Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 30. november 2023

Súd: Krajský súd Banská Bystrica
Spisová značka: 43Cob/107/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3722201528
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 11. 2023
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Marián Blaha

ECLI: ECLI:SK:KSBB:2023:3722201528.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Banskej Bystrici ako súd odvolací v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Mariána

Blahu, členiek senátu Mgr. Miriam Kamenskej a JUDr. Andrey Gindlovej v právnej veci žalobcu Pepco
Slovakia s.r.o., so sídlom Nevädzova 6, 821 01 Bratislava - Ružinov, IČO: 46 868 674, zast. GHS Legal,
s.r.o. so sídlom Lazaretská 3/A, 811 08 Bratislava, IČO: 47 232 544 proti žalovanému AH INVEST, s.r.o.,
so sídlom Dvory 581, 020 01 Púchov, IČO: 43 891 098, zast. Mgr. Tomáš Dragula, advokát, so sídlom
Centrum 26/31, 017 01 Považská Bystrica, IČO: 51 339 692 o určenie, že zmluvný vzťah založený
zmluvou o nájme nebytových priestorov zo dňa 14.11.2013 trvá, o odvolaní žalobcu proti rozhodnutiu
Okresného súdu Považská Bystrica sp. zn. 14Cb/45/2022-174 zo dňa 17. mája 2023, takto

r o z h o d o l :

I. Rozhodnutie Okresného súdu Považská Bystrica sp. zn. 14Cb/45/2022-174 zo dňa 17. mája 2023 p
o t v r d z u j e .

II. Žalovanému proti žalobcovi priznáva nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Súd prvej inštancie napadnutým rozhodnutím v prvej výrokovej vete žalobu zamietol a v druhej
výrokovej vete priznal žalovanému voči žalobcovi nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

2. Z odôvodnenia napadnutého rozhodnutia vyplýva, že žalobca sa podanou žalobou domáhal určenia,

že zmluvný vzťah žalobcu ako nájomcu a žalovaného ako prenajímateľa založený Zmluvou o nájme
nebytových priestorov zo dňa 14.11.2013 naďalej trvá. Žalobu odôvodnil tým, že právny predchodca
žalovaného spoločnosť RELEVANT INVEST, s.r.o. ako prenajímateľ a žalobca ako nájomca uzatvorili
dňa 14.11.2013 Zmluvu o nájme nebytových priestorov (ďalej len „Zmluva“ alebo aj „Zmluva o nájme“).
Dňa 27.04.2022 žalovaný žalobcovi doručil výpoveď Zmluvy o nájme zo dňa 19.04.2022 z dôvodu, že
žalobca je v omeškaní viac ako 1 mesiac s úhradou platieb nájomného, záloh za spoločné prevádzkové
náklady (SPN) a skutočných nákladov na spotrebu elektrickej energie, spolu vo výške 28.760,01 Eur

vrátane DPH. V zmysle článku 14.2 Zmluvy o nájme má žalobca nárok na odpustenie nájomného
a SPN po uplynutí 24 hodín od vzniku prerušenia prevádzky nájomcu v predmete nájmu. Žalobca
nemohol užívať predmet nájmu na účel dohodnutý v zmluve v období odo dňa 16.03.2020 do 05.05.2020
z dôvodu nadobudnutia účinnosti Opatrenia Úradu verejného zdravotníctva Slovenskej republiky č.
OLP/2595/2020 zo dňa 05.03.2020 počas prvej vlny pandémie COVID-19. Obdobie, kedy nebol povinný
platiť nájomné a SPN, trvalo od 17.03.2020 a tento nárok trval až do znovuotvorenia predmetu nájmu
pre verejnosť, t.j. do 05.05.2020 vrátane. Následne žalobca nemohol užívať predmet nájmu odo dňa

19.12.2020 z dôvodu nadobudnutia účinnosti Vyhlášky Úradu verejného zdravotníctva Slovenskej
republiky, ktorá bola vydaná dňa 17.12.2020. Počas druhej vlny predstavuje obdobie, kedy žalobca
nebol povinný platiť nájomné a SPN, od 20.12.2020 a tento nárok trval až do znovuotvorenia predmetu
nájmu pre verejnosť, t.j. do 18.04.2021 vrátane. Napriek tejto skutočnosti žalobca žalovanému uhradilplatby, ktoré vzhľadom na nárok žalobcu na odpustenie nájomného uhradené byť nemali, a to nájomné
za časť mesiaca marec 2020 (od 17.03.2020 do 31.03.2020, t.j. 15 dní) vo výške 2.072,33 Eur vrátane
DPH, SPN za časť mesiaca marec 2020 (od 17.03.2020 do 31.03.2020, t.j. 15 dní), vo výške 207,23 Eur

vrátane DPH, a nájomné a SPN za časť mesiaca december 2020 (od 20.12.2020 do 31.12.2020, t.j. 12
dní) vo výške 1.906,54 Eur vrátane DPH. Žalobca si následne v konaní pred Okresným súdom Banská
Bystrica započítal časť pohľadávky vo výške 4.037,57 Eur s DPH voči časti pohľadávky žalovaného,
ktorá žalovanému vznikla titulom neuhradenia nájomného a SPN za obdobie od 19.04.2021 až do
30.04.2021 a titulom neuhradenej vyúčtovacej faktúry za SPN za rok 2019, čo predstavuje odôvodnené

pohľadávky žalovaného, ktoré uvedeným započítaním zanikli v celom rozsahu. Zvyšnú časť pohľadávky
žalovaného vo výške 24.722,44 Eur vrátane DPH považuje žalobca za neexistujúcu, nakoľko bola
predmetom odpustenia nájomného. Spolu vyššie uvedené tvorí sumu 28.760,01 Eur s DPH. Faktúra za
skutočnú spotrebu elektriny za obdobie od 01.03.2021 až do 31.03.2021 mu doručená ani nebola.

3. Z odôvodnenia napadnutého rozhodnutia ďalej vyplýva, že žalovaný žiadal žalobu zamietnuť.

Nesúhlasil s výkladom ustanovenia 14.2 Zmluvy o nájme zo strany žalobcu. Podľa žalovaného
právny názor žalobcu nekorešponduje so znením predmetného ustanovenia a jeho prvá veta, o ktorú
svoje právne posúdenie žalovaný opiera, je vytrhnutá z kontextu celého dotknutého ustanovenia.
V zmysle uvedeného ustanovenia ako celku je podľa žalovaného možné konštatovať, že ak by sa
v zmysle predmetného ustanovenia malo jednať o objektívne príčiny prerušenia prevádzky žalobcu

ako nájomcu, nebol by tieto prenajímateľ povinný, oprávnený a schopný odstrániť tak, ako to uvádza
druhá veta ustanovenia 14.2. Zmluvy. Takéto zmluvné ustanovenie by stratilo akýkoľvek význam,
nakoľko žalovaného ani nebolo možné zaviazať na odstránenie dôvodu prerušenia prevádzky, ktorý
sám nezavinil, resp. ktoré vzniklo bez akejkoľvek ingerencie žalovaného. Zároveň by sa žalovaný ako
prenajímateľ zaviazal na kompenzáciu fixných prevádzkových nákladov, ktoré však môžu vzniknúť bez

akéhokoľvek jeho zavinenia a je nelogické, aby znášal takéto podnikateľské riziko. Ustanovenie 14.2
Zmluvy tvorí logický celok s ustanovením bodu 14.1 Zmluvy, ktoré upravuje situáciu, ako postupovať
v prípade, ak dôjde k obmedzeniu nájomcu v užívaní prenajatých priestorov konaním, resp. nekonaním
prenajímateľa a následne ustanovenie bodu 14.2 Zmluvy obsahuje situáciu, kedy v dôsledku konania,
resp. nekonania prenajímateľa je prevádzka nájomcu prerušená. Z tohto pohľadu je nelogické, aby

v prípade situácie, ktorú žalovaný sám dokáže svojou činnosťou ovplyvniť, mal žalobca nárok výlučne
na zľavu nájomného a naopak v situácii, ktorú žalovaný ovplyvniť nedokáže, by žalobca nebol povinný
uhrádzať žiadne nájomné a žalovaný by mu bol povinný uhradiť aj fixné náklady. Poukázal tiež na
skutočnosť, že návrh Zmluvy bol predložený zo strany žalobcu, a teda prípadné nejasné znenie bodu
14.2 Zmluvy je nutné pričítať na ťarchu žalobcu. V zmysle bodu 14.2 Zmluvy nemohlo žalobcovi

vzniknúť právo na odpustenie spoločných prevádzkových nákladov, keď tento pojem nie je možné
stotožniť s pojmom „fixné náklady“. Pojem „fixné náklady“ nemá žiadnu oporu v Zmluve. Žalovaný
tiež nesúhlasil s tvrdením žalobcu, že predmet nájmu nemohol využívať na dohodnutý účel, keď tento
predmet nájmu mohol využiť za účelom výdaja tovaru. Poukázal tiež na to, že o kompenzačnej námietke
uplatnenej v konaní na Okresnom súde Banská Bystrica nebolo rozhodnuté. Faktúra za skutočnú

spotrebu elektriny za obdobie od 01.03.2021 až do 31.03.2021 spolu s rozpisom spotrebovaných energií
bola žalobcovi doručená právnym zástupcom žalovaného ako súčasť výzvy na zaplatenie dlžnej sumy
zo dňa 07.02.2022 a tiež ako súčasť inventarizácie pohľadávok. Podľa žalovaného žalobca porušil svoju
povinnosť zo Zmluvy o nájme, preto je jeho výpoveď zo Zmluvy o nájme právne relevantná. Podľa
žalovaného žalobca nepreukázal v konaní ani naliehavý právny záujem na požadovanom určení.

4. Z odôvodnenia napadnutého rozhodnutia vyplýva, že súd prvej inštancie posúdil ako nesporné, že
právny predchodca žalovaného ako prenajímateľ a žalobca uzatvorili dňa 14.11.2013 Zmluvu o nájme
nebytových priestorov, že listom zo dňa 19.04.2022 žalovaný vypovedal Zmluvu o nájme, že výpoveď
bola žalobcovi doručená dňa 27.04.2022, že žalobca nezaplatil nájomné a spoločné prevádzkové

náklady za mesiac apríl 2020, máj 2020, január 2021, február 2021, marec 2021 a cenu elektriny v sume
1.520,70 Eur a že návrh zmluvy o nájme predložil žalovanému žalobca.

