Rozsudok ,
Zmeňujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 25. september 2024

Súd: Krajský súd Banská Bystrica
Spisová značka: 17Co/63/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6122468264
Dátum vydania rozhodnutia: 25. 09. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ľubomír Šabla

ECLI: ECLI:SK:KSBB:2024:6122468264.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Banskej Bystrici ako súd odvolací, v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Ľubomíra

Šablu a sudcov JUDr. Zity Nagypálovej a JUDr. Dušana Ďuriana ako členov senátu, v spore žalobkyne:
A.B.B.,nar.XX.XX.XXXX,trvalebytomC.XXX,XXXXXC.,právnezastúpenáMgr.AlenouGregorovou,
advokátkou, Advokátska kancelária so sídlom Horná 54, 974 01 Banská Bystrica, proti žalovanej: B. D.,
nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom E. F. XXXXX/X, XXX XX E. E., právne zastúpená SUCHÝ & PARTNERS
s. r. o., so sídlom Horná 13, 974 01 Banská Bystrica, IČO: 52 826 791, o zaplatenie 809,94 € s
príslušenstvom, o odvolaní žalovanej proti rozsudku Okresného súdu Banská Bystrica č. k. 14C/14/2023
– 71 zo dňa 24. januára 2024 ako súdu prvej inštancie, takto

r o z h o d o l :

I. Rozsudok súdu prvej inštancie v I. výroku o vyhovení žalobe m e n í tak, že žalobu v celom rozsahu
z a m i e t a.

II. Žalobkyňa j e p o v i n n á nahradiť žalovanej trovy konania v rozsahu 100% do troch dní od
právoplatnosti uznesenia súdu prvej inštancie o výške náhrady trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Odvolaním napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie v celom rozsahu vyhovel žalobe žalobkyne,
keď uložil žalovanej povinnosť zaplatiť žalobkyni sumu 809,94 € s príslušenstvom – úrokom z omeškania
vo výške 5% ročne z tejto sumy od 16.09.2021 do zaplatenia, všetko v lehote troch dní odo dňa

právoplatnostirozsudku(I.výrok)auložilžalovanejpovinnosťnahradiťžalobkynitrovykonaniavrozsahu
100% v lehote 3 dní od právoplatnosti rozhodnutia súdu prvej inštancie o výške trov konania (II. výrok).

2. Z nesporných skutkových tvrdení strán sporu a vykonaného dokazovania pred súdom prvej inštancie
vyplýva, že dňa 02.12.2019 uzavreli žalobkyňa ako kupujúca a žalovaná ako predávajúca kúpu
zmluvu, pričom predmetom kúpy bol byt nachádzajúci sa v Banskej Bystrici. Súčasťou kúpnej zmluvy
boli aj dojednania v čl. VII týkajúce sa prechodného obdobia od predaja bytu do jeho odovzdania

predávajúcou v dohodnutom termíne, nakoľko predávajúca nemala v tom čase zabezpečené iné
bývanie, zabezpečovala si dokončenie holobytu, do ktorého sa mala nasťahovať. Konkrétne bolo
dojednané nasledovné:

„7.1 Zmluvné strany sa vzájomne dohodli, že predmet kúpy je predávajúci oprávnený užívať až do
01.03.2020, pričom kupujúci sa nebude do tohto termínu domáhať práva vstupu ani práva užívania
predmetu kúpy. Kupujúci sa zaväzuje, že do dňa odovzdania predmetu kúpy neprihlási na predmet kúpy

žiadnu osobu na prechodný ani na trvalý pobyt.
7.2 Predávajúci je oprávnený užívať predmet kúpy do dňa jeho odovzdania kupujúcemu len za náklady
súvisiace s užívaním predmetu kúpy. Zmluvné strany za takéto náklady považujú zálohy za dodávku
elektrickej energie a plynu, mesačný predpis úhrady za byt, ktorý pozostáva z príspevku vlastníkado fondu opráv a údržby, poplatku za správu a záloh za služby spojené s užívaním bytu a taktiež
vyúčtovanie za dodávku elektrickej energie a plynu a vyúčtovanie služieb spojených s užívaním bytu ku
dňu odovzdania predmetu kúpy.

7.3 Predávajúci sa zaväzuje predmet kúpy odovzdať kupujúcemu najneskôr dňa 01.03.2020 v
technickom stave v akom sa predmet kúpy nachádzal v čase podpisu zmluvy a kupujúci sa zaväzuje
premet kúpy najneskôr v tento deň prevziať. Odovzdanie a prevzatie predmetu kúpy zmluvné strany
uskutočnia písomne formou „Protokolu o odovzdaní a prevzatí bytu" s uvedením aktuálneho stavu
meračov energií.

7.4 V prípade, že sa predávajúci dostane do omeškania s odovzdaním predmetu kúpy podľa bodu 7.1
zmluvy, zaväzuje sa uhradiť kupujúcemu zmluvnú pokutu vo výške 30 eur (slovom: tridsať eur) za každý
kalendárny deň omeškania sa odo dňa 01.03.2020. Zmluvná pokuta je splatná do desiatich (10) dní od
doručenia jej vyúčtovania predávajúcemu (za doručenú sa považuje aj zásielka neprevzatá v odbernej
lehote). “

3. Žalovaná byt v dohodnutom termíne do 01.03.2020 neodovzdala, nakoľko meškali práce
s dokončením holobytu zakúpeného žalovanou, preto táto ústne požiadala žalobkyňu o možnosť užívať
byt o niekoľko týždňov dlhšie, s čím žalobkyňa súhlasila, nakoľko to bolo o niekoľko mesiacov, byt
žalovaná odovzdala až 16.11.2020.

