Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 20. jún 2023

Súd: Okresný súd Dunajská Streda
Spisová značka: 7C/48/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2222202498
Dátum vydania rozhodnutia: 21. 06. 2023
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Anikó Aibeková

ECLI: ECLI:SK:OSDS:2023:2222202498.8

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Dunajská Streda v konaní pred sudkyňou Mgr. Anikó Aibekovou v spore žalobcov: 1/ C.. X.

C., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom S. XXX/XX, E. K., a 2/ C.. W. C., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom S.
XXX/XX, E. K., proti žalovanej: C. G., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom K. O. XXX/XX, C. K., zastúpená:
JUDr. Richard Lukačka, advokátska kancelária, s.r.o., IČO: 51 873 991, so sídlom Sládkovičova 11,
Bratislava, o zaplatenie istiny vo výške 2.500,- Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaná je povinná zaplatiť žalobcom 2.500,- Eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne
zo sumy 2.500,- Eur od 01.06.2022 do zaplatenia, a to všetko formou splátok vo výške 100,- Eur
mesačne, ktoré sú splatné vždy do 15-teho dňa toho ktorého mesiaca, počnúc nasledujúcim mesiacom

po právoplatnosti tohto rozsudku, až do úplného zaplatenia dlžnej sumy, pričom nezaplatením čo len
jednej splátky sa stáva splatnou celá nezaplatená časť istiny a úrokov z omeškania.

II. Vo zvyšnej časti sa žaloba zamieta.

III. Žalobcom sa náhrada trov konania nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

1.1. Žalobcovia sa žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 22.07.2022 domáhali zaplatenia istiny vo
výške 2.500,- Eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy 2.500,- Eur od 24.06.2021

do zaplatenia.

1.2. Žalobcovia v podanej žalobe tvrdili, že dňa 16.04.2021 uzavreli so žalovanou dohodu o rezervácii
nehnuteľnosti, a to rodinného domu s pozemkami v katastrálnom území C. K., LV č. XXXX. Z uvedenej
zmluvy vyplývala povinnosť pre budúceho predávajúceho, ktorým bola žalovaná a budúcich kupujúcich,
ktorými boli žalobcovia, uzavrieť kúpnu zmluvu, týkajúcu sa tejto nehnuteľnosti. Podpis zmluvy bol
zmarený z dôvodov na strane žalovanej, čím jej podľa bodu 4.5 tejto zmluvy, vznikla povinnosť uhradiť

žalobcom, budúcim kupujúcim, paušálnu náhradu nákladov. Táto paušálna náhrada nákladov bola,
podľa bodu 4.3 tejto zmluvy, dohodnutá vo výške 2.500,- Eur pre stranu, ktorá nespôsobila zmarenie
podpisu zmluvy a v rovnakej výške aj pre sprostredkovateľa. Žalovaná doteraz túto svoju povinnosť voči
žalobcom nesplnila, a to napriek snahe žalobcov o mimosúdne riešenie. Pokus o zmier bol žalovanej
doručený dňa 23.05.2022.

1.3. Žalobcovia na preukázanie svojich tvrdení predložili súdu nasledovné listinné dôkazy: Dohodu o

rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 16.04.2021, potvrdenie o zaplatení zálohy za kúpu nehnuteľnosti vo
výške 5.000,- Eur, potvrdenie o vrátení zálohy zo dňa 19.04.2021 vo výške 5.000,- Eur, pokus o zmier -
predžalobná výzva zo dňa 16.05.2021, podací lístok a potvrdenie o prevzatí zásielky zo dňa 23.05.2022.2. Žalovaná vo svojom vyjadrení k žalobe, doručenom súdu dňa 12.10.2022, žiadala žalobu zamietnuť
a priznať žalovanej náhradu trov konania. Uviedla, že žalobcami tvrdené skutočnosti nie sú pravdivé,
pričom nepredložili žiadne dôkazy. Žalovaná mala záujem na podpísaní kúpnej zmluvy. Opakovane

žiadala, aby sa zmluvné strany stretli a dohodli si znenie kúpnej zmluvy a následne, aby si ju podpísali.
Žalobca napriek snahe žalovanej sa na takéto stretnutie odmietal dostaviť a takisto odmietal poskytnúť
súčinnosť, ktorá je nevyhnutná k vyhoveniu finálneho znenia kúpnej zmluvy. Keďže žalovaná mala
záujem na uzatvorení dohodnutej kúpnej zmluvy, posledné dni lehoty na podpísanie kúpnej zmluvy
sa opakovane dopytovala sprostredkovateľa, či sa žalobca dostaví k finalizácii kúpnej zmluvy a jej

podpisu a opakovane dostala od sprostredkovateľa odpoveď, že žalobca neposkytuje súčinnosť a ani
sa nedostavil na podpis zmluvy, a to ani v posledný deň lehoty. Napriek skutočnosti, že k podpisu
kúpnej zmluvy nedošlo z dôvodov na strane žalobcu, žalovaná sa rozhodla, že v záujme nesporového
riešenia bude súhlasiť s vrátením celého rezervačného poplatku žalobcovi a rozhodla sa nepožadovať
zmluvnú pokutu. Žalobca toto jej ústretové gesto neocenil a zjavne vyhodnotil žalovanú ako staršiu
pani, ktorá nie je právne zdatná a preto sa rozhodol bez právneho dôvodu na ňu tlačiť a žiadal od

nej uhradenie neoprávnenej zmluvnej pokuty. Na základe uvedeného a na základe podanej žaloby sa
žalovaná rozhodla, že bude požadovať uhradenie zmluvnej pokuty od žalobcu v plnej výške 2.500,-
Eur z dôvodu porušenia dohody o rezervácii nehnuteľnosti - nepodpísania kúpnej zmluvy zo strany
žalovaného v dohodnutej lehote.

3.1. Žalobcovia v replike, predloženej súdu dňa 28.10.2022, poukázali na to, že žalovaná o stretnutie
so žalobcami nikdy nežiadala a preto ani nemôže toto svoje tvrdenie dokázať. Kúpna zmluva sa
nemala dohadovať. Jej prípravu, vrátane znenia mala zabezpečiť realitná kancelária a jej podpis bol
pevne dohodnutý najneskôr do 22.06.2022 (?). Toto stretnutie však bolo telefonicky zrušené realitnou
kanceláriou dňa 21.06.2021 s odôvodnením, že predávajúca už nemá záujem na predaji nehnuteľnosti,

pričom cca. týždeň na to došlo k vráteniu uhradenej zálohy. Žalobcovia vyvinuli všetku potrebnú aktivitu,
t.j. v danom termíne zabezpečili finančné prostriedky od banky Slovenská sporiteľňa, a.s. (zmluva
podpísaná dňa 21.05.2021), potrebné ku kúpe nehnuteľnosti. Za účelom podpisu úverovej zmluvy
zabezpečili a uhradili znalecký posudok s cieľom dosiahnuť uzavretie kontraktu. Súčasne si predjednali
odkúpenie časti susediaceho pozemku s jeho vlastníkom. Na žiadosť žalovanej ústretovo súhlasili

dodatočne aj s tým, aby 1 ich zálohy bola vyplatená žalovanej ešte pred kúpou, nakoľko prezentovala
potrebu doplniť svoje finančné zdroje. Ďalej poukázali na to, že žalovaná nešpecifikovala, v čom mala
spočívať ich údajná nesúčinnosť a ani koľkokrát, kedy a akým spôsobom malo prísť ku kontaktovaniu
žalobcov zo strany realitnej kancelárie alebo priamo žalovanej. Komunikácia s realitnou kanceláriou
prebiehala na základe iniciatívy žalobcov. Zo strany realitnej kancelárie prišlo ku komunikačnej iniciatíve

voči žalobcom len vo veci vyplatenia zálohy žalovanej a na konci len oznámením o odmietnutí
podpisu zmluvy zo strany žalovanej. Zároveň vznášali námietku k hodnovernosti navrhnutej svedkyne
z dôvodu, že predávajúca po odmietnutí predaja žalobcom, pokračovala v predaji tejto nehnuteľnosti
cez túto realitnú kanceláriu, avšak už za výrazne vyššiu cenu, pričom navrhnutá svedkyňa mala
priamy hospodársky prospech zo vzťahu s predávajúcou a bola s ňou zmluvne zaviazaná. Naviac

s navrhovanou svedkyňou komunikovali len pri podpise rezervačnej zmluvy a pri podpise dodatku k
dohode o súhlase vyplatenia 2.500,- Eur žalovanej. Ďalšiu komunikáciu a organizáciu celej transakcie
zabezpečovala jej zamestnankyňa. Skutočnosť, že predávajúca pokračovala v predaji nehnuteľnosti
je podľa tvrdení žalobcov dôkazom jej špekulatívneho a nečestného prístupu s jasným motívom jej
konania: predať nehnuteľnosť za vyššiu cenu ako bola pôvodne dohodnutá so žalobcami. Záujem

