Rozsudok – Zmluvy ,
Zmeňujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 15. jún 2023

Súd: Krajský súd Nitra
Spisová značka: 7Co/80/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4116207219
Dátum vydania rozhodnutia: 15. 06. 2023
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Lenka Halmešová

ECLI: ECLI:SK:KSNR:2023:4116207219.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Nitre, v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Lenky Halmešovej a členiek senátu

JUDr. Eriky Madarászovej a JUDr. Marty Polyákovej, v spore žalobcov: 1. X. P., nar. XX.XX.XXXX, bytom
O. XX, J., 2. X. C., nar. XX.XX.XXXX, bytom O. XX, J., obaja zast.: JUDr. Iveta Balalová, advokátka,
so sídlom Ružová dolina 10, Bratislava, proti žalovanému: P. S., nar. XX.XX.XXXX, bytom B. XXX/XX,
L., zast.: JUDr. Iveta Lenčéšová, advokátka, so sídlom Farská 28, Nitra, o zaplatenie sumy 14 700 eur
s príslušenstvom, o odvolaní žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Nitra č.k. 18C/142/2016- 768
zo dňa 09. júna 2022, takto

r o z h o d o l :

I. Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutých vyhovujúcich výrokoch I., II., a výrokoch

o trovách konania V., VI. m e n í takto:

Súd žalobu z a m i e t a .

Žalovanému priznáva nárok na náhradu trov prvoinštančného konania voči žalobcom v 1. a 2. rade vo
výške 100%.

Žalovanému priznáva v zastavujúcej časti konania nárok na náhradu trov konania voči žalobcom v 1.
a 2. rade vo výške 100 %

II. Žalovanému priznáva nárok na náhradu trov odvolacieho konania voči žalobcom v 1. a 2. rade vo
výške 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Podanou žalobou zo dňa 18.03.2016 sa žalobcovia domáhali, aby súd zaviazal žalovaného na
zaplatenie sumy vo výške 24.700 eur istiny s prísl. Svoju žalobu odôvodnili tak, že dňa 17.08.2013 bola
uzatvorená Zmluva o budúcej kúpnej zmluve na kúpu rodinného domu zapísaného na LV č. XXXX, okres

G., obec G., kat. úz. G. a to parc. č. parc. č. XXX/X reg. "C" o výmere XXX m2, ako zastavané plochy a
nádvoria, parc. č. XXX/X reg. "C" o výmere XXX m2, ako zastavané plochy a nádvoria, parc. č. XXX/X
reg. "C" o výmere XX m?, ako zastavané plochy a nádvoria, parc. č. XXX/X reg, "C" o výmere XX, ako
záhrady,rodinnýdom,súpisnéčísloXXX,postavenýnaparc.č.XXX/XanaLVč.XXXXX,okresG.,obec
G., kat. úz. G., a to parc. č. XXX/X, reg. "C" o výmere XXX m2 ako záhrady. Žalovaný bol požiadaný,
aby ešte pred formálnym podpisom zmlúv mohli začať vykonávať stavebné práce na rodinnom dome.
ŽalovanýcestouotcaE.S.dalsúhlas.Pripodpisezmluvyužvedeližalobcovia,ženimikupovanýrodinný

dom si vyžaduje rozsiahlu rekonštrukciu. Za týmto účelom si najali stavebnú firmu Wipe s.r.o., s ktorou
uzavreli Zmluvu o dielo za účelom vykonania búracích a čistiacich prác na rodinnom dome za cenu
8.000 eur. Stavebná firma predložila aj výkon rekonštrukcie s ich ocenením po vykonaní čistiacich a
búracích prác. Rekonštrukcia spočívala v odstránení stavebných závad, steny boli vlhké, zistilo sa, žedom nebol vôbec zaizolovaný. Práce spočívali v odstránení betónu, odstránení pieskového podlažia,
vyčistení stien od hrubých nánosov omietok a príprave na položenie izolácie pod celý dom, betónového
podlažia pod podlahu, prípravy na rozvod elektriny, vody, kúrenia, plynu. Žalovaný cestou svojho otca

po začatí stavebných prác zakázal vykonávať ďalšie rekonštrukčné práce, vykázal ich z pozemku,
čím vznikla škoda vo výške 8.000 eur. Žalovaný následne dom predával prostredníctvom realitnej
kancelárie Diretreal Piešťany pod ID 121933 ako 8-izbový rodinný dom - začatá rekonštrukcia. Následne
vysporiadanú predmetnú nehnuteľnosť so začatou rekonštrukciou kúpili manželia Y. kúpnou zmluvou zo
dňa 12.10.2015. Tým, že žalovaný rodinný dom, ktorý mali žalobcovia nadobudnúť na základe riadnej

kúpnej zmluvy predal, stalo sa tak plnenie zmluvy nemožným. Aj napriek tomu žalovanému deklarovali
záujem o kúpu nehnuteľnosti aj e-mailovou komunikáciou a vyzývali ho k plneniu podmienok a ponúkli
mumožnosť,žerodinnýdomodkúpiaajzatakýchtopodmienok,akdôjdekzníženiuceny.Žalovanývšak
toto odmietol uzavrieť. Tým, že nedošlo k uzavretiu zmluvy do 30.04.2014 v zmysle článku A.3 vznikla
povinnosť budúcemu predávajúcemu -žalovanému uhradiť žalobcom kupujúcim všetky preukázateľné
náklady špecifikované v odseku C.4 a zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 10.000 eur ako odstupné, ktoré

bolo dohodnuté v prípade odstúpenia od zmluvy. Okrem toho aj vznikla povinnosť uhradiť náklady ako
nárok na škodu. Tým podľa C.4 Zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy vznikla povinnosť žalovanému
podľa § 451 ods. 1 OZ k bezdôvodnému obohateniu na základe právneho dôvodu, ktorý odpadol.
Plnenímboliinvestícievynaloženénacudziuvecnazákladeprávnehodôvodu.Žalovanýsabezdôvodne
obohatil na úkor žalobcov vo forme investície do cudzej nehnuteľnosti, ktoré predstavujú vykonané

rekonštrukčné práce firmou WIPE s.r.o., vo výške 8.000 eur.