5. Súd prvej inštancie zároveň dospel k záveru, že naliehavý právny záujem na žalobcom požadovanom
určení je daný.

6. Podľa záverov súdu prvej inštancie dôvod, pre ktorý žalobca považoval výpoveď Zmluvy o nájme za
neplatnú, je skutočnosť, že v dôsledku opatrení súvisiacich so zamedzením šírenia choroby COVID-19
nemohol užívať predmet nájmu, pričom v takom prípade podľa názoru žalobcu nebol podľa článku14.2 Zmluvy povinný platiť nájomné, a teda nezaplatenie nájomného nemôže byť dôvodom na výpoveď
z nájomnej zmluvy.

7. Súd prvej inštancie považoval za zistené, že strany sa v článku 14.2 Zmluvy o nájme dohodli
na tom, že: „V prípade, ak z akéhokoľvek dôvodu dôjde k prerušeniu prevádzky nájomcu, ktoré
nastalo bez zavinenia nájomcu, a ktoré trvá po dobu viac ako dvadsaťštyri (24) hodín, nie je nájomca
povinný po uplynutí dvadsiatich štyroch (24) hodín od vzniku prerušenia prevádzky nájomcu platiť
prenajímateľovi nájomné, a to až do doby, pokiaľ nebude obmedzenie v plnom rozsahu odstránené

a prevádzka obnovená. Prenajímateľ je povinný zabezpečiť odstránenie dôvodu prerušenia prevádzky
bez zbytočného odkladu. Súčasne sa prenajímateľ zaväzuje uhradiť nájomcovi kompenzáciu fixných
prevádzkových nákladov, ktoré nájomcovi vznikli počas doby, kedy bola prevádzka predmetu nájmu
prerušená v zmysle tohto ustanovenia Zmluvy.“.

8. Súd prvej inštancie dospel k záveru, že toto ustanovenie je nejasné. Tento záver odôvodnil tým, že

kým podľa prvej vety má ísť o „akékoľvek“ dôvody, podľa druhej vety už ide iba o také dôvody, ktoré sú
„odstrániteľné prenajímateľom“. Zmluva je nejasná aj v časti termínu „fixné prevádzkové náklady“, ktorý
pojem žalobca stotožňuje s „priamymi prevádzkovými nákladmi“ alebo so „spoločnými prevádzkovými
nákladmi“. Vzhľadom na skutočnosť, že strany sporu sa v článku 27.5 Zmluvy dohodli na tom, že ich
vzťah sa okrem zákona č. 116/1990 Zb. má riadiť Obchodným zákonníkom, súd prvej inštancie použil

na výklad sporného zmluvného ustanovenia § 266 Obchodného zákonníka (ďalej aj „ObZ“).

9. Súd prvej inštancie nepovažoval za preukázaný úmysel strán, preto dospel k záveru, že článok 14.2
Zmluvy nie je možné vyložiť postupom podľa § 266 ods. 1 Obchodného zákonníka. Poukázal tiež na
skutočnosť, že v čase uzatvorenia zmluvy v novembri 2013 málokto počítal s možnosťou rozšírenia

nového vírusu a dlhodobého zatvárania obchodov, a teda nie je možné rozumne predpokladať úmysel
strán pri uzatváraní predmetnej zmluvy ohľadom vyriešenia otázky platenia a neplatenia nájomného
v takejto, vtedy nepredstaviteľnej situácii. Doplnil, že strany sporu mohli uvažovať iba o dôvodoch
majúcich charakter elektroinštalácie, porúch strechy, porúch budovy alebo porúch vodoinštalácie
a podobne.

10. Okresný súd pristúpil k výkladu čl. 14.2 Zmluvy postupom podľa § 266 ods. 2 ObZ. Dospel k záveru,
že vzhľadom na vnútornú rozpornosť použitých formulácií nebolo možné článok 14.2 Zmluvy vyložiť
podľa významu, ktorý by mu spravidla prikladala osoba v postavení osoby, ktorej bol prejav vôle určený.

11. Súd prvej inštancie preto pri výklade predmetného ustanovenia postupoval podľa § 266 ods. 4 ObZ a
článok 14.2 Zmluvy vyložil na ťarchu strany, ktorá ako prvá v konaní tento výraz použila, teda na ťarchu
žalobcu. Súd prvej inštancie potom dospel k záveru, že v zmysle článku 14.2 Zmluvy o nájme žalobca
je oslobodený od platenia nájomného iba v tých prípadoch, keď bola prevádzka prerušená z takého
dôvodu, ktorého odstránenie by bolo možné od prenajímateľa žiadať. Keďže zjavne od prenajímateľa

nie je možné spravodlivo žiadať, aby zabezpečil zrušenie karanténnych opatrení alebo zabránil šíreniu
vírusu, súd prvej inštancie dospel k záveru, že opatrenia úradu verejného zdravotníctva nie sú dôvodom
na oslobodenie žalobcu od platenia nájomného.

12. Podľa záverov súdu prvej inštancie žalobca mal potom právnu povinnosť zaplatiť žalovanému

nájomné a spoločné prevádzkové náklady za apríl 2020, časť mája 2020, za január 2021, február 2021,
marec 2021 a časť apríla 2021. Pretože si však žalobca tieto povinnosti nesplnil, žalovaný bol podľa
článku 25.2. písm. b) Zmluvy oprávnený Zmluvou o nájme nebytových priestorov vypovedať. Vzhľadom
na platnú výpoveď zmluvy nájomný vzťah zanikol a súd prvej inštancie z tohto dôvodu žalobu zamietol.

13. O trovách konania súd prvej inštancie rozhodol podľa § 255 ods. 1 CSP a žalovanému ako úspešnej
strane priznal proti žalobcovi náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

14. Proti uvedenému rozhodnutiu podal včas v celom rozsahu odvolanie žalobca z dôvodov podľa §
365 ods. 1 písm. h), písm. d) Občianskeho zákonníka (správne malo byť Civilného sporového poriadku,

poznámka odvolacieho súdu) a žiadal, aby odvolací súd zmenil napadnuté rozhodnutie súdu prvej
inštancie tak, že určí, že zmluvný vzťah žalobcu ako nájomcu a žalovaného ako prenajímateľa založený
Zmluvou o nájme nebytových priestorov zo dňa 14.11.2013 naďalej trvá a uloží žalovanému povinnosť
nahradiť žalobcovi trovy konania v rozsahu 100 %.15. Podľa odvolacích námietok žalobcu súd prvej inštancie ignoroval výkladové pravidlo uvedené v §
35 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého právne úkony vyjadrené slovami treba vykladať nielen

podľa ich jazykového vyjadrenia, ale najmä tiež podľa vôle toho, kto právny úkon urobil, ak táto vôľa
nie je v rozpore s jazykovým prejavom. Žalobca v odvolaní uviedol, že ustanovenie odseku 14.2 Zmluvy
nepojednáva iba o prípadoch, ak je prevádzka žalobcu prerušená z dôvodu poruchy elektroinštalácie,
strechy budovy, poruchy vodovodnej inštalácie a podobne, ale aj v prípadoch, ak je prevádzka prerušená
z dôvodov mimo kontroly prenajímateľa, čo je vyjadrené práve vo formulácii „z akéhokoľvek dôvodu,

ktorý nezavinil nájomca“. Pokiaľ je mimo kontroly žalovaného odstrániť dôvod prerušenia prevádzky
žalobcu, tak sa druhá veta odseku 14.2 Zmluvy nebude aplikovať. Žalobca ani nechcel od žalovaného,
aby prerušenie prevádzky odstránil. V zmluve je množstvo ustanovení, ktorých aktivovanie predpokladá
splnenie, resp. nesplnenie nejakej podmienky alebo to, že nastane nejaká skutočnosť. Z povahy dôvodu
prerušenia prevádzky žalobcu je nepochybné, že dôvod prerušenia nezavinil žalobca, ale išlo o vyššiu
moc, a teda nárok žalobcu na odpustenie nájomného a spoločných prevádzkových nákladov vznikol.

Záver súdu, že právo na odpustenie nájomného nevzniká z akýchkoľvek dôvodov, ale iba pri dôvodoch
odstrániteľných prenajímateľom, je záver, ktorý ide do priameho rozporu s gramatickým znením a proti
gramatickému výkladu predmetného ustanovenia.

16. Žalobca v podanom odvolaní nesúhlasil so záverom súdu prvej inštancie, že ustanovenie odseku

14.2 Zmluvy je nejasné, pretože žalobca aj žalovaný ho vykladajú iným spôsobom. Podľa žalobcu
konštatovanie súdu prvej inštancie, že odsek 14.2 Zmluvy obsahuje vnútornú rozpornosť, nie je
aplikovanie interpretačného pravidla obsiahnutého v § 266 ods. 2 ObZ, keď účelom tohto pravidla je
zamysleniesanadtým,akobyvykladalapredmetnéustanovenieodseku14.2Zmluvyosobavpostavení
osoby, ktorej bol prejav vôle určený, resp. aký výraz sa im prikladá v obchodnom styku. Ani jedno

z uvedeného súd prvej inštancie nevykonal pri hodnotení úvah, na základe ktorých postupoval, pričom
iba prebral nesprávnu premisu, že odsek 14.2 Zmluvy má byť vnútorne rozporný. Žalobca v tejto
súvislosti poukázal na to, že dôkladným aplikovaním § 266 ods. 2 ObZ formulácia „akýkoľvek dôvod,
ktorý nezavinil nájomca“, nie je formulácia zavádzajúca ani akokoľvek nejasná, neobsahuje žiadne
komplikované výrazy, cudzie slová ani nezvyčajné právne kategórie. Pričom osoba, ktorá podniká

v oblasti prenájmu nebytových priestorov, musela priradiť danej formulácii rovnaký význam. Poukázal
na to, že výklad právnych úkonov contra proferentem je princíp, podľa ktorého ak sú v zmluve použité
formulácie a pojmy, ktoré možno vykladať rozdielne, javí sa byť spravodlivým vykladať ich v neprospech
toho, kto ich do zmluvy vložil. Nemožno tento princíp chápať tak, že v prípade rozdielnych názorov na
výklad jednotlivých úkonov sa musí súd stotožniť s výkladom tej zmluvnej strany, ktorá obsah zmluvy

neformulovala, obzvlášť, ak tento výklad je v priamom rozpore so skutočným znením zmluvy. Podľa
žalobcu ide o výklad v priamom rozpore so skutočným znením zmluvy, ak sa z „akéhokoľvek dôvodu“
stanekrkolomnouinterpretáciou„dôvododstrániteľnýprenajímateľom“. Súdodôvodniltýmtosvojpostup
podľa § 266 ods. 4 ObZ, čo je však porušením hierarchie výkladových pravidiel podľa § 266 ObZ.
Rozsudok tiež súd prvej inštancie v tomto smere nedostatočným spôsobom odôvodnil a odôvodnenie

rozsudku nie je dostatočne presvedčivé, čo je v rozpore § 220 ods. 2 CSP. Podľa odvolacích tvrdení
žalobcu súd nepostupoval pri interpretácii ustanovenia odseku 14.2 Zmluvy správne, na základe čoho
dospel k nesprávnemu rozhodnutiu.

