Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 8. apríl 2024

Súd: Okresný súd Stará Ľubovňa
Spisová značka: 6C/21/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8523200735
Dátum vydania rozhodnutia: 08. 04. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Emília Mišenková

ECLI: ECLI:SK:OSSL:2024:8523200735.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Stará Ľubovňa v sporovej veci žalobcov: 1. A. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom X. XXXX XXX/

XX, XXX XX C. D., 2. E. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom X. XXXX XXX/XX, XXX XX C. D., obaja žalobcovia
právne zastúpení: Advokátska kancelária JUDr. Vladimír Filičko, PhD., s. r. o., advokát, so sídlom
Kováčska 28, 040 01 Košice - mestská časť Staré Mesto, IČO: 52 253 791, proti žalovanému: F. B., nar.
XX.XX.XXXX, bytom G. H. XXX/XX, XXX XX C. D., právne zastúpený: JUDr. Gábor Száraz, advokát, so
sídlom Garbiarska 20, 064 01 Stará Ľubovňa, IČO: 41 986 491, v konaní o určenie neplatnosti výpovede
nájmu bytu, takto

r o z h o d o l :

I. Súd u r č u j e , že výpoveď zmluvy o nájme bytu prenajímateľa zo dňa 29.03.2023 j e n e p l a t n á .

II. Žalobcom v 1. a 2. rade priznáva n á r o k na náhradu trov konania v rozsahu 100% s tým, že o
výške náhrady trov konania bude rozhodnuté po právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 27.6.2023 sa žalobcovia domáhali určenia neplatnosti
výpovede z nájmu bytu a náhrady trov konania.

2. Žalobu odôvodnili tým, že sú obaja žalobcovia sú nájomcami bytu číslo 11, nachádzajúceho sa na
3. poschodí, vchod 13, bytového domu so súpisným číslom XXX, v Starej Ľubovni (ďalej len ako „byt“).

Žalovanáakovlastníčkabytuimdňa30.3.2023doručilalistoznačenýako„Výpoveďzmluvyonájmebytu
prenajímateľom zo dňa 29.3.2023. S poukazom na zákonné ustanovenia § 711 ods. 1, 2, 6 Občianskeho
zákonníka (ďalej aj „OZ“) a § 137 CSP sa podanou žalobou domáhajú v zmysle § 711 ods. 6 OZ určenia
neplatnosti výpovede nájmu bytu z dôvod, že výpoveď žalovanej neobsahuje zákonom predpísané
náležitosti, a to konkrétne vymedzenie dôvodu výpovede tak, ako to vyžaduje § 711 ods. 2 OZ resp.
z dôvodu, že dôvod výpovede vymedzený vo výpovedi nie je zákonným výpovedným dôvodom v zmysle
§ 711 ods. 1 OZ.

3.Žalovanávovyjadreníkžalobeuviedla,žesanestotožňujesaktívnoulegitimácioužalobcu2zdôvodu,
že ak súd nahliadne do predloženej nájomnej zmluvy, tak túto podpísal iba žalobca 1. Nájomná zmluva
v žiadnom ustanovení nehovorí o tom, že žalobca 2 nie je oprávnený užívať predmetný byt so žalobcom
1. Poukazuje na čl. VI ods. 1 nájomnej zmluvy. Z uvedeného dôvodu namieta aktívnu legitimáciu žalobcu
2 na podanie predmetného žalobného návrhu. Po nahliadnutí do navrhovaného petitu žalobného návrhu
dospeli k záveru, že petit žalobného návrhu je nevykonateľný. K správnemu petitu žalobného návrhu

sa žalovaná vyjadrí na pojednávaní prostredníctvom právneho zástupcu v záverečnej reči. Vzhľadom
na uvedené navrhol, aby súd žalobný návrh v celom rozsahu zamietol a priznal žalovanej náhradu trov
konania v rozsahu 100 %.4. Žalobcovia v replike k námietke žalovanej, ktorou spochybňuje vecnú legitimáciu žalobcu 2, uviedli,
že okrem toho, že celý citovaný odsek vyjadrenia žalovanej nedáva zmysel, keďže žalovaná sama
uvádza, že nájomná zmluva nikde nehovorí o tom, že žalobca 2 nie je oprávnený užívať predmetný

byt, žalobcom nie je zrejmé, do akej nájomnej zmluvy by mal súd podľa inštrukcií žalovanej nahliadnuť.
Žiadna nájomná zmluva žalobcom a predpokladá, že ani súdu, nebola zo strany žalovanej doručená.
Námietku týkajúcu sa aktívnej legitimácie žalobcu 2 je potrebné považovať za absolútne klamlivú.
Žalobca 2 užíval byt po dobu niekoľkých rokov, o čom svedčia nájomné zmluvy, ktoré zároveň predkladá.
K námietke žalovanej týkajúcej sa nevykonateľného petitu návrhu žalobcov, uvádza, že táto je absolútne

neurčitá, žalovaná nijako nešpecifikuje, v čom by nevykonateľnosť mala spočívať a nešpecifikuje ani
judikatúru, ktorá má dôvodiť nevykonateľnosť petitu. Žalobcovia majú za to, že žalobný návrh je plne
v súlade s ustanoveniami právnych predpisov a je vykonateľný.

