Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 30. apríl 2024

Súd: Krajský súd Trenčín
Spisová značka: 27Co/35/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3122202480
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 04. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Alena Záhumenská

ECLI: ECLI:SK:KSTN:2024:3122202480.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trenčíne v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Aleny Záhumenskej a sudkýň

JUDr. Ľubice Bajzovej a Mgr. Martiny Trnavskej v spore žalobkyne: A. B. A., A., nar. XX.XX.XXXX,
bytom C. XXXX/X, D., právne zastúpená: Advokátska kancelária JUDr. Martin Bartko - JUDr. Silvia
Bartková, so sídlom Piaristická 6667, Trenčín, proti žalovanému: Hania Physics s.r.o., so sídlom Nám.
sv. Anny 7269/20C, Trenčín, IČO: 36 331 252, právne zastúpený: Advokátska kancelária JUDr. Marek
Doktor, s.r.o., so sídlom Legionárska 7735/31B, 911 01 Trenčín, o určenie neplatnosti výpovede z nájmu
bytu, na odvolanie žalobkyne proti rozsudku Okresného súdu Trenčín zo dňa 22. septembra 2022, č.k.
15C/20/2022-74, takto

r o z h o d o l :

Rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej časti p o t v r d z u j e .

Žalovanému proti žalobkyni p r i z n á v a nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie výrokom I. návrh žalovaného na prerušenie konania
do právoplatného skončenia konania vedeného na Okresnom súde Trenčín pod sp. zn. 20C/41/2021
zamietol. Výrokom II. žalobu zamietol. Výrokom III. žalovanému priznal proti žalobkyni nárok na náhradu
trov konania v rozsahu 100 %. V odôvodnení svojho rozhodnutia uviedol, že žalobkyňa sa podanou
žalobou domáhala určenia neplatnosti výpovede zo dňa 29.03.2022 z nájomnej zmluvy č. XXXXXXXX

zo dňa 30.12.2016 o nájme bytu č. XX na 4.poschodí vo vchode č. 2 bytového domu súp. č. XXXX
zapísaného na LV č. XXXX pre k.ú. D. (ďalej len byt, alebo predmetný byt) a určenia, že nájomný pomer
založený touto zmluvou trvá. Súd prvej inštancie po ustálení, že žaloba je procesne prípustná, najskôr
rozhodol o návrhu žalovaného na prerušenie konania vedeného pod sp. zn. 20C/41/2021 o vypratanie
sporného bytu. Po konštatovaní, že táto otázka je prejudiciálne významná v oboch konaniach mal za
to, že nie je vylúčené, aby tieto konania prebiehali súbežne a nie je nutné konanie prerušovať najmä
za stavu, keď je možné túto posúdiť bez obsiahlejšieho dokazovania prakticky na jednom pojednávaní

a bez nutnosti čakať na to, aké dokazovanie bude vykonané v spore sp. zn. 20C/41/2021, z ktorého
dôvodu návrh na prerušenie konania zamietol. Skôr ako pristúpil k hodnoteniu výpovede zo dňa
29.03.2022 z nájomnej zmluvy č. XXXXXXXX zo dňa 30.12.2016, ktorú dal žalovaný žalobkyni, sa
súd prvej inštancie zaoberal tým, či uvedená nájomná zmluva, z ktorej sa výpoveď dáva, je platným
právnym úkonom. Súd prvej inštancie vzhliadol taký dôvod absolútnej neplatnosti zmluvy, ktorý strany
netvrdili, ale vyplynul z obsahu predloženej nájomnej zmluvy. Konštatoval, že z ustanovenia § 686
ods. 1 Občianskeho zákonníka vyplýva, že podstatnými náležitosťami zmluvy o nájme bytu je okrem

iného tiež dojednanie o spôsobe výpočtu nájomného a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu,
alebo ich výška. Vzhľadom na to, že podstatnými náležitosťami zmluvy o nájme bytu sú obe vyššie
uvedené skutočnosti a tiež s prihliadnutím na to, že každá z nich má sama osebe význam pre práva a
povinnosti prenajímateľa a nájomcu v nájomnom vzťahu, musí zmluva o nájme bytu obsahovať zvlášťstanovenie výšky nájomného (resp. spôsobu jeho výpočtu) a zvlášť stanovenie výšky úhrady za služby
(resp. spôsobu jej výpočtu). Výška nájomného (resp. spôsob jeho výpočtu) a zvlášť výška úhrady za
služby (resp. spôsob jej výpočtu) predstavujú samostatné obsahové náležitosti zmluvy o nájme bytu

a tomu musí aj zodpovedať ich vyjadrenie v nájomnej zmluve (k tomu zhodne napr. Fekete, I: Občiansky
zákonník, 4.zväzok - Záväzkové právo - zmluvy, Veľký komentár, 2. aktualizované a rozšírené vydanie,
Bratislava, Eurokodex, 2015, str. 391, ale aj rozhodnutia Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 26Cdo/4836/2007
z 20.01.2009, 26Cdo/2240/2007 z 24.06.2009, 26Cdo/1173/2009 z 10.08.2011 alebo 26Cdo/247/2011
z 28.06.2011 a iné). Súd prvej inštancie uviedol, že v prejednávanej veci v zmluve o nájme bytu je v čl.

III bode 3.1 uvedené, že nájomca sa zaväzuje platiť mesačné nájomné stanovené dohodou zmluvných
stránvovýške1,-eurbezDPH,atovjednejplatbepoukončenínájmuvhotovosti.Ztohtoustanoveniaje
zrejmé,akájedojednanávýškanájomného(akoodplatyzaužívaniebytu)aajjehosplatnosť.Avšak,včl.
III bode 3.2 sa uvádza iba toľko, že energie (plyn, elektrinu) si nájomca platí mesačne na účet dodávateľa
a tak isto prípadné nedoplatky platí priamo dodávateľovi energií. Súd prvej inštancie konštatoval, že z
tohto ani zo žiadneho iného ustanovenia spornej nájomnej zmluvy nevyplýva, aká je dohodnutá výška

