Uznesenie ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa nedeľa 5. november 2023

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 5Co/108/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1423203065
Dátum vydania rozhodnutia: 06. 11. 2023

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr Janka Richterová
ECLI: ECLI:SK:KSBA:2023:1423203065.1

Uznesenie

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Jany Richterovej a z členov
senátu JUDr. Juraja Považana a JUDr. Milana Chalupku o návrhu navrhovateľa: D. Č., U.. XX.XX.XXXX,
R. R., D. L. Č.. XXA, zastúpeného Lacko & Partners s.r.o., so sídlom v Bratislave, Miletičova č. 46,
proti odporcovi: RETAIL PROJEKT BOX s.r.o., so sídlom v Bratislave, Šancová č. 48, IČO: 51 868
971, na nariadenie neodkladného opatrenia, na odvolanie navrhovateľa proti uzneseniu Mestského súdu

Bratislava IV zo dňa 27. júla 2023 č. k. 52C/9/2023-68, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd uznesenie súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e .

Odporcovi nárok na náhradu trov odvolacieho konania n e p r i z n á v a.

o d ô v o d n e n i e :

1.Napadnutým uznesením súd prvej inštancie zamietol návrh na nariadenie neodkladného opatrenia,

ktorým navrhovateľ požadoval odporcovi (budúci predávajúci zo zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy,
predmetom ktorej má byť byt č. X.XX) uloženie povinnosti zdržať sa akéhokoľvek úkonu, ktorým by došlo
k prevodu vlastníckeho práva alebo k prevodu časti vlastníckeho práva, k zaťaženiu právom odporcu
či tretej osoby ktorejkoľvek nehnuteľnosti vo výlučnom vlastníctve odporcu, zapísanej na LV č. XXXX v
kat. území U. G. (stavba administratívnej budovy a pozemky), a to do prevodu vlastníckeho práva k bytu
na navrhovateľa, resp. do úplného uspokojenia nárokov navrhovateľa v prípade iného zániku zmluvy.

Odporcovi nepriznal nárok na náhradu trov konania.

2. V odôvodnení uviedol, že pre vydanie neodkladného opatrenia neboli splnené zákonné podmienky
podľa § 325 ods. 1 CSP, keď navrhovateľ neosvedčil existenciu skutočností, odôvodňujúcich potrebu
neodkladnej úpravy pomerov strán. Vychádzal zo skutočnosti, že navrhovateľ odôvodnil návrh
existenciou katastrálneho konania sp. zn. V-10377/23, avšak uvedené katastrálne konanie bolo

zastavené a netýkalo sa bytu č. X.XX. Podľa záverov súdu sa preto nenaplnili obavy navrhovateľa zo
zbavovania sa majetku odporcom. Ak by aj súd návrhu vyhovel, dospel k záveru, že s ohľadom na
zásadu priority poradia zápisov do katastra nehnuteľností podľa § 42 ods. 2 katastrálneho zákona by
najskôr došlo ku vkladu vlastníckeho práva na základe predmetnej kúpnej zmluvy.

3. Súd prvej inštancie sa nestotožnil s argumentáciou navrhovateľa, že pre prípad nenariadenia

neodkladného opatrenia by sa musel domáhať určenia neplatnosti kúpnej zmluvy, týkajúcej sa
predmetného vkladového konania. Medzi stranami totiž zatiaľ nedošlo k uzavretiu kúpnej zmluvy,
ale len zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Podľa ustálenej judikatúry porušenie záväzku zo zmluvy o
budúcej kúpnej zmluvy bez ďalšieho nespôsobuje neplatnosť kúpnej zmluvy podľa § 39 OZ, uzavretej
medzi budúcim predávajúcim a treťou osobou. Z návrhu preto nebolo možné ustáliť, akému nároku
navrhovateľa sa má neodkladným opatrením poskytnúť ochrana. Navrhovateľ pritom netvrdil, že mu

vzniklo právo domáhať sa nahradenia vyhlásenia vôle podľa § 52 OZ, resp. § 290 ods. 2 ObZ. Hoci
byt má byť podľa zmluvy dokončený do 31.12.2022, povinnosť sa považuje za splnenú aj v prípade, aksa podal návrh na vydanie kolaudačného rozhodnutia, resp. ak sú dané iné skutočnosti, vyplývajúce z
článku 4 ods. 2 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve.