5. Žalovaná v duplike uviedla, že právnym zástupcom žalobcov predložené zmluvy považuje za
účelové a neplatné, pretože žalobcovia sa domáhajú neplatnosti výpovede nájomnej zmluvy, ktorá

tvorila prílohu žalobného návrhu. Ak súd nahliadne do predloženej nájomnej zmluvy, ktorá tvorila
prílohu žalobného návrhu a ktorou disponuje aj žalovaná, dospeje k záveru, že túto nájomnú zmluvu
odpísal iba žalobca, preto naďalej zotrváva na vznesenej námietke zlej aktívnej legitimácie žalobcu
v 2. rade. K navrhovanému petitu uviedla, že tento je podľa jej právneho názoru nevykonateľný
a k nevykonateľnosti sa vyjadrí na nariadenom pojednávaní.

6. Žalobca v 1. rade na pojednávaní dňa 8.4.2024 uviedol, že medzi žalobcami a žalovanou nebola
žiadna dohoda, ktorá by stanovovala nejaký konkrétny termín, dokedy môžu v byte byť. Po uplynutí
dátumu, ktorý bol uvedený v zmluve zo dňa 10.02.2022, kde bolo určené, že nájom bude trvať do
31.04.2022, už so žalovanou nebolo komunikované ohľadom tej otázky, dokedy trvá nájom, iba bolo

povedané, že sú tam so súhlasom žalovanej, ale nebolo hovorené o tom, dokedy by tam mali byť.

7.Žalobkyňav2.radenapojednávaníuviedla,žepouplynutídátumu31.04.2022im žalovaná povedala,
že s ich súhlasom tam zostávajú naďalej, to bolo všetko. Žiaden konkrétny termín dohodnutý nebol.

8. Žalovaná na pojednávaniach dňa 22.2.2024 a 8.4.2024 vo vzťahu k zmluve zo dňa 10.2.2022 uviedla,
že po uplynutí doby nájmu dohodnutej v tejto zmluve súhlasila s tým, aby žalobcovia ostali v byte, avšak
len do konca roka 2022. Ďalej uviedla, že od začiatku, teda keď prišli žalobcovia do bytu, čiže v roku
2013, tak sa dohadovala s pánom B., lebo väčšinou iba s ním komunikovala, pani B. jej nedvíhala
telefón, takže už pri tom prvom stretnutí sa dohodli, že pokiaľ jej najstarší syn neskončí vysokú

školu, že dovtedy ten byt nebudú potrebovať. Žalobcovia o tom vedeli, každý rok sa jej p. B. pýtal, že
v ktorom ročníku je F., či náhodou nerobil nejaký prestup, čiže cca na tých 9 – 10 rokov sa dohodli.
Vedeli o tom, že sa to blíži, že sa to končí, tak robia teraz takého veci a ďalšia vec je to, že tie nájmy
boli preto v zmluve písané od januára do apríla alebo do mája, pretože neplatili pravidelne. Urobili im
veľké dlhy, ktoré vyrovnali, ale v podstate keď dlžili okolo 2.700,00 eur, musela za nich všetko platiť

ona sama, tak vtedy sa na súd neobracali, ako teraz, keď sa chce ústne dohodnúť a pán B. jej to aj
sľúbil, že sa vysťahujú, aj sa dohodli, ústne, na termíne, tak to potom zrušil kvôli pani B..

9. Právny zástupca žalobcov na pojednávaní zotrval na tvrdení, že výpoveď daná so stany žalovanej
je neplatná, keďže táto neobsahuje zákonný dôvod, resp. dôvod, ktorý je vo výpovedi uvedený ako

výpovedný dôvod, nie je zákonným dôvodom v zmysle ustanovení Občianskeho zákonníka. Zároveň
v zmysle vykonaného dokazovania vyplýva, že nájomný vzťah bezpochyby bol uzavretý na dobu
neurčitú a z dôvodu neplatnosti výpovede tento trvá naďalej.

10. Právny zástupca žalovanej na pojednávaní zotrval na svojich podaných písomných a ústnych

vyjadreniach a opätovne namietal aktívnu legitimáciu žalobcu v 2. rade na podanie žalobného návrhu.