2. Súd prvej inštancie v poradí prvým rozsudkom č.k.18C/142/2016-298, zo dňa 14.01.2019 rozhodol
tak, že žalobu žalobcov v l. a v 2.rade zamietol a žalovanému priznal náhradu trov konania v rozsahu
100%. Voči rozhodnutiu bolo podané odvolanie zo strany žalobcov a Krajský súd v Nitre napadnutý

rozsudoksúduprvejinštancievčastizamietnutiažalobyčodosumy10.000eurspríslušenstvompotvrdil
a v časti zamietnutia žaloby čo do sumy 10.400 eur s príslušenstvom, ako aj vo výroku o nároku na
náhradu trov konania zrušil a vec vrátil na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

3.1 Napadnutým rozsudkom ( v poradí druhým) súd prvej inštancie zaviazal žalovaného zaplatiť

žalobcovi v l. rade sumu vo výške 5.200 eur s úrokom z omeškania vo výške 8% ročne od 01.05.2014
do zaplatenia do 3 dní od právoplatnosti rozhodnutia a žalobkyni v 2. rade sumu vo výške 5.200 eur
s úrokom z omeškania vo výške 8% ročne od 01.05.2014 do zaplatenia do 3 dní od právoplatnosti
rozhodnutia. Vo zvyšku súd žalobu zamietol. Ďalším výrokom konanie v časti zaplatenia sumy vo výške
3.000 eur s úrokom z omeškania vo výške 8% ročne od 01.05.2014 do zaplatenia zastavil. O trovách

konania rozhodol tak, že priznal žalovanému nárok na náhradu trov konania voči žalobcom v 1. a 2. rade
vo výške 10 % s tým, že o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník. Zároveň
priznal žalovanému v časti ktorej konanie bolo zastavené, nárok na náhradu trov konania voči žalobcom
v 1. a 2. rade vo výške 100 % s tým, že o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie

po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník.

3.2 Svoje rozhodnutie odôvodnil ust. § 50a ods. 1-2, § 420 , § 451 § 454, § 107 ods. 1,2, § 106 ods.
1 Občianskeho zákonníka. Poukázal na to, že po vrátení veci odvolacím súdom na pojednávaní dňa

20.05.2021 súd pripustil zmenu žaloby tak, že žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi v 1. rade sumu
vo výške 5.850 eur úrokom z omeškania vo výške 8% ročne zo sumy 5.850 eur odo dňa 01.05.2014
do zaplatenia. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobkyni v 2. rade sumu vo výške 5.850 eur úrokom z
omeškania vo výške 8% ročne zo sumy 5.850 eur odo dňa 01.05.2014 do zaplatenia. Žalobcovia vzali
žalobu v časti zaplatenia sumy 3.000 eur späť s prísl., žalovaný súhlasil s čiastočným späťvzatím žaloby.

Súd preto konanie v tejto časti zastavil s poukazom na § 145 ods.2 CSP.

3.3 Žalobcovia sa žalobou domáhali zaplatenia sumy 24.700 eur, pričom v časti zamietnutia žaloby v
sume10.000eurbolorozhodnutiesúduprvejinštanciepotvrdené,apredmetomsporupodľarozhodnutia
Krajského súdu v Nitre by mala byť suma 10.400 eur. Po pripustení zmeny žaloby bola predmetom

sporu suma 11.700 eur, ktorá suma pozostávala zo sumy 2.400 eur ako suma vyplatená Ing. Golutzovi
za vypracovanie projektovej dokumentácie pre stavebné a kolaudačné konanie. Suma 9.300 eur
predstavovala investíciu do cudzej nehnuteľnosti, tak ako bola vyčíslená v znaleckom posudku č.
144/2017Ing.DezideraCsenkyho.Súdprvejinštanciesanajskôrzaoberaltým,čižalobcoviamajúnárokna zaplatenie sumy vo výške 2.400 eur titulom nákladov spojených s kolaudáciou nehnuteľnosti ( nárok
uplatnený titulom vydania bezdôvodného obohatenia). Súd prvej inštancie vychádzal zo súkromného
znaleckého posudku č. 144/2017, ktorý vypracoval Ing. Csenky ktorý vykonal obhliadku a dospel k

záveru, že vykonanými stavebnými prácami došlo k zhodnoteniu rodinného domu. Znalec zároveň
odstránil pochybnosť ohľadom dátumu vypracovania znaleckého posudku, keď uviedol, že znalecký
posudok vypracoval k 30.04.2014 a došlo k preklepu v znaleckom posudku. Súd pri rozhodovaní
prihliadol i na jeho vyjadrenie zo dňa 28.04.2021, keď uviedol, že vykonané práce boli nevyhnutné,
aby rodinný dom mohol byť celoročne využívaný a výšku zhodnotenia domu predstavujú len žalobcami

vyhotovené stavebné práce s poukazom na ustanovenia právnych predpisov. Zároveň poukázal na
výpoveď svedka W.. C. Y., súčasného vlastníka, ktorý potvrdil, že došlo k zhodnoteniu nehnuteľnosti,
keď svedok uviedol, že pokračoval v prácach, z jeho pohľadu bolo aj dobré, že tieto práce nemusel
vykonať. Dodal, že v spore nebolo preukázané, že by dôvodom zníženej kúpnej ceny malo byť, že
nehnuteľnosť bola zbúraná tak ako to tvrdil svedok W.. P. S.. Z vykonaného dokazovania súd preto
dospel k záveru, že búracími prácami žalobcov došlo k zhodnoteniu nehnuteľnosti a preto nemohlo prísť

ku škode uplatnenej v rámci kompenzačnej námietky a žalobcovia majú nárok na zaplatenie predmetnej
sumy titulom vydania bezdôvodného obohatenia získaného plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol,
keďže nedošlo k uzavretiu Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Súd prvej inštancie žalobe žalobcov v tejto
časti vyhovel a zaviazal žalovaného na zaplatenie sumy vo výške 2.400 eur.

