Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 22. január 2024

Súd: Okresný súd Liptovský Mikuláš
Spisová značka: 10C/11/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5623200732
Dátum vydania rozhodnutia: 22. 01. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Eva Uličná

ECLI: ECLI:SK:OSLM:2024:5623200732.7

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Liptovský Mikuláš sudkyňou JUDr. Evou Uličnou v právnej veci žalobkyne A. B. C., nar. X.

X. XXXX, trvale bytom D. B., E. F. XXXXX/XX D. XX D., zastúpenej JUDr. Pavlem Šafářem, advokátom
so sídlom Bratislava, Ventúrska 12, proti žalovanému HLINA s. r. o., so sídlom Liptovský Mikuláš,
Garbiarska 2583, IČO: 45 354 618, zastúpenému POLÁČEK & PARTNERS s. r. o., so sídlom Bratislava
– mestská časť Staré Mesto, Hurbanovo nám. 1, IČO: 50 568 124, v spore o zaplatenie 75710,30 eura
s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Žalovaný je povinný zaplatiť žalobkyni 52945,60 eura, spolu s úrokom z omeškania vo výške 7 % ročne
zo sumy 52945,60 eura od 14. 3. 2023 do zaplatenia, do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.

Vo zvyšnej časti sa žaloba zamieta.

Žalobkyni sa priznáva voči žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 40 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou, doručenou Okresnému súdu Liptovský Mikuláš dňa 15. 3. 2023, v spojení s uznesením
o pripustení zmeny žaloby zo dňa 6. 12. 2023 a upresnením žaloby, vykonanom na pojednávaní dňa
6. 12. 2023, sa žalobkyňa domáhala voči žalovanému zaplatenia 75710,30 eura, spolu s úrokom
z omeškania vo výške 7 % ročne zo sumy 75710,30 eura od 13. 3. 2023 do zaplatenia. V žalobe

uviedla, že dňa 29. 3. 2019 uzavrela so žalovaným Rezervačnú zmluvu na nehnuteľnosti číslo
AJ/01/2019 („ďalej len rezervačná zmluva“), predmetom ktorej bol jej záväzok ako budúcej kupujúcej
uhradiť kúpnu cenu podľa podmienok v rezervačnej zmluve a záväzok žalovaného ako budúceho
predávajúceho a zároveň stavebníka Apartmánového domu SO.K4-2-1 Jasná Lúčky - Demänovská
dolina s jeho príslušenstvom, v lokalite Lúčky, katastrálne územie G. G., parcelné číslo KN-C 2945/151,
2945/119 a 2945/155 (ďalej len „apartmánový dom“), rezervovať pre ňu apartmán č. A03 nachádzajúci
sa na prvom nadzemnom podlaží s celkovou projektovanou výmerou 40,40 m2 a s tým súvisiaci

spoluvlastnícky podiel k spoločným častiam a spoločným zariadeniam apartmánového domu, apartmán
č. A04 nachádzajúci sa na prvom nadzemnom podlaží s celkovou projektovanou výmerou 40,24 m2
a s tým súvisiaci spoluvlastnícky podiel k spoločným častiam a spoločným zariadeniam apartmánového
domu, garážové vnútorné státie P.13, resp. spoluvlastnícky podiel na nebytovom priestore nachádzajúce
sa v suteréne apartmánového domu a garážové vnútorné státie P.14, resp. spoluvlastnícky podiel na
nebytovom priestore, nachádzajúci sa v suteréne apartmánového domu. Dňa 2. 12. 2019 uzavrela so
žalovaným dodatok k rezervačnej zmluve, na základe ktorého došlo k zmene predmetu plnenia vo

vzťahu k vybaveniu apartmánu nábytkom a k dokončeniu apartmánu podľa vzorového vyhotovenia.
V dôsledku uvedenej skutočnosti došlo aj k zmene celkovej výšky kúpnej ceny na sumu 315573,28
eura. Taktiež došlo k zámene apartmánu z apartmánu č. A04 na A02 v tom istom apartmánovom dome.
Kúpnu cenu, v súlade s podmienkami v rezervačnej zmluve a v dodatku, uhradila. V rezervačnej zmluvesa dohodli, že kúpnu zmluvu uzatvoria v lehote 15 dní od doručenia výzvy na uzavretie kúpnej zmluvy.
Žalovaný jej zaslal výzvu na uzavretie kúpnej zmluvy dňa 21. 1. 2020 a dňa 4. 2. 2020. Uvedené
výzvy boli v rozpore s rezervačnou zmluvou. Žalovaný uviedol, že apartmány boli v čase uvedených

výziev v stave „holobyt“, čo malo byť podľa rezervačnej zmluvy zo stavebnotechnického hľadiska
dostatočné. Na listoch vlastníctva však v tom čase bol apartmánový dom evidovaný ako rozostavaná
stavba.Podmienkouzaslaniavýzvynauzatvoreniekúpnejzmluvybolriadnyzápisapartmánovnalistoch
vlastníctva, teda nie zápis rozostavanej stavby. Rozostavaný apartmánový dom bol podmienkou na
uvoľnenie druhej časti kúpnej ceny, následne malo dôjsť k jeho realizácii a až následne, po kolaudácii,

malo dôjsť zo strany žalovaného k zaslaniu výzvy na uzatvorenie kúpnej zmluvy podľa článku 8.1
rezervačnej zmluvy. Ku kolaudácii malo dôjsť do konca mesiaca február 2020. Následne jej zaslal
žalovaný výzvu na uzatvorenie kúpnej zmluvy dňa 7. 6. 2021. Prílohou výzvy však bolo úplne iné znenie
kúpnej zmluvy, než bolo dojednané v rezervačnej zmluve. Preto ani uvedená výzva nespĺňala náležitosti
výzvy podľa rezervačnej zmluvy. Na uvedenú skutočnosť upozornila žalovaného prostredníctvom svojho
zástupcu mailom zo dňa 14. 6. 2021, 21. 6. 2021. K podpisu kúpnej zmluvy došlo dňa 11. 11. 2021.

Uzavretá kúpna zmluva bola v rozdielnom znení z dôvodu vykonaných zmien, ktoré požadoval žalovaný,
a ktoré neboli dohodnuté v rezervačnej zmluve. Kúpnu zmluvu uzavrela z dôvodu, že nechcela so
žalovaným riešiť ďalšie problémy spojené s vrátením uhradenej kúpnej ceny. Deň uzavretia kúpnej
zmluvy považuje za deň, kedy došlo k splneniu podmienok rezervačnej zmluvy. V článku 10.1 písm. c)
rezervačnej zmluvy si dojednali zmluvnú pokutu pre prípad porušenia povinnosti uvedenej v článku 8.1

a 8.2 rezervačnej zmluvy v lehote podľa článku 8.3 zmluvy, a to vo výške 0,05 % denne z už uhradenej
celkovej kúpnej ceny za každý deň omeškania. Žalovaný bol v omeškaní od 16. 3. 2020 do 11. 11.
2021. Ku dňu 15. 3. 2020 uhradila spolu 250282 eura. Výška zmluvnej pokuty za každý deň omeškania
predstavuje 125,141 eura. Dňa 6. 3. 2023 vyzvala žalovaného na zaplatenie zmluvnej pokuty. Žalovaný
na výzvu odpovedal listom zo dňa 8. 3. 2023, v ktorom jej nárok neuznal.

2. Žalovaný vo vyjadrení ku podanej žalobe, doručenom súdu dňa 7. 7. 2023, navrhol podanú
žalobu v celom rozsahu zamietnuť. Uviedol, že stavebné povolenie na apartmánový dom bolo vydané
dňa 22. 2. 2018 Obcou Demänovská Dolina, pričom vydanie kolaudačného rozhodnutia stavebný
úrad podmienil predchádzajúcim vydaním a právoplatnosťou kolaudačných rozhodnutí technickej

infraštruktúry, a to inžinierskymi stavbami a prístupovou cestou. Návrhy rezervačných a budúcich
kúpnych a podnájomných zmlúv boli vypracované právnym zástupcom jedného z budúcich kupujúcich,
ktorý sa neskôr stal aj právnym zástupcom žalobkyne. Boli teda vypracované v prospech budúcich
kupujúcich. Počítalo sa s tým, že budúce kúpne zmluvy sa budú ešte v budúcnosti dopĺňať a upravovať.
V rezervačnej zmluve uzavretej so žalobkyňou sa zaviazal, že v lehote do 15. 3. 2020 ju vyzve

na uzavretie kúpnej zmluvy, pričom sa plánovalo, že k uvedenému dátumu už bude apartmánový
dom skolaudovaný. Nešlo však o záväzný termín, postačovalo, aby v čase doručenia výzvy boli
apartmány zapísané na liste vlastníctva bez ohľadu na stav kolaudácie. Výzvami zo dňa 21. 1. 2020
a zo dňa 4. 2. 2020 vyzval žalobkyňu na uzavretie kúpnej zmluvy, pričom k uvedeným dátumom
boli apartmány ešte neskolaudované, avšak zapísané na liste vlastníctva tak, ako to požadovala

