Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 12. december 2024

Súd: Krajský súd Trenčín
Spisová značka: 8Co/64/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3123209188
Dátum vydania rozhodnutia: 12. 12. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Iveta Sopková

ECLI: ECLI:SK:KSTN:2024:3123209188.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trenčíne v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Ivety Sopkovej a členiek

senátu Mgr. Ivany Šlesarovej a JUDr. Ivice Čelkovej v spore žalobkyne
A. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. D. E. XXX/XXX, C. D. E., zastúpenej JUDr. Jánom Legerským,
advokátom so sídlom Nám. Sv. Anny 15/25, Trenčín, proti žalovanému Obec Skalka nad Váhom, so
sídlom Skalka nad Váhom I/103, IČO: 00 311 961, zastúpenému JUDr. Petrom Martiškom, advokátom
so sídlom Trenčín, Jilemnického 2, o neplatnosť výpovede z nájmu bytu, o odvolaní žalobkyne proti
rozsudku Okresného súdu Trenčín č.k. 28C/66/2023-64 zo dňa 11. apríla 2024, takto

r o z h o d o l :

I. Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e.

II. Žalovanému proti žalobkyni priznáva nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. V záhlaví identifikovaným rozsudkom súd prvej inštancie výrokom I. zamietol žalobu, ktorou sa
žalobkyňa domáhala určenia, že výpoveď žalovaného ako prenajímateľa zo dňa 10.08.2023 daná
žalobkyni ako nájomcovi z nájomnej zmluvy zo dňa 11.01.2023 o nájme bytu č. C. na prízemí bytového
domu súp. č. F., sekcia G., postaveného na pozemku
parc. č. XXX/XX, zapísaného na LV č. X pre k.ú. C. D. E. (ďalej len „byt“), je neplatná a nájomný pomer
založený touto zmluvou trvá. Výrokom II. priznal žalovanému proti žalobkyni nárok na náhradu trov

konania v rozsahu 100 %.

2. V odôvodnení rozhodnutia súd prvej inštancie uviedol, čo zistil z vykonaného dokazovania: medzi
stranami sporu vznikol záväzkový právny vzťah na základe uzavretej zmluvy o nájme zo dňa 11.01.2023,
ktorá bola uzavretá na dobu určitú od 01.02.2023 do 31.01.2026. Konštatoval, že neobstojí tvrdenie
žalobkyne, že išlo o nájomný vzťah trvajúci od roku 2009, od kedy prvý krát prevzala predmetný byt do
užívania. V danej veci je predmetný byt sociálnym bytom na základe zákona č. 443/2010 Z.z. o dotáciách

na rozvoj bývania
a o sociálnom bývaní, pričom podľa čl. 3 nájomnej zmluvy má nájomca právo na opakované uzatvorenie
novej zmluvy o nájme bytu na dobu určitú pri dodržaní podmienok uvedených
v nájomnej zmluve, VZN č. 1/2020 a citovanom zákone, a to za podmienky, že nájomca nezískal
iný byt, rodinný dom alebo ich časť do vlastníctva alebo do nájmu a má ku dňu uzatvorenia zmluvy
vysporiadané všetky pohľadávky a záväzky voči prenajímateľovi. Žalobkyňa potvrdila, že je podielovou
spoluvlastníčkou rodinného domu, avšak tento nevyužíva na bývanie z dôvodu nedostatku miesta na

bývanie s maloletou dcérou, keď
v dome býva jej matka a brat. Žalobkyňa mala so žalovaným ako prenajímateľom uzavreté aj nájomné
zmluvy zo dňa 01.02.2017 na dobu určitú od 01.02.2017 do 31.01.2020 a zo dňa 31.01.2020 na dobu
určitú od 01.02.2020 do 31.01.2023. Na základe uvedeného uzavrel, že nájomný vzťah medzi stranamisporu nie je predlžovaný, ale nájomný vzťah vždy skončí uplynutím dohodnutej doby nájmu a po splnení
stanovených podmienok je uzatvorený nový. V konaní nebolo preukázané, že by žalobkyňa mala súhlas
na vykonanie úprav a opráv

v predmetnom byte, čo nebolo medzi stranami sporu sporné. Sporná bola skutočnosť, či došlo konaním
žalobkyne k takému hrubému porušeniu zmluvy, ktoré by zakladalo porušenie zmluvy podľa § 711 ods.
1 písm. d) Obč. zák., ktoré je dôvodom na výpoveď nájomnej zmluvy zo strany prenajímateľa. Žalobkyňa
odôvodnila žalovanú neplatnosť výpovede nájomnej zmluvy danú prenajímateľom skutočnosťou, že z jej
strany nedošlo k hrubému porušeniu nájomnej zmluvy, nakoľko sám žalovaný ako prenajímateľ neplnil

povinnosti vyplývajúce mu jednak z čl. 8 bod 1 nájomnej zmluvy ako aj z ustanovenia § 687 Obč. zák.
tým, že neudržiaval predmetný byt v užívaniaschopnom stave. Napriek jej výzvam žalovaný nevykonal
žiadané opravy a tak bola de facto nútená zabezpečiť a vykonať opravy na vlastné náklady, aby tým
predišla hroziacim škodám na majetku a zdraví. Z predložených listinných dôkazov bolo preukázané, že
žalobkyňa listom zo dňa 28.06.2019 urgovala žalovaného
o vykonanie opráv v byte, konkrétne žiadala o zabezpečenie odstránenia stavu obkladačiek

v kúpeľni, ktoré odpadávali a výmenu podlahovej krytiny v kuchyni. Iné listinné
žiadosti adresované žalovanému žalobkyňa nepredložila ani nepreukázala. Výpoveď svedka
A. H. I. ohľadom zaslaných žiadostí žalobkyňou súd hodnotil ako nedôveryhodnú z dôvodu, že z
výsluchu vyplynulo, že svedok bol oboznámený o predmete konania a o vykonávanom dokazovaní
(mal vedomosť aj o revíznej správe, ktorá bola datovaná po začatí konania a žalobkyňa ho predložila

ako dôkaz na pojednávaní, na ktorom svedok vypovedal). Taktiež žalobkyňa nepreukázala osobnú
komunikáciu so žalovaným (bývalým starostom alebo súčasným starostom obce Skalka nad Váhom)
za účelom získania súhlasu prenajímateľa s vykonaním opráv, práve naopak súčasný starosta obce
na pojednávaní vypovedal, že žiadnym spôsobom nebol po jeho zvolení do funkcie (od 01.12.2022)
kontaktovaný žalobkyňou. Na základe uvedených skutočností dospel súd prvej inštancie

k záveru, že žalobkyňa si pred vykonaním úprav a opráv v prenajatom byte nevyžiadala súhlas
prenajímateľa podľa § 694 Obč. zák. a čl. 7 bod. 6 nájomnej zmluvy. Ani predloženú urgenciu
nemožno hodnotiť ako žiadosť o súhlas prenajímateľa podľa citovaných ustanovení, nakoľko týmto
listom žalobkyňa len oznámila potrebu opráv v byte, avšak o súhlas
s odstránením závad vykonanej z jej strany nežiada. Vykonaným dokazovaním bolo ďalej zistené,

že žalobkyňa v priestoroch kúpeľne a aj v priestoroch chodby vymenila plávajúcu podlahu pôvodne
položenúnalinoleovejpodlahezanovúdlažbu,vymenilaopadávajúciobkladvkúpeľni,vymenilatoaletu,
ktorá pretekala, vymenila vaňu, do ktorej osadila aj sklenenú stenu, vymenila vykurovacie teleso nad
dverami a vymenila vnútorné dvere
v priestoroch celého bytu. Taktiež v kúpeľni vymurovala priečku a došlo k presunu elektrickej zásuvky

z chodby do kúpeľne. Vykonanie týchto úprav a opráv v prenajatom byte podľa názoru súdu nemožno
hodnotiť ako drobné opravy v byte podľa § 692 Občianskeho zákonníka ani ako odstránenie závad v
nevyhnutnej miere podľa § 691 Občianskeho zákonníka, nakoľko vykonanými výsluchmi žalobkyne a
navrhnutých svedkov bolo jednoznačne preukázané, že žalobkyňa nielenže odstránila vytknuté závady
- odpadávajúce obkladačky v kúpeľni, ale vykonala ďalšie opravy a úpravy v byte, a to výmenu stojaceho

