Rozsudok – Zmluvy ,
Zmeňujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 31. január 2023

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 16Co/96/2020

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1317202513
Dátum vydania rozhodnutia: 31. 01. 2023
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ivana Štiftová

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2023:1317202513.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Ivany Štiftovej a sudcov JUDr.

Romana Majerského a Mgr. Daniely Drnákovej, v spore žalobkyne: R.. R. R., Y. XX, Z., R.: XX XXX
XXX, zastúpenej: Právne centrum s.r.o., Mýtna 42, Bratislava, IČO: 36 698 873, proti žalovanej: V. V.,
I.. XX.X.XXXX, W. XX, Z., zastúpenej JUDr. Milan Ficek, advokát s.r.o., Žilinská 14, Bratislava, IČO: 47
232 757, o zaplatenie 2.000 eur s príslušenstvom, na odvolanie žalobkyne proti rozsudku Okresného
súdu Bratislava III č. k. 8C/13/2017-254, zo dňa 26.11.2019, takto

r o z h o d o l :

I. Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie m e n í tak, že žalovaná je povinná zaplatiť
žalobkyni 2.000 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy 2.000 eur od 16.12.2016

do zaplatenia, do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

II. Žalobkyni p r i z n á v a proti žalovanej plný nárok na náhradu trov konania

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie žalobu zamietol a žalovanej priznal proti žalobkyni
nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %. V odôvodnení uviedol, že žalobkyňa sa žalobou
doručenou súdu 17.2.2017 domáhala proti žalovanej zaplatenia 2.000 eur spolu s úrokom z omeškania
vo výške 5 % p. a. zo sumy 2.000 eur od 16.12.2016 až do zaplatenia a náhrady trov konania na tom
skutkovom základe, že právnym titulom sprostredkovateľskej zmluvy podľa § 774 a nasl. Občianskeho

zákonníka uzavretej medzi žalobkyňou (ktorá má živnostenské oprávnenie na realitnú činnosť) ako
sprostredkovateľom a žalovanou ako záujemcom, obstarala v prospech žalovanej a pre žalovanú za
odmenu uzavretie zmluvy o prevode nehnuteľností vo výlučnom vlastníctve žalovanej bytu číslo X
nachádzajúceho sa X. B. bytového domu so súpisným číslom XXXX a garáže (nebytového priestoru)
číslo X-XX v Z., k. ú. L. zapísaných na liste vlastníctva číslo XXXX. Jednotlivé úkony sprostredkovateľa
vykonával za žalobkyňu B. Z., miesto podnikania Ondrejovova 22, Bratislava, IČO: 35 330 953, ktorý
má tiež živnostenské oprávnenie na realitnú činnosť ako spolupracujúca osoba žalobkyne. Výkonom

činnosti sprostredkovateľa žalobkyňa vyhľadala záujemcov o kúpu dotknutých nehnuteľností: W. N. a
N. M., s ktorými žalovaná ako predávajúca uzavrela kúpnu zmluvu, pričom na základe tejto kúpnej
zmluvy Okresný úrad Bratislava, katastrálny odbor, dňa 16.12.2016 povolil pod O.-XXXXX/XXXX vklad
vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam v prospech kupujúcich. Sprostredkovateľská zmluva medzi
stranami sporu bola uzavretá 20.6.2016 pri obhliadke predmetných nehnuteľností. Žalovaná 22.6.2016
osobne navštívila prevádzku žalobkyne na Y. U. XX O. Z. a odovzdala spolupracovníkovi žalobkyne
kľúče od bytu. Skutočnosť, že žalobkyňa, resp. jej spolupracovník B. Z. vykonávali pre žalovanú

činnosť sprostredkovateľa ďalej potvrdzuje aj písomná Dohoda o zložení rezervačnej zálohy, uzavretá
v Bratislave 12.10.2016 medzi žalobkyňou ako sprostredkovateľom, žalovanou ako predávajúcou a
kupujúcimi. Podmienky sprostredkovania predaja nehnuteľností boli dojednané pri osobnej obhliadke
nehnuteľností 22.6.2016 a pri návštevách žalovanej v prevádzke žalobkyne 22.6.2016 a 8.8.2016 anásledne podmienky sprostredkovania predaja nehnuteľností žalovaná výslovne potvrdila a odsúhlasila
v e-mailovej komunikácii so spolupracovníkom žalobkyne B. Z.. V e-maile zo dňa 31.10.2016 žalovaná
výslovne a bez výhrad potvrdila sumu provízie žalobkyne za jej činnosť sprostredkovateľa v celkovej

sume 2.000 eur. Potom, čo si žalobkyňa ako sprostredkovateľ splnila svoje povinnosti a obstarala
žalovanej ako záujemcovi (klientovi) uzavretie zmluvy o prevode nehnuteľností, 1.12.2016 vystavila a
žalovanej zaslala predfaktúru č. B. na sumu 2.000 eur vrátane DPH, splatnú 3.12.2016 a následne
10.12.2016 vystavila a žalovanej zaslala riadnu faktúru č. XXXXX na sumu 2.000 eur vrátane DPH,
splatnú 17.12.2016. Žalovaná však odmietla províziu žalobkyni uhradiť. Medzi stranami sporu prebehla

pred podaním žaloby písomná korešpondencia, v ktorej žalovaná opakovane odmietla uhradiť žalovaný
peňažný nárok žalobkyne, navyše odstúpila od zmluvy z dôvodu údajného porušenia zo strany
žalobkyne zákona č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní
služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov
predávajúceho a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len "zákon č. 102/2014 Z. z."), pričom
ako jediný dôvod na odstúpenie uviedla nepoučenie žalovanej zo strany žalobkyne o práve odstúpiť

od zmluvy (§ 7 ods. 3 zákona č. 102/2014 Z. z.). Aplikácia tohto zákona na záväzkovo-právny vzťah
medzi žalobkyňou a žalovanou je vylúčená, nakoľko sprostredkovateľská zmluva nebola uzavretá na
diaľku,animimoprevádzkovýchpriestorovžalobkyne.Žalovanáviackrátnavštívilaprevádzkužalobkyne
(napr. dňa 12.10.2016 v priestoroch prevádzky podpísala Dohodu o zložení rezervačnej zálohy),
resp. sa žalovaná viackrát osobne stretla so spolupracovníkom žalobkyne B. Z. (stretnutia a osobné

návštevy žalovanej v prevádzke žalobkyne 22.6.2016 a 8.8.2016, obhliadky nehnuteľností 20.6.2016
so žalovanou, 28.9.2016 a 4.10.2016 s budúcimi kupujúcimi; stretnutie 27.6.2016, osobné podanie
návrhu na vklad na Okresnom úrade Bratislava, katastrálny odbor za prítomnosti B. Z., žalovanej aj
kupujúcich 22.11.2016). Odstúpenie od zmluvy zo dňa 3.12.2016 žalovanou považuje za neplatné a
nedôvodné. Zdôraznila, že z jej strany ešte pred doručením odstúpenia žalovanej zo dňa 3.12.2016

od zmluvy došlo k úplnému poskytnutiu služby - k sprostredkovaniu odplatného predaja nehnuteľností
vo vlastníctve žalovanej. S ohľadom na charakter a obsah záväzkov zo sprostredkovateľskej zmluvy
(podľa § 744 a nasl. Občianskeho zákonníka) uzavretej medzi žalobkyňou ako sprostredkovateľom
a žalovanou ako záujemcom a tiež s ohľadom na uzavretú kúpnu zmluvu ako samostatnú zmluvu
uzavretú medzi žalovanou a tretími osobami, nie je možné „navrátenie do pôvodného stavu“ pred

uzavretím sprostredkovateľskej zmluvy a ani nie je možné zo strany žalovanej ako záujemcu „vrátenie
si všetkých prijatých plnení“. B. Z. poslal žalovanej ako predávajúcej aj kupujúcim odovzdávací a
preberací protokol. Odovzdanie sa malo uskutočniť po vyplatení celej kúpnej ceny na bankový účet
žalovanej ako predávajúcej. Prevádzané nehnuteľnosti žalovaná odovzdala kupujúcim 25.11.2016.
Finančné prostriedky (kúpnu cenu) žalovaná inkasovala 28.11.2016. Na základe preberacieho protokolu

28.11.2016 žalobkyňa odovzdala kľúče od nehnuteľnosti priamo kupujúcim. Faktúra ako riadny daňový
doklad bola žalobkyňou vystavená 10.12.2016. Skutočnosť, kedy bude povolený vklad, nemala žiadny
právny význam pre vznik práva (nároku) žalobkyne ako sprostredkovateľa na províziu. Žalobkyňa si
riadne, včas a dohodnutým spôsobom splnila všetky svoje povinnosti a záväzky zo sprostredkovateľskej
zmluvy voči žalovanej a obstarala žalovanej uzavretie zmluvy o odplatnom prevode nehnuteľností,

titulom ktorej už žalovaná ako predávajúci inkasovala celú kúpnu cenu.

2. Pokiaľ ide o stručný obsah napadnutého rozhodnutia (§ 393 ods. 2 C. s. p.), súd prvej inštancie na
základezistenéhoskutkovéhostavuaprávnehoposúdeniavecimalzapreukázané,žežalobajevcelom
rozsahu nedôvodná. Ozrejmil, že predmetný spor medzi stranami má charakter spotrebiteľského sporu

a na predmetnú vec je potrebné aplikovať ustanovenia príslušných právnych predpisov upravujúcich
spotrebiteľské zmluvy. Súd prvej inštancie v prvom rade poukázal na to, že žalobkyňa vo vzťahu
k žalovanej konala ako dodávateľ, keďže konala v rámci predmetu svojej podnikateľskej činnosti a
žalovaná vstupovala do zmluvného vzťahu so žalobkyňou ako spotrebiteľ, keďže nekonala v rámci
predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti. Nesporným v konaní bolo,

