Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa piatok 8. november 2024

Súd: Okresný súd Vranov nad Topľou
Spisová značka: 4C/9/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6123418537
Dátum vydania rozhodnutia: 08. 11. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Barbora Kovaliková

ECLI: ECLI:SK:OSVT:2024:6123418537.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Vranov nad Topľou sudkyňou JUDr. Barborou Kovalikovou v spore žalobkyne: A. A., nar.

XX.XX.XXXX, bytom B. XXXX/XX, C., právne zastúpená: Mgr. Karol Grega, advokát so sídlom Štúrova
101, Svit, IČO: 42385423, proti žalovanej: D. A., nar. XX.XX.XXXX, bytom E. XX, F. G. B., právne
zastúpená Blaňár & partners s.r.o., advokátska kancelária so sídlom Gunduličova 4, Bratislava, IČO:
36866784, zast. H. C. I., konateľom a advokátom, o zaplatenie 10 000,-Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalobu z a m i e t a .

II. Žalovanej priznáva voči žalobkyni nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 % o výške ktorého

rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozsudku samostatným uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

1.ŽalobkyňasapodanoužaloboudoručenouOkresnémusúduBanskáBystricadňa19.10.2023vrámci
upomínacieho konania domáhala voči žalovanej zaplatenia sumy 10 000 Eur s úrokom z omeškania vo
výške 9% ročne zo sumy 10 000 Eur od 23. 07. 2023 do zaplatenia a náhrady trov konania.
2. Svoju žalobu odôvodnila tým, že dňa 16 .05. 2023 bola medzi spoločnosťou MS 02, s.r.o.,
sídlo: Joliota Curie 734/31, 058 01 Poprad, IČO: 53 564 685 žalobkyňou ako predávajúcou a žalovanou
ako kupujúcou uzatvorená Zmluva na rezervovanie nehnuteľnosti (ďalej len „rezervačná zmluva“),
ktorou sa žalovaná zaviazala do 17. 07. 2023 uzatvoriť so žalobkyňou kúpnu zmluvu sprostredkovanú

spoločnosťou MS 02, s.r.o., predmetom ktorej mal byť prevod vlastníckeho práva k pozemku parcela
C-KN č. 6864/1, druh pozemku trvalý trávny porast s výmerou 9589 m2 v katastrálnom území H..
V článku V. ods. 3 rezervačnej zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že žalobkyňa vyzve žalovanú
na uzatvorenie kúpnej zmluvy po splnení nasledujúcich podmienok: 1. v prospech každodobého
(súčasného aj budúceho) vlastníka pozemku, a to na dobu neurčitú a bezplatne, bude zriadené vecné
bremeno "in rem" spočívajúce v práve vstupu, prechodu, vjazdu a prejazdu motorovými i nemotorovými
vozidlami, dopravným prostriedkom, strojmi a mechanizmami na a cez pozemky v katastrálnom území

H., obec Mlynica, okres C., a to: - pozemok parcela C.KN č. 6864/2, druh pozemku ostatná plocha s
výmerou 493 m2, - pozemok parcela C-KN č. 6863, druh pozemku ostatná plocha s výmerou 1405
m2, - pozemok parcela C-KN č. 6871/2, druh pozemku ostatná plocha s výmerou 42 m2, - pozemok
parcela C-KN č. 6870/2, druh pozemku ostatná plocha, s výmerou 18 m2 a 2. žalobkyňa napojí
elektrickú skriňu nachádzajúcu sa na pozemku do distribučnej siete a zapojí elektrické hodiny (merač
spotreby elektrickej energie) nachádzajúce sa na pozemku. Pre prípad nesplnenia zmluvnej povinnosti
žalovanej uzatvoriť kúpnu zmluvu bola v článku VII. ods. 1 rezervačnej zmluvy dohodnutá zmluvná

pokuta vo výške 10.000,- EUR, ktorá bola v zmysle článku VII. ods. 4 rezervačnej zmluvy splatná do
5 dní odo dňa uplynutia doby rezervácie. Doba rezervácie bola podľa článku III. rezervačnej zmluvy
dohodnutá do 60 dní odo dňa podpísania rezervačnej zmluvy (do 17. 07. 2023). Právo vyplývajúce z
vecného bremena "in rem" spočívajúce v práve prechodu a prejazdu v celom rozsahu cez pozemkyKN-C: 6863, 6870/2, 6871/2, 6864/2 v prospech vlastníka pozemku KN-C: 6864/1 bolo do katastra
nehnuteľností vedeného Okresným úradom Poprad, katastrálnym odborom, zapísané pod V-2092/2023
zo dňa 18.5.2023 - číslo zmeny 198/2023. Napojenie elektrickej skrine nachádzajúcej sa na pozemku

a zapojenie elektrických hodín nachádzajúcich sa na pozemku bolo splnené uzatvorením zmluvy o
pripojení žiadateľa o pripojenie do distribučnej sústavy číslo: 24ZVS0000828964Q zo dňa 04. 05. 2023
uzatvorenej medzi žalobkyňou a spoločnosťou Východoslovenská distribučná, a.s., sídlo: Mlynská 31,
042 91 Košice, IČO: 36 599 361. Po splnení vyššie uvedených podmienok vyzvala žalobkyňa Výzvou
na uzavretie kúpnej zmluvy zo dňa 04. 07. 2023 žalovanú na uzatvorenie kúpnej zmluvy. Zo strany

žalovanej ani napriek opakovaným výzvam k uzatvoreniu kúpnej zmluvy nedošlo, a to napriek tomu, že
žalobkyňa splnila všetky rezervačnou zmluvou dohodnuté podmienky. Nesplnením zmluvnej povinnosti
zo strany žalovanej vznikol žalobkyni nárok na zmluvnú pokutu, so zaplatením ktorej sa žalovaná od 23.
07. 2023 dostala do omeškania. V snahe vyhnúť sa súdnemu konaniu vyzvala predžalobnou výzvou zo
dňa 29. 09. 2023 žalobkyňa žalovanú, aby na účet vedený v J. I. K. L. M. N., M., pobočka zahraničnej
banky, IBAN: N. XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX žalovaná zaplatila predmetnú zmluvnú pokutu vo

výške 10.000 Eur, a to najneskôr do 06. 10. 2023. K uhradeniu zmluvnej pokuty zo strany žalovanej do
dnešného dňa nedošlo.
3. Následne vo vyjadrení na základe výzvy súdu uviedla, že podľa článku VI. ods. 1 Zmluvy na
rezervovanie nehnuteľnosti zo dňa 16. 05. 2023 uzavretej medzi spoločnosťou MS 02, s.r.o. ako
sprostredkovateľom, žalobkyňou ako predávajúcou a žalovanou ako kupujúcou sa žalovaná zaviazala

za zablokovanie (rezervovanie) pozemku pre seba do 3 dní od podpísania rezervačnej zmluvy
bezhotovostným prevodom na bankový účet spoločnosti MS 02, s.r.o. uhradiť rezervačnú zálohu vo
výške 20.000 Eur. Podľa článku VII. ods. 1 rezervačnej zmluvy mala byť zmluvná pokuta vyplatená zo
zloženej rezervačnej zálohy. Žalovaná však rezervačnú zálohu do dnešného dňa neuhradila.
4. Súd vydal dňa 04. 01. 2024 platobný rozkaz, č.k. 4Up/1646/2023, voči ktorému podala žalovaná

v zákonnej lehote odpor, v ktorom uviedla, že všetky nároky uvedené žalobkyňou v platobnom rozkaze
neuznáva, ani len čiastočne, a súd žiada, aby platobný rozkaz v celom rozsahu zrušil. Odpor delí
na nasledovné obsahovo hlavné časti: 1. Nesplnenie podmienok zo strany žalobkyne; 2. Neplatnosť
zmluvných ustanovení o zmluvnej pokute.
5. 1. Nesplnenie podmienok zo strany žalobkyne: Zmluvné strany sa v čl. V. ods. 3 Rezervačnej

zmluvy dohodli, že žalobkyňa vyzve žalovanú na uzavretie kúpnej zmluvy až po splnení nasledujúcich
podmienok: a) V prospech každodobého (súčasného aj budúceho) vlastníka nehnuteľnosti, a to na dobu
neurčitú a bezplatne, bude zriadené vecné bremeno spočívajúce v práve vstupu, prechodu, vjazdu a
prejazdu motorovými i nemotorovými vozidlami, dopravným prostriedkom, strojmi a mechanizmami na
a cez pozemky v katastrálnom území H., obec H., okres C., a to: - pozemok parcelné číslo 6864/2,

parcela registra „C“, druh pozemku Ostatná plocha, s výmerou 493 m2, - pozemok parcelné číslo 6863,
parcela registra „C“, druh pozemku Ostatná plocha, s výmerou 1405 m2, - pozemok parcelné číslo
6871/2, parcela registra „C“, druh pozemku Ostatná plocha, s výmerou 42 m2, - pozemok parcelné
číslo 6870/2, parcela registra „C“, druh pozemku Ostatná plocha, s výmerou 18 m2, a zároveň b)
Predávajúca napojí elektrickú skriňu nachádzajúcu sa na nehnuteľnosti do distribučnej siete a zapojí

elektrické hodiny (merač spotreby elektrickej energie) nachádzajúce sa na nehnuteľnosti. Žalobkyňa dňa
18.05.2023 zriadila vecné bremeno v zmysle bodu 8 písm. a) vyššie. Žalobkyňa do konania predložila
zmluvu o pripojení do distribučnej sústavy zo dňa 04. 05. 2023 (Zmluva o pripojení). Predmetom Zmluvy
o pripojení je však len a výlučne záväzok zabezpečiť pripojenie v distribučnej sústave pre odberné
miesto žiadateľa (žalobkyňa). Okrem pripojenia do distribučnej siete bolo zo strany žalobkyne potrebné

ešte zabezpečiť zapojenie elektrických hodín (merača spotreby elektrickej energie). Elektrické hodiny
v Zmluve o pripojení vôbec nefigurujú. Elektrické hodiny sa obyčajne inštalujú distribútorom elektrickej
energie u odberateľa a na ich základe prebieha stanovenie a vyúčtovanie spotrebovanej elektrickej
energie. Po nainštalovaní má oprávnená osoba vystaviť potvrdenie o prevzatí meradla a zariadenie
uzavrie. Takéto potvrdenie však nikdy žalovanej nebolo zaslané a tým ani nebolo preukázané splnenie