WC na WC geberit (zavesené WC, zamurovaný splachovací systém), výmenu linolea za plávajúcu
podlahu, presun elektrickej zásuvky z chodby do kúpeľne. Ako nevyhnutnú mieru nemožno hodnotiť
ani výmenu obkladačiek v kúpeľni, keď podľa svedkov bolo odpadnutých pár obkladačiek (nie všetky,
ku ktorých kompletnej výmene došlo). Súd poukazuje napr. na výpoveď brata žalobkyne J. B., ktorý
vypovedal, že asi 90 % kachličiek bolo

v poriadku. Odstránenie závady sa navyše musí týkať priamo závady, o ktorú ide a nesmie viesť k
zhodnoteniu opravovanej alebo upravovanej veci. Taktiež nie je splnená podmienka na odstránenie
závad nájomcom podľa § 691 Občianskeho zákonníka, že ide o také závady, ktoré bránia riadnemu
užívaniu bytu alebo ktorými môže byť ohrozený výkon nájomného práva. Takouto závadou by bola napr.
porucha vodovodného zariadenia, ktorá by mala za následok prerušenie dodávky vody alebo závada v

systéme vykurovania. Nestačí teda akákoľvek závada pri užívaní bytu (R 5/1980). V predmetnom spore
bolo preukázané, že žalobkyňa vymenila stojace WC na WC geberit, čím nie je splnená podmienka
odstránenia závady, nakoľko odstránením závady by bolo v prípade pretekania vody z WC (čo bolo
tvrdené žalobkyňou ako dôvod opravy) len nahradenie závadou dotknutej časti splachovača, avšak
nemôže dôjsť k výmene celej nádrže s nových splachovačom, prípadne až k výmene celého WC.

Žalobkyňou vykonané opravy a úpravy v prenajatom byte súd hodnotí ako podstatné zmeny v byte, ktoré
žalobkyňa ako nájomca nemá právo podľa § 694 Občianskeho zákonníka a čl. 7 bod 6 nájomnej zmluvy
vykonať bez predchádzajúceho súhlasu prenajímateľa. V tejto súvislosti súd prvej inštancie poukázal
na rozsudok NS ČR sp.zn.26Cdo 4004/2008 zo dňa 20.10.2009, podľa ktorého podstatnou zmenou v byte je taký zásah do jeho
stavu, ktorý pri zachovaní stavebno-technického usporiadania spôsobí výrazný rozdiel medzi stavom
bytu, v akom bol nájomcovi odovzdaný a medzi jeho stavom po vykonanom zásahu a podstatnou

zmenou bytu z tohto hľadiska bude aj nahradenie pôvodných podlahových krytín za iné (napr. parkety za
linoleum). V danom prípade, ak žalobkyňa realizovala výmenu linolea v kuchyni a v kúpeľni za plávajúcu
podlahu, ako bolo vykonaným dokazovaním za preukázané, došlo zo strany žalobkyne podľa judikatúry
k vykonaniu podstatnej zmeny v byte (ako ďalšie výmena WC na WC geberit, výmena vnútorných
dverí). Na základe uvedeného nemožno žalobkyňou vykonané opravy a úpravy v byte hodnotiť ani ako

dôsledok porušenia povinnosti prenajímateľa odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne
užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu podľa § 687
ods. 1 Obč. zák. Žalobkyňou vykonané opravy a úpravy v prenajatom byte boli tak podstatné, že
nimi došlo aj k zhodnoteniu bytu a k zásahu do vlastníckeho práva prenajímateľa k predmetnému bytu
zásadným spôsobom. V tejto súvislosti súd poukazuje napr. aj na presun elektrickej zásuvky z chodby
do kúpeľne, ktorú žalobkyňa odôvodňovala tým, že v kúpeľni boli dve zásuvky a v prípade zapojenia

spotrebiča, vyhadzovalo poistky, preto musela používať predlžovací kábel z kuchyne. Týmto presunom
bolo zasiahnuté do elektrických rozvodov v byte, čo bez ohľadu na to, že žalobkyňa predložila dodatočnú
správu o odbornej prehliadke a odbornej skúške elektrických zariadení v byte, možno hodnotiť ako hrubý
zásahdovlastníckehoprávaprenajímateľakpredmetnémubytu,ak(akobolopreukázané)bolvykonaný
bez predchádzajúceho súhlasu prenajímateľa. Naviac bolo

zistené, že tento presun bol vykonaný neodborným zásahom, keď výsluchom svedka
A. H. I., priateľa žalobkyne, bolo zistené, že práve tento svedok, ktorý nemá oprávnenie na vykonávanie
odborných zásahov do elektrických rozvodov, vykonal predmetný presun, pričom tvrdil, že ho vykonal
so svedkom A. K., ktorý však túto skutočnosť pri svojej výpovedi nepotvrdil, naopak sám uviedol, že
zásah do elektrických rozvodov nerobil. Na základe uvedených skutočností súd prvej inštancie dospel

k záveru, že konanie žalobkyne, keď v predmetnom prenajatom byte vykonala podstatné zmeny, ktoré
nemali súvis s oznámenými závadami v byte - odpadnuté obkladačky, pleseň na linoleu, a nad rámec
týchto opráv vykonala úpravy zhodnocujúce prenajatý byt - výmena vane, výmena stojaceho WC na WC
geberit - čím sa zasiahlo aj do potrubia vody, vybudovanie priečky, výmena vnútorných dverí (ktorých
závada nebola oznámená), došlo tým k zásadnému zásahu do vlastníckeho práva prenajímateľa,

keď ich vykonala svojvoľne bez jeho predchádzajúceho súhlasu. Zásah nemožno ospravedlniť ani
skutočnosťou, že žalobkyňa v predmetnom prenajatom byte býva už 13 rokov, alebo skutočnosťou, že
tieto kroky odôvodňuje nekonaním žalovaného. Žalobkyňa sa k predmetnému bytu nemôže správať
ako vlastník, keď má voči nemu iba užívacie právo. Žalobkyňa po uzavretí novej nájomnej zmluvy
(11.01.2023) ani nevyužila možnosť vyžiadania súhlasu od prenajímateľa, resp. možnosť komunikácie

s novým starostom obce (ak mala zlé vzťahy s bývalým starostom), kedy po tomto dátume
v prípade, ak by žalovaný nereagoval na zaslanú žiadosť o súhlas s vykonaním predmetných zmien,
mala možnosť domáhať sa súhlasu prenajímateľa súdnou cestou. Toto konanie žalobkyne tak možno
dať na roveň nezaplatenia nájomného za dlhší čas ako tri mesiace, alebo prenechania bytu alebo jeho
časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, ktoré ako príklad hrubého porušenia

povinností vyplývajúcich z nájmu bytu uvádza zákon.
V prípade, ak by nájomcovia bytov robili svojvoľné zásahy a úpravy v prenajatých bytoch (napr. do
elektrických rozvodov, do potrubí vody) mohlo by dôjsť k takým poškodeniam, ktorými by mohlo dôjsť
aj k poškodeniu ostatných bytov alebo bytového domu. Porušením povinnosti vyplývajúcej z nájomnej
zmluvy z čl. 7 bod 6 nájomnej zmluvy, žalobkyňa hrubo porušila svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu

bytu a toto porušenie zakladá dôvod na výpoveď nájomnej zmluvy zo strany prenajímateľa podľa § 711
ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka. Na základe uvedených skutočností pri preukázaní dôvodu na
výpoveď nájomnej zmluvy zo strany prenajímateľa podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka
súd prvej inštancie dospel k záveru, že výpoveď daná žalovaným žalobkyni z nájomnej zmluvy zo dňa
11.01.2023 je platná a žalobu ako nedôvodnú zamietol. O trovách konania rozhodol podľa § 255 ods. 1

CSP a žalovanému ako strane sporu, ktorá mala vo veci plný úspech, priznal náhradu trov potrebných
na účelné uplatňovanie a bránenie práva v rozsahu 100 % proti žalobkyni ako strane sporu, ktorá vo
veci úspech nemala.