rezervačnázmluva.Kudňu4.2.2020saužnachádzaliajvprevedení„holobyt“.Kvydaniukolaudačného
rozhodnutia na apartmánový dom došlo 15. 2. 2021. Výstavba apartmánov bola sprevádzaná mnohými
nepredvídateľnými a neovplyvniteľnými okolnosťami, ktoré nezavinil, avšak snažil sa ich včas riešiť
a priebežne ich komunikoval aj so žalobkyňou. Jednalo sa o dodatočnú potrebu výstavby a kolaudácie
križovatky, omeškanie so zhotovením a kolaudáciou prístupovej cesty na strane tretích osôb, dodatočné

zmeny povrchu prístupovej cesty a pandémiu covid-19. Žalobkyňa prejavovala vôľu v projekte ďalej
pokračovať. S ohľadom na úspešnú kolaudáciu apartmánov, listom zo dňa 7. 6. 2021 opätovne vyzval
žalobkyňu na uzavretie kúpnej zmluvy. Prílohou listu bol aj návrh kúpnej zmluvy, ktorý vychádzal
z podmienok rezervačnej zmluvy a obsahoval aj navrhované úpravy, s prihliadnutím na aktuálny právny
a skutkový stav. Žalobkyňa kúpnu zmluvu v lehote 15 dní neuzatvorila, priložený návrh kúpnej zmluvy

opakovane rozporovala, a tým sama prispievala k odďaľovaniu podpisu kúpnej zmluvy, ku ktorému došlo
dňa 11. 11. 2021. Nakoľko všetky svoje povinnosti vyplývajúce z rezervačnej zmluvy splnil riadne a včas,
považuje žalobkyňou uplatnený nárok za jej snahu o obohatenie sa na jeho úkor. Ak by sa aj dopustil
pochybenia, žalobkyňou požadovaná suma je s ohľadom na faktické naplnenie účelu rezervačnej
zmluvy hrubo neprimeraná, najmä s prihliadnutím na to, že ide takmer o 1-inu kúpnej ceny, ktorú za

apartmány zaplatila. Namietal porušenie zmluvnej povinnosti podľa rezervačnej zmluvy. Žalobkyňa by
mala nárok na zmluvnú pokutu len v prípade, ak by ju nevyzval na uzatvorenie kúpnej zmluvy riadne
a včas. Za kvalifikované výzvy na uzatvorenie zmluvy je potrebné považovať už výzvy z 21. 1. 2020
a zo 4. 2. 2020. Z výpisu z listu vlastníctva číslo XXX zo dňa 20. 1. 2020, ktorý bol prílohou výzvyz 21. 1. 2020, jednoznačne vyplýva, že bol vlastníkom nebytových priestorov číslo A02, A03, ako aj
parkovacích státí číslo P.13 a P.14. Z rezervačnej zmluvy nevyplývala povinnosť vyzvať na uzatvorenie
kúpnej zmluvy až po kolaudácii stavby. Pri uzavretí zmluvy zmluvné strany predpokladali, že k februáru

2020 už bude apartmánový dom skolaudovaný, nikde v zmluve však neuviedli, že tento dátum je
záväzný a nemenný. S ohľadom na špecifickosť stavebného odvetvia by sa k takémuto konkrétnemu
dátumu nikdy nezaviazal, nie to ešte pod hrozbou obrovskej zmluvnej pokuty. Ak by bola vôľa strán
smerovala k tomu, aby podmienkou pre zaslanie výzvy bolo vydanie právoplatného kolaudačného
rozhodnutia na apartmánový dom, boli by to v rezervačnej zmluve vyslovene uviedli. Požadovaný

stupeň dokončenia apartmánov ku dňu doručenia výzvy bol taký, aby bolo možné apartmány na
liste vlastníctva individuálne odlíšiť a zapísať k nim jednotlivé vlastnícke práva bez ohľadu na to,
či boli zapísané ako súčasť ešte rozostavaného alebo už skolaudovaného apartmánového domu.
V prípade listu vlastníctva z 20. 1. 2020 takéto odlíšenie jednotlivých apartmánov a parkovacích státí
jednoznačne možné bolo. Pre prípad, že by súd za kvalifikované výzvy nepovažoval výzvy zo dňa
21. 1. 2020 a 4. 2. 2020, je potrebné za takú výzvu považovať výzvu zo dňa 7. 6. 2021. V uvedenej

výzve oboznámil žalobkyňu so skutočnosťou, že apartmánový dom už bol skolaudovaný. Zmluvná
pokutu nepredstavovala sankciu za neskoré uzatvorenie kúpnej zmluvy. Prílohou výzvy mal byť len
list vlastníctva. K výzve nebolo potrebné prikladať znenie navrhovanej kúpnej zmluvy. Návrh kúpnej
zmluvy je uvádzaný len ako príloha rezervačnej zmluvy, nie výzvy na uzatvorenie kúpnej zmluvy. Ak
by aj mal byť prílohou výzvy návrh kúpnej zmluvy, strany výslovne v článku III. rezervačnej zmluvy

predvídali, že navrhované znenie kúpnej zmluvy v prílohe rezervačnej zmluvy bude predmetom ďalších
dodatočných zmien a úprav. Poukázal na to, že vzorový návrh bol nevyhovujúci z pohľadu platnej
a účinnej právnej úpravy, keďže apartmány, spolu s parkovacími státiami, boli do katastra nehnuteľností
zapísané ako nebytové priestory a malo dôjsť k prvému prevodu vlastníckeho práva. Budúca zmluva
o prevode vlastníctva k apartmánu a parkovacím státiami teda musela obsahovať aj povinné náležitosti

uvedené v ustanovení § 5 zákona číslo 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
v znení neskorších predpisov. Vzorový návrh mnohé z uvedených náležitostí neobsahoval. Vzorová
zmluva nezodpovedala ani aktuálnym skutkovým okolnostiam dostavby a prevádzky apartmánového
domu. Poukázal tiež na to, že omeškanie so splnením povinností nezavinil. Termín kolaudácie
apartmánového domu vychádzal zo skutočností známych v čase podpisu rezervačnej zmluvy, kedy

nebolomožnépredvídaťkomplikácie,ktorénastalineskôr.Včasepodpisurezervačnejzmluvyvychádzal
zo skutočnosti, že výstavbu a kolaudáciu technickej infraštruktúry má plne pod kontrolou spoločnosť
ISO INVEST, s.r.o. Uvedená obchodná spoločnosť bola stavebníkom prístupovej cesty a mala povinnosť
v zmysle zmluvy o budúcej zmluve zo dňa 11. 4. 2017 uzavrieť s ním užívaciu zmluvu za účelom
užívaniaprístupovejcestydo28.9.2018.Uvedenáobchodnáspoločnosťzačalasvýstavbouprístupovej

cesty, avšak zrejme počas výstavby sa dostala do finančnej núdze, v dôsledku čoho nebola schopná
výstavbu dokončiť načas. Z uvedeného dôvodu stavebný úrad nevydal kolaudačné rozhodnutie na
apartmánový dom a spevnené plochy, napriek tomu, že boli dokončené a pripravené na užívanie.
Uvedenú obchodnú spoločnosť niekoľkokrát kontaktoval, dožadoval sa poskytnutia informácií ohľadne
termínu ukončenia diela. Nakoľko bolo zrejmé, že uvedená obchodná spoločnosť nebude schopná

dokončiť a skolaudovať prístupovú cestu načas, rozhodol sa, spolu s ďalšími subjektmi, vytvoriť
obchodnú spoločnosť Združenie Lúčky, s.r.o., ktorá prevzala kontrolu a financovanie prístupovej cesty,
čím sa mal zrýchliť proces výstavby a následnej kolaudácie cesty aj apartmánového domu. Uvedené
skutočnosti preukazujú, že konal v dobre viere a odôvodnene sa spoliehal na dodržanie zmluvných
záväzkov tretieho subjektu. Finančnú núdzu a neschopnosť dodržať termín výstavby a kolaudácie

technickej infraštruktúry nemohol predpokladať ani ovplyvniť, uvedené okolnosti neboli známe a nemohli
byť predvídateľné v čase podpisy rezervačnej zmluvy. Návrh na vydanie kolaudačných rozhodnutí
apartmánového domu a spevnených plôch podal dňa 1. 6. 2020, pričom konania boli prerušené
aj vzhľadom na posun kolaudácie prístupovej cesty a na vznik dodatočnej povinnosti výstavby
križovatky. V čase podpisu rezervačnej zmluvy potreba výstavby križovatky neexistovala, preto nemohol