že žalobkyňa v zastúpení B. Z. obstarala žalovanej uzavretie kúpnej zmluvy na nehnuteľnosti v jej
výlučnom vlastníctve. Sporným v konaní bola najmä skutočnosť, či medzi stranami došlo k uzatvoreniu
sprostredkovateľskej zmluvy ako zmluvy na diaľku v zmysle § 2 zákona č. 102/2014 Z. z. v dôsledku
čoho následne sporným bola platnosť odstúpenia žalovanej od sprostredkovateľskej zmluvy, keďže
žalovaná nebola ako spotrebiteľ poučená o zákonnej možnosti, podmienkach, lehote a postupe pri

uplatňovaní práva na odstúpenie od takej zmluvy v súlade so zákonom č. 102/2014 Z. z. Sporným bol
teda samotný nárok uplatnený žalobou na zaplatenie sumy 2.000 eur s príslušenstvom titulom odmeny
za sprostredkovanie predaja nehnuteľností žalovanej.3. Súd prvej inštancie mal na základe vykonaného dokazovania za preukázané, že medzi žalobkyňou
a žalovanou vznikol záväzkový právny vzťah. Sporným však bola skutočnosť, kedy presne došlo k
jeho vzniku, nakoľko medzi stranami boli zmluvné podmienky nejasné, čo vyplynulo z vykonaného

dokazovania, tak z listinných dôkazov ako aj z vykonaných výsluchov. Súd prvej inštancie mal za
to, že k uzatvoreniu sprostredkovateľskej zmluvy došlo na diaľku (e-mailom) 31.10.2016, preto je
potrebné aplikovať na daný právny vzťah nielen ustanovenia Občianskeho zákonníka, zákona č.
250/2007 Z. z. ale najmä ustanovenia zákona č. 102/2014 Z. z. V tejto súvislosti poukázal najmä na
skutočnosť, že žalobkyňa ako podnikateľ bola povinná konať vo vzťahu k žalovanej ako spotrebiteľovi

s náležitou odbornou starostlivosťou; v takom prípade potom zákon chráni nielen spotrebiteľa, ale
najmä dodávateľa. Navyše pri určitých, jasných a zrozumiteľných zmluvných podmienkach nie je potom
priestor na to, aby strany rozporovali aj to, kedy vlastne došlo ku vzniku zmluvy, respektíve aké boli
zmluvné podmienky. V tejto súvislosti tiež poukázal na to, že dôkazné bremeno splnenia zákonných
podmienok, najmä informačnej povinnosti a zákonných poučení vo vzťahu k spotrebiteľovi (žalovanej)
znáša dodávateľ (žalobkyňa), ktorá v konaní nepreukázala, že by poučila žalovanú najmä o práve

odstúpiť od zmluvy. Z vykonaného dokazovania jednoznačne vyplynula nejasnosť dojednaní strán, čo
bolo potvrdené aj predloženou e-mailovou komunikáciou z ktorej vyplynulo, že strany neustále menili
zmluvné podmienky a napríklad aj to, že žalovaná nebola s postupom žalobkyne spokojná. Uvedenej
situácii a samotnému sporu mohla žalobkyňa ako podnikateľ jednoznačne zabrániť tým, že so žalovanou
individuálne dojedná konkrétne, jasné a zrozumiteľné podmienky tak, ako to bolo v prípade rezervačnej

zmluvy zo dňa 12.10.2016. Predmetná rezervačná zmluva nie je, napriek označeniu žalobkyne
ako sprostredkovateľa, sprostredkovateľskou zmluvou a ani tvrdenie žalobkyne, že už z obsahu
rezervačnej zmluvy boli žalovanej známe všetky identifikačné údaje žalobkyne ako sprostredkovateľa
sú v danom prípade irelevantné, pretože pre uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy taká informácia
nepostačuje. Nielenže neobsahuje ustanovenia týkajúce sa podmienok sprostredkovania, či odmeny

za sprostredkovanie, a teda neobsahuje podstatné náležitosti takej zmluvy, ale dokonca odporuje
tvrdeniam samotnej žalobkyne, ktorá tvrdí, že k uzatvoreniu sprostredkovateľskej zmluvy došlo skôr.
Uzatvorenie rezervačnej zmluvy v mieste podnikania, v prevádzkových priestoroch žalobkyne, je v
danom spore právne bezpredmetné. Tvrdenia žalobkyne sú v absolútnom rozpore. Na jednej strane
tvrdila, že sprostredkovateľská zmluva bola uzavretá 20.6.2016 pri obhliadke nehnuteľností, na strane

druhej tvrdila, že žalovaná v e-maile zo dňa 31.10.2016 potvrdila sumu provízie žalobkyne za jej činnosť
ako sprostredkovateľa v celkovej sume 2.000 eur, ďalej v záverečnej reči tvrdila, že B. Z. vykonávajúci
úkony sprostredkovateľa za žalobkyňu sa so žalovanou stretol prvýkrát na prevádzanom byte 22.6.2016
a v absolútnom rozpore v tej istej záverečnej reči tvrdila, že pri obhliadke bytu na B. U. X, pri osobnom
stretnutí 20.6.2016 došlo k ústnemu uzavretiu sprostredkovateľskej zmluvy; v žalobe tiež uviedla, že

podmienky sprostredkovania predaja nehnuteľností boli dojednané pri osobnej obhliadke nehnuteľností
22.6.2016. Samotný svedok B. Z. najskôr uviedol, že so žalovanou sa prvýkrát stretol 20.6.2016 na
byte žalovanej a tiež v rozpore s tým uviedol, že prvýkrát sa stretli dňa 22.6.2016, rovnako však v
byte žalovanej. Tiež uviedol, že všetko bolo odkomunikované elektronicky. Vychádzajúc z uvedeného,
jednak ide o rozporné tvrdenia, avšak potvrdzujúce v konečnom dôsledku to, že dotknutá zmluva bola

uzatvorená v zmysle zákona č. 102/2014
Z. z. Aj uzatvorenie takej zmluvy pri obhliadke nehnuteľnosti sa totiž považuje za uzatvorenie
zmluvy mimo prevádzkových priestorov a podliehajúce poučovacej a informatívnej povinnosti v zmysle
citovaného zákona a tvrdenia o tom, že žalovaná viackrát navštívila prevádzku žalobkyne sú v danom
kontexte právne nedôvodné, pretože aj v prípade uzatvorenia zmluvy podľa § 2 citovaného zákona mala

žalobkyňa povinnosť poučiť žalovanú o možnosti odstúpiť od zmluvy. Vymedzenie pojmu zmluva na
diaľku sa vzťahuje aj na situácie, keď by spotrebiteľ navštívil prevádzkové priestory predávajúceho iba
na účely získania informácií o službe a následné rokovania a uzatvorenie zmluvy sa uskutoční na diaľku.
Z obsahu listinných dôkazov vyplýva, že dojednávanie zmluvných podmienok bolo realizované najmä
prostredníctvom e-mailovej komunikácie žalovanej a B. Z. konajúceho v mene žalobkyne.

4. Samotná žalobkyňa ďalej poukazuje na náležitosti sprostredkovateľskej zmluvy, a to obsahové aj
formálne. Uviedla, že medzi podstatné náležitosti v tomto prípade patrí predmet zmluvy a odmena. A
samotná žalobkyňa potvrdila, a to opakovane, že v e-maile zo dňa 31.10.2016 došlo k dohode o výške
provízie v sume 2.000 eur. Súd prvej inštancie mal teda za rozhodujúci moment uzatvorenia zmluvy

okamih, keď žalovaná vyjadrila súhlas s návrhom žalobkyne týkajúci sa aj poslednej z podstatných
náležitostí potrebných na uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy, v tomto prípade išlo o odmenu. Čo
sa týka formy zmluvy, Občiansky zákonník síce neustanovuje pre daný typ zmluvy písomnú formu,
avšak zákon č. 102/2014 Z. z. pri zmluvách uzatvorených na diaľku alebo mimo prevádzkovýchpriestorov vyslovene vyžaduje, aby bol spotrebiteľ poučený jasne a zrozumiteľne o práve odstúpiť od
zmluvy, podmienkach, lehote a postupe pri uplatňovaní práva na odstúpenie od zmluvy, a to dokonca
prostredníctvomformuláratvoriacehoprílohuč.3zákonač.102/2014Z.z.,ktorýbolažalobkyňapovinná

odovzdať žalovanej na trvanlivom nosiči (§ 3 ods. 1 písm. h/, § 3 ods. 2, § 2 ods. 7, § 8 ods. 1
zákona č. 102/2014 Z. z.). Dôkazné bremeno v danom prípade znáša žalobkyňa, ktorá ho na základe
vykonanéhodokazovanianeuniesla.Argumentyžalobkynespočívalivtom,žeišloosprostredkovateľskú
zmluvu podľa Občianskeho zákonníka a nie je možné aplikovať ustanovenia zákona č. 102/2014 Z.
z., preto k splneniu informačných a poučovacích povinností v zmysle citovaného zákona (najmä § 3

ods. 1 písm. h/, j/, § 7 ods. 6 písm. a/, § 4 ods. 6 zákona č. 102/2014 Z. z.) z jej strany vo vzťahu k
žalovanej nedošlo. Súd prvej inštancie mal za preukázaný opak. Preto posúdil odstúpenie žalovanej od
sprostredkovateľskej zmluvy datované dňa 3.12.2016 ako platné odstúpenie (§ 48 ods. 1 Občianskeho
zákonníka v spojení s § 7 ods. 3 zákona č. 102/2014 Z. z.). Dôkazné bremeno o uplatnení práva na
odstúpenie od zmluvy znáša spotrebiteľ, v tomto prípade žalovaná. Doručenie odstúpenia od zmluvy
do dispozície žalobkyne v konaní sporné nebolo, preto mal súd prvej inštancie za preukázané riadne

a včasné odstúpenie žalovanej od zmluvy na základe listu zo dňa 3.12.2016. Z uvedených dôvodov
žalovaná nie je povinná platiť za služby, ktoré jej boli poskytnuté počas plynutia lehoty na odstúpenie od
zmluvy, a to bez ohľadu na rozsah poskytnutého plnenia (§ 10 ods. 6 písm. a/ zákona č. 102/2014 Z. z.)
a žaloba je v celom rozsahu nedôvodná. Konanie a postup žalobkyne pri uzatváraní zmluvného vzťahu
so žalovanou za nejasných zmluvných podmienok a za absencie splnenia zákonom vyžadovaných

obligatórnych povinností vo vzťahu k poučeniu a informovaniu žalovanej ako spotrebiteľa je na ťarchu
žalobkyne, ktorá nesie podnikateľské riziko v rámci vykonávania svojej podnikateľskej činnosti. Pokiaľ
by žalobkyňa postupovala vo vzťahu k žalovanej zákonným spôsobom, zákon by v zásade v prvom rade
chránil žalobkyňu. Pri splnení všetkých zákonných podmienok v zmluvnom vzťahu potom spotrebiteľ (v
danom prípade žalovaná) by nemala možnosť dôvodne argumentovať nemožnosťou zotrvať v zmluvnou

vzťahu za riadne dojednaných zmluvných podmienok. S poukazom na uvedené skutočnosti, považoval
súd prvej inštancie za bezpredmetné tvrdenie žalobkyne o jedinom dôvode odstúpenia od zmluvy,
keďže žalovaná mala právo odstúpiť od zmluvy aj bez uvedenia dôvodu v zákonom ustanovenej lehote,
ktorú za daných okolností dodržala (§ 7 ods. 1 a 3 zákona č. 102/2014 Z. z.). Námietka žalobkyne o
neplatnosti odstúpenia žalovanej od zmluvy je vzhľadom na uvedené skutočnosti nedôvodná a žalovaná

odpredmetnejzmluvyodstúpilaplatneanárokžalobkyneuplatnenýžalobousúdposúdilakonedôvodný.