úhrad za služby spojené s užívaním bytu, prípadne akým spôsobom sa táto úhrada vypočíta. Je uvedené
iba to, že nájomca tieto úhrady bude realizovať (ktorá povinnosť mu napokon vyplýva aj zo zákona)
a uvedené je platobné miesto týchto úhrad (na účet dodávateľa energií), nie je však možné ani len
vyvodiť, v akej sume tieto úhrady majú byť nájomcom realizované. Táto samostatná podstatná náležitosť
zmluvy o nájme bytu tak úplne absentuje, nakoľko nie je možné z obsahu zmluvy objektívne zistiť, ani

len vyvodiť výšku týchto úhrad. Dôkazom toho, že vyžadovanie uvedenia tejto podstatnej náležitosti v
nájomnej zmluve nie je samoúčelné, ale práve naopak, že má podstatný význam pre práva a povinnosti
prenajímateľa a nájomcu v nájomnom vzťahu, je práve tento spor, v ktorom sa na jednej strane tvrdí, že
tieto úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu žalobkyňa neplnila (z ktorého dôvodu dostala výpoveď),
a táto naopak tvrdí, že tieto riadne plnila (a preto výpoveď z nájmu bytu má byť neplatná). Ak by ich

výška bola bývala riadne uvedená v nájomnej zmluve tak, ako to vyžaduje zákon, nebolo by sporu o
tom, koľko titulom týchto úhrad mala žalobkyňa plniť a ľahko by sa bolo dalo určiť, či túto povinnosť
dodržala alebo nie. Z obsahu zmluvy teda je možné iba určiť výšku nájomného, nie však už výšku (resp.
mechanizmus výpočtu) úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu. Súd prvej inštancie konštatoval, že
nájomná zmluva musí obsahovať také dojednanie, ktoré buď priamo stanovuje konkrétnu výšku úhrady

za plnenia spojené s užívaním bytu, alebo musí obsahovať také údaje, na základe ktorých je možné
s pomocou objektívne určiteľných hľadísk vykonať výpočet úhrady za služby, tj. dospieť ku konkrétnej
peňažnej čiastke. Takéto kritériá však zmluva o nájme bytu zo dňa 30.12.2016 nenapĺňa. Považoval
za potrebné tiež doplniť, že pokiaľ je obsah právneho úkonu zaznamenaný písomne, určitosť prejavu
vôle je daná obsahom listiny, na ktorej je právny úkon zaznamenaný. Nestačí, že účastníkom zmluvy

je jasné, čo je predmetom zmluvy, ak to nie je poznateľné z textu listiny. Dodal, že celkom zrejme
ani účastníkom písomnej nájomnej zmluvy nebolo jasné, čo všetko v rámci úhrady za plnenia spojené
s užívaním bytu má žalobkyňa ako nájomca platiť a v akej konkrétnej výške, čo možno nepochybne
vyvodiť z ich rozdielnej argumentácie produkovanej v spore. Konštatoval, že nakoľko v rozpore s § 686
Občianskeho zákonníka v zmluve o nájme bytu č. XXXXXXXX zo dňa 30.12.2016 nie je stanovená výška

úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu ani spôsob výpočtu tejto úhrady, zmluva je neplatná, pretože
neobsahuje všetky podstatné náležitosti zmluvy o nájme bytu stanovené zákonom. Neplatnosť nájomnej
zmluvy je tak daná pre jej rozpor so zákonom v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka. Nakoľko ide o
absolútnu neplatnosť zmluvy, táto je daná od počiatku a súd prvej inštancie na ňu musel prihliadnuť z
úradnej povinnosti, hoci tento konkrétny dôvod neplatnosti strany netvrdili. Z dôvodu, že je daný tento

jeden dôvod neplatnosti zmluvy z 30.12.2016, považoval za nadbytočné vyhodnocovať ostatné tvrdené
dôvody jej absolútnej neplatnosti, nakoľko nie je pre rozhodnutie súdu vo veci podstatné, či zmluva bude
neplatná len z jedného alebo či by bola prípadne neplatná aj z viacerých dôvodov. S poukazom na
uvedené súd prvej inštancie nevykonal dokazovanie za účelom zisťovania ďalších dôvodov neplatnosti
zmluvyonájme,resp.ďalšíchokolnostíuzatváraniazmluvy,atozdôvodunehospodárnosti.Konštatoval,

že nakoľko nájomná zmluva č. XXXXXXXX zo dňa 30.12.2016 je neplatná, medzi stranami sporu na
základe nej nevznikol nájomný vzťah ako medzi nájomcom (žalobkyňou) a prenajímateľom (žalovaným).
Súd prvej inštancie sa ďalej zaoberal tým, že ak je nájomná zmluva, z ktorej sa dala výpoveď, neplatná,
či je možné vyhovieť žalobe o určenie neplatnosti výpovede z nej, nakoľko žalobkyňa tvrdila, že ak aj
je nájomná zmluva z 30.12.2016 neplatná, neplatná je aj výpoveď z nej a teda je žalobe nutné vyhovieť

a žalovaný naopak mal za to, že v prípade neplatnosti nájomnej zmluvy je nutné žalobu zamietnuť.
Podľa názoru súdu prvej inštancie to, či výpoveď zo zmluvy o nájme je platná alebo neplatná, je možné
posudzovať len v prípade existujúceho nájomného vzťahu (napr. k tomu okrajovo zhodne rozsudok
Krajského súdu Košice sp. zn. 11Co/76/2020 z 01.12.2021). Záver o neplatnosti nájomnej zmluvyuzavretej medzi stranami sporu, má v tomto spore primárne však vplyv na posúdenie vecnej legitimácie
strán sporu. Treba totiž vychádzať z toho, že v konaní o určenie neplatnosti výpovede z nájmu bytu je
aktívne vecne legitimovaný vypovedaný nájomca bytu a pasívne vecne legitimovaný je prenajímateľ,

ktorý výpoveď dal. Z uvedeného potom vyplýva, že k podaniu takejto žaloby nie je aktívne vecne
legitimovaná osoba, ktorej síce bola doručená výpoveď z nájmu bytu, avšak ktorá v dobe jej doručenia
nie je nájomcom bytu (napr. aj preto, že sa táto osoba jeho nájomcom nikdy platne nestala). Je tomu tak
preto, že výpoveď z nájmu bytu doručená takejto osobe nie je spôsobilá voči nej vyvolať žiadne právne
účinky,atedaaninijakonepriaznivozasiahnuťdojejprávnehopostavenia.Žalobanaurčenieneplatnosti

výpovede z nájmu bytu podaná takouto osobou musí byť zamietnutá pre nedostatok aktívnej vecnej
legitimácie (napr. rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 26 Cdo/4801/2016 z 25.09.2017). Nakoľko na
podklade vypovedanej nájomnej zmluvy sa pre jej neplatnosť žalobkyňa nestala nájomcom, potom jej
ani neprináleží právo podať žalobu o určenie neplatnosti výpovede z tejto nájomnej zmluvy, keďže toto
právo podľa § § 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka môže uplatniť len ten, kto z nájomnej zmluvy, z
ktorej sa dáva výpoveď, získal postavenie nájomcu. Ak sa teda žalobkyňa nikdy na základe nájomnej