podmienok zo strany žalobkyne. Preto žalobkyňa v súlade s obsahom Rezervačnej zmluvy nebola
oprávnená výzvu žalovanej vôbec zaslať a výzva, ktorou žalobkyňa vyzvala žalovanú na uzatvorenie
Kúpnej zmluvy je tak v plnom rozsahu neúčinná, nakoľko zo strany žalobkyne nedošlo k splneniu (a
následnému preukázaniu ich splnenia) podmienok tak, ako to vyžadovala Rezervačná zmluva.
6. 2. Neplatnosť zmluvných ustanovení o zmluvnej pokute: V rámci Rezervačnej zmluvy bolo upravené

zabezpečenie zmluvných záväzkov v jej čl. VII, a to vo vzťahu k žalovanej tým spôsobom, že v prípade,
že do uplynutia rezervácie (60 dní od podpisu Rezervačnej zmluvy) nedôjde k uzatvoreniu Kúpnej
zmluvy z dôvodu na strane žalovanej ako kupujúcej, prináleží žalobkyni zmluvná pokuta vo výške
10.000 Eur a RK zmluvná pokuta vo výške 10.000 Eur (Zmluvná pokuta). Rezervačná zmluva je sícepomenovaná ako zmluva na rezervovanie nehnuteľnosti – rezervačná zmluva, z právneho hľadiska však
ide o spojenie rezervačnej zmluvy so zmluvou sprostredkovateľskou. Rezervačná zmluva je uzatvorená
podľa § 51 Občianskeho zákonníka a jedná sa o inominátnu zmluvu. Jej účelom je v prvom rade záväzok

rezervácie nehnuteľnosti, kedy sa predávajúci, resp. realitná kancelária zaviaže, že nebude po určitú
dobu predmetnú nehnuteľnosť ďalej ponúkať na predaj a po určitý čas s ňou nebude inak nakladať,
prípadne ju zaťažovať. Rezervačná zmluva zároveň spĺňa náležitosti zmluvy o sprostredkovaní, ktorou
sa jedna strana zaväzuje zaplatiť druhej strane odmenu za to, že sprostredkovateľ vytvorí pre záujemcu
príležitosť uzavrieť kúpnu zmluvu. Z právnej úpravy však nevyplýva, a ani nemožno vyvodiť povinnosť

sprostredkovanú kúpnu zmluvu uzavrieť. Túto povinnosť nie je možné v súlade so zákonom vyvodiť
ani z Rezervačnej zmluvy. Neuzavretie kúpnej zmluvy vo všeobecnosti nemôže byť sankcionované
zmluvnou pokutou. Jedná sa o právo uzavrieť, respektíve neuzavrieť zmluvu a právo nemôže byť
sankcionované zmluvnou pokutou . Zmluvná pokuta môže byť viazaná len na nesplnenie povinnosti,
v tomto prípade napr. predovšetkým na nedodanie dokumentov žalobkyňou preukazujúcich splnenie
podmienky dohodnutej v Rezervačnej zmluve v Čl. V. ods. 3. bod 3.2. Neuzatvorenie sprostredkúvanej

(kúpnej) zmluvy nemôže byť klasifikované ako porušenie zmluvnej povinnosti. V zmysle ustálenej
súdnej praxe sa v žiadnom prípade záujemca vo vzťahu k sprostredkovateľovi nemôže zaviazať, že s
treťou osobou uzavrie zmluvu. Je výlučne na vôli záujemcu, či vôbec a s kým uzavrie kúpnu zmluvu
ohľadom predmetu kúpy, ktorý zamýšľa predať / kúpiť. Pokiaľ teda záujemca s vyhľadanou treťou
osoboupredpokladanúzmluvuneuzatvorí,nejdeoporušeniepovinnostizosprostredkovateľskejzmluvy.

Naopak ide o nevyužitie práva záujemcu, ktoré mu patrí. Teda ani na nepodpísanie zmluvy nemožno
viazaťpovinnosťzaplatiťzmluvnúpokutu.Ne/uzavretiezmluvyjeprávom,zavýkonktoréhoniejemožné
osobu sankcionovať. Zmluvná pokuta v Rezervačnej zmluve viazaná na neuzavretie sprostredkúvanej
zmluvy je tak absolútne neplatná. Rezervačná zmluva obsahuje aj prvky zmluvy o budúcej zmluve, čiže
záväzok kupujúceho uzavrieť do určitej doby riadnu kúpnu zmluvu. Avšak na to, aby sa na Rezervačnú

zmluvu pozeralo ako na zmluvu o budúcej zmluve, musí spĺňať zákonom stanovené náležitosti , t.j.
predovšetkým označenie zmluvných strán, predmet zmluvy, kúpna cena nehnuteľnosti, spôsob úhrady
kúpnej ceny, termín odovzdania nehnuteľnosti, stav a príslušenstvo nehnuteľnosti, presné označenie
nehnuteľnosti.VRezervačnejzmluvevšakabsentuje,okreminého,spôsobúhradykúpnejceny,čitermín
odovzdania Nehnuteľnosti, stav a príslušenstvo Nehnuteľnosti a ďalšie. Rezervačnú zmluvu nemožno

hodnotiť ako zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, pretože nie je vo vzťahu medzi budúcim kupujúcim,
budúcim predávajúcim a sprostredkovateľom upravená ako zvláštny typ zmluvy v občianskoprávnych
predpisoch a obsahovo ide teda o zmluvu nepomenovanú. Ustanovenie § 50a Občianskeho zákonníka
upravujúce zmluvu o budúcej zmluve má povahu kogentnej právnej normy, od ktorej sa nemožno
odchýliť, pričom účastníkmi tejto zmluvy môžu byť len účastníci budúcej zmluvy. Pokiaľ bola zmluva o

rezervácii uzatvorená medzi subjektmi, ktoré nemali byť účastníkmi budúcej kúpnej zmluvy, nemôže ísť
z právneho hľadiska o zmluvu o budúcej zmluve. Takto to bolo aj v prípade tejto Rezervačnej zmluvy,
v ktorej vystupuje aj RK ako sprostredkovateľ, pričom by ako zmluvná strana následne nevystupovala
v Kúpnej zmluve. Nakoľko Rezervačná zmluva nenapĺňa zákonné náležitosti, ktoré vyžaduje zmluva
o budúcej zmluve pre jej platné uzavretie, Rezervačnú zmluvu nie je možné považovať za zmluvu

o budúcej zmluve a teda účinne vymáhať, (resp. sankcionovať) uzatvorenie či neuzatvorenie Kúpnej
zmluvy. Zároveň je dôležité poukázať na to, že Občiansky zákonník pozná prostriedky obrany voči
porušeniu povinností zo zmlúv o budúcej zmluve a to tým, že ak do doby dohodnutej v zmluve
o budúcej kúpnej zmluve nedôjde k uzavretiu riadnej kúpnej zmluvy, môže sa zmluvná strana do
jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle druhej zmluvnej strany bolo nahradené súdnym

rozhodnutím. Pokiaľ sa subjekt zaviaže k uzatvoreniu zmluvy (ako dvojstranného právneho úkonu), je
možné túto povinnosť vymáhať len žalobou na nahradenie prejavu vôle. Navyše, napriek tomu, že ide
o nepomenovanú zmluvu, je Rezervačná zmluva uzatvorená tak, ako je uvedené vyššie, absolútne
neplatná podľa § 39 Občianskeho zákonníka. Obsah Rezervačnej zmluvy totiž odporuje obsahu a
účelu zákona v zmysle § 51 Občianskeho zákonníka. Na základe neplatnosti Rezervačnej zmluvy sa

stáva neplatnou aj dohoda o Zmluvnej pokute (napriek tomu, že žalovaná má za to, že aj samotná
zmluvná pokuta je sama o sebe neplatná. Spojitosť zmluvnej pokuty s hlavným záväzkovým vzťahom
(Rezervačnou zmluvou) vyplýva nielen zo zabezpečovacej funkcie záväzkového vzťahu, ale aj z toho,
že existencia zmluvnej pokuty je podľa zákona závislá od existencie hlavného záväzkového vzťahu.
Podmienkou platnosti dojednania o zmluvnej pokute je existencia hlavného záväzkového vzťahu, ktorý

má zmluvná pokuta zabezpečovať. Ak nevznikla povinnosť plniť, nemôže byť ani porušená. Preto
nemôže vzniknúť ani nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty. Dojednanie Zmluvnej pokuty v Rezervačnej
Zmluve za neuzavretie sprostredkovávanej zmluvy (Kúpnej zmluvy) obchádza ustanovenia § 544 ods.
1 Občianskeho zákonníka, ktoré spája vznik nároku na zmluvnú pokutu iba s porušením zmluvy. Nazáklade vyššie uvedeného možno konštatovať, že nie len dojednanie zmluvnej pokuty v Rezervačnej
zmluve, ale aj samotná Rezervačná zmluva je absolútne neplatná v zmysle § 39 Občianskeho
zákonníka.

7. Nakoľko žalobkyňa nedodala dokumenty, ktoré by dokazovali zapojenie elektrických hodín na
nehnuteľnosti, žalovaná považuje podmienku 3.2 stanovenú v čl. V. Rezervačnej zmluvy zo strany
žalobkyne za nesplnenú. Na základe vyššie uvedenej argumentácie má žalovaná za preukázané,
že dojednanie zmluvnej pokuty v Rezervačnej zmluve bolo v rozpore so zákonom, čo spôsobuje
jej absolútnu neplatnosť. Nakoľko Rezervačná zmluva odporuje obsahu a účelu zákona, možno

konštatovať absolútnu neplatnosť celej Rezervačnej zmluvy.
8. Následne sa podaním zo dňa 01. 03. 2024 vyjadrila žalobkyňa, ktorá uviedla, že povinnosti podľa
článku V. ods. 3 rezervačnej zmluvy si riadne splnila. Následne výzvou na uzavretie kúpnej zmluvy zo
dňa 04. 07. 2023 žalovanú vyzvala na uzavretie kúpnej zmluvy. Do pozornosti súdu dáva, že aj keď
sa žalobkyňa rezervačnou zmluvou nezaviazala žalovanej preukázať splnenie povinností, t.j. okrem
iného aj napojenie elektrickej skrine nachádzajúcej sa na pozemku do distribučnej siete a zapojenie

elektrických hodín nachádzajúcich sa na pozemku, žalovanú postupne o ich splnení informovala. O
uvedenom svedčí skutočnosť, že žalovaná sa po doručení výzvy na uzavretie kúpnej zmluvy predloženia
listín preukazujúcich splnenie povinností zo strany žalobkyne nedomáhala, ako aj postup žalovanej
smerujúci k podpísaniu kúpnej zmluvy. Dňa 07. 08. 2023 žalovaná zaslala pripomienky ku kúpnej zmluve
predloženej žalobkyňou, a to prostredníctvom pána H. O. ako svojho zástupcu. Pri tejto príležitosti sa