3.4 Pokiaľ išlo o nárok žalobcov na zaplatenie sumy vo výške 9.300 eur, tento predstavoval žalobcami
vloženú investíciu do cudzej nehnuteľnosti, a teda bezdôvodné obohatenie. Súd konštatoval, že podľa
jehonázoruprišlokzhodnoteniunehnuteľnostižalobcami,pričomvychádzalzoznaleckéhoposudkuIng.
Csenkyho, ktorý bol predložený súdu žalobcami a ktorý spĺňal atribút súkromného znaleckého posudku
v zmysle ust. § 209 CSP. Dôvodil, že znalec Ing. Dezider Csenky mal k dispozícii fotodokumentáciu,

poznaltechnickýajskutkovýstavnehnuteľnostítesnepredvykonávanourekonštrukciou,akoajskutkový
a technický stav po ukončení rekonštrukcie vykonanej žalobcami. Súd prihliadol i na vyjadrenie znalca
Ing. Csenkyho, ktorý uviedol súpis stavebných prác vykonaných žalobcami, ktoré vzhľadom na pôvodný
stav nehnuteľnosti vyhodnotil ako zhodnotenie nehnuteľnosti a ktoré by musel vykonať každý vlastník,
ktorý by nehnuteľnosť kúpil v stave v akom by sa nachádzala bez žalobcami vykonaných stavebných

prác. Súd prvej inštancie preto vychádzal z odborného záveru vykonaného znalcom, ktorý určil hodnotu
vynaložených prác ako rozdiel medzi hodnotou nehnuteľnosti pred rekonštrukciou a po nej. Považoval
za preukázané, že zo strany žalobcov boli vynaložené hodnoty do cudzej nehnuteľnosti, čím žalovaný
získal bezdôvodné obohatenie, ktoré je povinný vydať. Súd s poukazom na tieto skutočnosti zaviazal
žalovaného na zaplatenie sumy vo výške 8.000 eur a žalobe v tejto časti vyhovel. Súd prvej inštancie

sa zaoberal aj vznesenou námietkou premlčania vo vzťahu k podielom jednotlivých žalobcov alebo
k sume prevyšujúcej 8.000 eur. Nepovažoval nárok žalobcov za premlčaný vo vzťahu k podielom
jednotlivých žalobcov, nakoľko žalobcovia si uplatnili nárok dňa 18.03.2016, avšak považoval nárok za
premlčaný v časti zaplatenia sumy vo výške 1.300 eur ( pôvodne si žalobcovia uplatnili sumu 8.000
eur). Žalobcovia dňa 12.05.2021 požiadali o zmenu žaloby, pričom začiatok plynutia premlčacej doby

začína plynúť okamihom ukončenia rekonštrukčných prác žalobcami, ku ktorému došlo dňa 30.04.2014
a preto posledný deň trojročnej objektívnej premlčacej doby pripadol na 30.04.2017. Súd preto žalobu
vo zvyšku zamietol.

3.5 Vzhľadom k tomu, že súd prvej inštancie dospel k záveru, že došlo k zhodnoteniu nehnuteľnosti

žalobcami, žalovaný nemá nárok na vzájomné započítanie titulom škody. Dodal, že žalovaný výšku
škody preukazoval znaleckým posudkom Ing. Stollára. Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že
žalobcovia so žalovaným ukončili zmluvný vzťah k 30.04.2014 a k tomuto dátumu boli ukončené všetky
stavebné práce. Znalec Ing. Stollár však určil výšku škody ku dňu 02.08.2014 a uviedol, že nebol
prítomný na obhliadke. Pri hodnotení stavu k 02.08.2014 zhodnotil technický stav a porovnal ho k

03.09.2007 a k 02.08.2014, pričom vychádzal z fotodokumentácie. K iným dátumom nemal podklady,
znalec nevedel kedy boli začaté stavebné práce, kedy došlo k ukončeniu vzťahu. Súd preto vyhodnotil
uvedené tak, že ak by mala byť spôsobená škoda žalobcami žalovanému, na znalecký posudok by
nebolodôvodnéprihliadať.Zároveňsúddodal,žeaniznalecIng.ĽubomírDrgonepoznalreálnyskutkový
ani technický stav posudzovanej nehnuteľnosti bezprostredne pred začatím stavebných prác a k dňu

30.04.2014, ale vychádzal zo vstupných údajov starších a z jemu známeho stavu dňa 03.09.2007 a z
obhliadky dňa 21.08.2014.3.6 Súd prvej inštancie považoval za nesporné, že žalobcovia žijú ako druh a družka, spolu hospodária,
v konaní nebolo preukázané, že by niektorý zo žalobcov poskytol plnenie výlučne zo svojich finančných
prostriedkov, preto zaviazal žalovaného na zaplatenie priznanej sumy žalobcom každému v 1 - ci s

poukazom na § 512 ods. 1 Obč. zákonníka. Zároveň žalobcom priznal úrok z omeškania s poukazom
na § 517 ods. 1,2 obč. zák. a § 3 vl. nar. č. 87/95 Zb. a to od 01.05.2014, teda odo dňa kedy sa žalovaný
dostal do omeškania, keď dňom 30.04.2014 bol ukončený zmluvný vzťah medzi stranami sporu. O
náhrade trov konania rozhodol podľa § 255 ods. 2 CSP a náhradu trov konania pomerne rozdelil.
Žalobcovia sa domáhali zaplatenia sumy 24.700 eur (100%), v sume 3.000 eur súd konanie zastavil,

teda predmetom sporu bola suma 21.700 eur + suma 1.300 eur na základe zmeny žaloby. Žalobcovia
boli úspešní v časti zaplatenia sumy 10.400 eur ( 45 %), úspech žalovaného bol 55%. Čistý úspech
žalovaného predstavoval 10%. Súd priznal žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu
10%. Pri rozhodovaní o náhrade trov konania súd tiež zisťoval zavinenie strán na zastavení konania.
Konštatoval, že konanie bolo zastavené pre správanie žalobcov, a nie pre správanie žalovaného a preto
súd v časti, ktorej bolo konanie zastavené priznal nárok na náhradu trov konania žalovanému v rozsahu

100%.