3. Proti tomuto rozsudku podala v zákonnej lehote odvolanie žalobkyňa, deklarovala odvolacie dôvody

podľa § 365 ods. 1 písm. f/ a h/ CSP a žiadala, aby odvolací súd napadnutý rozsudok zmenil tak, že
žalobe vyhovie a prizná jej nárok na náhradu trov konania.
V odvolaní uviedla, že rozsudok súdu prvej inštancie považuje za nesprávny a založený jednak na
nesprávnych skutkových zisteniach, ku ktorým dospel súd na základe vykonaných dôkazov a jednakna nesprávnom právnom posúdení veci. Pokiaľ ide o záver súdu prvej inštancie o tom, že žalobkyňa
nepreukázala splnenie si povinnosti podľa § 694 Občianskeho zákonníka, uviedla, že žalovaného v
súvislosti s výskytom vád v predmetnom byte a potrebou ich opráv viackrát kontaktovala, a to prevažne

telefonicky, ale tento na jej podnet nijakým spôsobom nereagoval. Výslovne žalovaného nežiadala o
udelenie súhlasu v zmysle § 694 Občianskeho zákonníka, keďže jej zámerom nebolo realizovať v byte
také práce, ktoré by mali viesť k jeho podstatnej zmene, ale len docieliť stav, kedy bude predmetný
byt bez väčších komplikácií užívaniaschopný. Stav predmetného bytu bol však v dôsledku dlhodobého
neplnenia si povinnosti žalovaného udržiavať tento v stave spôsobilom na bývanie natoľko závažný,

že odstránenie jednotlivých vád nevyhnutne predpokladalo aj realizáciu rozsiahlejších opráv, ktoré
mohli napokon viesť aj k určitej zmene bytu. Je zrejmé, že z právneho hľadiska nájomný vzťah medzi
ňou a žalovaným založený nájomnou zmluvou zanikne uplynutím doby nájmu dojednaného v takejto
zmluve a uzatvorením novej nájomnej zmluvy vzniká vždy nový nájomný vzťah, ale nájomné zmluvy
na byt boli medzi stranami uzatvárané tak, že pred uplynutím doby nájmu podľa pôvodnej zmluvy
bola zakaždým uzatvorená nová nájomná zmluva, na základe čoho potom žalobkyňa užívala byt od

roku 2009 nepretržite. Touto argumentáciou chcela poukázať na to, že zo zákona uložená povinnosť
upovedomiť prenajímateľa o potrebe vykonania opráv na predmete nájmu je splnená momentom, kedy
sa prenajímateľ o tejto skutočnosti dozvie. Uzatvorením novej nájomnej zmluvy, v rámci ktorého nového
nájomného vzťahu nedôjde k zmene predmetu nájmu a ani subjektov nájomného vzťahu, nedôjde potom
len na základe faktu uzatvorenia novej nájomnej zmluvy k odstráneniu vád na predmete nájmu ani k

strate vedomosti prenajímateľa o výskyte takýchto vád. Nebolo by v súlade s účelom právnej úpravy
a princípom spravodlivosti požadovať od žalobkyne ako nájomcu zakaždým formálne vykonanie
ďalšieho oznámenia za predpokladu, že žalovaný mal o vadách na predmete nájmu a o potrebe
ich odstránenia vedomosť. Výpoveď starostu žalovaného, ktorý uviedol, že on osobne o stave byte
nemal vedomosť, nemožno považovať za dôkaz preukazujúci nesplnenie si oznamovacej povinnosti

žalobkyňou. Žalobkyňa obec kontaktovala písomne aj telefonicky, pričom aj z označenia listiny
predloženej ako dôkaz zo dňa 28.06.2019 ako "urgencia žiadosti o vykonanie opráv v byte“ a z jej
obsahu vyplýva, že žalobkyňa už predtým určité veci žalovanému oznamovala a týmto oznámením
poukazovala len na už v tom čase bezodkladnú potrebu ich odstránenia. Žalobkyňa si takúto svoju
povinnosť voči žalovanému, teda obci, preukázateľne riadne splnila a nebola povinná oznámenie o

výskyte vád v byte adresovať konkrétnej osobe vykonávajúcej funkciu starostu v aktuálnom funkčnom
období. V konaní pred súdom prvej inštancie tvrdila a fotografiami doložila, v akom stave sa byt v čase
krátko pred vykonaním opráv nachádzal, pričom z týchto je zrejmé, že vady, ktoré musela dlhodobo
znášať, boli už takého rozsahu, že jej bránili v riadnom užívaní predmetu nájmu, v dôsledku čoho nemala
vytvorené dôstojné podmienky na bývanie. Úplné odstránenie týchto vád nebolo možné docieliť len

drobnými opravami. Súd prvej inštancie mal zohľadniť aj skutočnosť, že išlo o byt, v ktorom žalovaný
niekoľko rokov nevykonával priebežne žiadne podstatnejšie opravy, dôsledkom čoho bol stav, kedy v
kúpeľni a aj na podlahe v chodbe bola pôvodná podlahová krytina – linoleum- popretŕhané, bola v ňom
rozšírená pleseň, záchod pretekal
a v kúpeľni nad vaňou postupne opadával obklad. Ak sa podľa súdu prvej inštancie odstránenie závady

musí týkať priamo závady, o ktorú ide, uvedené by pri takomto výklade súdu prvej inštancie stricto
sensu znamenalo, že žalobkyňa by bola povinná vymeniť vždy len tú obkladačku v kúpeľni, ktorá práve
odpadla, čo by však vzhľadom na potrebu obstarania niekoho, kto takúto opravu zabezpečí a vykoná
ako aj vzhľadom na potrebu denného využívania kúpeľne žalobkyňou a jej dcérou, bolo neefektívne.
Taktiež opakovaná výmena splachovacieho zariadenia na 20 ročnej toalete, kedy dostupnosť staršieho

splachovacieho mechanizmu bola už obmedzená, by bola pre žalobkyňu aj z finančného hľadiska
zaťažujúca a napokon ani odstránenie len plesnivejúcej časti linolea a jej nahradenie novým by
nebolo účelné. Žalobkyňa bola v dôsledku nečinnosti žalovaného nútená vykonať opravy v byte na
vlastné náklady a postupovala tak, aby oprava bola zároveň účelným riešením vzniknutého stavu
aj z dlhodobejšieho hľadiska, aby nemusela v dohľadnej dobe opätovne zabezpečovať na vlastné

náklady a na úkor vlastného času realizáciu opráv, ktorých vykonanie bol primárne povinný zabezpečiť
žalovaný. Vady, akými sú plesnivejúca podlaha v chodbe, v kúpeľni opadávajúce kusy obkladu nad
vaňou predstavujú riziko poranenia počas sprchovania; pretekajúca toaleta má za následok zvýšenú
spotrebu vody, a všetky vady nepochybne predstavujú prekážky brániace riadnemu užívaniu bytu.
Výskyt plesní sa za závažnú závadu považuje aj v zmysle rozsudku Najvyššieho súdu ČR sp.zn.