žalovaná dožadovala úhrady časti kúpnej ceny za pozemok v hotovosti pred uzatvorením kúpnej zmluvy
a zloženia časti kúpnej ceny do notárskej úschovy. Zároveň sa žalovaná domáhala zmeny v osobe
notára, u ktorého mala byť časť kúpnej ceny zložená do notárskej úschovy. Následne mala byť kúpna
zmluva na základe dohody žalobkyne a žalovanej podpísaná predpoludním dňa 15.08.2023. V tento
deň tiež mala byť zriadená notárska úschova časti kúpnej ceny. C. H. O. však dňa 15.08.2023 o 4:46

hod. žalobkyni v mene žalovanej oznámil, že sa stretnutie musí z vážnych osobných dôvodov presunúť
a že sa ozve neskôr. Vo veci podpísania kúpnej zmluvy a zriadenia notárskej úschovy sa už žalobkyni
žalovaná, ani pán H. O. neozvali. Z uvedeného jednoznačne vyplýva, že žalobkyňa bola oprávnená
podľa rezervačnej zmluvy žalovanú vyzvať na uzatvorenie kúpnej zmluvy a že spochybňovanie splnenia
povinností žalobkyňou podľa rezervačnej zmluvy zo strany žalovanej po podaní žaloby je vyslovene

účelové.Kúdajnejneplatnostizmluvnýchustanoveníozmluvnejpokute,nesúhlasístvrdenímžalovanej,
že aj keď je rezervačná zmluva pomenovaná ako zmluva na rezervovanie nehnuteľností, ide z
právneho hľadiska o spojenie rezervačnej zmluvy so zmluvou o sprostredkovaní. Žalovaná opomenula
skutočnosť, že rezervačná zmluva je v neposlednom rade zmluvou o budúcej kúpnej zmluve, ktorou
sa žalovaná ako budúca kupujúca zaviazala uzatvoriť so žalobkyňou ako budúcou predávajúcou kúpnu

zmluvu, predmetom ktorej mal byť prevod vlastníckeho práva k pozemku. Vzhľadom na skutočnosť,
že rezervačná zmluva obsahuje všetky podstatné náležitosti, ktoré musí obsahovať kúpna zmluva,
treba ju posudzovať podľa § 50a Občianskeho zákonníka, ktorý upravuje zmluvu o budúcej zmluve.
Podľa § 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka, účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej
doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach. V konaní je

nesporné, že v termíne do uplynutia doby rezervácie (do 17. 07. 2023) k realizácii riadnej kúpnej
zmluvy v zmysle uzatvorenej rezervačnej zmluvy, ktorá je okrem iného aj zmluvou o budúcej kúpnej
zmluve, zavinením žalovanej nedošlo. Vychádzajúc zo zásady, že každému právu jedného subjektu
zodpovedá právna povinnosť iného subjektu, vyplývala z článku V. ods. 3 rezervačnej zmluvy žalovanej
povinnosť so žalobkyňou uzatvoriť kúpnu zmluvu. Podľa predmetného ustanovenia rezervačnej zmluvy

bola stanovená lehota na uzatvorenie kúpnej zmluvy do uplynutia doby rezervácie (do 17. 07. 2023).
Nesplnenie povinnosti žalovanej uzatvoriť so žalobkyňou riadnu kúpnu zmluvu bolo podľa článku VII.
ods. 1 rezervačnej zmluvy sankcionované zmluvnou pokutou, právo na zaplatenie ktorej si žalobkyňa
uplatnila žalobou, a to vo výške 10.000,- EUR. Predmetná zmluvná pokuta bola dojednaná pre prípad, že
žalovaná ako budúci kupujúci neuzavrie kúpnu zmluvu v lehote do uplynutia doby rezervácie, resp. ak do

uplynutiadobyrezervácienezaplatídohodnutúkúpnucenu.Žalobkyňaakobudúcipredávajúcipredložila
žalovanej ako budúcemu kupujúcemu kúpnu zmluvu v dohodnutej lehote s riadnymi náležitosťami,
dohodnutým predmetom a žalovaná ako budúci kupujúci bez dôvodu odmietla takto pripravenú zmluvu
uzavrieť (podpísať). Má za to, že sankcionovať žalovanú ako budúceho kupujúceho zmluvnou pokutou
za neuzatvorenie kúpnej zmluvy je jednoznačne možné z dôvodu, že žalovaná ako budúci kupujúci v

lehote do uplynutia doby rezervácie neuzatvorila kúpnu zmluvu s dohodnutým predmetom a za kúpnu
cenu podľa článku II. rezervačnej zmluvy, čím zo strany žalovanej došlo k porušeniu zmluvnej povinnosti
zabezpečenej zmluvnou pokutou. Z rezervačnej zmluvy je zrejmé, že v nej boli dohodnuté navzájom
oddeliteľné záväzky jednotlivých zmluvných strán. Išlo tak napr. o záväzok sprostredkovateľa obstaraťžalovanej uzavretie kúpnej zmluvy, či záväzok sprostredkovateľa neponúkať pozemok tretím osobám.
Pokiaľ ide o vzťah medzi žalobkyňou a žalovanou, išlo najmä o záväzok uzatvoriť kúpnu zmluvu.
Z povahy týchto jednotlivých čiastkových záväzkov podľa rezervačnej zmluvy (napr. záväzkov medzi

sprostredkovateľom a žalovanou, či záväzkov medzi žalobkyňou a žalovanou) vyplýva, že sú oddeliteľné
od iných čiastkových záväzkov podľa rezervačnej zmluvy a že každý čiastkový záväzok je potrebné
posudzovať samostatne. Zmluvnými stranami rezervačnej zmluvy boli predovšetkým žalobkyňa a
žalovaná a popri nich aj sprostredkovateľ, ktorý v časti rezervačnej zmluvy upravujúcej zmluvu o
budúcej kúpnej zmluve figuroval fakticky len ako platobné miesto časti kúpnej ceny (rezervačnej zálohy,

ktorá navyše zo strany žalovanej nikdy nebola uhradená). Z článku VI. ods. 2 rezervačnej zmluvy
jednoznačne vyplýva, že rezervačná záloha nie je príjmom sprostredkovateľa, pričom sprostredkovateľ
mal mať rezervačnú zálohu len v úschove do podpísania kúpnej zmluvy a povolenia vkladu vlastníckeho
práva k pozemku v prospech žalovanej. Vzhľadom na uvedené tak možno jednoznačne konštatovať,
že záväzky dojednané medzi jednotlivými zmluvnými stranami v rezervačnej zmluve sú oddeliteľné a
predstavujú samostatné záväzky medzi jednotlivými zmluvnými stranami, ktorých sa týkajú, resp. práva

a povinnosti ktorých upravujú. Neobstojí tak tvrdenie žalovanej, že rezervačná zmluva bola uzatvorená
medzisubjektmi,ktorénemalibyťúčastníkmikúpnejzmluvy,apretoúdajnezprávnehohľadiskanemôže
ísť o zmluvu o budúcej zmluve.
9. K vyjadreniu žalobkyne sa podaním zo dňa 18. 06. 2024 vyjadrila žalovaná, ktorá uviedla, že napriek
tvrdeniam a žalobkyňou doloženým dôkazom vo vyjadrení žalobkyne, nemožno objektívne považovať

podmienky podľa článku V. ods. 3 Rezervačnej zmluvy, t.j. napojenia elektrickej skrine nachádzajúcej
sa na pozemku do distribučnej siete a zapojenia elektrických hodín nachádzajúcich sa na pozemku, v
čase výzvy na uzavretie Kúpnej zmluvy žalobkyňou, za splnené. Do času výzvy na uzavretie Kúpnej
zmluvy(dňa04.07.2023),bolažalovanejposkytnutálenavýlučneZmluvaopripojení,ktorejpredmetom
bol iba záväzok zabezpečiť pripojenie v distribučnej sústave pre odberné miesto žiadateľa (žalobkyňa).

Vyplývajúc z toho, žalovaná nemala ako posúdiť splnenie podmienok zo strany žalobkyne. Na základe
Zmluvyopripojenírovnakoniejemožnétvrdiť,žežalobkyňoubolisplnenépodmienky,ktorésazaviazala
splniť v Rezervačnej zmluve. Tvrdenie žalobkyne uvedené vo vyjadrení žalobkyne, že na preukázanie
splnenia povinností, sa Rezervačnou zmluvou žalobkyňa žalovanej nezaviazala, je právne aj skutkovo
irelevantné. Ako už bolo vyššie uvedené, zo žalobkyňou doloženej Zmluvy o pripojení, nemožno vyvodiť,

či k faktickému pripojeniu nehnuteľnosti do distribučnej siete skutočne došlo, nakoľko jej predmetom
je len a výlučne záväzok zabezpečiť pripojenie v distribučnej sústave pre odborné miesto žiadateľa
(žalobkyne). Hoci sa žalobkyňa (v zmysle doslovného znenia Rezervačnej zmluvy) nezaviazala na
predloženie konkrétnych dokumentov, zaviazala sa na preukázanie (ako aj faktické) splnenie týchto
podmienok, k čomu nedošlo. Avšak bez preukázania splnenia podmienok pre žalovanú nebolo možné

vedieť, či podmienky zo strany žalobkyne splnené fakticky sú. Žalovaná považuje preukázanie splnenia
podmienok žalobkyňou za akcesorickú povinnosť, na základe ktorej bola žalobkyňa oprávnená žalovanú
na uzavretie Kúpnej zmluvy vyzvať. Bez preukázania splnenia podmienok žalovanou tak mohlo ísť iba o
prázdne slová, ktoré neboli ničím podložené, a tým žalovaná nepovažovala žalobkyňu za oprávnenú na
vyzvanie na uzavretie Kúpnej zmluvy. Predložením výlučne Zmluvy o pripojení žalobkyňa nepreukázala

splnenie podmienky vyplývajúcej z Rezervačnej zmluvy, nakoľko z nej nie je možné vyvodiť, či reálne
došlo k zapojeniu elektrických hodín, keďže tieto v Zmluve o pripojení žiadnym spôsobom nefigurujú.
Tvrdenie žalobkyne uvedené vo vyjadrení žalobkyne, že žalovaná bola o splnení podmienok postupne
informovaná, sa nezakladá na pravde. Ani jeden z dokumentov, ktoré žalobkyňa v rámci vyjadrenia
žalobkynepredložiladokonania,nebolžalovanejnikdyzostranyčiužRKalebožalobkyne,doručený.Do