17. Jednu z vád interpretácie predstavuje podľa žalobcu aj konštatovanie súdu prvej inštancie, že

pravidlá výkladu právnych úkonov sú vo vzťahoch, na ktoré dopadá Obchodný zákonník, upravené
výlučne v § 266 Obchodného zákonníka. Z celého odôvodnenia napadnutého rozhodnutia vyplýva,
že súd neinterpretoval predmetné ustanovenia za použitia relevantných ustanovení Občianskeho
zákonníka, použil výlučne interpretačné pravidlá upravené v § 266 ObZ, čo predstavuje nesprávne
posúdenie veci, nakoľko súd neaplikoval príslušnú právnu normu, t.j úplne opomenul aplikovať príslušnú

právnu normu. V zmysle ustálenej judikatúry bol súd prvej inštancie povinný aplikovať interpretačné
pravidlá v obchodno-právnych vzťahoch nielen podľa Obchodného zákonníka, ale aj podľa § 35 ods.
2 Občianskeho zákonníka. Žalobca v tomto smere poukázal na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR
sp.zn. 5Cdo/205/2008. Podľa žalobcu, ak by súd prvej inštancie vzal do úvahy interpretačné pravidlo
obsiahnuté v § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka, je nepochybné, že jeho výklad odseku 14.2 Zmluvy je

nesprávny, nakoľko dospel k výkladu, ktorý je v priamom rozpore s jazykovým prejavom, resp. znením
vyjadreným v odseku 14.2 Zmluvy. Pokiaľ by mal mať žalobca nárok na oslobodenie od povinnosti
uhrádzať nájomné a SPN iba vtedy, ak k tomuto prerušeniu došlo zavinením žalovaného, muselo by byť
ustanovenie článku 14 odsek 14.2 Zmluvy formulované obdobne ako ustanovenie článku 14 odsek 14.1Zmluvy, ktoré jednoznačne uvádza, že žalobca ako prenajímateľ mal pri obmedzenej možnosti užívať
predmet nájmu, nárok na zľavu iba vtedy, ak bolo toto obmedzenie spôsobené porušením povinností
žalovaného ako prenajímateľa, ktoré mu vyplývajú zo zákona alebo z nájomnej zmluvy. Odsek 14.2

Zmluvy však nie je formulovaný ako odsek 14.1 Zmluvy. Preferencia gramatického výkladu je podporená
aj judikatúrou vyšších súdnych autorít, pričom žalobca poukázal na rozsudok Najvyššieho súdu SR
z 31.júla 2012 sp.zn. 3Cdo/81/2011. Podľa žalobcu súd prvej inštancie nevyužil všetky možnosti výkladu
v odseku 14.2 Zmluvy, opomenul aplikovať § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka, postupoval v rozpore
s judikatúrou súdov, a tým rozhodol na základe nesprávneho právneho posúdenia veci.

18. K súdnej argumentácii, že v momente podpísania Zmluvy nemohli strany počítať s možnosťou, že
sa rozšíri nový vírus ohrozujúci ľudské životy a bude dochádzať k zavádzaniu dlhodobých zákazov
vychádzania a zatvárania obchodov, žalobca uviedol, že tento výrok popiera zmluvnú autonómiu
kontrahujúcich strán. To, že žalobca vyrokoval a uzatvoril Zmluvu s odbornou starostlivosťou a pre neho
výhodnejšiu, a to tým, že uviedol ako dôvod na odpustenie nájomného akýkoľvek dôvod, nemôže ísť

na jeho ťarchu. Žalobca myslel na viacero situácií, kedy by mohlo dôjsť k prerušeniu jeho prevádzky na
predmete nájmu. Ak nájomca nemôže užívať predmet nájmu z dôvodov, ktoré nezavinil, nechce platiť za
toto obdobie nájomné. Rovnako v odseku 12.1 Zmluvy existuje ustanovenie o tzv. indexácii nájomného,
ktoré upravuje zvyšovanie nájomného v závislosti od inflácie. Taktiež žalobca netušil, že v roku 2022 až
2023 bude inflácia dosahovať dvojciferné čísla. Rovnaký princíp je nutné aplikovať aj na právo nájomcu

na odpustenie nájomného v zmysle odseku 14.2 Zmluvy.

19. Žalobca v podanom odvolaní tiež poukázal na skutočnosť, že ak by mali zmluvné strany inú vôľu ako
tú, ktorú prejavili, keď naformulovali odsek 14.2 Zmluvy ako „akýkoľvek dôvod, ktorý nezavinil nájomca“,
pričom odsek 14.1 Zmluvy obsahuje formuláciu „z dôvodu, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti

uvedené v zmluve a/alebo v zákone....“, tak by to logicky spravili. Odlišná úprava pri čiastočnom
obmedzení a úplnom prerušení prevádzky má podľa žalobcu opodstatnenie. Pre žalobcu ako nájomcu
je väčší problém z podnikateľského hľadiska, ak jeho prevádzku nie je možné užívať vôbec, a teda je
úplne uzatvorená, kedy sa aplikuje odsek 14.2 Zmluvy, ako situácia, ak nemôže užívať napr. 20 % svojej
prevádzky, kedy by bolo možné aplikovať ods. 14.1 Zmluvy. Úprava nárokov na odpustenie nájomného

a SPN je preto pri úplnom prerušení prevádzky podľa odseku 14.2 Zmluvy pre prenajímateľa prísnejšia
v tom, že zahŕňa aj vyššiu moc, resp. „akékoľvek dôvody“.

20. Žalobca ďalej v odvolaní namietal, že konanie má aj inú vadu. Žalobca vo svojich písomných
podaniach požadoval aj kompenzáciu fixných prevádzkových nákladov, pričom si in eventum započítal

jeho pohľadávku voči pohľadávke žalovaného a tomuto sa súd v rozsudku nevenoval ani okrajovo.
Predmetomkonaniabolatiežúhradaskutočnýchnákladovnaspotrebuelektrickejenergieod01.03.2021
do 31.03.2021 vo výške 1.524,72 Eur. Rovnako ani tejto otázke súd prvej inštancie v napadnutom
rozhodnutí nevenoval ani okrajovú pozornosť. Napriek tomu, že súd prvej inštancie okrajovo uviedol,
že posudzované ustanovenie nie je jedinou nejasnou časťou Zmluvy a Zmluva je nejasná aj v časti

termínu „fixné prevádzkové náklady“, ďalej už iba konštatoval, že žalobca mal právnu povinnosť zaplatiť
spoločné prevádzkové náklady za konkrétne mesiace, či časti mesiacov. Z odôvodnenia rozhodnutia
súdu prvej inštancie nie je zrejmé, akými úvahami bol súd prvej inštancie vedený a na základe čoho takto
rozhodol. Absencia riadneho a presvedčivého odôvodnenia napadnutého rozsudku má za následok jeho
nepreskúmateľnosť.Žalobcaodkázalnazáveryzjednocujúcehostanoviskaobčiansko-právnehokolégia

Najvyššieho súdu SR publikované pod R 2/2016.

21. Žalobca vytýkal súdu prvej inštancie aj to, že porušil zásadu predvídateľnosti rozhodovania súdov
a právnej istoty. Uviedol, že žalobca bol v postavení žalovaného v inom súdnom spore (žaloba na
plnenie), kde išlo o totožnú situáciu, a to uzatvorenie prevádzky z dôvodu protipandemických opatrení,

kde sa posudzovalo totožné ustanovenie, ako je ods. 14.2 Zmluvy. Táto vec bola vedená na Okresnom
súde Bratislava II pod sp.zn. 26Cb/53/2021 a v tejto veci konajúci súd právoplatne rozhodol tak, že
žalobca mal nárok na odpustenie nájomného počas obdobia povinného uzatvorenia predmetu nájmu
z dôvodu protipandemických opatrení. Tento rozsudok je súčasťou súdneho spisu. V tomto konaní
okresný súd rozhodol diametrálne odlišne, pričom tento postup riadne neodôvodnil.

22. Žalovaný vo vyjadrení k odvolaniu žalobcu navrhol, aby odvolací súd napadnuté rozhodnutie potvrdil
ako vecne správne a priznal žalovanému voči žalobcovi nárok na náhradu trov odvolacieho konania
v rozsahu 100 %.23. Žalovaný argumentoval tým, že správne súd prvej inštancie neaplikoval na daný stav ustanovenie
§ 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka z dôvodu, že všeobecná právna úprava v Občianskom zákonníku

pre výklad zmluvných ustanovení nemá žiadny vplyv na špecifickú právnu úpravu výkladových pravidiel
uvedených v Obchodnom zákonníku, ktorú súd aplikoval aj v tomto konaní.