zmluvy č. XXXXXXXX zo dňa 30.12.2016 nestala platne nájomcom predmetného bytu, potom, aj keď
jej bola doručená výpoveď zo zmluvy č. 20180115 zo dňa 30.12.2016, nemohla voči nej táto výpoveď
vyvolať žiadne právne účinky. Žalobkyňa na podanie žaloby o neplatnosť výpovede z nájomnej zmluvy
č. XXXXXXXX zo dňa 30.12.2016 nemá aktívnu vecnú legitimáciu (pretože na podklade tejto zmluvy sa
nájomcom nestala). Rovnako tak ani žaloba o určenie, že nájomný vzťah založený touto zmluvou trvá,

nemôže byť úspešná, pretože medzi žalobkyňou a žalovaným tento nájomný vzťah na základe nájomnej
zmluvy č. XXXXXXXX zo dňa 30.12.2016 ani nevznikol, a teda v čase vyhlásenia rozsudku logicky ani
nemohol trvať. Vychádzajúc z vyššie uvedených záverov tak súd prvej inštancie žalobu ako nedôvodnú
v celom rozsahu zamietol. Právne svoje rozhodnutie súd prvej inštancie odôvodnil ust. § 137, § 164 CSP,
§ 685 ods. 1, § 686 ods. 1, § 710 ods. 1, § 711 ods. 1 písm. d/, ods. 6 a § 39 Občianskeho zákonníka.

O trovách konania rozhodol podľa § 255 ods. 1 CSP tak, že žalovanému, ktorý bol v celom rozsahu
v spore úspešný, priznal nárok na náhradu trov konania proti neúspešnej žalobkyni v rozsahu 100 %
s tým, že o výške trov konania rozhodne po právoplatnosti rozsudku vyšší súdny úradník samostatným
uznesením podľa § 262 ods. 2 CSP.

2. Proti tomuto rozsudku podala v zákonom stanovenej lehote odvolanie žalobkyňa. Navrhla, aby
odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie zrušil v celom rozsahu a vec vrátil súdu prvej inštancie
na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. Z obsahu podaného odvolania vyplýva, že toto smerovalo
proti výroku II. napadnutého rozsudku v spojení s výrokom III. o trovách konania. Podané odvolanie
odôvodňovala odvolacími dôvodmi podľa § 365 ods. 1 písm. b/, d/, e/, f/, h/ CSP. Rozsudok súdu

prvej inštancie žalobkyňa považuje za nesprávny, založený na nesprávnych skutkových zisteniach,
na nesprávnom právnom posúdení veci. Súdu prvej inštancie vytýkala, že posudzovaniu nájomného
pomeru žalobkyne k bytu č. 14 pristúpil príliš formalisticky a jeho extenzívny výklad ustanovení zákona
týkajúcich sa esenciálnych náležitostí nájomnej zmluvy mal za následok nesprávne rozhodnutie vo
veci. V tomto smere žalobkyňa poukazovala najmä na nesprávny výklad a aplikáciu ust. § 685 ods.

1 Občianskeho zákonníka v spojení s § 32 ods. 2 a § 35 Občianskeho zákonníka. Vytýkala súdu
prvejinštancie,žeuprednostniljednostrannezáujemprenajímateľa,rezignovalnaposudzovaniezáujmu
nájomcu, ktorý súdom prvej inštancie tvrdenú neplatnosť nájomnej zmluvy vôbec nespôsobil a byt užíval
s vedomím prenajímateľa niekoľko rokov. Žalobkyňa poukazovala na ochrannú funkciu nájomného
vzťahu, na zásadu súkromného práva, podľa ktorej sa má súd snažiť skôr o udržanie platnosti právneho

úkonu ako o hľadanie dôvodov jeho neplatnosti. Žalobkyňa uviedla, že odmietnutím vypočuť svedka A.
E. F. E., svedka G. H. A. došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces. Zdôraznila, že týchto svedkov
riadne a včas navrhla a riadne špecifikovala okolnosti, na ktoré majú byť vypočutí. Odmietnutie tohto
dôkazu považuje za nezákonné. Poukazovala na to, že do nájomného vzťahu vstupovala ako nájomca,
nájomnú zmluvu pripravoval cestou svojho splnomocnenca žalovaný ako prenajímateľ. Ak neboli (podľa

súdu prvej inštancie) v nájomnej zmluve riadne určené všetky platby v spojení s užívaním bytu a túto
nájomnú zmluvu predložil na podpis nájomcovi samotný prenajímateľ, je v rozpore s ustanovením § 685
ods. 1 Občianskeho zákonníka, aby takýto nedostatok zmluvy bol nájomcovi na ťarchu. Žalobkyňa
nesúhlasila s tým, že by jej nájomná zmluva vôbec neriešila výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním
bytu. Mala za to, že v bode 3.1 nájomnej zmluvy je dohodnutá výška nájmu a v bode 3.2 nájomnej

zmluvy je dohodnutý mechanizmus úhrady energií a ich prípadných nedoplatkov. Zastávala názor,
že nie je absolútne nutné, aby nájomná zmluva obsahovala výpočet úplne všetkých úhrad spojených
s užívaním bytu. O týchto ako nájomca ani nemusí mať vedomosť. Ďalej dôvodila, že aj keby teoreticky
táto okolnosť (absencia nejakej platby v nájomnej zmluve) mala byť dôvodom neplatnosti celej písomnejnájomnej zmluvy, nie je táto okolnosť automaticky dôvodom toho, že žalobkyňa užíva byt č. XX bez
právneho dôvodu. Nájomný vzťah k bytu zo strany žalobkyne bol založený v dobrej viere, že nájomný
pomer je uzavretý riadne a jej užívacie právo je dané po práve. Dôvodom dojednania symbolickej výšky

nájomného bolo jednak to, že žalobkyňa ako nájomca sa prostredníctvom jej otca G. H. A. zaviazala na
vlastné náklady zabezpečiť dokončenie bytu a tieto náklady vynaložila vo výške 13.646,54 eur, pričom
doklady o tom boli žalovanému riadne odovzdané a tiež sa zaviazala na vlastné náklady zabezpečiť
vybavenie bytu a tieto náklady vynaložila vo výške 70.000,- eur, a jednak to, že konateľ žalovaného
G. I. I. sa zaviazal, že byt prevedie žalobkyni a tým poskytne jej otcovi G. H. A. náhradu za jeho

činnosť vykonávanú v predošlom období pre žalovaného, za ktorú by mu inak musel poskytnúť peňažné
plnenie. Skutočnosť, že byt mal byť darom, potvrdil samotný žalovaný vo svojom vyjadrení. Žalobkyňa
vyčítala súdu prvej inštancie, že keď už posúdil nájomný pomer žalobkyne k bytu založený písomnou
nájomnou zmluvou ako neplatný, nechápe prečo neposudzoval súd prvej inštancie jej dobromyseľný
užívateľský vzťah k bytu v zmysle iných zákonných ustanovení, a to najmä v zmysle § 51 Občianskeho
zákonníka. Zdôraznila, že aj keby teoreticky písomná nájomná zmluva bola neplatná, tak aj za tejto

situácie s poukazom na § 51 Občianskeho zákonníka tu existovala vôľa žalovaného vyjadrená cestou
jeho splnomocniteľa prenechať byt č. 14 do užívania žalobkyni a vôľa žalobkyne tento byt užívať.
Žalobkyňanesúhlasilaanistým,akosúdprvejinštanciepristúpilkposúdeniuaktívnejvecnejlegitimácie.
Zastávala názor, že na podanie žaloby o určenie neplatnosti výpovede je vždy aktívne legitimovaný
adresát výpovede a pasívne vecne legitimovaný je vždy odosielateľ výpovede.