času výzvy na uzavretie Kúpnej zmluvy, bola žalovanej poskytnutá len a výlučne Zmluva o pripojení. Toto
tvrdenie preto možno považovať za pokus o zavádzanie súdu. Keďže žalobkyňa splnenie podmienky
vyplývajúcej z Rezervačnej zmluvy náležite nepreukázala do dňa 04. 07. 2023, kedy žalovanú vyzvala
uzavrieť Kúpnu zmluvu, nemohlo žalobkyni ani vzniknúť právo vyzvať žalovanú k uzatvoreniu Kúpnej
zmluvy. Žalobkyňa ďalej uvádza, že boli žalovanou zaslané pripomienky ku Kúpnej zmluve predloženej

žalobkyňou dňa 07. 08. 2023 prostredníctvom pána H. O., ktorého žalobkyňa považuje za zástupcu
žalovanej. Toto tvrdenie je však právne irelevantné, nakoľko pán O. nikdy nebol právnym, ani žiadnym
iným, zástupcom žalovanej. Neexistuje žiadna plná moc, ktorou by žalovaná pána O. splnomocnila na
akúkoľvek činnosť a takáto plná moc nikdy ani nebola žalobkyni predložená. Tvrdenie tak žalobkyňa
nepreukázala relevantným dôkazom. Vo vyjadrení žalobkyňa tvrdí, že sa žalovaná domáhala zmeny

v osobe notára. Toto tvrdenie podložila emailovou správou zo dňa 08. 08. 2023. Tvrdenie však nie
je pravdivé a žalovaná ho považuje za zavádzajúce, nakoľko v emailovej správe ide iba o možnú
alternatívu, nie však o explicitnú žiadosť o zmenu notára. Finálne rozhodnutie bolo na žalobkyni. Tiež je
dôležité poukázať na dátumové súvislosti, nakoľko dôkazy žalobkyne poukazujúce na údajné konaniežalovanej prostredníctvom tretej osoby, sú datované po uplynutí rezervačnej doby, t.j. po dátume 15. 07.
2023, teda nie sú pre toto konanie relevantné žiadnym spôsobom. Na základe uvedených skutočností
možno vyvodiť záver, že k splneniu podmienok zo strany predávajúcej nedošlo, respektíve nebolo

ich splnenie žalobkyňou preukázané, z čoho vyplýva, že nebola oprávnená na vyzvanie žalovanej
na uzatvorenie Kúpnej zmluvy. Zároveň je potrebné poukázať na irelevantnosť tvrdení a dôkazov
žalobkyne, kedy jej unikajú časové súvislosti a ide len o pokus o zavádzanie súdu a o vznik finančnej
ujmy žalovanej v jej prospech. Žalovaná taktiež nesúhlasí s tvrdeniami žalobkyne, že Rezervačná
zmluva je v zmluvou o budúcej kúpnej zmluve a teda, že Rezervačná zmluva obsahuje všetky

podstatné náležitosti, ktoré musí obsahovať kúpna zmluva a na základe toho ju treba posudzovať podľa
ustanovení zákona o zmluve o budúcej zmluve. Rezervačná zmluva zákonom stanovené náležitosti
pre zmluvu o budúcej zmluve nemá, z právneho hľadiska preto v žiadnom prípade nemôže ísť o
zmluvu o budúcej zmluve. Zo zákonom stanovených náležitostí zmluvy o budúcej zmluve v prípade
prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam v Rezervačnej zmluve absentuje okrem iného, spôsob
úhrady kúpnej ceny, či termín odovzdania nehnuteľnosti, stav a príslušenstvo nehnuteľnosti a ďalšie.

Keďže ustanovenie § 50a Občianskeho zákonníka o budúcej zmluve má povahu kogentnej právnej
normy, od ktorej sa odchýliť nemožno, Rezervačnú zmluvu z právneho hľadiska nemožno hodnotiť
ako zmluvu o budúcej zmluve. Účastníkmi zmluvy o budúcej zmluve môžu byť iba účastníci budúcej
zmluvy, čo však v danom prípade nebolo splnené. V tomto prípade by bola, ak by boli tvrdenia
žalobkyne správne, zmluva o budúcej zmluve uzatvorená medzi troma stranami, t.j. žalovanou ako

kupujúcou, RK ako sprostredkovateľom a žalobkyňou ako predávajúcou, pričom v samotnej Kúpnej
zmluve mali vystupovať iba dve strany (predávajúca a kupujúca), kde RK ako zmluvná strana absentuje.
Na základe uvedeného, kedy bola Rezervačná zmluva uzatvorená medzi subjektmi, ktoré nemali byť
účastníkmi budúcej kúpnej zmluvy, nemôže ísť z právneho hľadiska o zmluvu o budúcej zmluve. V
zmluve o budúcej zmluve nemôže vystupovať žiadny tretí subjekt a už vôbec nie sprostredkovateľ.

Takto uzatvorená zmluva o budúcej zmluve je neplatná pre jej rozpor s kogentnými ustanoveniami
zákona. Možno tak hodnoverne tvrdiť, že žalobkyňa zámerne opomína kogentnosť ustanovenia o
zmluve o budúcej zmluve. Argumentácia žalobkyne, kedy tvrdí, že v Rezervačnej zmluve boli dohodnuté
oddeliteľné záväzky jednotlivých zmluvných strán a teda, že Rezervačnú zmluvu možno rozdeliť na
jednotlivé časti, t. j. zmluvu o budúcej zmluve a sprostredkovateľskú či rezervačnú zmluvu, je absolútne

právne nesprávna pre rozpor s kogentnými ustanoveniami zákona a nemožno na takýto argument
prihliadať. Žiadna zmluva nemôže byť rozdelená spôsobom, že v časti A zmluvy je upravená zmluva
o budúcej zmluve a v časti B zmluvy je upravená sprostredkovateľská, resp. akákoľvek iná zmluva.
Takisto nemožno rozdeliť zmluvné strany pod jednotlivé zmluvné typy v rámci jednej zmluvy, kedy by
podľa tvrdenia Žalobkyne, pre časť Rezervačnej zmluvy predstavujúcu zmluvu o budúcej zmluve boli

zmluvnými stranami Žalobkyňa a Žalovaná a v pre zvyšnú časť Rezervačnej zmluvy by to bola aj
RK ako sprostredkovateľ. Keby aj takéto rozdelenie zákon pripúšťal (čo nepripúšťa), z Rezervačnej
zmluvy nie je možné zo žiadneho ustanovenia vyvodiť, že by zmluvné strany prejavili vôľu tak urobiť
a teda Rezervačnú zmluvu rozdeliť na dve samostatné zmluvy, v rámci jednej zmluvy, kedy by pre
určitú časť vystupovali odlišné zmluvné strany. Ak mali zmluvné strany záujem uzatvoriť zmluvu

o budúcej zmluve, kde by ako zmluvná strana bola žalobkyňa a žalovaná a zároveň rezervačnú,
resp. sprostredkovateľskú, zmluvu, kde by vystupovala aj RK ako sprostredkovateľ, mali tak urobiť
prostredníctvom dvoch samostatných zmlúv. V Rezervačnej zmluve však vystupujú 3 zmluvné strany,
a to žalovaná ako kupujúca, RK ako sprostredkovateľ a žalobkyňa ako predávajúca, a preto neobstojí
práve tvrdenie žalobkyne, že z právneho hľadiska môže ísť o zmluvu o budúcej zmluve, aj keď v

Rezervačnej zmluve vystupujú subjekty, ktoré nemajú byť účastníkmi Kúpnej zmluvy. Nemožno tvrdiť, že
Rezervačná zmluva obsahuje, slovami žalobkyne, jednotlivé čiastkové záväzky, ktoré možno jednotlivo
od seba oddeľovať v rámci predmetnej zmluvy. V prípade zmluvy o budúcej zmluve záväzky, ktoré
majú vyplývať z tohto zmluvného typu, nemožno posudzovať samostatne. Na Rezervačnú zmluvu je
preto potrebné hľadieť ako na celok. Nakoľko nemožno tvrdiť, že Rezervačná zmluva v jednej časti

upravuje zmluvu o budúcej zmluve a v druhej časti sprostredkovateľskú zmluvu, rezervačná zmluva
ako celok nespĺňa zákonom stanovené náležitosti zmluvy o budúcej zmluve, nakoľko jej zmluvnou
stranou je subjekt, ktorý nemá byť zmluvnou stranou v Kúpnej zmluve (RK) a preto na ňu tak nemožno
v žiadnom prípade hľadieť. Berúc do úvahy argument Žalobkyne, že Rezervačnú zmluvu tvoria 2
rôzne zmluvy, t.j. (i) sprostredkovateľská a (ii) zmluva o budúcej zmluve, možno tvrdiť, že ide o právne

neplatnú zmluvu z pohľadu zmluvy o budúcej zmluve. Keďže na Rezervačnú zmluvu nemožno nazerať
ako na zmluvu o budúcej zmluve, je potrebné ju posudzovať ako rezervačnú zmluvu v spojení so
zmluvou sprostredkovateľskou, pričom je uzatvorená podľa § 51 Občianskeho zákonníka. Jej účelom
je preto v prvom rade záväzok rezervácie nehnuteľnosti, kedy sa predávajúci, resp. realitná kanceláriazaviaže, že nebude po určitú dobu predmetnú nehnuteľnosť ďalej ponúkať na predaj a po určitý čas
s ňou nebude inak nakladať, prípadne ju zaťažovať. Keďže Rezervačná zmluva spĺňa aj náležitosti
zmluvy o sprostredkovaní, zaväzuje sa ňou jedna strana zaplatiť druhej strane odmenu za to, že

sprostredkovateľ vytvorí pre záujemcu príležitosť uzavrieť kúpnu zmluvu. Z právnej úpravy (ako ani
z konštantnej judikatúry) však nevyplýva, a ani nemožno vyvodiť povinnosť sprostredkovanú kúpnu
zmluvu uzavrieť. Túto povinnosť nie je možné v súlade so zákonom vyvodiť ani z Rezervačnej zmluvy.
Z uvedeného dôvodu je účelom Rezervačnej zmluvy práve iba rezervácia Nehnuteľnosti, v žiadnom
prípade nie záväzok žalovanej uzavrieť Kúpnu zmluvu so žalobkyňou sprostredkovanú RK. Ako už

