Rozsudok – Ostatné ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa piatok 7. jún 2024

Súd: Mestský súd Bratislava IV
Spisová značka: B3-64C/43/2021

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1321206118
Dátum vydania rozhodnutia: 07. 06. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Adam Hradský

ECLI: ECLI:SK:MSBA4:2024:1321206118.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Bratislava IV, v konaní pred sudcom Mgr. Adamom Hradským, v spore žalobcu: V.. V. N.,

nar. XX.XX.XXXX, s pobytom Y. XX, Z., zastúpeného ZVONČEKOVÁ & PARTNERS, s.r.o., IČO: 51
268 663, so sídlom Miletičova 16, Bratislava, proti žalovanému: Univerzitná nemocnica Bratislava, IČO:
31813861, so sídlom Pažítková 1835/4, Bratislava, o určenie neplatnosti výpovede z nájmu, takto

r o z h o d o l :

I. Súd určuje, že písomná výpoveď z nájomného vzťahu na základe nájomnej zmluvy k bytu uzatvorenej
dňa 15.10.1992 medzi žalobcom a právnym predchodcom žalovaného - Nemocnica s poliklinikou Staré
Mesto, ktorú dal žalovaný žalobcovi dňa 22.09.2021, je neplatná

II. Súd priznáva žalobcovi nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

I.
1. Žalobou zo dňa 10.11.2021 sa žalobca domáhal, aby súd určil, že písomná výpoveď z nájomného
vzťahu na základe nájomnej zmluvy k bytu uzatvorenej dňa 15.10.1992 medzi žalobcom a právnym
predchodcom žalovaného - Nemocnica s poliklinikou Staré Mesto, ktorú dal žalovaný žalobcovi dňa
22.09.2021, je neplatná.

2. Žalobca v rámci skutkových a právnych tvrdení odôvodňujúcich svoj žalobný návrh uviedol, že

žalovaný je štátnou rozpočtovou organizáciou zriadenou a právnym nástupcom Fakultnej Nemocnice
s poliklinikou Bratislava s tým, že vystupuje v tomto spore ako správca majetku štátu v zmysle 1
ods. 1 písm. a) zákona č. 278/1993 Z.z.. Žalobca uviedol, že rozhodnutím Ministerstva zdravotníctva
SR č. XXXX/XXXX-A/IV zo dňa 18.12.1990 zanikol s účinnosťou od 01.01.1991 Ústav národného
zdravia hlavného mesta Slovenskej republiky Bratislavy a to rozdelením na viaceré štátne rozpočtové
organizácie s právnou subjektivitou, pričom jednou z týchto organizácii bola Nemocnica s poliklinikou
Staré Mesto, Bezručova 5, Bratislava (ďalej len „NsP Staré Mesto“) a Dérerova Nemocnica s poliklinikou.

Uviedol, že do správy NsP Staré Mesto prešlo aj Ubytovacie zariadenie slúžiace na ubytovanie
zdravotníckych pracovníkov nachádzajúce sa na Limbovej č. 10, Bratislava (ďalej už len „ubytovacie
zariadenie“). Žalobca uviedol, že dňa 15.01.1992 uzatvoril s NsP Staré Mesto ako zamestnávateľom
pracovnú zmluvu na pracovnú pozíciu „samostatný odborný referent“ s miestom výkonu práce NsP Staré
Mesto, a to na dobu neurčitú. Následne NsP Staré Mesto vydala dňa 15.10.1992 rozhodnutie pod č. R/
X-XX/XXX/XX/Há, ktorým žalobcovi na základe zákona č. 189/1992 Zb. pridelila 2- izbový kompletný
byt s príslušenstvom v ubytovacom zariadení (ďalej už len „predmet nájmu“), pričom užívanie predmetu

