Rozsudok – Nájomná zmluva ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa piatok 20. október 2023

Súd: Mestský súd Bratislava IV
Spisová značka: B2-16C/18/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1222201872
Dátum vydania rozhodnutia: 20. 10. 2023
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Radovan Ondreáš

ECLI: ECLI:SK:MSBA4:2023:1222201872.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Bratislava IV sudcom Mgr. Radovanom Ondreášom v spore žalobcu: AMC správa

nehnuteľností, s.r.o., so sídlom Kvačalova 15, Bratislava, IČO: 35 788 607, zastúpeného JUDr. Jánom
Polomským, advokátom, Miletičova 21, Bratislava, proti žalovanému: F.. F. O., Z.. XX.XX.XXXX, K. B.
F. XX, B., o zaplatenie 653,60 eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi sumu 653,60 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 5
% ročne zo sumy 653,60 eur od 29.03.2022 do zaplatenia, a to do troch dní od právoplatnosti tohto
rozsudku.

II. Súd priznáva žalobcovi nárok na náhradu trov konania proti žalovanému v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou doručenou dňa 31.03.2022 sa žalobca domáhal od žalovaného zaplatenia sumy 653,60
eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne z tejto sumy od 29.03.2022 do zaplatenia.
Poukazoval na to, že vykonáva správu bytového domu na ulici F. XX-XX-XX V. B. na základe Zmluvy
o výkone správy č. 2002/02/20 zo dňa 01.02.2002. Žalovaný je vlastníkom bytu č. 20, na 4. poschodí
vo vchode F. XX, teda v bytovom dome v správe žalobcu. Dôvodil, že podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o
vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vlastníctve
bytov“), je žalovaný povinný v súlade so zmluvou o výkone správy, konkrétne s článkom IV. bod 3 a

4, poukazovať preddavky mesačne do fondu prevádzky, údržby a opráv a mesačne uhrádzať plnenia
spojené s užívaním bytu, avšak žalovaný si túto svoju povinnosť riadne a včas neplnil. Výšku zostatku
pohľadávky voči žalovanému vyčíslil k 24.02.2022 na sumu 653,60 eur. Tá je rozdielom medzi celkovou
výškou pohľadávky, ktorá predstavuje súčet mesačných preddavkov v sledovanom období od 01/2019
do 02/2022 a vyúčtovaných nedoplatkov za rok 2018 vo výške 152,42 eur, za rok 2020 vo výške 206,61
eur, ponížená o zaplatené preddavky a vyúčtovaný preplatok za rok 2019 vo výške 14,33 eur. Žalobca
k žalobe priložil listinné dôkazy - Zmluvu o výkone správy č. 2002/02/20, výpis z listu vlastníctva číslo

2805, výpis pohľadávok od 01.01.2019 ku dňu 24.02.2022, upomienky zo dňa 08.10.2020 a 08.09.2021
s poštovými doručenkami, výzvu na zaplatenie dlžnej sumy pred podaním žaloby zo dňa 28.02.2022 a
kópie obálok nedoručených zásielok s doručenkami.

2. Súd vo veci vydal platobný rozkaz č.k. 16C/18/2022-59 zo dňa 22.06.2022, ktorý bol v zmysle §
266 ods. 3 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „C.s.p.“) zrušený uznesením
č.k. 16C/18/2022-67 zo dňa 22.08.2022, keďže žalovanému sa nepodarilo platobný rozkaz doručiť do

vlastných rúk podľa § 266 ods. 1 a 2 C.s.p. Žaloba bola doručená žalovanému v súlade s § 116 C.s.p.
Súd žalovaného vyzval, aby sa v lehote 15 dní písomne vyjadril k žalobe, a ak uplatnený nárok v celom
rozsahu neuzná, uviedol vo vyjadrení rozhodujúce skutočnosti na svoju obranu, pripojil listiny, na ktoré
sa odvoláva, a označil dôkazy na preukázanie svojich tvrdení. Výzva súdu bola žalovanému doručenáv zmysle § 111 ods. 3 C.s.p. dňom vrátenia nedoručenej zásielky súdu dňa 22.11.2022., žalovaný však
na ňu do dnešného dňa žiadnym spôsobom nereagoval.

3. Súd vo veci rozhodol rozsudkom bez nariadenia pojednávania v zmysle ustanovenia § 177 písm. a/
C.s.p., podľa ktorého na prejednanie sporu nie je potrebné nariadiť pojednávanie, ak ide iba o otázku
jednoduchého právneho posúdenia veci, skutkové tvrdenia strán nie sú sporné a hodnota sporu bez
príslušenstva neprevyšuje 2.000 eur. Súd v zmysle ustanovenia § 219 ods. 3 C.s.p. termín verejného
vyhlásenia rozsudku oznámil na úradnej tabuli súdu a na webovej stránke súdu. Pri rozhodovaní súd

vychádzal z obsahu listinných dôkazov, ktoré žalobca spolu so žalobou súdu doručil a ktoré boli súdom
doručované žalovanému spolu so žalobou.