z objektívnych dôvodov predvídať a započítať do predpokladaných termínov kolaudácie uvedenú
skutočnosť. Vybudovanie križovatky požadovala Správa ciest Žilinského samosprávneho kraja dňa 5.
11. 2019, pričom skolaudovanie prístupovej cesty podmienila prvotným skolaudovaním križovatky.
Navyše, celkový návrh prístupovej komunikácie bol extrémny, vrátane celkového sklonu, stúpania
a v priebehu výstavby vznikali viaceré komplikácie, napr. v súvislosti s montážou zvodidiel. Pôvodným

stavebným povolením bola prístupová komunikácia povolená ako lesná štrková cesta. Pri miestnom
zisťovaní dňa 28. 9. 2020 záchranné zložky vzniesli pripomienku a priamo na mieste bolo prijaté
rozhodnutie, že z dôvodu bezpečnosti sa vykoná zmena krytu na živičný, čo ovplyvnilo posun termínu
kolaudácie. V rámci technologického procesu pritom nebolo možné túto zmenu realizovať v zimnýchmesiacoch. Kolaudáciu spomalili aj nezhody medzi Obcou Demänovská Dolina ako príslušným
špeciálnym stavebným úradom a Okresným úradom Liptovský Mikuláš, odbor dopravy a pozemných
komunikácií, ohľadom kompetencie v oblasti kolaudácie prístupovej cesty a križovatky, o čom však

nedisponuje žiadnym formálnym záznamom. Kolaudácia jednotlivých objektov bola spomaľovaná aj
v dôsledku vypuknutia pandémie covid-19. Pandémia ovplyvnila spomalenie procesu dovybavenia
apartmánov v zmysle dodatku číslo 1 rezervačnej zmluvy, osobných stretnutí s budúcimi kupujúcimi
za účelom zjednotenia ďalšieho postupu v súvislosti s komplikáciami ohľadom výstavby a kolaudácie
apartmánového domu v dôsledku prijatých protiepidemických opatrení, komunikácie s príslušnými

úradmi, ktoré boli dočasne zavreté alebo fungovali v obmedzenom režime. Poukázal tiež na skutočnosť,
že žalobkyňa bola z jeho strany vždy včas a bezodkladne informovaná o záležitostiach týkajúcich sa
apartmánového domu a napriek tomu nikdy nevyužila svoje právo odstúpiť od rezervačnej zmluvy.
Namietal taktiež uplatnenie nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty až do dňa uzavretia kúpnej zmluvy.
Zmluvná pokuta zaisťovala výlučne jeho povinnosť predložiť kvalifikovanú výzvu, nie povinnosť podpísať
finálne znenie kúpnej zmluvy. Poukázal na to, že dátum podpisu kúpnej zmluvy ovplyvnila aj pokračujúca

pandémiaapandemickéopatrenia.Odzaslaniavýzvyzodňa7.6.2021aždouzatvoreniakúpnejzmluvy
prebiehala so žalobkyňou komunikácia ohľadom finálneho znenia zmlúv, pričom svedomite a priebežne
odpovedal na všetky otázky a pripomienky žalobkyne. Prieťahy a odďaľovanie podpisu kúpnej zmluvy
preto boli zapríčinené aj samotnou žalobkyňou. Prvý návrh kúpnej zmluvy bol žalobkyni zaslaný dňa 8.
6. 2021 a žalobkyňa naň reagovala až dňa 5. 7. 2021. Na upravený návrh kúpnej zmluvy zaslaný dňa 3.

8. 2021 reagoval právny zástupca žalobkyne až po urgencii dňa 20. 9. 2021. Na dosiahnutie finálneho
znenia kúpnej zmluvy sa vyžadovala súčinnosť žalobkyne a nemôže byť zodpovedný za omeškanie
s jej uzatvorením, pokiaľ bolo omeškanie spôsobené nedostatočnou súčinnosťou. Finálne znenie kúpnej
zmluvy bolo zaslané právnemu zástupcovi žalobkyne 19. 10. 2021 a po jeho odsúhlasení bolo dňa 8. 11.
2021 odoslané aj konkrétne finálne znenie. Namietal aj základ pre výpočet zmluvnej pokuty, zahŕňajúci

aj úhradu za dovybavenie apartmánu. Uviedol, že strany si dojednávali spôsob výpočtu zmluvnej pokuty
v čase uzatvárania rezervačnej zmluvy, keď dovybavenie apartmánu ešte nebolo dohodnuté a určite
nepredvídali, ani nezamýšľali, že uzatvorením dodatku číslo 1 bude základ pre výpočet zmluvnej pokuty
navýšený.Cenazadovybavenieapartmánovboladojednanálenakopríplatokkukúpnejcene,nieakojej
súčasť. Namietal aj rozpor výkonu práva s dobrými mravmi, poukazujúc na skutočnosť, že žalobkyňa na

oznámeniaoproblémochvpriebehuvýstavbyapartmánovéhodomunikdynereagovalaspôsobom,ktorý
by čo i len naznačoval jej záujem o odstúpenie od rezervačnej zmluvy. Žalobkyňa, naopak, po prvom
stretnutí budúcich kupujúcich namiesto odstúpenia od rezervačnej zmluvy aktívne vyjadrila svoj záujem
podieľať sa na spoločnom postupe pri prenajímaní apartmánov v apartmánovom dome. Konal v dobrej
viere, že žalobkyňa súhlasila s posunutím termínu kolaudácie, keďže nevzniesla žiadne námietky, ani

sa nedomáhala zaplatenia zmluvnej pokuty hneď po tom, ako nadobudla vedomosť o objektívnych
príčinách posunu kolaudácie. Sama žalobkyňa bola v omeškaní s plnením svojich povinností podľa
rezervačnej zmluvy. Tretia časť kúpnej ceny bola splatná dňa 3. 10. 2019, pričom k uvedenému dátumu
žalobkyňa uhradila len sumu vo výške 50000 eur a zvyšok tretej časti kúpnej ceny uhradila viac ako
9 mesiacov po riadnom termíne v dňoch 6. 7. 2020 a 25. 8. 2020. Považuje za nemorálne a ľudsky

nepochopiteľné, že jeho ústretovosť a dobrú vieru mu žalobkyňa oplatila účelovou žalobou, naviac
v čase, keď si už sám svoj nárok kvôli premlčaniu nemôže voči nej uplatniť. Poukázal tiež na skutočnosť,
že v období od predloženia výzvy zo dňa 7. 6. 2021 do podpisu kúpnej zmluvy si bola žalobkyňa plne
vedomá toho, že prevzatie apartmánov v čase pandémie pre ňu nebude výhodné, keďže vzhľadom
na protiepidemické opatrenia ich nebude môcť ďalej prenajímať a dosahovať zisk. Zdá sa preto, že

naťahovanie termínu podpisu kúpnej zmluvy bolo pre žalobkyňu výhodné, nakoľko ušetrila finančné
prostriedky na mesačné náklady spojené s prevádzkou apartmánov, nedosahovala by žiaden zisk,
nakoľko jej to neumožňovali protiepidemické opatrenia a zároveň sa kumulovala výška zmluvnej pokuty.
Javí sa, že žalobkyňa úmyselne vyčkávala na kumulovanie zmluvnej pokuty a uplatnila si ju žalobou
v momente posledného dňa jej premlčacej lehoty. Pre prípad, že by súd vyhodnotil nárok žalobkyne

za dôvodný, namietal neprimeranú výšku zmluvnej pokuty a navrhol, aby súd pristúpil k jej zníženiu
podľa § 545a Občianskeho zákonníka. Uplatňovaná zmluvná pokuta výrazným spôsobom presahuje
jej sankčnú funkciu, nakoľko rezervoval apartmány a počas trvania zmluvného záväzku ich nepreviedol
na tretiu osobu, opakovane vyzval žalobkyňu na uzavretie kúpnej zmluvy, žalobkyňa apartmány aj
skutočne nadobudla, pred uzatvorením kúpnej zmluvy ich aj sama užívala, uplatňovaná zmluvná pokuta

predstavuje takmer 1-inu celkovej kúpnej ceny, prípadné omeškanie bolo spôsobené okolnosťami, ktoré
nezavinil, a ktoré neboli známe počas podpisu rezervačnej zmluvy a nemohol ich predvídať alebo
odvrátiť. Žalobkyňou uplatňovaná zmluvná pokuta je v hrubom a očividnom nepomere k zanedbateľnej
intenzite domnelého porušenia zmluvnej povinnosti, ktorého sa mal dopustiť. V rezervačnej zmluvenebolo pre prípad vzniku nároku na zmluvnú pokutu dojednané, že žalobkyňa bude mať popri nároku
na zmluvnú pokutu aj nárok na náhradu škody, čo naznačuje aj funkciu paušalizovanej náhrady
škody. V celom procese výstavby mu vznikali dodatočné náklady, ktoré musel znášať sám. Žalobkyňa

sama užívala apartmány ešte pred kolaudáciou apartmánového domu a nebola jej spôsobená škoda.
Dohodnutá zmluvná pokuta by mala význam najmä vtedy, ak by žalobkyni vznikla škoda, resp. ušlý zisk.
Žalobkyni však žiaden ušlý zisk, ani škoda nevznikli, keďže je zrejmé, že po vypuknutí pandémie by
apartmány nemohla prenajímať alebo by ich prenajímala v obmedzenom režime.