25Cdo/566/1999. Skutočnosť, že sa v byte vyskytovala pleseň, vyplynula z výpovede svedka I. aj z
listinných dôkazov - fotografií, ktoré žalobkyňa v konaní predložila. Neobstojí preto záver súdu prvej
inštancie, že v predmetnom byte sa nevyskytovali vady, ktoré by bránili riadnemu užívaniu. Pokiaľ ideo výmenu toalety a vane, nemenilo sa priestorové usporiadanie kúpeľne, priečka, oddeľujúca vaňu
od práčky, ktorá ani nie je spojená so stropom v kúpeľni, bola dobudovaná len z dôvodu zabránenia
opakovaného rozšírenia plesne. Žiadnou z vykonaných opráv nebolo zasiahnuté do nosných konštrukcií

stavby, čo bolo preukázané výpoveďou svedka K.. Žalobkyňa pôvodne závadné a nefungujúce
vybavenie bytu nahradila novým, ktoré slúži rovnakému účelu. Pokiaľ ide o inštaláciu novej elektrickej
zásuvky v kúpeľni, toto bolo potrebné
z dôvodu, že žalobkyňa prakticky nemohla používať jednu už existujúcu elektrickú zásuvku
v kúpeľni, keďže po pripojení práčky alebo sušiča vlasov, vždy došlo k vyhodeniu ističov

v byte. Žalobkyňa teda nemohla tieto spotrebiče, ktoré bežne využívala, pripojiť priamo
v kúpeľni, ale musela využívať predlžovací kábel zapojený do zásuvky v kuchyni. Na neustále
vyhadzovanie ističa a potrebu inštalácii novej zásuvky obec upozorňovala. V konaní predložila aj
správu o odbornej prehliadke a odbornej skúške, revízii vyhradeného technického zariadenia zo dňa
03.04.2024, z ktorej vyplýva, že skúšaná elektroinštalácia
z hľadiska bezpečnosti je vo veľmi dobrom technickom stave, je spôsobilá na ďalšiu prevádzku a

nepredstavuje tak žiadne ohrozenie pre výkon práv iných nájomcov ani ohrozenie majetku žalovaného.
Súd prvej inštancie nezohľadnil skutočnosť, že žalovanému nevznikla žiadna škoda, naopak predišlo
sa možnému vzniku ďalšej škody v byte a žalobkyňa ušetrila žalovanému náklady, ktoré by inak musel
vynaložiť na vykonanie opráv. Žalovaný má v súčasnosti vo vlastníctve byt, ktorý je v užívaniaschopnom
stave a je spôsobilý slúžiť potrebám ďalších nájomcov. Pokiaľ ide o výpoveď svedka I., ktorého

dôveryhodnosť súd prvej inštancie spochybnil, je podľa názoru žalobkyne celkom obvyklé a logické,
že osoba, ktorá je blízkym priateľom, má vedomosť o takýchto informáciách - o predmete konania a
o správe odbornej prehliadke a odbornej skúške. Svedok žalobkyňu v byte viackrát navštívil, ide o
osobu schopnú vyjadriť sa k relevantným skutočnostiam, nie je dôvod túto svedeckú výpoveď považovať
za nedôveryhodnú. Konečný rozsah opráv bol determinovaný dlhodobou nečinnosťou žalovaného.

Žalobkyňa nemala dôvod zhodnocovať majetok patriaci žalovanému, konala vyslovene s cieľom
zabezpečiť, čisté, zdravé a dôstojné prostredie na bývanie pre seba a svoju dcéru .Ak by si prenajímateľ
riadne plnil svoje povinnosti v zmysle článku 8 ods. 1 nájomnej zmluvy a § 687 a ods. 1 Občianskeho
zákonníka, nemusela by
kvykonaniuoprávpristúpiťžalobkyňa.Zdôraznila,žežalovanýminimálneurgenciuzroku2019evidoval,

o stave, v akom sa byt nachádzal, musel žalovaný vedieť a napriek tomu 4 roky po zaslaní urgencie
na túto nijakým spôsobom nereagoval. Je si vedomá toho, že sa súhlasu žalovaného mohla domáhať
aj súdnou cestou, ale poukázala na zdĺhavosť takéhoto procesu, kedy stav potrebovala bezodkladne
riešiť. Je zrejmé, že pri nezaplatení nájomného za dobu dlhšiu ako 3 mesiace vznikne prenajímateľovi
preukázateľne škoda v presne vyčísliteľnej výške, pričom v tomto prípade vznik škody nebol vôbec

preukázaný. Žalovaný nemal žiaden záujem na tom, aby byt, ktorý je v jeho vlastníctve a ktorý je
využívaný na presne zákonom č. 443/2010 Z.z. určený účel bol v stave, keď je v ňom rozšírená
pleseň, preteká toaleta a opadáva obklad v kúpeľni. Konaním žalobkyne došlo k zhodnoteniu bytu,
preto žalovanému žiadna škoda nemohla vzniknúť a z konania žalobkyne mal naopak prospech. Ak súd
prvej inštancie uvádza, že takéto konanie možno dať na roveň nezaplateniu nájomného za čas dlhší

ako 3 mesiace, ide o celkom nesprávny záver. Práve otázka vzniku škody na majetku prenajímateľa
bola jedným z kritérií, ktoré jej v zmysle judikatúry Najvyššieho súdu ČR potrebné zohľadniť pri
posudzovaní toho, či určité porušenie povinností nájomcom možno považovať zároveň za porušenie
hrubé, na čo žalobkyňa opätovne poukazovala. V zmysle tejto judikatúry je potrebné skúmať, aká bola
motivácia konanie nájomcu, jeho úmysel, ako aj to, či nájomca doposiaľ riadne plnil svoje povinnosti voči

prenajímateľovi, ktorými skutočnosťami sa však súd prvej inštancie vôbec nezaoberal. Konštatovanie
súdu prvej inštancie, že ak by nájomcovia robili svojvoľné zásahy a úpravy
v prenajatých bytoch, mohlo by dôjsť k poškodeniu iných bytov, považuje žalobkyňa za hypotetickú
úvahu, ktorá nezohľadňuje okolnosti prejednávanej veci. Ak mal súd prvej inštancie hrubé porušenie
povinností žalobkyňou a naplnenie výpovedného dôvodu podľa

§ 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka za ustálené len na základe skutočnosti, že žalobkyňa
konala v rozpore s článkom 7 bod 6 nájomnej zmluvy zo dňa 14.01.2023 a § 694 Občianskeho zákonníka
bez skúmania ďalších okolností, akými sú v zmysle judikatúry úmysel, škoda, dovtedajšie plnenie
povinností nájomcom, jednalo sa o nesprávny výklad
a aplikáciu § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka. Účelom predmetného ustanovenia je ochrana

práv a záujmov prenajímateľa a postihovanie takých konaní nájomcu, ktorými tento znehodnotí predmet
nájmu a spôsoby prenajímateľovi určitú ujmu. Zo žiadneho ustanovenia právnej úpravy nevyplýva, že
vykonanie hoci aj podstatnej zmeny v byte bez predchádzajúceho súhlasu prenajímateľa, ktoré môže
zakladať porušenie nájomnej zmluvya § 694 Občianskeho zákonníka, možno automaticky, bez skúmania ďalších okolností, vždy považovať
aj za hrubé porušenie povinností nájomcu v zmysle § 711 ods. 1 písm. b) Občianskeho zákonníka.
Pre prijatie takéhoto záveru je potrebné vždy skúmať aj okolnosti, za akých k porušeniu nájomnej

zmluvy došlo a aké boli následky takéhoto porušenia. Hrubým porušením totiž možno rozumieť len
konanie mimoriadne závažné z hľadiska svojej intenzity, spôsobu realizácie, následkov a vzniknutej
ujmy. Zdôraznila, že žalovaný zakladá výpoveď
z nájomnej zmluvy defacto na vlastnom protiprávnom konaní. Žalovaný mal predmetný byt udržiavať
tak, aby predišiel vzniku jednotlivých vád a po tom, ako sa o ich existencii dozvedel, mal bezodkladne

na vlastné náklady zabezpečiť ich opravu. Konanie žalovaného, ktorý tak neurobil a skutočnosť, že
žalobkyňa bola nútená opravu vykonať sama, využil
v neprospech žalobkyne ako dôvod na výpoveď z nájmu bytu, ktorý žalobkyňa považuje za účelový a
odporujúci dobrým mravom, ktorý by nemal požívať právnu ochranu. Jej konanie nemožno považovať
za hrubé porušenie povinnosti nájomcu. Samotné porušenie nájomnej zmluvy a § 694 Občianskeho
zákonníka žalobkyňou bez zohľadnenia všetkých relevantných okolností a súvislostí, ktoré viedli