11. Súd sa oboznámil s predloženými listinami, vyjadreniami sporových strán a ich právnych zástupcov
a zistil tento skutkový stav:

12. Súd z výpisu z LV č. XXXX, okres Stará Ľubovňa, obec C. D., katastrálne územie C. D. zo dňa
27.6.2023 zistil, že žalovaná je vlastníkom bytu č. 11, nachádzajúcom sa na 3. poschodí bytového domu
súp. č. XXX, vchod (číslo) 13 v Starej Ľubovni.13. Zo zmluvy o nájme bytu zo dňa 10.2.2022, predloženej žalobcami, súd zistil, že žalovaná ako
prenajímateľka a žalobcovia v 1. a 2. rade ako nájomcovia uzavreli zmluvu o nájme označeného bytu,
a to na dobu určitú od 1.1.2022 do 31.4.2022. Zmluva je podpísaná prenajímateľkou (žalovanou) aj

oboma nájomcami (žalobcami 1., 2.).

14. Žalovaná listom zo dňa 29.3.2023 označeným ako „Výpoveď zmluvy o nájme bytu prenajímateľom“
oznámila žalobcom v 1. a 2. rade, že na základe Zmluvy o nájme bytu zo dňa 10.2.2022 uzavretej medzi
prenajímateľom a nájomcom vypovedá nájomný vzťah na vyššie uvedený byt v trojmesačnej lehote,

ktorá začína dňom 1.4.2023 a končí 30.6.2023 z dôvodu plánovanej celkovej rekonštrukcie a následne
predaja bytu.

15. Žalobcovia v 1. a 2. rade mali za to, že výpoveď žalovanej neobsahuje zákonom predpísané
náležitosti, a to konkrétne vymedzenie dôvodu výpovede tak, ako to vyžaduje § 711 ods. 2 OZ, a preto
sa domáhajú určenia neplatnosti výpovede nájmu bytu na súde.

Zistený skutkový stav súd podriadil pod tieto zákonné ustanovenia:

16. Podľa § 703 ods. 1, ods. 2 Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“), ak sa za trvania manželstva
manželia alebo jeden z nich stanú nájomcami bytu, vznikne spoločný nájom bytu manželmi.

17. Podľa § 710 ods. 1, 2, ods. 3 OZ, nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a
nájomcom alebo písomnou výpoveďou.

18. Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času. Ustanovenie § 676

ods. 2 neplatí pre zánik nájmu bytu.

19. Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná
lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola
nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na

doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu.

20. Podľa § 711 OZ prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak
a) prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich
rodičov alebo súrodencov,

b) nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný,
c)nájomcaaleboten,ktoječlenomjehodomácnosti,hrubopoškodzujeprenajatýbyt,jehopríslušenstvo,
spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie
ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome,
d) nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné

alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že
prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa,
e) je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať,
alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas
šiestich mesiacov užívať,

f) nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu
vyplývajúce z osobitného určenia domu,
g) nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie.

21. Podľa § 711 ods. 2 OZ dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo

možnézameniťsinýmdôvodom,inakjevýpoveďneplatná.Dôvodvýpovedenemožnododatočnemeniť.

22. Podľa § 711 ods. 6 neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo
dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu,
ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.

23. Žalobcovia v 1. a 2. rade sa podanou žalobou domáhajú určenia neplatnosti výpovede z dôvodu
nedostatočného určenia výpovedného dôvodu. Žalovaná sa v konaní bránila tým, že nájomnú zmluvu
podpísal iba žalobca v 1. rade a preto namieta zlú aktívnu legitimáciu žalobcu v 2. rade.24. Námietka žalovanej, že žalobca v 2. rade nie je aktívne legitimovaným subjektom v tomto konaní,
nakoľko nájomnú zmluvu podpísal iba žalobca v 1. rade, a že žalobca v 2. rade nebol oprávnený užívať

predmetnýbytsožalobcomv1.rade,niejeopodstatnená.Zozmluvyonájmebytuzodňa10.2.2022totiž
jednoznačne plynie, že v úvodnej časti sú označení ako nájomcovia obaja žalobcovia a v záverečnej
časti zmluvy sa nachádzajú podpisy oboch nájomcov, preto (aj) žalobcovi v 2. rade svedčí v predmetnej
veci aktívna vecná legitimácia na podanie žaloby o neplatnosť výpovede z nájmu bytu.

25. V konaní nebolo sporné, že žalovaná ako prenajímateľka doručila výpoveď zmluvy o nájme bytu zo
dňa 29.3.2023 žalobcom v 1. a 2. rade ako nájomníkom dňa 30.3.2023. Žalobcovia v 1. a 2. rade podali
žalobu na tunajšom súde dňa 27.6.2023, teda v rámci plynutia zákonom stanovenej 3-mesačnej lehoty
stanovenej v § 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka.