24. Podľa žalovaného sa žalobca zameral na znenie prvej vety bodu 14.2 Zmluvy o nájme, avšak toto
nie je možné v žiadnom prípade vykladať osobitne bez toho, aby výkladu podliehalo celé znenie bodu

14.2 Zmluvy o nájme, resp. celý článok 14 Zmluvy o nájme. Bolo by krajne nelogické, aby konajúci súd
vykladal znenie prvej vety konkrétneho ustanovenia bez toho, aby prihliadal na obsah celého dotknutého
ustanovenia. Obsah jednotlivých ustanovení Zmluvy o nájme musí byť vykladaný s ohľadom na celok
a nie s ohľadom na jednotlivé „vytrhnuté“ ustanovenia z kontextu Zmluvy o nájme. Správne potom súd
prvej inštancie podľa žalovaného prihliadal na celé znenie bodu 14.2 Zmluvy o nájme a na jeho výklad
správne použil ustanovenia § 266 Obchodného zákonníka. Žalovaný poukázal na koniec prvej vety

odseku 14.2 Zmluvy o nájme, kde je uvedené „...a to až do doby, pokiaľ nebude obmedzenie v plnom
rozsahu odstránené a prevádzka obnovená“ a na znenie druhej vety tohto ustanovenia: „prenajímateľ
je povinný zabezpečiť odstránenie dôvodu prerušenia prevádzky bez zbytočného odkladu“. Pokiaľ
by bol pripustený výklad žalobcu, že prerušenie prevádzky sa vzťahuje na akékoľvek prerušenie
prevádzky, stratil by záver prvej vety bodu 14.2 a celá druhá veta daného bodu Zmluvy o nájme

akýkoľvek význam. Podľa žalovaného jediný, kto môže dôvod prerušenia odstrániť, je jeho pôvodca,
teda v tomto prípade tým bol myslený prenajímateľ, ktorý nie je schopný odstrániť akýkoľvek dôvod
prerušenia prevádzky, ktorý nespočíva na jeho strane. Z uvedeného ustanovenia potom vyplýva, že
dôvod prerušenia prevádzky musel byť odstrániteľný na to, aby bolo možné aplikovať ustanovenie bodu
14.2 Zmluvy o nájme, a teda musí byť prenajímateľ spôsobilý odstrániť dôvod prerušenia. Pokiaľ by sa

malo jednať o akýkoľvek dôvod prerušenia prevádzky tak, ako to tvrdí počas celej doby žalobca, nebola
by v dotknutom znení prvej vety bodu 14.2 Zmluvy o nájme uvedená časť o tom, že obmedzenie má byť
v plnom rozsahu odstránené, ale znelo by tak, že obmedzenie v plnom rozsahu zanikne.

25. Žalovaný sa vo svojom vyjadrení nestotožnil ani s tým tvrdením žalobcu, že žalobca postupoval

pri uzatváraní Zmluvy o nájme ako „dobrý hospodár“. Tento postup sa žalovanému javí ako postup
v rozpore so zásadami poctivého obchodného styku, kedy mal žalobca záujem na tom, aby za každých
okolností prerušenia prevádzky neplatil nájomné a ani spoločné prevádzkové náklady, resp. žiadal od
prenajímateľa aj kompenzáciu fixných prevádzkových nákladov a takéto jeho konanie by potom nemohlo
požívať právnu ochranu v zmysle ustanovenia § 265 Obchodného zákonníka.

26. Žalovaný nesúhlasil ani s odvolacou námietkou žalobcu, že rozhodnutie súdu prvej inštancie
neobsahuje dostatočné odôvodnenie. Poukázal na to, že predmetom žaloby bolo skúmanie platnosti,
resp. neplatnosti výpovede datovanej dňa 19.04.2022. Predpokladom na dané preskúmanie bolo
zistenie, či je žalobca žalovanému dlžný nájomné, resp. platby za služby spojené s nájmom. Podkladom

na takéto zistenie bola skutočnosť, či žalobcovi vznikol nárok na odpustenie nájomného a ostatných
služiebspojenýchsnájmom,resp.čitietozainkriminovanéobdobiezanikliinýmspôsobom.Esenciálnou
skutočnosťou celého súdneho procesu bolo zistenie, či nárok na nájomné, resp. služby spojené
s nájmom zanikol v zmysle bodu 14.2 Zmluvy o nájme. Súd prvej inštancie sa v rámci napadnutého
rozhodnutia zameral práve na výklad tohto ustanovenia, pričom dospel k záveru, že opatrenia Úradu

verejného zdravotníctva Slovenskej republiky z 15.03.2020 a z 17.12.2020 nie sú dôvodom na
oslobodenie žalobcu od platenia nájomného. Z uvedeného vyplýva, že žalobca mal právnu povinnosť
zaplatiť žalovanému nájomné a spoločné prevádzkové náklady za apríl 2020, časť mája 2020, za január
2021, február 2021, marec 2021 a časť apríla 2021. Pretože však žalobca tieto povinnosti nesplnil,
žalovaný bol podľa článku 25.2 písm. b) Zmluvy oprávnený Zmluvu o nájme nebytových priestorov

vypovedať.

27. Podľa žalovaného neobstojí argumentácia žalobcu o porušení zásady predvídateľnosti súdnych
rozhodnutí s poukazom na existujúce rozhodnutie Okresného súdu Bratislava II sp.zn. 26Cb/53/2021,
nakoľko týmto sa riadne a právne správnym spôsobom vysporiadal súd prvej inštancie v napadnutom

rozsudku.

28. Žalobca v odvolacej replike označil za nepravdivé tvrdenie žalovaného, že vytrhol z kontextu prvú
vetu ustanovenia odsek 14.2 Zmluvy o nájme nebytových priestorov. Žalobca vo svojich vyjadreniachakoajodvolaníriešilvzájomnývzťahprvejvetyodseku14.2Zmluvykzvyškuzneniaodseku14.2Zmluvy
a uviedol argumentáciu, prečo vznikol žalobcovi nárok na odpustenie nájomného a ostatných služieb,
a to aj napriek druhej a tretej vete odseku 14.2 Zmluvy. Pokiaľ ide o záver prvej vety odseku 14.2 Zmluvy,

podľa ktorého: „...a to až do doby, pokiaľ nebude obmedzenie v plnom rozsahu odstránené a prevádzka
obnovená“, v tomto ustanovení nie je uvedené, že pokiaľ nebude v plnom rozsahu odstránené
prenajímateľom, ale len to, že nebude v plnom rozsahu odstránené. Odstránenie dôvodu prerušenia
prevádzky žalobcu je potom možné aj na základe inej skutočnosti. Žalobca v druhej vete odseku
14.2 Zmluvy nevidí vyjadrenú vôľu zmluvných strán obmedziť nárok žalobcu na odpustenie platieb na

dôvody prerušenia, ktoré sú odstrániteľné prenajímateľom. Túto časť súd prvej inštancie doplnil nad
interpretáciou tohto ustanovenia. V prvej vete odsek 14.2 Zmluvy je jednoznačne a nespochybniteľne
vyjadrené, že nárok na odpustenie platieb vzniká pri prerušení jeho prevádzky z akéhokoľvek dôvodu,
ktorý nezavinil nájomca. Či ide o dôvod prerušenia odstrániteľný prenajímateľom, alebo ide o dôvod
prerušenia, ktorý prenajímateľom odstrániteľný nie je, v oboch prípadoch sa jedná o akýkoľvek dôvod.
Zopakoval, že k takejto interpretácii by súd prvej inštancie dospel aj dôsledným aplikovaním § 266 ods.

2 Obchodného zákonníka.

29. Žalobca nesúhlasil s vyjadrením žalovaného, že odsek 14.2 Zmluvy pri výklade, aký presadzuje
žalobca, sa javí ako postup v rozpore s poctivým obchodným stykom. Poukázal na to, že žalovaný
mohol kedykoľvek ukončiť rokovania o Zmluve a nepodpísať ju, ak sa mu javilo ustanovenie odseku 14.2

Zmluvy ako prísne alebo nepoctivé. Žalovaný to neurobil, rozhodol sa akceptovať podnikateľské riziko
s týmto ustanovením spojené. V momente, ako došlo k jeho aplikácii, spochybňuje ním jednoznačne
vyjadrenú vôľu v odseku 14.2 Zmluvy. Nezaujatá osoba by mohla práve takéto správanie žalovaného
považovať za nepoctivé.

30. Žalovaný v odvolacej duplike zopakoval, že žalobca striktne vykladá slovné spojenie uvedené v bode
14.2 Zmluvy o nájme „z akéhokoľvek dôvodu“ bez ohľadu na výklad celého tohto ustanovenia. Obsah
a význam celého ustanovenia je taký, že na konci prvej vety je uvedené, že „musí dôjsť k odstráneniu
daného obmedzenia“ a na začiatku druhej vety je uvedené, že „prenajímateľ je povinný toto odstránenie
zabezpečiť...“. Iný význam ako ten, že prenajímateľ je povinný odstrániť dôvod prerušenia prevádzky,

dané ustanovenie ako celok v žiadnom prípade nemôže mať. Poukázal tiež na to, že nemá záujem
vystupovať ako slabšia zmluvná strana, avšak z konania žalobcu je zrejmé, že žalobca ustanovenie
bodu 14.2 do Zmluvy o nájme uviedol práve s možným úmyslom, že toto v budúcnosti bude možné
„využiť“, ktorú situáciu nemohol žalovaný žiadnym spôsobom ani pri vynaložení akejkoľvek odbornej
starostlivostiaopatrnostipredpokladať.PretoneboldôvododstupovaťodrokovanípriuzatváraníZmluvy

o nájme a takéto konanie žalobcu nemožno následne subsumovať pod podnikateľské riziko žalovaného,
ale podľa názoru žalobcu výlučne pod možné porušenie pravidiel poctivého obchodného styku.

31. Krajský súd v Banskej Bystrici ako súd odvolací [§ 34 zák č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok
v znení neskorších predpisov (ďalej len „CSP“)] prejednal vec v zmysle ustanovenia § 379 a § 380

ods. 1 CSP v medziach daných rozsahom a dôvodmi odvolania bez nariadenia pojednávania, pričom
termín verejného vyhlásenia rozhodnutia bol v súlade s ustanovením § 219 ods. 3 CSP oznámený na
úradnej tabuli a na webovej stránke Krajského súdu v Banskej Bystrici v zákonnej lehote 5 dní pred jeho
vyhlásením. Po oboznámení sa s obsahom spisu a odvolaním žalobcu dospel odvolací súd k záveru,
že odvolaním napadnuté rozhodnutie je vecne správne.

32. Súd prvej inštancie na základe vykonaných dôkazov správne zistil skutkový stav, vysvetlil, z ktorých
dôkazov vychádzal, aké skutočnosti mal vykonanými dôkazmi za preukázané, vo svojom rozhodnutí dal
zrozumiteľnú odpoveď na sporné otázky významné pre rozhodnutie sporu, ako ho strany v priebehu
konania vymedzili a s podstatnou argumentáciou strán sporu sa v preskúmavanom rozhodnutí aj

primeraným spôsobom vysporiadal. Na zdôraznenie správnosti rozhodnutia súdu prvej inštancie vo
väzbe na obsahové vymedzenie odvolania odvolací súd uvádza a dopĺňa nasledovné skutočnosti.