žalobkyňu k takémuto konaniu a bez zohľadnenia dôsledku tohto porušenia, nepostačuje pre prijatie
záveru o hrubom porušení povinnosti, k akému dospel súd k prvej inštancie. Záverom poukázala na
to, že je slobodná matka, sama zabezpečuje starostlivosť o domácnosť s dieťaťa, ktoré je študentom
posledného ročníka strednej školy a má záujem pokračovať v štúdiu na vysokej škole a sama
zabezpečuje všetky náklady takejto domácnosti. Spĺňa všetky podmienky na nájom bytu z hľadiska jeho

účelu ako bytu sociálneho bývania pre sociálne slabších obyvateľov obce. V predmetnom bytovom dome
podľa jej poznatkov bývajú aj osoby, ktoré takéto podmienky nespĺňajú.

4. Žalovaný sa k odvolaniu žalobkyne písomne vyjadril podaním zo dňa 17.06.2024 tak, že navrhoval,
aby odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie potvrdil a priznal mu nárok na náhradu trov odvolacieho

konania. Stotožnil sa s rozsudkom súdu prvej inštancie a odvolanie žalobkyne považoval za nedôvodné.
Žalobkyňa prezentuje v odvolaní rovnakú právnu argumentáciu ako v konaní pred súdom prvej inštancie,
s ktorou sa súd prvej inštancie už vysporiadal. Žalobkyňa v odvolaní uvádza, že niekoľkokrát telefonicky
kontaktovala žalovaného za účelom potreby opráv v byte a žalovaného nežiadala o udelenie súhlasu
podľa § 694 Občianskeho zákonníka. Žalobkyňa tak v podstate uznala, že o súhlas na realizáciu

podstatnej zmeny bytu nežiadala, a keďže došlo k zmene bytu, už len z tohto je zrejmé, že došlo k
hrubémuporušeniu§694Občianskehozákonníkaačlánku7bod6nájomnejzmluvy.Súdprvejinštancie
podľa názoru žalovaného dospel k správnemu právnemu záveru, že nájomný vzťah medzi stranami
sporu nebol predlžovaný, ale vždy skončil uplynutím dohodnutej doby nájmu. V danom prípade išlo o
podstatnézmenyvbyte,apretosúprávneirelevantnénámietkyžalobkyneotom,ževminulostioznámila

žalovanému potrebu opravy
aobzvlášť,keďňouvykonanéopravynebolivykonanévnevyhnutnejmiere,atoajnadrámecoznámenia
zo dňa 28.06.2019. Predloženú urgenciu nemožno hodnotiť ako žiadosť
o súhlas prenajímateľa, pretože týmto listom žalobkyňa len oznámila potrebu opráv v byte, ale nežiadala
o súhlas žalovaného s odstránením závad. Naviac, urgencia zo dňa 28.06.2019 obsahuje len časť vecí,

ktoré boli v roku 2023 prerobené. Nad rámec vád, ktoré mala oznámiť v roku 2019, žalobkyňa realizovala
aj ďalšie podstatné zmeny v byte: výmena vane, výmena stojaceho WC na WC závesné, čím sa zasiahlo
do potrubia vody a odpadu, vybudovanie priečky, výmena vnútorných dverí, murárske práce, výmena
vykurovacieho telesa a zásah do elektrických rozvodov. Z fotografií je tiež zrejmé, že sa menila podlaha v
chodbičke. Zdôraznil, že je výlučným právom vlastníka fyzicky nakladať s nehnuteľnosťou podľa svojho

uváženia, prípadne udeliť súhlas inej osobe takto fyzicky nakladať s nehnuteľnosťou. Žalobkyňa sa k
predmetnému bytu nemôže správať ako vlastník, keď má voči nemu iba užívacie právo. Svojím konaním
zasiahla do vlastníckeho práva žalovaného k bytu zásadným spôsobom. Žalobkyňa mala možnosť
domáhať sa súhlasu žalovaného ako prenajímateľa súdnou cestou, ak by zaslala žiadosť o súhlas po
uzavretí novej nájomnej zmluvy a žalovaný nereagoval, ale takto nepostupovala. Pokiaľ sa žalobkyňa

snaží v odvolaní navodiť dojem, že opakovane oznamovala žalovanému potrebu opráv v byte, žalovaný
eviduje iba list zo dňa 28.06.2019, žalobkyňa opak nepreukázala. Žalobkyňou deklarované opravy viedli
k zhodnoteniu veci, nešlo o drobné opravy ani opravy v nevyhnutnej miere v intenciách § 691
Občianskeho zákonníka. Žalobkyňa nepreukázala, že by linoleum bolo plesnivé
a nepreukázala, že by v byte bola pleseň, a to ani fotografiami, pričom výpoveď svedka I. súd správne

posúdil ako nevieryhodnú. Žalobkyňou deklarované závady v byte jej nebránili užívať byt, keď tieto
žalobkyňa žiadala odstrániť roku 2019 a prerábku bytu realizovala až v roku 2023. Nedošlo iba k výmene
linolea pre údajnú pleseň, ale došlok prerábke bytu a na daný prípad tak nemožno nazerať izolovane, len cez údajnú pleseň. Nič to nemení
na tom, že bolo preukázané, že žalobkyňa realizovala podstatné zmeny v byte (nie opravy v nevyhnutnej
miere) bez súhlasu žalovaného, hoci žalobkyňa v odvolaní bagatelizuje ňou vykonané opravy. Súhlasil

so záverom súdu prvej inštancie o nedôveryhodnosti svedka I.. Pokiaľ žalobkyňa v odvolaní uvádza, že
po roku 2019 pribudli ďalšie vady,
o ktorých potrebe opráv oboznámila žalovaného už len telefonicky, ide o klamlivú argumentáciu, pretože
žalobkyňa v žalobe uviedla, že po urgencii žiadosti zo dňa 28.06.2019, už žalovanému neadresovala
ďalšie žiadosti či sťažnosti týkajúce sa stavu predmetného bytu, lebo sa po vyjadrení žalovaného

bála, že bude vysťahovaná z dôvodu havarijného stavu bytu. Súhlasu žalovaného sa nedomáhala
nie pre zdĺhavosť procesu, ale podľa jej vyjadrenia na pojednávaní preto, že už jej došla trpezlivosť.
Postoj žalobkyne, ktorá nerešpektovala základné práva a povinnosti vzťahu prenajímateľ - nájomca
a bol založený na svojvôli žalobkyne, nemôže požívať právnu ochranu pre rozpor s dobrými mravmi.
Konanie žalobkyne tak možno dať na roveň nezaplatenia nájomného za čas dlhší ako 3 mesiace alebo
prenechanie bytu alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, ktoré