4. Medzi stranami sporu bol spor ohľadne výkladu dojednaní v čl. VII kúpnej zmluvy, teda či aj po
dohodnutom termíne odovzdania bytu mala žalovaná platiť úhrady spojené s užívaním bytu, alebo len
zmluvnú pokutu za porušenie jej zmluvného záväzku odovzdať byt do 01.03.2020. Žalobkyňa bola
názoru, že keďže mali dojednané, že do odovzdania bytu bude všetky náklady spojené s jeho užívaním
hradiť žalovaná, brala automaticky, že aj po dohodnutom termíne odovzdania bytu, teda do jeho

reálneho odovzdania. Poukázala na to, že text zmluvy koncipoval realitný agent žalovanej. Žalovaná
naproti tomu mala za to, že dojednania v článku VII kúpnej zmluvy treba vykladať v ich vzájomnej
súvislosti.Pretobolanázoru,žepododovzdanímbytutrebarozumieťdojednanýtermínjehoodovzdania,
len dovtedy bolo dojednané platenie nákladov spojených s užívaním bytu a v dôsledku omeškania
s odovzdaním bola dojednaná len zmluvná pokuta vo výške 30,- € denne, t.j. 900,- € mesačne. Medzi

stranami sporu nebolo sporné a žalovaná aj v konaní predložila dôkazy - prevodné príkazy o uhradení
zmluvnej pokuty za obdobie od 01.03.2020 do 16.11.2020.

5. Žalovaná uhrádzala preddavky na náklady spojené s užívaním bytu len za obdobie do konca februára
2020. Na základe vyúčtovania nákladov spojených s užívaním bytu za rok 2020 zo strany spoločenstva

vlastníkov bytov v bytovom dome žalobkyňa žalobou požaduje od žalovanej refundáciu týchto nákladov
vo výške 809,94 €.

6. Na základe vyššie uvedeného s poukazom na ust. 35 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky
zákonník v platnom znení (ďalej aj „OZ“) súd prvej inštancie dospel k nasledovným záverom:

7. Právny úkon (v tomto prípade zmluvné dojednanie o užívaní bytu po jeho predaji) je potrebné vykladať
primárne podľa jeho jazykového vyjadrenia, ale aj podľa zamýšľanej vôle účastníkov úkonu. V prípade
pochybností o obsahu zmluvy sa pritom obsah zmluvy vykladá na ťarchu toho, kto text zmluvy navrhol,
t.j. žalovanej. Z citovaných zmluvných dojednaní je zrejmé, že zmluvné strany si nedojednali iba predaj

a kúpu predmetnej nehnuteľnosti, ale aj jej ďalšie užívanie žalovanou až do jej odovzdania. Za kľúčové
súd prvej inštancie považoval prvé vety článkov 7.1 a 7.2 zmluvy. Z citovaných článkov je zrejmé, že
žalovaná bola na základe vzájomnej dohody oprávnená riadne užívať predmetný byt do 01.03.2020.
Gramatickým výkladom slov „predmet kúpy je predávajúci oprávnený užívať do 01.03.2020“ nemožno
dôjsť k inému výkladu, ako že žalovaná predmetný byt oprávnene užívala len do 01.03.2020. Nespornou

bola skutočnosť, že žalovaná užívala predmetnú nehnuteľnosť aj po tomto dátume (od 01.03.2020
do 16.11.2020). Po tomto dátume užívala byt bez právneho titulu. Súd prvej inštancie konštatoval,
že mu počas konania nebola predložená iná písomná nájomná zmluva ani zápisnica o jej uzatvorení
v zmysle § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Poukázal na to, že v článku 7.2 si zmluvné strany
dojednali, že „predávajúci je oprávnený užívať predmet kúpy do dňa jeho odovzdania kupujúcemu len

za náklady súvisiace s užívaním predmetu kúpy.“ Je teda zrejmé, že užívanie bytu podľa článku 7.1
nebolo bezodplatné, ale zmluvné strany si dojednali, že žalovaná bola oprávnená užívať byt za náklady
súvisiace s užívaním bytu, pričom tento pojem si zadefinovali priamo v článku 7.2 zmluvy. Takto užívať
byt bola žalovaná oprávnená „do dňa jeho odovzdania kupujúcemu“. Súd prvej inštancie teda vychádzalz doslovného znenia tohto dojednania, z ktorého nevyplýva, že by bola žalovaná oprávnená užívať byt
za náklady súvisiace s užívaním bytu len do 01.03.2020, ale do dňa jeho reálneho odovzdania, čo bolo
v tomto prípade nesporne do 16.11.2020. Podľa názoru súdu prvej inštancie pokiaľ by vôľou strán bolo

dojednať užívanie za náklady iba do 01.03.2020, formulácia dojednania by bola „do dňa 01.03.2020“
alebo „do dňa jeho odovzdania dojednaného podľa bodu 7.1“. Súd prvej inštancie preto jazykovým
výkladom tohto dojednania dospel k záveru, že žalovaná bola povinná hradiť náklady za užívanie bytu
až do dňa jeho reálneho odovzdania.