33. Z obsahu spisu vyplýva, že v predmetnej veci sa žalobca domáhal určenia, že nájomný vzťah medzi
ním a žalovaným založený Zmluvou o nájme nebytových priestorov zo dňa 14.11.2013 naďalej trvá

z dôvodu, že žalovaný nebol oprávnený vypovedať Zmluvu podľa článku 25.2 písm. b) Zmluvy pre
neplatenie nájomného, záloh SPN, reálnych SPN a skutočných nákladov na spotrebu el. energie v sume
28.760,01Eur,pretožepodľačlánku14.2Zmluvyžalobcapočasobdobiaprerušeniaprevádzkyzdôvodu
opatrení brániacich šíreniu vírusu COVID 19 nemal povinnosť platiť nájomné a spoločné prevádzkovénáklady, časť pohľadávky zanikla započítaním, keďže žalobca za toto obdobie uhradil nájomné a SPN,
aj keď takúto povinnosť nemal, čím došlo k bezdôvodnému obohateniu na strane žalovaného a faktúra
za spotrebu skutočnej elektriny nebola žalobcovi doručená. Zásadnou prejudiciálnou otázkou majúcou

význam pre posúdenie dôvodnosti žaloby o určenie, či nájomný vzťah medzi žalobcom a žalovaným
naďalej trvá, bola otázka oprávnenosti výpovede Zmluvy o nájme zo strany žalovaného z dôvodu,
že žalobca ako nájomca o viac ako 1 mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých
poskytovanie je spojené s nájmom (článok 25.2 písm. b) Zmluvy). Pre správne zodpovedanie tejto
otázky a správne vyriešenie sporu mal zásadný význam výklad článku 14.2 Zmluvy, z ktorého žalobca

vyvodzoval, že počas obdobia uzavretia jeho prevádzky na základe právnych aktov vydaných za účelom
zabránenia šírenia vírusu nebol povinný uhrádzať žalovanému nájomné a ani spoločné prevádzkové
náklady. Z obsahu spisu tak vyplýva, že jadrom sporu medzi žalobcom a žalovaným bola práve
interpretácia tohto zmluvného ustanovenia.

34. Keďže odvolací súd nepovažoval za potrebné doplniť dokazovanie, vychádzal zo skutkového stavu

zisteného súdom prvej inštancie (§ 383 CSP).

35. Podľa zistení prvostupňového súdu strany sporu sa v článku 27.5 Zmluvy o nájme nebytových
priestorov zo dňa 14.11.2013 dohodli na tom, že ich vzťah sa okrem zákona č. 116/1990 Zb. má riadiť
Obchodným zákonníkom, a preto právny režim záväzkového vzťahu založeného zmluvou o nájme je

potrebné podriadiť Obchodnému zákonníku.

36. Podľa § 1 ods. 1 zák. č. 513/1991 Zb. Obchodného zákonníka v znení účinnom ku dňu uzavretia
nájomnej zmluvy (ďalej aj „Obchodný zákonník“ alebo „ObZ“) tento zákon upravuje postavenie
podnikateľov, obchodné záväzkové vzťahy, ako aj niektoré iné vzťahy súvisiace s podnikaním.

37.Podľa§1ods.2ObZprávnevzťahyuvedenévodseku1saspravujúustanoveniamitohtozákona.Ak
niektoré otázky nemožno riešiť podľa týchto ustanovení, riešia sa podľa predpisov občianskeho práva.
Ak ich nemožno riešiť ani podľa týchto predpisov, posúdia sa podľa obchodných zvyklostí, a ak ich niet,
podľa zásad, na ktorých spočíva tento zákon.

38. Podľa § 263 ods. 1 ObZ strany sa môžu odchýliť od ustanovení tejto časti zákona alebo jej jednotlivé
ustanovenia vylúčiť s výnimkou ustanovení § 261 a § 262 ods. 2, § 263 až 272, § 273 ods. 1, § 276 až
289, 301, 303, 304, § 306 ods. 2 a 3, § 308, § 311 ods. 1, § 312, 313, § 321 ods. 4, § 324, 340a, 340b,
341, 365,369 až 369d, 370, 371, 376, 382, 384, 386 až 408, 408a, 444, 458, 459, 477, 478, § 479 ods.

2, § 480, 481, § 483 ods. 3, § 488, 493, 499, § 509 ods. 1, § 592, 597, § 655 ods. 1, § 655a, § 660 ods.
2 až 4, § 668 ods. 3, § 668a, 669, 669a, 672a, 675, 676 ods. 1 a 2, § 711, 720, 725, 729, 743 a 771c.

39. Podľa § 266 ods. 1 ObZ prejav vôle sa vykladá podľa úmyslu konajúcej osoby, ak tento úmysel bol
strane, ktorej je prejav vôle určený, známy alebo jej musel byť známy.

40. Podľa § 266 ods. 2 ObZ v prípadoch, keď prejav vôle nemožno vyložiť podľa odseku 1, vykladá sa
prejav vôle podľa významu, ktorý by mu spravidla prikladala osoba v postavení osoby, ktorej bol prejav
vôle určený. Výrazy používané v obchodnom styku sa vykladajú podľa významu, ktorý sa im spravidla
v tomto styku prikladá.

41. Podľa § 266 ods. 3 ObZ pri výklade vôle podľa odsekov 1 a 2 sa vezme náležitý zreteľ na všetky
okolnosti súvisiace s prejavom vôle, včítane rokovania o uzavretí zmluvy a praxe, ktorú strany medzi
sebou zaviedli, ako aj následného správania strán, pokiaľ to pripúšťa povaha vecí.

42. Podľa § 266 ods. 4 ObZ prejav vôle, ktorý obsahuje výraz pripúšťajúci rôzny výklad, treba pri
pochybnostiach vykladať na ťarchu strany, ktorá ako prvá v konaní tento výraz použila.

43. Podľa § 35 ods. 2 zák. č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej aj „OZ“) právne úkony vyjadrené
slovami treba vykladať nielen podľa ich jazykového vyjadrenia, ale najmä tiež podľa vôle toho, kto právny

úkon urobil, ak táto vôľa nie je v rozpore s jazykovým prejavom.

44. Žalobca v podanom odvolaní vytýkal súdu prvej inštancie, že na posúdenie a interpretáciu sporného
článku 14.2 Zmluvy o nájme nesprávne aplikoval výlučne ustanovenia § 266 Obchodného zákonníkaa nie § 35 ods. 2 zák. č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, teda neprihliadal na jasné jazykové
vyjadrenie tohto ustanovenia. Žalobca tiež namietal, že jazykové vyjadrenie článku 14.2 Zmluvy o nájme
nevzbudzuje pochybnosti o svojom obsahu.

45. Ako to vyplýva zo samotného nadpisu druhého dielu prvej hlavy tretej časti Obchodného zákonníka,
tento obsahuje iba niektoré ustanovenia o právnych úkonoch s platnosťou pre obchodné záväzkové
vzťahy, ktoré dopĺňajú všeobecnú úpravu. Ide o ustanovenia § 266 až § 268, ktoré sú v zmysle § 263
ods. 1 Obchodného zákonníka ustanoveniami kogentnými, od ktorých sa nemožno odchýliť a ktoré

osobitne riešia otázku výkladu prejavu vôle konajúcich osôb. Obchodný zákonník ako lex specialis tak
v ustanovení § 266 sám upravuje pre výklad právnych úkonov samostatné interpretačné pravidlá majúce
kogentný charakter, ktorými dopĺňa základné pravidlá výkladu právnych úkonov upravené Občianskym
zákonníkom ako lex generalis a ktoré na rozdiel od Občianskeho zákonníka viac uprednostňuje vôľu
pred prejavom tejto vôle (M. Patakyová a kol.: Obchodný zákonník, Veľké Komentáre, C. H. BECK,
2022, str. 1202). Ak obsah záväzkového vzťahu, z ktorého žalobca uplatňuje svoj nárok, spadá pod

režim Obchodného zákonníka, jeho výklad treba uskutočniť predovšetkým podľa pravidiel upravených v
§266Obchodnéhozákonníka,ktorédopĺňajúzákladnéinterpretačnépravidlov§35ods.2Občianskeho
zákonníka.

46. Posúdením jazykového vyjadrenia ustanovenia bodu 14.2 Zmluvy o nájme dospel aj odvolací súd

k záveru, že toto ustanovenie nie je formulované tak jednoznačne, že bez ďalšieho vedie k záveru, že
žalobcovivznikáprávonaodpustenienájomnéhovprípade,akzakéhokoľvekdôvodudôjdekprerušeniu
prevádzky nájomcu, ktoré nastalo bez jeho zavinenia a to až do doby, pokiaľ nebude obmedzenie
v plnom rozsahu odstránené a prevádzka obnovená. Ani odvolací súd sa nemohol jednoznačne prikloniť
k výkladu tohto ustanovenia presadzovaného zo strany žalobcu, vzhľadom na znenie druhej vety tohto

ustanovenia, v ktorom sa uvádza, že odstránenie dôvodu prerušenia prevádzky je povinný zabezpečiť
prenajímateľ, ktoré znenie navodzuje dojem, že sa jedná o obmedzenie na strane prenajímateľa resp.
odstrániteľné prenajímateľom. Záver o nejednoznačnosti právneho úkonu predpokladá, že nie je možné
dospieť k nepochybnému poznaniu, čo ním chceli účastníci prejaviť, čo je aj prípad ustanovenia čl.
14. 2 Zmluvy, pričom potreba výkladu tohto ustanovenia zo strany súdu je daná aj tým, že strany toto

ustanovenie vykladajú rozdielne. Správne preto súd prvej inštancie pristúpil k výkladu čl. 14.2 Zmluvy
ako prejavu vôle podľa pravidiel zakotvených v § 266 Obchodného zákonníka.