3. Žalobkyňa vo vyjadrení ku vyjadreniu žalovaného (replike), doručenom súdu dňa 31. 8. 2023, trvala
na skutočnostiach uvedených v žalobe. Poprela tvrdenie, že by vypracovala zmluvnú dokumentáciu.
Návrh rezervačnej a kúpnej zmluvy na apartmány dal vypracovať na vlastné náklady majiteľ spoločnosti
S4YOU, nakoľko žalovaný nemal pripravené žiadne zmluvy. V zmluve nebol uvedený podiel na
spoločných častiach a priestoroch a budúci správca. Žalovaný už po začiatku roku 2019 disponoval
značným objemom finančných prostriedkov, ktoré využil na výstavbu apartmánového domu a tým, že

finančné prostriedky držal dlhšie ako sa predpokladalo, v podstate jej spôsobil škodu, nakoľko inak by
mohla prostriedky zhodnotiť iným spôsobom. V čase zaslania výziev zo dňa 21. 1. 2020 a 4. 2. 2020
bol na listoch vlastníctva apartmánový dom evidovaný ako rozostavaná stavba, pričom podmienkou
zaslania výzvy bol riadny zápis apartmánov na listoch vlastníctva. Rozostavaný apartmánový dom bol
podmienkou na uvoľnenie druhej časti kúpnej ceny, následne malo dôjsť k jeho kolaudácii a až po

kolaudácii malo dôjsť k zaslaniu výzvy na uzatvorenie kúpnej zmluvy. Nepostačovalo teda evidovanie
rozostavanej stavby na príslušnom liste vlastníctve, ale riadny zápis jednotlivých apartmánov ako riadne
ukončených a skolaudovaných stavieb. Argumentácia žalovaného, že k omeškaniu došlo z dôvodu
omeškania jeho subdodávateľa, nemôže obstáť, najmä z dôvodu, že obchodná spoločnosť ISO INVEST
mala svoju povinnosť splniť najneskôr do 28. 9. 2018, t. j. do dátumu predchádzajúcemu dátumu

uzavretia rezervačnej zmluvy. Je teda zrejmé, že žalovaný už pred uzavretím rezervačnej zmluvy
vedel o problémoch svojho subdodávateľa a mohol ich náležite vyriešiť, prípadne uviesť iný dátum do
rezervačnej zmluvy. Tvrdenie žalovaného, že k omeškaniu došlo jeho nezavineným konaním, považuje
za účelové a rozporné so skutkovým stavom. Navyše, žalovaný mal možnosť požadovať náhradu škody
vzniknutejomeškanímodsvojhosubdodávateľa.Nesúhlasilaanistvrdenímžalovaného,žekomeškaniu

došlo v dôsledku pandémie covid-19, keďže záväzný termín na podpis kúpnej zmluvy bol pred
vypuknutím samotnej pandémie. V prípade, ak by žalovaný riadne dodržal záväzné termíny, výstavba
apartmánového domu by nebola pandémiou ovplyvnená. Keďže prílohou výzvy zo dňa 7. 6. 2021 bolo
úplne iné znenie kúpnej zmluvy, ako bolo dohodnuté v rezervačnej zmluve, výzva nebola v súlade
so zmluvnou povinnosťou uvedenou v bode 8.1 rezervačnej zmluvy. Na túto skutočnosť upozornila

žalovaného mailmi zo dňa 14. 6. 2021 a 21. 6. 2021. Žalovaný jej opakovane predkladal rozdielne
znenia kúpnej zmluvy rozpore so znením kúpnej zmluvy v rezervačnej zmluve, ktoré sú musela nechať
preskúmať svojím právnym zástupcom. Nesúhlasila s tvrdením žalovaného, že by postupovala v rozpore
s dobrými mravmi. Žalovaný mal možnosť požadovať náhradu škody od svojich subdodávateľov. Výška
zmluvnej pokuty nie je neprimeraná. Poukázala tiež na to, že musela vynahradiť dodatočné náklady

súvisiace s prípravou zmluvnej dokumentácie, nemohla apartmány užívať, prenajímať, ani nimi inak
disponovať. Svojho práva na úhradu zmluvnej pokuty sa nikdy nevzdala a k podaniu žaloby až takmer
preduplynutímpremlčacejlehotyjuviedladobrávôľa,keďžedoposlednejchvíledúfala,žesožalovaným
budemožnéužívaťapartmánovýdombezproblémovazbytočnýchsporov.Žalovanýjejvšakopakovane
sťažuje užívanie a dokonca aj predaj apartmánov. Poprela, že by bola s omeškaním s úhradou splátok

podľarezervačnejzmluvy.Naopak,žalovanémuvychádzalavústrety,začojejbolazostranyžalovaného
aj poskytnutá zľava. Zmluvnú pokutu nepovažuje za neprimeranú, nakoľko v dôsledku omeškania a aj
zmeny finálneho textu kúpnej zmluvy došlo k zmene postavenia strán, keď žalovaný, resp. spoločností
s ním prepojené, teraz de facto ovládajú správu apartmánového domu, zmenili sa výmery spoločných
častí a vykonali sa rôzne dostavby. Taktiež jej vznikla škoda spočívajúca v strate investície ako aj v tom,

že musela za užívanie apartmánov v čase pred uzavretím zmluvy platiť.

4. Žalovaný vo vyjadrení ku vyjadreniu žalobkyne (duplike), doručenom súdu dňa 23. 10. 2023, opätovne
navrhol podanú žalobu zamietnuť. Uviedol, že žalobkyňa nesprávne vykladá obsah rezervačnej zmluvy.
Záväznosť rezervačnej zmluvy nikdy nepopieral, rozporuje však účelovú dezinterpretáciu ustanovení

a zmluvných podmienok rezervačnej zmluvy. Celý nárok žalobkyne je totiž založený len na tvrdení,
že v čase zaslania kvalifikovanej výzvy museli byť apartmány skolaudované. Zmluvné strany síce
predpokladaný termín kolaudácie považovali za smerodajný, výslovne sa však dohodli na dodatočných
úpravách zmluvy v závislosti od skutkového a právneho vývoja ohľadom zápisu v katastri nehnuteľností.Na podmienke kolaudácie sa však nikdy nedohodli a nikdy by sa k nej nezaviazal. Prílohou rezervačnej
zmluvy bol iba vzorový návrh kúpnej zmluvy, nie jej finálne znenie. Z právnej stránky bol vzorový
návrh absolútne nevyhovujúci a hrozilo riziko vyslovenia absolútnej neplatnosti. Rovnako bol návrh

nevyhovujúci z hľadiska skutkového, keďže nezodpovedal aktuálnym skutkovým okolnostiam dostavby
a prevádzky apartmánového domu. Tvrdenie žalobkyne, že jej mala vzniknúť škoda v dôsledku držania
finančných prostriedkov po dlhšiu ako dohodnutú dobu považuje za bezpredmetné, keďže nesúvisí
s uplatneným nárokom. Žalobkyňa svoje tvrdenie nepodložila dôkazmi, ani si náhradu škody neuplatnila.
Žalobkyňa mu neposkytla pôžičku, ale iba vopred uhradila kúpnu cenu za apartmány. Z listu vlastníctva,

ktorý bol prílohou výzvy z 21. 1. 2020, jednoznačne vyplývalo, že bol výlučným vlastníkom konkrétne
určenýchapartmánovaparkovacíchstátí.Termínkolaudáciebolčistoorientačný.Opätovnepoukázalna
to,žeakbykolaudáciapodmieňovalazaslanievýzvynauzavretiekúpnejzmluvy,bolobytovrezervačnej
zmluve výslovne uvedené. Uviedol, že posun termínu kolaudácie ovplyvnili aj iné okolnosti, ktoré v čase
podpisu rezervačnej zmluvy nemohol objektívne predvídať. Opätovne poukázal na dôvody, uvedené
vo vyjadrení k žalobe, ktoré oddialili termín kolaudácie. Opätovne taktiež poukázal na nedostatočnú

súčinnosť žalovanej pri procese uzatvárania kúpnej zmluvy po zaslaní výzvy zo dňa 7. 6. 2021.
Poukázal aj na to, že tvrdenie žalobkyne o vzniku ďalších výdavkov pri finalizovaní a prispôsobovaní
zmluvnej dokumentácie je neudržateľné a ničím nepreukázané. Prispôsobovanie navrhovaného znenia
zmlúv, čo do ich obsahu a znenia, podľa požiadaviek zmluvných strán je v rámci negociačného
procesu bežným javom. Výška zmluvnej pokuty nemôže reflektovať tieto náklady, keďže by sa tým

popierali jej funkcie. Poprel tvrdenie žalobkyne, že nemohla apartmány pred kolaudáciou, resp. pre
uzavretímkúpnejzmluvyužívať.Predkolaudáciouapartmányužívala.Vočižalobkynievidujenedoplatky
z titulu zúčtovania nákladov na dovybavenie apartmánového domu vo výške 15788,11 eura. Poprel
aj tvrdenie žalobkyne, že jej sťažuje predaj apartmánov. Žalobkyňa zasahuje do pokojného stavu
a iniciovala súdne konanie o zaplatenie zmluvnej pokuty napriek naplneniu účelu rezervačnej zmluvy.