žalobcov kúpiť rodinný dom pretrvával aj po odmietnutí predaja žalovanou a naďalej sa snažili o kúpu
iného rodinného domu, a to aj z ponuky tejto realitnej kancelárie. Rodinný dom nakoniec kúpili cez
iný predajný kanál. Údajné ústretové gesto žalovanej z dôvodu nesporového riešenia nie je podložené
žiadnou tomu predchádzajúcou komunikáciou a tiež nijakým spôsobom nepreukázala, že tento súhlas
dala. Všetky tvrdenia žalovanej, najmä tie o neposkytnutí súčinnosti a odmietnutí podpisu kúpnej zmluvy

žalobcami sú nepravdivé, účelové, nedokázateľné a v logickom rozpore s krokmi, ktoré žalobcovia aj
realitná kancelária vykonali. O nepravdivosti týchto tvrdení svedčí tiež snaha žalovanej predať danú
nehnuteľnosť za výrazne vyššiu cenu bezprostredne po odmietnutí uzavrieť kúpnu zmluvu so žalobcami.
Naopak ich aktivita a kroky, ktoré vykonali jasne svedčia o ich záujme danú nehnuteľnosť kúpiť a
podpísať kúpnu zmluvu.

3.2. Žalobcovia k replike pripojili nasledovné listiny: Dodatok č. 1 k dohode o rezervácii nehnuteľnosti zo
dňa 30.04.2021, mailovú komunikáciu medzi žalobcom 1/ a sprostredkovateľom v maďarskom jazyku,
zmluvu o splátkovom úvere zo dňa 21.05.2021 a znalecký posudok č. 112/2021.4.1. Na pojednávaní konanom dňa 28.04.2023 žalobca 1/ uviedol, že suma 5.000,- Eur im bola vrátená
realitnou kanceláriou, pričom keby boli odstúpili oni od zmluvy, tak by tá suma zostala u nich, teda

50 % pre realitnú kanceláriu a 50 % pre žalovanú. Žalovaná nemala reálny dosah na vrátenie tejto
sumy. Dňa 22.06.2021 sa do realitnej kancelárie nedostavili, lebo pani J. im zavolala dňa 21.06.2021
večer alebo poobede, že pani predávajúca odstúpila od zámeru predať im nehnuteľnosť. Prvýkrát
na pojednávaní počul, že dôvodom nepodpísania zmluvy bola skutočnosť, že zmluvy neboli dobre
pripravené, keďže doposiaľ žalovaná tvrdila, že žalobcovia neposkytovali patričnú súčinnosť. To ako

bola zmluva o sprostredkovaní medzi realitnou kanceláriou a žalovanou spísaná sa žalobcov netýka.
Poukázal na to, že hypotekárny úver banky udeľujú na konkrétnu nehnuteľnosť. Zariadenie interiéru či
exteriéru nebolo predmetom zmluvy a nebol dôvod vytvárať žiaden inventár. Nemalo sa čakať na žiadne
doplnenie zmluvy, lebo chyby boli v tej zmluve, ktorú podpisovala žalovaná s realitnou kanceláriou. Cenu
nehnuteľnosti, ktorú určila žalovaná v spolupráci s realitnou kanceláriou, akceptovali.

4.2. Na pojednávaní konanom dňa 28.04.2023 žalobkyňa 2/ uviedla, že so žalobcom 1/ mali záujem o
kúpu nehnuteľnosti žalovanej čo najrýchlejšie, keďže ich syn mal ísť od septembra do prvého ročníka
základnej školy. To, že žalovaná odstúpila od zmluvy, ich dostalo do veľmi veľkej časovej tiesne a museli
si hľadať inú nehnuteľnosť, vybavovať iný úver, pričom ich syn musel ešte pár dní dochádzať zo školy
z L..

4.3. Na pojednávaní konanom dňa 28.04.2023 žalovaná uviedla, že bola vo veľkej finančnej tiesni, preto
sa rozhodla dom predať cez realitnú kanceláriu. Cena sa stanovila po rade realitnej kancelárie. Na
inzerát reagoval žalobca 1/ a prišiel na obhliadku. Čo sa týka hodnoty nehnuteľnosti, ona sa dozvedela
až po vyžiadaní si nového znaleckého posudku, že jej hodnota bola 256.000,- Eur. Žalovaná považovala

za zarážajúce, že sa žalobca 1/ neohradil, keďže vedel, že žalovaná je vo finančnej tiesni a on mal
možnosť kúpiť dom v podstate o 80.000,- Eur lacnejšie. V súbežnosti v tom čase sa začali urgentne
prevádzať v C. K. práce na kanalizácii, s ktorou bol pán žalobca 1/ oboznámený. Požiadala žalobcu 1/,
aby bol taký láskavý zavedenie kanalizácie si vyfinancovať. Žalobca 1/ sa nevyjadril, preto adresovala
túto záležitosť pani J., aby sa spísal dodatok a upravila sa cena. Aj toto minulo účinkom. Kanalizáciu

nakoniec musela vyfinancovať sama, keďže tam žila a pripravovala sa na predaj, bola by odrezaná od
bežného života. Z toho dôvodu, keďže bola bez financií, požiadala pani J., či by požiadala žalobcu 1/ o
čiastku zo zloženej zálohy. Toto sa uskutočnilo, peniaze jej boli preposlané, pričom dodatok bol spísaný
vonku na ulici. Z uvedeného predaja domu má v podstate k dispozícii zmluvu o sprostredkovaní, de facto
rezerváciu, pričom zmluva o budúcej zmluve nebola spísaná vôbec. So žalobcom 1/ sa stretla možno

trikrát. Keď sa spýtala, kedy sa spíše aspoň predbežný zoznam vecí, ktoré sa ponechávajú v dome, ako
sa to bežne robí, nedostala odpoveď. Čo sa týka dodatku, žalovaná nevedela ako prišli k sume 126.000,-
Eur, keďže kúpna cena bola dohodnutá inak. Ďalej nebolo zrealizované ani vyčíslenie zostatku hodnoty
jej domu, keďže sa splácal (úver). Upozornila pani J., že trvá na spísaní nových relevantných zmlúv bez
mätúcich informácií, avšak ona povedala, že to je vecou pani Y.. Bola nespokojná s prístupom realitnej

kancelárie. Do posledného dňa nedala pokyn na zrušenie predaja. Žalobca 1/ mal kontaktovať žalovanú
a domáhať sa kúpy. Po dátume určenom na podpísanie zmluvy, ako sa dozvedela, že žalobca 1/ si
hľadá iný dom, povedala pani J., aby tie peniaze zbytočne nezadržiavala, lebo pán žalobca dal svojím
konaním najavo, že nemá záujem o kúpu jej nehnuteľnosti. Žalobca 1/ sa mohol domáhať kedykoľvek
telefonicky, osobne v deň, keď sa mala podpísať zmluva ujasniť všetky fakty. Bolo jej prekvapením,

že žalobcovi 1/ boli pani J. podávané informácie o budúcich nehnuteľnostiach, napriek tomu, že ich
záležitosť nebola ukončená. To, že žalobca 1/ si zabezpečil hmotné prostriedky na kúpu nehnuteľnosti
bolo v jeho životnom záujme. Mala za to, že realitná kancelária spôsobila nejasnosti. Ak by žalobca 1/
konal v súlade so svojim svedomím, prišiel by za žalovanou, keďže mal na to časový priestor a uzavrel
by tú záležitosť osobne za účasti všetkých zúčastnených. Dňa 22.06.2021 sa do realitnej kancelárie

nedostavila, keďže čakala, či sa jej ozve pani J., že sú všetky podklady pripravené, právne ošetrené,
bez mätúcich údajov s vyjadrením žalobcu 1/ a spísaním všetkých náležitostí o vybavení interiéru a
zariadenia, čo tam zostáva. Je nemysliteľné ísť podpisovať zmluvy, ktoré nie sú pripravené. Zdôraznila,
že nikomu nepovedala, že ruší predaj. Bola právne spôsobilá vec riešiť sama a nepoverovať osobu
pracujúce len na sprostredkovanie.

