Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 30. október 2014

Súd: Okresný súd Nitra
Spisová značka: 18C/41/2012

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4112213365
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 10. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Mariana Podbehlá

ECLI: ECLI:SK:OSNR:2014:4112213365.15

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Nitra sudkyňou JUDr. Marianou Podbehlou v právnej veci navrhovateľa: Mesto Nitra, so

sídlom Nitra, ul. Štefánikova 60, proti odporcovi: LL real invest, s.r.o. so sídlom Nitra, ul. Štúrova č. 165,
zast. Mgr. Miroslavom Zdychavským, bytom Nitra, ul. Lukov dvor č. 23, o určenie neplatnosti odstúpenia
od zmluvy, takto

r o z h o d o l :

Súd určuje, že odstúpenie zo dňa 14.3.2012 od zámennej zmluvy č.j XXXX/XXXX/OM, ktorá bola
uzatvorená medzi účastníkmi konania dňa 14.11.2011, je neplatné.

O náhrade trov konania rozhodne súd do 30 dní po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa písomne podaným návrhom zo dňa 19.4.2012 domáhal, aby súd rozhodol o určení

neplatnosti odstúpenia od zámennej zmluvy. Svoj návrh odôvodnil tým, že odstúpenie od zmluvy je
neplatné z dôvodu, že nebolo odôvodnené ani po právnej ani po materiálnej stránke.

Vo veci rozhodol súd rozsudkom OS Nitra č.k.XXC XX/XXXX-XXX, zo dňa 24.10.2013 tak, že návrh
navrhovateľa zamietol. Proti rozhodnutiu bolo podané odvolanie a Krajský súd Nitra ako súd odvolací,
rozsudok súdu prvého stupňa zrušil a vec vrátil na ďalšie konanie. Z odôvodnenia z rozhodnutia KS Nitra
vyplýva, že navrhovateľ osvedčil naliehavý právny záujem v zmysle ustanovenia § 80 písm. c / OSP na

požadovanom určení neplatnosti
odstúpenia odporcu od zámennej zmluvy a navrhovateľ s navrhovaným určovacím petitom môže
dosiahnuť odstránenie neistoty v jeho právnom vzťahu.

Navrhovateľ naďalej zotrval na podanom návrhu v plnom rozsahu s tým, že zo strany navrhovateľa
neprišlo k porušeniu žiadnej zmluvnej povinnosti. Odstúpenie od zmluvy nebolo riešené v zámennej
zmluve, ani v zmluve o uzavretí budúcej zmluvy a nie je zákonný dôvod na odstúpenie od zmluvy.

Zástupca odporcu uviedol, že s návrhom nesúhlasí, navrhuje návrh v plnom rozsahu zamietnuť,
pridržiava sa písomných ako aj ústnych vyjadrení. Odporca odstúpil od zámennej zmluvy z dôvodu
nedodržaniapodmienokatospoukazomnazmluvuobudúcejzámennejzmluvečlánok3ods.3písm.c/.

Súd okrem výsluchu účastníkov konania, výsluchom svedkov, doplnil dokazovanie oboznámením sa
Zmluvou o budúcej zámennej zmluvy, kópiou katastrálnej mapy, geometrickým plánom, Protokolom o

odovzdaní a prevzatí bytového domu Senior zo dňa 27.10.2011, s prílohou k zoznamu, Zámennou
zmluvou, dodatkom číslo 1 k zámennej zmluve, potvrdením o zverejnení zmluvy, návrhom na vklad
vlastníckeho práva, delimitačným protokolom, správou o vyprataní objektu, fotografiami, odstúpením
od zmluvy, s výzvou zo Správy katastra Nitra, výpisom s uznesenia navrhovateľa, nájomnou zmluvou,územným rozhodnutím, stavebným povolením, úpravou termínu predĺženia doby nájmu, dodatkami k
nájomnej zmluve, žiadosťou o predĺženie doby nájmu, výpisom z LV číslo 2645, kópiou z mapy, výzvou
na riešenie sporu, návrhom zmluvy o výpožičke, Zmluvou o výpožičke, stanoviskom k návrhu na zmluvy

o výpožičke, výzvou na vypratanie, odpoveďou na výzvu na vypratanie, znaleckým posudkom Ing. Z.
H., žiadosťou na sprístupnenie nehnuteľností, odpoveďou na žiadosť o sprístupnenie nehnuteľností, e-
mailovou komunikáciou, chronológiou, spisom XXC XXX/XXXX, spisom 9C XXX/XXXX, rozsudkom OS
Nitra č.k. 18 C XX/XXXX-XXX zo dňa 24.10.2013, uznesením KS Nitra, rozhodnutím Správy katastra
Nitra a zistil nasledovný skutkový stav :