Svoju povinnosť z rezervačnej zmluvy si splnil, apartmány pre žalobkyňu rezervoval, učinil kvalifikovanú
výzvu v súlade s rezervačnou zmluvou a následne na žalobkyňu previedol vlastnícke právo, pričom
žalobkyňa apartmány dodnes nerušene užíva. Správa apartmánového domu a podiely na spoločných
častiach neboli v čase podpisu rezervačnej zmluvy známe. S nadstavbou tretieho nadzemného podlažia
apartmánového domu výslovne počítala aj rezervačná zmluva. Poprel, že by žalobkyňa v dôsledku

jeho omeškania stratila investíciu. Apartmány skutočne nadobudla. Zo žiadneho priloženého e-mailu
nevyplýva povinnosť žalobkyne platiť za užívanie apartmánov pred uzavretím zmluvy. Žalobkyňa pred
uzavretím zmluvy apartmány opakovane užívala bez toho, aby za ne hradila akékoľvek poplatky spojené
s jej pobytmi. Už pred kúpou teda užívala apartmány tak, ako by ich vlastnila. Bola jej vystavená len
jedenkrát faktúra v sume 180 eur na úhradu za energie a za služby za využívanie apartmánov z dôvodu

spoločného pobytu so synom.

5. Žalobkyňa v podaní, doručenom súdu dňa 24. 11. 2023, poukázala na to, že prvá výzva na uzavretie
kúpnej zmluvy zo dňa 21. 1. 2020 obsahovala iba informatívny výpis z listu vlastníctva, teda nie
originál. Uvedený výpis obsahoval údaj o tom, že žalovaný je majiteľom rozostavanej nehnuteľnosti, nie

skolaudovaných apartmánov. Úmyslom zmluvných strán bolo uzavretie kúpnych zmlúv k apartmánom
v stave, kedy budú skolaudované. Ak by bolo úmyslom strán uzatvoriť kúpnu zmluvu už v štádiu
rozostavanosti, bolo by to v článku 8.1 zmluvy výslovne spomenuté. Aj z následných úkonov žalovaného
je zrejmé, že si svoje pochybenie uvedomil a tretiu výzvu zaslal až po tom, ako boli apartmány
skolaudované. V opačnom prípade, by logicky tretiu výzvu neposielal, iba by ju upomínal na splnenie

povinnosti s odkazom na prvú, resp. druhú výzvu. Výzva zo dňa 4. 2. 2020 neobsahovala žiaden list
vlastníctva, preto nespĺňala požiadavky na riadnu výzvu. Výzvu zo dňa 7. 6. 2021 dostala približne
14,5 mesiaca po dohodnutej lehote, čo samo o sebe odôvodňuje jej oprávnenie požadovať zmluvnú
pokutu. Uvedená výzva jej bola v rozpore s článkom 8.2 zaslaná e-mailom, teda nemohla obsahovať
originál listu vlastníctva. Poukázala na to, že v prípade, že sa zmluvné strany nehodlali riadiť znením

kúpnej zmluvy uvedenej v prílohe rezervačnej zmluvy, nie je zrejmé, prečo si toto znenie dojednali,
parafovali a k rezervačnej zmluve priložili. Poukázala tiež na to, že žalovaný bol skúsený podnikateľ,
ktorý skutočnosti ku ktorým mohlo dôjsť na strane jeho subdodávateľa, mal a mohol predpokladať, mohol
ich ovplyvniť a ide na jeho vrub koho si ako dodávateľa najal, aké s ním zmluvné dojednania uzavrel
a ako ich vymáhal. O dodatočnej potrebe výstavby križovatky sa žalovaný, podľa ním predloženého

dôkazu, dozvedel 3 mesiace po uplynutí lehoty na zaslanie výzvy na uzavretie kúpnej zmluvy. Je
pochybné, že by sa žalovaný o takej závažnej skutočnosti dozvedel až niekoľko rokov po začatí
výstavby. Žalovaný si musel byť vedomý, v akých náročných podmienkach apartmánový dom stavia
a mal k tomu ako skúsený podnikateľ v stavebníctve prispôsobiť termíny a podmienky zmluvnejdokumentácie. O žiadnej z uvedených skutočností ju však včas neinformoval a nenavrhol jej zmenu
termínov dohodnutých v rezervačnej zmluve. Poukázala na to, že voľba medzi odstúpením od zmluvy
a uplatnením zmluvnej pokuty je jej výlučným oprávnením. Poukázala tiež na to, že žalovaný ako dôkaz

doručenia výzvy zo dňa 7. 6. 2021 predložil elektronickú konfirmáciu doručenia na e-mailovú adresu.
Podľa ustanovenia článku 8.2 rezervačnej zmluvy však musela byť výzva urobená písomne a doručená
doporučenou poštou alebo osobne. Výzva zo dňa 7. 6. 2021 preto nemôže byť považovaná za doručenú
e-mailom dňa 8. 6. 2021. Navyše, v čase od 7. 6. 2021 do 30. 6. 2021 sa spolu so svojimi rodičmi
nachádzala v zahraničí so sporadickou možnosťou pripojenia k internetu. Na výzvu reagovala po svojom

návrate z dovolenky. Žalovaný nepreukázal doručenie výzvy zo dňa 7. 6. 2021 spôsobom dohodnutým
v rezervačnej zmluve. Vo vzťahu k základu pre výpočet zmluvnej pokuty uviedla, že keďže si zmluvné
strany v dodatku číslo 1 k rezervačnej zmluve nezjednali úpravu výpočtu zmluvnej pokuty, platia pre
výpočet zmluvnej pokuty pôvodné dojednania v rezervačnej zmluve. Poprela argumentáciu žalovaného,
že by súhlasila s posunutím termínu kolaudácie. Akákoľvek zmena podmienok rezervačnej zmluvy,
vrátane termínu kolaudácie, vyžadovala písomnú formu. Žalovaný ju o problémoch s kolaudáciou

informoval takmer 4 mesiace po uplynutí záväzného termínu podľa rezervačnej zmluvy. Žalovanému
vychádzalavústrety,vzhľadomnajehoproblémysfinancovanímdostavbyapartmánovéhodomuhradila
časť dohodnutých platieb skôr ako v termínoch stanovených podľa rezervačnej zmluvy. Poprela, že
by bola v omeškaní s úhradou tretej splátky kúpnej ceny. Nesúhlasila so žalovaným navrhovanou
moderáciou výšky zmluvnej pokuty. Poukázala na to, že v súlade so zaužívanou praxou a súdnou

judikatúrou nie je výška zmluvnej pokuty s dennou sadzbou 0,05 % neprimeraná. Uviedla, že žalovaný
svoju povinnosť na zaslanie výzvy na uzavretie kúpnej zmluvy porušoval dlhodobo a opakovane.
Autorom prvého návrhu rezervačnej zmluvy a teda aj dôvodov, konštrukcie a výpočtu výšky zmluvnej
pokuty bol žalovaný, pričom ako skúsený podnikateľ musel byť oboznámený s možnosťou na jej
uplatnenie a dopadom zmluvnej pokuty do jeho finančnej sféry. Žalovaný si zanedbal svoju prevenčnú

povinnosť, keď za celú dobu trvania svojho omeškania jej nenavrhol zodpovedajúcu úpravu podmienok
rezervačnej zmluvy tak, aby uplatneniu zmluvnej pokuty predišiel alebo jej dopady zmiernil. Žalovaný
nepovažoval za potrebné ju kontaktovať na účely zmierlivého vyriešenia sporu a neprejavil žiadnu
snahu o elimináciu alebo zmiernenie dopadov zmluvnej pokuty. Poprela tvrdenie žalovaného, že by
pred uzavretím kúpnej zmluvy apartmány užívala. Poukázala tiež na skutočnosť, že na neprimeranosť

zmluvnej pokuty nemožno usudzovať z jej celkovej výšky, ak je dôsledkom dlhodobého omeškania
a s tým spojeným navyšovaním o inak primeranú dennú sadzbu. Potvrdila, že do uzavretia kúpnej
zmluvy na apartmány sa žalovaný správal ústretovo, ale vždy len keď ju žiadal o úhradu platieb skôr
ako bolo dohodnuté alebo pri zdôvodňovaní navýšenia od dohodnutých platieb, či ospravedlňovania
nedostatkov vzniknutých na stavbe. Okamihom podpisu kúpnej zmluvy a inkasom poslednej splátky

kúpnej ceny sa správanie žalovaného zmenilo na arogantné až šikanózne, dochádzalo z jeho strany
k opakovaným žiadostiam o doplatky za vymyslené plnenia, zneužívaniu parkovania na miestach,
ktoré vlastní, opakovanými blokáciami prístupových priestorov na privátne účely, blokáciám vybraných
vchodov do objektu. Správanie žalovaného vyvrcholilo v máji prekazením predaja jedného z apartmánov
podaním zavádzajúcich informácií záujemkyni o apartmán.