nájmu bolo viazané na trvanie jeho pracovného pomeru v NsP Staré Mesto. Uviedol, že v ten istý deň
došlo k uzatvoreniu nájomnej zmluvy k predmetu nájmu (ďalej už len „nájomná zmluva“). Podľa nájomnej
zmluvy bol predmet nájmu špecifikovaný ako byt pozostávajúci z dvoch izieb, kuchyne a príslušenstva s
obytnou plochou 29,1 m2, v Bratislave, ulica Y.. 10, prízemie, pričom nájomná zmluva bola uzatvorenána dobu od 15.10.1992 do doby trvania žalobcovho pracovného pomeru v NsP Staré Mesto. Uviedol,
že súčasťou nájomnej zmluvy bol aj tzv. evidenčný list, ktorý obsahoval bližšiu špecifikáciu podlahových
plôch predmetu nájmu pre potreby výpočtu úhrady za jeho užívanie. Žalobca uviedol, že s účinnosťou

od 01.01.1993 došlo k odovzdaniu ubytovacieho zariadenia na preberajúcu organizáciu NsP Dérerova,
teda na právneho predchodcu žalovaného, pričom predmetom delimitácie boli aj všetky a práva a
záväzky, ku ktorým mala odovzdávajúca organizácia právo hospodárenia a rovnako práva a povinnosti
z pracovnoprávnych vzťahov voči pracovníkom ubytovacieho zariadenia. Následne mu NsP Staré
mesto oznámila dňa 11.01.1993, že z titulu delimitácie všetkých služobných bytov nachádzajúcich sa

v ubytovacom zariadení na NsP Dérerova, bol povinný hradiť platby za užívanie predmetu nájmu v
prospech NsP Dérerova. Žalobca uviedol, že žalovaný dňa 25.06.1993 podal na Obvodný súd Bratislava
3 proti žalobcovi žalobu o privolenie k výpovedi nájmu služobného bytu, pričom predmetné konanie
bolo zastavené z dôvodu späťvzatia žaloby. Žalobca uviedol, že v roku 2014 realizoval rekonštrukciu
predmetu nájmu na jeho vlastné náklady v sume 6 000,- EUR, na základe čoho bola medzi ním a
žalovaným uzatvorená dňa 14.10.2014 darovacia zmluvu, predmetom ktorej boli žalobcom vykonané

rekonštrukčné práce. Žalobca uviedol, že mu bolo následne doručené oznámenie o platnosti nového
cenníka za ubytovanie, č. L zo dňa 29.05.2020, ku ktorému bola pripojená príloha rozhodnutia riaditeľa
č. XX/XXXX, na základe čoho ho žalovaný vyzval na podpísanie novej zmluvy o ubytovaní. Následne
dňa 13.07.2020 zaslal žalovanému vyjadrenie, v ktorom uviedol, že s určením platieb za nájomné
nesúhlasí. Žalobca uviedol, že dňa 26.01.2021 mu bola doručená upomienka žalovaného s prílohou,

že ku dňu 14.01.2020 neuhradil pohľadávku v sume 1 961,88 EUR, pričom dňa 09.02.2021 vyjadril
žalovanému svoj nesúhlas s vyúčtovaním. Žalobca uviedol, že v apríli 2021 sa zúčastnil stretnutia s
právnikmi žalovaného, v rámci ktorého došlo zo strany žalovaného k predloženiu stanoviska, že predmet
nájmu, ktorý žalobca užíval od roku 1992 je nebytovým priestorom. Následne dňa 05.05.2021 žalobca
kontaktoval V. N. konajúceho za žalovaného, ktorému oznámil, že stav z nájomnej zmluvy z roku 1992

považuje stále za platný a záväzný, teda že ide o byt a nie nebytový priestor. Následne došlo zo strany
žalovaného k vydaniu troch dobropisov a dňa 02.06.20221 vystavil aj faktúru za prenájom bytových
priestorov za mesiac jún 2021 v sume 201,47 EUR. Žalobca uviedol, že dňa 22.09.2021 došlo zo strany
žalovaného k písomnej výpovedi z nájomného vzťahu, pričom žalovaný vo výpovedi konštatoval, že
vypovedá nájomnú vzťah k priestoru označenému ako byt č. X s tým, že aj napriek označeniu nájomného