3. Žalovaný v písomnom vyjadrení k podanému odvolaniu navrhol potvrdenie napadnutého rozsudku.
Uviedol, že súd prvej inštancie bol povinný zo zákona v úplne prvom kroku posúdiť platnosť nájomnej
zmluvy predloženej žalobcom. Vzhľadom k tomu, že absolútna neplatnosť pôsobí ex tunc (od začiatku),
nebol súd prvej inštancie povinný v konaní vyhodnocovať ochranu nájomcu a zohľadňovať ochrannú

funkciu nájmu bytu, a to z dôvodu, že žiaden nájom nikdy nevznikol a žalobca nie je nájomca a užíva
byt bez právneho dôvodu, a teda sa na neho nevzťahuje ním tvrdená ochrana nájomcu a nájmu bytu.
Žalobkyňa neargumentovala ochrannou funkciou nájmu a neuviedla, že s ňou býva dieťa v predmetnom
byte, a teda v tejto časti, resp. v týchto tvrdeniach ide o nové skutkové tvrdenia, tzv. novoty v odvolacom
konaní, ktoré nie sú v zásade prípustné. Podľa názoru žalovaného, skutočnosť, či býva v byte so

žalobkyňou aj maloleté dieťa, nemá žiaden vplyv na to, či je predložená nájomná zmluva absolútne
neplatná alebo nie. Jediným aspektom, kde by podľa názoru žalovaného mohlo byť zohľadnené to, že
v byte býva maloleté dieťa je určenie dĺžky lehoty, v ktorej sa majú vysťahovať z bytu s prihliadnutím
na osobitné potreby dieťaťa, čo však nie je predmetom tohto konania. V prípade absolútnej neplatnosti
bolo irelevantné, kto absolútnu neplatnosť spôsobil. Výkladové pravidlo uvedené v § 40a zák. č.

40/1964 Zb., t.j. že neplatnosti sa môže dovolávať ten, kto neplatnosť spôsobil, sa týka len relatívne
neplatných právnych úkonov a nie absolútne neplatných právnych úkonov, ktoré (absolútnu neplatnosť)
je súd zo zákona povinný skúmať vždy, a teda aj v prípadoch, ak sa strany sporu jej identifikovania
výslovne nedomáhajú. Podľa jeho názoru vytýkané ustanovenie nájomnej zmluvy článok III. bod 3.2 je
nepostačujúce pre naplnenie, resp. splnenie podstatnej náležitosti nájomnej zmluvy v rozsahu uvedenia

výšky úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu v zmysle § 686 ods. 1 Obč.
zák. Žalovaný sa stotožňoval s názorom súdu prvej inštancie, že na naplnenie, resp. splnenie podstatnej
náležitosti nájomnej zmluvy v rozsahu uvedenia výšky úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo
spôsob ich výpočtu podľa § 686 ods. 1 Obč. zák. je nevyhnutné uviesť také dojednanie, ktoré buď priamo
stanovuje konkrétnu výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, alebo musí obsahovať také

údaje,nazákladektorýchjemožnéspomocouobjektívneurčiteľnýchhľadískvykonaťvýpočetúhradyza
služby, t.j. dospieť ku konkrétnej peňažnej čiastke, čo však v danom prípade absentovalo a ani stranám
sporu nebolo zrejmé, čo všetko by mal kto platiť a v akých výškach. Dával do pozornosti, že žalovaný
ani nevedel o existencii nájomnej zmluvy a o tom, že jeho byt niekto užíva. Z pohľadu podstatných
náležitosti predkladanej nájomnej zmluvy a jej posúdenia súdom prvej inštancie nemožno povedať, že

tento postupoval formalisticky a extenzívne pri výklade a interpretácii zákonných ustanovení s poukazom
na zistenie, či nájomná zmluva má všetky podstatné náležitosti alebo nie, a to z dôvodu, že nájomná
zmluva ako celok bola medzi zmluvnými stranami sporná okamžite, ako sa o jej existencii žalobca
dozvedel (vrátane spornosti podstatných náležitostí). K argumentácii žalobkyne, že súd prvej inštancie
zaťažil svoje rozhodnutie vadou nedostatočne zisteného skutkového stavu veci tým, že nevypočul

v konaní žalovaného, žalobkyňu, G. H. A. a pána E. F. E., žalovaný poukazoval na to, že na Okresnom
súde Trenčín je vedené konanie o vypratanie predmetného bytu, a to pod sp. zn. 20C/41/2021, kde
súd vykonal dokazovanie výsluchom konateľa žalovaného, žalobkyne a G. H. A., pričom týmto nebolo
preukázané, že by žalovaný vedel o užívaní bytu, alebo že by súhlasil s užívaním bytu žalobcom, nebolopreukázané, že mal vedomosť o existencii nájomnej zmluvy a ani nebolo preukázané, že by existovala
dohoda, na základe ktorej mala neskôr byt nadobudnúť žalobkyňa, ako to tvrdí. Žalovaný pripojil do
konania aj zápisnicu z pojednávania vo veci sp. zn. 20C/41/2021, a teda súd mal k dispozícii dostatočné

informácie k okolnostiam uzatvorenia zmluvy. Je preto nepravdepodobné, že by konateľ žalovaného,
žalobca a G. H. A. vypovedali k relevantným okolnostiam v tomto konaní inak, ako o nich vypovedali
v konaní sp. zn. 20C/41/2021. V súvislosti s Memorandom o porozumení žalovaný poukazoval na to, že
toto neobsahuje žiaden záväzok predať byť žalobkyni, umožniť užívanie bytu žalobkyni a ani darovanie
bytu žalobkyni a žalobkyňa sa nijakým spôsobom v memorande ani nespomína. Žalobkyňa v konaní

