Uznesenie ,
Zmenené Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 2. september 2024

Súd: Okresný súd Trnava
Spisová značka: 27C/79/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2124206083
Dátum vydania rozhodnutia: 02. 09. 2024

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Miroslava Maláriková
ECLI: ECLI:SK:OSTT:2024:2124206083.1

Uznesenie

Okresný súd Trnava v právnej veci žalobcu: A. K., nar. X.X.XXXX, bytom U. XX, zastúpený: Advokátska
kancelária JUDr. Michal Krutek, s.r.o., so sídlom Hlavná 11, Trnava, proti žalovanému: Vlastníci bytov
a nebytových priestorov v Bytovom dome v zastúpení správcom: MEZON Services s.r.o., IČO: 45 895
091, Stredná 19, Trnava, o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalovanému ukladá povinnosť zdržať sa výkonu záložného práva dobrovoľnou dražbou vo vzťahu

k nasledovným nehnuteľnostiam:
- byt, číslo: X, vchod: X, poschodie: X, v stavba, číslo súpisné XXX, popis stavby: bytový dom - 12 b.j.,
postavený na parc. č. XXX/XX s prislúchajúcim podielom vo veľkosti 5806/59152 na spoločných častiach
a spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel k pozemku:
- pozemok, parc. č. XXX/XX, parcela registra ”P.” evidované na katastrálnej mape, druh pozemku:
zastavaná plocha a nádvorie o celkovej výmere 224 m2,

ktoré vlastní žalobca v podiele 1/1 vzhľadom k celku a ktoré sú evidované na LV č. XXXX, ktorý je vedený
na Okresnom úrade T. - katastrálny odbor, okres T., obec Š., katastrálne územie Š..
- pozemok, parc. č. XXX/XX, parcela registra ”P.” evidované na katastrálnej mape, druh pozemku:
zastavaná plocha a nádvorie o celkovej výmere 6270 m2,
ktorý vlastní žalobca v podiele 5806/480059 vzhľadom k celku a ktorá je evidovaná na LV č. XXXX, ktorý

je vedený na Okresnom úrade T. - katastrálny odbor, okres T., obec Š., katastrálne územie Š.,
a to až do právoplatného skončenia vo veci samej vedenej na Okresnom súde Banská Bystrica pod sp.
zn. 37Up/302/2024.

II. Súd žalobcovi priznáva nárok voči žalovanému na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Dňa 5.8.2024 bol tunajšiemu súdu doručený návrh, ktorým sa žalobca domáha nariadenia
neodkladného opatrenia, ktorým súd uloží žalovanému povinnosť zdržať sa výkonu záložného práva vo
vzťahu k nehnuteľnostiam špecifikovaným vo výroku tohto rozhodnutia.

2. Žalobca návrh na nariadenie neodkladného opatrenia odôvodnil tým, že sa stal výlučným vlastníkom
nehnuteľnosti, vo vzťahu ku ktorej sa domáha neodkladného opatrenia a nakoľko mu zo strany

žalovaného nebola od nadobudnutia vlastníckeho práva k bytu až do 24.06.2024 (kedy žalobca
opakovane žiadal žalovaného o jej sprístupnenie) doručená Zmluva o výkone správy, neuhrádzal
zálohové platby za byt, v dôsledku čoho mu vznikol voči žalovanému dlh. Žalovaný zaslal žalobcovi
v 22.2023 a výzvu na uhradenie pohľadávok a oznámení o začatí výkonu záložného práva zo dňa
10.11.2023, v ktorej mu oznámil začatie výkonu zákonného záložného práva formou dobrovoľnej dražby,
pričom v čase začatia výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby bola výška žalovaného vo

výške 2.067,09 eur pričom podľa § 3 ods. 6 zákona č. 527/2002 Z.z. platí, že dražiť nemožno nehnuteľné
veci, ak hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva zabezpečenej záložným právom ku dňu oznámeniao začatí výkonu záložného práva neprevyšuje 2.000 eur. Žalobca ďalej uviedol, že následne dňa
15.07.2024 mu bol doručený platobný rozkaz, voči ktorému podal odôvodnený odpor, kde si žalovaný
okrem uvedenej sumy uplatňuje aj úroky z omeškania a zmluvnú pokutu. Žalobca uviedol, že nikto