vzťahu ako nájomná zmluva k bytu sa podľa žalovaného nejednalo o byt v právnom zmysle ale o
nebytový priestor určený na trvalé užívanie. Žalobca však poukázal na to, že 29 rokov užíval byt, pričom
aj vo vzťahu k ostatným susedným bytom konajúce súde tieto definovali ako byty a nie ako iné priestory,
na základe čoho mal za to, že táto výpoveď bola neplatná a nezákonná. Žalobca v rámci právnej
argumentácie uviedol, že v čase vydania rozhodnutia o pridelení bytu a podpísaniu nájomnej zmluvy bol

režim nájmu bytu upravený v § 685 až 714 Občianskeho zákonníka v spojení so zákonom č. 189/1992
Zb., čo podľa žalobcu potvrdzovala aj textácia nájomnej zmluvy. Podmienky zániku predmetnej nájomnej
zmluvy upravoval článok II. ods. 3 nájomnej zmluvy, ktorý priamo dokazoval na § 711 Občianskeho
zákonníka. Žalobca mal za to, že predmet nájmu - byt bolo potrebné charakterizovať ako služobný byt
podľa § 1 ods. 1 zákona č. 189/1992 Zb., čo vyplývalo z obsahu nájomnej zmluvy, ako aj oznámenia NsP

zo dňa 11.01.1993 o delimitácii ubytovacieho zariadenia a žaloby zo dňa 25.06.1993. Žalobca uviedol,
že v zmysle definície služobného bytu podľa § 1 ods. 1 Zákona č. 189/1992 z Zb. - byt nestratí charakter
služobného bytu iba preto, že jeho nájomca prestane vykonávať práce, na ktoré sa zaviazal napríklad
v dôsledku skončenia pracovného pomeru. Nájom v takomto prípade zaniká až výpoveďou nájmu bytu
z tohto dôvodu alebo inými spôsobmi zániku nájmu bytu. Prenajímateľ môže nájom bytu vypovedať,

ak nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný. Naplnenie tohto
výpovedného dôvodu teda predpokladá, že nájomca vykonával prácu, na ktorú je nájom bytu viazaný,
túto vykonávať prestal a ide o byt služobný. Žalobca uviedol, že právo pracovníka užívať služobný
byt nezaniká súčasne so zánikom pracovného pomeru, ale len z dôvodov uvedených v ustanovení §
711 Občianskeho zákonník. Mal za to, že vzťah z užívania bytu nie je súčasťou pracovnoprávneho

pomeru, zánikom ktorého by dochádzalo automaticky aj k zániku práva užívať služobný byt. Žalobca
mal teda za to, že žalovaný mal možnosť ukončiť nájom služobného bytu podľa § 711 ods. 1 písm. b)
Občianskeho zákonníka, čo však neurobil. Žalobca uviedol, že namiesto toho však žalovaný ukončil
nájomný vzťah s odkazom na všeobecné ustanovenie § 677 ods. 2 Občianskeho zákonníka tvrdiac, že
predmetom nájomnej zmluvy je nie je vôbec byt, ako predmet občianskoprávnych vzťahov, ale akýsi

„priestor“ ako nehnuteľnosť. Žalobca mal za to, že žalovaný tak postupoval z dôvodu, že v zmysle
§ 712a ods. 1 Občianskeho zákonníka je prenajímateľ v prípade skončenia nájmu služobného bytu
poskytnúť nájomcovi bytovú náhradu. Žalobca uviedol, že na LV je ubytovacie zariadenie vedené ako
iná budova, pričom podľa neho podľa § 43b ods. 1 Stavebného zákona spĺňa definíciu bytovej budovy.Žalobca mal za to, že nebolo prípustné, aby žalovaný ako prenajímateľ vypovedal nájomnú zmluvu
z toho titulu, že nehnuteľnosť (ním samým takmer 30 rokov označovanú ako byt), ktorú mu dal do
užívania, zrazu považuje len za „iný priestor“ a tento ním vyvolaný stav dáva žalobcovi na ťarchu.