predsúdomprvejinštancienepreukázalasvojetvrdeniaobsiahnutévosvojejžalobe,neunieslabremeno
tvrdenia a dôkazné bremeno, pretože nepreukázala, že by žalovaný vedel o nájomnej zmluve, prípadne
že by vedel o jej obsahu, alebo že by ho schválil. Aj v odvolaní sa žalobkyňa bráni len tým, že je to vlastne
jedno, či žalovaný vedel o nájomnej zmluve alebo nie, pretože ju podpísal zaňho splnomocnenec a teda
je ňou viazaný, čo je vo svojej podstate formalizmus, ktorý prezentovaným spôsobom ignoruje existenciu
§ 39 Občianskeho zákonníka. Uvedené podľa názoru žalovaného dôležito dokresľuje obraz toho, že

v danom prípade nemôže ísť o prílišný formalizmus a extenzívny výklad zo strany súdu prvej inštancie.
Navyše, ak by aj zmluva nebola absolútne neplatná z dôvodu absencie podstatnej náležitosti (pričom
tomu tak podľa názoru žalovaného nie je), tak nájomná zmluva je absolútne neplatná aj z iných dôvodov,
najmä napr. pre rozpor z dobrými mravmi podľa § 39 Občianskeho zákonníka (v dôsledku úpravy výšky
nájomného), pre konflikt záujmov s poukazom na § 22 Obč. zák., pre absenciu vôle zmluvných strán

uzatvoriť takúto zmluvu (H. A. aj žalobca vypovedali, že nájomná zmluva bola bezvýznamná a mala
sa roztrhať, malo ísť len o nejaký papier, na základe ktorého bude môcť žalobca bývať v byte). Ďalej
uviedol, že to, že zmluvu podpísal splnomocnenec, neznamená s poukazom na § 32 ods. 2 Obč. zák.,
že takáto zmluva nemôže byť súdom posúdená ako absolútne neplatná z dôvodu jej rozporu s dobrými
mravmi, alebo z dôvodu absencií podstatných náležitostí. Žalovaný o uzatvorení zmluvy nevedel,

dozvedel sa to až v rámci žaloby o vyprataní, nikdy nedal pokyn na uzatvorenie takejto zmluvy a ani
jej ustanovenia neschválil, splnomocnenec konal plne bez vedomia konateľa žalovaného a žalobkyňa
nedokázala v konaní preukázať opak, a preto argumentácia typu, že H. A. konal v intenciách pokynov
konateľa žalovaného a prípadné nezrovnalosti sú problémom medzi H. A. a žalovaného je neprípustná.
Žalovaný uviedol, že žalobkyňa nepreukázala existenciu žiadnej tvrdenej dohody o investovaní nejakých

finančných prostriedkov a prerobení bytu a jeho následnom predaji, nepreukázala ani to, že by vôbec
nejaké finančné prostriedky do bytu investovala, nedokázala objektívne vysvetliť a preukázať dôvodnosť
dojednaní nájomnej zmluvy. Nájomná zmluva obsahovala aj ustanovenie o tom, že po skončení nájmu
si môže žalobca odniesť všetky hnuteľné veci a iné zveľadenie, ktoré nebude možné odstrániť z bytu,
im musí žalovaný preplatiť. V tomto kontexte je naozaj nemysliteľné a neobhájiteľné tvrdenie, že nájom

za 1,- euro/mesiac nie je v rozpore s dobrými mravmi. Mal za to, že netreba zabudnúť ani na to,
že H. A. konal v konflikte záujmov, čomu svedčia nastavené podmienky absolútne neplatnej nájomnej
zmluvy, ktoré sú v celom rozsahu zjavne nevýhodné pre žalovaného a teda sú v priamom rozpore so
záujmami žalovaného, a to až do takej miery, že samo o sebe zakladajú neplatnosť nájomnej zmluvy pre
rozpor s dobrými mravmi. Žalobkyňa neodvodzovala svoje užívacie právo od žiadnej inej zmluvy ako

predloženej nájomnej zmluvy a ani netvrdila, že má užívacie právo na základe inej zmluvy a prípadná
existencia inej zmluvy v kontexte prejednávanej veci nie je ani dôležitá. Žalobkyňa a H. A. pri uzatváraní
nájomnej zmluvy nekonali dobromyseľne. V súvislosti s nevypočutím svedka A. E. F. E., H. I. a J.
A. I., žalovaný uviedol, že aj sama žalobkyňa potvrdila, že tieto osoby o nájme nič nevedeli, neboli
prítomné pri podpisovaní nájomnej zmluvy a o existencii nájomnej zmluvy nemali vedomosť. Záverom

žalovaný vyslovil názor, že sama žalobkyňa uznala, že zmluva je absolútne neplatná, keď v závere
svojho odvolania uviedla, že súd mal vyhovieť jej žalobe preto, že zmluva je absolútne neplatná, čo
znamená, že neplatná je automaticky aj výpoveď, čo žiadala, aby súd určil. Žalovaný mal za to, že súd
prvej inštancie správne posúdil aktívnu vecnú legitimáciu žalobkyne, ktorá sa nemôže domáhať určenia
neplatnosti výpovede z nájmu, ak nikdy nebola nájomcom, keďže určenia neplatnosti výpovede z nájmu

sa môže domáhať len nájomca.

4. Žalobkyňa v podanej replike uviedla, že vo svojom vyjadrení žalovaný neuvádza žiadnu takú právne
relevantnúskutočnosť,naktorúbyžalobkyňaužnereagovalavosvojomodvolaníapretovtejtosúvislosti
na obsah svojho odvolania len odkazuje. Odmietla tvrdenie žalovaného v závere jeho vyjadrenia, že by

ona uznala neplatnosť nájomnej zmluvy s tým, že len poukázala na protichodnosť argumentácie súdu
prvej inštancie.

5. Žalovaný v podanej duplike uviedol, že považuje rozsudok súdu prvej inštancie za správny.6. Krajský súd ako súd odvolací vec preskúmal v rozsahu a z dôvodov podaného odvolania podľa
§ 379 a § 380 Civilného sporového poriadku zák. č. 160/2015 Z. z. (ďalej len CSP), bez nariadenia

odvolacieho pojednávania podľa § 385 CSP a dospel k záveru, že rozsudok súdu prvej inštancie je
potrebné v napadnutej časti podľa § 387 ods. 1, 2 CSP ako vecne správny potvrdiť.

7. Odvolací súd po preskúmaní veci zistil, že súd prvej inštancie vykonal dokazovanie v rozsahu
potrebnom na správne zistenie skutkového stavu veci, dospel k správnym skutkovým záverom, ktoré

majú oporu vo vykonaných dôkazoch a na vec aplikoval správne právne predpisy, ktoré i správne vyložil.
Odvolací súd sa preto v celom rozsahu stotožňuje so skutkovými závermi, ako aj s právnym posúdením
veci v odôvodnení rozsudku súdu prvej inštancie a podľa § 387 ods. 2 C.s.p. na ne v plnom rozsahu
poukazuje.