Medziúčastníkmikonaniaboladňa15.4.2008uzatvorenáNájomnázmluvač.j.534/08/OMnadobuurčitú
do 31.8.2009, predmetom nájmu boli nehnuteľnosti nachádzajúce sa v kat. úz. Nitra, zapísané na LV
číslo 3681, ktorých vlastníkom je K. R.. Odporca mal ako nájomca užívať predmet nájmu za účelom
výstavby a realizácie stavby "Bytový dom -I.". Dňa 31.8.2009 bol k nájomnej zmluve uzatvorený Dodatok
číslo 1. s tým, že termín 31.8.2009 sa nahrádza termínom 31.12.2010. Dňa 30.12.2010 bol uzatvorený

Dodatok číslo 2. k nájomnej zmluve tak, že termín 31.12.2010 sa nahrádza termínom 31.3.2011. Dňa
13.6.2011 bola medzi účastníkmi konania uzatvorená Nájomná zmluva č.j. XXX/XXXX/OM týkajúca sa
nehnuteľností zapísaných na LV číslo 3681, kat. úz. Nitra s tým, že odporca ako nájomca berie do nájmu
novovytvorené pozemky a to parc.č.4656/7, záhrada o výmere 2921m2, parc.č.4657/2, ostatná plocha o
výmere782m2.,nadobuurčitúdo31.8.2011.Následnedňa19.10.2011bolauzatvorenáďalšiaNájomná

zmluva č.j. 1730/2011/OM týkajúca sa nehnuteľností nachádzajúcich sa v kat. úz. Nitra, zapísaných
na LV číslo 3681, parc.č.4656/7, záhrada o výmere 2921m2, parc.č.4657/2, ostatná plocha o výmere
782m2, na dobu určitú do 31.12.2011.

Dňa 31.8.2009 bola medzi účastníkmi konania uzatvorená Zmluva o budúcej zámennej zmluve číslo

č. j. 939/09/ OM. Zo zmluvy vyplýva, že navrhovateľ je výlučným vlastníkom nehnuteľností, ktoré sú
zapísané na LV číslo 3681, nachádzajúcich sa v kat. úz. Nitra, parcely
č.4656/1, záhrady o výmere 10350m2, parc.č.4657, ostatné plochy o výmere 2409m2, parc.č.2215,
zastavaná plocha a nádvorie o výmere 2918m2, stavby súp. číslo 1495, "Dom opatrovateľskej služby"
na Hollého č. 9, postavenou na parc. č. 2215, stavby skladovacích priestorov bez súpisného čísla

postavenej na parc. č. 2215. Odporca postaví na vlastné náklady a vlastné nebezpečenstvo sám, alebo
cestou akéhokoľvek právneho vzťahu v zmysle ustanovení nájomnej zmluvy č.j. 534/08/OM uzatvorenej
dňa 15.4.2008 na pozemkoch parc. č. 4656/7 a 4657/2 stavby "Bytový dom Senior". Budúce zmluvné
strany na základe budúcej zámennej zmluvy zamenia nehnuteľnosti a to tak, že odporca prevedie na
navrhovateľa vlastníctvo nehnuteľností a to stavby "Bytový dom Senior", a odporca sa stane výlučným

vlastníkom nehnuteľností nachádzajúci sa v kat. úz . Nitra, parc .č. 2215 zast. plocha a nádvoria o
výmere 2918 m2, stavby súp. číslo 1495 "Dom opatrovateľskej služby" na Hollého č. 9, postavenou
na parc. č. 2215, stavby skladovacích priestorov bez súpisného čísla postavenej na parc. č. 2215. V
článku IV bod 3 bolo dohodnuté, že navrhovateľ má právo odstúpiť od zmluvy a to iba v dvoch prípadoch,
ak do konca účinnosti nájomnej zmluvy nepredloží právoplatné kolaudačné rozhodnutia všeobecného