5.1. Žalobca 1/ na pojednávaní konanom dňa 09.06.2023 uviedol, že sumu 2.500,- Eur im nevrátila
žalovaná, ale realitná kancelária. V dodatku je jedna chyba, a to, že realitná kancelária nepresne
uviedla jednu cenu. Žalobcovia nemali kontaktovať žalovanú, ale sa mali dostaviť do realitnej kancelárieuzatvoriť kúpnu zmluvu v dohodnutý deň. Žalovaná nepožiadala o vyčíslenie z banky, nedodala uvedené
vyčíslenie realitnej kancelárii, a to bol jeden z dôvodov, prečo nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy.
Žalobcovia ani v rezervačnej zmluve, ani slovne neprejavili záujem o žiadne zariadenie či už interiéru

alebo exteriéru. Nebola žiadna predpodmienka stanovená, ktorá by ich zaväzovala spísať záznam vecí.
Ani o tom nemali vedomosť, že by pani žalovaná potrebovala posunúť čas podpisu, aby si mohla vybaviť
bývanie.

5.2. Žalobkyňa 2/ na pojednávaní konanom dňa 09.06.2023 uviedla, že bolo evidentné že majú záujem

o kúpu nehnuteľnosti žalovanej a nebolo ich povinnosťou osobitne kontaktovať žalovanú.

5.3. Žalovaná na pojednávaní konanom dňa 09.06.2023 uviedla, že zálohu vo výške 2.500,- Eur
potrebovalazdôvodufinančnejtiesne.Nežiadalaodžalobcovo10.000,-Eurvyššiukúpnucenu.Malaza
to, že vyčíslenie nemala zabezpečovať ona, ale mala ho predložiť banka. Ona nechcela odstupovať od
zmluvy, lebo bola vo finančnej tiesni a nechcela sa dostať do problémov. V deň, kedy sa mala podpísať

zmluva, ju mohli prísť navštíviť resp. kontaktovať telefonicky a dožadovať sa kúpy. Nemožno jej vytknúť,
že svoju nehnuteľnosť následne predala za vyššiu sumu, pričom išlo o sumu 80.000,- Eur vyššiu, než
ktorá sa pôvodne určila realitnou kanceláriou. O vyúčtovanie z banky nemohla žiadať, keďže nebol
spravený súpis majetku, ktorý mal zostať v dome.

5.4. Svedkyňa, C. J., nar. XX.XX.XXXX, na pojednávaní dňa 09.06.2023 uviedla, že ich oslovila
žalovaná, že chce svoju nehnuteľnosť predávať cez ich realitnú kanceláriu. Dali dom do inzerátu,
na ktorý reagovali žalobcovia, ktorí sa po týždni rozhodli, že majú záujem kúpiť túto nehnuteľnosť.
Medzičasom hľadali pre žalovanú byt resp. dom, keďže nemala zabezpečenú bytovú situáciu. Termín
ich tlačil na podpis kúpnej zmluvy, avšak žalovaná nemala zabezpečenú bytovú náhradu. Emailovou

formou kontaktovala žalobcov a oznamovala im, že žalovaná nevie uzatvoriť kúpnu zmluvu, keďže nemá
zabezpečené druhé bývanie. Dom bol následne ponúknutý na predaj za vyššiu cenu (cca. 210.000,-
Eur). Žalovanej povedala, že žalobcovia po dohodnutom termíne na uzatvorenie kúpnej zmluvy, majú
záujem o kúpu inej nehnuteľnosti. Zmluva o sprostredkovaní bola podpísaná cca. na pol roka. Do kúpnej
zmluvy bolo potrebné uviesť ďalšie doplňujúce informácie, a to zoznam vecí, ktoré zostanú v dome

a ktoré si žalovaná zoberie so sebou. V tom čase sa rapídne zdvihli ceny nehnuteľností. Nemali v
písomnej forme vyjadrenie žalovanej, že odstupuje od zmluvy. Slovne sa žalovaná vyjadrila, že nemôže
dôjsť k podpísaniu kúpnej zmluvy z dôvodu, že sa nenašiel pre ňu byt. Nemala vedomosť o tom,
že by žalovaná žiadala o osobné stretnutie so žalobcami. Žalobcovia po podpise rezervačnej zmluvy
poskytovali súčinnosť. Žalovaná mala záujem predať nehnuteľnosť, nevedela si však zabezpečiť bytovú

náhradu. Rovnako nebolo predložené vyúčtovanie z banky, a preto nemohlo dôjsť k uzatvoreniu kúpnej
zmluvy. Žalovaná sa dopytovala, či sa žalobcovia dostavia v určený deň na podpis kúpnej zmluvy,
realitnákanceláriavšaknedokázalapripraviťkúpnuzmluvu,keďženemalipodklady(vyčísleniezbanky).
Zmluvy predpripravila pani Y.. O uvedené vyčíslenie mohla banku požiadať len žalovaná. Nemala
vedomosť o tom, či žalovaná kontaktovala svoju banku. Žalovaná neuvádzala, že by chcela predať svoj

dom za vyššiu cenu. Bola povinná dodržať zmluvné podmienky ohľadne kúpnej ceny, a to napriek tomu,
že v znaleckom posudku bola určená vyššia hodnota nehnuteľnosti. Žalovaná mala vedomosť o tom,
že má predložiť vyúčtovanie z banky. Predmetné vyúčtovanie však nepredložila z dôvodu, že nemala
zabezpečené bývanie.

5.5. Žalobkyňa 2/ vo svojej záverečnej reči zdôraznila, že ich snaha kúpiť nehnuteľnosť od žalovanej
bola silná, súrna a evidentná, pretože museli riešiť bývanie a školskú dochádzku ich syna. Bolo pre nich
dôležité mať zariadený dom a pozemok. Keďže ku kúpe nehnuteľnosti nedošlo, museli všetko riešiť v
zhone a ich syn musel dochádzať do školy cca. 50 km. Dom, v ktorom toho času bývajú, bol nezariadený.

5.6. Žalobca vo svojej záverečnej reči uviedol, že pre neusporiadané správanie žalovanej nemohli
uskutočniť kúpu nehnuteľnosti. Na základe podpísanej rezervačnej zmluvy žiadajú o zaplatenie úhrady
v zmluve spomenutej finančnej náhrady s príslušenstvom. Trovy konania si neuplatňujú.

5.7. Žalovaná vo svojej záverečnej reči poukázala na to, že mala silnú motiváciu predať dom, ktorý

stavala pre svoje deti a pre seba. Má 66 rokov, je dôchodkyňa. Dennodenné stávania o pol štvrtej
do práce ju fyzicky vyčerpávalo. Časté choroby jej neumožňovali splácanie úveru. Bola nútená svoju
situáciu riešiť predajom domu. Cena bola stanovená bez riadneho znaleckého posudku. Nekládla žiadne
podmienky, len si chcela nechať nejaké to zariadenie. Telefonicky komunikovala s pani J., ktorá jejpovedala, že žalobcovia nemajú dostatok finančných prostriedkov a vybavujú si úver. Tá doba, po ktorú
si vybavovali úver presiahla prvú trojmesačnú lehotu, ktorú mala určenú s realitnou kanceláriou. V snahe
udržať si klienta, súhlasila s ďalším predĺžením realizačnej zmluvy. Bola súčinná aj pri prehliadke domu.