žalovaná uviedla v odpore, neuzavretie kúpnej zmluvy vo všeobecnosti nemôže byť sankcionované
zmluvnou pokutou, nakoľko sa jedná o právo uzavrieť, respektíve neuzavrieť zmluvu, právo nemôže byť
sankcionované zmluvnou pokutou. Zmluvná pokuta môže byť viazaná len na nesplnenie povinnosti, čo
v prípade Rezervačnej zmluvy predstavuje napr. nesplnenie podmienok Predávajúcou dohodnutých v
Rezervačnej zmluve v čl. V. ods. 3. bod 3.2. V zmysle ustálenej súdnej praxe sa v žiadnom prípade
záujemca vo vzťahu k sprostredkovateľovi nemôže zaviazať, že s treťou osobou uzavrie akúkoľvek

zmluvu. Povinnosť do dohodnutej doby uzavrieť zmluvu, vzniká zásadne iba zo zmluvy o budúcej zmluve
označovanej tiež ako zmluva predbežná. Z tohto dôvodu nemôže byť neuzatvorenie Kúpnej zmluvy
podľa Rezervačnej zmluvy klasifikované ako porušenie zmluvnej povinnosti, nakoľko medzi žalobkyňou
a žalovanou nevznikol žiaden taký právny vzťah, z ktorého by pre žalovanú vyplývala povinnosť uzavrieť
Kúpnu zmluvu do dohodnutej doby. Žalovaná sa v Rezervačnej zmluve zaviazala k povinnosti, ktorá

ide nad rámec účelu takejto zmluvy a preto v tejto časti Rezervačná zmluva svojim obsahom odporuje
zákonu a je podľa § 39 Občianskeho zákonníka v spojení s § 41 Občianskeho zákonníka neplatná.
Keďže ide o právo, (ne)uzavretie zmluvy, za výkon ktorého nie je možné osobu sankcionovať, zmluvná
pokuta v Rezervačnej zmluve dohodnutá pre prípad neuzavretia sprostredkúvanej zmluvy je absolútne
neplatná. Za predpokladu, žeby sa aj na Rezervačnú zmluvu hľadelo ako na zmluvu o budúcej zmluve,

rovnako by neuzatvorenie kúpnej zmluvy nemohlo byť sankcionované zmluvnou pokutou. Občiansky
zákonník pozná prostriedky obrany voči porušeniu povinností zo zmlúv o budúcej zmluve a to tým, že
ak do doby dohodnutej v zmluve o budúcej kúpnej zmluve nedôjde k uzavretiu riadnej kúpnej zmluvy,
môže sa zmluvná strana do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle druhej zmluvnej
strany bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Pokiaľ sa subjekt zaviaže k uzatvoreniu zmluvy (ako

dvojstranného právneho úkonu), je možné túto povinnosť vymáhať len žalobou na nahradenie prejavu
vôle, nie však zmluvnou pokutou. Z dôvodov uvedených vyššie, ako aj v odpore, nemožno súhlasiť s
tvrdeniami žalobkyne, že z Rezervačnej zmluvy vyplýva záväzok žalovanej uzavrieť so žalobkyňou v
budúcnosti riadnu kúpnu zmluvu, resp. že Rezervačnú zmluvu treba považovať za zmluvu o budúcej
zmluve. Rovnako nemožno ani súhlasiť s tvrdením, že nesplnenie tohto záväzku možno zabezpečiť

zmluvnou pokutou, nakoľko daný postup odporuje zákonu. Na základe vyššie uvedených skutočností
a tvrdení sa žalovaná nestotožňuje s tvrdeniami žalobkyne v celom rozsahu. Žalovaná sa ďalej v plnej
miere pridržiava svojich tvrdení uvedených v odpore, kedy možno konštatovať, že nie len dojednanie
zmluvnej pokuty v Rezervačnej zmluve, ale aj samotná Rezervačná zmluva je absolútne neplatná v
zmysle § 39 Občianskeho zákonníka a v súlade s ustálenou judikatúrou Najvyššieho súdu Slovenskej

republiky.
10. Súd vo veci pojednával dňa 08. 10. 2024 za prítomnosti právneho zástupcu žalobkyne a právnej
zástupkyne žalovanej. Právny zástupca žalobkyne uviedol, že trvá na podanej žalobe v celom rozsahu
a je toho názoru, že žalobkyňa má nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 10 000 Eur. Právna
zástupkyňa žalovanej následne uviedla, že trvá na všetkých svojich doterajších vyjadreniach a taktiež

poukázala na to, že aj keby pripustila, že strany uzatvorili zmluvu o budúcej zmluve, čo neuzatvorili,
tak právny poriadok pozná práve následky nápravy vo vzťahu, keby nebola táto povinnosť dodržaná
a tou je určovacia žalobca na náhradu prejavu vôle, tej zmluvnej strany, ktorá nedodržala tento záväzok.
Nakoľko sa však nejedná o konanie na základe určovacej žaloby o náhradu vôle, nie je teda možné
ani o tom rozhodnúť. V neposlednom rade tam uplynula jednoročná lehota v rámci ktorej by bolo

možné vôbec túto žalobu podať a zároveň v septembri minulého roku bola predmetná nehnuteľnosť
predaná, tým pádom je tam nemožnosť plnenia. Právny zástupca žalobkyne následne uviedol, že
pokiaľ však ide o splnenie podmienok, toto podľa jeho názoru v jednotlivých písomných podaniach,
ktoré predložila súdu a ich prílohami preukázala. Predložila jednak zmluvu s Východoslovenskou
distribučnou o pripojenie žiadateľa o pripojenie do distribučnej sústavy, z ktorej jednoznačne vyplýva,

že sa prevádzkovateľ distribučnej sústavy t.j. Východoslovenská distribučná zaviazala zabezpečiť
distribučnej sústave maximálnu rezervovanú kapacitu pre odborné miesto, ktoré sa podľa zmluvy
jednoznačne nachádza na pozemku, ktorý bol predmetom prevodu. Potom taktiež predložila potvrdenie
o odbornej prehliadke a odbornej skúške elektrického zariadenia, z ktorej taktiež vyplýva, že elektrickéhodiny na pozemku boli napojené do siete a ďalej zmluvu o združenej dodávke elektriny z ktorej
taktiež jednoznačne vyplýva, že tie hodiny, teda merač spotreby elektrickej energie na pozemku boli
zapojené a v neposlednom rade aj potvrdenie o zaplatení čiastkovej faktúry, t.j. vlastne zálohová

platba za elektrinu a služby. Čiže týmito dôkazmi bolo preukázané, že splnenie oboch podmienok na
základektorýchbolažalobkyňaoprávnenávyzvaťprotistranunauzatvoreniekúpnejzmluvybolisplnené.
Pokiaľ ide o tú druhú časť, ktorá sa týkala tej právnej stránky, tam aj naďalej trvá na tom, že samotná
rezervačná zmluva, ktorá bola uzatvorená 16. 05. 2023 má charakter či už zmluvy o sprostredkovaní
alebo rezervačnej zmluvy, ale čo je podstatné aj zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Taktiež uviedol,

že žalovaná alebo jej zástupca pán O. viackrát účelovo zavádzali žalobkyňu pri celom procese tej
kúpy a predaja a v podstate uviedol predávajúcu do omylu. Javilo sa, že o uzatvorenie zmluvy má
záujem, všetko smerovalo k tomu, že tá zmluva uzatvorená bude. Počas celého obdobia od uzatvorenia
zmluvy sa priebežne preukazovalo žalovanej, že podmienky na predloženie výzvy na uzavretie ostrej
kúpnej zmluvy splnené boli, resp. sú, neboli voči tomu žiadne námietky a vlastne tak sa uberal celý
ten proces k uzatvoreniu zmluvy. Po doručení výzvy bol žalovanej predložený aj návrh na uzatvorenie

kúpnej zmluvy, to bolo začiatkom augusta 2023. 07. augusta sa dohodli zmluvné strany, t.j. žalobkyňa
a žalovaná na čiastočnej úprave kúpnej zmluvy v časti, ktorá sa týkala notárskej úschovy, že časť sa
vyplatí v hotovosti a časť potom cestou notárskej úschovy. V súvislosti s tým sa potom 08. augusta 2023
kúpna zmluva upravila. Dohodlo sa, že sa stretnú zmluvné strany žalobkyňa a žalovaná 15. 08. 2023
v realitnej kancelárii a následne sa mali odobrať k notárovi, kde sa mala podpísať či už kúpna zmluva,

alebo mala byť zriadená tá notárska úschova. Ako vyplýva aj z dôkazov, ktoré sú súčasťou súdneho
spisu, tak práve v ten dohodnutý deň ráno pán O., ktorý zastupoval v tejto veci žalovanú oznámil, že
z osobných dôvodov sa stretnutie ruší a že sa ozve neskôr, ale to sa už z jej neznámych dôvodov neskôr
nestalo. Právna zástupkyňa žalovanej následne poukázala na to, že pán právny zástupca žalobkyne
viacero krát opakuje, že pán O. mal byť právny zástupca žalovanej v tomto konaní. Zároveň do tohto

konania nepredložil plnú moc, ktorá by preukazovala nejakým spôsobom, že bol zástupcom žalovanej.
V neposlednom rade aj e – mailová komunikácia, ktorá sa nachádza v spise je datovaná zväčša
začiatkom augusta 2023, pričom pre nás dôležitý a relevantný dátum je 15. 07. 2023, ktorým uplynula
60 dňová rezervačná doba v zmysle zmluvy. Tým pádom akékoľvek dôkazy alebo komunikácia po
tomto dátume nie sú relevantné pre toto konanie. Zároveň má za to, že ani polemika o tom, či boli

splnené podmienky zo strany pani žalobkyne, alebo nie, nie je úplne tak relevantná, nakoľko my tu
máme právny problém, ktorým je, či bola platne uzatvorená zmluva, minimálne teda v tejto časti, ktorá
zavádza tú povinnosť aby jedna z tých zmluvných strán, bola povinná uzatvoriť kúpnu zmluvu. Podľa
tvrdenia právnej zástupkyne žalovanej zmluva o budúcej zmluve musí byť jednoznačne uzatvorená
ako zmluva o budúcej zmluve, čo vyplýva z § 50a Občianskeho zákonníka. Ak by sme pripustili, že

bude spojená so zmluvou rezervačnou, sprostredkovateľskou, akoukoľvek inou dostávame sa do § 51
Občianskeho zákonníka, čo je zmluva inominátna. Predmetom rezervačnej zmluvy je v zásade záväzok
rezervácienehnuteľnosti,ktorúmátensprostredkovateľ,ktorýtamvystupujeazároveňzáväzokobstarať
záujemcovi v našom prípade teda žalobkyni za odmenu uzatvorenie zmluvy. Toto druhé je vlastne
predmetom sprostredkovateľskej zmluvy, čo vychádza z § 774 a nasl. Občianskeho zákonníka. Z tejto

právnej úpravy nevyplýva povinnosť sprostredkovanú zmluvu, teda tú kúpnu zmluvu uzatvoriť a to ani
záujemcovi, a už vôbec nie s treťou osobou, ktorá nevystupuje ako zmluvná strana sprostredkovateľskej
zmluvy ako takej uzatvorenej v zmysle § 774 a nasl. Občianskeho zákonníka. Ide výlučne teda vzťah
záujemcu, v našom prípade žalobcu a sprostredkovateľa, čo je teda predmetná realitná kancelária. Ako
už povedala, povinnosť uzatvoriť budúcu zmluvu je možná iba výlučne zo zmluvy o budúcej zmluve,

ktorá nemôže byť spojená s inými zmluvami, nakoľko by sa teda dostala do § 51 Občianskeho zákonníka
ako zmluvy inominátnej. Zároveň, keď právny zástupca resp. žalobca chce tvrdiť, že ide o zmluvu, ktorá
je vnútorne členená na dve rôzne zmluvy, čo má byť inominátna a zároveň zmluva o budúcej zmluve,
dané je nevyhnutné odmietnuť, nakoľko túto možnosť nepripúšťa náš právny poriadok, aby zmluva
o budúcej zmluve bola spojená s akoukoľvek inou zmluvou, nakoľko sa tým obchádza ustanovenie §