4.1 Proti tomuto rozsudku podal písomne v zákonnej lehote odvolanie žalovaný, a to voči vyhovujúcim
výrokomI.aII.avýrokomotrováchkonaniaV.aVI.Odvolanieodôvodnilspoukazomnaust.§365ods.1
písm. b), f), h) CSP a navrhol, aby odvolací súd napadnutý rozsudok zmenil a žalobu zamietol. Namietal,

že v napadnutom rozsudku súdu prvej inštancie chýba vyrovnanie sa s argumentami strán, ktoré je pre
rozhodnutie významné a preto napadnutý rozsudok v tejto časti nevyhovuje kvalitatívnym požiadavkám
súdneho rozhodnutia a javí sa byť ako nepresvedčivý, svojvoľný a prijatí bez opory v ustanovení § 220
ods. 2 CSP. Žalovaný namietol pripustenie zmeny žaloby na pojednávaní dňa 20.05.2021 dôvodiac, že
žalobcovia podali odvolanie len čo do sumy 8000 eur a sumy 2400 eur, teda celkovo podali odvolanie

čo do sumy 10 400 eur. Súd prvej inštancie prevyšujúcu sumu 1300 eur zamietol z dôvodu premlčania
nároku žalobcov, avšak správne o tejto sume nebol oprávnený rozhodovať, keďže v tejto časti nedošlo
k zrušeniu pôvodného rozhodnutia a vráteniu veci na nové prejednanie a rozhodnutie. K rozhodnutiu
súdu ohľadom sumy 2400 eur uviedol, že s argumentáciou súdu sa nestotožňuje, pretože je v priamom
rozpore s ustanoveniami zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, a to ustanoveniami bodu A.2 a bodu A.3.

Z týchto ustanovení jednoznačne vyplýva, že rovnako ako zmluvná pokuta, boli jej náklady spojené s
predmetom kúpy primárne viazané na porušenie podmienok uzavrieť kúpnu zmluvu zo strany žalobcov
alebo žalovaného. Otázku zavinenia uzavrieť kúpnu zmluvu zo strany žalovaného však odvolací súd
vyriešil jednoznačne, keď vyslovil, že neochota uzavrieť kúpnu zmluvu bola na strane žalobcov, a nie
žalovaného. Z uvedeného vyplýva, že na túto situáciu je nutné prioritne aplikovať bod A2 zmluvy,

pretože práve toto zmluvné ustanovenie hovorí o už prejudikovanom porušení povinností zo strany
žalobcov. Podľa vzájomnej dohody však žalobcovia v takomto prípade súhlasili s tým, že im zaniká nárok
na náhradu akýchkoľvek nákladov vynaložených na nehnuteľnosť. Už táto samotná skutočnosť bez
skúmania ďalších podmienok postačuje na zamietnutie žalovanej istiny v sume 2400 eur. V tomto smere
žalovaný uviedol, že právny titul na zaplatenie sumy 2400 eur určil súd ako bezdôvodné obohatenie

získané plnením správneho dôvodu, ktorý odpadol. Odpadnutým právnym dôvodom mala byť zmluva
o budúcej kúpnej zmluve, ktorá sa neuzatvorila. Je však potrebné rozlíšiť, čo sú náležitostí samotnej
Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a čo ostatné dojednania, ktoré mali platiť bez ohľadu na jej uzavretie,
respektíve práve pre prípad jej neuzavretia. Skutočnosť, že nedošlo k naplneniu článku B zmluvy
( jej uzavretiu ), neznamená, že automaticky právne odpadli a jej články A a C. Takáto úvaha by

bolo v priamom rozpore s ich účelom, pretože práve tieto články riešili situáciu, ktorá mala nastať v
prípade odpadnutia právneho titulu - budúcej kúpnej zmluvy. Uvedené potvrdzoval aj článok D bod D.4
predmetnej zmluvy.

4.2 Pokiaľ ide o rozhodnutie súdu prvej inštancie ohľadom nároku žalobcu na zaplatenie sumy 8000

eur, žalovaný považoval záver súdu o tejto časti za nekorešpondujúci s výsledkami dokazovania a za
arbitrárny vo vzťahu k právnym námietkam žalovaného. K znaleckému posudku číslo 144/2017 znalca
Ing. Csenkyho uviedol, že tento nespĺňa základné požiadavky na znalecký posudok, pretože znalec sa
odvolával na podklady, z ktorých vychádzal - súpis prác, ktorý však predložil až dňa 14.01.2022. Ďalšou
závažnou skutočnosťou bolo, že znalec ohodnocoval stavu k dátumu 30.04.2017 , hoci investície sa

mali uskutočňovať v apríli 2014, teda 3 roky predtým. Znalec sa na pojednávaní síce vyjadril, že sa jedná
iba o preklep a znalecký posudok vypracoval ku dňu 30.04.2014, zabudol však, že na strane posudku
9 rátal opotrebenie domu do roku 2017 a popisoval rekonštrukcie v roku 2016, teda v čase, keď už
rodinný dom vlastnil nový vlastník. Tiež znalec uviedol, že osobnú obhliadku rodinnému domu vykonalkoncom roku 2013 ( nie v apríli 2014 kedy boli stavebné práce ukončené) - pričom práve táto skutočnosť
bola dôvodom, prečo súd neuznal 3 znalecké posudky dvoch znalcov žalovaného. Znalec mal údajne
robiť fotodokumentáciu, ktorú však nepredložil ako súčasť znaleckého posudku. Žalovaný zdôraznil, že

predmetný znalecký posudok považuje z uvedených dôvodov za odborne právne nepreskúmateľný a
absolútne nepostačujúce na priznanie žalovanej sumy. Tvrdenie znalca, že došlo k jeho zhodnoteniu
považoval žalovaný za viac než nepresvedčivé.

