Rozsudok Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 22. jún 2009

Súd: Okresný súd Trenčín
Spisová značka: 21C/207/2008

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3108223566
Dátum vydania rozhodnutia: 22. 06. 2009
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Tatiana Porubänová

ECLI:

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trenčín sudkyňou JUDr. Tatianou Porubänovou v právnej veci žalobkyne E. Ž., bytom T.,

M. R. Š. XX/XXX,. občianky Slovenskej republiky, právne zastúpenej JUDr. P. S., advokátom so sídlom
T., B. X,. proti žalovanému P. T., s.r.o., so sídlom T., M. R. Š. XX/XXX,. IČO XX. XXX. XXX,. o neplatnosť
výpovede z nájmu bytu takto

r o z h o d o l :

Určuje sa, že výpoveď z nájmu daná žalovaným žalobkyni listom zo dňa 29.09.2008, je neplatná.

Žalovaný je povinný zaplatiť žalobkyni náhradu trov konania 350,72 Eur, a to do troch dní od
právoplatnosti tohto rozsudku, k rukám JUDr. P. S..

o d ô v o d n e n i e :

Žalobkyňa sa domáhala, aby súd určil, že výpoveď z nájmu bytu daná jej žalovaným listom zo dňa
22.09.2008, je neplatná. Uviedla, že sa stala na základe dohody o odovzdaní a prevzatí bytu zo dňa

16.02.1988 užívateľkou a neskôr nájomkyňou 4-izbového bytu č. X,. ktorý sa nachádza v dome súpisné
číslo 403, orientačné číslo 44, na ulici M. R. Š. v T.. Doposiaľ v tomto byte býva spoločne s deťmi P.,
P. a F. Ž.. V roku 1994 nehnuteľnosť, v ktorej sa predmetný byt nachádza, získal na základe kúpnych
zmlúv do výlučného vlastníctva žalovaný, čím podľa názoru žalobkyne vstúpil do všetkých práv a
povinností prenajímateľa predmetného bytu, so všetkými povinnosťami, ktoré mu z tohto postavenia
vyplývajú. V dôsledku dlhodobých nezhôd a sporov o platenie a výšku nájomného, ohľadne ktorého
nedošlo k dohode, t.č. platí nájomné vo výške 2.834,-Sk, čo je maximálne výška mesačného nájomného
predmetného bytu vypočítaná v zmysle opatrenie MF SR č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov. Aj

napriek tomu došlo k situácii, kedy žalovaný listom zo dňa 08.04.2008 určil nájomné v sume 20.000,-
Sk mesačne + 19 % DPH, teda + 3.800,-Sk mesačne za užívanie ďalšieho nadzemného podlažia
domu, s účinnosťou od 01.04.2008. Žalobkyňa uviedla, že v takejto výške nájomné neplatila, nakoľko
s takto určenou výškou nájomného nesúhlasila, a preto nereagovala ani na upomienky zo strany
žalovaného na zaplatenie dlžného nájomného, ktoré podľa názoru žalovaného za mesiace apríl až júl
2008 predstavovalo 114.390,-Sk, pričom sa domáha žalovaný aj zaplatenia akéhosi predchádzajúceho
dlhunanájomnom,celkomvovýške856.800,-Sk.Ďalšímlistomžalovanéhozodňa17.09.2008žalovaný

žalobkyňu vyzval na zaplatenie nájomného za mesiace apríl až september vo výške 113.522,-Sk, a
dlžného nájomného za predchádzajúce tri roky vo výške 720.000,-Sk. Keďže žalobkyňa nereagovala
na tieto výzvy žalovaného, bola jej doručená výpoveď z nájmu bytu z dôvodov podľa § 711, ods. 1,
písm. c/ a d/ Občianskeho zákonník, keďže podľa názoru žalovaného hrubo poškodzuje predmetný
byt a jeho príslušenstvo a neplatí určené nájomné. Žalobkyňa bola toho názoru, že výpoveď z nájmu
bytu zo strany žalovaného nebola podaná dôvodne, nakoľko svoju povinnosť platiť nájomné v zmysle
zákona, si plní, pokiaľ ide o znehodnocovanie domu, k tomu dochádza jedine v dôsledku nečinnosti v