8. Podporne súd prvej inštancie poukázal na to, že v prípade, ak zmluvné dojednanie nie je jednoznačné
(čo podľa názoru súdu prvej inštancie nie je tento prípad) a dojednanie môže mať dvojaký význam,
v zmysle princípov spravodlivosti sa vždy vykladá úkon na ťarchu toho, kto text zmluvy (dojednania)
navrhol. V tomto prípade to bola podľa tvrdenia žalobkyne, ktoré žalovaná nerozporovala, žalovaná.
Súdu v konaní nebol predložený žiadny dôkaz o tom, že by si zmluvné strany dojednali iné znenie tohto
dojednania alebo mienili dojednať iné znenie alebo mu v kontraktačnom procese prikladali iný význam.

Súdu nebol predložený dôkaz o vzájomnej komunikácii v tomto smere. Zo žiadneho dojednania, ani
zo vzájomnej komunikácie nevyplýva, že by si zmluvné strany dojednali ďalšie užívanie predmetného
bytu ako bezodplatné. Súd prvej inštancie preto považoval nárok žalobkyne na zaplatenie nákladov za
užívanie bytu ako dôvodný.

9. Ďalej súd prvej inštancie podporne uviedol, že aj keby bolo v článku 7.2 zmluvy priamo dojednané,
že žalovaná bola oprávnená užívať predmetný byt za náklady súvisiace s užívaním bytu do 01.03.2020,
po tomto dátume, kedy užívala predmetný byt bez právneho titulu by sa na úkor žalobkyne bezdôvodne
obohacovala, vznikol by teda žalobkyni nárok na náhradu za takéto bezdôvodné užívanie, ktorého výška
by zodpovedala bežnej náhrade za užívanie, teda bežnému nájomnému za obdobný byt v danej lokalite

v danom čase. Žalobkyňa však žiadala iba náklady súvisiace s užívaním bytu, teda reálne náklady
spojené so spotrebou a službami poskytovanými a spojenými so správou bytového domu, ktorých výšku
preukázala. Žalovaná výšku týchto nákladov nerozporovala. Súd prvej inštancie mal za preukázané, že
žalobkyňa ako vlastník bytu zaplatila zálohovo za tieto služby spolu 906,66 €, z ktorých 96,72 € jej bolo
vrátených, nakoľko celková suma za služby spojené s užívaním bytu činila 809,94 €.

10. Súd prvej inštancie nepovažoval za dôvodnú námietku žalovanej, že požadovanie úhrady nákladov
za služby spojené s užívaním bytu je vzhľadom na uhradenú zmluvnú pokutu vo výške 7.830,- € v
rozpore s dobrými mravmi. Súd prvej inštancie poukázal na to, že zmluvná pokuta nenahrádza inú
zmluvnú povinnosť. Zmluvná pokuta je sankciou za porušenie zmluvnej povinnosti a existuje popri

zmluvnej povinnosti, pričom nezaniká automaticky splnením tejto zmluvnej povinnosti. V danom prípade
si zmluvné strany dojednali zmluvnú pokutu vo výške 30,- € denne pre prípad omeškania s odovzdaním
bytu, teda s porušením povinnosti odovzdať byt do 01.03.2020, nie s porušením povinnosti zaplatiť
úhrady spojené s užívaním bytu. Je preto potrebné rozlišovať aj zabezpečenú zmluvnú povinnosť. V
danom prípade bola zmluvná pokuta spojená s odovzdaním, teda sprístupnením bytu. K porušeniu

povinnosti odovzdať byt by pritom mohlo dôjsť aj za situácie, keby žalovaná byt neužívala, iba by ho
riadne neodovzdala. Žalovaná však predmetný byt navyše aj užívala, spotrebovávala v ňom energie,
vodu a využívala ďalšie služby spojené s užívaním bytu. Bola preto povinná nahradiť žalobkyni náklady
spojené s užívaním bytu. Zmluvnú pokutu nie je možné akýmkoľvek výkladom si zamieňať s náhradou
za užívanie bytu.

11. Súd prvej inštancie podotkol, že predmetom konania nebol nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty,
ale nárok na náhradu nákladov spojených s užívaním bytu. Len ak by bol predmetom konania
nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty podľa predloženej zmluvy, súd by mal možnosť posudzovať
primeranosť tejto zmluvnej pokuty vo vzťahu k zabezpečenej zmluvnej povinnosti. Predmetom konania

však bola odplata za užívanie bytu, nie zmluvná pokuta. Pri posudzovaní zmluvnej pokuty by súd
posudzoval jej primeranosť k zabezpečenej zmluvnej povinnosti, avšak keďže zmluvné strany ani
nenamietali neprimeranosť celkovej ani pomernej zmluvnej pokuty k zabezpečovanej povinnosti (v
konaní neprimeranosť nebola tvrdená ani dokazovaná), nie je možné bez ďalšieho konštatovať, že by
požadovanie akéhokoľvek iného plnenia bolo v rozpore s dobrými mravmi. Naopak súd prvej inštancie,

ako už bolo uvedené vyššie, dospel k záveru, že žalobkyňa má nárok na zaplatenie nákladov spojených
s užívaním bytu až do jeho riadneho odovzdania bez ohľadu na to, či bola alebo nebola zaplatená pokuta
za omeškanie s odovzdaním bytu.12.Spoukazomnaust.§517ods.2OZvspojenís§3ods.1nariadeniavládySRč.87/1995Z.z.,ktorým
sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka v platnom znení súd prvej inštancie priznal
žalobkyni aj ňou požadovaný úrok z omeškania vo výške 5% ročne z istiny 809,94 € od 16.09.2021 do

zaplatenia majúc za to, že žalovaná sa s úhradou istiny dostala do omeškania po márnom uplynutí lehoty
na plnenie do 15.09.2021 poskytnutej žalobkyňou v elektronickej výzve zo dňa 03.09.2021 a vzhľadom
na percentuálnu výšku základnej úrokovej sadzby ECB v prvý deň omeškania.