4.3 Žalovaný naopak poukazoval na znalecký posudok Ing. Drga z roku 2007, teda pred rekonštrukciou

a následne ten istý znalec vypracoval druhý znalecký posudok ku dňu 02.08.2014, teda po zásahu
žalobcami a stanovil jeho hodnotu na 38 754,32 euro. Uviedol, že iba tento znalec bol na osobnej
obhliadke domu a videl ho pred zásahmi žalobcov a po nich, pričom tento znalec činnosť žalobcov
zhodnotil ako poškodenie nehnuteľností o mínus 20 608,71 eura. Znalecký posudok Ing. Stollára
bol v tomto smere už len doplňujúcim znaleckým posudkom, v ktorom porovnal jednotlivé posudky a
priklonil sa k názoru, že došlo k znehodnoteniu nehnuteľností. Poukázal na výpoveď znalca, ktorý

uviedol, že dôležitá je technická hodnota nehnuteľností, pričom je zrejmé, že ak sa nehnuteľnosť búra,
rekonštruuje, ide hodnota nehnuteľnosti dole, a až následne, keď sa dokončí rekonštrukcia, tak jej
cena stúpne. V tomto smere žalovaný poukázal aj na ďalšie dôkazy, a to výpoveď realitného makléra
Y., o znížení ceny nehnuteľností, svedka E. S. a tiež svedka Y.. Podľa názoru žalovaného, všetky
tieto skutočnosti preukazujú, že stavebnými prácami žalobcov došlo k znehodnoteniu nehnuteľnosti

žalovaného. Rovnako žalovaný namietal aj priznaný úrok z omeškania od 01.05.2014, ktorý považoval
tiež za nepreskúmateľný, či už s poukazom na ustanovenie bodu A3 zmluvy, kedy bolo plnenie zmluvne
špecifikovaných nákladov dohodnuté od 10.05.2014, ale najmä s prihliadnutím na ustanovenie § 563
OZ. Navrhol, aby odvolací súd odvolaniu žalovaného vyhovel.

5. K odvolaniu žalovaného sa písomne vyjadrili žalobcovia, že s odvolaním žalovaného zásadne
nesúhlasia a v odvolacom konaní nemôže obstáť po vecnej ako i právnej stránke. K namietanému právu
žalovanéhonaspravodlivýprocesuviedli,žesúdprvejinštancieprávonaspravodlivýprocesžalovaného
dodržal, keď vykonal žalovaným navrhnuté dokazovanie výsluchmi všetkých navrhnutých svedkov ako
aj znalcov. Žalobcovia ďalej namietali, že žalovaný v odvolaní znevažuje odborné stránky podaných

znaleckých posudkov, hoci sám nemá patričné vzdelanie na kvalifikované vyjadrovanie sa k odborným
záverom znalcov v znaleckých posudkoch, čím však nie je dotknutý ich prieskum podľa § 17 ods. 6,
piata veta zákona 382/2004 Z. z. K nároku na vydanie bezdôvodného obohatenia vo výške 2.400.-eur
uviedli, že sa vlastnou vinou dostali do dôkaznej núdze vo svojom tvrdení, pretože doklady o zaplatení po
ukončení práce mal vystaviť O. , ktorý ich ani ku dňu podania žaloby nevystavil. Zdôraznili, že žalovaný

nezaplatil ani cent za stavebné konania ani za vyhotovené listiny potrebných pre stavebné konania a
ani sa žiadnym spôsobom nepodieľal na ich zabezpečení , čo dokazuje účelovosť konania žalovaného.
K nároku na zaplatenie sumy vo výške 9.300.-Eur ako bezdôvodné obohatenie , ktoré predstavuje
investícia do cudzej nehnuteľnosti uviedli, že súd správne vyhodnotil, že majetkový stav žalovaného sa
zvýšil o hodnotu 9.300 Eur podľa znaleckého posudku č. 144/2017 vyhotovený znalcom Ing Dezider

Csenky. Konateľ zaniknutej spoločnosti WIPO s.r.o. p. P. J. potvrdil že žalobcovia uhradili za vykonané
stavebné práce sumu vo výške 8.000.-Eur. Znalecký posudok č. 144/2017 vypracovaný Ing. Deziderom
Csenkym bol vyhotovený k rozhodnej dobe, z ním získaných údajov a fotodokumentácie stavebníka
spoločnosti WIPE s.r.o Sokolovce, čo je v súlade s postupom podľa § 17 ods. 5 zákona č. 382/2004 Z.z.
Poukázali na to, že ak podľa znaleckého posudku vznikla vyššia škoda ako pôvodne žalobcovia v žalobe

tvrdili, nejde o zmenu žaloby podľa § 139 CSP. Žalobcovia podanou žalobou zo dňa 18.03.2016 uviedli
potrebné údaje nevyhnutné na identifikáciu uplatnených jednotlivých nárokov a vyčíslenie jednotlivých
nárokovnebolovžalobnomnávrhuapretoznaleckévyčíslenieškodyvjednotlivýchnárokochuvedených
v žalobe nemá za následok zmenu žaloby, ale len jej spresnenie. Toto spresnenie nemôže mať vplyv
na plynutie premlčacej doby. Žalobcovia navrhli odvolaciemu súdu, aby potvrdil rozsudok súdu prvej

inštancie v celom rozsahu.

6. Krajský súd v Nitre ako súd odvolací (§ 34 zák.č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku,
ďalej len „CSP“) prejednal vec na nariadenom odvolacom pojednávaní v zmysle ust. § 385 CSP a po
prejedaní veci, na ktorom odvolací súd zopakoval dokazovanie dospel k záveru, že rozhodnutie súdu

prvej inštancie je potrebné v napadnutých vyhovujúcich výrokoch I., II., a výrokoch o trovách konania
V., VI. zmeniť podľa § 388 CSP.7. Podľa § 388 CSP, odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie zmení, ak nie sú splnené podmienky
na jeho potvrdenie, ani na jeho zrušenie.