odstraňovaní závad zo strany žalovaného. Žalobkyňa navyše považovala predmetnú výpoveď z nájmu
bytu aj z dôvodu neurčitosti, za absolútne neplatnú.Žalovaný považoval žalobu za nedôvodnú a navrhol ju zamietnuť. Mal za to, že pokiaľ ide o neurčitosť
dôvodov výpovede z nájmu bytu, nemožno považovať výpoveď za neurčitú, nakoľko zákon neukladá
povinnosť výpovedné dôvody v písomnej výpovedi vymedziť skutkovo. Mal za to, že od kedy je

vlastníkomnehnuteľnosti,másožalobkyňouproblémy,najmäsplatenímnájomného,ktorérokyneplatila
vôbec. Dôvodom výpovede pre neplatenie nájomného bola podľa žalovaného suma 113.522,-Sk, ako
dlžnénájomnézaobdobieod01.04.2008do30.09.2008,pričompodľanázoružalovanéhoniejesprávny
názor žalobkyne, že na jej byt sa vzťahujú predpisy o regulovanom nájomnom, preto mala žalobkyňa
povinnosť platiť ním určené nájomné 20.000,-Sk mesačne, ktoré neplatí. V súvislosti s poškodzovaním

nehnuteľnosti žalovaný upresnil, že strecha a krov domu sú v havarijnom stave, a bez súčinnosti
žalobkyne nie je možné vykonať potrebné opravy. Žalobkyňa v minulosti dlhodobo uskladňovala na
povale množstvo vecí, v dôsledku čoho došlo k poškodeniu strechy, ďalšie škody vznikajú tým, že
žalobkyňa nevykonáva drobné opravy v byte, v byte je množstvo prasklín, steny zatekajú a plesnivejú.
Aj napriek takejto situácii ponúkol žalovaný žalobkyni viacero možností náhradného bývania, všetky
odmietla.

Súd vykonal dokazovania výsluchom žalobkyne, konateľa žalovaného M. S., svedkov I. Ž., A. K.,
oboznámil listinné dôkazy predložené účastníkmi a zistil tento skutkový stav veci:

Na základe zápisnice o dohode o odovzdaní a prevzatí bytu spísanej v T. dňa 16.02.1988 sa manžel
žalobkyneP.Ž.stalužívateľombytunauliciS.č.XX(terazŠ.ulici)vT.,ktorýsaskladázkuchyne,štyroch
izieb a príslušenstva, ako vyplýva z protokolu o prevzatí bytu zo dňa 11.02.1988. Úhrady za užívanie

bytu boli určené sumou 270,-Kčs mesačne. Na základe kúpnej zmluvy z roku 1996 sa stal vlastníkom
domu súp. č. 403, na parc. č. 1324, zapísaného na liste vlastníctva č. 926 v k.ú. T. v celosti žalovaný.

Listom zo dňa 08.04.2008 žalovaný oznámil žalobkyni, že jej určuje nájomné mesačne v sume 20.000,-
Sk + 19 % DPH, čo spolu predstavuje 23.800,-Sk mesačne, za užívanie druhého nadzemného podlažia
domu súp. č. 403 k.ú. T., ktoré bude splatné vždy do 15. dňa v mesiaci s účinnosťou od 01.04.2008.

Týmto listom si zároveň žalovaný uplatnil nájom za obdobie predchádzajúcich trov rokov, celkom v sume
856.800,-Sk (23.800,-Sk x 36). Uvedenú sumu žiadal zaplatiť do 30.04.2008.

Listom zo dňa 08.04.2008 žalovaný oznámil žalobkyni, že v rozpore so zákonom užíva druhé nadzemné
podlažie a podkrovie domu súp. č. 403, pričom svojim správaním bráni vlastníkovi domu vo výkone jeho
práv a znehodnocuje tie priestory domu, ktoré užíva. V dôsledku toho bude nevyhnutá rekonštrukcia

domu, po ktorej bude nájomné cca 90.000,-Sk mesačne.