6. Žalovaný vo vyjadrení, doručenom súdu dňa 4. 12. 2023, uviedol, že výpočet zmluvnej pokuty
z príplatku za dovybavenie apartmánov je v rozpore s rezervačnou zmluvou. Poukázal tiež na to, že
originál listu vlastníctva príslušný kataster nevydáva nikomu. Preto povinnosť predložiť originál listu
vlastníctva neporušil, nakoľko táto je nesplniteľná. List vlastníctva nemusel obsahovať údaje o jeho

vlastníctve ku skolaudovaným apartmánom a parkovacím státiam, nakoľko bod 8.1 rezervačnej zmluvy
takúto podmienku nevyžaduje. Výzvy žalobkyni zasielal opakovane z dôvodu, že sa právny a skutkový
stav ohľadom zápisu apartmánového domu a parkovacích státí od vykonania prvej výzvy postupne
menil. Z výzvy zo dňa 4. 2. 2020 jasne vyplýva, že považoval svoju zmluvnú povinnosť za splnenú
už výzvou zo dňa 21. 1. 2020, keďže na ňu a jej prílohy výslovne odkazuje a výzvou iba opakovane

potvrdzuje svoj zámer na budúce uzavretie kúpnych zmlúv. Výzvou zo dňa 7. 6. 2021 žalobkyňu
informoval o úspešnosti kolaudácie a o zápise uvedenej skutočnosti do katastra nehnuteľností. Poprel,
že by uvedenú výzvu zaslal iba e-mailom. Každú z výziev zasielal vždy v súlade s bodom 8.2 rezervačnej
zmluvy, teda aj v písomnej forme. Výzvu zo dňa 7. 6. 2021 zaslal žalobkyni doporučene poštou dňa 8.
6. 2020 s podacím číslom RF563647259SK. Podľa potvrdenia Slovenskej pošty bola žalobkyni výzva

doručená dňa 9. 6. 2021. K výzve priložil návrh kúpnej zmluvy z dôvodu, aby sa čím skôr mohli začať
rokovania ohľadom jej znenia a pristúpiť k uzavretiu finálnych zmlúv. Poukázal na to, že žalobkyňa
nesprávne uvádza, že potreba dodatočnej výstavby križovatky vznikla 3 mesiace po uplynutí lehoty
na učinenie výzvy. Vybudovanie križovatky bolo stanovené ako podmienka Správy ciest Žilinskéhosamosprávneho kraja dňa 5. 11. 2019, teda po uzatvorení rezervačnej zmluvy. Poukázal na to, že súd
by mal pri zvažovaní o primeranosti dohodnutej zmluvnej pokuty prihliadať nielen na spôsob vyčíslenia
zmluvnej pokuty, ale aj na dôvody, ktoré k dojednaniu posudzovanej výšky viedli. Poprel tvrdenie

žalobkyne, že ju nekontaktoval za účelom zmierneho vyriešenia veci. Pred začatím súdneho konania
vyzval žalobkyňu na rokovanie a žalobkyňa na toto pozvanie nereagovala. Okolnosti, ktoré mali údajne
nastať v roku 2023, nesúvisia s uplatňovanou zmluvnou pokutou, tvrdenia sú nepodložené dôkazmi.
K žalobkyňou uplatneným úrokom z omeškania uviedol, že 5-dňová lehota na zaplatenie zmluvnej
pokuty,plynúca od8.3.2023,byuplynula13.3.2023,pretobyprípadnéúrokyprislúchaliod14.3.2023.

Uviedol tiež, že žalobkyňa si uplatnila len časť žalovanej zmluvnej pokuty a zvyšnú časť nepožadovala,
nakoľko vo vzťahu k zvyšnej časti vykonala pokus o započítanie a vo vzťahu k tejto „započítanej“ časti
zmluvnej pokuty tak ku dňu uplynutia lehoty na plnenie nemohlo dôjsť k omeškaniu.

7. Žalovaný v podaní, doručenom súdu dňa 12. 1. 2024, poukázal na to, že predmetom budúcej
kúpnej zmluvy mali byť apartmány dokončené do stupňa tzv. holobytu, pričom tento stupeň dokončenia

spĺňali už v čase učinenia výzvy zo dňa 4. 2. 2020. O tomto čase preto boli spôsobilým predmetom
kúpnej zmluvy a nič nebránilo jej uzavretiu. To, že sa nejednalo o rozostavané stavby, vyplýva zo
skutočnosti, že v zmysle rezervačnej zmluvy mali byť predmetom kúpnej zmluvy apartmány dokončené
do štádia holobytu, sama žalobkyňa využívala apartmány na rekreáciu ešte pred učinením výzvy
zo dňa 4. 2. 2020, s čím rátala aj samotná rezervačná zmluva, pričom žalobkyňa skutočnosť, že

apartmány boli v čase výzvy zo dňa 4. 2. 2020 spôsobilé na užívanie nikdy nespochybňovala. Kúpna
cena v zmysle rezervačnej zmluvy bola dojednaná za vyhotovenie apartmánov v tvz. „holobyte“.
Dojednaným a spôsobilým predmetom kúpy podľa rezervačnej zmluvy boli teda apartmány dokončené
do tohto vopred definovaného štádia. Apartmány žalobkyne boli zrealizované do štádia holobytu už
pred uplynutím lehoty na kvalifikované vyzvanie, na čo bola žalobkyňa upozornená už vo výzve

zo dňa 4. 2. 2020. Stav apartmánového domu bol zachytený v odbornom posudku číslo 165/2019
zo dňa 15. 11. 2019, vypracovanom znalkyňou A. D. H., ktorým došlo k určeniu podielu priestoru
na spoločných častiach a spoločných zariadeniach rozostavaného apartmánového domu. O splnení
podmienky dostavania do štádia holobytu svedčia aj fotografie apartmánového domu, ktoré sa
nachádzajú v odbornom posudku. Taktiež o tom svedčia fotografie, ktoré zverejnil na facebookovej

stránke apartmánového domu v dňoch 21. 10. 2019, 28. 12. 2019 a 29. 12. 2019. Z uvedených
fotografií je zrejmé, že už koncom roka 2019 nebol apartmánový dom rozostavanou stavbou, išlo
o riadne zhotovené apartmány, ktoré boli buď plne vybavené alebo boli vyhotovené do štádia holobytu.
Poukázal na to, že v apartmánoch boli vyhotovené stavebné úpravy v zmysle článku 4.3 rezervačnej
zmluvy, teda boli dokončené podlahové potery, vchodové vstupné dvere a okná, kúrenie, omietky

s hygienickým náterom bielej farby 2-krát, vypínače na svetlo, elektrické zásuvky, pripojenie na internet,
konečnéúpravypovrchovnabalkóne.Uvedenéskutočnostivyplývajúzfaktúroddodávateľov.Vdodatku
číslo 1 k rezervačnej zmluve sa zmluvné strany dohodli, že apartmány sa začnú zariaďovať už
k decembru 2019, pričom realizácia sa mala ukončiť do marca 2020, dokedy apartmány museli byť
a aj boli dokončené v stave holobyt, inak by nebolo možné začať s ich zariaďovaním. Podľa mailovej

komunikácie so žalobkyňou, žalobkyňa v čase október – november 2019 už vyberala sedačky, závesy
a poťahové látky do svojich apartmánov. Najneskôr v čase uskutočnenia výzvy zo dňa 4. 2. 2020
nepredstavovali apartmány rozostavané stavby, ale spôsobilé predmety kúpy, ktoré napĺňali všetky
požiadavky, ktoré si žalobkyňa vymieňala v rezervačnej zmluve. Poukázal aj na závery znaleckého
posudku číslo 90/2020, vypracovaného dňa 9. 9. 2020 znalkyňou A. D. H., ktorým bol ocenený