4. Podľa § 6 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov, správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba,
s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“).

Vlastnícibytovanebytovýchpriestorovvdomesúpovinnízabezpečiťsprávudomuspoločenstvomalebo
správcom. Povinnosť správy domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového
priestoru v dome.

5. Podľa § 6 ods. 2 písm. b/ zákona o vlastníctve bytov, správa domu je obstarávanie služieb a tovaru,

ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných pohľadávok a nárokov.

6. Podľa § 8 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov, správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba
podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu;

správca, ktorý spravuje bytové domy, musí spĺňať aj podmienky podľa osobitného predpisu. Činnosť
správcu môže byť vykonávaná len podľa tohto zákona.

7. Podľa § 8a ods. 1 zákona o vlastníctve bytov, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome
uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo

zánik schválené podľa § 14b ods. 1 písm. e/ sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome, ak sú podpísané správcom a osobou poverenou vlastníkmi bytov a nebytových
priestorov v dome, pričom pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená. Vlastník bytu
alebo nebytového priestoru v dome nemôže zmluvu o výkone správy vypovedať. Správca je povinný
schválenú zmluvu a pri jej zmene úplné znenie zmluvy doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového

priestoru v dome do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Na
doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis. Zmluva o výkone správy obsahuje najmä a/ vzájomné práva
a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri zabezpečovaní prevádzky,
údržby a opráv domu, b/ spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu,
spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku, c/ zásady hospodárenia s prostriedkami

fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi, d/ zásady platenia
úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi, e/ zásady určenia výšky platieb za správu, f/ rozsah a obsah
správy o činnosti správcu podľa odseku 2.

8. Podľa § 8a ods. 6 zákona o vlastníctve bytov, zmluva o výkone správy sa uzatvára so správcom

písomne na neurčitý čas. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o
výkone správy len na základe rozhodnutia podľa § 14b ods. 1 písm. e/. Výpovedná lehota je tri mesiace,
ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. Výpovedná lehota začína plynúť od
prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

9. Podľa § 8a ods. 7 zákona o vlastníctve bytov, a prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo
nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome
práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru
v dome nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe
domu, pristupuje k zmluve o výkone správy. Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového

priestoru v dome na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v
dome od zmluvy o výkone správy; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním.
Nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sadomu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred
prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

10. Podľa § 8b ods. 1 písm. b/ a e/ zákona o vlastníctve bytov, pri správe domu je správca povinný dbať
na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a uprednostňovať ich záujmy pred
vlastnými a sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky.

11. Podľa § 9 ods. 7 zákona o vlastníctve bytov, spoločenstvo a správca sú povinní vykonávať správu
domu samostatne v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločenstvo
a správca vo vlastnom mene zastupujú a konajú na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v
dome pred súdom a iným orgánom verejnej moci; toto zastupovanie trvá, ak sa v konaní pred súdom
alebo iným orgánom verejnej moci nepreukáže rozpor záujmov spoločenstva alebo správcu so záujmom
zastupovaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

12. Podľa § 10 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú
povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky
mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po
vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby

a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred
tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu,
spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako
aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v
dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu;

ak k bytu alebo nebytovému priestoru v dome prilieha podľa § 19 ods. 4 balkón, lodžia alebo terasa, pre
účelytvorbyfonduprevádzky,údržbyaoprávdomusazarátavadoveľkostispoluvlastníckehopodielu25
% z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby
a opráv vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zohľadnia mieru využívania spoločných častí
domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov.

13. Podľa § 10 ods. 6 zákona o vlastníctve bytov, úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome povinní mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke. Pri rozúčtovaní úhrad za
plnenia sa zohľadňuje miera využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi
bytov alebo nebytových priestorov v dome. Okrem služieb a prác, ktoré vlastník bytu a nebytového

priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľovi, sa za plnenie spojené s užívaním bytu alebo nebytového
priestoru považuje najmä osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadov, čistenie žúmp, užívanie
výťahov, upratovanie, dodávka tepla a teplej vody, dodávka vody od vodárenských spoločností a
odvádzanie odpadových vôd.

14. Podľa § 517 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“),
dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní. Ak ho nesplní ani v dodatočnej primeranej
lehote poskytnutej mu veriteľom, má veriteľ právo od zmluvy odstúpiť; ak ide o deliteľné plnenie, môže
sa odstúpenie veriteľa za týchto podmienok týkať aj len jednotlivých plnení.

15. Podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má
veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný
platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací
predpis.

16. Podľa článku IV bod 3. zmluvy o výkone správy č. 2002/02/20, na zabezpečenie údržby a opráv
spoločných častí priestorov a zariadení domu sú povinní vlastníci poukazovať prvú časť príspevku do
fondu vo výške 3 Sk na m2 celkovej plochy bytu alebo nebytového priestoru mesačne, vždy do 20. dňa
príslušného mesiaca.