Uviedol, že aj vo faktúre zo dňa 02.06.2021 mu vyúčtoval prenájom bytových priestorov. Žalobca
ďalej uviedol, že na LV je predmetný byt definovaný ako „internát, ubytovňa“. Rovnaký záver podľa
neho vyplýval aj z rozhodnutia NsP Staré Mesto zo dňa 15.10.1992 a aj zo záverov delimitačného
protokolu. Žalobca poukázal na rozhodnutie NS SR 1Sžr 76/2011, podľa ktorého pri početných stavbách
realizovanýchvminulostijeichzaevidovaniedokatastraspojenéstechnickýmianieprávnymiotázkami,

pričom doterajšie neevidovanie bytu ako existujúcej nehnuteľnosti katastrom nehnuteľností netvorí
právnu, ale iba technickú prekážku katastrálneho konania, o ktorej odstránenie sa musí kataster v
súčinnosti s dotknutými osobami v zmysle § 18 zák. 162/1995 Z.z. pokúsiť. Žalobca zdôraznil, že
jedine žalovaný ako vlastník nehnuteľnosti nesie zodpovednosť za to, že určité obytné miestnosti dá v
zmysle platných stavebno-právnych predpisov zapísať do evidencie katastra ako byt. Žalobca zároveň
uviedol, že žalovaný nepredložil žiadne rozhodnutie o tom, že sa nejedná o byt ale o nebytový priestor,

ku ktorému nie je zo strany správneho orgánu vydané právoplatné rozhodnutie stavebného úradu.
Zdôraznil, že žalovaný žiadnym dôkazným prostriedkom nepreukázal právny režim stavby ubytovne.
Žalobca poukázal na rozpor v argumentácii žalovaného spočívajúci v tom, že hoci predmet nájmu
pokladá za nebytový priestor, výpoveď žalobcovi z nájmu dal z dôvodu, aby uvoľnil ubytovacie kapacity
pre zdravotníkov a zamestnancov, teda žalovaný chce priestory, ktoré nemajú slúžiť na ubytovanie,

použiťakoubytovanie.Žalobcazdôraznil,žeakžalovanýpovažovalpredmetnájmuzanebytovýpriestor,
mal žalobcovi dať výpoveď z dôvodov podľa § 9 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb..

3. Žalobca na preukázanie skutkových tvrdení navrhol vykonať nasledovné listinné dôkazy, a to:
rozhodnutie Ministerstva zdravotníctva Slovenskej republiky zo dňa 18.12.1990, výpis z LV č. 4252,

pracovnú zmluvu zo dňa 15.01.1992, rozhodnutie o pridelení bytu zo dňa 15.10.1992, nájomnú zmluvu
zo dňa 15.10.1992, evidenčný list, záverečný delimitačný protokol zo dňa 28.12.1992, oznámenie zo dňa
11.01.1993, žalobu zo dňa 25.06.1993, vyjadrenie k žalobe zo dňa 20.10.1993, uznesenie o zastavení
konaniazodňa15.11.1993,darovaciuzmluvuzodňa14.10.2014,oznámenieoplatnostinovéhocenníka
zo dňa 29.05.2020, vyjadrenie k cenníku zo dňa 13.07.2020, upomienku zo dňa 18.01.2021, vyjadrenie

žalobcu zo dňa 09.02.2021, email zo dňa 05.05.2021, faktúry č. XXXXXXXXXX, výpoveď z nájmu zo
dňa 22.09.2021 a rozsudok zo dňa 08.11.1993, zároveň žiadal, aby súd zaviazal žalovaného predložiť
do tohto súdneho konania právoplatné kolaudačné rozhodnutie k stavbe ubytovne alebo právoplatné
rozhodnutie stavebného úradu o zmene využitia stavby vydaných na základe stavebného povolenia
resp. v prípade, ak by žalovaný uvedenú listinu do súdneho konania nedodal, aby súd kontaktoval

príslušný stavebný úrad (Mestská časť Bratislava - Nové Mesto) a do tohto súdneho konania pripojil
zo zbierky listín celý spis týkajúci sa stavby ubytovne a aby žalovaný do konania doložil ním tvrdený
dopyt adresovaný na príslušný Stavebný úrad, ktorým si tento údajne vyžiadal dodanie kolaudačného
rozhodnutia k stavbe alternatívne, aby tento listinný dôkaz vyžiadal od príslušného Stavebného úradu
priamo vo veci konajúci súd.

