené skutočnosti a zvoliť vhodnejšie miesto a vhodnejšiu hodinu
konania samotnej dražby. Je povinnosťou dražobníka organizovať dražbu v regionálnej dostupnosti
predmetudražby,keďžemožnoočakávať,žeznalosťmiestnychpomerov,oboznámeniesaspredmetom

dražby a vyššia potencialita záujemcov regionálne naviazaných na predmet dražby povedie k vyššiemu
záujmu a tým aj k vytvoreniu lepších podmienok pre konkurenciu účastníkov dražby t.j. možnému
vyššiemu výťažku z dražby. Určením vzdialenejšieho miesta výkonu dražby a nevhodnej hodiny došlo
k porušeniu práv žalobcu v 1. rade, pretože ako vlastník nehnuteľnosti má právo, aby dražba prebehla
v súlade so zákonom. Jedinou spojitosťou nehnuteľnosti a miesta konania dražby bolo výlučne sídlo
žalovanéhov2.rade.Jepritompotrebnézdôrazniť,žekritériomprevýbermiestakonaniadražbynemôže

byť len tá skutočnosť, že to je vhodné a najpohodlnejšie pre dražobníka. Súd je preto toho názoru,
že miesto ako aj čas konania dražby bolo určené v rozpore s ustanovením § 11 ods. 1 zákona o
dobrovoľných dražbách, pretože došlo k ohrozeniu alebo porušeniu osôb, ktorým sa znemožnila účasť
na dražbe.

94. Pokiaľ žalobca v 1. rade namietal nepomer medzi znaleckým posudkom vyhotoveným v roku
2015 a v roku 2019 je potrebné poukázať, že z ustálenej Judikatúry Najvyššieho súdu Slovenskej
republiky vyplýva, že cena draženej nehnuteľnosti nemá za následok neplatnosť dražby (porovnaj
Uznesenie Najvyššieho súdu SR sp.zn. 3Cdo/233/2010 zo dňa 03.10.2013). Dražobník je povinný, ak
ide o nehnuteľnosť, len zabezpečiť ohodnotenie predmetu dražby podľa ceny obvyklej v mieste a čase

konania dražby znaleckým posudkom. Dražobník totiž nie je osobou odborne spôsobilou a zákonom
aprobovanou k tomu, aby sám vykonal ohodnotenie ceny nehnuteľnosti, alebo aby prehodnocoval
správnosť ohodnotenia. Pokiaľ dražobník pre účely dražby riadne zabezpečí ohodnotenie nehnuteľnosti
posudkom znalca a tento znalecký posudok v čase konania dražby nie je starší ako 6 mesiacov,
dražobník splnil svoje povinnosti, ktoré mu vyplývajú z ustanovenia § 12 ods. 1 Zákona o dobrovoľných

dražbách. Vypracovanie znaleckého posudku predstavuje iba procesný podklad pre dražobníka, pri
ktorom sa vychádza pri výkone dražby. Pokiaľ má žalobca v 1. rade za to, že všeobecná hodnota
nehnuteľnosti je značne poddimenzovaná a nie je určená správne, nedošlo by k porušeniu zákona
o dobrovoľných dražbách, pretože údajné porušenie povinností by vychádzalo z iného právneho
predpisu. Samotné nesprávne vyčíslenie hodnoty nehnuteľnosti nemôže teda zakladať predpoklad pred

neplatnosť dražby. Podľa zákona o dobrovoľných dražbách môže zakladať iba nárok žalobcu, ktorý je
spojený so vznikom zodpovednosti veriteľa za spôsobenú škodu.

95. Podľa§16ods.6Zákonaodobrovoľnýchdražbáchvovecizákonnéhozáložnéhoprávavprípadoch,
ak je predmetom dražby alebo opakovanej dražby byt alebo dom, v ktorom má dlžník hlásený trvalý

pobyt podľa osobitného predpisu, najnižšie podanie nemôže byť nižšie ako tri štvrtiny hodnoty predmetu
dražby určenej znaleckým posudkom a v ostatných prípadoch výkonu záložného práva nižšie ako
polovica hodnoty predmetnej dražby určenej znaleckým posudkom a ak ide v poradí o prvú dražbu,
najnižšie podanie nemôže byť nižšie ako 90% hodnoty predmetu dražby, ktorým je byt alebo dom, v
ktorom má dlžník hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu, určenej znaleckým posudkom a v

ostatných prípadoch, ak ide v poradí o prvú dražbu nižšie ako 80% hodnoty predmetu dražby určenej
znaleckým posudkom. V danom prípade išlo o opakovanú dražbu, byt bol vydražený za sumu 6.000,--
Eur čo predstavuje 75% zo sumy určenej znalcom. Je teda evidentné, že žalovaný v 3. rade vydražil
nehnuteľnosti za cenu v súlade s § 16 ods. 6 Zákona o dobrovoľných dražbách.

96. Súd teda ustálil, že došlo k porušeniu ustanovenia § 11 ods. 1 a ods. 4 Zákona o dobrovoľných
dražbách, keď dražobník určil miesto a čas konania dražby tak, že ohrozil alebo porušil práva
dražbou dotknutých osôb a zároveň nepreukázal zverejnenie oznámenia na úradnej tabuli mesta ani v
periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne pre obec v dostatočnej lehote tak, ako to ustanovuje zákon o
dobrovoľných dražbách. Z daného dôvodu súd musel vysloviť neplatnosť dobrovoľnej dražby.

97. O nároku trov konania súd rozhodol podľa ustanovenia § 255 ods. 1 CSP a teda v danom prípade
bol v plnom rozsahu úspešný žalobca v 1. rade, súd mu preto v súlade s citovaným ustanovením priznal
voči žalovaným v 1., 2., a 3. rade nárok na plnú náhradu trov konania.98. Pokiaľ ide o žalobkyňu v 2. rade, tá zobrala žalobu späť v celom rozsahu, súd preto rozhodoval
podľaustanovenia§256ods.1CSPaskúmalzavinenieúčastníkovkonania.Žalobkyňav2.radezobrala

žalobu späť s poukazom na ustanovenie § 138 CSP t.j. z dôvodu, že súd mal za to, že žaloba je v tejto
časti nedôvodná. Žalobkyňa v 2.rade preto zavinila zastavenie konania, z daného dôvodu žalovaní v 1.,
2., a 3. rade majú nárok na náhradu konania v plnom rozsahu.

Poučenie:

Protitomutorozsudkujemožnépodaťodvolanievlehotedo15dníododňajehodoručenianaOkresnom
súde Lučenec (§ 355 ods. 1 CSP).

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach podania, a síce ktorému súdu je určené, kto ho robí,
ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis, spisová značka konania (§ 127 ods. 1 CSP) uviesť, proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje
za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) (§ 363 CSP).

Podľa § 365 ods. 1 CSP Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 365 ods. 2 CSP odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu

uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Ak žalovaný dobrovoľne nesplní čo mu ukladá vykonateľné súdne rozhodnutie, môže žalobca podať
návrh na výkon exekúcie podľa osobitného zákona (zák. č. 233/1995 Z.z.).