8. Odvolací súd na odvolacom pojednávaní zopakoval dokazovanie oboznámením podstatných listín,
ktoré boli obsahom spisu. Rozhodujúc o odvolaní podanom zo strany žalovaného, odvolací súd po
vykonanom dokazovaní dospel k záveru o vecnej nesprávnosti napadnutého rozhodnutia.

9. Žalovaný napadol rozsudok súdu prvej inštancie vo vyhovujúcich výrokoch, ktorým súd prvej inštancie

priznal žalobcom každému sumu 5.200 eur s príslušenstvom a vo výrokoch o trovách konania. Z celkovo
priznanej sumy 10.400 eur bola suma 8 000 eur žalobcom priznaná z titulu bezdôvodného obohatenia
spočívajúceho v zhodnotení rodinného domu pôvodného vlastníka - žalovaného a suma 2 400 eur tiež z
titulu bezdôvodného obohatenia spočívajúcej vo vynaložených finančných prostriedkoch na kolaudáciu
stavby rodinného domu.

10. Súd prvej inštancie sa po vrátení veci odvolacím súdom zaoberal najmä znaleckými posudkami
predloženými zo strany žalobcov i žalovaného, pričom vykonal i výsluch znalcov, keďže znalecký
posudok predložený žalobcami konštatoval zhodnotenie nehnuteľnosti žalovaného o práce vykonané
žalobcami a naopak dva znalecké posudky predložené žalovaným konštatovali, že došlo k zníženiu
technickej hodnoty nehnuteľnosti a teda k jej znehodnoteniu. Súd po vykonanom dokazovaní

konštatoval, že podľa jeho názoru prišlo k zhodnoteniu nehnuteľnosti žalobcami, pričom vychádzal
zo znaleckého posudku Ing. Csenkyho, ktorý mal poznať technický aj skutkový stav nehnuteľností
tesne pred vykonávanou rekonštrukciou, ako aj skutkový a technický stav po ukončení rekonštrukcie
vykonanej žalobcami a znalec súpis stavebných prác vykonaných žalobcami vzhľadom na pôvodný stav
nehnuteľnosti vyhodnotil ako zhodnotenie nehnuteľnosti, ktoré by musel vykonať každý vlastník. Súd

prvej inštancie teda považoval za preukázané, že zo strany žalobcov boli vynaložené hodnoty do cudzej
nehnuteľnosti, čím žalovaný získal bezdôvodné obohatenie, ktoré je povinný vydať.

11. Žalovaný v odvolaní namietal závery súdu prvej inštancie ohľadom nároku žalobcov na zaplatenie
sumy 8000 eur, keď súd prvej inštancie vychádzal zo znaleckého posudku číslo 144/2017 znalca

Ing. Csenkyho a tento podľa žalovaného nespĺňal základné požiadavky na znalecký posudok. Zároveň
poukazovalnaznaleckýposudokIng.Drgazroku2007,ktorývypracovaldruhýznaleckýposudokkudňu
02.08.2014, teda po zásahu žalobcami, pričom tento znalec činnosť žalobcov zhodnotil ako poškodenie
nehnuteľností o mínus 20 608,71 eura. Znalecký posudok Ing. Stollára ako doplňujúci znalecký posudok
už len porovnal jednotlivé posudky a priklonil sa k názoru, že došlo k znehodnoteniu nehnuteľností.

12. Odvolací súd po zopakovaní dokazovania dospel k záveru, že súd prvej inštancie nesprávne
vyhodnotil skutkový stav a následne danú vec aj nesprávne právne posúdil. Vo svojom rozhodnutí
odvolací súd uviedol, že v prvom rade musí súd prvej inštancie zistiť, či vykonanými prácami žalobcov
došlo k zhodnoteniu rodinného domu, a teda aj k bezdôvodnému obohateniu na strane žalovaného.

13.1 Vo vzťahu bezdôvodného obohatenia a povinnosti nahradiť škodu platí zásada subsidiarity.
Je vylúčené posúdiť ako bezdôvodné obohatenie prípady, ktoré možno riešiť podľa ustanovení
Občianskeho zákonníka o náhrade škody.
„Ak na svoj náklad zhodnotil nehnuteľnosť žalovanej bez akéhokoľvek právneho dôvodu, príp. z

právneho dôvodu, ktorý odpadol, vzniklo na jej strane bezdôvodné obohatenie, ktorého výška je daná
sumou zodpovedajúcou zvýšeniu ceny nehnuteľnosti, pretože výška bezdôvodného obohatenia je daná
prospechom nadobudnutým obohateným, nie nákladmi vynaloženými tým, na ktorého úkor k obohateniu
došlo (porovnaj Ro NS ČR zo 16. 12. 2003, sp. zn. 33 Odo 477/2003). Ak žalovaná súčasne prevzala
záväzok, podľa slov dovolateľa morálny i právny, previesť nehnuteľnosť naňho a túto svoju povinnosť

porušila, nemožno vylúčiť jej zodpovednosť za škodu, ktorú mu takto spôsobila (napr. podľa § 420 OZ).

13.2 Medzi typické prípady plnenia bez právneho dôvodu patrí investovanie do cudzieho majetku bez
toho, aby investujúci mal na to právny dôvod (napr. v dôsledku omylu). V praxi ide o zhodnotenie cudzej
nehnuteľnosti opravou či prístavbou alebo zhodnotenie cudzieho pozemku výsadbou trvalých porastov.