II.
4. Žalovaný v rámci skutkových a právnych tvrdení odôvodňujúcich jeho procesnú obranu uviedol, že
situáciuohľadomzmluvnéhovzťahusožalobcomzačalintenzívnejšieriešiťpočaspandémiespôsobenej
ochorením COVID-19, kedy ako najväčší poskytovateľ zdravotnej starostlivosti na Slovensku potreboval

čo najviac kapacít na ubytovanie pre vyčerpaných zdravotníkov, svojich zamestnancov. Uviedol, že
dňa 28.09.2021 expedoval žalobcovu výpoveď z nájomného vzťahu vzniknutého na základe nájomnej
zmluvy zo dňa 15.10.1992, pričom žalovaný vypovedal nájomný vzťah podľa § 677 ods. 2 Občianskeho
zákonníka. Uviedol, že žalobca si prevzal výpoveď z nájmu dňa 04.10.2021, pričom po uplynutí
trojmesačnej výpovednej doby predmet nájmu neodovzdal, na základe čoho žalovaný podal voči nemu

žalobu o vypratanie bytu. Žalovaný uviedol, že aj napriek tomu, že predmet nájmu bol označovaný
ako byt, nejedná sa o byt, ale o nebytový priestor. V tejto súvislosti žalovaný poukázal na rozhodnutie
NS SR 4Cdo 27/2002, podľa ktorého je pojmovým znakom bytu ako predmetu občianskoprávnych
vzťahov účelové určenie miestností, ktoré tvoria byt na trvalé užívanie dané právoplatným rozhodnutím
stavebného úradu a teda existencia takého rozhodnutia je predpokladom toho, aby určité miestnosti

mohli byť predmetom občianskoprávnych vzťahov ako byty. Mal za to, že ani Občiansky zákonník, ani
ustanovenia špeciálnych právnych predpisov nepripúšťajú, aby absenciu právoplatného rozhodnutia
stavebného úradu o účelovom určení miestností, ktoré byt tvoria na trvalé bývanie, nahrádzala vôľa
účastníkov občianskoprávneho vzťahu, a to ani v tom prípade, ak by byt hypoteticky existoval. Zdôraznil,že za byt určený na trvalé bývanie nemožno považovať taký byt, kde tento účel vyplýva len z
vôle účastníkov bez existencie rozhodnutia správneho orgánu, pričom žalobca takéto rozhodnutie
nepreukázal. Žalovaný taktiež namietal samotnú neprípustnosť žaloby podľa § 137 písm. d) C.s.p.

z dôvodu neexistencie naliehavého právneho záujmu na žalobcom požadovanom určení. Žalovaný
uviedol, že aj napriek dopytu na stavebný úrad mu kolaudačné rozhodnutie nebolo poskytnuté.

5. Žalovaný na preukázanie skutkových tvrdení nenavrhol vykonať žiadne dôkazné prostriedky.

III.
6.Súdnaprejednanievecinariadilpojednávanie,naktoromvykonalžalobcomnavrhnutélistinnédôkazy,
z ktorých následne zistil dole uvedený skutkový stav rozhodný pre právne posúdenie veci.

7. Žalobca a NsP Staré Mesto uzatvorili dňa 15.01.1992 pracovnú zmluvu, ktorou bol založený pracovný
pomer žalobcu ako zamestnanca u NsP Staré Mesto ako zamestnávateľa s dohodnutým druhom práce

samostatný odborný referent na dobu neurčitú.

8. NsP Staré Mesto dňa 15.10.1992 rozhodlo o pridelení služobného bytu žalobcovi, konkrétne išlo o
2-izbový kompletný byt s príslušenstvom v objekte ubytovne SZP NsP Staré Mesto na ulici Y. XX v
Z.. Následne na základe tohto rozhodnutia o pridelení bytu žalobca a NsP Staré Mesto uzatvorili dňa

15.10.1992 nájomnú zmluvu, pričom predmet nájmu bol označený ako byt, ktorý pozostával z dvoch
izieb, kuchyne a príslušenstva s obytnou plochou 29,1 m2 nachádzajúcom sa na ulici Y. XX v Z.. Podľa
evidenčného listu sa predmet nájmu nachádzal v Ubytovni SZP ÚNZ HMB, Y. XX, Z., pričom aj v tomto
evidenčnom liste bol predmet nájmu označený ako byt. V zmysle delimitačného protokolu účinného
dňa 01.01.1993 bolo ubytovacie zariadenie odovzdané a prevzaté novou organizáciou a to Dérerovou