8. Za aplikácie § 380 ods. 2 CSP posudzoval odvolací súd v prvom rade z úradnej povinnosti, či konanie

pred súdom prvej inštancie nie je zaťažené vadou, ktorá sa týka procesných podmienok. Posúdením
procesného postupu súdu prvej inštancie v konaní, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci, a ktorý
zistil odvolací súd preskúmaním predloženého súdneho spisu, odvolací súd uvádza, že v konaní nezistil
procesné vady zakladajúce dôvody pre zrušenie rozhodnutia podľa § 389 ods. 1 písm. a/ a b/ CSP.

9. Odvolací súd po preskúmaní veci zistil, že súd prvej inštancie vykonal dokazovanie v rozsahu
potrebnom na správne zistenie skutkového stavu veci, dospel k správnym skutkovým záverom, ktoré
majú oporu vo vykonaných dôkazoch a na vec aplikoval správne právne predpisy, ktoré i správne
vyložil. Súd prvej inštancie v odôvodnení rozsudku uviedol, ktoré skutočnosti považuje za preukázané
a ktoré nie, ktoré dôkazy vykonal, z ktorých vychádzal a ako ich vyhodnotil a ako vec právne posúdil.

Súd prvej inštancie jasne a zrozumiteľne odôvodnil konečný záver o dôvodnosti žalovaného nároku a
závery vysvetlil spôsobom, z ktorého je zrejmé, akými úvahami sa riadil. Z odôvodnenia napadnutého
rozhodnutia súdu prvej inštancie nevyplýva jednostrannosť, ani taká aplikácia príslušných ustanovení
všeobecne záväzných právnych predpisov, ktorá by bola popretím ich účelu, podstaty a zmyslu. Podľa
judikatúry Európskeho súdu pre ľudské práva čl. 6 ods. 1 Dohovoru o ochrane ľudských práv a

základných slobôd síce ukladá súdom povinnosť odôvodniť svoje rozhodnutia, túto požiadavku však
nemožno chápať tak, že súdy majú povinnosť dať podrobnú odpoveď na každý argument (napr.:
rozsudok ESĽP vo veci Van Hurk v. Holandsko z 19.04.1994, č. 16034/90, bod 61). I Ústavný súd
SR v tomto smere konštatoval, že súčasťou obsahu základného práva na spravodlivý proces je aj
právo účastníka konania na také odôvodnenie súdneho rozhodnutia, ktoré jasne a zrozumiteľne dáva

odpovede na všetky právne a skutkovo relevantné otázky súvisiace s predmetom súdnej ochrany, t. j.
s uplatnením nárokov a obranou proti takému uplatneniu. Odôvodnenie rozhodnutia všeobecného súdu,
ktoré stručne a jasne objasní skutkový a právny základ rozhodnutia, postačuje na záver o tom, že z tohto
aspektu je plne realizované základné právo účastníka na spravodlivý proces. (rozhodnutie sp. zn. IV.
ÚS 115/03 zo dňa 03.07.2003). V rozhodnutí sp. zn. IV. ÚS 358/09 zo dňa 15.10.2009 Ústavný súd SR

uviedol, že všeobecný súd nemusí dať odpoveď na všetky otázky nastolené účastníkom konania, ale len
na tie, ktoré majú pre vec podstatný význam, prípadne dostatočne objasňujú skutkový a právny základ
rozhodnutia bez toho, aby zachádzali do všetkých detailov sporu uvádzaných účastníkmi konania. Ak
však ide o argument, ktorý je pre rozhodnutie rozhodujúci, vyžaduje sa špecifická odpoveď práve na
tento argument (nález sp.zn. II. ÚS 410/06 zo dňa 02.08.2007).

10. V preskúmavanej veci sa žalobkyňa podanou žalobou domáhala určenia neplatnosti výpovede zo
dňa29.03.2022znájomnejzmluvyč.XXXXXXXXzodňa30.12.2016onájmebytuč.XX,na4.poschodí,
vo vchode č. 2 bytového domu súp. č. XXXX, zapísaného na LV č. XXXX pre k.ú. D. a určenia, že
nájomný pomer založený touto zmluvou trvá. Súd prvej inštancie žalobu zamietol z dôvodu nedostatku

aktívnej legitimácie na strane žalobkyne.

11. Odvolací súd sa stotožňuje s právnym názorom súdu prvej inštancie, že žalobkyňa v predmetnom
konaní nepreukázala, že je vecne legitimovaná na podanie žaloby.
12.„Aktívnouvecnoulegitimáciousarozumietakéhmotnoprávnepostavenie,zktoréhovyplývasubjektu

-žalobcovinímuplatňovanéprávo(nárok),respektívemuvyplývaprocesnéprávositentohmotnoprávny
nárokuplatňovať.Preskúmavanievecnejlegitimácie,čiužaktívnej(existenciatvrdenéhoprávanastrane
žalobcu), alebo pasívnej (existencia tvrdenej povinnosti na strane žalovaného) je imanentnou súčasťou
každého súdneho konania. Súd vecnú legitimáciu skúma vždy aj bez návrhu a aj v prípade, že ju žiadenz účastníkov konania nenamieta. To, že sa súd výslovne k vecnej legitimácii nevysloví, neznamená, že
sa ňou v konaní nezaoberal“ (rozsudok Najvyššieho súdu SR z 29.06.2010, sp. zn. 2 Cdo 205/2009).

13. ,,Na to, aby sa niekto stal účastníkom konania, netreba, aby bol účastníkom hmotno-právneho
vzťahu, o ktorý v konaní ide; stačí, ak podá žalobu (v takom prípade sa stáva žalobcom) alebo aby bola
protinemupodanážaloba(vtakomprípadesastávažalovaným).Čivšakbudežalobcavsporeúspešný,
závisí od toho, či je účastníkom hmotno-právneho vzťahu, z ktorého vyvodzuje žalobou uplatnený
nárok. Pre označenie stavu vyplývajúceho z hmotného práva, kedy je jeden účastník subjektom práva

a účastník na opačnej procesnej strane subjektom povinnosti, ktoré sú predmetom konania, sa v
občianskom procesnom práve užíva pojem vecná legitimácia. Z hľadiska posúdenia vecnej legitimácie
nie je rozhodujúce, či a na základe čoho sa určitá fyzická alebo právnická osoba len subjektívne cíti byť
účastníkom určitého hmotno-právneho vzťahu, ale vždy iba to, či účastníkom objektívne je alebo nie
je. Nedostatok aktívnej vecnej legitimácie znamená, že ten, kto o sebe tvrdí, že je nositeľom hmotno-
právnehooprávnenia(žalobca),niejenositeľomtohohmotno-právnehooprávnenia,oktorévkonaníide;

o nedostatok pasívnej vecnej legitimácie ide naopak vtedy, ak ten, o kom žalobca tvrdí, že je nositeľom
hmotno-právnej povinnosti (žalovaný), nie je nositeľom hmotno-právnej povinnosti, o ktorú v konaní
ide“ (rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 3 Cdo 192/2004).