Ak ide o prípad zhodnotenia bez akejkoľvek dohody s vlastníkom, ide o bezdôvodné obohatenie získané
bez právneho dôvodu. Ak však k investícii došlo napr. na základe prísľubu vlastníka previesť vlastníctvo
k zhodnotenej veci na investujúceho, môže ísť o bezdôvodné obohatenie získané plnením z právneho
dôvodu, ktorý odpadol.Povinnosť vydať bezdôvodné obohatenie získané plnením na základe právneho dôvodu, ktorý odpadol,
vzniká podľa zákona tomu, kto ho získal. Tým, kto plnenie získal, nie je osoba, ktorá predmet plnenia
aktuálne drží, prípadne ktorá ho skutočne spotrebovala. Takýmto subjektom nie je ani osoba, ktorá

ho získala na základe platne uzavretej dohody s adresátom plnenia a osobou, ktorá plnenie poskytla.
Osobou povinnou vydať majetkový prospech získaný plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, je
výlučne osoba, ktorej bolo plnenie adresované (Ro NS SR z 30. 6. 2010, sp. zn. 4 Cdo 46/2009).
Investície do nehnuteľnosti - Dostatočným právnym dôvodom na investície do cudzej nehnuteľnosti je aj
ústna dohoda s vlastníkom nehnuteľnosti o jej budúcom prevode, na základe ktorej bolo nevlastníkom

do nehnuteľnosti investované. Právny dôvod plnenia odpadne, len čo vlastník nehnuteľnosti tento svoj
prísľub odvolá (Ro VS v Prahe z 30. 1. 1995, sp. zn. 1 Cdo 74/1993).

14. Ako už bolo uvedené vyššie, znalecký posudok Ing. Csenkyho vyhodnotil stavebné práce vykonané
zo strany žalobcov vzhľadom na pôvodný stav nehnuteľnosti ako práce, ktoré zhodnotili predmetnú
nehnuteľnosť a naopak znalecké posudky Ing. Drga a Ing. Stollára zhodnotili činnosť žalobcov ako

poškodenie nehnuteľnosti pôvodne vo vlastníctve žalovaného. Odvolací súd uvádza, že pre správne
posúdenie veci bolo potrebné vyhodnotiť aj ďalšie dôkazy, ktoré vykonal súd prvej inštancie. Z
dokazovania predovšetkým vyplynulo, že žalovaný predal predmetnú nehnuteľnosť novým kupujúcim
- manželom Havrilovým za podstatne nižšiu sumu, a to 92 000 eur ( pôvodne bola dohodnutá suma
115 000 eur). Svedok Y. uviedol, že sa dohodli na tejto sume a bola nižšia ako bola inzerovaná. Jeho

manželka však túto nehnuteľnosť nechcela kúpiť. Zistili, že dom bol neobývaný s tým, že v nehnuteľnosti
sa nachádzala asi pol metrová jama, boli tam poškodené steny, napriek tomu, že manželka s kúpou
nesúhlasila, nakoniec to takto kúpili. Tiež uviedol, že keď prišiel do nehnuteľností, nepáčilo sa mu v
akom stave bola táto nehnuteľnosť, pretože dom bol poškodený, pôsobil temným dojmom, ale nakoniec
sa s predávajúcim dohodli. Svedok tiež potvrdil, že následne od projektanta zistili, že uvedené práce

bolo potrebné vykonať a po kúpe nehnuteľnosti v nich pokračovali. Svedok C. Y., realitný maklér, ktorý
sprostredkúval predaj nehnuteľnosti uviedol, že po tom ako nedošlo k uzavretiu kúpnej zmluvy so
žalobcami, nehnuteľnosť ďalej predávali s tým, že bola započatá už rekonštrukcia, suma bola 114 900
eur. Potom prišlo k zníženiu kúpnej ceny po konzultácii s ostatnými kolegami, pretože hodnota už nebola
taká, keďže rekonštrukcia bola pozastavená a nehnuteľnosť chátrala. Nakoniec sa nehnuteľnosť predala

za 87 000 eur. Svedok W.. E. S. uviedol, že nehnuteľnosť bola ďalej daná na predaj, bola predaná za
90 000 eur a bola predaná za uvedenú cenu, pretože bola zbúraná.

15. Odvolací súd je toho názoru, že z vykonaných dôkazov nesporne vyplynulo, že k zníženiu
kúpnej ceny došlo predovšetkým na základe búracích prác vykonaných zo strany žalobcov, pričom v

konaní nebol preukázaný iný dôvod, ktorý by spôsobil také výrazné zníženie kúpnej ceny predmetnej
nehnuteľnosti. Uvedenému potom nasvedčuje aj vyjadrenie znalca Ing. Olivera Stollára, ktorý na
pojednávaní vysvetlil, že ak sa nehnuteľnosť búra, rekonštruuje, ide technická, ale aj všeobecná
hodnota nehnuteľnosti dole, ale keď sa dokončí rekonštrukcia nehnuteľnosti, zmení sa hneď aj hodnota
nehnuteľnosti.

Pokiaľ ide o znalecký posudok č. 144/2017 vypracovaný Ing. Csenkym, z jeho záverov vyplynulo, že
rozdiel medzi hodnotou po rekonštrukcii a hodnotou pred rekonštrukciou vyjadruje výšku vložených
investícií : 128 500 - 93 000 = 35 500 eur , t.j. 27,65%. Výška vložených investícií objednávateľa je 26,2%
z 27,65%, t.j. 9300 eur. Znalec na pojednávaní uvádzal, že bolo nevyhnutné, aby sa vykonali predmetné
búracie práce na to, aby bol dom obývateľný. Zároveň však uviedol, že sa zaoberal tým, aký bol stav

nehnuteľnosti pred rekonštrukciou od roku 2014 a po rekonštrukcii v roku 2017. Zohľadnil práce, ktoré
urobil pán J. a stanovil hodnotu práce v rozsahu 27,65 %, pričom vychádzal z celkovej rekonštrukcie.
Nevidel však nehnuteľnosť po ukončení rekonštrukcie žalobcami v apríli 2014. Odvolací súd uvádza,
že znalec Ing. Csenky posúdil vykonanie búracích prác žalobcom ako zhodnotenie nehnuteľností,
pretože vychádzal z celkového stavu nehnuteľnosti ktorú noví vlastníci kúpili za účelom jej rekonštrukcie