Bolo pre ňu dôležité, aby sa spísali veci, keďže bola upozornená, že v mnohých prípadoch dochádza k
tomu, že si noví majitelia všetko zoberú. Dátum podpísania zmluvy sa blížil, ona komunikovala s pani J. a
intenzívne hľadali pre ňu bývanie. Bolo to pre ňu dôležité, lebo je dôchodkyňa a nemala financie. Žalobca
1/ mohol kedykoľvek prísť a porozprávať sa a nie hľadať si hneď iné bývanie. Mala vtedy ťažké srdce na
realitnú kanceláriu. Ich vec nebola vypovedaná písomne a nepokračovalo sa v tom, čo bolo dohodnuté.

6. Súd vykonal dokazovanie výsluchom svedkyne, listinnými dôkazmi predloženými žalobcami k žalobe
a replike (vymenované v bode 1.3. a 3.2. rozsudku), e-mailovým podaním žalobcu 1/ zo dňa 15.05.2023,
konceptom kúpnej zmluvy, konceptom dodatku č. 2 ku kúpnej zmluve, e-mailovým podaním žalobcu zo
dňa 07.06.2023, (nepodpísaným) vyjadrením konateľky spoločnosti K. Y. D..O..M.. a zistil nasledovný
skutkový a právny stav:

7.1. Žalobcovia ako budúci kupujúci uzatvorili so žalovanou ako budúcou predávajúcou a spoločnosťou
K. Y. D..O..M.. ako sprostredkovateľom dňa 16.04.2021 Dohodu o rezervácii nehnuteľnosti, v ktorej sa
budúca predávajúca a budúci kupujúci zaviazali, že najneskôr do 22.06.2021 uzavrú kúpnu zmluvu
na nehnuteľnosti uvedené v bode 1.1. Dohody. Budúca predávajúca a budúci kupujúci sa dohodli, že

celková konečná kúpna cena za nehnuteľnosti je 189.900,- Eur a strany sa dohodli, že kúpna cena bude
uhradená tak, že prvú časť kúpnej ceny vo výške 5.000,- Eur uhradia budúci kupujúci bezhotovostným
bankovým prevodom na číslo účtu realitnej kancelárie, do dňa 21.04.2021 a druhú časť kúpnej ceny
vo výške 184.900,- Eur uhradia budúci kupujúci na bankový účet budúcej predávajúcej v deň podpisu
kúpnej zmluvy (čl. I. bod 1.3 dohody).

7.2. Podľa čl. IV. bod 4.1. Dohody o rezervácii nehnuteľnosti sa strany dohodli, že v prípade ak
vzniknú, akékoľvek pochybnosti o určení termínu a miesta uzavretia kúpnej zmluvy, platí nevyvrátiteľná
domnienka, že sa účastníci dohodli na tom, že sa kúpna zmluva na nehnuteľnosti uzavrie v posledný
deň lehoty na uzavretie kúpnej zmluvy, teda dňa 22.06.2021 v Realitnej kancelárii K. Y. D..O..M.., v

prípade, ak sa budúci kupujúci alebo budúca predávajúca nedostavia v tento deň na uvedene miesto
na podpis kúpnej zmluvy, predpokladá sa, že neprítomná strana odmietla podpísať kúpnu zmluvu na
nehnuteľnosti so všetkými následkami a sankciami vyplývajúcimi z tejto Dohody a právnych predpisov.
Strany sa dohodli, že v prípade, ak posledný deň lehoty pripadne na sobotu, nedeľu alebo sviatok, je
posledným dňom lehoty najbližší nasledujúci pracovný deň v realitnej kancelárii.

7.3. Podľa čl. IV. bod 4.3. Dohody o rezervácii nehnuteľnosti, strany sa dohodli, že v prípade, ak nedôjde
k uzavretiu kúpnej zmluvy a ani k platnému odstúpeniu od Dohody, je strana Dohody (s výnimkou
sprostredkovateľa), ktorá zapríčinila neuzavretie kúpnej zmluvy alebo neposkytla na uzavretie kúpnej
zmluvy potrebnú súčinnosť, povinná uhradiť všetky náklady, ktoré ostatným dvom stranám Dohody

vznikli v súvislosti s prípravou realizácie prevodu nehnuteľnosti a ktoré zahŕňajú najmä všetky reálne
náklady strán, vrátane odmeny spolupracujúcej realitnej kancelárie za poskytnutú právnu pomoc (ďalej
len ,,paušálna náhrada výdavkov"). Strany sa dohodli na celkovej sume paušálnej náhrady výdavkov,
ktorej výška sa rovná 5.000,- Eur. Strany prehlasujú, že výška paušálnej náhrady výdavkov je primeraná,
dojednaná určito, nejaví sa im ako neprimerane vysoká, ani dojednaná v rozpore s dobrými mravmi.

Nárok na úhradu paušálnej náhrady výdavkov vzniká tým dvom stranám Dohody, ktoré nespôsobili
zmarenie podpisu kúpnej zmluvy, pričom sa medzi nich rozdelí rovným dielom (v pomere 50:50). Za
neposkytnutie potrebnej súčinnosti na uzavretie kúpnej zmluvy sa považuje aj situácia, ak budúci
kupujúci nesplnia do lehoty na uzavretie kúpnej zmluvy niektorú z povinností určenú v bode 3.3.
tejto Dohody alebo, ak budúca predávajúca nesplní do lehoty na uzavretie kúpnej zmluvy niektorú

z povinností určenú v bode 3.2. tejto Dohody alebo, ak budúci kupujúci alebo budúca predávajúca
odmietnu uzavrieť kúpnu zmluvu.

7.4. Podľa čl. IV. bod 4.5. Dohody o rezervácii nehnuteľnosti, ak budúca predávajúca poruší povinnosť
v dojednanej lehote uzavrieť kúpnu zmluvu z akéhokoľvek dôvodu na jej strane alebo ak budúca

predávajúca prevedie vlastnícke právo k nehnuteľnostiam na iné osoby ako budúcich kupujúcich alebo
ak neposkytne potrebnú súčinnosť na uzavretie kúpnej zmluvy, zaväzuje sa zaplatiť budúcim kupujúcim
a sprostredkovateľovi paušálnu náhradu výdavkov a vráti v plnej výške budúcim kupujúcim uhradenú
prvú časť dohodnutej kúpnej (ceny) (bod 1.3 písm. a) tejto zmluvy).8. Žalobcovia dňa 16.04.2021 odoslali na účet príjemcu K. Y. D..O..M., sumu 5.000,- Eur.
9.1. Dňa 30.04.2021 žalobcovia ako budúci kupujúci uzatvorili so žalovanou ako budúcou predávajúcou

a spoločnosťou K. Y. D..O..M.. ako sprostredkovateľom Dodatok č. 1 k Dohode o rezervácii
nehnuteľnosti. Podľa bodu 1.3 predmetného dodatku budúca predávajúca a budúci kupujúci sa dohodli,
že celková a konečná kúpna cena za nehnuteľnosti je, podľa prvého odseku: 126.000,- Eur, podľa
druhého odseku: 189.900,- Eur. Strany sa dohodli, že kúpna cena bude uhradená tak, že prvú časť
kúpnej ceny vo výške 2.500,- Eur uhradia budúci kupujúci bezhotovostným bankovým prevodom na číslo