26. V prvom rade je potrebné uviesť, že zo zmluvy o nájme bytu zo dňa 10.2.2022 plynie, že zmluvné

strany si dohodli dobu nájmu na dobu určitú, od 1.1.2022 do 31.4.2022. Vzhľadom na to, že
v zmluve o nájme bytu zo dňa 10.2.2022 si zmluvné strany dohodli dobu nájmu na dobu určitú (do
31.4.2022) a konkludentné obnovenie nájmu (upravené v ustanovení § 676 ods. 2 OZ) je vylúčené
priamo Občianskym zákonníkom, a to konkrétne jeho ustanovením § 710 ods. 2, súd sa v prvom
rade zaoberal otázkou, či po uplynutí doby nájmu dňom 31.4.2022 zmluvný vzťah medzi sporovými

stranami trval aj naďalej, teda či sa zmluvné strany dohodli na ďalšom trvaní nájmu bytu. Žalobcovia
v 1. a 2. rade vo vyjadreniach na pojednávaní dňa 8.4.2024 zhodne uviedli, že po uplynutí doby nájmu
dohodnutej do 31.4.2022 im bolo zo strany žalovanej povedané, že tam môžu bývať naďalej, pričom
konkrétna doba nebola určená. Žalovaná naproti tomu uviedla, že po uplynutí dohodnutej doby nájmu
súhlasila s tým, aby žalobcovia zotrvali v byte, teda v nájomnom vzťahu, avšak len do konca roka 2022.

Žalovaná však uvedené tvrdenie nepodložila žiadnym relevantým dôkazom, ktorý by toto jej tvrdenie
podporil. Naproti tomu vychádzajúc zo zhodných tvrdení žalobcov v 1. a 2. rade, t.j. že medzi nimi
a žalovanou došlo k dohode o predlžení doby nájmu bez určenia konkrétneho dátumu skončenia nájmu
bytu, ako aj z ďalšieho konania žalovanej, ktorá po uplynutí ňou tvrdenej doby nájmu (po 31.12.2022)
nerealizovala také úkony, ktoré by svedčili o tom, že mala za to, že nájom bytu bol konsenzuálne

dohodnutý len do konca roka 2022 (napr. výzva, resp. žaloba o vypratanie bytu), ale dňa 30.3.2023
doručila žalobcom výpoveď z nájmu bytu s určením 3-mesačnej výpovednej lehoty, dospel súd k záveru,
že medzi žalobcami a žalovanou bolo po uplynutí doby nájmu k 31.4.2022 konsenzuálne dohodnuté
obnovenie doby nájmu, a to na dobu neurčitú.

27. Žalovaná vo výpovedi zo zmluvy o nájme bytu uviedla, že nájomný vzťah vypovedá z dôvodu
plánovanej celkovej rekonštrukcie a následne predaja bytu.

28. Z vyššie citovaných zákonných ustanovení plynie, že prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu iba
z dôvodov uvedených v § 711 ods. 1 OZ. Výpočet výpovedných dôvodov tam uvedených je taxatívny.

Vo výpovedi musí byť jednoznačne uvedený dôvod, na základe ktorého prenajímateľ dáva nájomcovi
výpoveď, pričom musí ísť o dôvod upravený v ustanovení § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka V
prípade chýbajúceho skutkového vymedzenia výpovedného dôvodu tento nedostatok nemožno napraviť
dodatočným dopĺňaním údajov, pretože dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.

29. V prejednávanej veci je zrejmé, že výpovedný dôvod uvedený vo výpovedi zo dňa 29.3.2023
nekorešponduje žiadnej z hypotéz ustanovenia § 711 ods. 1 (písm. a/ - g/), t.j. neobsahuje žiaden zo
zákonom stanovených taxatívnych dôvodov, pre ktorý môže pranajímateľ vypovedať nájom bytu. Inými
slovami povedané, dôvod uvedený žalovanou vo výpovedi zo dňa 29.3.2023, nie je v ustanovení §
711 ods. 1 OZ upravený ako zákonný dôvod pre výpoveď nájmu bytu, čoho dôsledkom je neplatnosť

výpovede podľa ustanovenia § 711 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

30. Súd vzhľadom na vyššie uvedené rozhodol tak, že určil, že výpoveď zmluvy o nájme bytu
prenajímateľa zo dňa 29.03.2023 je neplatná.

31. O náhrade trov konania súd rozhodol v zmysle § 255 ods. 1 CSP tak, že žalobcom priznal nárok na
náhradu trov konania v rozsahu 100%, keďže boli v spore plne úspešní. O výške náhrady trov konania
bude rozhodnuté samostatným uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku.Poučenie:

Poučenie: Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie, ktoré sa podáva do 15 dní od doručenia tohto
rozsudku na súde, proti rozhodnutiu ktorého odvolanie smeruje.

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ

rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej

inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej. Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť
a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na

vykonanie exekúcie podľa zák. č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný
poriadok) a o zmene a doplnení ďalších zákonov.