4. Napokon súd prvej inštancie dospel k záveru, že navrhované neodkladné opatrenie je v rozpore s
princípom proporcionality, pretože by odporcu obmedzilo neprimeraným spôsobom. V rámci projektu
odporca ponúkal na predaj 120 bytov. Hoci navrhovateľ sa má stať vlastníkom len jedného z nich,
neprimerane požaduje zákaz nakladania s nehnuteľnosťami na LV č. XXXX, t. j. s rekonštruovanou
administratívnou budovou, teda so všetkými rozostavanými bytmi, nebytovými priestormi a pozemkami.

Požadované neodkladné opatrenie by fakticky znemožnilo odporcovi vykonávať jeho podnikateľskú
činnosť, teda prevádzať na kupujúcich vlastnícke právo k zrekonštruovaným bytom a nebytovým
priestorom.

5. Proti tomuto uzneseniu podal včas odvolanie navrhovateľ. Žiadal napadnuté uznesenie zmeniť
a návrhu vyhovieť. Za nesprávny považoval záver súdu prvej inštancie o tom, že neosvedčil aká

konkrétna, bezprostredná, nenapraviteľná alebo ťažko napraviteľná ujma mu hrozí, ak by neodkladné
opatrenie nebolo nariadené. Samotný predaj nehnuteľností treba vyhodnotiť ako úkon smerujúci k
zmareniualebosťaženiubudúcejexekúcie.Nenapraviteľnáujmaspočívavzánikumožnostinadobudnúť
vlastnícke právo k predmetu zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Návrh neslúži iba na zabránenie
porušenia zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy (neodkladné opatrenie ako kľúčová motivácia odporcu

pre plnenie jeho zmluvných povinností voči navrhovateľovi), ale aj na zabezpečenie eventuálnych
pohľadávok navrhovateľa voči odporcovi.

6. Z petitu neodkladného opatrenia je zrejmé, že v konaní vo veci samej sa bude navrhovateľ domáhať
buď nahradenia prejavu vôle odporcu v prípade, ak by napriek dokončeniu projektu neuzavrel s

navrhovateľom kúpnu zmluvu alebo určenia neplatnosti právneho úkonu podľa § 39 OZ v dôsledku
prevodu vlastníctva k dotknutým nehnuteľnostiam na tretiu osobu v rozpore so zmluvou o budúcej
zmluve,resp.takémutoúkonubyodporoval.Nesúhlasilanisozáveromsúdu,ženavrhovateľneosvedčil,
že sa odporca zbavuje majetku. Nosným prvkom návrhu bola práve snaha o zabránenie prevodu
jediného nehnuteľného majetku odporcu pre prípad zániku zmluvy o budúcej kúpnej zmluve inak, než

jej naplnením.

7. Zdôraznil, že ohrozenie svojich práv netvrdí len v dôsledku hroziaceho zápisu na základe plomby na
liste vlastníctva V-10377/23, ale i v dôsledku možného naplnenia skutkovej podstaty trestného činu za
podvod, k naplneniu ktorého mohlo dôjsť predajom rovnakého bytu tej istej osobe. Obava z porušenia

práv navrhovateľa vyplýva aj z narastajúceho počtu exekučných záložných práv, týkajúcich sa jediného
majetku vo vlastníctve odporcu, z čoho je zrejmé, že si odporca neplní svoje povinnosti ani voči ostatným
subjektom, preto je skôr možné, že odporca projekt nikdy nedokončí, čo taktiež odôvodňuje potrebu
zabezpečenia nárokov navrhovateľa voči odporcovi.