13. O nároku strán sporu na náhradu trov konania súd prvej inštancie rozhodol v zmysle § 262 ods.

1 v spojení s § 255 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku v platnom znení (ďalej aj
„CSP“) vzhľadom na plný úspech žalobkyne v spore.

14. Proti rozsudku súdu prvej inštancie podala v zákonnej lehote odvolanie žalovaná. Rozhodnutie
označila za nesprávne z dôvodu uvedeného v § 365 ods. 1 písm. h) CSP, t.j. z dôvodu, že rozhodnutie
súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

15. Žalovaná v prvom rade nesúhlasila so záverom súdu prvej inštancie, že byt oprávnene užívala len
do 01.03.2020. Poukázala na výpoveď žalobkyne v konaní pred súdom prvej inštancie, že ju žalovaná
kontaktovala dňa 01.03.2020 s tým, že potrebuje užívať byt o pár týždňov dlhšie, lebo si potrebuje
dokončiť nové bývanie. Žalobkyňa s tým súhlasila, dovolila je v byte zotrvať aj po uvedenom dátume

a v užívaní bytu ju nijakým spôsobom nerušila. Žalovaná preto zastáva názor, že o neoprávnené
užívanie bytu z jej strany by išlo v prípade, ak by byt po 01.03.2020 užívala bez súhlasu žalobkyne.
Na oprávnené užívanie bytu takýto súhlas postačuje, nevyžaduje sa nájomná zmluva, či zápisnica o jej
uzatvorení najmä za situácie, že ani do 01.03.2020 nebol medzi stranami sporu dojednaný nájomný
vzťah, žalovaná v zmysle článku VII zmluvy bola povinná platiť len náklady za služby spojené s užívaním

bytu, nie aj nájomné. Podľa názoru žalovanej sa teda jednalo o výpožičku bytu do dňa jeho odovzdania
žalobkyni. Ani žalobkyňa v konaní netvrdila, že žalovaná užívala byt po 01.03.2020 bez právneho
dôvodu a nežiadala od žalovanej vydanie bezdôvodného obohatenia v podobe obvyklého, resp.
bežného nájomného. Podporne žalovaná uviedla, že Občiansky zákonník nevyžaduje písomnú formu
ako podmienku platnosti nájomnej zmluvy, možno ju uzavrieť aj konkludentne. Prípadne nesplnenie

zákonnej povinnosti spísať v takom prípade zápisnicu o jej uzatvorení nie je sankcionované. Ani na
platnosť zmluvy o výpožičke zákon nepredpisuje písomnú formu.

16. Žalovaná nesúhlasila ani s podporným názorom súdu prvej inštancie, že v prípade, ak zmluvné
dojednanie nie je jednoznačné (čo podľa názoru súdu prvej inštancie nie je tento prípad) a dojednanie

môže mať dvojaký význam, v zmysle princípov spravodlivosti sa vždy vykladá úkon na ťarchu toho,
kto text zmluvy (dojednania) navrhol. Žalovaná uviedla, že len ak vzniknú pochybnosti o význame
ustanovenia zmluvy, ktoré nebolo dojednané individuálne, má prednosť výklad na ťarchu tej strany,
ktorá navrhla ustanovenie. Vo svojej výpovedi na pojednávaní žalobkyňa uviedla, že: „dokonca
návrh zmluvy bol žalobkyni predložený zo strany realitného agenta žalovanej. Medzi stranami potom

ešte prebiehala komunikácia, v ktorej si dohodli konečné znenie ustanovení.“ Vzhľadom na to, že
žalobkyňa obsah kúpnej zmluvy pripomienkovala, jej ustanovenia boli individuálne dojednané, preto
nie je dôvod na aplikáciu pravidla, že ak dojednanie môže mať dvojaký význam, v zmysle princípov
spravodlivosti sa vždy vykladá úkon na ťarchu toho, kto text zmluvy (dojednania) navrhol. Pritom súd
prvej inštancie považoval ust. čl. VII kúpnej zmluvy za jednoznačné a teda nebolo potrebné predmetné

ustanoveniaskúmaťzhľadiskazamýšľanejvôleúčastníkovúkonu.Žalovanánapodporusvojhovkonaní
prezentovaného výkladu dojednaní v čl. VII kúpnej zmluvy v odvolacom konaní predložila čestné
prehlásenie p. E., realitného agenta žalovanej zo dňa 20.03.2020, z ktorého je podľa nej zrejmé, akým
spôsobom obsah kúpnej zmluvy formuloval a z ktorého nepochybne vyplýva, že žalovaná mala podľa
jeho tvrdenia po 01.03.2020 užívať predmetný byt iba za uhrádzanú zmluvnú pokutu.