14. Preskúmavanie vecnej legitimácie, či už aktívnej (na strane žalobcu), alebo pasívnej (na strane

žalovaného), je imanentnou súčasťou súdneho konania (napr. rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn.
2Cdo/205/2009). Pred preskúmaním uplatňovaného nároku je vždy súd povinný zistiť, či subjekty, ktoré
vystupujú ako strany konania, sú skutočne účastníkmi hmotno-právneho vzťahu, z ktorého žalobca
odvodzuje svoje subjektívne práva.

15. V prípade pochybností – tak ako tomu bolo aj v danom spore – o tom, či žalobkyni svedčí, resp. patrí
nárokuplatnenývspore,jepotrebnévkonanípokračovať,vecprejednať,vykonaťpotrebnédokazovanie
a tak dospieť k záveru, či v danom spore práve žalobkyňa je subjektom oprávneným domáhať sa
neplatnosti výpovede z nájmu a určenia, že nájomný vzťah na základe predmetnej nájomnej zmluvy
trvá, pričom dôsledkom nedostatku aktívnej vecnej legitimácie môže byť len zamietnutie žaloby.

16. Súd prvej inštancie sa s poukazom na uvedené zaoberal prioritne otázkou platnosti nájomnej zmluvy,
od ktorej žalobkyňa odvodzovala svoje užívacie právo k predmetnému bytu a dospel k záveru o jej
neplatnosti podľa § 39 Občianskeho zákonníka pre absenciu náležitosti nájomnej zmluvy podľa § 686
ods. 1 Občianskeho zákonníka – výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsobu

jej určenia. Odvolací súd s posúdením nájomnej zmluvy ako neplatnej pre rozpor s § 686 ods. 1
Občianskeho zákonníka z dôvodu absencie náležitosti nájomnej zmluvy úpravy výšky úhrady za plnenia
spojené s užívaním bytu alebo spôsobu jej určenia súhlasí.

17. Odvolacia námietka žalobkyne voči uvedenému právnemu posúdeniu spočívala v poukaze na bod

3.2 nájomnej zmluvy s tým, že podľa nej v zmluve je dohodnutý mechanizmus úhrady energií a ich
prípadných nedoplatkov a v tvrdení, že nájomná zmluva nemusí obsahovať výpočet všetkých úhrad
spojených s užívaním bytu, ktoré nájomca ani nemusí poznať. Ďalej sa bránila tým, že žalobkyňa
ako nájomca obsah zmluvy žiadnym spôsobom neovplyvňovala a tento vypracoval cestou svojho
splnomocnenca prenajímateľ – žalovaný, preto nemôže ísť uvedená skutočnosť na ťarchu žalobkyne.

18. Súd prvej inštancie vyšiel zo zistenia, že v nájomnej zmluve v čl. III bod. 3.2 je ustanovené, že
„energie (plyn, elektrinu) nájomca platí mesačne na účet dodávateľa a tiež prípadné nedoplatky platí
nájomca priamo dodávateľovi energií.“

19. Podľa citovaného § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájomná zmluva musí obsahovať označenie
predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu
alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná
zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica.

20. Z ustanovenia § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka vyplýva, že podstatnými náležitosťami zmluvy
o nájme bytu je úprava spôsobu výpočtu nájomného a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu
alebo ich výška. Spôsob výpočtu úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu treba chápať ako
dohodu, ktorá obsahuje údaje, na základe ktorých je možné vypočítať úhradu za plnenia pomocouobjektívne určiteľných kritérií, t. j. dospieť ku konkrétnej peňažnej sume (porov. rozsudok Najvyššieho
súdu Českej republiky sp. zn. 26 Cdo 2041/2003, uverejnený pod č. 69/2005 Sbírky soudních rozhodnutí
a stanovisek).

21. Podľa § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka právne úkony vyjadrené slovami treba vykladať nielen
podľa ich jazykového vyjadrenia, ale najmä tiež podľa vôle toho, kto právny úkon urobil, ak táto vôľa
nie je v rozpore s jazykovým prejavom. Výkladom nie je možné už vykonaný prejav vôle doplňovať,
meniť či dokonca nahradzovať. Ak je obsah právneho úkonu zachytený písomne, určitosť prejavu vôle je

daná obsahom listiny, na ktorej je zachytený; nestačí, že účastníkom zmluvy je jasné, čo je predmetom
zmluvy, ak to nie je poznateľné z textu listiny. Určitosť písomného prejavu vôle je objektívnou kategóriou
a taký prejav vôle by nemal vzbudzovať dôvodné pochybnosti o jeho obsahu ani u tretích osôb (porov.
rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 33 Cdo 512/2000, uverejnený pod č. C 1108
Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu).

22. V danej veci predložená nájomná zmluva neobsahuje určenie výšky úhrady za služby a ani určenie
spôsobu jej výpočtu, iba dohodu, podľa ktorej sa žalobkyňa zaviazala „platiť mesačne za dodávku tepla
a el. energie v byte“ (z obsahu zmluvy nie je zrejmé, či malo ísť o preddavky na platby za energie
alebo o iné platby) a platiť „prípadné nedoplatky“ priamo dodávateľovi (určenie platobného miesta). Z
obsahu dojednania nie je zrejmé, či sa žalobkyňa zaviazala platiť úhrady aj za iné energie bežne

spojené s užívaním bytu, ako je voda, osvetlenie spoločných priestorov v bytovom dome, odvoz a
likvidácia komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov v bytovom dome a pod. Zo zmluvy
nie je zrejmé, kto určí „prípadné nedoplatky“, ktoré sa zaviazala platiť, resp. či a kto vykoná vyúčtovanie
preddavkov a skutočných nákladov za energie a kedy. Uvedená úprava úhrad za plnenia spojené s
užívaním bytu je tak značne neurčitá a neúplná. Je preto správne konštatovanie súdu prvej inštancie,

že zákonom vyžadovaná náležitosť nájomnej zmluvy (spôsob výpočtu úhrady za plnenia spojené s
užívaním bytu alebo jej výška) v danom prípade absentuje, čo má za následok (absolútnu) neplatnosť
nájomnej zmluvy, ktorá pôsobí od počiatku (ex tunc) a na ktorú súd prihliada z úradnej povinnosti (ex
offo). Uvedené má za následok neexistenciu nájomného vzťahu, a tým neexistenciu tvrdeného dôvodu
užívania bytu žalobkyňou.