nemôže byť zaviazaný k plneniu o ktorom nemá vedomosť, a preto nemôže byť v omeškaní s plnením
o ktorého povinnosti plniť nevedel a rovnako nemôže byť viazaný úrokmi z omeškania ani zmluvnými
pokutami vyplývajúcimi z ustanovení o ktorých nemal vedomosť, pričom žalovaný existenciu povinnosti
žalobcu plniť odvodzuje od zmluvného základu, nie od zákonného, teda od základu ktorého vedomosť
sa neprezumuje. Podľa lustrácie vykonanej na internetovom portáli nehnuteľnosti.sk ku dňu 30.07.2024

sa cena za 1 m2 plochy bytu v obci Š. pohybovala od 2.103,51 eur po 3.466,76 eur, pričom byt žalobcu
má výmeru 58,06 m2. Ak by sa teda pri určení hodnoty daného bytu vychádzalo z najnižšej sumy za
m2, tak by jeho hodnota bola vo výške 122.129,79 eur, čo znamená, že hodnota bytu žalobcu v čase
začatia výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby presiahla výšku pohľadávky o 5.908krát.
Žalobca uviedol, že žalovaný konal účelovo s cieľom poškodiť ho, kedy nepodal návrh na vydanie PR
v čase, keď jeho dlh predstavoval napr. 500,- eur, ale čakal až do momentu kedy presiahne sumu

2.000,- eur a obratom mu oznámil začatie výkonu záložného na jeho byt, ktorého hodnota je ale v
absolútnom nepomere k výške dlhu na zálohových platbách. Žalobca uviedol, že namieta povinnosť
platiť žalovanému zmluvnú pokutu, ktorú si v upomínacom konaní uplatňuje, keď predmetná pokuta
predstavuje v súčte viac ako 5.600,- eur, pričom samotná výška istiny podľa platobného rozkazu
predstavovala len sumu 2.357,74 eur. Žalobca ďalej uviedol, že nemal žiadne skúsenosti s vlastníctvom

bytu, a preto nemal vedomosť o tom, že s vlastníctvom bytu sú spojené aj pravidelné mesačné úhrady
žalovanému ako správcovi daného bytového domu. Práve z dôvodu, že s uvedeným nemal žiadnu
skúsenosť, opakovane sa obracal na žalovaného a žiadal od neho, aby mu poskytol predmetnú Zmluvu
o výkone správy, ktorá upravuje práva a povinnosti vlastníkov predmetných bytových domov. Predmetná
Zmluva o výkone správy totiž nebola žalobcovi predložená pri uzatváraní kúpnej zmluvy na byt a

zároveň mu ani ako novému vlastníkovi nebola predložená ani po tom, ako nadobudol predmetný byt.
Žalobca uviedol, že žiada, aby mu súd poskytol ochranu spočívajúcu v uložení povinnosti žalovanému
zdržať sa ním avizovaného výkonu záložného práva, nakoľko samotná pohľadávky žalovaného je vo
výraznom nepomere k hodnote zálohu, pričom žalovaný sa jej uspokojenia domáha v samostatnom
upomínacom konaní. Ak by mu súd neposkytol ochranou formou neodkladného opatrenia, nezostávalo

by tomuto nič iné ako sa po zrealizovaní predmetnej dobrovoľnej dražby domáhať jej neplatnosti, čo by
pre neho znamenalo nemalé náklady a vedenie niekoľkoročného súdneho sporu. Jednotlivé pochybenia
žalovaného spočívajú v tom, že žalovaný ako obchodník od žalobcu ako spotrebiteľa požaduje úhradu
plnenia (istina, úroky z omeškania a zmluvná pokuta) bez toho, aby ho oboznámil so znením Zmluvy
o budúcej zmluve, žalovaný žalobcu ani v jednom vyúčtovaní nákladov a ani v sumárnej analýze