47. Výkladové pravidlá v § 266 ObZ sú hierarchicky usporiadané. Podľa § 266 ods. 1 ObZ sa prejav
vôle vykladá podľa úmyslu tej osoby, ktorá vôľu prejavila, ale len za predpokladu, že tento úmysel bol

známy tej strane, ktorej bol určený alebo jej musel byť známy. V prípade bežného právneho konania je
potrebné teda vždy prvotne vychádzať z úmyslu, aký právny účinok konajúce osoby mienili dosiahnuť
a nie z jeho jazykového vyjadrenia. Aplikácia tohto interpretačného pravidla prichádza do úvahy vtedy, ak
je nesporné, že konajúca osoba mala úmysel prejaviť určitú vôľu. Prejav vôle je podľa úmyslu konajúcej
osoby možné interpretovať len vtedy, ak je nesporné, že takýto úmysel tu bol a preukáže sa, že osobe,

ktorej bol určený, musel byť známy. V posudzovanom prípade súd prvej inštancie dospel k záveru, že
tento prejav vôle nie je možné vykladať podľa úmyslu strán sporu, ktorý záver súdu nespochybnil ani
odvolateľ v podanom odvolaní. Ako zákon, tak aj zmluvné ustanovenie má zväčša ambíciu upraviť určitú
situáciu. Ani pri tvorbe zákona, ani pri tvorbe zmluvy nie je možné predvídať všetky možné situácie,
ktoré medzi zmluvnými stranami môžu nastať počas trvania ich záväzkového vzťahu, a preto zmluva

nie vždy prináša jednoznačné riešenia a zmluvná úprava konkrétneho vzťahu niekedy nepostačuje
na obsiahnutie všetkých situácií. V tomto smere potom správne súd prvej inštancie poukázal na to,
že strany situáciu v spojitosti so šírením vírusom COVID-19 v čase uzatvorenia záväzkového vzťahu
nemohli predpokladať, z čoho je možné usudzovať, že nemohli pri začlenení článku 14.2 do Zmluvy
predpokladať, že dôjde k prerušeniu prevádzky žalobcu z dôvodu, ktorý nie je možné pripísať na ťarchu

žalovaného v spojitosti s jeho povinnosťou prenajímateľa prenechávať predmet nájmu nájomcovi za
účelom jeho využitia na obchodné účely. Odvolací súd preto vychádzal zo záveru, že v posudzovanom
prípade úmysel zmluvných strán nebolo možné zistiť, a teda pokiaľ nie je možné zistiť, či sa zmluvné
strany v sledovanom úmysle právneho úkonu rozchádzajú, potom prichádzalo na rad interpretačné
pravidlo obsiahnuté v § 266 ods. 2 ObZ.

48. Podľa odvolacích tvrdení žalobcu bolo nutné vychádzať z významu, aký by bežný podnikateľ
prejavenej vôli prikladal a tiež následne podľa toho, aký význam sa prikladá v právnom úkone
použitým výrazom podľa obchodných zvyklostí. Žalobca vytýkal súdu prvej inštancie, že pri aplikáciitohto výkladového pravidla sa obmedzil len na konštatovanie, že čl. 14.2 Zmluvy obsahuje vnútornú
rozpornosť, keď účelom interpretačného pravidla § 266 ods. 2 ObZ je zamyslenie sa nad tým, ako by
vykladala predmetné ustanovenie odseku 14.2 Zmluvy osoba v postavení osoby, ktorej bol prejav vôle

určený, resp. aký význam by sa mu prikladal v obchodnom styku, čo súd prvej inštancie nevykonal
a aplikáciou § 266 ods. 4 ObZ porušil hierarchiu výkladových pravidiel podľa § 266 ObZ. Žalobca
namietal, že dôkladným aplikovaním § 266 ods. 2 ObZ formulácia „akýkoľvek dôvod, ktorý nezavinil
nájomca“, nie je formulácia zavádzajúca ani akokoľvek nejasná, neobsahuje žiadne komplikované
výrazy, cudzie slová ani nezvyčajné právne kategórie. Pričom osoba, ktorá podniká v oblasti prenájmu

nebytových priestorov, musela priradiť danej formulácii rovnaký význam, ako žalobca.

49. Odvolací súd súhlasí so žalobcom v tom smere, že pri nemožnosti zistenia významu zmluvného
ustanovenia z hľadiska subjektívneho (úmysel konajúcich osôb) prichádza na rad hľadisko objektívne
upravené v § 266 ods. 2 Obchodného zákonníka, ktoré dopĺňa ust. § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka.
Preto bolo potrebné pristúpiť k posúdeniu jazykového vyjadrenia tohto článku Zmluvy. Odvolací súd

dopĺňa, že jazykové vyjadrenie právneho úkonu zachyteného v zmluve je potrebné najprv vykladať
prostriedkami gramatickými (z hľadiska možného významu jednotlivých použitých pojmov), logickými
(z hľadiska vzájomnej nadväznosti použitých pojmov), či systematickými (z hľadiska zaradenia pojmov
v štruktúre celého právneho úkonu). Rovnako platí, že pokiaľ sú pojmy použité v jazykovom vyjadrení
obsahu písomnej zmluvy natoľko jednoznačné, že z nich nie je možné ani s prihliadnutím k tvrdenej

vôli účastníka zmluvy usudzovať iný obsah tohto právneho úkonu, nie je možné obsah zmluvného
dojednania vyložiť v úplnom rozpore s jeho jazykovým prejavom. Preto bolo úlohou odvolacieho súdu
v intenciách podaného odvolania posúdiť, či jazykový výklad ustanovenia čl. 14. 2 Zmluvy objektívne
pripúšťa len výklad prezentovaný žalobcom.

50. Z obsahu spisu vyplýva, že článol 14.2 Zmluvy o nájme znie: „V prípade, ak z akéhokoľvek dôvodu
dôjde k prerušeniu prevádzky nájomcu, ktoré nastalo bez zavinenia nájomcu, a ktoré trvá po dobu
viac ako dvadsaťštyri (24) hodín, nie je nájomca povinný po uplynutí dvadsiatich štyroch (24) hodín od
vzniku prerušenia prevádzky nájomcu platiť prenajímateľovi nájomné, a to až do doby, pokiaľ nebude
obmedzenie v plnom rozsahu odstránené a prevádzka obnovená. Prenajímateľ je povinný zabezpečiť

odstránenie dôvodu prerušenia prevádzky bez zbytočného odkladu. Súčasne sa prenajímateľ zaväzuje
uhradiť nájomcovi kompenzáciu fixných prevádzkových nákladov, ktoré nájomcovi vznikli počas doby,
kedy bola prevádzka predmetu nájmu prerušená v zmysle tohto ustanovenia Zmluvy.“.

51. Podľa žalobcu v zmysle prejavenej vôle zmluvných strán v odseku 14.2 Zmluvy je nutné skúmať

podmienku vzniku nároku žalobcu na odpustenie nájomného iba v rozsahu, či žalobca zavinil dôvod
prerušenia prevádzky. Pokiaľ bolo mimo kontroly žalovaného odstrániť dôvod prerušenia, tak sa druhá
veta odseku 14.2 Zmluvy nebude aplikovať. Formulácia odseku 14.2 Zmluvy má úmyselne odlišnosti
v porovnaní s odsekom 14.1 Zmluvy. V prípade obmedzenia prevádzky môže nájomca dočasne
rekonfigurovať svoj predávaný tovar alebo prijať iné opatrenia. Podnikanie nájomcu a jeho schopnosť

generovať zisk by zostali nedotknuté alebo iba okrajovo dotknuté. Naproti tomu pri úplnom zatvorení
prevádzky nemá nájomca takéto možnosti, preto je formulácia 14.2 Zmluvy logická a pochopiteľná,
keďže je z pohľadu prenajímateľa prísnejšia v tom, že zahŕňa aj vyššiu moc, resp. akékoľvek dôvody.

52. Žalovaný oproti tomu tvrdil, že z celého znenia ustanovenia bodu 14.2 Zmluvy o nájme vyplýva,

že dôvod prerušenia prevádzky musí byť odstrániteľný, v opačnom prípade by záver prvej vety bodu
14.2, resp. druhá veta daného bodu Zmluvy o nájme stratili akýkoľvek význam. Ak by sa malo jednať
o akýkoľvek dôvod prerušenia prevádzky, nebola by v dotknutom znení prvej vety bodu 14.2 Zmluvy
o nájme uvedená časť o tom, že obmedzenie má byť v plnom rozsahu odstránené a že podľa
nasledujúcej druhej vety bodu 14.2 toto odstránenie má zabezpečiť prenajímateľ.

53. Odvolací súd zohľadňujúc aj systematické zaradenie tohto článku do Zmluvy považoval za správny
výklad prezentovaný zo strany žalovaného. Ustanovenie článku 14.2 Zmluvy je zaradený do bodu 14
Zmluvy s názvom „Obmedzenie užívania predmetu nájmu“. V článku 14.1 sa uvádza, že nájomca má

nárok na pomernú zľavu nájomného, ak si prenajímateľ neplní svoje povinnosti uvedené v Zmluve alebo
v zákone. Na toto ustanovenie nadväzuje práve ustanovenie čl. 14.2 Zmluvy, kde sa uvádza, že ak
z akéhokoľvek dôvodu dôjde k prerušeniu prevádzky nájomcu, nie je nájomca povinný po uplynutí 24
hodín platiť prenajímateľovi nájomné, a to až do doby, pokiaľ nebude obmedzenie v plnom rozsahuodstránené a prevádzka obnovená, pričom bezprostredne nasledujúca ďalšia veta tohto ustanovenia
uvádza, že na zabezpečenie odstránenia dôvodu prerušenia prevádzky je povinný prenajímateľ a tento
je povinný zabezpečiť toto odstránenie bez zbytočného odkladu. Zaradenie ustanovenia čl. 14.2 Zmluvy

za ustanovenie 14.1 Zmluvy smeruje k výkladu, že sa malo jednať o prerušenie prevádzky z dôvodov na
strane prenajímateľa, resp. z dôvodov, za ktoré zodpovedá prenajímateľ, teda žalovaný. Uvedený záver
zodpovedá aj logickému výkladu tohto právneho úkonu. V tomto smere odvolací súd súhlasí s názorom
žalovaného, že ustanovenie prvej vety článku 14.2 Zmluvy nie je možné posudzovať izolovane, ale je
potrebné ho vnímať a vykladať v súvislosti s celým znením čl. 14.2. Pokiaľ potom žalobca nebol ako

nájomca povinný platiť prenajímateľovi nájomné až do doby, kým nebude obmedzenie v plnom rozsahu
odstránené, keď toto odstránenie obmedzenia je povinný zabezpečiť prenajímateľ, a to bez zbytočného
odkladu, v tomto smere sa logickým javí výklad tohto ustanovenia prezentovaný zo strany žalovaného.