Nemocnicou s poliklinikou (ďalej už len „NsP Dérerova“), pričom v tomto ubytovacom zariadení sa v tom
čase evidovalo päť služobných bytov, z ktorých jeden bol pridelený žalobcovi. Následne aj NsP Staré
Mesto oznámilo dňa 11.01.1993 žalobcovi, že služobné byty v ubytovacom zariadení boli delimitované
NsP Dérerova a z toho dôvodu bol žalobca povinný platiť nájomné tomuto subjektu.

9. NsP Dérerova podala voči žalobcovi dňa 07.07.1993 žalobu o privolenie k výpovedi nájmu služobného
bytu podľa vtedy platných a účinných ustanovení Občianskeho zákonníka z dôvodu, že žalobcovi dňa
16.03.1993 skončil vedľajší pracovný pomer s NsP Dérerova. NsP Dérerova však predmetnú žalobu
zobrala späť a konanie bolo zastavené z dôvodu, že hlavný pracovný pomer žalobcu u NsP Staré Mesto
aj naďalej trval.

10. Žalobca a žalovaný dňa 14.10.2014 uzatvorili darovaciu zmluvu, na základe ktorej žalobca daroval
žalovanému ako správcovi vyššie uvedeného služobného bytu, resp. predmetu nájmu výsledok diela
spočívajúceho v rekonštrukcií predmetného služobného bytu (výmena vodoinštalácie, obkladov, dlažby
a sanity v kúpeľni, wc a kuchyni a pvc v chodbovej časti).

11. Žalovaný dňa 29.05.2020 oznámil žalobcovi platnosť nového cenníka za ubytovanie v ubytovniach v
správe žalovaného a zároveň žalobcu požiadal o uzatvorenie novej zmluvy o ubytovaní, na čo žalobca
reagovallistomzodňa13.07.2020,vktoromvyjadrilnesúhlasscenníkomzdôvodu,žebyt,ktorýžalobca
užíval, mal v nájme.

12. Žalovaný dňa 18.01.2021 vystavil žalobcovi upomienku na zaplatenie sumy 1 961,88 EUR, čo
však žalobca považoval za nesprávne vyúčtovanie, pričom v maily zo dňa 05.05.2021 adresovanom
žalovanému odmietol argument žalovaného, že by išlo o nájom nebytového priestoru. Následne dňa
02.06.2021 vystavil žalovaný žalobcovi faktúru č. XXXXXXXXXX, ktorou vyzval žalobcu na zaplatenie

sumy 201,47 EUR za prenájom bytových priestorov za mesiac jún 2021.

13. Žalovaný dňa 22.09.2021 doručil žalobcovi výpoveď z nájomného vzťahu vzniknutého na základe
nájomnej zmluvy k bytu zo dňa 15.10.1992, v ktorej uviedol, že predmetný nájomný vzťah vypovedá
podľa § 677 ods. 2 Občianskeho zákonníka, pričom argumentoval tým, že predmet nájmu nebol bytom,

keďže nebol daný predpoklad toho, aby predmet nájmu mohol byť ako byt označený a to právoplatné
rozhodnutie stavebného úradu, ktoré nemôže byť nahradené vôľou zmluvných strán.

14. Žalobca dňa 10.11.2021 podal žalobu o určenie neplatnosti predmetnej výpovede.IV.
15. Súd na takto zistený skutkový stav aplikoval príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka

upravujúce nájomnú zmluvu (§ 663 a nasl.) vrátane nájmu bytu a jeho zániku (§ 685 až 716), ako
aj príslušné ustanovenia zákona č. 189/1992 Zb. upravujúce nájom služobného bytu a príslušné
ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. upravujúce nájom nebytových priestorov.