5. Vzhľadom na uvedené skutočnosti súd prvej inštancie žalobu v zmysle § 43a ods. 1, § 43c ods. 1, §
43c ods. 2, § 44 ods. 1, ods. 2, § 48 ods. 1, ods. 2, § 52 ods. 1, ods. 2, ods. 3, § 52 ods. 4, § 53 ods.
1, ods. 5, § 54 ods. 1, ods. 2, § 774, § 775, § 776, § 777 Občianskeho zákonníka, § 1 ods. 1, ods. 5,

§ 2 ods. 1, ods. 2, ods. 6, ods. 7, § 3 ods. 1 písm. a), písm. h), písm. j), § 3 ods. 2, ods. 8, § 4 ods.
6, § 7 ods. 1, ods. 2, ods. 3, ods. 6 písm. a), § 8 ods. 1, ods. 2, ods. 6, § 10 ods. 5, ods. 6 zákona č.
102/2014 Z. z. a Prílohy č. 3 k zákonu č. 102/2014 Z. z., § 10a ods. 1, ods. 2 zákona č. 250/2007 Z. z.,
v celom rozsahu zamietol. O nároku na náhradu trov konania rozhodol podľa § 255 ods. 1 v spojení s §
262 ods. 1 C. s. p. podľa celkového pomeru (miery) úspechu strán sporu vo veci. Keďže žalobu v celom

rozsahu zamietol a žalovaná mala plný úspech vo veci, súd prvej inštancie priznal nárok na náhradu
trov konania žalovanej proti žalobkyni v rozsahu 100 %.

6. Proti rozsudku podala žalobkyňa odvolanie z dôvodov podľa § 365 ods. 1 písm. a), písm. b), písm. d),
písm.e),písm.f),písm.g),písm.h)C.s.p.ažiadalanapadnutýrozsudoksúduprvejinštancievzmysle§

388 C. s. p. zmeniť a žalovanej uložiť povinnosť zaplatiť žalobkyni 2.000 eur spolu s úrokom z omeškania
vo výške 5 % p. a. zo sumy 2.000 eur od 16.12.2016 až do zaplatenia. Podstatným zhrnutím skutkových
tvrdení a právnych argumentov jej odvolania (§ 393 ods. 2 C. s. p.) bola námietka, že skutkové a právne
závery súdu prvej inštancie sú v rozpore so skutkovým a právnym stavom veci. Napadnutý rozsudok
súdu prvej inštancie považovala za vecne nesprávny a nezákonný. Nesúhlasila so záverom súdu

prvej inštancie (odsek 80 odôvodnenia napadnutého rozsudku), že k uzavretiu sprostredkovateľskej
zmluvy došlo na diaľku e-mailom 31.10.2016; a rozporovala záver súdu prvej inštancie, že samotná
žalobkyňa túto skutočnosť opakovane potvrdila. Z vykonaného dokazovania v konaní pred súdom prvej
inštancie vyplýva, že pri obhliadke bytu na B. U. X (pri osobnom stretnutí) 20.6.2016 došlo k ústnemu
uzavretiu sprostredkovateľskej zmluvy, kedy bolo dojednané sprostredkovanie predaja nehnuteľností

žalovanej a bola dojednaná provízia pre sprostredkovateľa v sume 3.000 eur. Žalovaná odsúhlasila
inzerciu e-mailom zo dňa 5.9.2016 a tiež potvrdila sumu provízie 3.000 eur, ktorá bola už dohodnutá
skôr pri ústnom uzavretí sprostredkovateľskej zmluvy pri osobnom stretnutí (žalovaná v e-maili zo
dňa 5.9.2016 výslovne uviedla: „ano, provizia 3 tis, ak si dobre pamatam“). Dňa 12.10.2016 bolauzavretá Dohoda o zložení rezervačnej zálohy v priestoroch realitnej kancelárie žalobkyne. V označení
zmluvných strán je žalobkyňa označená ako „sprostredkovateľ“, žalovaná ako „predávajúca“ a W. N.
a N. M. ako „kupujúci“. V článku I. ods. 1.1 uvedenej dohody je výslovne dojednaná a popísaná

činnosť žalobkyne ako sprostredkovateľa, pričom jej podpisom zmluvné strany a teda aj žalovaná
potvrdzujú právne postavenie žalobkyne ako sprostredkovateľa. Podpisom predmetnej dohody o zložení
rezervačnej zálohy žalovaná potvrdila, že ešte pred jej uzavretím došlo k uzavretiu sprostredkovateľskej
zmluvy medzi žalobkyňou ako sprostredkovateľom a žalovanou ako záujemcom. Podľa článku II. ods.
2.1 žalobkyňa ako sprostredkovateľ inkasovala rezervačnú zálohu v sume 3.000 eur; žalovaná po

podpise rezervačnej dohody hľadala spôsob, ako odstúpiť od zmluvy a dohodnúť sa o predaji priamo
s kupujúcimi, čo potvrdili vo svojej výpovedi svedok B. Z. aj svedok W. N.. Potom, čo nebolo toto
konanie žalovanej úspešné, navrhla zvýšenie kúpnej ceny a zníženie provízie, čo vyplýva z jej e-
mailu zo dňa 31.10.2016, ktorý založila do súdneho spisu. Odmietala závery súdu prvej inštancie o
tom, že by k uzavretiu sprostredkovateľskej zmluvy došlo e-mailom (na diaľku) až dňa 31.10.2016,
v predmetnom e-maili zo dňa 31.10.2016 žalovaná len potvrdila zníženie sumy provízie žalobkyne

za činnosť sprostredkovateľa v celkovej sume 2.000 eur, ktorá bola pôvodne pri ústnom uzavretí
sprostredkovateľskej zmluvy (pri osobnom stretnutí), dojednaná v sume 3.000 eur.

7. Uviedla, že v konaní pred súdom prvej inštancie opakovane namietala proti postupu žalovanej, ktorá
odstúpila od zmluvy z dôvodu údajného porušenia zo strany žalobkyne zákona č. 102/2014 Z. z.,

pričom ako jediný dôvod na odstúpenie od zmluvy žalovaná uviedla nepoučenie žalovanej zo strany
žalobkyne o práve odstúpiť od zmluvy (§ 7 ods. 3 zákona č. 102/2014 Z. z.). Aplikácia tohto zákona
na zväzkovo-právny vzťah medzi žalobkyňou a žalovanou je vylúčená, nakoľko sprostredkovateľská
zmluva nebola uzavretá ani na diaľku, resp. mimo prevádzkových priestorov žalobkyne. Žalovaná
viackrát navštívila prevádzku žalobkyne (napr. 12.10.2016 v priestoroch prevádzky žalobkyne podpísala

Dohodu o zložení rezervačnej zálohy), resp. sa žalovaná viackrát osobne stretla so spolupracovníkom
žalobkyne B. Z. (stretnutia a osobné návštevy žalovanej v prevádzke žalobkyne 22.6.2016 a 8.8.2016,
obhliadky nehnuteľností 20.6.2016 so žalovanou, 28.9.2016 a 4.10.2016 s budúcimi kupujúcimi;
stretnutie 27.6.2016, osobné podanie návrhu na vklad na Okresnom úrade Bratislava, Katastrálny
odbor za prítomnosti B. Z., žalovanej aj kupujúcich 22.11.2016). Súd prvej inštancie vec nesprávne

právne posúdil, nakoľko nedôvodnosť a neplatnosť odstúpenia žalovanej zo dňa 3.12.2016 od zmluvy
s odvolaním sa na údajné porušenie zákona č. 102/2014 Z. z. zo strany žalobkyne potvrdzuje aj
dôvodová správa k zákonu č. 102/2014 Z. z., z ktorej vyplýva: „Zmluvou uzavretou na diaľku (zmluva
na diaľku) je zmluva, ktorá sa dojednáva a uzatvára 1. použitím akéhokoľvek prostriedku diaľkovej
komunikácie, 2. bez súčasného fyzického kontaktu spotrebiteľa a predávajúceho, a to až do jej uzavretia

vrátane tohto okamihu. Oba tieto znaky musia byť splnené súčasne. Zvýšená ochrana sa poskytuje
z dôvodu, že pri uzatváraní zmluvy na diaľku nemá spotrebiteľ totožné možnosti a postavenie ako pri
uzatváraní zmluvy v prevádzke predávajúceho. Spotrebiteľ napr. nemá možnosť zistiť najmä charakter a
vlastnosti tovaru, je vystavený riziku, že skutočná identita obchodníka môže byť iná, ako prezentovaná.
Zároveň spotrebiteľ musí platiť aj náklady vrátenia tovaru predávajúcemu v prípade, že sa od zmluvy

na diaľku rozhodne odstúpiť. Za zmluvu na diaľku sa naopak nepovažuje zmluva, pri ktorej došlo k
osobnej interakcii predávajúceho a spotrebiteľa a prerokovanie zmluvy prebehlo osobne, pričom zmluva
samotná bola uzavretá použitím prostriedkov diaľkovej komunikácie a bez súčasnej prítomnosti oboch
strán. Spotrebiteľ v takomto prípade nie je vystavený opísaným rizikám, preto nie je dôvod na zvýšenú
ochranu.“

8. Bola názoru, že konanie žalovanej je preukázateľne konaním v rozpore s dobrými mravmi, a
preto by nemalo požívať právnu ochranu. Bez ohľadu na skutočnosť, že odstúpenie žalovanej od
sprostredkovateľskejzmluvypovažovalazaneplatnéaaplikáciuzákonač.102/2014Z.z.natentoprípad
za nesprávnu a právne irelevantnú, poskytovanie služieb žalobkyne ako sprostredkovateľa sa začalo s

výslovným súhlasom žalovanej ako záujemcu, pričom vyjadrením tohto súhlasu žalovaná stratila právo
na odstúpenie od sprostredkovateľskej zmluvy po úplnom poskytnutí služby. Súd prvej inštancie sa
s touto námietkou žalobkyne (obsiahnutej v záverečnej reči žalobkyne) v odôvodnení napadnutého
rozsudku vôbec nevysporiadal.

9. Zdôraznila, že si riadne, včas a dohodnutým spôsobom splnila všetky svoje povinnosti a záväzky
zo sprostredkovateľskej zmluvy voči žalovanej a obstarala žalovanej uzavretie zmluvy o odplatnom
prevode nehnuteľností, titulom ktorej už žalovaná ako predávajúci inkasovala celú kúpnu cenu. Mala
za to, že do obsahu jej základného práva na súdnu ochranu patrí aj právo na to, aby sa v jej vecirozhodovalo podľa relevantnej právnej normy právneho poriadku Slovenskej republiky. Súčasne má
právo na to, aby sa vo veci vykonal ústavne súladný výklad aplikovanej právnej normy. Z toho vyplýva,
že k reálnemu poskytnutiu súdnej ochrany dôjde len vtedy, ak sa na zistený stav veci použije ústavne

súladne interpretovaná platná a účinná právna norma (II. ÚS 249/2011). Výklad a aplikácia práva
všeobecnýmisúdmi,t.j.ajsúdomprvejinštancie,musíbyťvsúladesúčelomprávanaspravodlivésúdne
konanie (a jemu zodpovedajúcemu právu na súdnu ochranu), ktorým je poskytnutie materiálnej ochrany
zákonnosti tak, aby bola zabezpečená spravodlivá ochrana práv a oprávnených záujmov strán sporu.
Pokiaľ ide o napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie, podľa ustálenej rozhodovacej praxe Najvyššieho

súdu SR a Ústavného súdu SR nesprávna aplikácia práva môže byť dôvodom na jeho zmenu alebo
zrušenia vtedy, ak ju možno opodstatnene kvalifikovať ako aplikáciu majúcu za následok porušenie
základných práv a slobôd; t. j. hlavne vtedy, ak ide o takú aplikáciu práva, ktorá sa javí v daných
súvislostiach príliš formalistickou alebo nesprávnou, takže ju objektívne nemožno akceptovať.