17. Žalovaná s poukazom na rozsudok NS ČR sp. zn. 33 Odo 655/2005 z 27.07.2007 argumentovala
tým, že okrem gramatického výkladu (príp. logického a systematického) možno pri výklade právneho
úkonu v zmysle § 35 ods. 2 OZ usudzovať vôľu účastníkov zmluvy aj s prihliadnutím na následné
správanie týchto zmluvných strán. Z jej konania jednoznačne vyplýva, že bola presvedčená, že po

01.03.2020 má žalobkyni uhrádzať iba zmluvnú pokutu, pretože takto jej to bolo prezentované aj jej
realitným agentom.18. Žalovaná preto navrhla, aby odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie zrušil a vrátil mu
vec na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

19. Žalobkyňa vo vyjadrení k odvolaniu žalovanej považovala rozsudok súdu prvej inštancie za vecne
správny a stotožnila sa s ním. Odvolanie považovala za špekulatívne a účelové v snahe oddialiť plnenie.
Čestné prehlásenie predložené žalovanou až v odvolacom konaní považovala za neprípustný dôkaz
s poukazom na zásadu koncentrácie konania, nakoľko mohlo byť predložené už s podaním odporu
proti platobnému rozkazu. Navyše čestné vyhlásenie považovala za nepravdivé a účelové, nakoľko

obsah toho, čo p. E. tvrdí v čestnom vyhlásení nezodpovedá tomu, čo bolo dohodnuté. Predložila e-
mail od p. E., v ktorom poslal návrh kúpnej zmluvy, pričom v tomto návrhu sú relevantné ustanovenia
7.1 – 7.4 totožné so znením podpísanej kúpnej zmluvy, t.j. žalobkyni prišla od p. E., t.j. od žalovanej,
zmluva s navrhnutým znením výšky zmluvnej pokuty 30,- € denne a tiež s textom, podľa ktorého je
žalovaná povinná uhrádzať náklady súvisiace s užívaním bytu až do jeho odovzdania. Nikde v zmluve
nie je uvedené, že náklady súvisiace s užívaním bytu má platiť kupujúca, ani nie je spomínaná suma

15,- €. Znenia bodov 7.1 až 7.4. sú podľa názoru žalobkyne jednoznačné a nepripúšťajú iný význam,
ako je v nich uvedený. To, že žalovaná „si myslela“ niečo iné, je jej vnútorný nesúlad s textom zmluvy,
pričom však zmluvu podpísala s tým, že podľa bodu 11.5 prehlásila, že zmluva je napísaná v súlade
s jej vôľou a obsahu porozumela. Žalobkyňa trvala na tom, že zo zmluvy nevyplýva, že v prípade, ak
byt bude odovzdaný kupujúcej po 01.03.2020, tak žalovaná ako predávajúca môže byt užívať len za

zmluvnú pokutu. Žalovaná byt užívala až do 16.11.2020, a teda plnenie odobrala bez výhrad, avšak
za dané obdobie neuhradila náklady súvisiace s užívaním bytu. Bod 7.2. má jednoznačné znenie, z
ktorého je nepochybná povinnosť žalovanej uhrádzať náklady súvisiace s užívaním bytu až do jeho
odovzdania žalobkyni, t.j. skutočného odovzdania. Zmluvná pokuta dohodnutá v bode 7.4 kúpnej zmluvy
malapôsobiťprežalovanúakosankciazaoneskoreniesodovzdanímbytu,inakbynemalozmyseljumať

dohodnutú. Žalobkyňa zopakovala svoju argumentáciu z konania pred súdom prvej inštancie, že sankcia
v podobe zmluvnej pokuty ako taká nekonzumuje nárok žalobkyne na úhradu nákladov súvisiacich s
užívaním bytu. Nárok žalobkyne na zmluvnú pokutu a nárok na úhradu nákladov súvisiacich s užívaním
bytu sú dva rôzne nároky, pričom splnením jedného nároku nezaniká aj druhý nárok.

20. Ďalšie vyjadrenia v odvolacom konaní podané neboli.

21. Krajský súd funkčne príslušný na rozhodnutie o odvolaní žalovanej podľa § 34 ods. 1 CSP preskúmal
vec v rozsahu odvolania podľa § 379 CSP, len z dôvodov vymedzených v odvolaní podľa § 380 ods. 1
CSP a mimo nich v rozsahu vád týkajúcich sa procesných podmienok v zmysle § 380 ods. 2 CSP, ktoré

vady nezistil, bez potreby nariadenia odvolacieho pojednávania podľa § 385 ods. 1 CSP a rozsudok
súdu prvej inštancie zmenil podľa § 388 CSP z nasledovných dôvodov:

22. Odvolací súd je názoru, že žalobkyňa aj súd prvej inštancie vykladajú dojednania uvedené v čl.
7.2 zmluvy izolovane od ostatných dojednaní uvedených v čl. VII. Odvolací súd sa prikláňa k výkladu