účtu realitnej kancelárie dňa 19.04.2021, druhú časť kúpnej ceny vo výške 2.500,- Eur uhradia budúci
kupujúci bezhotovostným bankovým prevodom na číslo účtu budúcej predávajúcej dňa 05.05.2021,
tretiu časť vo výške 184.900,- Eur uhradia budúci kupujúci na bankový účet budúcej predávajúcej v deň
podpisu kúpnej zmluvy (čl. I. bod 1.3. dohody).
9.2. Podľa bodu 4.5. Dodatku č. 1 k Dohode o rezervácii nehnuteľnosti, ak budúca predávajúca poruší
povinnosť v dojednanej lehote uzavrieť kúpnu zmluvu z akéhokoľvek dôvodu na jej strane alebo ak

budúca predávajúca prevedie vlastnícke právo k nehnuteľnostiam na iné osoby ako budúcich kupujúcich
alebo ak neposkytne potrebnú súčinnosť na uzavretie kúpnej zmluvy, zaväzuje sa zaplatiť budúcim
kupujúcim a sprostredkovateľovi paušálnu náhradu výdavkov a vráti v plnej výške budúcim kupujúcim
uhradenú prvú časť dohodnutej kúpnej (ceny) (bod 1.3. písm. a) a b) tejto zmluvy).
10. Predžalobnou výzvou zo dňa 16.05.2022 žalobcovia vyzvali žalovanú na zaplatenie paušálnej

náhrady nákladov vo výške 2.500,- Eur, a to do 31.05.2022. Výzva bola podaná na pošte dňa 16.05.2022
a doručená žalovanej dňa 23.05.2022.
11. V e-mailovom (nepodpísanom a neautorizovanom) podaní, doručenom žalobcovi 1/ dňa 06.06.2023,
preposlanom súdu dňa 07.06.2023, konateľka spoločnosti K. Y. D..O..M.. S. Y. uviedla, že žalovaná ich
poprosila, aby jej pomohli s predajom domu, keďže počas pandémie nemala zamestnanie a nestačila

splácať úver. Nerada súhlasila z dôvodu negatívnej skúsenosti so žalovanou z čias predaja jej bytu.
Podpis dohody o rezervácii nehnuteľnosti prebehlo tak zo strany žalobcov, ako aj zo strany žalovanej
bez problémov. Došlo k vypracovaniu znaleckého posudku a žalobcovia začali riešiť úver. Kým si budúci
kupujúci vybavovali úver, žalovaná začala vymýšľať, najprv že vytrhá všetky tuje na zadnom dvore
a zoberie ich so sebou, potom, že chce zálohu. V deň podpísania dodatku o zálohe bolo konateľke

nevoľno, preto došlo v predmetnom dodatku ku chybe. Pri podpise dodatok všetci prečítali a podpísali
ho, pričom chybu si nik nevšimol. Záloha sa preúčtovala žalovanej vo výške 2.500,- Eur, ktorú následne
vrátila žalobcom po tom, ako sa rozhodla nepodpísať kúpnu zmluvu. Keď zavolal žalobca 1/, že je úver
schválený, poprosili žalovanú, aby si zabezpečila vyčíslenie od banky ohľadne jej dlhu. V ten deň im
žalovaná oznámila, že dom nepredá za toľko, nech žalobcovia priplatia minimálne sumu 10.000,- Eur.

Žalobcovia s tým samozrejme nesúhlasili. Pani Y. pripravila kúpnu zmluvu bez rozpisu ako sa vyplatí
kúpna cena, nakoľko čakala, či predsa im žalovaná zabezpečí vyčíslenie, ale nestalo sa. Žalovaná
vyhlásila, že ona nepríde v dohodnutý termín na podpis kúpnej zmluvy. Tak sa dom nepredal. Mala za
to, že žalobcovia si právom nárokujú sumu 2.500,- Eur ako paušálnu náhradu.
12. K uzatvoreniu kúpnej zmluvy medzi stranami sporu nedošlo, pričom v posledný deň lehoty na

uzavretie kúpnej zmluvy, teda dňa 22.06.2021, sa nedostavili strany sporu do realitnej kancelárie za
účelom podpísania kúpnej zmluvy. Zmluvné strany od zmluvy neodstúpili.
13. Súd na zistený skutkový stav aplikoval nasledovné zákonné ustanovenia:
Podľa § 50a ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len OZ) účastníci sa môžu písomne
zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných

náležitostiach.
Podľa § 50a ods. 2 OZ ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka
domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody
tým nie je dotknuté.
Podľa § 50a ods. 3 OZ tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku

vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.
Podľa § 544 ods. 1 OZ ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu,
je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému účastníkovi
porušením povinnosti nevznikne škoda.
Podľa § 544 ods. 2 OZ zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená

výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.
Podľa § 545 ods. 1 OZ ak z dojednania o zmluvnej pokute nevyplýva niečo iné, je dlžník zaviazaný plniť
povinnosť, ktorej splnenie bolo zabezpečené zmluvnou pokutou, aj po jej zaplatení.Podľa § 545 ods. 2 OZ veriteľ nie je oprávnený požadovať náhradu škody spôsobenej porušením
povinnosti, na ktorú sa vzťahuje zmluvná pokuta, ak z dojednania účastníkov o zmluvnej pokute
nevyplýva niečo iné. Veriteľ je oprávnený domáhať sa náhrady škody presahujúcej zmluvnú pokutu, len

keď je to medzi účastníkmi dohodnuté.
Podľa § 545 ods. 3 OZ ak z dohody nevyplýva niečo iné, nie je dlžník povinný zmluvnú pokutu zaplatiť,
ak porušenie povinnosti nezavinil.
Podľa § 545a OZ neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a
význam zabezpečovanej povinnosti. Ak veriteľ nie je oprávnený požadovať náhradu škody spôsobenej

porušením povinnosti, na ktorú sa zmluvná pokuta vzťahuje, súd prihliadne aj na výšku škody, ktorá
porušením povinnosti vznikla, a na to, o koľko zmluvná pokuta presahuje rozsah vzniknutej škody.
Podľa § 588 OZ z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať
a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu.
Podľa § 517 ods. 2 OZ ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od
dlžníkapopriplneníúrokyzomeškania,akniejepodľatohtozákonapovinnýplatiťpoplatokzomeškania;

výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.
Podľa § 3 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z. ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho
zákonníka, výška úrokov z omeškania je o päť percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková
sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.
Podľa § 232 ods. 4 C.s.p., ak súd uložil povinnosť plniť opakujúce sa a v budúcnosti splatné dávky a

splátky, vykonateľnosť týchto dávok a splátok sa spravuje poradím ich splatnosti, ak súd nerozhodne
inak; súd môže rozhodnúť, že omeškanie s plnením jednej dávky alebo splátky má za následok splatnosť
celého plnenia.
14. Medzi stranami sporu bolo nesporné uzatvorenie zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti, špecifikovanej
v predmetnej zmluve, a to dňa 16.04.2021 medzi žalobcami, žalovanou a realitnou kanceláriou

ako sprostredkovateľom. Predmetná zmluva má síce vo vzťahu k sprostredkovateľovi charakter
spotrebiteľskej zmluvy, avšak záväzkovo-právny vzťah medzi žalobcami ako budúcimi kupujúcimi
a žalovanou ako budúcou predávajúcou je vzťahom dvoch fyzických osôb, ktoré nekonali v rámci
predmetu svojej podnikateľskej či obchodnej činnosti, pričom za porušenie rovnakých povinností plynú
z predmetnej zmluvy tak pre žalobcov, ako aj pre žalovanú rovnaké sankcie. Z právneho hľadiska súd

uzatvorenú zmluvu podľa jej obsahu v častiach vymedzujúcich vzájomné práva a povinnosti žalobcov a
žalovanej, klasifikoval ako zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Zo znenia predmetnej zmluvy jasne plynie
povinnosť žalobcov a žalovanej uzavrieť kúpnu zmluvu o prevode konkrétnej nehnuteľnosti v písomnej
forme a v stanovenej lehote (do 22.06.2021) za jasne a určito dojednanú kúpnu cenu (189.900,- Eur).
15. Pre prípad neuzavretia kúpnej zmluvy bolo medzi zmluvnými stranami dojednané ustanovenie čl.