54. Ústavný súd v odseku 17 rozhodnutia sp.zn. I. ÚS 243/07-25 zo dňa 19.júna 2008 poukázal
na skutočnosť, že pri výklade právnych úkonov je nepísaným právnym pravidlom tiež predpoklad,

podľa ktorého žiaden normotvorca nezamýšľa dať ním tvorenému aktu neurčité, absurdné alebo
nerozumné dôsledky. Ak výklad zmluvy vedie z pohľadu strán touto zmluvou viazaných k absurdným
alebo nerozumným výsledkom, treba sa im vyhnúť inou aplikáciou príslušných ustanovení. Súd by sa
preto mal pri výklade zmluvy vyhnúť hlavne takému výkladu, ktorý je pochybný hlavne s ohľadom na
problematické dôsledky, ku ktorým vedie. V posudzovanom prípade preto bolo potrebné zohľadniť aj

skutočnosť, že výklad presadzovaný žalobcom vedie k nerozumnému záveru, že v prípade, ak dôjde
k prerušeniu prevádzky žalobcu z dôvodov, ktoré žalovaný nedokáže ovplyvniť a nedokáže ich ani
odstrániť, nielen že nemá právo na nájomné, zároveň naň dopadá povinnosť nahrádzať žalobcovi
aj fixné náklady a to počas celého obdobia prerušenia prevádzky. Výklad presadzovaný žalobcom
by potom viedol k iracionálnym konsekvenciám pre žalovaného ako jednej zo strán zmluvy oproti

strane druhej, na čo správne poukazoval v priebehu konania žalovaný. Aj napriek uvedenému ani
použitím výkladového pravidla v zmysle § 266 ods. 2 Obchodného zákonníka založenom na objektívnom
jazykovom vyjadrení ustanovenia čl. 14. 2 Zmluvy podľa názoru odvolacieho súdu nie je možné
zabezpečiť celkom jednoznačný výklad tohto ustanovenia práve pre formuláciu jeho prvej vety.

55. K odvolacej argumentácii žalobcu, že akákoľvek fyzická osoba by priradila formulácii „akýkoľvek
dôvod, ktorý nezavinil nájomca“ význam, že ide o akýkoľvek dôvod, ktorý nezavinil nájomca, pričom
osoba, ktorá podniká v oblasti prenájmu nebytových priestorov, musí priradiť v danej formulácii rovnaký
význam, a teda nedošlo k situácii, že odsek 14.2 Zmluvy je vnútorne rozporný, je potrebné zo strany
odvolacieho súdu osobitne uviesť, že nejasnosť daného ustanovenia nespôsobila formulácia „akýkoľvek

dôvod, ktorý nezavinil nájomca“, ale koniec prvej vety bodu 14.2 Zmluvy a následne začiatok druhej
vety 14.2 Zmluvy, ktoré je potrebné vykladať vo vzájomných súvislostiach ako celok. Odvolací súd
v tejto súvislosti dopĺňa, že interpretácia zmluvných textov je vo svojej základnej podobe do istej
miery porovnateľná s výkladom právnych predpisov. Ako spoločný faktor spája výklad zmluvných textov
aprávnychpredpisovhlavneskutočnosť,žeobidvoje,tedaprávnypredpisizmluva,zakladajúpráva.Ako

v prípade výkladu právneho predpisu, tak aj v prípade zmluvy platí, že jazykový výklad určitého pojmu
predstavuje len prvotné priblíženie sa k aplikovanému ustanoveniu, avšak východiskom pre objasnenie
a následnú aplikáciu konkrétneho ustanovenia je ujasnenie si jeho obsahu, zmyslu a účelu a to práve
z toho pohľadu, kde sa v systéme zmluvy nachádza a aká je jeho väzba na iné ustanovenia tohto
právneho úkonu. Je potrebné zdôrazniť aj to, že objektívne právo, hoci upravuje základné argumenty

a metódy výkladu zmlúv a iných právnych úkonov, nepodáva úplný výpočet argumentov a princípov, ku
ktorým má súd pri výklade zmluvy prihliadať, a jednoznačnou formou nestanovuje ani vzájomné vzťahy
medzi jednotlivými interpretačnými pravidlami. Súd musí prihliadať k vzájomným vzťahom jednotlivých,
do úvahy pripadajúcich argumentov a ich úlohu v konkrétnom prípade vyvážiť s ohľadom na špecifikum
danej kauzy. Pokiaľ potom nebolo možné celkom jednoznačne ustáliť, aký význam by prikladala zneniu

článku 14.2 Zmluvy osoba v postavení osoby, ktorej bol prejav vôle určený, bolo aj podľa odvolacieho
súdu potrebné na výklad ustanovenia 14.2 Zmluvy aplikovať práve § 266 ods. 4 Obchodného zákonníka,
prípadne tento argument aplikovať podporne k argumentom výkladu podľa § 266 ods. 2 Obchodného
zákonníka.

56. Preto správne súd prvej inštancie aplikoval na výklad tohto ustanovenia § 266 ods. 4 Obchodného
zákonníka zohľadňujúc nespornú skutočnosť, že text zmluvy vrátane sporného ustanovenia 14.2
naformuloval a predložil žalovanému žalobca.57. V § 266 ods. 4 ObZ je obsiahnutý výkladový princíp contra proferentem, v zmysle ktorého sa
majú použité pojmy, či celé slovné spojenia, teda celá formulácia konkrétneho ustanovenia, vykladať
v neprospech tej zmluvnej strany, ktorá tento pojem prvýkrát použila. Bol to v danom prípade práve

žalobca, ktorý použil nejednoznačné znenie ustanovenia bodu 14.2 Zmluvy. Zmluvná strana, ktorá
vniesla určité ustanovenie do zmluvy, zaň zodpovedá, pretože nejednoznačnosť môže mylne prinútiť
druhú zmluvnú stranu uzavrieť zmluvu, ktorú by za iných okolností neuzatvorila. V zmysle tohto
výkladového pravidla, ak zmluvná strana vniesla pri uzatvorení zmluvy do jej obsahu ustanovenie,
ktoré pripúšťa viaceré možné výklady, výklad menej priaznivý pre stranu, ktorá takéto ustanovenie

navrhla, má potom prednosť. Zmyslom tohto výkladového pravidla je preventívne pôsobiť na zmluvné
strany pred porušením povinnosti formulovať návrh zmluvy jasne a zrozumiteľne. Ďalším dôvodom pre
aplikáciu tohto princípu je, že pri formulovaní obsahu zmluvy by nikto nemal mať úžitok z vlastného
pochybenia navrhnúť obsah zmluvy čo najjasnejšie a najzrozumiteľnejšie a to pre obe zmluvné strany.
Podľa právnej teórie nejde iba o špeciálne výkladové pravidlo, ale aj o určitý druh sankcie pre toho,
kto takýto výraz alebo ustanovenie použil alebo sa usiloval o jeho začlenenie do zmluvy s vedomím,

že neskôr bude môcť využiť nejednoznačnosť, či dvojznačnosť použitej formulácie. V prípade, ak je
zmluva koncipovaná a napísaná jednou jej stranou a druhá strana k nej pristúpila jej podpísaním
a akceptáciou obsahu, aj podľa nálezu Ústavného súdu Slovenskej republiky sp. zn. I. ÚS 243/07-25
zo dňa 19.06.2008 táto skutočnosť predstavuje zásadný argument pri interpretácii zmluvy. Ústavný súd
v tomto smere odkázal na všeobecne platný princíp, podľa ktorého ak sú v zmluve použité formulácie

a pojmy, ktoré možno vykladať rozdielne, javí sa byť spravodlivým vykladať ich v neprospech toho, kto
ich do zmluvy vložil. Zmyslom toho princípu je neumožniť strane naformulovať v zmluve ustanovenie
pripúšťajúci viacvýznamový výklad a následne v zlej viere zneužiť mnohoznačnosť tohto ustanovenia
na úkor záujmov druhej zmluvnej strany. Rozumným sa preto javí postulát, podľa ktorého tvorca zmluvy,
ktorý argumentuje neurčitým ustanovením pripúšťajúcim viaceré možné výklady, sám musí preukázať,

že nekoná v zlej viere a že medzi stranami bol skutočne konsenzus na tvorcom zmluvy tvrdenom
význame a nie naopak.

58. Pokiaľ potom súd prvej inštancie správne vyložil pri použití § 266 ods. 4 Obchodného zákonníka
článok 14.2 Zmluvy na ťarchu strany, ktorá ako prvá v konaní tento výraz použila, teda na ťarchu

žalobcu, správne súd prvej inštancie dospel k záveru, že v zmysle článku 14.2 Zmluvy o nájme
žalobca je oslobodený od platenia nájomného iba v tých prípadoch, keď bola prevádzka prerušená
z takého akéhokoľvek dôvodu, ktorého odstránenie by bolo možné od prenajímateľa žiadať. Keďže od
prenajímateľa nie je možné spravodlivo žiadať, aby zabezpečil zrušenie karanténnych opatrení alebo
zabránil šíreniu vírusu, súd prvej inštancie dospel aj k správnemu záveru, že opatrenia úradu verejného

zdravotníctva nie sú dôvodom na oslobodenie žalobcu od platenia nájomného. Je potom správny aj jeho
záver, že žalobca mal právnu povinnosť zaplatiť žalovanému aj nájomné a SPN za obdobie prerušenia
jeho prevádzky a keďže nebolo sporné, že žalobca si túto povinnosť nesplnil, žalovaný bol podľa
článku 25.2. písm. b) Zmluvy oprávnený zmluvu o nájme nebytových priestorov aj len pre nezaplatenie
nájomného a SPN vypovedať s následkom zániku nájomného vzťahu medzi žalobcom a žalovaným.