stavebného úradu a predloží v opakovanom preberacom konaní budúcu stavbu, ktorá nie je vyhotovená
aodovzdávanávsúladesustanoveniamitejtozmluvy.VčlánkuIII.bod3písm.c/navrhovateľzabezpečí,
aby sa stav DOS až do doby jeho protokolárneho odovzdania LL real invest, s.r.o. nezhoršil nad mieru
bežného opotrebovania oproti stavu uvedenému v znaleckom posudku znalca - Ing. Gustáva Hodúla
číslo 20/2008, zo dňa 1.2.2008. V bode 5 ( prvá veta) bolo dohodnuté, že budúce zmluvné strany v

prípade,akdôjdeknesplneniuzáväzkovuvedenýchvčlánkuIII.vbode3,4tejtozmluvydoriešenietýchto
práv resp., povinností bude neodkladne riešiť povinná budúca zmluvná strana, ktorá túto povinnosť
nesplnila. Dňa 27.10.2011 bol spísaný Protokol o odovzdaní a prevzatí "Bytového domu Senior" medzi
odovzdávajúcim odporcom a preberajúcim navrhovateľom a ako správca bol uvedený Službyt Nitra.

Dňa 14.11.2011 bola medzi účastníkmi konania uzatvorená Zámenná zmluva č.j. 1371/2011/OM tak,
že zmluvné strany si vymenili nehnuteľnosti a to "Bytový dom Senior" postavený na Krčméryho
ul., orientačné číslo 2C, súp. číslo 2953, ktorý odporca odovzdáva navrhovateľovi a prevádza na
neho vlastnícke právo. Nehnuteľnosť "Dom opatrovateľskej služby", na Hollého 9 R., postavený
na parc. č. 2215,odovzdáva navrhovateľ odporcovi a prevádza na neho vlastnícke právo k tejto

nehnuteľnosti. Podľa článku V. bod 2 skutočnosti a vzťahy neupravené touto zmluvou sa prednostne
riadia ustanoveniami zmluvy o budúcej zámennej zmluve a v prípade, že ani zmluva o budúcej zámennej
zmluve nerieši takúto situáciu, tak všeobecne záväznými právnymi normami platnými v Slovenskej
republike. Návrh na vklad vlastníckeho práva do Katastra nehnuteľností na základe Zámennej zmluvybol podaný dňa 24.11.2011, registrovaný pod V 7108/11. Konanie je prerušené do vyriešenia predbežnej
otázky o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy, ktoré konanie prebieha na OS Nitra, sp. zn.18C
41/2012. Odovzdávací protokol medzi účastníkmi konania bol podpísaný 31.1.2012, na základe ktorého

preberajúci t.j., odporca potvrdzuje prevzatie nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v kat. úz. Nitra, zapísanej
na LV číslo 3681 a to na základe Zámennej zmluvy. Preberajúci sa oboznámil s technickým stavom
objektu a prebral ho bez pripomienok.

Dňa 6.3.2012 uzatvorený Dodatok číslo 1 k zámennej zmluve č.j. 1371/2011/OM s tým, že v čl. I.

bode 1.písm.d) zámennej zmluvy sa pôvodný text nahrádza novým znením "stavba súp. č. 1495,
"Dom opatrovateľskej služby" na Hollého 9, v Nitre, postavená na parc. č. 2215 spolu so svojím
príslušenstvom t.j., stavbami skladovacích priestorov, ktoré nie je predmetom evidencii v katastri" Po
kolaudácii Bytového domu Senior, ktorý bol skolaudovaný na základe kolaudačného rozhodnutia č. SP
18492/2011-004-Ing.Vy zo dňa 27.10.2011, tento bol odovzdaný do užívania navrhovateľa protokolom
zo dňa 27.10.2011. Následne dňa 14.11.2011 prišlo k uzatvoreniu platnej Zámennej zmluvy, ktorá