10. Žalovaná vo vyjadrení k odvolaniu žalobkyne žiadala napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie v

celom rozsahu potvrdiť ako vecne správny; uviedla, že odvolacie dôvody žalobkyne nemajú oporu v
samotnom texte odvolania. Inak povedané, odvolacie dôvody sú v odvolaní iba vymenované, avšak
bez toho, aby mali reálny základ v obsahovej stránke odvolania. Odvolanie žalobkyne, i keď pomerne
obsiahle, de facto len rekapituluje skutkové tvrdenia uvedené v konaní pred súdom prvej inštancie.
Vzhľadom na prísnu koncentráciu civilného sporového procesu považovala za potrebné uviesť, že

v odvolacom konaní nie je priestor na uvádzanie ďalších skutkových tvrdení. Odvolacie konanie má
slúžiť výhradne na preskúmanie správnosti a zákonnosti rozhodnutia. Súd prvej inštancie sa rozsiahlym
dokazovaním plne vysporiadal so všetkými relevantnými dôkazmi a skutkovými tvrdeniami strán sporu.
Pokiaľ ide o konkrétne dôvody, v konaní boli splnené všetky procesné podmienky, stranám konania
bolo umožnené uplatňovať procesné práva, nehovoriac o tom, že súd prvej inštancie vzal do úvahy

aj vyjadrenie žalobkyne podané po súdom stanovenej lehote (čo nemusel). Žalobkyňa nevysvetlila,
v čom má spočívať iná vada konania, ktorá by mala mať za následok nesprávne rozhodnutie vo
veci, rovnako súd prvej inštancie vykonal všetky relevantné dôkazy. Súd prvej inštancie vykonal
vyčerpávajúce dokazovanie, na podklade ktorého ustálil správny skutkový stav tak, ako sa uvádza v
odôvodnení napadnutého rozhodnutia. Ustálená súdna prax potvrdzuje, že súd nie je povinný vykonať

všetky navrhnuté dôkazy. Ak odmietne vykonať dôkaz, ktorý považuje za nadbytočný, nie je to možné
považovať dokonca ani za tzv. odňatie možnosti konať pred súdom.

11. Zastávala názor, že v danej veci nedošlo k nesprávnemu právnemu posúdeniu veci, nakoľko súd
prvej inštancie aplikoval správne zákonné ustanovenia, ktoré aj správnym spôsobom vykladal. V danej

veci teda v žiadnom prípade nedošlo k omylu pri aplikácii práva. Súd prvej inštancie správne zistil aj
skutkový stav veci a na jeho podklade správne subsumoval právny vzťah pod právnu normu a túto aj
správne právne vyložil. Ani jeden z odvolacích dôvodov tak nie je naplnený.

12. Poukázala na to, že v tomto právnom vzťahu bola spotrebiteľom. Žalobkyňa ako dodávateľ,

jednoducho má určité povinnosti podľa zákona, najmä v oblasti ochrany spotrebiteľa. Práve striktné
vyžadovanie dodržiavania týchto povinností a pravidiel slúži na ochranu spotrebiteľov. Ak by zákon
neustanovoval za prípadné nedodržanie povinnosti sankciu, išlo by o imperfektnú právnu normu a
ochrana spotrebiteľa by tak ostala len prázdnym pojmom. Nie je relevantné, aký dôvod na odstúpenie
od zmluvy žalovaná použila alebo koľko ich použila (zvlášť ak zákon nevyžaduje uvedenie dôvodu).

Podstatné je, a to správne potvrdil aj súd prvej inštancie, že odstúpenie od zmluvy je platné. Žalovaná
postupovala v súlade s tým, ako jej dovoľuje zákon. Nemôže byť na ťarchu žalovanej (spotrebiteľa),
že žalobkyňa nedodržala zákonom ustanovenú povinnosť. Ako subjekt, ktorý podniká v danej oblasti a
poskytuje služby často fyzickým osobám - nepodnikateľom, by mala konať s odbornou starostlivosťou,
čo však nedodržala.

13. Pokiaľ ide o argument odkazujúci na dôvodovú správu, uviedla, že dôvodová správa nie je právne
záväzný dokument. Obsahuje de facto len právny názor zákonodarcu. Právne normy záväzne vykladá
súd a nie zákonodarca. Čo sa týka ostatných tvrdení uvádzaných v odvolaní, odkázala na vyjadrenia a
podania, ktoré tvoria obsah súdneho spisu, na ktorých zotrvala. Nárok žalobkyne naďalej popierala ako

nedôvodný, nakoľko došlo k platnému odstúpeniu od zmluvy.

14. Žalobkyňa v odvolacej replike a žalovaná v odvolacej duplike neuviedli žiadne nové relevantné
skutočnosti.15. Odvolací súd je viazaný skutkovým stavom tak, ako ho zistil súd prvej inštancie okrem prípadov, ak
dokazovanie zopakuje alebo doplní (§ 383 C. s. p.). Ak má odvolací súd za to, že súd prvej inštancie

dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, dokazovanie v potrebnom
rozsahu zopakuje sám (§ 384 ods. 1 C. s. p.).

16. Odvolací súd viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379, § 380 ods. 1 C. s. p.) preskúmal
napadnutýrozsudok,prejednalodvolaniežalobkynepodľa§385ods.1C.s.p.napojednávaníkonanom

31.1.2023 a dospel k záveru, že odvolanie žalobkyne je dôvodné. Napadnutý rozsudok súdu prvej
inštancie zmenil, nakoľko neboli splnené podmienky na jeho potvrdenie, ani na jeho zrušenie (§ 388
C. s. p.).

17. Predmetom sporu bol nárok žalobkyne na zaplatenie 2.000 eur spolu s úrokom z omeškania titulom
provízie (odmeny) za sprostredkovanie predaja nehnuteľností, ktorú žalovaná žalobkyni neuhradila z

dôvodu, že od zmluvy odstúpila podľa § 7 ods. 3 zákona č. 102/2014 Z. z. Nesporným v konaní bolo,
že žalobkyňa v zastúpení B. Z. sprostredkovala žalovanej uzavretie kúpnej zmluvy na nehnuteľnosti v
jej výlučnom vlastníctve a pričinením žalobkyne došlo k uzavretiu sprostredkovávanej zmluvy. Sporným
v konaní bolo, či medzi stranami došlo k uzatvoreniu sprostredkovateľskej zmluvy ako zmluvy uzavretej
na diaľku v zmysle § 2 ods. 1 zákona č. 102/2014 Z. z., v dôsledku čoho sporným bola aj tá skutočnosť, či

odstúpeniežalovanejodzmluvyboloplatné.Spornoubolatiežskutočnosť,kedypresnedošlokuzavretiu
zmluvy.

18. Súd prvej inštancie na základe vykonaného dokazovania dospel k záveru, že k uzatvoreniu
sprostredkovateľskej zmluvy došlo na diaľku (e-mailom) 31.10.2016. Aplikujúc na daný právny stav

zákon č. 102/2014 Z. z. následne uzavrel, že odstúpenie žalovanej od sprostredkovateľskej zmluvy zo
dňa 3.12.2016 je platné a žalovaná preto nie je povinná platiť za služby, ktoré jej boli poskytnuté počas
plynutia lehoty na odstúpenie od zmluvy, a to bez ohľadu na rozsah poskytnutého plnenia (§ 10 ods. 6
písm. a/ zákona č. 102/2014 Z. z.).

19. Z obsahu odôvodnenia napadnutého rozsudku (konkrétne odsek 13) vyplýva, že súd prvej inštancie
vykonal vo veci dokazovanie oboznámením sa s obsahom celého súdneho spisu; odvolací súd osobitne
poukazuje na tú skutočnosť, že zo zvukovej nahrávky z pojednávania zo dňa 12.11.2019 zároveň
vyplýva,žesúdprvejinštanciesaoboznámilajslistinnýmidôkazmi,ktoréžalobkyňazaložiladosúdneho
spisu ako prílohu k záverečnej reči pred tým, ako súd vyhlásil dokazovania za ukončené; tieto listiny boli

krátkou cestou doručené právnemu zástupcovi žalovanej; právny zástupca žalovanej po poučení súdom
prvej inštancie v zmysle Článku 9 C. s. p. nepovažoval za potrebné k listinám, ktoré mu boli doručené
na pojednávaní osobitne sa vyjadriť, nakoľko ich obsah mu bol známy; strany výslovne súhlasili, že
nie je potrebné vykonať tento dôkaz čítaním alebo oznámením jeho obsahu. Súd prvej inštancie ďalej
vykonal dokazovanie výsluchom žalovanej, výsluchom svedkov B. Z. F. W. N.. Súd prvej inštancie na

pojednávaní 1.10.2019 zamietol návrh žalobkyne na vyžiadanie e-mailovej komunikácie od svedka W.
N. so žalovanou z dôvodu, že predmetný návrh bol v konaní nadbytočný a vzhľadom na sporné otázky
strán bol tento návrh nedôvodný a nehospodárny, prihliadol na obsah e-mailovej komunikácie medzi
B. Z. a žalovanou z obdobia septembra až novembra 2016 (odsek 31) a zistil, že B. Z. a žalovaná
aj v danom období komunikovali ohľadom zmluvných podmienok sprostredkovania predaja dotknutých

nehnuteľností a že nedošlo k uzatvoreniu písomnej sprostredkovateľskej zmluvy. Riešili tiež skutočnosť,
že žalovanej nevyhovujú podmienky a spôsob spolupráce.

20. Žalobkyňa v podanom odvolaní namietala naplnenie odvolacieho dôvodu podľa § 365 ods. 1 písm.
f) C. s. p., ktorý mal spočívať v tom, že súd prvej inštancie na základe vykonaných dôkazov dospel

k nesprávnym skutkovým zisteniam pokiaľ ide o okamih uzatvorenia zmluvy, nakoľko zmluva nebola
uzatvorená 31.10.2016; vtedy došlo iba k vzájomnej dohode o znížení provízie. Zároveň namietala, že
súd prvej inštancie vec nesprávne právne posúdil, nakoľko na uzatvorenú zmluvu sa nevzťahuje zákon
č. 102/2014 Z. z.