ako príklad hrubého porušenia povinností vyplývajúcich z nájmu bytu uvádza zákon. Ak by postupom
žalobkyne došlo k vzniku škody, zakladalo by to iný výpovedný dôvod podľa § 711 ods. 1 písm. c)
Občianskeho zákonníka. V tomto smere sú odvolacie námietky žalobkyne nedôvodné. Každý prípad
hrubéhoporušeniapovinnostínájomcumásvoješpecifiká,zákonneustanovujepodmienkuvznikuškody
na strane prenajímateľa či ujmy na právach iných nájomcov. I odborná literatúra k § 694 Občianskeho

zákonníka uvádza, že vykonanie stavebných úprav alebo iných podstatných zmien v byte môže byť
považované za hrubé porušenie povinnosti nájomcu a zakladať výpovedný dôvod podľa § 711 ods. 1
písm. d) Občianskeho zákonníka. Pokiaľ žalobkyňa v odvolaní poukazuje na dobré mravy, jej sociálnu
situáciu a uvádza, že žalovaný zakladá výpoveď na vlastnom protiprávnom konaní, žalovaný zdôraznil,
že je to práve žalobkyňa, ktorá konala protiprávne. Ak bola žalobkyňa názoru, že závady jej bránia v

riadnom užívaní bytu, mohla ich v súlade so zákonom opraviť/odstrániť
vnevyhnutnejmierepopredchádzajúcomupozornenížalovaného,prípadnemohlažalovanéhopožiadať
o súhlas s podstatnými zmenami v byte. Takto však nepostupovala. Hrubo porušila svoje povinnosti ako
nájomcu a zasiahla do vlastníckeho práva žalovaného zásadným spôsobom. Žalobkyňa má náhradné
bývanie, čo tiež podľa jeho názoru nemožno opomenúť.

5. Ďalšie písomné vyjadrenia vo veci podané neboli.

6. Krajský súd v Trenčíne ako súd odvolací, preskúmal vec v intenciách ustanovení
§ 379 a § 380 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku (ďalej len „CSP“),

t. j. v medziach podaných odvolaní strán a ich dôvodov.

7. V zmysle ustanovenia § 385 ods. 1 CSP nebolo potrebné na prejednanie odvolania žalobkyne
nariaďovať pojednávanie.
8. V zmysle § 378 ods. 1 CSP na konanie na odvolacom súde sa primerane použijú ustanovenia o konaní

pred súdom prvej inštancie, ak tento zákon neustanovuje inak.

9. Odvolací súd je v zásade viazaný rozsahom odvolania (§ 379 CSP) a odvolacími dôvodmi (§ 380
ods. 1 CSP).

10. Podľa § 387 ods. 1 CSP, odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku
vecne správne.

11. Žalobkyňa vo svojom odvolaní namietala odvolacie dôvody spočívajúce v tom, že súd prvej inštancie
dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a nesprávne vec právne

posúdil (§ 365 ods. 1 písm. f/ a h/ CSP).

12. Podstata odvolacieho dôvodu vyplývajúceho z ust. § 365 ods. 1 písm. f/ CSP (súd prvej inštancie
dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam) spočíva v nesprávnom
postupe súdu prvej inštancie pri hodnotení výsledkov dokazovania dôsledkom čoho je, že súd berie

do úvahy skutočnosti, ktoré z dôkazov nevyplynuli, alebo neboli účastníkmi prednesené, prípadne
neprihliada na skutočnosti, ktoré boli preukázané, alebo vyplynuli z prednesov účastníkov. Nesprávne
skutkovézisteniamôžubyťajvýsledkomlogickýchrozporovprihodnotenídôkazovsosobitnýmzreteľom
na závažnosť, zákonnosťa pravdivosť získaných poznatkov.

13. Právnym posúdením v zmysle odvolacieho dôvodu podľa § 365 ods. 1 písm. h/ CSP je činnosť súdu,

pri ktorej zo skutkových zistení vyvodzuje právne závery a na zistený skutkový stav aplikuje konkrétnu
právnu normu. O nesprávnu aplikáciu právnych predpisov ide vtedy, ak súd nepoužil správny právny
predpis alebo ak síce aplikoval správny právny predpis, nesprávne ho ale interpretoval alebo ak zo
správnych skutkových záverov vyvodil nesprávne právne závery.

14. Za aplikácie § 380 ods. 2 CSP posudzoval odvolací súd v prvom rade z úradnej povinnosti, či konanie
pred súdom prvej inštancie nie je zaťažené vadou, ktorá sa týka procesných podmienok. Posúdením
procesného postupu súdu prvej inštancie v konaní, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci, a ktorý
zistil odvolací súd preskúmaním predloženého súdneho spisu, odvolací súd uvádza, že v konaní nezistil
procesné vady zakladajúce dôvody pre zrušenie rozhodnutia podľa § 389 ods. 1 písm. a/ CSP.

15. Predmetom konania je žaloba žalobkyne ako nájomkyne podľa § 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka,
ktorou sa domáha určenia neplatnosti výpovede z nájmu bytu zo dňa 10.08.2023 zo strany žalovaného
ako prenajímateľa. Súd prvej inštancie vec posúdil podľa
§ 694, § 711 ods. 1 písm. d/ Občianskeho zákonníka a napadnutým rozsudkom žalobu zamietol. Svoje
rozhodnutie odôvodnil tak, že žalobkyňou vykonané opravy a úpravy v byte predstavujú podstatné

zmeny v byte, ktoré žalobkyňa mohla realizovať podľa § 694 Občianskeho zákonníka a čl. 7 bod 6
nájomnej zmluvy zo dňa 11.01.2023 len s predchádzajúcim súhlasom žalovaného ako prenajímateľa.
Tým, že tak neurobila, nevyžiadala si súhlas prenajímateľa s realizáciou opráv a úprav, zasiahla
do vlastníckeho práva žalovaného zásadným spôsobom, ktorý zásah predstavuje hrubé porušenie
povinností žalobkyne vyplývajúcich z nájmu bytu zodpovedajúce nezaplateniu nájomného za čas dlhší

ako 3 mesiace alebo prenechaniu bytu, resp. jeho časti do podnájmu inému bez písomného súhlasu
prenajímateľa. Toto porušenie podľa názoru súdu prvej inštancie zakladá odvolací dôvod podľa §
711 ods. 1 písm. d/ Občianskeho zákonníka a žaloba žalobkyne nebola podaná dôvodne. Odvolacie
námietky žalobkyne spočívali v argumentácii, že: 1/ žalobkyňa byt užívala nepretržite od r. 2009, 2/
žalovaného opakovane telefonicky a písomne upozornila na potrebu opráv v byte, 3/ opravy a úpravy,

ktoré v byte realizovala len odstránili vady, ktoré robili predmet nájmu nespôsobilým riadneho užívania,
a boli vykonané len v nevyhnutnom rozsahu, 4/ žalovanému jej postupom nevznikla žiadna škoda, 5/
súd prvej inštancie neskúmal všetky okolnosti, za ktorých došlo k opravám/úpravám bytu, 6/ výpoveď
z nájmu bytu žalovaný zakladá na protiprávnom konaní, keď sám porušil povinnosť odstrániť vady, ktoré
robili predmet nájmu nespôsobilým riadneho užívania a takýto postup je v rozpore s dobrými mravmi, 7/

súd prvej inštancie nezohľadnil jej osobné a majetkové pomery.

16. Podľa § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou
prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez
určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.

Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v
zákone.

17. Podľa § 711 ods. 1 písm. d/ Občianskeho zákonníka prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak
nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné

alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že
prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.

18. Podľa § 694 Občianskeho zákonníka nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy ani inú podstatnú
zmenu v byte bez súhlasu prenajímateľa, a to ani na svoje náklady.

19. Podľa § 692 ods. 1, 2 nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu
tých opráv v byte, ktoré má znášať prenajímateľ, a umožniť ich vykonanie; inak zodpovedá za škodu,
ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv
a bežnú údržbu bytu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na

svoje náklady sám a požadovať od neho náhradu.