50a Občianskeho zákonníka. Zároveň z celého znenia zmluvy na rezervovanie nehnuteľnosti nie je ani
z jedného ustanovenia zjavná vôľa zmluvných strán, že by takto chceli zmluvu rozčleniť. Je nepochybné,
že v záhlaví sú uvedené tri zmluvné strany a t.j. sprostredkovateľ, predávajúci, kupujúci, pričom v zmluve
o budúcej zmluve môžu vystupovať iba zmluvné strany, ktoré budú následne aj zmluvnými stranami
v tej budúcej uzatvorenej zmluve, v našom prípade v kúpnej zmluve. Sprostredkovateľ nie je zmluvnou

stranou v kúpnych zmluvách na prevod nehnuteľností. V rámci zmluvy na rezervovanie nehnuteľnosti
nemohol byť platne prijatý záväzok, resp. žalovaná sa nemohla zaviazať platne k tomu, že by mala
mať povinnosť uzatvoriť kúpnu zmluvu. Tým pádom nemôže platne nastúpiť ani zmluvná pokuta, ako
akcesorický vzťah, nakoľko je na tomto závislý. Ak my nemáme platne uzatvorenú povinnosť, lebo jeabsolútne neplatná, nemôžme mať platne uzatvorenú ani zmluvnú pokutu. Právny zástupca žalobkyne
následne uviedol, že rezervačná zmluva bola uzavretá platne. Podľa jeho názoru neexistuje dôvod na to,
že tá zmluva je absolútne neplatná. Poukazuje na to, že v zmysle ustanovení Občianskeho zákonníka

je možné, že by si strany pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti dohodli zmluvnú pokutu, ak sa
tak stane, teda ak dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu, tak účastník,
ktorý poruší povinnosť v zmysle zmluvy na splnenie ktorej sa zaviazal, tak je zaviazaný zmluvnú pokutu
zaplatiť, a to aj v prípade ak oprávnenému účastníkovi nevznikne škoda. Tak sa vlastne aj stalo v ich
prípade,konkrétne tedavprípadezmluvynarezervovanienehnuteľnostizo16.05.2023,kdesizmluvné

strany jednoznačne dohodli zmluvnú pokutu a tu si dovolí upozorniť, že nielen pre prípad, že nebude
do uplynutia doby rezervácie uzatvorená samotná kúpna zmluva, ale aj pre prípad, že od uplynutia doby
rezervácie, čo bolo 17. 07. 2023 kupujúci nezloží či neprevedie zostávajúcu časť kúpnej ceny. Toto je
dosť opomínané zo strany právneho zástupcu žalovanej, že teda nielen pre prípad neuzatvorenia tej
ostrej kúpnej zmluvy bola dohodnutá zmluvná pokuta vo výške 10.000 Eur pre žalovanú, ale aj pre
prípad, že nebude zložená resp. prevedená do uplynutia doby rezervácie zostávajúca časť kúpnej ceny.

Následne sa opäť vyjadrila právna zástupkyňa žalovanej, ktorá uviedla, že vo vzťahu k citovanému
ustanoveniu Občianskeho zákonníka, ktorý pojednáva o zmluvnej pokute si dovoľuje poukázať na
rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, sp. zn. 4Cdo/288/2015, ktorý pojednáva presne o tom,
že zmluvnou pokutou nie je možné zabezpečiť povinnosť uzatvorenia budúcej zmluvy, nakoľko náš
právny poriadok pozná inštitút, ktorým je možné dosiahnuť uzatvorenie zmluvy a to je práve žaloba na

nahradenie prejavu vôle. Čo sa týka povinnosti, ktorá má byť zabezpečená zmluvnou pokutou, a to je
zloženie kúpnej ceny, je dôležité poukázať na to, že my nemáme uzatvorenú kúpnu zmluvu, tým pádom
neexistuje titul, z ktorého by vôbec kúpna cena mala byť platená. Nakoľko v zmysle ustálenej judikatúry
a nie teda iba nášho výkladu práva, je to záver, ktorý je opakovane potvrdzovaný Najvyšším súdom
Slovenskej republiky. Nie je teda možné úspešne vymáhať z iných zmlúv povinnosť uzatvoriť zmluvu, nie

je možné ani vymáhať povinnosť aby bola uhradená kúpna cena, nakoľko by neexistovalo protiplnenie.
11. V záverečnej reči právny zástupca žalobkyne uviedol, že aj naďalej trvá na tom, že zmluva na
rezervovanie nehnuteľností zo dňa 16. 05. 2023 bola dojednaná platne. Pokiaľ ide o časť, ktorá sa
týka zmluvy o budúcej kúpnej zmluve jednoznačne z nej vyplýva za akých podmienok bola žalobkyňa
oprávnená vyzvať žalovanú na uzavretie ostrej kúpnej zmluvy, tieto podmienky boli splnené, čo

preukázalaajpredloženímdôkazukrátkoucestounadnešnompojednávaní,tojee-mailovákomunikácia
medzi žalobkyňou a žalovanou z júla 2023, kde žalovaná uviedla, že 07. 07. 2023 jej bolo preukázané,
že tieto podmienky na doručenie výzvy na uzavretie kúpnej zmluvy boli splnené. Má teda za to, že
žalovaná porušila svoju povinnosť zo zmluvy na rezervovanie nehnuteľností takým spôsobom, ktorý
oprávňoval žalobkyňu aby si uplatnila zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 10.000 Eur, čo vlastne aj

zrealizovalapodanýmnávrhomnavydanieplatobnéhorozkazuanatomtosvojomnávrhuajnaďalejtrvá.
Zmluvná pokuta vo výške 10.000 Eur bola dohodnutá nielen pre prípad neuzatvorenia riadnej kúpnej
zmluvy, ale aj pre prípad nezaplatenia do uplynutia doby rezervácie zostávajúce časti kúpnej ceny,
pričom poukazuje na to, že nielen zvyšok kúpnej ceny, ktorý má ostať ako rozdiel medzi dohodnutou
kúpnou cenou a rezervačnou zálohou nebol zaplatený do uplynutia doby rezervácie, ale ani samotná

rezervačná záloha nebola zaplatená, aj keď žalovaná resp. jej zástupca pán O. poukázal zaplatenie
rezervačnej zálohy výpisom z účtu, ale podľa všetkého išlo iba o potvrdenie o zadaní platby, keďže táto
rezervačná záloha nikdy na účet sprostredkovateľa pripísaná nebola. Dovoľuje si ešte poukázať na to,
že zmluvná pokuta bola dohodnutá ako náhrada škody pre prípad, že by k uzavretiu kúpnej zmluvy za
dohodnutých podmienok nedošlo a na jej zaplatenie žalobkyňa nárok má, keďže záväzky zo zmluvy

na rezervovanie nehnuteľnosti je možné odčleniť. Súčasťou zmluvy na rezervovanie nehnuteľnosti je
aj viacero zmluvných typov, zmluvné strany sa zaviazali na rôzne povinnosti, zo zmluvy vyplývali rôzne
práva a pokiaľ ide o tú časť, ktorá sa týka budúcej kúpnej zmluvy, tak sprostredkovateľ figuruje iba ako
platobné miesto, má teda uschovať časť kúpnej ceny, ktorá mala byť potom vydaná predávajúcej po
uzatvorení kúpnej zmluvy na uzatvorenie ktorej sa žalovaná zaviazala. Takže trvá na tom, že nárok je

dôvodný.Právnazástupkyňažalovanejvzáverečnejrečiuviedla,žemázato,žezmluvunarezervovanie
nehnuteľností nie je možné považovať za zmluvu o budúcej zmluve, nakoľko táto môže byť v zmysle
kogentného ustanovenia § 50a Občianskeho zákonníka uzatvorená výlučne medzi budúcimi účastníkmi
kúpnej zmluvy. Je nepochybné, že v zmluve na rezervovanie nehnuteľností vystupuje sprostredkovateľ
ako tretia osoba a ako účastník, ktorý nikdy nebol účastníkom budúcej zmluvy, zmluvy kúpnej. Žalovaný

sa preto v rámci tejto zmluvy zaviazal k povinnosti, ktorá ide nad rámec účelu tejto zmluvy. V tejto
časti zmluva svojim obsahom odporuje zákonu a je preto podľa § 39 v spojení s § 41 Občianskeho
zákonníka neplatná. Dohoda o zmluvnej pokute ako zabezpečovací prostriedok je závislá na existencii
hlavného záväzku, ktorý je zmluvnou pokutou zaistený. Ak nevznikne platne záväzok hlavný napr. preneplatnosť zmluvy, resp. časti ako je to v našom prípade, nemôže dôjsť ani k porušeniu povinnosti zo
zmluvy a nemôžu ani nastať účinky zmluvnej pokuty. V danej veci je právny úkon v časti, v ktorej bola
povinnosť zabezpečená zmluvnou pokutou neplatný a účinky zmluvnej pokuty, preto nenastali. Má za

to, že žalobca nemá titul z ktorého sa dožaduje zaplatenia zmluvnej pokuty, a preto je potrebné jeho
nárok hodnotiť ako nedôvodný.
12. Súd vykonal dokazovanie oboznámením sa so žalobou a prílohami, najmä Zmluvou na rezervovanie
nehnuteľnosti, výpisom z listu vlastníctva č. XXXX, Zmluvou o pripojení č. 24ZVS0000828964Q,
predžalobnou výzvou, výzvou na uzavretie kúpnej zmluvy z 04. 07. 2023, odpoveďou na predžalobnú

výzvu, zápisom o odbornej prehliadke a odbornej skúške elektrického zariadenia z 09. 06. 2023,
čiastkovou faktúrou za elektrinu a službu, Zmluvou o združenej dodávke elektriny, vyjadreniami
žalobkyne a žalovanej, ako aj ďalším spisovým materiálom a zistil tento skutkový stav:

13. Dňa 16. 05. 2023 bola medzi spoločnosťou MS 02, s.r.o., sídlo: Joliota Curie 734/31, 058 01
Poprad, IČO: 53 564 685 žalobkyňou ako predávajúcou a žalovanou ako kupujúcou uzatvorená Zmluva

na rezervovanie nehnuteľnosti. Nehnuteľnosťou podľa tejto zmluvy sa rozumie pozemok parcela C-
KN č. 6864/1, druh pozemku trvalý trávny porast s výmerou 9589 m2 v katastrálnom území H., obec
H., obec C. zapísaná na LV XXXX, ktorej výlučným vlastníkom je predávajúca. V zmluve je ďalej
uvedené že kúpna cena nehnuteľnosti je 515 000 Eur, ktorej časť po odpočítaní rezervačnej zálohy
podľa článku III tejto zmluvy sa kupujúci do uplynutia doby rezervácie podľa článku IV tejto zmluvy

zaväzuje zložiť do notárskej úschovy, o čom bude spísaná zápisnica o notárskej úschove. Rezervačná
záloha je 20 000 Eur. Doba rezervácie je 60 dní od podpísania tejto zmluvy. Ďalej sa sprostredkovateľ
zaviazal obstarať kupujúcemu za odmenu uzavretie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve predmetom
ktorej bude záväzok predávajúceho ako budúceho predávajúceho predložiť kupujúcemu ako budúcemu
kupujúcemu v dohodnutej lehote návrh kúpnej zmluvy a záväzok kupujúceho ako budúceho kupujúceho

v dohodnutej lehote tento návrh prijať alebo zmluvy predmetom ktorej bude prevod vlastníckeho
práva k nehnuteľnosti na kupujúceho s predávajúcim ktorý ponúkol na predaj nehnuteľnosť za kúpnu
cenu. Sprostredkovateľ sa zaviazal v období od podpísania tejto zmluvy do uplynutia doby rezervácie
uvedenej v článku IV tejto zmluvy obstarať uzavretie zmluvy o budúcej zmluve alebo kúpnej zmluvy
(ďalej „zmluva“) ohľadne nehnuteľností špecifikovaných v článku I tejto zmluvy a po dobu rezervácie

neponúkať nehnuteľnosť tretím osobám. V zmluve boli ďalej uvedené podmienky po splnení ktorých
predávajúci výzve kupujúceho na uzatvorenie kúpnej zmluvy. Z článku VI vyplýva že kupujúci ako
prejav svojej vôle na zablokovanie nehnuteľností pre seba prevedie do troch dní od podpísania tejto
zmluvy bezhotovostným prevodom na bankový účet sprostredkovateľa uvedený v záhlaví tejto zmluvy
rezervačnú zálohu uvedenú v článku III tejto zmluvy. Rezervačná záloha bude v prípade úspešného

uzatvorenia zmluvy započítaná do kúpnej ceny. Rezervačná záloha uvedená v článku III tejto zmluvy
nie je príjmom sprostredkovateľa. Zmluvné strany sa dohodli, že sprostredkovateľ bude mať rezervačnú
zálohu uvedenú v článku III tejto zmluvy v úschove až do podpísania zmluvy a povolenia vkladu
vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v prospech kupujúceho. Rezervačnú zálohu uvedenú v článku
III tejto zmluvy a províziu sprostredkovateľa dohodnutú s predávajúcim prevedie sprostredkovateľ na

bankový účet predávajúceho do 7 dní podpísania zmluvy. Sprostredkovateľ započíta na úhradu províziu
za svoje služby vyúčtovanú faktúrou. Sprostredkovateľ vystaví predávajúcemu faktúru do sedem dní
odo dňa podpísania zmluvy. Článok VII obsahoval ustanovenia o zmluvnej pokute, a to v prípade,
že do uplynutia doby rezervácie nedôjde k uzatvoreniu zmluvy z dôvodu na strane kupujúceho alebo
kupujúci nezloží či neprevedie do uplynutia doby rezervácie zostávajúcu časť kúpnej ceny prináleží

sprostredkovateľovi od kupujúceho zmluvná pokuta vo výške 10.000 Eur ako úhrada nákladov spojená
s obstaraním uzavretia zmluvy, ktorá bude vyplatená zo zloženej rezervačnej zálohy a predávajúcemu
od kupujúceho prináleží rovnako tak zmluvná pokuta vo výške 10.000 Eur, ktorá bude vyplatená zo
zloženej rezervačnej zálohy. V prípade, že do uplynutia doby rezervácie nedôjde k uzatvoreniu zmluvy
z dôvodu na strane predávajúceho prináleží zmluvná pokuta v tej istej výške sprostredkovateľovi od

predávajúceho a kupujúcemu od predávajúceho a keď nedôjde k uzatvoreniu zmluvy z dôvodu na strane
sprostredkovateľatakprináležízmluvnápokuta predávajúcemuodsprostredkovateľaatiežkupujúcemu
od sprostredkovateľa. Žalovaná nezložila rezervačnú zálohu vo výške 20 000 Eur. Žalobkyňa vyzvala
výzvou na uzavretie kúpnej zmluvy dňa 04. 07. 2023 žalovanú na uzatvorenie kúpnej zmluvy. Zo
strany žalovanej k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo. Na základe článku VII zmluvy na rezervovanie

nehnuteľnosti požaduje žalobkyňa od žalovanej zaplatenie sumy 10 000 Eur z titulu zmluvnej pokuty.

14. Podľa § 544 Občianskeho zákonníka, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti
zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenémuúčastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a
v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia. Ustanovenia o zmluvnej
pokute sa použijú aj na pokutu určenú pre porušenie zmluvnej povinnosti právnym predpisom (penále).

15. Podľa § 545 OZ § 545 ak z dojednania o zmluvnej pokute nevyplýva niečo iné, je dlžník zaviazaný
plniť povinnosť, ktorej splnenie bolo zabezpečené zmluvnou pokutou, aj po jej zaplatení. Veriteľ nie je
oprávnený požadovať náhradu škody spôsobenej porušením povinnosti, na ktorú sa vzťahuje zmluvná
pokuta,akzdojednaniaúčastníkovozmluvnejpokutenevyplývaniečoiné.Veriteľjeoprávnenýdomáhať

sa náhrady škody presahujúcej zmluvnú pokutu, len keď je to medzi účastníkmi dohodnuté. Ak z dohody
nevyplýva niečo iné, nie je dlžník povinný zmluvnú pokutu zaplatiť, ak porušenie povinnosti nezavinil.

16. Podľa § 545a OZ neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a
význam zabezpečovanej povinnosti. Ak veriteľ nie je oprávnený požadovať náhradu škody spôsobenej
porušením povinnosti, na ktorú sa zmluvná pokuta vzťahuje, súd prihliadne aj na výšku škody, ktorá

porušením povinnosti vznikla, a na to, o koľko zmluvná pokuta presahuje rozsah vzniknutej škody.

17. Podľa § 50a OZ účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia
sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach. Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu
zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym

rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté. Tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti,
z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo
požadovať, aby sa zmluva uzavrela.

18. Podľa § 35 OZ prejav vôle sa môže urobiť konaním alebo opomenutím; môže sa stať výslovne alebo

iným spôsobom nevzbudzujúcim pochybnosti o tom, čo chcel účastník prejaviť. Právne úkony vyjadrené
slovami treba vykladať nielen podľa ich jazykového vyjadrenia, ale najmä tiež podľa vôle toho, kto právny
úkonurobil,aktátovôľaniejevrozporesjazykovýmprejavom.Právneúkonyvyjadrenéinaknežslovami
sa vykladajú podľa toho, čo spôsob ich vyjadrenia obvykle znamená. Pritom sa prihliada na vôľu toho,
kto právny úkon urobil, a chráni sa dobromyseľnosť toho, komu bol právny úkon určený.

19. Podľa § 39 OZ neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo
ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

20. Podľa § 41 OZ ak sa dôvod neplatnosti vzťahuje len na časť právneho úkonu, je neplatnou len táto

časť, pokiaľ z povahy právneho úkonu alebo z jeho obsahu alebo z okolností, za ktorých k nemu došlo,
nevyplýva, že túto časť nemožno oddeliť od ostatného obsahu.

21. Z vykonaného dokazovania vyplýva, že medzi žalobkyňou, žalovanou a spoločnosťou MS 02,
s.r.o. (ďalej „sprostredkovateľ“) bola dňa 16. 05. 2023 uzatvorená zmluva, ktorá bola označená ako

Zmluva na rezervovanie nehnuteľnosti. Podľa tvrdenia žalobkyne sa jednalo o kombinovanú zmluvu
a to Zmluvu o rezervovaní nehnuteľnosti a Zmluvu o budúcej zmluve. Po preskúmaní obsahu zmluvy,
či sa jednalo o Zmluvu o budúcej zmluve, súd musí konštatovať, že zmluva neobsahuje hneď prvú
a najpodstatnejšiu náležitosť, a to je záväzok žalovaného uzavrieť do určitého termínu zmluvu so
žalobkyňou, a preto ju nie je možné považovať za zmluvu o budúcej zmluve v zmysle § 50a OZ.