bola podpísaná účastníkmi zmluvy a bol podaný návrh na vklad. Dňa 14.3.2012 bolo navrhovateľovi
doručené písomné odstúpenie od zámennej zmluvy číslo 1371/2011/OM z dôvodu podstatného
porušenia zmluvných povinností. V priebehu konania súd zistil, že dňa 30.1.2013 bol podaný návrh
navrhovateľa LL real invest s.r.o., so sídlom Štúrova č. 165, Nitra proti odporcovi Mesto Nitra o určenie
vlastníckeho práva k nehnuteľnosti bytový dom Senior, súp. číslo 2953, orientačné číslo 2C, postavený

na parc. č. 4656/11, v kat. úz. Nitra. Konanie nie je právoplatne skončené.

Podľa § 80 písm. c/ OSP, návrhom na začatie konania možno uplatniť, aby sa rozhodlo najmä o určení,
či tu právny vzťah alebo právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem.

Podľa § 48 ods.1.obč.zák.,od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone
ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.

Podľa § 39 Obč. zák., neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu
alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

Všeobecná zásada o rešpektovaní a dodržiavaní uzavretých zmlúv je prelomená výnimočným
ustanovením, ktoré formuluje oprávnenie účastníka zmluvy odstúpiť od zmluvy v prípadoch, v ktorých
to v hypotéze právnej normy predvída zákon, alebo keď sa na tom účastníci zmluvy vopred dohodli.

Odstúpenie od zmluvy je spravidla jednostranným právnym úkonom účastníka zmluvy, na platnosť
a účinnosť ktorého sa vyžaduje splnenie všetkých náležitostí ako pri iných prejavoch vôle. Ide o
adresovaný právny úkon, ktorý sa stáva účinným tým, že dôjde do dispozičnej sféry adresáta. Nemožno
však vylúčiť, aby sa účastníci dohodli na odstúpení od zmluvy aj vtedy, keď to zákon neustanovuje.
Vychádza sa z toho, že takúto dohodu účastníkov o odstúpení od zmluvy zákon nezakazuje, a preto je

prípustná. V zmysle § 48 ods. 1 Obč. zákonníka možno odstúpiť od zmluvy, len ak je to v zákone (v Obč.
zákonníku alebo v inom zákone) pre konkrétny prípad stanovené, alebo ak bolo odstúpenie dohodnuté
medzi účastníkmi zmluvy. Dohoda o odstúpení pritom nemusí byť viazaná na existenciu nejakého
dôvodu. Pre odstúpenie od zmluvy tam, kde zmluva bola uzavretá písomne, platí, že aj odstúpenie musí
byť písomné; inak zákon pre odstúpenie od zmluvy nevyžaduje žiadnu zvláštnu formu, preto odstúpiť

od zmluvy možno písomne aj ústne. Obč. zákonník v § 48 ale ani v žiadnom inom ustanovení neurčuje
povinnosť, aby obsahom právneho úkonu odstúpenia od zmluvy bolo aj uvedenie dôvodu odstúpenia
(či už zákonného alebo dohodnutého). Prípadné uvedenie dôvodov odstúpenia v písomnom (prípadne
aj ústnom) odstúpení od
zmluvyneznamenáviazanosťtýmitodôvodmi.Neexistenciadôvodovodstúpeniauvedenýchvodstúpení

preto nevylučuje platnosť odstúpenia z iných skutočne existujúcich dôvodov.

V danej veci súd mal za preukázané, že bola splnená základná podmienka určovacej žaloby a to
preukázanie naliehavého právneho záujmu zo strany navrhovateľa na návrhu na určenie neplatnosti
odstúpenia od zmluvy, nakoľko v prípade vyhovenia návrhu navrhovateľa Správa katastra Nitra zapíše

vlastnícke právo účastníkov na základne zámennej zmluvy zo dňa 14.11.2011.

Súd sa preto zaoberal platnosťou resp. neplatnosťou odstúpenia od zámennej zmluvy, ktorým právnym
úkonom odporca od zmluvy odstúpil. Zástupca odporcu uviedol, že k odstúpeniu od zámennej zmluvydošlo z dôvodu nedodržania článku 3 ods. 3 písm. c/ Zmluvy o budúcej zámennej zmluve, keďže
opotrebovanie stavby nezodpovedalo primeranému opotrebeniu. Odporca vo výzve na riešenie sporu
uviedol, že došlo i k oneskorenému odovzdaniu nehnuteľností dňa 31.1.2012.