20. Podľa § 691 Občianskeho zákonníka ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady
brániace riadnemu užívaniu bytu, alebo ktorými je výkon nájomného práva ohrozený, má nájomca právopo predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od
neho náhradu účelne vynaložených nákladov. Právo na náhradu musí uplatniť u prenajímateľa bez
zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatnilo do šiestich mesiacov od odstránenia závad.

21. Odvolací súd sa po preskúmaní veci stotožnil s názorom súdu prvej inštancie, že podľa výsledkov
dokazovania pred súdom prvej inštancie, že medzi stranami sporu vznikol záväzkový právny vzťah na
základe uzavretej zmluvy o nájme zo dňa 11.01.2023, ktorá bola uzavretá na dobu určitú od 01.02.2023
do 31.01.2026. I keď žalobkyňa mala so žalovaným ako prenajímateľom uzavreté k totožnému bytu aj

nájomné zmluvy zo dňa 01.02.2017 na dobu určitú od 01.02.2017 do 31.01.2020 a zo dňa 31.01.2020
na dobu určitú od 01.02.2020 do 31.01.2023, nájomný vzťah medzi stranami sporu nebol v zmysle
prejavov vôle strán predlžovaný, ale vždy skončil uplynutím dohodnutej doby nájmu a po splnení
stanovených podmienok bol uzatvorený nový právny vzťah. V zmluve zo dňa 11.01.2023 si zmluvné
strany dojednali zákaz vykonávania stavebných úprav alebo inej podstatnej zmeny bytu nájomcom bez
predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa (čl. 7 bod 6) i možnosť ukončenia nájmu bytu

výpoveďou podľa § 711 Občianskeho zákonníka (čl. 9 bod 1 písm. c/).

22. V konaní bolo zistené, že urgenciou zo dňa 28.06.2019 žalobkyňa žiadala
o odstránenie závad v jej nájomnom byte. V urgencii uviedla, že jej bolo osobne prisľúbené, že jej
požiadavka bude zrealizovaná, a to zabezpečenie odstránenia stavu obkladačiek

v kúpeľni, keď na stene nad vaňou je uvoľnených asi na tri centimetre 6 obkladačiek a dve už úplne
odpadnuté, výmena podlahovej krytiny v kuchyni. Žalovaný na urgenciu žalobkyne nereagoval, v byte
nevykonal žiadne opravy. Žalobkyňa v roku 2023 realizovala úpravy a opravy v byte, spočívajúce v tom,
že v priestoroch kúpeľne a aj v priestoroch chodby vymenila plávajúcu podlahu pôvodne položenú
na linoleovej podlahe za novú dlažbu, vymenila opadávajúci obklad v kúpeľni, vymenila toaletu, ktorá

pretekala, vymenila vaňu, do ktorej osadila aj sklenenú stenu, vymenila vykurovacie teleso nad dverami
a vymenila vnútorné dvere v priestoroch celého bytu. Taktiež v kúpeľni vymurovala priečku a došlo
k presunu elektrickej zásuvky z chodby do kúpeľne.

23. Vzhľadom na uvedený skutkový stav, zistený súdom prvej inštancie, sa odvolací súd – na rozdiel

od súdu prvej inštancie - stotožnil s odvolacou argumentáciou žalobkyne, že i keď žalobkyňa oznámila
žalovanému potrebu špecifikovaných opráv listom zo dňa 28.06.2019,
t.j. za trvania predchádzajúceho právneho vzťahu medzi stranami sporu, ktorý medzičasom zanikol
a medzi stranami vznikol dňa 11.01.2023 nový právny vzťah, nezodpovedalo by spravodlivému
usporiadaniu veci, ak by za stáleho trvania faktického stavu užívania toho istého bytu patriaceho stále

žalovanému žalobkyňou (na základe vždy novej nájomnej zmluvy), bola pre nečinnosť žalovaného,
nútená opakovane, vždy po uzavretí novej písomnej zmluvy, písomne vytýkať žalovanému tie isté
vady bytu a opakovane písomne požadovať ich odstránenie. Odvolací súd pre úplnosť pripomína, že
žalovaným prenajímateľom je obec, ktorá má i ďalšiu zákonnú povinnosť hospodáriť s majetkom obce
v prospech rozvoja obce

a jej občanov a je povinná majetok obce zveľaďovať, chrániť a zhodnocovať (§ 7 ods. 1, 2 zákona č.
138/1991 Zb. o majetku obcí). Pokiaľ teda žalobkyňa v rámci úprav bytu v roku 2023 odstránila vady,
vytýkané žalovanému prenajímateľovi v liste zo dňa 28.06.2019 – výmena obkladačiek v kúpeľni a
výmena podlahovej krytiny v kuchyni, odvolací súd na rozdiel od názoru súdu prvej inštancie uzavrel,
že v tomto rozsahu bolo potrebné aplikovať

§ 691 Občianskeho zákonníka, umožňujúcom pri nečinnosti prenajímateľa odstránenie vád predmetu
nájmu v nevyhnutnej miere nájomcom. Podľa odbornej teórie totiž takéto „upozornenie (pozn. - v zmysle
§ 691 Občianskeho zákonníka) nemusí mať písomnú formu a nemusí z neho výslovne vyplývať, že
nájomcatakétozávadyžiadaodstrániťprenajímateľomaaktakprenajímateľneurobí,urobítaknájomca.
Musí však z neho byť zrejmé, o aké závady konkrétne ide. Ide o jednostranný úkon nájomcu, ktorý

musí dôjsť prenajímateľovi. Jeho zmyslom je, aby sa prenajímateľ dozvedel o závade a aby mal
príležitosť ju sám odstrániť.“ (KERECMAN, Peter. § 691 [Neodstránenie závad v byte prenajímateľom
aichodstránenienájomcom].In:ŠTEVČEK,Marek,DULAK,Anton,BAJÁNKOVÁ,Jana,FEČÍK,Marián,
SEDLAČKO, František, TOMAŠOVIČ, Marek a kol. Občiansky zákonník II. 2. vydání. Praha: C. H. Beck,
2019, s. 2578, marg. č. 2.) Odvolací súd sa v tomto smere stotožňuje i s odvolacou argumentáciou

žalobkyne,žejednoznačneišloozávady,brániaceriadnemuužívaniubytuavrámcipostupupodľa§691
Občianskeho zákonníka bolo namieste, i s poukazom na § 415 Občianskeho zákonníka, vymeniť všetky
obkladačky v kúpeľni (teda nielen v danom čase a priestore opadané kusy) a celú podlahovú krytinu
v miestnosti (teda nielen časť postihnutú plesňou), pretože ide o nedostatky, spôsobujúce zdravotnúzávadnosť bytu, resp. nebezpečenstvo vzniku úrazu (pri náhodnom padaní obkladačiek) a ich čiastkové
riešenie by nebolo hospodárne, účelné a predstavovalo by nebezpečenstvo vzniku škody na zdraví
obyvateľov bytu.