8. Rovnako nesúhlasil so záverom súdu prvej inštancie, že požadované neodkladné opatrenie by bolo
neproporcionálne, t. j. neprimeraným spôsobom zasahovalo do práv a právnych záujmov odporcu, a
to bez toho, aby sa súd zaoberal otázkou, či navrhovateľ má možnosť zabezpečiť svoje nároky aj
spôsobom, ktorý by menej zasahoval do práv odporcu. Vytkol súdu, že nezohľadnil dočasný charakter
neodkladného opatrenia, do prevodu bytu X.XX na navrhovateľa alebo do úsporného uspokojenia

nárokov navrhovateľa v prípade zániku zmluvy inak (nedokončenie projektu odporcom). Vytkol súdu, že
v rozpore s negatívnou dôkaznou teóriou na ťarchu navrhovateľa pričítal, že neosvedčil, že lehota na
dokončenie projektu uplynula.

9. Odvolací súd umožnil odporcovi vyjadriť sa k návrhu, napadnutému uzneseniu i k odvolaniu

navrhovateľa, tejto sa však nevyjadril.

10. Odvolací súd prejednal odvolanie navrhovateľa v rozsahu a z dôvodov v ňom vymedzených (§ 379 a
§ 380 ods. 1 CSP) a dospel k záveru, že je neopodstatnené, keď súd prvej inštancie dospel k správnemu
záveru o neosvedčení predpokladov pre nariadenie požadovaného neodkladného opatrenia v zmysle §

325 ods. 1 CSP. Riadne odôvodnené rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza zo správne aplikovanej
právnej normy § 50a OZ i judikatúry súdov v relevantnej otázke právnych nárokov účastníkov zmluvy
o budúcej zmluve.11. Navrhovateľ zmluvou o budúcej kúpnej zmluve osvedčil existenciu právneho vzťahu medzi ním a
odporcom, ako však súd prvej inštancie správne uzavrel, neosvedčil potrebu požadovanej bezodkladnej
úpravy pomerov ani ohrozenie budúcej exekúcie.

12. Navrhovateľ vymedzil v návrhu trvanie neodkladného opatrenia do uzavretia kúpnej zmluvy na byt
č. 6.20 alebo do úplného uspokojenia všetkých jeho nárokov pri zániku zmluvy o budúcej kúpnej zmluve
inak. Ochrany zjednodušenou procedúrou podľa § 324 a nasl. CSP sa nedomáhal do právoplatného
skončenia sporu, v ktorom by uplatňoval ochranu ohrozeného alebo porušeného práva (čl. 2 ods. 1

CSP), s ktorou počíta hmotné právo, z čoho možno usudzovať, že odporca doposiaľ žiadne nároky
navrhovateľa zo zmluvy o budúcej zmluvy neohrozil a ani neporušil. V odvolaní uviedol, že kľúčovým
momentom podania návrhu bola „intenzívna motivácia“ odporcu, aby svoje povinnosti zo zmluvy o
budúcej kúpnej zmluve riadne splnil.

13. Účelom neodkladného opatrenia však nie je motivovať zmluvné strany, aby svoje zmluvné povinnosti

splnili skôr, než sa zmluvne zaviazali. Je na účastníkoch zmlúv, aby pri ich uzatváraní boli bdelí a v
zmluve využitím prípustných sankčných právnych inštitútov súkromného práva motivovali účastníkov
zmluvy postupovať v jej súlade. V tomto kontexte súd prvej inštancie správne poukázal na skutočnosť,
že navrhovateľ netvrdil (čo objektívne prichádza do úvahy) a ani neosvedčoval, že odporca povinnosť zo
zmluvy o budúcej kúpnej zmluve porušil a napr. mu hrozí škoda. Okrem toho z existencie katastrálneho

konaniaV-10377/2023(kupujúciW.)možnousudzovať,žeodporcapostupovalvsúladesozáväzkomzo
zmluvy o budúcej kúpnej zmluve s inými záujemcami o kúpu bytu č. X.XX K. X.22 (neprevádzal samotnú
stavbu!), čo predpokladá, že odporca požiadal o kolaudáciu rekonštruovanej administratívnej budovy,
ktorá skutočnosť sa považuje za splnenie povinnosti v zmysle čl. 4.1 zmluvy. Neobstoja potom tvrdenia
o potrebe dočasnej úpravy pomerov s ohľadom na uvedené katastrálne konanie. Prevodom bytu sa

odporca nezbavoval majetku, naopak, plnil zmluvnú povinnosť, ktorej splnenia sa domáha i navrhovateľ.
Rovnako tak neporušil bod 9.2 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, na ktorý navrhovateľ poukazoval v
návrhu.