Listom zo dňa 07.07.2008 vyzval žalovaný žalobkyňu na zaplatenie dlžného nájomného za apríl až jún
2008 v sume 71.400,-Sk a tiež dlžného nájomného za predchádzajúce tri roky v sume 856.800,-Sk.

Listom zo dňa 24.07.2008 vyzval žalovaný žalobkyňu na zaplatenie dlžného nájomného a služieb
spojených s nájmom za obdobie apríl až jún 2008 vo výške 114.390,-Sk, obdobne žiadal zaplatiť

predchádzajúci dlh 856.800,-Sk.

Listom zo dňa 17.09.2008 žiadal žalovaný žalobkyňu zaplatiť dlh na nájomnom za obdobie apríl až
september 2008 v sume 113.522,-Sk a dlžné nájomné za predchádzajúce tri roky upravené na sumu
720.000,-Sk. Okrem toho žiadal žalovaný zaplatiť neuhradené platby za služby za mesiace apríl až
september 2008 celkom v sume 8.568,-Sk.

Dňa 29.09.2008 dal písomne žalovaný žalobkyni výpoveď z nájmu bytu s nasledujúcim textom:
"Vzhľadom na to, že situácia pre nás - vlastníka domu súp. č. 403 v k.ú. T. je neúnosná a nemôžeme
sa nečinne prizerať na to, ako nám spolu s príbuznými hrubo poškodzujete prenajatý 4-izbový byt na
druhom nadzemnom podlaží v dome súp. č. 403 v k.ú. T. na ul. M. R. Š. v T., jeho príslušenstvo a
spoločné časti domu a neplatíte nájom za užívanie bytu, preto z dôvodov uvedených v § 711 ods. 1 písm.c) a d) Vám pani Ž. nar. XX.X.XXXX,. bytom T., M. R. Š. č. XX/XXX. dávame výpoveď z nájmu 4-izbového
bytu nachádzajúcom sa na druhom nadzemnom podlaží v dome súp. č. 403 v k.ú. T., zapísanom na LV
č.9326 pre k.ú. T.. Výpovedná lehota je 3 mesačná a nájom bytu sa končí dňa 31.1.2009.".

Žalobkyňa uviedla, že spoločne s manželom a rodinou im bol predmetný byt pridelený pred mnohými
rokmi, vzhľadom k tomu, že pôvodný byt, ktorý užívali, išiel do asanácie. Pôvodne v byte bývala ona
s manželom a ôsmimi deťmi, t.č. po smrti manžela býva v byte s troma synmi. Pokiaľ ide o platenie
nájomného, uviedla, že okolo toho bolo množstvo nezhôd, ale dlhšiu dobu od nich žalovaný platenie
nájomného nevyžadoval. T.č. platí spoločne s deťmi nájomné cca 3.000,-Sk mesačne, nevedela presne

uviesť, od kedy. Pokiaľ ide o opravy domu, žalobkyňa uviedla, že o opravy strechy sa dlhé roky starala
s deťmi sama, t.č. nemôže, nakoľko jej žalovaný zamedzil v prístupe do podkrovia. V dôsledku toho cez
deravú strechu tečie po stenách do bytu. Hoci viac krát maľovali, steny sú zatečené opätovne.

Konateľ žalovaného M. S. uviedol, že predmetnú nehnuteľnosť kúpil v roku 1994. Na prízemnom podlaží
sú nebytové priestory, na prvom podlaží 5-izbový byt, ktorý obýva rodina Ž.. Ohľadne nájmu sa pokúšal
so žalobkyňou rôzne pokonať, pred rokmi jej ponúkal nájomnú zmluvu na dobu určitú, s tým, že sa pokúsi