neupozornil žalobcu, že pristúpi k výkonu záložného práva. Napriek tomu, že sám žalovaný vyčíslil
istinu dlhu žalobcu ku dňu 10.11.2023 v sume 2.067,09 eur a ku dňu 14.06.2024 (vydanie PR) v sume
2.357,74eur,takodžalobcupožadujeúhraduneprimeranejzmluvnejpokutyvsumeviacako5.600,-eur,
ďalej žalovaný napriek predchádzajúcim pochybeniam pristúpil k výkonu záložného práva dobrovoľnou
dražbou, a to napriek tomu, že výška dlžnej istiny ku dňu začatia výkonu záložného práva predstavovala

len cca 1,7 % z hodnoty bytu žalobcu. Predmetný výkon záložného práva iniciovaný žalovaným formou
dobrovoľnej dražby generuje ďalšie neoprávnené a zároveň nedôvodné náklady, ktoré môžu byť v rámci
tisícoveur(napr.odmenadražobníka,odmenanotára,odmenaznalcaapod.).Uvedenýpostupaprístup
žalovaného tak spôsobuje niekoľko násobné navýšenie istiny dlhu, ktorý eviduje voči žalobcovi. K tej
istej pohľadávke v súčasnej dobe prebiehajú 2 konania, a to výkon záložného práva ako aj upomínacie

konanie a následkom uvedeného môže byť duplicitné vymáhanie tej istej pohľadávky.

3. K návrhu žalobca pripojil Zmluvu o prevode vlastníctva bytu zo dňa 8.7.2021, e-mailovú komunikáciu
so žalovaným zo dňa 24.6.2024 o zaslaní Zmluvy o výkone správy, potvrdenie o realizovaní platby
na účet žalovaného vo výške 250,- eur dňa 5.6.2024 a vo výške 3.000,- eur dňa 27.6.2024, ponuky

nehnuteľností v obci Š. zo stránky nehnutelnosti.sk, žalobu podanú žalovaným v upomínacom konaním,
platobný rozkaz Okresného súdu Banská Bystrica č.k. 37Up/302/2023 zo dňa 14.6.2024, výzvu na
úhradu pohľadávok a oznámenie o začatí výkonu zákonného záložného práva zo dňa 10.11.2023 s
potvrdením o doručení, Zmluvu o výkone správy č. 13/2012 zo dňa 5.12.2012, odpor žalobcu podaný
voči platobnému rozkazu v upomínacom konaní.

4. Podľa § 324 ods. 1 Civilného sporového poriadku (ďalej len „CSP“), pred začatím konania, počas
konania a po jeho skončení súd môže na návrh nariadiť neodkladné opatrenie.Podľa § 325 ods. 1 CSP, neodkladné opatrenie môže súd nariadiť, ak je potrebné bezodkladne upraviť
pomery alebo ak je obava, že exekúcia bude ohrozená.
Podľa § 325 ods. 2 písm. c), d) CSP, neodkladným opatrením možno strane uložiť najmä, aby

c) nenakladala s určitými vecami alebo právami,
d) niečo vykonala, niečoho sa zdržala alebo niečo znášala.
Podľa § 326 ods. 1 CSP, v návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia sa popri náležitostiach žaloby
podľa § 132 uvedie opísanie rozhodujúcich skutočností odôvodňujúcich potrebu neodkladnej úpravy
pomerov alebo obavu, že exekúcia bude ohrozená, opísanie skutočností hodnoverne osvedčujúcich

dôvodnosť a trvanie nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana a musí byť z neho zrejmé, akého
neodkladného opatrenia sa navrhovateľ domáha.
Podľa § 327 CSP, ak návrh na nariadenie neodkladného opatrenia neobsahuje predpísané náležitosti
alebo je nezrozumiteľný, alebo neurčitý, súd taký návrh odmietne, ak ide o také vady, ktoré bránia
pokračovaniu v konaní; ustanovenia o odstraňovaní vád podania sa nepoužijú.
Podľa § 328 ods. 1 CSP, ak súd nepostupoval podľa § 327, nariadi neodkladné opatrenie, ak sú splnené