žalovanej, t.j. k výkladu slovného spojenia uvedeného v bode 7.2 „do dňa jeho odovzdania“ v kontexte a
vo vzájomnej súvislosti s ostatnými bodmi čl. VII., z ktorých vyplýva, že predávajúci je oprávnený užívať
bytaždo01.03.2020(bod7.1)apredávajúcisazaväzujepredmetkúpyodovzdaťkupujúcemunajneskôr
dňa 01.03.2020 (bod 7.3.). Z bodov 7.1., 7.3. a 7.2. zmluvy v ich vzájomnej súvislosti teda možno
vyvodiť, že predávajúci je oprávnený užívať predmet kúpy do 01.03.2020, zaväzuje sa byt odovzdať

kupujúcemu do tohto termínu, predávajúci je preto oprávnený byt užívať do (dojednaného) dňa jeho
odovzdania kupujúcemu. Pri výklade bodu 7.2. zmluvy, že predávajúci je oprávnený užívať predmet
kúpy do dňa jeho skutočného, reálneho odovzdania kupujúcemu (len za náklady spojené s užívaním
predmetu kúpy) by sa dostal bod 7.1 do logického rozporu s bodom 7.2. zmluvy, keď na jednej strane
je v bode 7.1 zmluvy dojednané oprávnenie predávajúceho užívať byt (najneskôr) do 01.03.2020, na

druhej strane by z bodu 7.2 zmluvy vyplývalo, že toto oprávnenie má do skutočného (hoci neskoršieho)
dňa odovzdania bytu, čím by sa negovalo dojednanie v bode 7.1. zmluvy. Argumentum a contrario
z ustanovení bodu 7.1 a 7.3 kúpnej zmluvy vyplýva, že predávajúci bol oprávnený užívať predmet kúpy
len do 01.03.2020, potom už nie (ak nedošlo k novej dohode – o tom odvolací súd pojednáva bližšie
v bodoch 24. a 25. odôvodnenia tohto rozhodnutia). Zmluvná pokuta nebola platená za užívanie bytu po

tomto termíne, ako je (najmä zo strany žalovanej) mylne ponímané, nakoľko po tomto termíne v zmysle
kúpnej zmluvy už žalovaná nebola oprávnená byt užívať, ale ako sankcia za nedodržanie dohodnutého
termínu odovzdania bytu. Preto je odvolací súd názoru, že zmluvné strany si v kúpnej zmluve dohodli
záväzok predávajúcej (žalovanej) platiť náklady spojené s užívaním bytu len do dohodnutého termínuodovzdania bytu. Neobstojí preto doslovný izolovaný výklad slovného spojenia „do dňa jeho odovzdania“
vo význame „do dňa skutočného odovzdania“. V zmysle § 35 ods. 2 OZ právne úkony vyjadrené slovami
treba vykladať nielen podľa ich jazykového vyjadrenia, ale najmä tiež podľa vôle toho, kto právny úkon

urobil, ak táto vôľa nie je v rozpore s jazykovým prejavom. V čase uzatvárania zmluvy zmluvné strany
predpokladajú, že si svoje dohodnuté záväzky budú plniť (aspoň by mali predpokladať, inak je otázne,
na čo vôbec vstupujú do zmluvného vzťahu, pri ktorom vopred predpokladajú, že sa nebude dodržiavať),
preto neodporuje jazykovému prejavu uvedenému v čl. VII vôľa zmluvných strán, že byt bude odovzdaný
do dohodnutého termínu, t.j. najneskôr do 01.03.2020, preto do tohto termínu je predávajúca povinná

platiť náklady spojené s užívaním bytu. Z takto vyjadrenej vôle zmluvných strán možno vyvodiť, že
očakávali odovzdanie bytu zo strany žalovanej najneskôr do 01.03.2020, k odovzdaniu bytu a ukončeniu
platenia nákladov spojených s užívaním bytu teda mohlo dôjsť aj skôr, nie však neskôr. V čase
uzatvárania zmluvy (02.12.2019) totiž nemohli pri bežnej miere opatrnosti predpokladať, že dôjde k sklzu
v odovzdaní bytu žalovanou po 01.03.2020 napr. v dôsledku pandémie COVID-19 spôsobujúcej vo
všeobecnosti zastavenie, resp. spomalenie aktivít v mnohých oblastiach, vrátane stavebníctva. Na tom

nič nemení ani dojednanie o zmluvnej pokute pre prípad porušenia povinnosti žalovanej odovzdať byt
vdohodnutomtermíne.Takétodojednaniejetotižzabezpečovacíminštitútom,akousi„poistkou“splnenia
zabezpečenej zmluvnej povinnosti, nie prejavom nedôvery jednej zmluvnej strany v splnenie zmluvnej
povinnosti druhou zmluvnou stranou. Primárna funkcia inštitútu zmluvnej pokuty je totiž preventívna,
t.j. má odradiť zmluvnú stranu od porušenia zmluvnou pokutou zabezpečenej zmluvnej povinnosti, až

následná (sekundárna) je funkcia sankčná pre prípad, že napriek dojednaniu zmluvnej pokuty k splneniu
zabezpečenej povinnosti nedôjde.

23. Proti argumentácii súdu prvej inštancie, že pokiaľ by vôľou strán bolo dojednať užívanie za náklady
iba do 01.03.2020, formulácia dojednania by bola „do dňa 01.03.2020“ alebo „do dňa jeho odovzdania

dojednaného podľa bodu 7.1“ možno namietať, že by sa jednalo len o výslovné upresnenie toho, čo
vyplýva z kontextu čl. VII, zo vzájomnej súvislosti jeho dojednaní a tiež možno namietať to, že pokiaľ
by vôľou zmluvných strán bolo dojednať užívanie za náklady do skutočného odovzdania bytu, malo to
byť taktiež výslovne uvedené.