59. Pokiaľ žalobca vytýkal súdu prvej inštancie, že podľa jeho záverov by sa v prípade rozdielnych
názorov na výklad jednotlivých úkonov súd musel stotožniť s výkladom tej zmluvnej strany, ktorá
obsah zmluvy neformulovala, aj keď je tento výklad v priamom rozpore so skutočným znením zmluvy,
odvolací súd uvádza, že v danom prípade nešlo o akýkoľvek výklad presadzovaný stranou v rozpore

s jazykovým znením ustanovenia bodu 14.2 Zmluvy, ale súd prvej inštancie a následne aj odvolací
súd sa v zmysle výkladového pravidla v § 266 ods. 4 ObZ priklonil k jednému z dvoch do úvahy
pripadajúcich jazykových výkladov, pričom s poukazom na znenia § 266 ods. 4 ObZ poukazujúc na
poznatky právnej teórie a súdnej praxe zvolil ten, ktorý je v neprospech žalobcu, čo zodpovedá aj
zneniu § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Odvolací súd preto v tejto súvislosti zdôrazňuje, že nešlo

o krkolomnú interpretáciu tohto ustanovenia, ako to tvrdil žalobca, ale o interpretáciu, ktorá má základ
v jazykovom, logickom a systematickom výklade tohto ustanovenia, ako to odvolací súd rozviedol vo
svojom rozhodnutí. Odvolací súd v tomto smere zdôrazňuje tiež to, že nejde ani o dotváranie textu
zmluvného ustanovenia, ako to namietal v podanom odvolaní žalobca, keďže k takémuto výkladu, aký
v konaní presadzoval žalobca, je možné dospieť bez toho, aby bolo potrebné akýmkoľvek spôsobom

dotvoriť znenie článku 14.2 Zmluvy.

60. K argumentácii žalobcu v podanom odvolaní, ktorá sa týkala skutočnosti, že žalobca požadoval
aj kompenzáciu fixných prevádzkových nákladov, resp. spoločných prevádzkových nákladov, keď tútopohľadávku na vrátenie týchto nákladov započítal na pohľadávku žalovaného voči žalobcovi, sa súd
prvej inštancie v rozsudku nevenoval a tiež nevenoval pozornosť ani pohľadávke žalovaného na úhradu
skutočnýchnákladovzaspotrebuelektrickejenergieod01.03.2021do31.03.2021,odvolacísúduvádza,

že z obsahu spisu vyplýva, že žalobca tvrdil, že výpovedný dôvod z dôvodu neuhradenia nájomného
a služieb spojených s nájmom nebol daný z dôvodu, že pohľadávka na zaplatenie nájomného a SPN za
obdobie zatvorenia prevádzky žalobcu v dôsledku protipandemických opatrení žalovanému nevznikla
a vo zvyšnom rozsahu zanikla započítaním. Existenciu svojej započítanej pohľadávky voči žalovanému
však žalobca tiež vyvodzoval zo skutočnosti, že nebol povinný žalovanému platiť nájomné ako aj

spoločné prevádzkové náklady za obdobie, kedy bolo prevádzkovanie jeho obchodu nútene prerušené
v dôsledku pandémie. Keďže ale tieto náklady žalovanému uhradil, podľa tvrdení žalobcu sa jednalo
o bezdôvodné obohatenie, nárok na zaplatenie ktorého si žalobca u žalovaného uplatnil osobitným
právnym úkonom a následne si túto pohľadávku započítal voči pohľadávke žalovaného. Pokiaľ potom
súd prvej inštancie dospel k záveru, že žalobcovi nevzniklo právo neplatiť nájomné za toto sporné
obdobie zatvorenia jeho prevádzky, logicky z toho vyplýva záver, že žalobca bol povinný zaplatiť

žalobcovi nájomné ako aj spoločné prevádzkové náklady a rovnako aj to, že u žalovaného k žiadnemu
bezdôvodnému obohateniu nemohlo dôjsť a teda ani k platnému započítaniu pohľadávok žalobcu
a žalovaného. Aj bez toho, aby sa súd prvej inštancie osobitne vysporiadal s tvrdením žalobcu, že faktúra
za skutočnú spotrebu elektriny za 01. 03. 2021-31.03.2021 mu doručená nebola, bolo v čase vydania
napadnutého rozhodnutia zrejmé, že žalobca bol v čase podania výpovede v omeškaní minimálne

s úhradami nájomného a záloh SPN a teda dôvod výpovede bol daný. Tým dal odpoveď na otázky
nastolené žalobcom, ktoré majú pre vec podstatný význam. Nebolo potrebné sa potom zo strany súdu
prvej inštancie osobitne a podrobne vysporiadavať s tým, či sa článok 14.2 Zmluvy vzťahuje aj na
spoločnéprevádzkovénákladyačijemožnétentopojemstotožniťstermínfixnénáklady,keďuzavrel,že
toto ustanovenie nezbavovalo žalobcu povinnosti platiť či už nájomné alebo fixné prevádzkové náklady.

Nebolo potom potrebné zo strany súdu prvej inštancie ani osobitne zdôrazňovať, aké následky mali tieto
závery pre prípadný kompenzačný prejav žalobcu voči žalovanému. Námietka žalobcu, že rozhodnutie
súdu prvej inštancie nie je dostatočne odôvodnené, preto obstáť nemôže, pretože všeobecný súd
nemusí dať odpoveď na všetky otázky nastolené účastníkom konania, ale len na tie, ktoré majú pre vec
podstatný význam, prípadne dostatočne objasňujú skutkový a právny základ rozhodnutia bez toho, aby

zachádzali do všetkých detailov sporu uvádzaných účastníkmi konania. Z pohľadu odvolacieho súdu
potom súd prvej inštancie v napadnutom rozhodnutí podal odpoveď na podstatnú argumentáciu strán
sporu a z jeho odôvodnenia dostatočne a zrozumiteľne vyplýva, z akých dôvodov súd prvej inštancie
žalobu zamietol.

61. Žalobca tiež v podanom odvolaní namietal, že v posudzovanom konaní nastala iná vada spočívajúca
v porušení zásady predvídateľnosti rozhodovania súdov a právnej istoty. Poukázal na rozhodnutie
Okresného súdu Bratislava II pod sp.zn. 26Cb/53/2021, kde došlo k posudzovaniu ustanovenia
14.2 Zmluvy v totožnom znení. V tejto veci bolo právoplatne rozhodnuté tak, že žalobca mal
nárok na odpustenie nájomného, počas obdobia povinného uzatvorenia predmetu nájmu z dôvodu

protipandemických opatrení. Konštatovaný rozsudok bol súčasťou spisového materiálu. V tomto konaní
na okresnom súde súd rozhodol diametrálne odlišne, čo nebolo podľa žalobcu ani riadne odôvodnené.

62. Žalobcom nastolená odvolacia argumentácia sa dotýka princípu právnej istoty, ktorý Civilný sporový
poriadok zakotvuje v článku 2 odsek 2 tak, že právna istota je stav, v ktorom každý môže legitímne

očakávať, že jeho spor bude rozhodnutý v súlade s ustálenou rozhodovacou praxou najvyšších súdnych
autorít; ak takej ustálenej rozhodovacej praxe niet, aj stav, v ktorom každý môže legitímne očakávať, že
jeho spor bude rozhodnutý spravodlivo. Podľa článku 2 ods. 3CSP, ak sa spor na základe prihliadnutia
na prípadné skutkové a právne osobitosti prípadu rozhodne inak, každý má právo na dôkladné
a presvedčivé odôvodnenie tohto odklonu.

63. Odvolací súd poukazuje predovšetkým na to, že rozhodnutie okresného súdu predložené zo strany
žalobcu netvorí ustálenú rozhodovaciu prax najvyšších súdnych autorít, pretože rozhodnutia okresných
súdov nie je možné považovať za rozhodnutia najvyšších súdnych autorít, ako to má na mysli CSP
v článku 2 ods. 2. Súd prvej inštancie potom nemal zákonnú povinnosť zdôvodniť „odklon“ od tohto

rozhodnutia, keďže nešlo o odklon od ustálenej rozhodovacej praxe, ktorá má byť vytváraná najvyššími
súdnymi autoritami. V systéme všeobecného súdnictva je touto autoritou Najvyšší súd Slovenskej
republiky, ale nepochybne sú nimi aj Ústavný súd Slovenskej republiky, Európsky súd pre ľudské práva
v Štrasburgu, a ak pôjde o aplikáciu únijného práva, tak aj Súdny dvor Európskej únie so sídlomvLuxemburgu.Potompokiaľsúdprvejinštancievosvojomrozhodnutívysvetlil,akýmspôsobompristúpil
k riešeniu tohto sporu a výkladu sporného ust. čl. 14. 2 Zmluvy, súčasne dal žalobcovi odpoveď aj na
to, prečo sa nestotožnil s odôvodnením rozhodnutia vydaného Okresným súdom Bratislava II. pod sp.

zn. 26Cb/53/2021, ktorými súd prvej inštancie nebol viazaný.

64. Dôvody uvedené žalobcom v odvolaní preto odvolací súd nepovažoval za také, ktoré by po skutkovej
a právnej stránke boli spôsobilé na zmenu vecne správneho rozhodnutia súdu prvej inštancie, ktorým
súd prvej inštancie žalobu žalobcu zamietol.

65. Odvolací súd je odvolacími dôvodmi v zmysle § 380 ods. 1 CSP viazaný, preto rozhodnutie súdu
prvej inštancie preskúmal výlučne z dôvodov uvedených žalobcom v odvolaní a inými dôvodmi sa
nezaoberal. Vady, ktoré by sa týkali procesných podmienok, a ktoré preskúmava odvolací súd, aj keď
neboli v odvolaní uplatnené (§ 380 ods. 2 CSP), odvolací súd v konaní nezistil.

66. Vzhľadom na vyššie konštatované skutočnosti odvolací súd dospel k záveru, že rozsudok súdu prvej
inštancie vo výroku vo veci samej, ako aj v závislom výroku o náhrade trov konania, je vecne správny,
preto ho podľa § 387 ods. 1 CSP potvrdil.

67. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania odvolací súd rozhodol podľa § 396 ods. 1, § 262 ods.

1 a § 255 ods. 1 CSP a žalovanému, ktorý mal v odvolacom konaní plný úspech, priznal proti žalobcovi
nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

68.Podľa§262ods.2CSPovýšketrovodvolaciehokonaniarozhodnesúdprvejinštanciesamostatným
uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

69. Rozhodnutie bolo senátom odvolacieho súdu prijaté pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu nie je odvolanie prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).
Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy ( § 427 ods.
1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).