podmienky podľa § 325 ods. 1, inak návrh na nariadenie neodkladného opatrenia zamietne.
Podľa § 328 ods. 2 druhá veta CSP, o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia rozhodne súd
najneskôr do 30 dní od doručenia návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia, ktorý spĺňa náležitosti
podľa § 326.
Podľa § 329 ods. 1 CSP, súd môže rozhodnúť o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia aj bez

výsluchu a vyjadrenia strán a bez nariadenia pojednávania. Ak rozhoduje odvolací súd o odvolaní proti
uzneseniu o zamietnutí neodkladného opatrenia, umožní sa protistrane vyjadriť k odvolaniu a k návrhu
na nariadenie neodkladného opatrenia.
Podľa § 330 ods. 1 CSP, súd môže určiť, že neodkladné opatrenie bude trvať len po určený čas.
Podľa § 185 ods. 2 CSP, súd môže aj bez návrhu vykonať dôkaz, ktorý vyplýva z verejných registrov

a zoznamov, ak tieto registre alebo zoznamy nasvedčujú, že skutkové tvrdenia strán sú v rozpore so
skutočnosťou; iné dôkazy bez návrhu nevykoná, ak tento zákon neustanovuje inak.

5. Neodkladné opatrenie je vo svojej podstate prostriedkom naliehavej procesnej ochrany a je určené
na riešenie takých situácií, kde je potrebný rýchly zásah súdu, rýchla úprava pomerov strán sporu.

Predpokladom nariadenia neodkladného opatrenia je, aby sa aspoň osvedčila potreba neodkladnej
úpravy, o ktorej nemôžu byť vážne pochybnosti, pričom táto úprava sa musí javiť ako naliehavá.
Skutočnosti potrebné pre záver o pravdepodobnosti nároku, ktorému sa má poskytnúť neodkladná
ochrana i nebezpečenstvo bezprostrednej ujmy musia byť aspoň osvedčené, nemusia byť zatiaľ
dokázané. Osvedčenie na rozdiel od dokázania znamená, že súd pomocou doložených dôkazných

prostriedkov zisťuje len najvýznamnejšie skutočnosti, teda nie všetky rozhodujúce skutočnosti potrebné
pre rozhodnutie. Je však nutné, aby boli splnené základné predpoklady pre nariadenie neodkladného
opatrenia, a to buď potreba dočasnej úpravy pomerov strán sporu alebo existencia reálnej obavy, že by
výkon súdneho rozhodnutia bol ohrozený. Súdna prax vyžaduje i naplnenie podmienky, že neodkladným
opatrením sa nesmie vytvoriť nenávratný, nenapraviteľný stav v právnych vzťahoch strán, a že ujma

povinného nesmie byť neprimeraná výhode, ktorú nariadením predbežného opatrenia získa druhá
strana.

6. Po preskúmaní návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia a predložených listinných dokladov
dospel súd k záveru, že za daného skutkového stavu je návrh žalobcu na nariadenie neodkladného

opatrenia dôvodný.

7.Zpredloženýchlistinnýchdôkazovmalsúdzapreukázané,žežalobcasastalvlastníkombytu,ktorého
sanávrhnanariadenieneodkladnéhoopatreniatýka,pričomžalovanýsivupomínacomkonaníuplatňuje
v postavení žalobcu pohľadávku vo výške istiny 2.357,74 eur s úrokmi z omeškania a zmluvnou pokutou

vo výške 5.611,26 eur, nakoľko žalobca (tam v postavení žalovaného) neuhrádzal ako vlastník bytu
povinné platby do fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu. Žalovaný listom zo dňa 10.11.2023
oznámilžalobcovizačatievýkonuzáložnéprávaformoudobrovoľnejdražby.Vočivydanémuplatobnému
rozkazu v upomínacom konaní (ktorý bol žalobcovi doručený dňa 15.7.2024) podal žalobca odpor, v
ktorom namieta výšku zmluvnej pokuty, nakoľko istinu s príslušenstvom už uhradil, keď v dňoch 5.6.2024

a 27.6.2024 vykonal úhradu v celkovej výške 3.250,- eur na účet žalovaného. Z výpisu LV č. XXXX
pre k.ú. Š., ktorý si súd zabezpečil vyplýva, že pri žalobcovi je evidovaná poznámka o začatí výkonu
záložného práva zo dňa 8.11.2023 predajom na dobrovoľnej dražbe a navrhovateľom sú vlastníci bytova nebytových priestorov v Bytovom dome v zastúpení správcom MEZON Services s.r.o, IČO: 45 895
091, Stredná 19, Trnava.