24. Pokiaľ zmluvné strany mali v úmysle vzhľadom na vzniknutú situáciu na strane žalovanej predlžiť
dobu užívania a stanoviť nový neskorší termín odovzdania bytu ako bol v čl. VII (najneskôr do
01.03.2020) s pretrvávajúcou povinnosťou žalovanej platiť náklady spojené s užívaním bytu, mohli
dojednať dodatok ku kúpnej zmluve stanovujúci tento nový neskorší termín. Z výpovedí strán sporu
však nevyplynulo uzavretie takéhoto dodatku, ktorým by sa predĺžila doba užívania a posunul

termín odovzdania bytu so všetkými s tým spojenými dovtedy v kúpnej zmluve dojednanými právami
a povinnosťami zmluvných strán (vrátane povinnosti platiť náklady spojené s užívaním bytu, ale aj
odloženia, posunutia povinnosti platiť zmluvnú pokutu, keďže v dôsledku zmeny termínu odovzdania
bytu by sa žalovaná nedostala do omeškania s jeho odovzdaním), o čom svedčí aj skutočnosť, že
medzi stranami sporu nebol sporné, že po 01.03.2020 mala žalovaná platiť (a aj platila) zmluvnú

pokutu. Z výpovedí strán sporu vyplynula len skutočnosť, že žalobkyňa súhlasila s ďalším užívaním
bytu žalovanou aj po dohodnutom termíne odovzdania bytu v kúpnej zmluve, pričom žalobkyňa sama
potvrdila, že sa na tom, že aj za toto obdobie je žalovaná povinná platiť náklady spojené s užívaním
bytu (resp. preddavky na ne) nedohadovali, brala to automaticky vzhľadom na predchádzajúcu kúpnu
zmluvu.Natovšakvzmyslevyššieuvedenéhoneboldôvod,keďžezosamotnejkúpnejzmluvyvyplývala

povinnosť žalovanej platiť tieto náklady len do dohodnutého termínu odovzdania bytu a pre prípad jeho
nedodržania len povinnosť platiť zmluvnú pokutu za každý deň omeškania s odovzdaním bytu.

25. Ústny návrh žalovanej na užívanie bytu aj po v kúpnej zmluve dohodnutom a nedodržanom termíne
odovzdaniabytu,t.jpo01.03.2020navopredodhadovanú,avšakneurčitúdobuasúhlasžalobkynestým

bez dohodnutia platenia nákladov spojených s užívaním bytu aj za túto dobu možno charakterizovať ako
novú zmluvu – tzv. výprosu (innominátnu zmluvu), kedy vlastník veci túto prenecháva bezodplatne do
užívania niekomu inému bez stanovenia doby jej užívania, pričom vlastník veci môže kedykoľvek bez
uvedeniadôvodutentozmluvnývzťahukončiť,t.j.žiadaťvydanieveci,resp.vypratanienehnuteľnosti(na
rozdiel od zmluvy o výpožičke, ktorej podstatnou náležitosťou je dohodnutie doby užívania veci). Keďže

po ukončení doby užívania bytu podľa kúpnej zmluvy sa žalobkyňa a žalovaná ústne dohodli novou
zmluvou na ďalšom bezodplatnom užívaní bytu žalovanou, nakoľko nedojednali odplatu za užívanie
bytu, nemožno hovoriť o užívaní bytu po 01.03.2020 bez právneho dôvodu, teda ani o nároku žalobkynena vydanie bezdôvodného obohatenia od žalovanej vo výške obvyklého nájomného za dobu užívania
bytu od 01.03.2020 do 16.11.2020.

26. Pokiaľ žalobkyňa vo vyjadrení k odvolaniu uviedla, že nikde v zmluve nie je uvedené, že náklady
súvisiace s užívaním bytu má platiť kupujúca, odvolací súd uvádza, že povinnosť vlastníka bytu platiť
preddavky na úhrady spojené s užívaním bytu je zákonnou, nie zmluvnou povinnosťou, vyplýva zo
zákona, konkrétne z ust. § 10 ods. 1 veta prvá zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov v platnom znení, podľa ktorého vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v

súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne
vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade
vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Tým, že v kúpnej zmluve bolo dojednané platenie týchto
preddavkov žalovanou, dochádzalo k priamemu plateniu týchto preddavkov žalovanou za vlastníka bytu
za užívanie bytu aj po jeho predaji predávajúcou (žalovanou) do v kúpnej zmluve dohodnutého termínu
užívania a odovzdania bytu. Nakoľko po tomto termíne nič také dohodnuté nebolo, vlastník bytu mal

naďalej zákonnú povinnosť platiť preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, žalovaná túto zmluvnú
povinnosť už nemala. Nebolo preto v kúpnej zmluve potrebné výslovne dojednávať, že po dohodnutom
termíne odovzdania bytu je tieto preddavky povinná platiť kupujúca, ako dôkaz o tom, že tieto preddavky
nie je povinná platiť predávajúca, nakoľko táto povinnosť vyplýva vlastníkovi bytu zo zákona a trvala aj
počas dojednanej doby užívania bytu žalovanou, pretože spoločenstvo vlastníkov bytov zmluvný vzťah

medzi žalobkyňou a žalovanou nezaujíma, nie je z neho oprávnené ani povinné niečo požadovať, bolo
vecou zmluvných strán kúpnej zmluvy, že sa dohodli na platení nákladov priamo žalovanou (namiesto
žalobkyne) za dohodnuté obdobie. Mohli si totiž dohodnúť aj mechanizmus refundácie preddavkov, t.j.
že by ich zaplatila žalobkyňa a následne by jej ich preplatila žalovaná. Spoločenstvo vlastníkov bytov
v zásade nezaujíma, kto mu preddavky platí, ale že boli zaplatené.