24. V súdenej veci však bolo zistené, že žalobkyňa v rámci realizácie opráv/úprav bytu v roku 2023
vykonala i ďalšie úkony, ktoré neboli uvedené v urgencii zo dňa 28.06.2019:
v priestoroch kúpeľne a aj v priestoroch chodby vymenila podlahu, vymenila toaletu, vaňu, do ktorej
osadila aj sklenenú stenu, vymenila vykurovacie teleso nad dverami a vymenila vnútorné dvere v

priestoroch celého bytu. Taktiež v kúpeľni vymurovala priečku a došlo
kpresunuelektrickejzásuvkyzchodbydokúpeľne.Správnybolzáversúduprvejinštancie,žežalobkyňa
v konaní neuniesla dôkazné bremeno, že by žalovaného o potrebe vykonania týchto ďalších stavebných
úprav v byte upovedomila. I keby súd prihliadol na výpoveď svedka A. H. I., priateľa žalobkyne, ktorý
potvrdil, že žalobkyňa podala písomne asi tri žiadosti o odstránenie vád bytu u žalovaného, ktoré podľa
jeho slov videl, tieto bližšie nešpecifikoval a žalobkyňa existenciu a obsah týchto ďalších písomných

podaní adresovaných žalovanému iným spôsobom nepreukázala. Pokiaľ svedok potvrdil, že žalobkyňa
sa stretla so starostom obce, ktorý jej dal súhlas s prerábkou kúpeľne, ak zachová vaňu, pripustil, že
osobne pri tomto stretnutí prítomný nebol, žalovaná obec takýto ústny súhlas poprela a žalobkyňa ho
iným spôsobom v konaní nepreukázala.

25. Podľa odbornej teórie „Stavebnou úpravou je najmä každá zmena stavebného alebo funkčného
usporiadania bytu, zmena rozvodov vedení v byte, vytváranie, rozširovanie alebo zaslepovanie
stavebných otvorov vnútri bytu, ale aj otvorov okenných a dverových. Nie je rozhodujúce, či by sa
vdanomprípadevyžadovalonatakútostavebnúzmenupodľastavebnýchpredpisovstavebnépovolenie
alebo ohlásenie. Toto ustanovenie je potrebné vykladať rozširujúco a za stavebnú úpravu v jeho

zmysle treba považovať aj takú stavebnú úpravu, na ktorej vykonanie stavebný zákon nevyžaduje ani
len ohlásenie. Stavebnými úpravami je i vybudovanie nových deliacich priečok, vybúranie a výmena
bytového jadra, výmena okien. Nie je nimi však umiestnenie satelitnej antény. Stavebnými úpravami
nie sú bežné udržiavacie práce ani drobné opravy bytu. Inou podstatnou zmenou v byte sa
rozumie iná zmena než stavebná, ktorá zasahuje do stavu bytu a mení ho. Môže ísť napríklad

o premiestnenie kuchynskej linky do inej miestnosti, trvalé nahradenie podlahových krytín inými, výmena
radiátorov za odlišné, trvalá výmena vchodových dverí so zárubňou, vnútorných dverí so zárubňami
a pod.“(KERECMAN, Peter. § 694 [Vykonávanie stavebných úprav nájomcom]. In: ŠTEVČEK, Marek,
DULAK, Anton, BAJÁNKOVÁ, Jana, FEČÍK, Marián, SEDLAČKO, František, TOMAŠOVIČ, Marek
a kol. Občiansky zákonník II. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 2584–2585, marg. č. 1.). Po

preskúmaní spisu sa odvolací súd stotožnil so záverom súdu prvej inštancie, že v súvislosti s týmito
ďalšími opravami a úpravami bytu, ktoré neboli uvedené v urgencii zo dňa 28.06.2019, išlo v zmysle
popísaných záverov právnej teórie o podstatné zmeny v byte, stavebné úpravy, ktorých realizáciou došlo
k zásahu do vodoinštalácie, elektroinštalácie i stavebnému členeniu bytu, ktoré zmeny nájomca bez
predchádzajúceho súhlasu prenajímateľa nemôže realizovať (§ 694 Občianskeho zákonníka, čl. 7 bod

6 nájomnej zmluvy zo dňa 11.01.2023).

26. Z odbornej teórie i súdnej praxe je ďalej zrejmé, že vykonanie stavebných úprav alebo iných
podstatných zmien v byte môže byť považované za hrubé porušenie povinností nájomcu a zakladať aj
výpovedný dôvod podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka (napr. KERECMAN, Peter. § 694

[Vykonávanie stavebných úprav nájomcom]. In: ŠTEVČEK, L., DULAK, Anton, BAJÁNKOVÁ, Jana,
FEČÍK, Marián, SEDLAČKO, František, TOMAŠOVIČ, Marek a kol. Občiansky zákonník II. 2. vydání.
Praha: C. H. Beck, 2019, s. 2585, marg. č. 2.) Z pojmu ,,najmä“ v § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho
zákonníka treba usudzovať len na príkladmý výpočet a tak dôvodom výpovede nájmu bytu môže byť aj
iné porušenie povinnosti nájomcu, ktoré však svojou závažnosťou musí byť porovnateľné s tými, ktoré

zákon výslovne uvádza. Základným hľadiskom pre posúdenie intenzity porušenia povinnosti nájomcu
bude teda úvaha, či to porušenie, ktorého sa nájomca dopustil, je svojím významom (posudzované
najmä z hľadiska oprávnených záujmov prenajímateľa) aspoň tak závažné ako v citovanom ustanovení
uvádzané dôvody (rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp.zn. 4Cdo/126/2013).

27. Vzhľadom na to, že žalobkyňa svojim konaním, rekonštrukciou, zasiahla bez vedomia a súhlasu
žalovaného prenajímateľa do dispozičného riešenia prenajatého bytu, do jeho vodoinštalácií
a elektroinštalácii, pričom ide o následok trvalého charakteru (ktorý nie je možné odstrániť bez
vynaloženia ďalších investícií), je namieste záver súdu prvej inštancie o tom, že išlo o porušeniepovinnosti nájomcu bytu (§ 694 Občianskeho zákonníka) hrubým spôsobom a žalovaný vo vzťahu
k žalobkyni opodstatnene vypovedal nájom bytu výpoveďou zo dňa 10.08.2023 z tohto dôvodu.

28. Pokiaľ ide o námietky žalobkyne, že súd prvej inštancie nevzal do úvahy všetky relevantné okolnosti
veci, keď nezohľadnil, že žalobkyňa si vždy plnila svoje povinnosti nájomcu, riadne platila nájomné,
odvolací súd uvádza, že uvedené skutočnosti medzi stranami ani sporné neboli. Sporné bolo, či
žalobkyňa – i keď doposiaľ riadne plniac svoje povinnosti zo zmluvného vzťahu so žalovaným - opravou
bytu bez vedomia a súhlasu žalovaného hrubo porušila svoje povinnosti nájomcu takým spôsobom, že

tým založila dôvod výpovede z nájmu bytu podľa § 711 ods. 1 písm. d/ Občianskeho zákonníka, s ktorou
otázkou sa súd prvej inštancie pri svojom rozhodovaní zaoberal.

29. Za skutkovo a právne správny považuje odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie aj vo výroku
o náhrade trov konania, o ktorom rozhodol súd prvej inštancie, pričom svoje rozhodnutie jasne a
zrozumiteľne odôvodnil.

30. Na základe uvedeného odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie potvrdil ako vecne správny podľa
§ 387 ods. 1, 2 CSP.

31. Podľa § 396 ods. 1 CSP ustanovenia o trovách konania pred súdom prvej inštancie sa použijú aj

na odvolacie konanie.

32. Podľa § 262 ods. 1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

33. Podľa § 255 ods. 1 CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

34. Keďže žalovaný bol v odvolacom konaní plne úspešný, patrí mu podľa § 396 ods. 1 v spojení s § 255
ods. 1, § 262 ods. 1 CSP proti žalobkyni nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.
O výške náhrady trov odvolacieho konania žalovaného rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti

rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

35. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Trenčíne pomerom hlasov tri ku nule (§ 393
ods. 2 CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.
Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) :
- dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov

b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo

f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 CSP)
- dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo
zmenilo rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od
vyriešenia právnej otázky,

a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe
dovolacieho súdu
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 CSP)
- dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 424

CSP)- dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy. Dovolanie je

podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427
ods. 1, 2 CSP)
- v dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh, § 428 CSP)

- dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom (okrem prípadov podľa § 429 ods. 2
CSP). Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).