zabezpečiť náhradný byt, to sa nepodarilo. Ďalšie náhradné bývanie, ktoré našiel, žalobkyňa odmietla.
Ďalšiunájomnúzmluvunadobuneurčitúsurčenýmnájomným671,-Skžalobkyňatiežodmietlapodpísať
v roku 1995. Potom bolo obdobie, kedy sa o problematiku prestal zaujímať, ktoré trvalo až do roku 2003,
počas tohto obdobia žalobkyňa neplatila vôbec nič. V roku 2003 požiadal o platenie nájomného, dal
žalobkyni výpoveď z nájmu bytu, pre nespoluprácu ďalšiu nájomnú zmluvu neponúkol. Prvá výpoveď z

nájmu bytu nebola podaná úspešne, v dôsledku súdneho sporu začatého v roku 2003 začala nakoniec
z vlastnej iniciatívy začala nakoniec žalobkyňa nájomné platiť, ale až v roku 2008.

Svedkyňa I. Ž., príbuzná žalobkyne, uviedla, že žalobkyňa začala platiť nájomné vo februári 2008, aj
napriek tomu, že k dohode o nájomnom so žalovaným nedošlo, pričom jeho výšku si vypočítala s jej
pomocounasumu2.834,-Sk,akomaximálnenájomnézabytdruhejkategóriepreuvedenýpočetštyroch

miestností. Aj napriek tomu v apríli 2008 určil žalovaný nájomné sumou 23.800,-Sk. Svedkyňa potvrdila,
že komunikácia medzi účastníkmi je problematická, so žalovaným nie je možné dôjsť k dohode, navyše
realizuje opravy domu, v dôsledku ktorých bola narušená statika domu. Pokiaľ ide o platenie nájomného
pred rokom 2008 svedkyňa upresnila, že do tej doby platenie nájomného žalovaný nežiadal, čo prakticky
potvrdil aj súdu.

Svedkyňa A. K., zamestnankyňa žalovaného uviedla, že bola pri tom, keď žalovaný viac krát sa domáhal
platenia nájomného, ponúkal nájomné zmluvy, bez výsledku. Potvrdila, že zabezpečil žalobkyni a jej
rodine iné bývanie, ktoré však bolo odmietnuté.

Podľa § 37, ods. 1 Občianskeho zákonníka právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a
zrozumiteľne; inak je neplatný.

Podľa § 711, ods. 1, písm. c/ a d/ Občianskeho zákonníka prenajímateľ môže vypovedať nájom
bytu, ak nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho
príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné
bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v
dome alebo nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil

nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým,
že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.

Podľa § 711, ods. 2, Občianskeho zákonníka dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť
tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede
nemožno dodatočne meniť.Podľa § 711, ods. 6 Občianskeho zákonníka neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde
do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí
právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.

V tomto prípade sa súd v prvom rade zaoberal tým, či písomná výpoveď z nájmu bytu zo dňa 29.09.2008
jeplatnýmprávnymúkonom.Poposúdeníobsahutejtopísomnostisúddospelkzáveru,žepreneurčitosť
nemožno tento právny úkon považovať za platný. Z § 711, ods. 2 Občianskeho zákonníka vyplýva, že
písomná výpoveď nájmu bytu musí byť aj skutkovo vymedzená takým spôsobom, aby nebolo možné
tento dôvod zameniť s iným dôvodom. V prípade neplatenia nájomného a úhrad za plnenie poskytované

s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, nemožno skutkové vymedzenie výpovede stotožniť s
odkazom na § 711, ods. 1, písm. d/ Občianskeho zákonníka ale musí ísť o konkretizovanie naplnenia
uvedeného dôvodu skutočnosťami, v ktorých prenajímateľ vidí realizáciu zákonného dôvodu výpovede
nájmu bytu, to znamená s uvedením mesiacov, kedy nájomca nezaplatil nájomné alebo úhrady za
plnenia poskytované s užívaním bytu, v akej výške za konkrétne časové obdobie nezaplatené nájomné
je. Chýbajúce skutkové vymedzenie výpovedného dôvodu nemožno doplniť ani dodatočne. Rovnaké

platí pre výpovedný dôvod podľa § 711, ods. 1, písm. c/ Občianskeho zákonníka. Samotný odkaz na
príslušné ustanovenie zákona nie je postačujúci, je potrebné vymedziť, akým spôsobom a s akými
dôsledkami konkrétne poškodzuje žalobkyňa, príp. členovia jej domácnosti, prenajatý byt.