V článku V, kde už z označenia („rezervovanie Nehnuteľnosti“) vyplýva, že bude obsahovať ustanovenia
týkajúce sa rezervovania nehnuteľnosti, je v bode 1 uvedené, že „Sprostredkovateľ sa zaväzuje obstarať
kupujúcemu za odmenu uzavretie zmluvy o budúcej zmluve, predmetom ktorej bude...“ a v bode 2,
že „Sprostredkovateľ sa v období od podpísania tejto zmluvy do uplynutia doby rezervácie uvedenej
v článku IV tejto zmluvy zaväzuje obstarať uzavretie Zmluvy o budúcej zmluve alebo Kúpnej zmluvy a po

dobu rezervácie neponúkať nehnuteľnosť tretím osobám“. Z tejto formulácie je jednoznačné, že záväzok
prevzal jedine sprostredkovateľ a žalovaný sa k žiadnej povinnosti ako to ukladá § 50a OZ nezaviazal.
Podľa názoru súdu zmluva uzatvorená medzi žalobcom, žalovaným a sprostredkovateľom je z hľadiska
svojho obsahu zmluvou nepomenovanou v zmysle § 51 OZ. Napriek tomu, že rezervačná zmluva je
nepomenovanou zmluvou, v praxi sa vyskytuje pomerne často, a to najmä v súvislosti s predajom

nehnuteľností. Rezervačnú zmluvu rozhodne nie je možné zamieňať alebo stotožňovať so zmluvou
o budúcej zmluve. Účelom rezervačnej zmluvy je iba rezervovanie nehnuteľnosti pre kupujúceho.
V rezervačnej zmluve nebýva obsiahnutá povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu, ani povinnosť uzavrieť
zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, čo platí aj pre túto zmluvu uzatvorenú medzi žalobcom, žalovanýma sprostredkovateľom. Účelom rezervačnej zmluvy bolo iba krátkodobo rezervovať nehnuteľnosť pre
kupujúceho za účelom prípravy podkladov, dokumentov a zmlúv a najmä splnení podmienok zo
strany žalobkyne ako predávajúcej, ktoré boli uvedené v ods. 3 článku V zmluvy. Rezervačná zmluva

obsahovala len deklaratórne vyhlásenie o úmysle uzavrieť v budúcnosti zmluvu o budúcej zmluve alebo
kúpnu zmluvu. Záväznosť rezervačnej zmluvy spočívala najmä v tom, aby žalobkyňa ako vlastníčka
svojunehnuteľnosťdočasnenepredalažiadnejtretejosobe(abybolarezervovanávprospechžalovanej)
a poskytla súčinnosť žalovanej v súvislosti so splnením povinností uvedených v ods. 3 článku V, ktoré
spočívali v zriadení vecného bremena a napojení elektrickej skrine nachádzajúcej sa na nehnuteľnosti

do distribučnej siete a zapojení elektrických hodín. K záveru o existencii záväzku žalovanej uzatvoriť so
žalobkyňou kúpnu zmluvu nemožno dospieť ani pri použití výkladových pravidiel vymedzených v § 35
ods. 2 OZ. Ustanovenie § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka predpokladá, že o obsahu právneho úkonu
môže vzniknúť pochybnosť z hľadiska jeho určitosti alebo zrozumiteľnosti a pre taký prípad formuluje
výkladové pravidlá, ktoré ukladajú súdu, aby tieto pochybnosti odstránil výkladom založeným na tom,
že okrem jazykového vyjadrenia právneho úkonu vyjadreného slovne (nie teda konkludentne podľa §

35 ods. 3 OZ) podrobí skúmaniu i vôľu (úmysel) konajúcich osôb. Jazykové vyjadrenie právneho úkonu
zachytené v zmluve musí byť preto najprv vykladané prostriedkami gramatickými (z hľadiska možného
významu jednotlivých použitých pojmov), logickými (z hľadiska nadväznosti použitých pojmov), či
systematickými (z hľadiska zaradenia pojmov v štruktúre celého právneho úkonu). Súd môže na základe
vykonaného dokazovania posúdiť, aká bola skutočná vôľa strán v čase uzatvárania zmluvy. Podmienkou

pre to, aby mohol prihliadnuť k vôli strán je, aby nebola v rozpore s tým, čo vyplýva z jazykového
vyjadrenia úkonu. Výkladom tak možno zisťovať iba obsah právneho úkonu, nemožno ním prejav vôle
doplňovať. Interpretácia obsahu právneho úkonu súdom podľa § 35 ods. 2 OZ nemôže byť považovaná
za nahradenie, prípadne zmenu už urobených prejavov vôle, keďže použitie zákonných výkladových
pravidiel smeruje iba k tomu, aby obsah právneho úkonu vyjadreného slovami, ktorý urobili účastníci o

vzájomnej dohode, bol vyložený v súlade so stavom, ktorý existoval v čase ich zmluvného dojednania.
Ak sa sprostredkovateľ zaviazal pre žalovaného po určitú dobu rezervovať nehnuteľnosť a zaviazal sa,
že následne v období od podpísania tejto zmluvy do uplynutia doby rezervácie obstará uzatvorenie
Zmluvy o budúcej zmluve alebo Kúpnej zmluvy, nemožno dospieť k záveru, že už touto zmluvou došlo
k uzavretiu Zmluvy o budúcej zmluve ako to tvrdí žalobkyňa. Aj Krátky slovník slovenského jazyka

uvádza pri slove ,,rezervovať“ ako jeho významy slová vopred zaistiť, zaisťovať, vyhradiť, vyhradzovať.
Pri použití žiadneho z uvedených významov slova rezervovať však nemožno dospieť k takému výkladu
rezervačnej zmluvy, z ktorého by vyplývala žalovanej povinnosť uzatvoriť so žalobkyňou kúpnu zmluvu.
Keďže rezervačná zmluva uzatvorená medzi žalobkyňou, žalovanou a sprostredkovateľom jednoznačne
vymedzuje záväzky žalovanej, pričom záväzok uzatvoriť budúcu kúpnu zmluvu v nej vymedzený nie

je, nemožno ho doplniť iba na základe vôle, ktorú mali v priebehu kontraktačného procesu účastníci
rezervačnej zmluvy prejaviť. (viď rozhodnutie NS SR 2Cdo/74/2024). Pre úplnosť súd uvádza, že
žalobkyňa viackrát poukazovala na vyjadrenia pána O., ktorý sa mal vyjadrovať za žalovanú. Žalovaná
však poprela, že pán O. bol zástupcom žalovanej a konal v jej mene a žalobkyňa oprávnenie pána O.
konať za žalovanú nijak nepreukázala. Taktiež žalovaná poukázala na časové hľadisko, kde viaceré

úkony či už pána O. alebo žalovanej boli vykonané v druhej polovici júla alebo v auguste, avšak doba
rezervácie uplynula dňa 17.7.2023 a všetky úkony po tejto lehote sú pre toto konanie irelevantné. Súd
sa s týmto tvrdením stotožnil.

22. Súd následne posudzoval, či v rámci rezervačnej zmluvy môže byť dojednaná zmluvná pokuta

za neuzatvorenie zmluvy alebo za nezaplatenie kúpnej ceny. Povinnosť do dohodnutej doby uzavrieť
zmluvu, vzniká zásadne iba zo zmluvy o budúcej zmluve označovanej tiež ako zmluva predbežná
(§ 50a ods. 1 OZ). Keďže ako súd uzavrel, v posudzovanej veci medzi stranami nevznikol žiaden
taký právny vzťah, z ktorého by pre žalovanú vyplývala povinnosť zaplatiť žalobkyni kúpnu cenu
alebo z ktorého by pre žalovanú vyplývala povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu do dohodnutej doby,

žalovaná sa v zmluve o rezervovaní nehnuteľnosti ohľadom zmluvnej pokuty zaviazala k povinnosti,
ktorá ide nad rámec účelu tejto zmluvy. V tejto časti zmluva svojim obsahom odporuje zákonu a je
preto podľa § 39 OZ v spojení s § 41 OZ neplatná. Dohoda o zmluvnej pokute (§ 544 a nasl. OZ)
ako zabezpečovací prostriedok, je závislá na existencii hlavného záväzku, ktorý je zmluvnou pokutou
zaistený. Ak nevznikne platne záväzok hlavný (napr. pre neplatnosť zmluvy), nemôže dôjsť k porušeniu

povinnosti zo zmluvy a nemôžu ani nastať účinky zmluvnej pokuty. V danej veci je právny úkon v časti, v
ktorejbolapovinnosťzabezpečenázmluvnoupokutou,neplatný.Účinkyzmluvnejpokutypretonenastali.
Keďže k uzavretiu kúpnej zmluvy napokon nedošlo (dôvod nie je právne významný), plnenie žalovanej
žalobkyni by bolo bez právneho dôvodu, nakoľko v danej problematike judikatúra zaujala stanovisko, ženeuzatvorenie sprostredkúvanej zmluvy nemôže byť klasifikované ako porušenie zmluvnej povinnosti.
„Dojednanie sprostredkovateľskej zmluvy obchádza ustanovenia § 544 ods. 1 Obč. zák. (obdobne ako
slovenská právna úprava), ktoré spája vznik nároku na zmluvnú pokutu iba s porušením zmluvy. Preto

je toto dojednanie podľa § 39 neplatné a na základe neho nemožno žalobcovi priznať plnenie. … V
žiadnom prípade sa však záujemca vo vzťahu k sprostredkovateľovi nemôže zaviazať, že s vyhľadanou
treťou osobou uzavrie zmluvu (v danom prípade zmluvu kúpnu). Je výlučne na vôli záujemcu, či
vôbec a s kým uzavrie kúpnu zmluvu ohľadom predmetu kúpy, ktorý zamýšľa predať/kúpiť. Pokiaľ
teda záujemca s vyhľadanou treťou osobou predpokladanú zmluvu neuzatvorí, nejde o porušenie

povinnosti zo sprostredkovateľskej zmluvy. Teda ani na nepodpísanie zmluvy nemožno viazať povinnosť
zaplatiť zmluvnú pokutu.“ (Rozhodnutie Krajského súdu v Hradci Králové sp. zn. 21Co 102/2013). Ne/
uzavretie zmluvy je právom, za výkon ktorého nie je možné osobu sankcionovať. Zmluvná pokuta v
sprostredkovateľskej zmluve viazaná na neuzavretie sprostredkúvanej zmluvy je absolútne neplatná. Čo
sa týka nejakého nároku sprostredkovateľa, týmto sa súd nezaoberal, nakoľko sprostredkovateľ nebol
stranou sporu v tomto konaní.

23. Na základe uvedeného súd rozhodol tak, ako je uvedené vo výrokovej časti tohto rozsudku a žalobu
zamietol.

24. Podľa § 251 CSP trovy konania sú všetky preukázané, odôvodnené a účelne vynaložené výdavky,

ktoré vzniknú v konaní v súvislosti s uplatňovaním alebo bránením práva.

25. V zmysle § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo
veci.

26. Podľa § 262 ods. 1, ods. 2 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd
v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie
po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník.

27. O trovách konania súd rozhodol v súlade s ust. § 255 ods. 1 CSP tak, že úspešná žalovaná má voči
žalobkyni nárok na náhradu trov konania v celom rozsahu.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresný súd
Vranov nad Topľou, písomne, v príslušnom počte rovnopisov s prílohami tak, aby sa jeden rovnopis s

prílohami mohol založiť do súdneho spisu a aby každý ďalší subjekt dostal jeden rovnopis s prílohami.
V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a
čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania
môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na odvolanie.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej. Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť
a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,

b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.
Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.