17. Podľa článku IV bod 4. zmluvy o výkone správy č. 2002/02/20, na zabezpečenie prevádzky domu
sú vlastníci povinní platiť ako druhú časť príspevok do fondu mesačne vždy do 20. dňa príslušného
mesiaca na zálohové platby za služby tak, ako boli stanovené správcom (podľa predloženého rozpisu
mesačných zálohových platieb).18. Predmetom tohto konania bol nárok na zaplatenie nedoplatkov žalovaného spojených s užívaním
bytu, mesačných úhrad do fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu, ktorý si od neho v mene

ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov uplatňoval žalobca ako správca daného bytového
domu podľa § 9 ods. 7 v spojení s § 6 ods. 2 písm. d/, § 8b ods. 1 písm. b/ a e/ zákona o vlastníctve bytov.

19. Súd na základe obsahu žaloby a listinných dôkazov žalobe v celom rozsahu vyhovel. V konaní
mal preukázanú aktívnu vecnú legitimáciu žalobcu na podanie žaloby, keďže na základe zmluvy o

výkone správy č. 2002/02/20 uzavretej medzi ním a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov na ulici
F. XX-XX-XX, XXX B. D., vykonáva správu bytového domu, v ktorom sa nachádza byt vo vlastníctve
žalovaného, ktorým je byt č. 20 na 4. poschodí vchodu F. XX. Žalovaný ako vlastník tohto bytu bol
pasívne legitimovaným subjektom. Jeho povinnosť v zmysle § 10 ods. 1 a 6 zákona o vlastníctve bytov
poukazovať mesačne vopred preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv zmluvne upravuje bod 3.
a 4. článku IV. zmluvy o výkone správy. Predloženým výpisom pohľadávok a opakovaných upomienok

na úhradu nedoplatkov mesačných zálohových platieb, či výzvy na úhradu dlžnej pohľadávky, s
doručenkami zásielok žalovanému (neprevzatých v odbernej lehote), žalobca dostatočne preukázal, že
žalovaný si nesplnil povinnosť splatiť predmetné predpísané úhrady spojené s vlastníctvom jeho bytu v
sume podľa vyúčtovania za určené obdobie. Tento skutkový stav bol rovnako nesporným, keď žalovaný
skutkovétvrdeniažalobcunepopieral(§215ods.2vspojenís151C.s.p.),resp.uplatnenúpohľadávkuči

jej výšku nijakým spôsobom nenamietal, počas konania nedoručil súdu ani neoznačil žiadne prostriedky
procesnej obrany.

20. Vzhľadom na uvedené je žalovaný povinný zaplatiť žalobcovi nedoplatok vyúčtovaný v zmysle
prehľadu pohľadávok za vyúčtované uplatnené obdobie január 2019 až február 2022, vyčíslené ku

dňu 24.02.2022, v žalovanom rozsahu 653,60 eur. Keďže žalovaný svoju pohľadávku voči žalobcovi
dobrovoľnenesplnilriadneavčas,vzmysle§517ods.2jepovinnýzaplatiťžalobcoviokremistinyajúrok
z omeškania. Vo výzve zo dňa 28.02.2022 žalobca žalovaného vyzval na úhradu žalovaného nároku
do troch dní od jej doručenia. Ako vyplýva z priloženej kópie obálky, výzva bola žalovanému doručená
vrátením zásielky dňa 22.03.2022. Nárok na zaplatenie úrokov z omeškania súd žalovanému priznal za

ním požadované neskoršie obdobie od 29.03.2022 (deň vypracovania žaloby), a to v žalobcom správne
uplatnenej zákonnej 5 % výške v súlade s § 3 nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z.

21. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol v zmysle § 255 ods. 1 C.s.p. v spojení § 262 ods.
1 C.s.p. tak, že žalobcovi ako v celom rozsahu úspešnej strane sporu priznal voči žalovanému nárok

na náhradu trov konania v plnom rozsahu. O jej výške rozhodne súd v súlade s § 262 ods. 2 C.s.p. po
právoplatnosti rozsudku samostatným uznesením.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie, písomne, v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia na
Mestskom súde Bratislava IV.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). /§ 363 C.s.p./

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania. /§ 364 C.s.p./

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a/ neboli splnené procesné podmienky,

b/ súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c/ rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d/ konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e/ súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

f/ súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,g/ zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h/ rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania. /§ 365 C.s.p./

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a/ sa týkajú procesných podmienok,
b/ sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c/ má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne

rozhodnutie vo veci alebo
d/ ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.
/§ 366 C.s.p./

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené pred súdom

prvej inštancie, možno uplatniť za splnenia podmienok podľa § 366 najneskôr v lehote na vyjadrenie k
odvolaniu. /§ 373 ods. 4 C.s.p./

V prípade, že nebude dobrovoľne splnená povinnosť uložená týmto rozsudkom, možno podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona - Exekučného poriadku.