IV. dohody o rezervácii nehnuteľnosti, ktoré podrobne upravuje jednak právo strany odstúpiť od zmluvy,
ako aj sankciu spojenú s neuzavretím kúpnej zmluvy v stanovenej lehote z dôvodu porušenia povinnosti
takúto zmluvu uzavrieť, či už zo strany žalobcov ako budúcich kupujúcich alebo zo strany žalovanej
ako budúcej predávajúcej. Z čl. IV bod 4.5. dohody o rezervácii nehnuteľnosti jednoznačne vyplýva,
že ak budúca predávajúca, t.j. žalovaná, poruší povinnosť v dojednanej lehote uzavrieť kúpnu zmluvu

z akéhokoľvek dôvodu na jej strane, zaväzuje sa zaplatiť budúcim kupujúcim a sprostredkovateľovi
paušálnu náhradu výdavkov a vráti v plnej výške budúcim kupujúcim uhradenú prvú časť dohodnutej
kúpnej ceny. V zmysle čl. IV. bod 4.3. dohody o rezervácii nehnuteľnosti strany uvedenú paušálnu
náhradu výdavkov definovali ako povinnosť uhradiť všetky náklady, ktoré ostatným stranám dohody
vznikli v súvislosti s prípravou realizácie prevodu nehnuteľnosti a ktoré zahŕňajú najmä všetky reálne

náklady strán, vrátane odmeny spolupracujúcej realitnej kancelárie za poskytnutú právnu pomoc.
Celkovú sumu paušálnej náhrady výdavkov dohodli vo výške 5.000,- Eur, z ktorej 50 % t.j. sumu 2.500,-
Eur môžu nárokovať žalobcovia.
16. Uvedené zmluvné dojednania (čl. IV. bod 4.3. v spojení s čl. IV bodom 4.5.) súd vyhodnotil ako
dojednania o zmluvnej pokute. „Zmluvná pokuta je dohodnutá peňažná čiastka, ktorú je dlžník povinný

zaplatiť veriteľovi v prípade, že nesplní svoju zmluvnú povinnosť, ku ktorej sa zaviazal a to bez ohľadu na
to, či porušením povinnosti, vznikla veriteľovi škoda. Zmluvnou pokutou možno vylúčiť spory o náhradu
škody, ktoré by inak mohli vzniknúť. Pokutu možno dohodnúť tak pre prípad nesplnenia zmluvnej
povinnosti vôbec, ako aj pre prípad porušenia akejkoľvek inej zmluvnej povinnosti. Nie je rozhodujúce,
ako zmluvné strany označia svoju dohodu, prípadne, či použijú priamo termín „zmluvná pokuta“, ale

rozhodujúce je obsah ich dohody. Dohodou o zmluvnej pokute možno zaistiť splnenie určitej zmluvnej
povinnosti, vyplývajúce z akejkoľvek zmluvy, dokonca aj zo zmluvy inominátnej, pravda, pokiaľ to jej
charakter pripúšťa. Dohoda o zmluvnej pokute, ako zaisťovací prostriedok, je závislá na existenciihlavného záväzku, ktorý je zmluvnou pokutou zabezpečený“ (uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej
republiky, sp. zn. 2MObdo/3/2009 zo dňa 28.10.2009).
17. V dohode o rezervácii nehnuteľnosti obsiahnuté ustanovenia sú podľa názoru súdu platné. Uvedené

súd považuje za potrebné zdôrazniť aj v kontexte toho, že žalovaná v priebehu konania poukázala na
zmätočnosť realitnou kanceláriou vypracovaných zmlúv. Z právneho hľadiska sú podstatné časti zmluvy
o rezervácii nehnuteľnosti určité a zrozumiteľné, pričom gramatické chyby a drobné nepresnosti vo
formulácii jednotlivých vedľajších zmluvných ustanovení nespôsobujú jej neplatnosť. Ako zmätočné sa
však javí dojednanie kúpnej ceny v Dodatku č. 1 k Dohode o rezervácii nehnuteľnosti (bod 1.3.), v ktorom

je uvedená kúpna cena 126.000,- Eur a v ďalšom odseku kúpna cena 189.900,- Eur. Prihliadajúc však
na vôľu zmluvných strán a zistené okolnosti uzavretia predmetného dodatku dospel súd k záveru, že táto
nepresnosť nespôsobuje neplatnosť uvedeného zmluvného ustanovenia. Medzi stranami sporu nebola
sporná dojednaná výška kúpnej ceny 189.900,- Eur. Uzatvorenie Dodatku č. 1 iniciovala žalovaná,
pričom zmluvné strany mienili upraviť len spôsob uhradenia kúpnej ceny (nie samotnú výšku kúpnej
ceny), zohľadňujúc skutočnosť, že žalovanej bola poskytnutá suma 2.500,- Eur zo zálohy zloženej

žalobcami. Súd pre úplnosť poznamenáva, že ak by aj bolo uvedené ustanovenie predmetného dodatku
neplatné, išlo by o čiastočnú neplatnosť, ktorá nespôsobuje neplatnosť celého právneho úkonu a tobôž
nie neplatnosť dohody o rezervácii nehnuteľnosti.
18.Zpísomnéhodojednaniaozmluvnejpokutejednoznačnevyplývaporušenieakejzmluvnejpovinnosti
sa zmluvnou pokutou (označenou ako paušálna náhrada výdavkov) zabezpečuje a z uvedených

ustanovení dohody o rezervácii je možné bez akýchkoľvek problémov určiť jednoznačne ich výšku, a
to jednak celkovú výšku zmluvnej pokuty - paušálnej náhrady výdavkov - 5.000,- Eur, ako aj jej časť
pripadajúca na budúcich kupujúcich - žalobcov v pomere 50:50 medzi žalobcami a sprostredkovateľom,
t.j. vo výške 2.500,- Eur. Takto dojednaná výška zmluvnej pokuty zároveň podľa názoru súdu nie je
neprimeraná a vzhľadom na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti (povinnosti uzavrieť kúpnu

zmluvu o prevode nehnuteľnosti), ktorej kúpou si žalobcovia riešili ich bytovú otázku, pričom s prevodom
vlastníckeho práva k nehnuteľnosti na žalobcov bola súčasne spojená ich povinnosť zaplatiť dojednanú
kúpnu cenu vo výške 189.900,- Eur, čo si tiež vyžaduje určitú formu prípravy a úkonov zo strany
kupujúcich, predovšetkým ak má byť jej vyplatenie financované aj z čerpaného hypotekárneho úveru.
Súd je toho názoru, že povinnosť žalovanej uzavrieť v dojednanej lehote kúpnu zmluvu, vyplývajúca z

dohody o rezervácii nehnuteľnosti, plne zodpovedá hodnotou a významom zmluvnej pokute vo výške
2.500,- Eur, keď v podstate ide o zmluvnú pokutu dosahujúcu 1,32 % z dojednanej kúpnej ceny, t.j.
dohodnutej ceny nehnuteľnosti. Tak dôležitá povinnosť, ako uzavretie samotnej budúcej zmluvy, určite
spĺňa kritérium primeranosti, ak výška zmluvnej pokuty dosahuje 1,32 % hodnoty záväzku kupujúcich
resp. dojednanej ceny nehnuteľnosti.