21. Odvolací súd pripomína, že odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. f) C. s. p. je v súdnej praxi
vykladaný tak, že musí ísť o také skutkové zistenia, na základe ktorých súd prvej inštancie spor posúdil
po právnej stránke, a ktoré nemajú v podstatnej časti oporu vo vykonanom dokazovaní. Skutkové
zistenia nezodpovedajú vykonaným dôkazom, ak výsledok hodnotenia dôkazov nie je v súlade s § 191C. s. p., a to vzhľadom na to, že súd vzal do úvahy skutočnosti, ktoré z vykonaných dôkazov alebo z
prednesov strán sporu nevyplynuli, ani inak nevyšli počas konania najavo alebo opomenul rozhodujúce
skutočnosti, ktoré boli vykonanými dôkazmi preukázané, alebo vyšli počas konania najavo. Nesprávne

sú aj také skutkové zistenia, ktoré súd prvej inštancie založil na chybnom hodnotení dôkazov. Ide o
situáciu, kde je logický rozpor v hodnotení dôkazov, prípadne poznatkov, ktoré vyplynuli z prednesov
strán sporu alebo ktoré vyšli najavo inak z hľadiska závažnosti (dôležitosti), zákonnosti, pravdivosti,
eventuálnej vierohodnosti alebo ak výsledok hodnotenia dôkazov nezodpovedá tomu, čo malo byť
zistené spôsobom vyplývajúcim z procesných ustanovení týkajúcich sa dokazovania.

22. Odvolací súd stotožniac sa s námietkou žalobkyne, dospejúc k záveru, že súd prvej inštancie na
základe vykonaných dôkazov dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam, na pojednávaní konanom
31.1.2023 v potrebnom rozsahu zopakoval dokazovanie listinami tvoriacimi obsah spisu za súčasného
splneniapodmienokpodľa§204C.s.p.vetazabodkočiarkou,výsluchomžalovanejavýsluchomsvedka
B. Z..

23. Na ozrejmenie právnej stránky veci odvolací súd uvádza, že sprostredkovateľská zmluva podľa
Občianskeho zákonníka je n e f o r m á l n o u zmluvou. Uzaviera sa medzi sprostredkovateľom
a záujemcom o sprostredkovanie zmluvy. Sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ
zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje poskytnúť

sprostredkovateľovi odmenu vtedy, keď bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa (§ 774
Občianskeho zákonníka). Predmetom zmluvy je teda obstaranie uzavretia zmluvy pre záujemcu.
Toto obstaranie uzavretia zmluvy spočíva v tom, že sprostredkovateľ nájde partnera, ktorý chce
so záujemcom uzavrieť zmluvu, že zoznámi budúcich zmluvných partnerov, a tým umožní budúcim
zmluvným partnerom o zmluve vyjednávať. Tým v zásade jeho úloha končí. Záujemca uzaviera zmluvu

sám, sprostredkovateľ môže spolupôsobiť pri prerokúvaní veci, príprave potrebných podkladov na
uzavretie zmluvy a príprave uzavretia zmluvy; ak nie je dohodnuté inak, sprostredkovateľ nie je povinný
sa týchto kontraktačných ani konaní zúčastniť. Charakteristickým pojmovým znakom tejto zmluvy je
nielen to, že sa sprostredkuje uzavretie zmluvy uvedeným spôsobom, ale že sa dostaví aj výsledok, a to
pričinením sprostredkovateľa, čím sa táto zmluva odlišuje od príkaznej zmluvy, kde dosiahnutie výsledku

nepatrí k pojmovým znakom zmluvy (pozri § 728 a 729).

24. Sprostredkovateľská zmluva je zároveň zmluvou odplatnou, dojednáva sa teda za odmenu.
Záujemca má p o v i n n o s ť poskytnúť odmenu sprostredkovateľovi, keď bol výsledok (t. j.
uzavretie sledovanej zmluvy) dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa (§ 775 Občianskeho zákonníka).

V čom treba vidieť pričinenie sprostredkovateľa o dosiahnutie sledovaného výsledku, treba posudzovať
podľa obsahu sprostredkovateľskej zmluvy. Ak zmluva neobsahuje konkrétnejšie ustanovenia o
tom, v čom spočíva pričinenie sa sprostredkovateľa o uzavretie zmluvy, spravidla bude stačiť
aj zistenie, že sprostredkovateľ zoznámil záujemcu s treťou osobou, ktorá chce so záujemcom
uzavrieť sprostredkovávanú zmluvu, a tým vytvoril podmienky na dojednanie uzavretia tejto zmluvy.

Sprostredkovateľovi nepatrí odmena, ak k uzavretiu zmluvy nedošlo, napriek tomu, že na to vytvoril
podmienky. Sprostredkovateľ nemá právo na odmenu ani vtedy, ak sprostredkovávaná zmluva síce
bola uzavretá, avšak sprostredkovateľ sa o to svojou aktívnou činnosťou nezaslúžil. Tak tomu bude
i v prípade, kedy záujemca a tretia osoba uzavrú sprostredkovávanú zmluvu až po dlhej dobe a za
iných skutkových okolností. Výška odmeny sprostredkovateľa sa určí dohodou a spravidla obsahuje

aj paušalizované náklady, ktoré má sprostredkovateľ so splnením svojej povinnosti sprostredkovať
uzavretie sprostredkovávanej zmluvy (napr. náklady spojené s inzerciou v novinách, telefonické
rozhovory a pod.).

25. Vzhľadom na vyššie uvedené právo-teoretické východiská neobstojí skutkový záver súdu prvej

inštancie, že k uzavretiu sprostredkovateľskej zmluvy medzi žalobkyňou a žalovanou došlo e-
mailom (až) 31.10.2016. V konaní totižto nebolo sporné, že žalobkyňa vykonávala pre žalovanú
sprostredkovateľskú činnosť a že ako sprostredkovateľ našla pre žalovanú budúcich kupujúcich, ktorí
mali záujem kúpiť nehnuteľnosť žalovanej. Tiež nebolo sporné, že žalobkyňa zoznámila budúcich
kupujúcich so žalovanou a spolupôsobila pri prerokúvaní a príprave uzavretia zmluvy (12.10.2016

došlo medzi žalobkyňou, žalovanou a budúcimi kupujúcimi k uzavretiu rezervačnej zmluvy; 22.11.2016
došlo medzi žalovanou a budúcimi kupujúcimi k uzavretiu kúpnej zmluvy). Možno súhlasiť so záverom
súdu prvej inštancie, že zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti nemožno považovať za sprostredkovateľskú
zmluvu, avšak tá skutočnosť, že bola uzavretá 12.10.2016 nevyhnutne vedie k záveru, že k uzavretiusprostredkovateľskej zmluvy, na základe ktorej žalobkyňa vyhľadávala pre žalovanú záujemcov o
nehnuteľnosť došlo už skôr. Pre správne posúdenie uplatneného nároku potom bolo kľúčové zistenie,
kedy a akým spôsobom došlo medzi stranami k uzavretiu zmluvy o sprostredkovaní.

26. Z obsahu podanej žaloby vyplýva, že podmienky sprostredkovania predaja nehnuteľnosti boli
dojednané pri osobnej obhliadke nehnuteľnosti (v konaní nebolo sporné, že obhliadka nehnuteľnosti
žalovanej sa uskutočnila 20.6.2016), pri návštevách žalovanej v prevádzke žalobkyne 22.6.2016 a
8.8.2016.

27. Žalovaná vo svojej výpovedi na odvolacom súde uviedla, že realitného makléra žalobkyne, pána Z.
oslovila na základe odporúčania jej známej. S pánom Z.F. si dohodli osobné stretnutie na predávanom
byte na B., 20.6.2016. Pán Z. jej odprezentoval prácu realitnej kancelárie a uviedol, že ich provízia je
zvyčajne 3.000 eur, cenu bytu odhadol na 125.000 eur, čo sa jej zdalo málo. Ukázala mu garáž, ktorá
bola pod bytom, pri odchode si B. Z. vypýtal kľúče od bytu, odovzdala mu ich, pretože mu dôverovala.

Toto stretnutie považovala iba za informatívne. Oslovila aj realitnú kanceláriu Ponuka bývania, ktorá
ocenila byt na 140.000 eur. Z pani N., ktorá ju zastupovala mala veľmi dobrý pocit, tiež jej odprezentovala
prácu realitnej kancelárie s tým, že to robia formou akejsi dražby, čo sa jej páčilo, preto s touto realitnou
kanceláriu uzatvorila exkluzívnu zmluvu a B. Z. oznámila, že s nimi spolupracovať nebude, žiadala
vrátenie kľúčov. Potom ako skončila realitnej kancelárii Ponuka bývania exkluzivita, nechala túto realitnú

kanceláriu inzerovať ďalej bez exkluzivity a keďže jej niekto poradil, že je lepšie inzerovať byt vo
viacerých realitných kanceláriách, oslovila napr. aj AST real, ktorá predávala byt za 158.000 eur, Ponuka
bývania predávala byt za 149.000 eur. Podľa nej mal byt hodnotu 160.000 eur, vie to z dedičského
konania, v ktorom byt nadobudla. B. Z. ako „prominentnému“ realitnému maklérovi, ktorého mala
odporúčaného od známej, dala možnosť predávať byt za 145.000 eur. Realitnú kanceláriu žalobkyne

opätovne oslovila e-mailom 8.8.2016. Svedok B. Z. jej povedal, že sa ozve začiatkom septembra a že
si dohodnú inzerciu. Tak aj bolo, začiatkom septembra mu zaslala fotografie bytu, odsúhlasili si text
inzerátu. Potom jej B. Z. volal, že má klienta, bolo to koncom septembra 2016, odovzdala mu kľúče,
na obhliadke s ním nebola, potom išiel na ďalšie obhliadky s nejakým štvrtým klientom; potom našiel
ďalšieho klienta, ktorý mal záujem o byt s tým, že chce zľavu 5.000 eur; nebola spokojná s tým, že

cena bytu ide dole, súhlasila so zľavou 3.000 eur. Ešte v ten deň jej zaslal rezervačnú zmluvu, aby si
ju pozrela, následne sa mali stretnúť kvôli jej podpísaniu v pondelok v realitnej kancelárii žalobkyne. V
pondelok ale nemohla z dôvodu pracovných povinností, dohodli sa preto na inom termíne - 12.10.2016.
Vtedy po prvýkrát videla kupujúcich, prečítali si finálnu verziu rezervačnej zmluvy, bola to asi piata verzia,
rezervačnú zmluvu podpísala. B. M., budúca kupujúca, si ešte od nej vypýtala občiansky preukaz, čo jej

bolo divné, preto volala B. Z., na čo je B. M. kópia jej občianskeho preukazu. B. Z. jej povedal, že to v
poriadku, že je to kvôli banke. Potom jej B. Z. zaslal kúpnu zmluvu, najskôr nemala čas si ju prečítať,
B. Z. jej volal, naliehal, a keď si ju konečne prečítala, zistila odlišnosti oproti rezervačnej zmluve, najmä
že záložné právo malo byť zriadené na jej nehnuteľnosť, s čím nesúhlasila. Chcela, aby sa kúpna cena
vrátila na pôvodnú sumu, lebo nehnuteľnosť podľa nej bola aj tak podhodnotená. Medzitým jej písala