a obývanie rodinného domu celoročne. Pri predaji nehnuteľností však žalovaný nemohol vedieť za akým
účelom nový kupujúci kúpi predmetnú nehnuteľnosť preto možno logicky vychádzať z toho, že rodinný
dom, ktorý je neobývateľný a sú v ňom vykonané čiastočné búracie práce pôsobí znehodnoteným
dojmom a znižuje celkovú kúpnu cenu danej nehnuteľnosti. Práve táto skutočnosť vyplýva aj z výpovede
svedkaY.,ktorýuvádzal,žerodinnýdombolčiastočnezbúranýanebolochotnýzaňzaplatiťpožadovanú

kúpnu cenu. Až následne sa od projektanta dozvedel, že na účely celoročného bývania v rodinnom dome
bolo nevyhnutné urobiť tieto práce. Z uvedeného nesporne vyplýva, že v konečnom dôsledku búracie
práce vykonané žalobcami na nehnuteľnosti žalovaného spôsobili zníženie jeho kúpnej ceny. Vzhľadom
k uvedenému potom nemožno konštatovať, že na strane žalovaného došlo k vzniku bezdôvodnéhoobohatenia. Je zrejmé, že na to, aby došlo na strane žalovaného k bezdôvodnému obohateniu z dôvodu
vykonaných rekonštrukčných prác žalobcov, malo by sa to vo všeobecnosti premietnuť aj vo vyššej
hodnote rodinného domu, teda aj v jeho kúpnej cene. Za bezdôvodné obohatenie nemožno považovať

akýkoľvek prospech, ktorý by vlastník veci mohol teoreticky dosiahnuť, ale iba taký prospech, o ktorý
obohatený na jeho úkor buď zvýšil svoj majetkový stav. Majetok žalovaného sa však žiadnym spôsobom
nezvýšil, teda žalovaný sa konaním žalobcov, ktorí začali s búracími a rekonštrukčnými prácami bez
súhlasu vlastníka nehnuteľnosti nielenže bezdôvodne neobohatil, ale navyše bol nútený predmetnú
nehnuteľnosť predať za podstatne nižšiu cenu. Odvolací súd teda dospel k záveru, že vykonaním

búracích ( rekonštrukčných) prác na strane žalovaného k bezdôvodnému obohateniu nedošlo.

16. Pokiaľ ide o zaplatenie sumy 2400 eur , aj v tejto časti sa odvolací súd stotožnil s námietkami
žalovaného, ktorý poukázal na ustanovenie bodu A2 Zmluvy podľa ktorého: „V prípade, že budúci
kupujúci neuzavrú s budúcim predávajúcim kúpnu zmluvu, nepožiadajú na základe písomnej výzvy
budúceho predávajúceho uzavretie kúpnej zmluvy, nebudú chcieť uzavrieť s budúcim predávajúcim

kúpnu zmluvu na predmet budúcej kúpy alebo odstúpia od tejto zmluvy do dňa 30.04.2014, práva a
povinnosti budúcich zmluvných strán z tejto zmluvy týkajúce sa kúpnej zmluvy zanikajú. V takomto
prípade budúci kupujúci si nebudú nárokovať na uhradenie všetkých preukázateľných nákladov
špecifikovaných v bode C. 4 tejto zmluvy spojených s predmetom budúcej kúpy.“ Z bodu C.4 zmluvy
vyplýva, že budúci kupujúci v súčinnosti s budúcim predávajúcim najneskôr do 30.04.2014 na vlastné

náklady dajú vypracovať znalecký posudok, projektovú dokumentáciu, geometrický plán, požiadajú
stavebný úrad o dodatočné stavebné povolenie, vydanie kolaudačného rozhodnutia týkajúce sa
predmetu budúcej kúpy. Podľa bodu C.5 budúci kupujúci budú znášať poplatky v zmysle odseku C.4 do
výšky 5000 eur. Vzhľadom k tomu, že v konaní bolo jednoznačne uzavreté, že porušenie podmienok
uzavrieť kúpnu zmluvu bolo spôsobené stranou žalobcov, teda budúcich kupujúcich, nemohol im

vzniknúť podľa bodu A2 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve nárok na zaplatenie preukázaných nákladov
v zmysle bodu C. 4. Vzhľadom na tieto ustanovenia zmluvy o budúcej kúpnej zmluve je nesporné, že
žalobcom nevznikol nárok na zaplatenie sumy 2400 eur, ktorú vynaložili na kolaudáciu stavby rodinného
domu. Odvolací súd tiež dodáva, že skutočnosť, že nedošlo k naplneniu článku B zmluvy o budúcej
kúpnej zmluve a teda k uzavretiu riadnej kúpnej zmluvy, neznamená, že nemožno aplikovať články A a

C Zmluvy. Uvedené by bolo v priamom rozpore s ich účelom, pretože práve tieto články riešili situáciu,
ktorá mala nastať v prípade neuzavretia budúcej kúpnej zmluvy.

17. Na základe vyššie uvedeného odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutých
vyhovujúcich výrokoch I. a II. zmenil s poukazom na § 388 CSP tak, že žalobu zamietol a o trovách

konania rozhodol s poukazom na § 255 ods. 1 CSP tak, že žalovanému ako plne úspešnej strane priznal
nárok na náhradu trov prvoinštančného konania voči žalobcom v 1. a 2. rade vo výške 100%. Rovnako
priznal žalovanému v zastavujúcej časti konania nárok na náhradu trov konania voči žalobcom v 1. a
2. rade vo výške 100 %

18. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd v zmysle ustanovenia § 396
ods. 1 a § 255 ods.1 CSP tak, že žalovanému, ktorý mal v odvolacom konaní plný úspech priznal nárok
na náhradu trov odvolacieho konania voči žalobcom v 1. a 2. rade vo výške 100%.

19. Toto rozhodnutie prijal senát odvolacieho súdu pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné. Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné
dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419, § 420, § 421 CSP) v lehote dvoch mesiacov od doručenia
rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii.
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).