19. Po ustálení platnosti zmluvného dojednania o zmluvnej pokute, súd pristúpil ku skúmaniu, či
žalobcom vznikol nárok na jej zaplatenie, a teda či a ktorou zmluvnou stranou došlo k porušeniu
povinnosti uzavrieť kúpnu zmluvu. Podľa tvrdení žalobcov k porušeniu povinnosti došlo žalovanou.
Žalovaná tieto skutkové tvrdenia poprela a tvrdila, že k porušeniu povinnosti došlo práve zo strany
žalobcov, ako aj zo strany sprostredkovateľa, ktorý nepripravil vhodné podklady (kúpnu zmluvu, súpis

hnuteľných vecí atď.).
20. Súd na základe vykonaného dokazovania (svedeckou výpoveďou a listinnými dôkazmi) mal
preukázané, že zo strany žalobcov nedošlo k porušeniu žiadnej ich povinnosti. Žalobcovia z dôvodu
potreby riešenia ich bytovej situácie reagovali na realitnou kanceláriou zverejnený inzerát, rozhodli
sa prijať ponuku vo zverejnenej podobe a uzatvorili dohodu o rezervácii nehnuteľnosti. Čo sa týka

dojednanej kúpnej ceny, ktorá mala byť nižšia ako cena trhová, súd poukazuje na to, že žalobcom
trhová hodnota nehnuteľnosti v čase uzavretia zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti nebola zrejmá, keďže
znalecký posudok bol vypracovaný až po podpísaní tejto zmluvy. Kúpna cena (ktorá sa navyše nemusí
rovnať trhovej cene, keďže je právom ktoréhokoľvek vlastníka predávať svoju nehnuteľnosť za cenu,
ktorú považuje za primeranú, a to aj za cenu nižšiu, ako aj vyššiu aká je cena trhová) sa určila po dohode

žalovanej a realitnej kancelárie. Žalobcovia takto určenú kúpnu cenu akceptovali. Ak sa následne zistilo,
že táto cena by mohla byť vyššia, nebola povinnosťou žalobcov túto zvýšenú kúpnu cenu akceptovať.
Po podpísaní zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti dňa 16.04.2021 žalobcovia boli povinní zabezpečiť
dostatočné množstvo finančných prostriedkov na úhradu kúpnej ceny za nehnuteľnosti, pričom zaplatili
zálohu vo výške 5.000,- Eur, dali si vypracovať znalecký posudok č. 112/2021 (vypracovaný dňa

10.05.2021) a uzavreli so Slovenskou sporiteľňou, a.s. zmluvu o splátkovom úvere zo dňa 21.05.2021,
na základe ktorej im mal byť poskytnutý hypotekárny úver za účelom kúpy nehnuteľnosti v tom čase vo
vlastníctve žalovanej. Žalobcovia boli na obhliadke nehnuteľnosti, boli súčinní pri podpise Dodatku č. I.
(ktorý bol uzatvorený na základe žiadosti žalovanej) a boli pripravení dostaviť sa do realitnej kanceláriena podpis zmluvy (nedostavili sa iba z dôvodu, že deň pred dohodnutým termínom podpisu kúpnej
zmluvy, boli kontaktovaní zo strany realitnej kancelárie s tým, že k uzatvoreniu kúpnej zmluvy nedôjde z
dôvodov na strane žalovanej. Uvedená skutočnosť bola potvrdená aj svedeckou výpoveďou svedkyne

Biricskayovej). Z pohľadu súdu žalobcovia javili seriózny záujem o nehnuteľnosť. Rozhodne nebolo ich
povinnosťou ako sa mylne domnievala žalovaná, osobitne telefonicky či osobne kontaktovať žalovanú
a opakovane deklarovať ich záujem o jej nehnuteľnosť. Čo sa týka tvrdení žalovanej, že ona aj po
uplynutí termínu na podpis kúpnej zmluvy čakala na telefonát od žalobcov, tieto sú neopodstatnené.
Z dojednanej zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti jednoznačne vyplýva, že sa predpokladá odmietnutie

podpísania kúpnej zmluvy stranou, ktorá sa dňa 22.06.2021 nedostaví do realitnej kancelárie za účelom
jej podpisu, pričom za tohto stavu nebolo povinnosťou žalobcov kontaktovať žalovanú, keďže sa malo
za to, že odmietla podpísať kúpnu zmluvu. Žalobcovia tak ako súd uviedol vyššie sa nedostavili v
určený deň do realitnej kancelárie za účelom podpísania zmluvy, keďže boli kontaktovaní realitnou
kanceláriou. Žalovaná sa však nedostavila na základe vlastného uváženia, keďže mala za to, že nie sú
pripravenévhodnépodkladyzostranyrealitnejkancelárie,resp.nemázabezpečenébývanie.Nešloteda

o dôvody na strane žalobcov, pričom o problémoch žalovanej žalobcovia nemohli mať vedomosť. Ak
teda žalovaná mala záujem uzatvoriť kúpnu zmluvu so žalobcami aj po tomto termíne, mohla ona sama
kontaktovať žalobcov, keďže išlo o prekážky na jej strane. Čo sa týka tvrdení žalovanej, že si žalobcovia
prezerali, resp. prejavili záujem aj o iné nehnuteľnosti, a preto ona mala pochybnosti o ich skutočnom
záujme o jej nehnuteľnosť, súd konštatuje, že potom ako nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy dňa

22.06.2021, žalobcovia neboli so žalovanou zmluvne viazaní a bolo ich právom uzatvoriť kúpnu zmluvu
s inou osobou, a čo sa týka obdobia od uzatvorenia dohody o rezervácii nehnuteľnosti do 22.06.2021,
žalovaná svoje tvrdenia žiadnym spôsobom nepreukázala (a s prihliadnutím aj na skutočnosť, že
si žalobcovia vybavovali hypotekárny úver práve na nehnuteľnosť žalovanej, tieto tvrdenia sa ani
nejavia ako pravdivé). Súd vzhľadom na všetky vyššie uvedené skutočnosti ustálil, že žalobcovia konali

dobromyseľne a povinnosť uzatvoriť kúpnu zmluvu neporušili.
21. Súd následne skúmal, či došlo k porušeniu povinnosti uzatvoriť kúpnu zmluvu zo strany žalovanej.
Je nesporné, že v prípade žalovanej ide o osobu v dôchodkovom veku, ktorá nemá právnické vzdelanie,
avšak tak ako aj ona prízvukovala v konaní, ide o osobu plne spôsobilú na právne úkony. Nespornou
je aj skutočnosť, že žalovaná oslovila realitnú kanceláriu so zámerom predať svoju nehnuteľnosť z

dôvodu, že bola vo finančnej tiesni. Bez ohľadu na motiváciu žalovanej, k podpísaniu zmluvy o rezervácii
nehnuteľnosti so žalobcami pristúpila na základe vlastného, slobodného a voľného rozhodnutia. Obsah
tejto dohody (vrátane dojednania o zmluvnej pokute) jej bol známy. Napriek tomu sa rozhodla nepristúpiť
k uzatvoreniu kúpnej zmluvy so žalobcami dňa 22.06.2021. Čo sa týka argumentácie žalovanej
spočívajúcej v tom, že realitná kancelária nepripravila vhodné podklady, tá by mohla mať právnu

relevanciu iba vtedy, ak by išlo o spor s realitnou kanceláriou, nie však v spore so žalobcami. Aj v
tomto smere je však podstatné vyjadrenie konateľky realitnej kancelárie, ako aj svedkyne o tom, že
žalovaná im neposkytla potrebnú súčinnosť, pokiaľ nepredložila vyúčtovanie z banky ohľadne zostatku
dlhu z úverovej zmluvy. Predmetné vyúčtovanie si realitná kancelária nemohla sama zabezpečiť, keďže
ho banka vydáva len dlžníkovi, t.j. v danom prípade žalovanej. Napriek tomu, že žalovaná bola na

uvedenú skutočnosť upozornená, toto vyúčtovanie nepredložila, a preto mohla byť predpripravená iba
kúpna zmluva bez rozpisu ako sa vyplatí kúpna cena. Čo sa týka (ne)spracovania súpisu hnuteľných
vecí žalovanej, ktoré sa nachádzali na predávanej nehnuteľnosti, súd udáva, že je síce bežné pri
prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vyhotovenie takéhoto súpisu, nejde však o podstatnú
časť kúpnej zmluvy. Žalovaná navyše nepreukázala, že by žiadala o vyhotovenie súpisu hnuteľných

vecí žalobcov, ktorým takáto povinnosť priamo z dohody o rezervácii nehnuteľnosti nevyplývala a
ktorí na pojednávaní uviedli, že nemali záujem o hnuteľné veci žalovanej. Žalobcovia ďalej rozhodne
nemohli mať žiaden dosah na obsah zmluvy o sprostredkovaní, ktorú uzatvorila žalovaná s realitnou
kanceláriou a nezodpovedajú za prípadné chyby alebo „mätúce údaje“ v nej. Rovnako žalobcovia
nenesú zodpovednosť za to, že realitnej kancelárii sa nepodarilo nájsť adekvátny byt, či zabezpečiť iné