Z vykonaného dokazovania s poukazom na uzatvorenú Zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy a Zámennú
zmluvu zo dňa 14.11.2011, bolo preukázané, že odstúpiť od zmluvy mal právo navrhovateľ z dôvodov
uvedených v čl. IV. bod 3 písm.a/, kde bol aj uvedený dôvod prípadného odstúpenia. Zmluvne nebola
upravená možnosť odstúpenia od zmluvy zo strany odporcu, ktorú si ako zmluvné strany v rámci

zmluvnej slobody mohli dohodnúť ako aj dôvody kedy tak bol oprávnený urobiť. Od zmluvy možno
odstúpiť iba v prípadoch, ktoré ustanovuje zmluva a ak tak nie je, tak možno odstúpiť od zmluvy len
ak to zákon ustanovuje.
Zástupca odporcu uviedol, že k odstúpeniu od zámennej zmluvy došlo z dôvodu nedodržania článku
3 ods. 3 písm. c/ Zmluvy o budúcej zámennej zmluve, keďže opotrebovanie stavby nezodpovedalo
primeranému opotrebeniu. Odporca vo výzve na riešenie sporu uviedol, že došlo i k oneskorenému

odovzdaniu nehnuteľností dňa 31.1.2012. Po vykonaní dokazovania súd však ma za preukázané,
že tvrdenie odporcu, že k odovzdaniu stavby DOS Holého malo prísť oneskorene v konaní nebolo
preukázané, s poukazom na uzatvorenú Zámennú zmluvu článok IV. ods. 4, kde bola zmenená lehota
na odovzdanie s tým, že nehnuteľnosti budú odovzdané najneskôr do 31.1.2012. O tejto skutočnosti
svedčí i správa o vyprataní objektu DOS Hollého 9, Nitra, zo dňa 2.2.2012, z ktorej vyplýva, že

vypratávanie objektu sa začalo 23.1.2012 a bolo ukončené dňa 31.1.2012 ako i z výpovede svedkov
Štefana Štefeka a Stanislava Solčanského, ktorý uviedol, že dodatočne sa vypratávala iba povala a
pivnice, k zamrežovaniu nehnuteľnosti došlo v januári 2012 a kľúče mal už konateľ odporcu, ktoré im
nechal na recepcii, keď dodatočne v máji 2012 vypratávali ešte povalu a pivnice. Nebolo preukázané,
že nehnuteľnosť nezodpovedala bežnému opotrebeniu, že by malo prísť k prípadnému finančnému

vyrovnaniu. Odporca nehnuteľnosti riadne prevzal na základe Odovzdávajúceho protokolu zo dňa
31.1.2012, bol oboznámený s technickým stavom objektu a prebral ho bez pripomienok, prevzal i
kľúče od prístupových dverí. Znalecký posudok, na ktorý poukazoval odporca bol vypracovaný asi o 5
mesiacov neskôr a bolo to už v čase, keď nehnuteľnosť patrila odporcovi. Keďže od zámennej zmluvy
nebolo zo strany odporcu odstúpené oprávnene, za podmienok ustanovených právnym predpisom,

alebo dohodnutými medzi účastníkmi konania, súd návrhu vyhovel v plnom rozsahu a určil, že
odstúpenie od zámennej zmluvy č.j 1371/2011/OM, ktorá bola uzatvorená medzi účastníkmi konania
dňa 14.11.2011, je neplatné.
O náhrade trov konania rozhodne súd do 30 dní po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej podľa §
151 ods.3 OSP.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia cestou
tunajšieho súdu na Krajský súd v Nitre.
Vodvolanísamápoprivšeobecnýchnáležitostiach(§42ods.3O.s.p.)uviesť,protiktorémurozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za

nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha. ( 205 ods. 1 OSP ) .
Podľa § 205 ods.2 OSP odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci
samej, možno odôvodniť len tým, že
a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods.1,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.