B. M. cez B. Z., že sa chce stretnúť, že jej to vysvetlí, čo však odmietala, pretože tomu veľmi dobre
rozumela, že má byť založená jej nehnuteľnosť, aby dostali úver. Vadilo jej najmä to, že na ňu tlačili,
aby cena išla dole, hoci vedeli, že nemajú schválený úver. Nakoniec povedala dcére, aby kontaktovala
cez facebook B. M.. Ozval sa jej B. N. (budúci kupujúci), že je rád, že sa ozvala, že oni tú nehnuteľnosť
veľmi chcú. Povedala, že nemá problém to predať, ale nemá už dôveru v realitnú kanceláriu. Netušila,

že má uzatvorenú nejakú sprostredkovateľskú zmluvu s realitnou kanceláriou, nakoľko B. Z. jej povedal,
že robí bez zmluvy. B. N. si pýtal potom od nej nejaké zmluvy, aby mohli odstúpiť od rezervačnej zmluvy,
povedal jej, že sa ešte poradí, že sa jej ozve. Nakoniec jej volal, či je ochotná uzatvoriť kúpnu zmluvu, ak
nebudútrvaťnazníženíkúpnejcenyo3.000euraleibao2.000eur.Odsúhlasilatoe-mailom31.12.2016,
pretože stále mala pocit, že si nepomôže, keďže uzavrela rezervačnú zmluvu. Mala pocit, že realitná

kancelária nepracovala pre ňu ale pre druhú stranu, pretože keď to porovnala s tými druhými realitnými
kanceláriami, tieto sa snažili cenu dať hore a nie dole. Vo svojej výpovedi potvrdila, že 5.9.2016 e-mailom
odsúhlasila inzerát, v ktorom bola uvedená cena za predaj nehnuteľnosti aj s províziou.

28. Svedok B. Z. vo výpovedi na odvolacom súde uviedol, že žalovaná ho kontaktovala na základe

odporúčania jej známej, ktorej realitná kancelária žalobkyne tiež sprostredkovala predaj nehnuteľnosti.
So žalovanou sa dohodli na osobnom stretnutí v byte, ktorý mal byť predmetom predaja 20.6.2016,
byt bol v pôvodnom stave, vyprataný bez kuchynskej linky, boli odpojené všetky médiá. Informoval ju
o činnosti realitnej kancelárie, dohodli sa na podmienkach predaja. V tom týždni mu doniesla kľúčes tým, že môžu začať inzerovať. Následne, asi za dva dni zrušila predaj cez ich realitnú kanceláriu,
pretože to zadala inej realitnej kancelárii, s čím nemali problém. Opätovne ho oslovila v auguste s
tým, že nebola spokojná s realitnou kanceláriou, ktorá predávala byt, nakoľko nedosiahli predaj ani

úspešné obhliadky. Dohodli sa na znížení ceny nehnuteľnosti, stanovili sa podmienky, cena provízie.
Dohodli si to osobne, osobne doniesla kľúče do kancelárie od nehnuteľnosti. Pokiaľ ide o obhliadky
nehnuteľnosti, žalovanú vždy telefonicky, minimálne textovou správu informoval. Potom ako získal
klienta na kúpu, bola dňa 12.10.2016 uzavretá v kancelárii na Y. XX rezervačná zmluva. Dodatočne
zistili, že po podpise rezervačnej zmluvy a zložení rezervačnej zálohy sa žalovaná snažila obísť realitnú

kanceláriu a dohodnúť sa s kupujúcimi, aby sa rezervačná zmluva zrušila, a keď neuspela u kupujúci,
ktorí komunikovali len cez realitnú kanceláriu, začala robiť obštrukcie, raz jej vadilo, že jej niečo zatajili,
čo nebola pravda, lebo všetko bolo v rezervačnej dohode napísané, žiadny dôvod na odstúpenie od
rezervačnej zmluvy nebol, nakoniec po nejakých ústupkoch a jej návrhu na zníženie provízie na 2.000
eur a zvýšení kúpnej ceny o 1.000 eur, súhlasili aj kupujúci s týmto jej kompromisom a 22.11.2016 sa
uzavrela kúpna zmluva u notára, následne sa podpísala záložná zmluva a všetko podali na katastrálny

úrad. Keď to podali, konali ďalej tak, ako zasa navrhla žalovaná, že celú rezervačnú zálohu jej majú
uvoľniť v prospech jej účtu a na základe faktúry im zaplatí províziu. Faktúru si prevzala a aj to podpísala,
že ju prevzala, následne prestala komunikovať, komunikovala už len elektronicky. Vadilo jej, že faktúra
bola vystavená maklérom a všeličo iné. Následne asi 11 dní po vklade do katastra napísala, že odstupuje
od nejakej zmluvy. Svoju službu si až do konca urobili, faktúru si prevzala. Niekoľkokrát jej bolo osobe

povedané, aká je výška provízie, v realitnej kancelárii bola niekoľkokrát, mali kľúče od nehnuteľnosti,
obhliadok s potencionálnymi záujemcami sa nezúčastňovala, tak asi mali jej dôveru. Pokiaľ ide o
províziu, prvý krát bola žalovaná o výške provízie informovaná v júni, kedy sa stretli osobne v byte,
následne opätovne v auguste, kedy sa dohodli na znížení kúpnej ceny, doniesla aj kľúče od bytu, dohoda
bola, že nakoľko august je „hluchý“ mesiac, čo sa týka dovoleniek, začne sa to inzerovať na začiatku

septembra, dokonca jej potom začiatkom septembra bol poslaný elektronicky návrh na ponuku inzercie,
ktorý odobrila a v tomto e-maili odobrila aj výšku provízie, že áno tak ako sme sa osobne dohodli, výška
provízie je 3.000 eur. Následne po podpise rezervačnej dohody sa provízia znížila na sumu 2.000 eur.

29. Z listinných dôkazov, ktoré sú obsahom súdneho spisu vyplýva, že žalovaná oslovila realitného

makléra žalobkyne e-mailom 3.8.2016, v ktorom mu oznámila, že byt sa pokúšala predať maklérka z
Ponuky bývania, že 3.8.2016 požiadala o stiahnutie z inzercie, inzercia trvala 2+1 týždeň, že mali 8
záujemcov, z ktorých sa im nepodarilo získať ani jedného. Žalovaná zároveň v tomto e-maili uvádza, že
cena sa pri vyjednávaní môže znížiť o 2.000 eur s tým, že necháva na realitnej kancelárii žalobkyne,
kedy je najlepšie začať s inzerciou, ale treba si určite dať prestávku. Byt má byť inzerovaný za cenu

130.990 eur + 14.000 eur garáž.

30. Zo zhodných výpovedí žalovanej a M. Z. v konaní na súde prvej inštancie ako aj v odvolacom
konaní a z listinných dôkazov založených v spise možno ustáliť, že žalovaná v júni 2016 oslovila realitnú
kanceláriu žalobkyne, so svedkom B. Z. sa stretla v byte, ktorý mal byť predmetom sprostredkovania

20.6.2016.Tujejbolaodprezentovanáprácarealitnejkancelárie,podmienkyzaakýchrealitnákancelária
pracuje, bola oboznámená s výškou provízie realitnej kancelárie, konkrétne že sa jedná o sumu 3.000
eur. Žalovaná už vo vyjadrení k žalobe uviedla, že v súvislosti s predajom bytu oslovila viacero realitných
kancelárií (napr. Lexus, Ponuka bývania, BM reality, Ing. Ilavská, AST Real), ktoré si boli nehnuteľnosť
pozrieť a každá realitná kancelária sa pri obhliadke odprezentovala. Po zvážení všetkých ponúk na

spoluprácu si napokon vybrala realitnú kanceláriu Ponuka bývania, s ktorou uzavrela exkluzívnu zmluvu
(z listinného dôkazu založeného v spise vyplýva, že zmluva o sprostredkovaní predaja s realitnou
kanceláriou PonukaBývania.sk s.r.o., bola uzavretá 23.6.2016). Po ukončení exkluzivity, opätovne
začiatkom augusta 2016 oslovila realitnú kanceláriu žalobkyne; podľa listinného dôkazu založeného v
spise žalovaná oslovila B. Z. e-mailom 3.8.2016 a e-mailom 5.9.2016 si odsúhlasili znenie inzerátu a

výšku provízie.

31. Zo zhodných výpovedí žalovanej a svedka B. Z. tiež vyplýva, že potom ako po osobnom stretnutí
a obhliadke bytu B. Z. 20.6.2016, žalovaná uzavrela exkluzívnu zmluvu s realitnou kanceláriou Ponuka
bývania.sk, s. r. o., túto skutočnosť oznámila svedkovi B. Z. s tým, že s realitnou kanceláriou žalobkyne

ďalej spolupracovať nebude; v konaní nebolo sporné, že žalobkyňa po tomto oznámení pre žalovanú
žiadnu sprostredkovateľskú činnosť nevykonávala; dátum 20.6.2016 preto nemožno považovať za deň,
kedy došlo k uzavretiu zmluvy, na základe ktorej došlo k sprostredkovaniu predaja nehnuteľnosti, ako
tvrdila žalobkyňa. V konaní však nebolo sporné, že žalovaná následne, opätovne začiatkom augustaoslovila realitnú kanceláriu žalobkyne. Podľa žalobkyne podmienky sprostredkovania predaja boli
dojednané (aj) pri návšteve žalovanej v prevádzke 8.8.2016, tvrdenie žalobkyne preukazuje svedecká
výpoveď M. B. Z., podľa ktorej začiatkom augusta išlo o osobné stretnutie v sídle realitnej kancelárie,

kedy mu žalovaná odovzdala kľúče od bytu a dohodli si podmienky predaja, dohodli sa, že cena sa zníži
a s inzerciou sa začne začiatkom septembra. Žalovaná napriek tomu, že tvrdenie žalobkyne popierala a
tvrdila, že so svedkom B. Z. v tomto období komunikovala výlučne elektronicky, na preukázanie svojich
tvrdení nepredložila žiaden dôkaz.