16. Občiansky zákonník v ustanoveniach § 663 až 684 obsahuje všeobecnú úpravu nájomnej zmluvy,

ktorá sa použije aj na osobitné druhy nájmu, avšak len za predpokladu, že úprava osobitného druhu
nájmu neustanovuje inak. Medzi osobitné druhy nájmu sa radí napr. nájom bytu (§ 685 až 716
Občianskeho zákonníka) alebo nájom nebytových priestorov (§ 720 Občianskeho zákonníka v spojení
so zákonom č. 116/1990 Zb.), a preto rozlíšenie druhu nájmu je smerodajné pre aplikáciu konkrétneho
právneho režimu na nájomný vzťah, a to z dôvodu existencie odlišnej a osobitnej úpravy skončenia
nájomného vzťahu k bytu alebo nebytovému priestoru. Inak povedané, ak by išlo o nájom nebytového

priestoru, práva a povinnosti z neho plynúce by sa primárne posudzovali podľa zákon č. 116/1990 Zb.,
ktorý obsahuje osobitnú a špeciálnu úpravu nie len náležitostí samotnej zmluvy o nájme nebytového
priestoru, ale aj jednotlivých práv a povinností z nej vyplývajúcich, ako aj spôsobu skončenia nájmu.
Rovnako tiež v prípade nájmu bytu by sa na takýto nájomný vzťah primárne aplikovala právna úprava
obsiahnutá v Občianskom zákonníku v ustanoveniach § 685 až 716, a to aj vo vzťahu k zániku takéhoto

nájomného vzťahu (§ 710 a nasl.).

17. V danom prípade podstata argumentácie žalovaného spočívala v tom, že predmet nájmu nájomného
vzťahu strán sporu bolo potrebné charakterizovať ako nebytový priestor a nie byt, resp. služobný
byt. Keďže Občiansky zákonník neobsahuje definíciu pojmu byt, treba pri zadefinovaní tohto pojmu

vychádzať zo stavebných predpisov, na základe čoho sa bytom na účely právneho vzťahu z nájmu
bytu rozumie obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom, ktoré sú usporiadané
do funkčného celku s vlastným uzatvorením, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na trvalé
bývanie. Zákon č. 116/1990 Zb. zase definuje nebytový priestor ako miestnosti alebo súbory miestností,
ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie. To znamená, že pre

rozlíšenie toho, či predmet nájmu je byt alebo nebytový priestor, je rozhodujúce samotné rozhodnutie
stavebného úradu o určení spôsobu užívania (t.j. kolaudačné rozhodnutie), teda či ide o miestnosť
určenú na trvalé bývanie alebo iné účely ako bývanie.

18. Vzhľadom na vyššie uvedené, bolo povinnosťou žalovaného preukázať, že predmet nájmu

predstavuje nebytový priestor a nie byt, čo sa však nestalo, keďže žalovaný akékoľvek kolaudačné
rozhodnutie o tom, že predmet nájmu je nebytový priestor v konaní nepredložil, a teda v tejto jeho
ťažiskovej argumentácii neuniesol dôkazné bremeno. V žiadnom prípade sa dôkazné bremeno ohľadom
tejto ťažiskovej argumentácie žalovaného nemohlo prenášať na žalobcu ako nájomcu, keďže už len
z povahy jeho subjektu, akýmkoľvek rozhodnutím stavebného úradu (kolaudačným rozhodnutím) vo

vzťahu k ubytovaciemu zariadeniu, v ktorom sa nachádzal aj predmet nájmu, nemohol disponovať.
Rovnako tiež žalovaný svoju aktivitu vo vzťahu k splnenie dôkaznej povinnosti nemohol preniesť na
súd prostredníctvom vykonania edičnej alebo informačnej povinnosti, keďže žalovaný neuviedol žiadne
relevantné okolnosti, ktoré mu bránili v tom, aby kolaudačné rozhodnutie príslušného stavebného úradu
získal svojou činnosťou. A preto, ak žalovaný tvrdil, že predmet nájmu je nebytový priestor a toto svoje

tvrdenie nepreukázal kolaudačným rozhodnutím ako predpokladom toho, či akákoľvek miestnosť (súbor
miestností) predstavuje nebytový priestor, nemohol súd tejto jeho procesnej obrane prisúdiť vecnú
dôvodnosť.