iný apartmán, z ktorého vyplýva stav apartmánu v apartmánovom dome v mesiaci september 2020.
Žalobkyňa apartmány používala už sezóne 2019/2020, teda v čase, kedy jej boli doručené prvé 2
výzvy na odkúpenie apartmánov. Dokazuje to mailová komunikácia zo 16. 12. 2019 a 4. 12. 2020,
v ktorej ho žalobkyňa kontaktovala z dôvodu záujmu o ubytovanie v apartmánovom dome a následne
odkázala na prax strán z predchádzajúceho roka. Preto je nepochybné, že v tom čase už museli byť

apartmány nie v stave holobytu, ale v minimálnej miere aj vybavené a zariadené. Keďže apartmány
boli v čase výzvy zo dňa 4. 2. 2020 zrealizované v stave holobyt a zapísané na liste vlastníctva
v katastri nehnuteľností v jeho prospech, nič nebránilo uzavretiu kúpnej zmluvy podľa rezervačnej
zmluvy. Dôvod, pre ktorý žalobkyňa nechcela pristúpiť k odkúpeniu apartmánov ešte v roku 2020
nebola ich nedokončenosť, ale jej nevôľa podieľať sa na úhrade prevádzky apartmánov počas obdobia,

kedy neboli profitabilné. Námietky žalobkyne o nedoručení výzvy zo dňa 7. 6. 2021 považuje za
bezpredmetné. Poukázal na to, že žalobkyňa údajné nedoručenie výzvy zo dňa 7. 6. 2021 doposiaľ
nenamietala, preto je dôvodné sa domnievať, že ide o účelové tvrdenie. Poukázal na ustanovenia
všeobecných poštových podmienok Slovenskej pošty, a.s. a osobitných poštových podmienok predoručovanie doporučených zásielok. Doručenie zásielky dostatočne preukázal predložením potvrdenia,
z ktorého vyplýva, že zásielka doručená bola. Skutočnosť, že v danom čase sa žalobkyňa mohla
nachádzať na dovolenke, je irelevantná, nakoľko zásielku mohla v súlade s poštovými podmienkami

prevziať aj iná oprávnená osoba. Uviedol, že účinnosť adresovaných jednostranných hmotnoprávnych
úkonov v režime Občianskeho zákonníka predpokladá, že sa prejav vôle dostal do sféry dispozície
žalobkyne. Pokiaľ sa aj nenachádzala žalobkyňa na území Slovenskej republiky, tak prejav vôle sa
považuje za doručený, keď sa ocitol vo sfére jej dispozície. K účinnému doručeniu neprítomnej osobe
nie je nevyhnutné, aby sa adresát s prejavom vôle skutočne oboznámil, postačuje, že mal objektívnu

tak spraviť. Uviedol tiež, že spôsob doručovania výzvy zo 7. 6. 2021 bol výsledkom predchádzajúcej
praxe vytvorenej so žalobkyňou, v zmysle ktorej bolo doporučené doručenie výziev dostatočné pre
splnenie zmluvnej povinnosti a žalobkyňa túto prax akceptovala. Poukázal na skutočnosť, že obchodná
spoločnosť ISO INVEST, s.r.o. zabezpečovala prístupovú komunikáciu ku všetkým objektom a pre
všetkých stavebníkov v lokalite Lúčky. V zmysle rezervačnej zmluvy nebolo zhotovenie prístupovej cesty
jeho povinnosťou. ISO INVEST, s.r.o. nemala postavenie jeho pomocníka alebo subdodávateľa, preto za

ich výkony nezodpovedá. Pri podpise rezervačnej zmluvy sa dôvodne spoliehal na konanie obchodnej
spoločnosti ISO INVEST, s.r.o. Prístup do celého územia Lúčky, v ktorom sa nachádza aj apartmánový
dom, mal byť zabezpečený vybudovaním prístupovej komunikácie spoločnosťou ISO INVEST, s.r.o.,
ktorá mala vydané aj rozhodnutie o umiestnení stavby a stavebné povolenie. Aby mal v budúcnosti
zabezpečený plynulý prejazd a prechod, resp. užívanie tejto cesty, uzavrel s obchodnou spoločnosťou

ISO INVEST, s.r.o. zmluvu o budúcej zmluve, v ktorej sa obchodná spoločnosť ISO INVEST, s.r.o.
zaviazala v termíne najneskôr 28. 9. 2018 uzavrieť s ním zmluvu umožňujúcu prechod cez prístupovú
cestu k apartmánovému domu. ISO INVEST, s.r.o. bola stavebníkom prístupovej komunikácie od roku
2017 do konca roku 2019, kým sa nedostala do finančnej tiesne a nebola schopná výstavbu dokončiť.
Preto, spolu s ostatnými stavebníkmi v lokalite Lúčky, dňa 16. 10. 2019 vytvorili Združenie Lúčky, ktorého

cieľom bolo prevziať proces a financovanie dobudovania prístupovej komunikácie. V nadväznosti na to
uzavrela obchodná spoločnosť ISO INVEST, s.r.o. so Združením Lúčky dňa 18. 12. 2019 zmluvu o dielo
číslo04-07/2019,zmluvuopostúpeníprávapovinnostístavebníkaamandátnuzmluvučíslo22/10/2019.

8. Žalobkyňa v podaní, doručenom súdu dňa 18. 1. 2024, uviedla, že je úplne podružná faktická

pripravenosť apartmánov na užívanie. Podstatná je pripravenosť po právnej stránke, t. j. či v čase
odoslania výzvy boli apartmány skolaudované a spôsobilé byť predmetom prevodu ako finálna jednotka,
nie ako rozostavaná stavba. Úmyslom zmluvných strán pri uzatváraní rezervačnej zmluvy bola kúpa
a predaj apartmánov, t. j. po právnej stránke skolaudovaných jednotiek. S uvedeným úmyslom
rezervačnú zmluvu uzatvárala. Ak by žalovaný bol názoru, že na prevod vlastníckeho práva je

postačujúci stav rozostavanej stavby, trval by na uzavretí kúpnej zmluvy na základe výzvy zo dňa 4. 2.
2020, nečakal by viac ako rok na kolaudáciu apartmánov a nezasielal výzvu 8. 6. 2021. Poprela tvrdenie
žalovaného, že by mala apartmány užívať pred ich protokolárnym prevzatím dňa 9. 12. 2021. Pred
protokolárnym prevzatím apartmánov strávila v apartmánovom dome so synom 3 noci od 9. 1. do 12. 1.
2020,atovovzoromapartmánežalovaného,nakoľkojejapartmányeštenebolidokončenédostavu,aby

boli spôsobilé užívania. Žalovaný dokončil najprv všetky svoje apartmány, a tieto ešte pred kolaudáciou
začal prenajímať a vyzýval ostatných vlastníkov, aby sa ubytovali v jeho dokončených apartmánoch.
Za uvedený pobyt zaplatila 180 eur v hotovosti k rukám pani I.. Poprela tiež tvrdenie žalovaného
o synchronizovanom dokončovaní všetkých apartmánov. Fotografie zariadených apartmánov z roku
2019 zachytávajú len apartmány vo vlastníctve žalovaného, ktoré pripravil na prezentáciu na svojej

webovej stránke. Ostatné apartmány boli v tom čase v stave holobytu. K dokončovaniu jej apartmánov
sa schyľovalo až v lete 2020. Skutočnosť, že žalovaného neupozorňovala na nesprávnosť doručenia
predchádzajúcich výziev neznamená automaticky, že so zvoleným spôsobom doručenia súhlasila.
Žalovaný porušil svoju zmluvnú povinnosť dohodnutého spôsobu odoslania výzvy a nesplnil dohodnuté
podmienkynauzavretiekúpnejzmluvy.Nikdynetvrdila,žesasobsahomvýzvynezoznámila.Predmetná

výzva jej však nebola doručená ani riadne, ani včas. Poukázala tiež na to, že žalovaný ako skúsený
podnikateľ v stavebníctve si musel byť vedomý, že apartmánový dom bude musieť mať zaistenú
prístupovú komunikáciu. Jeho povinnosťou pre skolaudovanie apartmánového domu bolo vybudovanie
prístupovej komunikácie, resp. napojenie objektu na takúto komunikáciu. Aby si splnil svoje záväzky
vyplývajúce z rezervačnej zmluvy, musel teda zabezpečiť vybudovanie prístupovej komunikácie.