V tomto prípade písomná výpoveď obsahuje výlučne odkazy na zákonné ustanovenia a skutkovo
výpovedné dôvody nevymedzuje vôbec. Nemožno ju preto považovať vzhľadom na vyššie citované

ustanovenia Občianskeho zákonníka za platnú. Mylne sa domnieval žalovaný, že mu žiadna právna
úprava povinnosť skutkovo vymedziť výpovedné dôvody neukladá.

Pre úplnosť treba uviesť, že výpoveď je datovaná dňom 29.09.2008, žalobkyňa uviedla, že ju prevzala
dňa 15.10.2008, žaloba o neplatnosť výpovede súdu bola podaná 30.10.2008, teda v zákonnej lehote.

Žalobkyňa bola v tomto konaní úspešnou účastníčkou, súd jej preto priznal náhradu trov konania

podľa § 142, ods. 1 O.s.p.. Trovy konania vznikli zaplatením súdneho poplatku 3.000,-Sk (99,58 €) a
trovami právneho zastúpenia za päť úkonov právnej pomoci (prevzatie a príprava zastúpenia, písomná
žaloba, účasť na odročenom pojednávaní dňa 20.04.2009, účasť na pojednávaniach dňa 18.05.2009
a 22.06.2009), pričom za dva úkony právnej pomoci v roku 2008 náležala tarifná odmena 48,66 € +
6,30 € režijný paušál, za úkony v roku 2009 náležala tarifná odmena za jeden úkon právnej pomoci vo

výške 53,53 € + 6,95 € režijný paušál, za účasť na pojednávaní v roku 2009 odročenom pre neúčasť
žalovaného náležala tarifná odmena 13,37 € + 6,95 € režijný paušál. Spolu predstavovali trovy právneho
zastúpenia 251,14 €, celkom predstavovali trovy konania 350,72 €.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní od jeho doručenia na Okresný súd Trenčín.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (označenie súdu ktorému je určené, kto ho robí,
ktorej veci sa týka a čo sleduje, podpis, dátum) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom
rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa
odvolateľ domáha. Odvolanie je potrebné podať v počte 2 rovnopisov, ak potrebný počet rovnopisov
účastník nepredloží, súd vyhotoví kópie na jeho trovy (§ 42 ods. 3, 205 ods. 1 O.s.p.).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej možno odôvodniť len
tým, že

- sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,

- ten, kto v konaní vystupoval ako účastník, nemal spôsobilosť byť účastníkom konania,- účastník konania nemal procesnú spôsobilosť a nebol riadne zastúpený,

- v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,

- sa nepodal návrh na začatie konania, hoci podľa zákona bol potrebný,

- účastníkovi konania sa postupom súdu odňala možnosť konať pred súdom,

- rozhodoval vylúčený sudca,

- súd prvého stupňa nesprávne právne posúdil vec, a preto nevykonal ďalšie navrhované dôkazy,

- konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

- súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

- súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

-doterazzistenýskutkovýstavneobstojí,pretožesútuďalšieskutočnostialeboinédôkazy,ktorédoteraz
neboli uplatnené (dôkazy sa týkajú,

- podmienok konania, vecnej príslušnosti súdu, vylúčenia sudcu, dôkazmi má byť preukázané, že v
konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci samej, odvolateľ

nebol riadne

- poučený podľa § 120 ods. 4, účastník konania bez svojej viny nemohol dôkazy označiť alebo predložiť
do rozhodnutia súdu prvého stupňa),

- rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 205 ods. 2, §
205a ods. 1, § 221 ods. 1 O. s. p.).

Pokiaľ si odporca nesplní povinnosť uloženú mu týmto rozsudkom, môže sa navrhovateľ domáhať jej
splnenia prostredníctvom exekúcie.