27. So žalobkyňou možno súhlasiť v tom, že nové dôkazy uplatnené stranami sporu až v odvolacom
konaní nie sú v zásade prípustné až na zákonom stanovené výnimky uvedené v § 366 CSP, ktorých
splnenie však žiadna zo strán sporu netvrdila, ani nepreukázala. Odvolací súd preto pri posudzovaní
významu jednotlivých dojednaní v čl. VII kúpnej zmluvy vychádzal len z ich jazykového vyjadrenia

a (predpokladanej) vôle zmluvných strán neodporujúcej jazykovému vyjadreniu. Neprihliadol ani na
čestnéprehlásenierealitnéhoagentapredloženévodvolacomkonanížalovanou,aleaninae-mailajeho
prílohu predloženú v odvolacom konaní žalobkyňou.

28. Keďže žalovaná nebola povinná platiť náklady spojené s užívaním bytu po dohodnutom termíne

odovzdania bytu, ani neužívala byt po tomto termíne bez právneho dôvodu, nemohla sa ani dostať do
omeškania s platením sumy 809,94 €, preto žalobkyňa nemá ani nárok na zaplatenie úroku z omeškania
vo výške 5% ročne zo sumy 809,94 € od 16.09.2021 do zaplatenia.

29. Vzhľadom na vyššie uvedené odvolací súd v zmysle § 388 CSP zmenil odvolaním napadnutý I.
výrok rozsudku súdu prvej inštancie, nakoľko neboli splnené podmienky na jeho potvrdenie ani na jeho
zrušenie, a to tak, že žalobu žalobkyne v celom rozsahu zamietol.

30. Odvolací súd rozhodol aj bez návrhu v zmysle § 396 ods. 1 CSP v spojení s § 262 ods. 1 CSP a

§ 255 ods. 1 a 2 CSP o nároku strán sporu na náhradu trov konania prvoinštančného i odvolacieho,
pretožezmenilprvoinštančnérozhodnutie(§396ods.2CSP).Keďžeodvolaniužalovanejbolovyhovené
a žaloba bola v dôsledku toho v celom rozsahu zamietnutá, plný úspech v spore má žalovaná. Preto
odvolací súd priznal žalovanej voči žalobkyni nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

31. O výške náhrady trov konania rozhodne v zmysle § 262 ods. 2 CSP súd prvej inštancie po
právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník. Z tohto dôvodu určil odvolací súd začiatok lehoty na plnenie podľa § 232 ods. 2 CSP od
právoplatnosti rozhodnutia súdu prvej inštancie o výške náhrady trov konania.

32. Rozhodnutie senátu odvolacieho súdu bolo prijaté pomerom hlasov 3 : 0.Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,

d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 CSP).

Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo

c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 CSP).

Dovolanie v prípadoch uvedených v § 421 odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní
proti uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) CSP (§ 421 ods. 2 CSP).

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 CSP nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,

c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b) (§ 422 ods. 1 CSP); na určenie výšky
minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby na súde prvej
inštancie (§ 422 ods. 2 CSP).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP).

Dovolanie môže podať strana sporu, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 424 CSP).

Dovolanie môže podať intervenient, ak spolu so stranou, na ktorej vystupoval, tvoril nerozlučné

spoločenstvo podľa § 77 (§ 425 CSP).

Prokurátor môže podať dovolanie, ak sa konanie začalo jeho žalobou alebo ak do konania vstúpil (§
426 CSP).

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii; ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods.
1 CSP); dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo
dovolacom súde (§ 427 ods. 2 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (t.j. ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej
veci sa týka, čo sa ním sleduje a podpis) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa
toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody)
a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).Ak zákon na podanie nevyžaduje osobitné náležitosti, v podaní sa uvedie,
a) ktorému súdu je určené,
b) kto ho robí,

c) ktorej veci sa týka,
d) čo sa ním sleduje a
e) podpis
(§ 127 ods. 1 CSP).

Ak ide o podanie urobené v prebiehajúcom konaní, náležitosťou podania je aj uvedenie spisovej značky
tohto konania (§ 127 ods. 2 CSP).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
dovolania (§ 430 CSP).

Dovolacie dôvody možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie dovolania (§ 434 CSP).

Strany sporu majú možnosť zvoliť si advokáta alebo obrátiť sa na Centrum právnej pomoci so žiadosťou
o poskytnutie právnej pomoci (§ 160 ods. 2 CSP). Žiadateľ, u ktorého hrozí nebezpečenstvo zmeškania
lehoty, môže zároveň so žiadosťou požiadať centrum o predbežné poskytnutie právnej pomoci (§ 11

ods. 1 zákona č. 327/2005 Z.z.).

Dovolateľmusíbyťvdovolacomkonanízastúpenýadvokátom;dovolanieainépodaniadovolateľamusia
byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP); povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,

b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a

ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 ods. 2 CSP).

Ak neboli splnené podmienky podľa § 429 CSP, resp. dovolanie má vady podľa § 429 CSP napriek
riadnemu poučeniu dovolateľa o povinnosti podľa § 429 CSP v odvolacom konaní, resp. napriek

výzve súdu prvej inštancie adresovanej dovolateľovi na odstránenie vád a jeho poučení o následkoch
neodstránenia vád dovolania, dovolací súd dovolanie odmietne (§ 447 písm. e) CSP v spojení s § 436
ods. 1 CSP).