bývanie žalovanej. Z ľudského hľadiska je pochopiteľné, že táto situácia bola pre žalovanú náročná a
stresujúca,avšakjenepochybné,ženepostupovalavsúladesdohodouorealizáciinehnuteľnosti,akpre
uvedené prekážky na jej strane odmietla podpísať kúpnu zmluvu so žalobcami. Navyše nielen žalovaná
potrebovala súrne zabezpečiť bývanie, ale aj žalobcovia, a to najmä z dôvodu nástupu ich syna do 1.
ročníka základnej školy. Pre úplnosť súd k tvrdeniam žalovanej, že žalobcovia jej neposkytli súčinnosť

resp. financie na realizáciu kanalizačnej prípojky uvádza, že tak žalobcovia ako aj sprostredkovateľ v
tomto smere vyšli žalovanej v ústrety, keď uzavreli Dodatok č. 1 k dohode o rezervácii nehnuteľnosti, na
základe ktorého bola časť zálohy žalobcov (suma 2.500,- Eur) prevedená na účet žalovanej. Prihliadajúc
na všetky okolnosti daného prípadu, najmä na správanie samotnej žalovanej, dospel súd k záveru,že žalovaná porušila povinnosť uzatvoriť kúpnu zmluvu (nedostavila sa dňa 22.06.2021 do realitnej
kancelárie za účelom podpísania kúpnej zmluvy a neposkytla súčinnosť sprostredkovateľovi potrebnú
k samotnému vypracovaniu kúpnej zmluvy).

22. V zmysle judikatúry Slovenskej republiky pre posúdenie, či jednej zmluvnej strane vzniklo právo na
zmluvnú pokutu je rozhodujúce nielen to, že druhá zmluvná strana skutočne porušila svoje povinnosti,
ktoré jej zo zmluvy vyplývali, ale aj otázka zavinenia. „Ak z dohody nevyplýva niečo iné, nie je dlžník
povinný zaplatiť zmluvnú pokutu, ak porušenie povinnosti nezavinil. Zavinenie možno definovať ako
vnútorný psychický stav zodpovedného subjektu k jeho konaniu a následku tohto konania. Ustanovenie

§ 545 ods. 3 OZ neuvádza formu zavinenia. Pri skúmaní zavinenia sa teda vychádza z kritéria, že
dospelý človek, pokiaľ netrpí duševnou poruchou, je schopný rozpoznať protiprávnosť svojho konania
a následok, ktorý z toho hrozí a ovládnuť svoje konanie, prípadne od neho upustiť. Východiskom preto
je konanie riadnej a rozumnej osoby v danej situácii a konkrétnom prípade. Nevedomá nedbanlivosť sa
preto v zmysle ustanovenia § 545 OZ prezumuje. Dôkazné bremeno o nedostatku zavinenia zaťažuje
dlžníka“ (viď. Števček - Dulak - Bajánková - Fečík - Sedlačko - Tomašovič a kol.: Veľký komentár k

Občianskemu zákonníku, II. zväzok, 2. vydanie, str. 2030). Vychádzajúc z uvedeného súd mal za to,
žalovaná vzhľadom na okolnosti a svoje pomery vedieť mala a mohla, že porušuje svoje povinnosti, teda
porušenie svojej zmluvnej povinnosti zavinila.
23.Preúplnosťsúdpoznamenáva,žeskúmalajto,čivdanomprípadenedošlokdodatočnejnemožnosti
plnenia, pričom dospel k záveru, že k dodatočnej nemožnosti plnenia nedošlo. Žalovaná bola výlučnou

vlastníčkou nehnuteľnosti dňa 22.06.2021, kedy mala byť uzavretá kúpna zmluva a ako vlastníčka mala
právo disponovať s nehnuteľnosťou.
24. Vychádzajúc zo všetkých uvedených skutočností, súd mal za to, že žaloba je v časti uplatnenej sumy
2.500,- Eur dôvodná, a preto súd zaviazal žalovanú na jej zaplatenie. Súd prihliadajúc na dôvody hodné
osobitnéhozreteľanastranežalovanej(vyššívek,dôchodkyňa),povolilžalovanejzaplatiťpriznanúsumu

v splátkach vo výške 100,- Eur mesačne, ktoré sú splatné vždy do 15-teho dňa toho ktorého mesiaca,
počnúcnasledujúcimmesiacompoprávoplatnostitohtorozsudku,aždoúplnéhozaplateniadlžnejsumy,
pričom nezaplatením čo len jednej splátky sa stáva splatnou celá nezaplatená časť istiny a úrokov z
omeškania.
25. Žalobcovia si okrem istiny uplatnili aj úroky z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy 2.500,- Eur

od 24.06.2021 do zaplatenia. Súd aj v tomto smere považoval žalobu žalobcov za čiastočne dôvodnú,
nakoľko sa žalovaná dostala do omeškania s plnením peňažného dlhu. Súd však mal za to, že žalobcom
nevznikol nárok na úroky z omeškania od 24.06.2021, ale až od 01.06.2022. Žalobcovia listom zo dňa
16.05.2022, t.j. pred podaním žaloby, vyzvali žalovanú na zaplatenie istiny do 31.05.2022. Táto výzva
sa dostala do dispozície/sféry poznania žalovanej dňa 23.05.2022. Nakoľko žalovaná do 31.05.2022

neposkytla plnenie, do omeškania sa dostala dňom 01.06.2022 (nie už dňa 24.06.2021). Práve z
uvedenéhodôvodu,súdzaviazalžalovanúnazaplatenieúrokuzomeškaniavovýške5%ročnezosumy
2.500,- Eur od 01.06.2022 do zaplatenia, pričom žalobu vo zvyšnej časti, t.j. v časti úrokov z omeškania
vo výške 5 % ročne zo sumy 2.500,- Eur od 24.06.2021 do 31.05.2022 zamietol.
26. Súd v konaní nevykonal výsluch konateľky realitnej kancelárie, Alžbety Horváthovej z dôvodu,

že strany sporu na vykonaní tohto dôkazu netrvali (uvedené vyhlásila žalovaná na pojednávaní dňa
28.04.2023 a žalobcovia na pojednávaní dňa 09.06.2023).
27. Záverom súd považuje za potrebné vysporiadať sa aj s tým, že žalovaná vo svojom vyjadrení k
žalobe uviedla, že si bude uplatňovať nárok na zmluvnú pokutu voči žalobcom. Keďže si žalovaná svoj
protinárok neuplatnila v súlade s Civilným sporovým poriadkom, súd o ňom nerozhodoval samostatným

výrokom.
28. Súd uvádza, že v prípade, ak sa v odôvodnení nezaoberal konkrétnou námietkou strán, urobil tak
preto, že daný argument a taktiež odpoveď naň nepovažoval pre rozhodnutie za rozhodujúce (Ruiz
Torija c. Španielsko z 9. decembra 1994, séria A, č. 303-A, s.12, § 29; Hiro Balani c. Španielsko z 9.
decembra 1994, séria A, č. 303-B; Georgiadis c. Grécko z 29. mája 1997; Higgins c. Francúzsko z 19.

februára 1998).

29. Podľa § 255 ods. 1 C.s.p. súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

30. O náhrade trov konania súd rozhodol podľa § 255 C.s.p., podľa ktorého nárok na náhradu trov vznikol

žalobcom ako (takmer) plne úspešným v konaní (neúspešní boli iba v nepatrnom rozsahu), avšak na
pojednávaní dňa 09.06.2023 vyhlásili, že si náhradu trov konania neuplatňujú.Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné podať odvolanie v lehote 15 dní od jeho doručenia na Okresnom
súde Dunajská Streda. O odvolaní rozhodne Krajský súd v Trnave.

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.

Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

V odvolaní sa uvedie, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje a podpis.

V odvolaní sa popri uvedených všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie
dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie

odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej

inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v § 365 ods. 1 CSP, ak táto
vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Ak povinný dobrovoľne neplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z.z. o exekútoroch a exekučnej činnosti v platnom znení.