14. Súd prvej inštancie sa správne nestotožnil s argumentáciou navrhovateľa, že nariadením

neodkladného opatrenia sa eliminuje potreba sporu o neplatnosť kúpnej zmluvy, resp. o odporovacej
žalobe, ak by odporca projekt dokončil. Súd správne poukázal na judikatúru súdov, v zmysle ktorej
porušenie obligačnej povinnosti budúceho scudzovateľa nespôsobuje neplatnosť scudzovacej zmluvy v
prospech osoby od budúceho nadobúdateľa rozdielnej (porovnaj napr. R 4/2008). Prichádzajú do úvahy
iné nároky, navrhovateľ však netvrdil a neosvedčoval, že odporca byt 6.20 scudzil v prospech inej osoby

alebo z iných osvedčených dôvodov kúpnu zmluvu s navrhovateľom neuzavrie. Bližšie nepodložené
domnienky navrhovateľa, že môže dôjsť i k nezrealizovaniu projektu rovnako neodôvodňujú zásah súdu
do vzťahu účastníkov zmluvy o budúcej kúpnej zmluve.

15. Bez ohľadu na vyššie uvedené je potrebné návrh považovať za neopodstatnený z dôvodu úplného

popretia princípu proporcionality medzi údajne ohrozenými právami navrhovateľa a právami odporcu,
ako správne uzavrel i súd prvej inštancie.

16. Navrhovateľ osvedčil, že odporcovi ako vlastníkovi nehnuteľností, zapísaných na LV č. XXXX pre kat.
územie U. G., ktorý rekonštruoval minimálne šesťpodlažnú administratívnu budovu na byty a nebytové

priestory, poskytol v zmysle zmluvy o budúcej kúpnej zmluve 25.000 € ako prvú časť kúpnej ceny na
byt č. X.XX a garážové státie. Naproti tomu požaduje zásadné obmedzenie odporcu, aby nenakladal s
administratívnou budovou (na jednom podlaží min. 20 bytov) a s pozemkami. Hodnota pozemkov i bytov
a nebytových priestorov v stavbe je potom v extrémnom nepomere ku navrhovateľom poskytnutému
plneniu. Požadovaným zákazom by došlo k zásadnému zmareniu podnikateľských aktivít odporcu,

čo by v konečnom dôsledku, v prípade takto vyvolanej insolventnosti odporcu, bolo v neprospech
navrhovateľa.

17. Za tohto stavu navrhovateľ ani neosvedčil, že prichádza do úvahy ohrozenie budúcej exekúcie. K
opačnému záveru nemožno dôjsť len zo zápisov exekučného záložného práva, keď z LV nevyplýva

výška exekvovanej pohľadávky.

18. Odvolací súd po zistení existencie poznámky na LV č. XXXX o prebiehajúcom súdnom konaní v
záujme komplexnejšieho posúdenia opodstatnenosti návrhu si pripojil žalobu v spore B1-14C/17/23. Ideo žalobu o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy, týkajúcu sa predmetného katastrálneho konania (W.),
podanú osobou, od zmluvných strán rozdielnou, ktorá sa s odporcom dohodla na zrušení zmluvy o
budúcej kúpnej zmluve, a to z titulu nároku na vrátenie preddavku na kúpnu zmluvu! Bez bližšieho

skúmania potom ide o zjavne nedôvodnú žalobu (§ 138 CSP), z ktorej nemožno vyvodiť, že odporca
záväzok zo zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy nesplní, koná podvodne, resp. je spochybnené vlastnícke
právo odporcu.

19.Ztýchtodôvodovodvolacísúdnapadnutéuzneseniesúduprvejinštanciepotvrdil(§387ods.1CSP).

20. V odvolacom konaní úspešnému odporcovi nepriznal náhradu trov konania, pretože mu nevznikli
žiadne (§ 396 ods. 1 v spojení s § 255 ods. 1 CSP).

21. Rozhodnutie bolo prijaté senátom odvolacieho súdu pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy ( § 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne

(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).