8. Podľa názoru súdu argumenty žalobcu uvádzané v návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia
opodstatňujú záver o potrebe vydania neodkladného opatrenia, ktoré bude mať v prejednávanej veci
dočasný charakter. Žalobcovi v tejto situácii nezostáva iná možnosť ako navrhnúť vydanie neodkladného
opatrenia formou zdržania sa výkonu záložného práva (dobrovoľnou dražbou), preto bolo potrebné v
danej veci dospieť k záveru, že žalobca má právny záujem na vydaní neodkladného opatrenia a existuje

predpoklad jeho potrebnosti.

9. Pri rozhodovaní o nariadení neodkladného opatrenia prevláda požiadavka rýchlosti konania pred
požiadavkou úplného preukázania uplatneného nároku a z tohto dôvodu nie je potrebné preukazovať
všetky tie tvrdenia, ktoré majú byť preukázané pred vydaním konečného rozhodnutia. Stačí, že tvrdenia
žalobcu sú osvedčené a je z nich možné vyvodiť opodstatnenosť návrhu.

10. Súd tiež dospel k záveru, že je nevyhnutné bezodkladne upraviť pomery medzi stranami sporu
nariadením neodkladného opatrenia, nakoľko žalobca v konaní vo veci samej, kde je v postavení
žalovaného namieta výšku zmluvnej pokuty v sume 5.611,26 eur, ktorá je predpokladom pre výkon
záložného práva a k jej posúdeniu je nevyhnutné vykonať dokazovanie vo veci samej. Žalovaný

uskutočňuje kroky k výkonu záložného práva, preto neposkytnutím súdnej ochrany žalobcovi formou
neodkladného opatrenia by mohol byť žalobca zbavený súdnej kontroly nad právnym vzťahom,
na základe ktorého sa vedie dobrovoľná dražba nehnuteľností patriacich žalobcovi. Nariadením
neodkladného opatrenia sa neprimeraným spôsobom nezasiahne do práv a oprávnených záujmov
žalovaného, pretože ide o neodkladné opatrenie, ktoré má len dočasný charakter a zanikne z dôvodov

uvedených v § 333 a nasl. CSP najneskôr rozhodnutím vo veci samej. Pohľadávka žalovaného
voči žalobcovi zostáva aj po nariadení neodkladného opatrenia zachovaná. Nariadením takéhoto
neodkladného opatrenia sa neprejudikuje konečné rozhodnutie vo veci samej, ale vo vyššie opísanej
situácii je potrebné upraviť pomery strán sporu, v snahe predísť ujme na strane žalobcu a následným
ďalším súdnym sporom, v ktorých by sa žalobca mal domáhať svojich nárokov (napr. o neplatnosť

dobrovoľnej dražby).

11. Vzhľadom na vyššie uvedené súd rozhodol spôsobom uvedeným vo výroku I. tohto rozhodnutia.

12. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

Podľa § 262 ods. 1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.
Podľa § 262 ods. 2 CSP o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

13. O náhrade trov konania rozhodol súd v zmysle § 255 ods. 1 CSP a v celom rozsahu úspešnému
žalobcovi priznal plnú náhradu trov konania proti neúspešnému žalovanému. O výške náhrady trov
konaniavzmysle§262ods.2CSProzhodnutépoprávoplatnostirozhodnutia,samostatnýmuznesením,
ktoré vydá súdny úradník.

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu je možné podať odvolanie v lehote do 15 dní odo dňa jeho doručenia na
Okresnom súde Trnava.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach podania, a síce ktorému súdu je určené, kto ho robí,
ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis, spisová značka konania (§ 127 ods. 1 CSP) uviesť, proti

ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje
za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) (§ 363 CSP).