19. Z vykonaného dokazovania jednoznačne vyplývalo, a to z niekoľkých listinných dôkazov (napr.

rozhodnutie NsP Staré Mesto zo dňa 15.10.1992, nájomná zmluva zo dňa 15.10.1992, evidenčný list,
delimitačný protokol, žaloba o privolenie súhlasu k výpovedi zo dňa 07.07.1993), že predmet nájmu bol
od počiatku nájomného vzťahu, v ktorom žalobca vystupoval ako nájomca, definovaný ako byt, pričom
tomuto účelu aj slúžil a na tento účel ho žalobca po celú dobu nájmu aj využíval.

20. Inak povedané, pri absencií právoplatného kolaudačného rozhodnutia definujúceho predmet nájmu
akonebytovýpriestor,prihliadnucnalistinnédôkazypredloženéžalobcom,nemoholsúddospieťkinému
záveru ako tomu, že predmetom nájmu bol byt. V takom prípade bolo potrebné aj pri skončení právneho
vzťahu strán sporu založeného nájomnou zmluvou použiť právny režim nájmu bytu, najmä ustanovenia§ 710 a nasl. Občianskeho zákonníka, podľa ktorých nájom bytu možno zo strany prenajímateľa
výpoveďou skončiť len zo zákonom predpokladaných dôvodov v ustanovení § 711 ods. 1 písm. a) až
g). Z obsahu výpovede danej žalovaným však vyplývalo, že žalovaný ako dôvod výpovede neuviedol

žiaden zo zákonom predpokladaných a dovolených dôvodov výpovede podľa § 711 ods. 1 Občianskeho
zákonníka, keďže dôvod jeho výpovede bol postavený na rovnakej právnej argumentácii ako jeho
procesná obrana v tomto súdnom konaní, na základe čoho súd výpoveď danú žalovaným žalobcovi zo
dňa 22.09.2021, považoval za neplatnú.

21. Nad rámec toho však súd považoval za potrebné uviesť, že ak by aj nájomný vzťah spadal pod
právny režim zákona č. 116/1990 Zb., aj v takom prípade by bol žalovaný ako prenajímateľ oprávnený
dať výpoveď len z dôvodov uvedených v ustanovení § 9 ods. 2 písm. a) až i) tohto zákona, pričom
ani v takomto prípade by žalovaným nenaplnil skutkovú podstatu ani jedného zákonom ustanoveného
dôvodu výpovede. Zároveň bolo potrebné zdôrazniť, že samotný žalovaný vo výpovedi uviedol, že
výpoveď bola daná podľa § 677 ods. 2 Občianskeho zákonníka, teda samotný žalovaný uplatnil právny

režim nevzťahujúci sa na nájom bytu a ani nebytového priestoru a teda samotná výpoveď žalovaného
obsahovala vnútorné logické rozpory v jej odôvodnení. Zároveň mal súd za to, že žalobca nebol povinný
preukazovať naliehavý právny záujem na ním požadovanom určení, keďže právo žalobcu domáhať sa
určenia neplatnosti výpovede vyplývalo z § 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka a teda boli splnené
podmienky podľa § 137 písm. d) C.s.p. na podanie takejto žaloby.

22. Vzhľadom na uvedené súd žalobe žalobcu ako dôvodnej v celom rozsahu vyhovel, keď mal za to, že
výpoveď daná žalovaným žalobcovi zo dňa 22.09.2021 je neplatná z dôvodu, že zo strany žalovaného
nebol naplnený ani jeden zo zákonom predpokladaných dôvodov výpovede danej prenajímateľom podľa
§ 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

23. Súd o nároku na náhradu trov konania rozhodol v súlade s procesným úspechom a žalobcovi ako
úspešnej strane sporu priznal nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu od žalovaného.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie, ktoré môže strana sporu podať v lehote 15 dní odo dňa

doručenia rozhodnutia na súde, proti ktorého rozhodnutiu smeruje (§ 355 ods. 1 C.s.p. v spojení s §
362 C.s.p.).

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)

a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) (§ 363 C.s.p.).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania (§ 364 C.s.p.).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať
návrh na súdny výkon rozhodnutia alebo návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.