23. Pokiaľ žalobkyňa v odvolaní súdu prvej inštancie vytýkala formalistický a extenzívny výklad
ustanovení zákona týkajúcich sa obsahových náležitostí zmluvy o nájme (§ 686 ods.1 Občianskeho
zákonníka), ktorý podľa jej tvrdení mal za následok nesprávne rozhodnutie vo veci a argumentáciu
zakladala na náleze Ústavného súdu Českej republiky z 28.02.2013 sp. zn. III. ÚS 3900/12. V

prípade nálezu bola dôvodom absolútnej neplatnosti absencia dostatočného vymedzenia predmetu
nájmu ako podstatnej náležitosti. Nebolo však sporné, čo je predmetom nájmu, a teda formalizmus
a extenzívny výklad súdov spočíval práve v tom, že hoci podstatná náležitosť nebola plne zákonne
identifikovaná, avšak medzi stranami sporu a z vykonaného dokazovania vyplynulo, že strany sporu
vedia, čo je predmetom nájmu, a teda nižšie české súdy aj tak označili uvedenú zmluvu za absolútne

neplatnú nájomnú zmluvu. V danom spore (v odvolaním napadnutom rozhodnutí) žalovaný ani nevedel
o existencii nájomnej zmluvy a o tom, že jeho byt niekto užíva. Preto argumentácia žalobkyne
o formalistickom a extenzívnom výklade zákonných ustanovení súdom prvej inštancie neobstojí.

24. Pokiaľ žalobkyňa vytýkala súdu prvej inštancie aj tú skutočnosť, že keď už posúdil nájomný

pomer žalobkyne k bytu založený písomnou nájomnou zmluvou ako neplatný, mal to posudzovať aj
v zmysle § 51 Občianskeho zákonníka, odvolací súd v uvedenej súvislosti uvádza: Predmetná zmluva je
pomenovaná. Je označená ako nájomná zmluva uzavretá podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka,
jej účastníci sú označení ako prenajímateľ a nájomca, je identifikovaná prenajímaná nehnuteľnosť, doba
nájmu a nájomné. Preto je potrebné ju posudzovať podľa odkazovanej a aj príslušnej právnej úpravy

nájomnej zmluvy k bytu, ako aj súd prvej inštancie vykonal. Bez ohľadu na túto skutočnosť aj pre
nepomenovanú zmluvu platí, že predpokladom jej platnosti je dostatočne určité vymedzenie záväzkov z
nej vyplývajúcich. V danom prípade, ako bolo konštatované, práve určité vymedzenie záväzku nájomcu
(na úhradu plnení spojených s užívaním bytu) v zmluve absentuje. Posúdenie tejto zmluvy ako inej, k
užívaniu bytu žalobkyňou oprávňujúcej, preto neprichádza do úvahy.

25. Žalobkyňa po prvýkrát až v odvolaní argumentuje osobitnou povinnosťou súdu poskytnúť jej vyššiu
ochranu voči prenajímateľovi z dôvodu, že predmet nájmu obýva s malým dieťaťom a prenajímateľ ako
právnickáosobapredmetnúnehnuteľnosťpreosobnéuspokojeniesvojichpotriebnutnenepotrebuje.Ideo „nové skutkové tvrdenia“, pre ktorých uplatnenie v odvolacom konaní platia zákazy resp. obmedzenia
definované v § 366 CSP. Žalobkyňa však neuvádza, prečo tento argument nemohla bez svojej viny
predložiť už v konaní pred súdom prvej inštancie. Zo stany žalobkyne tak ide o nové skutkové tvrdenie

tzv. novotu v odvolacom konaní, na ktorú odvolací súd nemôže prihliadať, a preto sa s ňou vecne ani
nevyporiadava.
26. Pokiaľ žalobkyňa v podanom odvolaní namietala, že súd prvej inštancie porušil právo na spravodlivý
súdny proces tým, keď odmietol vypočuť svedkov, odvolací súd poukazuje na záver súdu prvej
inštancie, ktorý odôvodnil, prečo dokazovanie výsluchom strán sporu, ako aj svedkov nevykonal, a to

pre nadbytočnosť a nespôsobilosť zmeniť závery o neplatnosti nájomnej zmluvy, ktorý záver považuje
odvolací súd za správny. Je totiž zrejmé, že svedkovia neboli prítomní pri uzatváraní nájomnej zmluvy
a nemôžu mať o okolnostiach jej uzavretia žiadne rozhodné informácie.

27. S poukazom na vyššie uvedené súd prvej inštancie správne konštatoval, že predmetná nájomná
zmluva je pre rozpor so zákonom v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka neplatná. Medzi stranami sporu

na základe takejto nájomnej zmluvy nájomný vzťah nevznikol a žalobkyňa sa tak nestala nájomcom
bytu. Nájomca je totiž osoba, ktorá sa stáva oprávneným detentorom práva užívať byt len a základe
platnej nájomnej zmluvy. Správny bol názor súdu prvej inštancie, podľa ktorého či výpoveď zo zmluvy
o nájme je platná alebo neplatná, je možné posudzovať len v prípade existujúceho nájomného vzťahu.
Potrebné je v uvedenej súvislosti zdôrazniť, že výpoveď z nájmu bytu podľa § 711 ods. 6 Občianskeho

zákonníka môže uplatniť na súde len nájomca. V konaní o určenie neplatnosti výpovede z nájmu je tak
aktívne vecne legitimovaný vypovedaný nájomca bytu a pasívne vecne legitimovaný prenajímateľ, ktorý
výpoveď dal. Nakoľko v danom prípade žalobkyňa sa nestala nájomcom bytu, neprináleží jej ani právo
podať žalobu o určenie neplatnosti výpovede z tejto nájomnej zmluvy.

28. Na základe uvedených skutočností potom nie je daná vecná aktívna legitimácia žalobkyne na
podanie predmetnej žaloby.

29. Z uvedených dôvodov odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej časti
podľa § 387 ods. 1 CSP ako vecne správny potvrdil.

30. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania odvolací súd rozhodol podľa § 396 ods. 1 a § 255 ods.
1,§251,§262ods.1CSP.Zvýsledkuodvolaciehokonaniavyplýva,žežalovanýbolvodvolacomkonaní
plne úspešný, preto mu patrí náhrada trov odvolacieho konania proti neúspešnej žalobkyni v rozsahu
100 %. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti tohto rozsudku.

31. Rozhodnutie bolo senátom Krajského súdu v Trenčíne prijaté pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP), v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý

rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh § 428 CSP).