32. Žalovaná zároveň vo svojej výpovedi uviedla, že realitnú kanceláriu žalobkyne v mesiaci august
2016 opätovne oslovila e-mailom 8.8.2016 a M. B. Z. jej povedal, že sa ozve začiatkom septembra a
že si dohodnú inzerciu a tak sa aj stalo. Z obsahu listinného dôkazu založeného v spise však vyplýva,
že žalovaná oslovila B. Z. e-mailom 3.8.2016, súčasťou spisu nie je žiaden e-mail adresovaný B. Z.
8.8.2016 ani žiadna e-mailová reakcia M. B. Z. na e-mail z 3.8.2016, z ktorej by malo vyplývať, že svedok
žalovanej „oznámil, že sa ozve začiatkom septembra a dohodnú si inzerciu“, čo svedčí o pravdivosti

tvrdenia žalobkyne a výpovede M. B. Z. o tom, že začiatkom augusta (podľa žalobkyne 8.8.2016) došlo
k osobnému stretnutiu svedka so žalovanou v priestoroch realitnej kancelárie, kde boli prerokovávané
podmienky predaja nehnuteľnosti a ďalší postup. Z obsahu listinných dôkazov založených v spise
zároveň vyplýva, že 5.9.2016 M. B. Z. zaslal žalovanej e-mail, obsahom ktorého bol inzerát, ktorý
mala realitná kancelária zverejniť, a v ktorom bol špecifikovaný predmet sprostredkovania a jeho cena:

130.990 eur, garáž 14.000 eur; obsah tejto e-mailovej správy žalovaná ešte v ten istý deň odsúhlasila; v
reakcii na to, M. B. Z. v ďalšom e-maili z toho istého dňa uvádza, že cena je vrátane provízie „tak ako sme
sa bavili“, čo žalovaná toho istého dňa následne potvrdzuje „áno, provízia 3 tis., ak si dobre pamätám.“

33. Z výsledkov vykonaného dokazovania teda vyplýva, že žalovaná prvýkrát kontaktovala žalobkyňu,

konkrétne M. B. Z. v júni 2016, pričom pri osobnom stretnutí so M. B. Z. 20.6.2016, kedy bola vykonaná
obhliadku bytu, bola informovaná o podmienkach poskytovanej služby realitnej kancelárie vrátane výšky
provízie (odmeny). Po tomto stretnutí žalovaná oznámila žalobkyni, že si vybrala inú realitnú kanceláriu;
žalobkyňa tak v tomto období žiadnu sprostredkovateľskú činnosť pre žalovanú nevykonávala. Následne
žalovanáopätovnekontaktovalaM.B.Z.,e-mailom3.8.2016;obsahomtohtoe-mailubolainformáciapre

žalobkyňu,žežalovanáukončilaspoluprácusinourealitnoukanceláriouauviedlapodmienky,zaktorých
žiadala žalobkyňu inzerovať nehnuteľnosť. A pretože žalovaná nepreukázala, že ďalej komunikovala
so M. B. Z. výlučne elektronicky („mal jej oznámiť, že sa ozve začiatkom septembra a dohodnú si
inzerciu), potom treba mať za preukázané to, čo vyplýva z výpovede M. B. Z. a síce, že začiatkom
augusta došlo k osobnému stretnutiu v priestoroch prevádzky žalobkyne, kde bolo prerokované zníženie

kúpnej ceny predávanej nehnuteľnosti a bol dohodnutý ďalší postup. Z uvedeného tiež vyplýva, že ak
nie je možné ustáliť iný konkrétny dátum uzatvorenia zmluvy, potom k uzatvoreniu sprostredkovateľskej
zmluvy, na základe ktorej žalobkyňa vykonávala pre žalovanú činnosť sprostredkovateľa, výsledkom
ktorej bolo uzavretie kúpnej zmluvy zo dňa 21.11.2016, preukázateľne došlo (najneskôr) prostriedkami
elektronickej komunikácie (e-mailom) 5.9.2016, kedy si strany odsúhlasili všetky podstatné náležitosti

zmluvy o sprostredkovaní, t. j. predmet, ktorý má byť predmetom sprostredkovania, jeho predajnú cenu
a zároveň aj výšku provízie (odmeny) pre žalobkyňu 3.000 eur.

34. V tejto súvislosti odvolací súd poznamenáva, že zmyslom dôkazného bremena je umožniť súdu
rozhodnúť o veci samej v takých prípadoch, keď určitá skutočnosť významná podľa hmotného práva

pre rozhodnutie o veci nemohla byť preukázaná, a teda keď výsledky hodnotenia dôkazov neumožňujú
súdu prijať záver ani o pravdivosti tvrdenia tejto skutočnosti, ani o tom, že by bola nepravdivá. Dôkazné
bremeno ohľadom určitých skutočností leží teda na tej strane sporu, ktorá z ich existencie vyvodzuje
pre seba priaznivé právne dôsledky; ide o tú stranu sporu, ktorá existenciu týchto skutočností tiež tvrdí.
Dôsledkom toho, že tvrdenie strany preukázané nebolo, je nepriaznivé rozhodnutie pre tú stranu, ktorá

dôkazné bremeno neuniesla a svoje tvrdenia nepreukázala. Skutočnosti navodzujúce žalované právo
musí tvrdiť žalobca, zatiaľ čo okolnosti toto právo vylučujúce sú záležitosťou žalovaného. Žalovaný je
povinný tvrdiť a preukazovať skutočnosti, ktoré právo žalobcu vylučujú, zatiaľ čo žalobca je v zásade
povinný tvrdiť a preukazovať skutočnosti, ktoré opodstatňujú jeho tvrdené alebo porušené právo, resp.
právom chránený záujem. Súd nemôže hľadať odpoveď na pre vec rozhodujúce skutočnosti z dohadov

a predpokladov, a pokiaľ by i uveril tvrdeniu iba jednej zo strán bez predloženia potrebných dôkazov,
zostalo by neozrejmeným, na základe akých vykonaných dôkazov, skutkových zistení by súd k takémuto
záveru dospel.35. V nadväznosti na vyššie uvedené závery odvolacieho súdu, preto nemožno súhlasiť so súdom prvej
inštancie, nielen v otázke okamihu uzavretia zmluvy ale ani v tom, že zmluvné podmienky boli medzi
stranami nejasné. Je totižto nad akúkoľvek pochybnosť, že predmet sprostredkovania ako aj výška

odmeny boli medzi stranami jasne a preukázateľne dohodnuté, pričom pokiaľ žalovaná v e-maili zo dňa
31.10.2016 potvrdila sumu provízie žalobkyne za jej činnosť ako sprostredkovateľa v celkovej sume
2.000 eur, nešlo o uzavretie novej zmluvy, ale o výsledok vzájomnej dohody o znížení už skôr dohodnutej
výšky provízie, ktoré rokovania naviac (ako vyplýva aj zo svedeckej výpovede M. W. N.) iniciovala
samotná žalovaná s cieľom zvýšenia svojho reálneho zisku z predaja nehnuteľnosti. Zároveň hodno

uviesť, že týmto nedošlo k zániku celého záväzkového vzťahu - zmluvy o sprostredkovaní a vzniku novej
zmluvy o sprostredkovaní ako sa mylne domnievala žalovaná, ale k nahradeniu pôvodného záväzku, v
časti týkajúcej sa jeho výšky, avšak stále titulom tej istej zmluvy, z ktorej vznikol pôvodný záväzok.

36. Žalovaná listom zo dňa 3.12.2016 adresovaným žalobkyni, od zmluvy odstúpila. Z obsahu listiny zo
dňa 3.12.2016 označenej ako „Odstúpenie od zmluvy“ vyplýva, že žalovaná „odstupuje od zmluvy, resp.

dohody o spolupráci v zmysle e-mailovej korešpondencie v zmysle § 7 ods. 3 zákona č. 102/2014 Z.
z.“ I keď z hľadiska určitosti takto prejavená vôľa môže vyvolávať pochybnosti o tom, čoho konkrétne
sa odstúpenie od zmluvy týka, z ďalšieho obsahu listiny možno vyvodiť, že išlo o reakciu žalovanej na
faktúru, ktorú vystavil žalovanej svedok B. Z., a ktorej predmetom malo byť vyúčtovanie provízie za
sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti, ktorá bola predmetom zmluvy. Je potom zrejmé, že odstúpenie

od zmluvy sa týka zmluvy o sprostredkovaní uzavretej medzi stranami.

37. Pretože žalovaná od zmluvy odstúpila podľa § 7 ods. 3 zákona č. 102/2014 Z. z. bolo potrebné
posúdiť, či predmetná zmluva podlieha ustanoveniam citovaného zákona.

38. Podľa § 1 ods. 1 zákona č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní
služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov
predávajúceho a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení účinnom do 31.12.2018 (ďalej len
„zákon č. 102/2014 Z. z.“) tento zákon upravuje práva spotrebiteľov a povinnosti predávajúcich pri
predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej

mimo prevádzkových priestorov predávajúceho, podmienky organizovania predajných akcií a predaja
tovaru alebo poskytovania služieb na predajných akciách a pôsobnosť orgánov dohľadu pri kontrole
dodržiavania tohto zákona.

39. Podľa 2 ods. 1 zákona č. 102/2014 Z. z. zmluvou uzavretou na diaľku sa na účely tohto zákona

rozumie zmluva medzi predávajúcim a spotrebiteľom dohodnutá a uzavretá výlučne prostredníctvom
jedného alebo viacerých prostriedkov diaľkovej komunikácie bez súčasnej fyzickej prítomnosti
predávajúceho a spotrebiteľa, najmä využitím webového sídla, elektronickej pošty, telefónu, faxu,
adresného listu alebo ponukového katalógu.

40. Podľa § 2 ods. 3 zákona č. 102/2014 Z. z. zmluvou, predmetom ktorej je predaj tovaru, sa na účely
tohto zákona rozumie akákoľvek zmluva,
a) na základe ktorej spotrebiteľ nadobúda vec za odplatu, najmä kúpna zmluva a zmluva o dielo, alebo
b) ktorej predmetom je predaj tovaru aj poskytnutie služby.

41. Zo znenia § 2 ods. 1 zákona č. 102/2014 Z. z. vyplýva, že zmluvou uzavretou na diaľku sa
rozumie zmluva, ktorá sa dojednáva a uzatvára (i) výlučne prostredníctvom jedného alebo viacerých
prostriedkovdiaľkovejkomunikácie,(ii)bezsúčasnéhofyzickéhokontaktuspotrebiteľaapredávajúceho.
Z hypotézy právnej normy je možno vyvodiť, že uvedené predpoklady musia byť splnené súčasne.
Použitie výrazu „výlučne“ znamená zúženie, resp. obmedzenie významu iba na konkrétne slovné

spojenie, na ktoré sa použitý výraz viaže a zároveň slovné spojenie „výlučne prostredníctvom jedného
alebo viacerých prostriedkov diaľkovej komunikácie“ je zdôraznené aj tým, že nedošlo ani k fyzickému
kontaktu spotrebiteľa a predávajúceho. Inak povedané, ak došlo k fyzickému kontaktu spotrebiteľa
a predávajúceho, pri ktorom došlo k dojednávaniu podmienok zmluvy, potom iba tá skutočnosť, že
prípadne ďalšie dojednávanie zmluvných podmienok, či jej samotné uzatvorenie sa uskutočnilo iba

prostredníctvom jedného alebo viacerých prostriedkov diaľkovej komunikácie nepostačuje k tomu, aby
zmluva napĺňala pojmové znaky zmluvy uzavretej na diaľku na účely zákona č. 102/2014 Z. z.42. Uvedené nepochybne zodpovedná zmyslu a účelu zákona č. 102/2014 Z. z., ktorý je transpozíciou
SmerniceEurópskehoparlamentuaRady2011/83/EÚz25.októbra2011oprávachspotrebiteľov,ktorou
sa mení a dopĺňa smernica Rady 93/13/EHS a smernica Európskeho parlamentu a Rady 1999/44/ES,

ktorou sa zrušuje smernica Rady 85/577/EHS a smernica Európskeho parlamentu a Rady 97/7/ES
a je vyjadrený v dôvodovej správe k cit. zákonu. Zmyslom a účelom zákona je poskytnutie zvýšenej
ochrany spotrebiteľovi z dôvodu, že pri uzatváraní zmluvy na diaľku spotrebiteľ nemá totožné možnosti a
postavenie ako pri uzatváraní zmluvy v prevádzke predávajúceho. Spotrebiteľ napr. nemá možnosť zistiť
najmä charakter a vlastnosti tovaru, je vystavený riziku, že skutočná identita obchodníka môže byť iná,

ako prezentovaná. Zároveň spotrebiteľ musí platiť aj náklady vrátenia tovaru predávajúcemu v prípade,
že sa od zmluvy na diaľku rozhodne odstúpiť. Ak došlo k osobnej interakcii predávajúceho a spotrebiteľa
a prerokovanie zmluvy prebehlo osobne, pričom zmluva samotná bola uzavretá použitím prostriedkov
diaľkovej komunikácie, avšak bez súčasnej prítomnosti oboch strán, spotrebiteľ už nie je vystavený
opísaným rizikám, a preto nie je dôvod na zvýšenú ochranu. Uvedené platí o to viac, ak predmetom
zmluvy je poskytnutie služby a dôvody uvedené vyššie, pre ktoré má byť poskytnutá zvýšená ochrana

spotrebiteľovi nie sú objektívne dané, pretože spotrebiteľ, ktorý bol v osobnom kontakte s dodávateľom,
bol oboznámený s podmienkami, za akých je služba poskytovaná a pred uzavretím zmluvy mal dostatok
času o týchto uvažovať.

43. Na uvedenom základe odvolací súd uzatvára, že pokiaľ v súdenej veci došlo k uzatvoreniu zmluvy

o sprostredkovaní prostriedkami elektronickej komunikácie, zmluva nebola uzatvorená v ý l u č n
e prostriedkami elektronickej komunikácie, nakoľko pred uzavretím zmluvy preukázateľne došlo k
osobnej interakcii žalobkyne v pozícii dodávateľa poskytovanej služby a žalovanej ako spotrebiteľa (a
to minimálne 20.6.2016 pri obhliadke nehnuteľnosti a začiatkom augusta 2016 v priestoroch prevádzky
žalobkyne); žalovaná pred uzavretím zmluvy bola riadne oboznámená so všetkými podmienkami

poskytovanej služby, mala dostatok času na zváženie voľby, či za podmienok, ktoré jej boli vopred
známe, do zmluvného vzťahu so žalobkyňou, ktorej identita jej rovnako bola známa, vstúpi alebo nie;
zmluva uzatvorená medzi žalobkyňou a žalovanou teda nespadá pod legálnu definíciu pojmu zmluva
uzavretá na diaľku podľa zákona č. 102/2014 Z. z.

44. Odvolací súd zároveň zastáva ten právny názor, že pokiaľ v zmysle Smernice Európskeho
parlamentu a Rady 2011/83/EÚ z 25. októbra 2011 o právach spotrebiteľov, ktorou sa mení a dopĺňa
smernica Rady 93/13/EHS a smernica Európskeho parlamentu a Rady 1999/44/ES a ktorou sa zrušuje
smernica Rady 85/577/EHS a smernica Európskeho parlamentu a Rady 97/7/ES sa pojem „zmluva
uzavretá na diaľku“ má vzťahovať na všetky prípady, keď je zmluva medzi obchodníkom a spotrebiteľom

uzavretá v rámci systému predaja alebo poskytovania služieb o r g a n i z o v a n é h o na diaľku, potom
eurokonformnému výkladu § 2 ods. 1 zákona č. 102/2014 Z. z. zodpovedá taký výklad, že uzatvorenie
zmluvy medzi žalobkyňou a žalovanou z pôsobnosti § 2 ods. 1 zákona č. 102/2014 Z. z. vylučuje
aj tá skutočnosť, že v záväzkovom vzťahu, o ktorý v konaní ide, žalobkyňu nemožno považovať za
obchodníka, ktorý poskytuje služby o r g a n i z o v a n é na diaľku; v tomto prípade sa totižto nejedná

o „internetový obchod“, poskytujúci služby alebo predaj tovaru v online priestore, na ktorý primárne má
ochrana poskytovaná spotrebiteľom predmetnou smernicou a teda aj zákonom č. 102/2014 Z. z. ktorý
je jej transpozíciou, dopadať.

45. V súvislosti s postavením žalovanej v záväzkovom vzťahu so žalobkyňou a potrebou jej zvýšenej

ochrany ako spotrebiteľa, hodno zároveň zdôrazniť, že spotrebiteľské právo v EÚ používa pojem
„priemerný spotrebiteľ.“ Ide o spotrebiteľa, ktorý je bežne informovaný, primerane pozorný a obozretný.
Judikatúra Európskeho súdneho dvora uvádza v dokumentoch ako priemerného spotrebiteľa takého,
ktorý je v rozumnej miere informovaný, sám vyhľadáva informácie, je obozretný, nie unáhlený.
Spotrebiteľ vie, kde informácie hľadať, získať, aby bol v primeranej miere informovaný. Všetky získané

informácie majú byť použité na obozretný prístup, teda nie na unáhlené rozhodovanie. Žalovaná
jednoznačnevedelaskýmvstupujedozáväzkovéhovzťahuazaakýchpodmienok;žalovanásizisťovala
podmienky, za akých pracujú aj iné realitné kancelárie, nehnuteľnosť inzerovala aj v iných realitných
kanceláriách. Za daných okolností až absurdne vyznieva vyjadrenie žalovanej, že netušila, že má
uzatvorenúnejakúzmluvusožalobkyňou.Každýpriemernýspotrebiteľjeschopnýporozumieťtomu,akú

službuposkytujerealitnákanceláriaavievčomspočívačinnosťrealitnejkancelárie.Rovnakojeschopný
porozumieť svojmu záväzku zaplatiť províziu za poskytnutie služby a to bez ohľadu na to, či má alebo
nemá vedomosť o tom, že z hľadiska právneho uzatvára zmluvu sprostredkovateľskú. Na uvedenom
nič nemení ani tá skutočnosť, že popri sebe prípadne existujú viaceré zmluvy o sprostredkovaní predajanehnuteľnosti, pretože vznik nároku sprostredkovateľa na odmenu sa viaže na výsledok činnosti, ak
bol dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Skutočnosť, že žalovaná mala uzatvorenú zmluvu so
žalobkyňou., príp. aj s inými realitnými kanceláriami, jej zároveň nebránila v tom, aby si aj sama

vyhľadávala záujemcov o kúpu nehnuteľnosti; ak by bola úspešná, nevznikla by jej povinnosť zaplatiť
žalobkyni dohodnutú odmenu. Možno len dodať, že ani snaha žalovanej „obísť“ žalobkyňu pri uzatvorení
kúpnej zmluvy s budúcimi predávajúcimi, ktorých ako vyplýva zo svedeckej výpovede W. N., s takýmto
návrhom kontaktovala, by ju nezbavila povinnosti zaplatiť žalobkyni odmenu za sprostredkovanie,
nakoľko (ako už bolo uvedené vyššie), ak nebolo dohodnuté inak, pre vznik nároku na odmenu

sprostredkovateľa spravidla bude stačiť aj zistenie, že sprostredkovateľ zoznámil záujemcu s treťou
osobou, ktorá chce so záujemcom uzavrieť sprostredkovávanú zmluvu, a tým vytvoril podmienky na
dojednanie uzavretia tejto zmluvy a sprostredkovávaná zmluva bola medzi nimi uzavretá.

46. A pretože medzi žalobkyňou a žalovanou nebola uzavretá zmluva na diaľku podľa § 2 ods. 1 zákona
č. 102/2014 Z. z. odvolací súd uzatvára, že odstúpenie žalovanej od zmluvy zo dňa 3.12.2016 nie je

možné považovať za platný právny úkon. Žalobkyni, ktorá ako sprostredkovateľ našla pre žalovanú
záujemcov, ktorí so žalovanou uzavreli kúpnu zmluvu, preto patrí odmena za sprostredkovanie predaja
nehnuteľnosti v dohodnutej výške 2.000 eur.

47. Skutočnosti uvádzané žalovanou, že nebola spokojná s prácou realitnej kancelárie a prístupom M.

B. Z., že žalobkyňa predávala jej nehnuteľnosť „pod cenu“ a pod. žalovaná nielenže ničím nepreukázala,
ale vo vzťahu k nároku žalobkyne na zaplatenie odmeny sú bez právnej relevancie. Na doplnenie však
možno dodať, že činnosť sprostredkovateľa smeruje zásadne len k nájdeniu potencionálneho partnera
pre záujemcu, jeho záväzok je splnený vyhľadaním tretej osoby a je už vecou záujemcu, či s touto
osobou sám zmluvu uzavrie alebo nie a na akých podmienkach predaja sa dohodnú. Z vyjadrenia

žalovanej vyplýva, že táto mala možnosť a aj sa aktívne podieľala na procese vyjednávania podmienok
ako rezervačnej zmluvy (podpísala jej piatu verziu), tak aj na procese dojednávania podmienok samotnej
kúpnej zmluvy.

48. Po vecnom a právnom zhodnotení relevantných skutočností, odvolací súd preto nepovažoval za

opodstatnené dôvody, na ktorých súd prvej inštancie založil svoje zamietajúce rozhodnutie, napadnutý
rozsudok súdu prvej inštancie podľa § 388 C. s. p. zmenil a žalovanej uložil povinnosť zaplatiť žalobkyni
2.000 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne z dlžnej sumy od 16.12.2016 do zaplatenia.
Úrok z omeškania žalobkyni odvolací súd priznal podľa 517 ods. 1, ods. 2 Občianskeho zákonníka, v
spojení s § 3 nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z. a § 563 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého ak čas

splnenia nie je dohodnutý, ustanovený právnym predpisom alebo určený v rozhodnutí, je dlžník povinný
splniť dlh prvého dňa po tom, čo ho o plnenie veriteľ požiadal. Žalobkyňa vyzvala žalovanú na zaplatenie
dlžnej sumy predžalobnou výzvou (okamih doručenia faktúry žalovanej nebol preukázaný), ktorá jej bola
doručená 15.12.2016; do omeškania s plnením peňažného záväzku sa žalovaná dostala prvého dňa po
jej doručení, t. j. 16.12.2016.

49. O nároku na náhradu trov celého konania odvolací súd rozhodol podľa § 396 ods. 2 C. s. p. v spojení
s § 255 ods. 1 C. s. p. a § 262 ods. 1 C. s. p., tak, že v konaní úspešnej žalobkyni priznal proti žalovanej
plný nárok na náhradu trov konania.

50. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C. s. p.) v

lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde,
ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 C. s. p.).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C. s. p.).V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C. s. p.).