Obchodná spoločnosť ISO INVEST bola jeho zmluvným partnerom, ktorý mal spolupôsobiť pri plnení
jeho záväzku. Rezervačná zmluva síce nestanovovala výslovne povinnosť žalovaného vybudovať
prístupovú cestu, rovnako ani tak prípojku na elektrickú rozvodnú sieť, kanalizáciu, plynovod. Uvedené
konkrétne činnosti, vrátane zabezpečenia prístupu k apartmánovému domu, boli zahrnuté do celkovéhozáväzku žalovaného k uzavretiu kúpnej zmluvy. Uvedená skutočnosť vyplýva zo stavebného povolenia
na apartmánový dom z 22. 2. 2018 ako aj z kolaudačného rozhodnutia na apartmány z 15. 2.
2021, ktoré odkazujú na stavebné povolenie/kolaudáciu prístupovej komunikácie. Pre splnenie svojho

hlavného záväzku z rezervačnej zmluvy teda musel žalovaný postaviť a skolaudovať apartmánový dom,
vrátane súvisiacej a nadväzujúcej infraštruktúry, vrátane prístupovej komunikácie. Bolo úplne na jeho
podnikateľskom a odbornom uvážení, ktoré z týchto činností vykoná sám, a ktorými poverí tretie osoby.
Podľa zmluvy o budúcej zmluve uzavretej medzi žalovaným a ISO INVEST, s.r.o. malo byť napojenie na
prístupovúkomunikáciudojednanédo28.9.2018,t.j.eštepreduzavretímrezervačnejzmluvy.Žalovaný

si teda musel byť v čase podpisu rezervačnej zmluvy plne vedomý problémov so svojím zmluvným
partnerom, ktorý bol v omeškaní približne 5 mesiacov, a ktoré mohli ohroziť splnenie jeho záväzkov
zrezervačnejzmluvy.Nijakojuvšaknauvedenúskutočnosťneupozorniladorezervačnejzmluvyuviedol
dátum kolaudácie apartmánového domu na február 2020. Žalovaný tiež zanedbal svoju prevenčnú
povinnosť predchádzať vzniku škôd, keď pri vedomí finančných problémov svojho zmluvného partnera,
ktoré evidentne ohrozovali splnenie jeho záväzku voči nej, bolo možné očakávať prieťahy a omeškania,

nepožiadal o úpravu rezervačnej zmluvy v rozsahu posunutia termínu plnenia svojich záväzkov.

9. Na pojednávaní advokát žalobkyne v plnom rozsahu trval na obsahu žaloby a písomných podaní
uvedených vo veci.

10.Žalobkyňanapojednávaníuviedla,žedňa9.6.2021sanenachádzalanaúzemíSlovenskejrepubliky
a nachádzala sa v zahraničí. Nie je jej známe, kto zásielku dňa 9. 6. 2021 prevzal, nakoľko ona to nebola,
pretože v tom čase sa v mieste jej bydliska nikto nezdržiaval. Nepamätala si, že by si následne, po
návrate z dovolenky, fyzicky výzvu zo dňa 7. 6. 2021 prevzala.

11.Advokátžalovanéhonapojednávanívplnomrozsahutrvalnaobsahupísomnýchpodanívykonaných
vo veci. Poukázal na jednania, ktoré predchádzali uzavretiu rezervačnej zmluvy, a to najmä na mailovú
komunikáciu, kde v návrhu rezervačnej zmluvy je predpokladom na zaslanie výzvy, že vlastník bude
zapísaný ako vlastník skolaudovanej stavby. V následne podpísanej zmluve sa už slovo skolaudovaná
stavba nepoužíva, preto majú za to, že nebolo predmetom splnenia výzvy a uzavretia zmluvy, aby stavba

bola skolaudovaná. Podmienky boli splnené už aj pri prvej a druhej výzve. Poukázal tiež na to, že
stavba bola v stave holobytu už ku dňu 4. 2. 2020, teda ku dňu uskutočnenia druhej výzvy. Skutočnosť,
že apartmány boli k uvedenému dátumu v stave holobyt, nie je medzi stranami sporná. Aj z fotografií,
ktoré predložila žalobkyňa, vyplýva, že apartmány boli v stave holobytu. Uviedol, že žalovaný nemôže
niesť žiadnu zodpovednosť za konanie obchodnej spoločnosti ISO INVEST, s.r.o. V záverečnej reči

v plnom rozsahu odkázal na písomné podania učinené vo veci. Zdôraznil, že podľa konštantnej judikáty
najvyšších súdnych autorít sa má výklad právnych úkonov uskutočňovať v prospech platnosti právnych
úkonov, najmä v prípadoch, ak dojednané právne úkony obsahujú ustanovenia, ktoré predstavujú
nesplniteľnú podmienku. Navrhol podanú žalobu zamietnuť.

12. Z listinných dôkazov, ktoré sú súčasťou súdneho spisu, mal súd preukázaný nasledovný skutkový
stav:

13. Žalobkyňa ako budúca kupujúca a žalovaný ako budúci predávajúci uzavreli dňa 29. 3. 2019
rezervačnú zmluvu na nehnuteľnosti č. AJ/01/2019. Predmetom zmluvy bolo dojednanie zmluvných

strán o ich záväzku uzatvoriť kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bude prevod vlastníckeho práva
k apartmánom čísla A03, A04 a s tým súvisiacich spoluvlastníckych podielov k spoločným častiam
a zariadeniam apartmánového domu SO.K4-2-1 Jasná Lúčky, parkovacím státiam čísla P.13 a P.14
nachádzajúcim sa v suteréne apartmánového domu a s tým súvisiacich spoluvlastníckych podielov
k spoločným častiam a zariadeniam apartmánového domu, a to za podmienok dojednaných v zmluve.

V článku 3.6 zmluvy zmluvné strany vzali na vedomie termíny zhotovovania diela a vyhlásili, že
ich považujú za smerodajné, a to začiatok výstavby v mesiaci 04/2018, termín dokončenia výstavby
11/2019 a kolaudácia apartmánového domu najneskôr do konca mesiaca 02/2020. V článku 3.8 zmluvy
zmluvné strany vzali na vedomie, že predmet kúpnej zmluvy tak, ako je definovaný v zmluve a jej
prílohách,budeupravenýsohľadomnaskutkovýaprávnyvývojohľadomzápisudopríslušnéhokatastra

nehnuteľností k aktuálnemu dňu. V článku 4.1 zmluvy si zmluvné strany dojednali celkovú kúpnu cenu
za predmet budúcej kúpnej zmluvy vo výške 260880 eur s DPH. V článku 4.3 zmluvy sa zmluvné strany
dojednali, že kúpna cena je stanovená za vyhotovenia apartmánu v tzv. „holobyte“, ktorým sa rozumie
byt v stave dokončenia podlahových poterov, vchodových vstupných dverí, okien a kúrenia, omietokshygienickýmnáterombielejfarby(2x),vypínačovnasvetlo,elektrickýchzásuviek,pripojenianainternet
a TV a konečných úprav povrchov na balkóne. V článku 5.1 zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že
žalobkyňa zaplatí žalovanému rezervačný poplatok vo výške 30 % celkovej kúpnej ceny, t. j. 78264

eur do 7 kalendárnych dní od uzavretia zmluvy. V článku 6.1 zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že
žalobkyňa zaplatí druhú časť kúpnej ceny vo výške 30 %, t.j. 78264 eur do 10 pracovných dní odo
dňa predloženia originálu listu vlastníctva, na ktorom bude ako výlučný vlastník rozostavanej stavby
apartmánového domu SO.K4-2-1 Jasná Lúčky zapísaný žalovaný. V článku 7.1 zmluvy sa zmluvné
strany dohodli, že žalobkyňa uhradí tretiu časť celkovej kúpnej ceny vo výške 30 % celkovej ceny,

t. j. 78264 eur do 7 pracovných dní od ukončenia hrubej stavby apartmánového domu SO.K4-2-1
Jasná Lúčky, strechy, všetkých okien, rozvodov ZTI, ÚK, elektroinštalácie, všetkých vstupných dverí
do jednotlivých apartmánových jednotiek a ostatných miestností zo spoločných priestorov, končených
povrchových úprav vo všetkých spoločných priestoroch, v apartmánoch bude vyrovnaná podlaha
pripravená na položenie pochôdznej vrstvy a omietky s hygienickým náterom bielej farby (2x), na stavbe
budú chýbať maximálne fasáda a terénne úpravy. V článku 7.2 zmluvy sa žalovaný zaviazal vyzvať

žalobkyňu na úhradu tretej časti kúpnej ceny do 30. 10. 2019. V článku 9. 1 zmluvy sa zmluvné strany
dohodli, že žalobkyňa uhradí štvrtú časť kúpnej ceny vo výške 10 % celkovej kúpnej ceny, t. j. 26088
eur do 7 pracovných dní odo dňa protokolárneho odovzdania nehnuteľností bez akýchkoľvek závad.
V článku 8.1 zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že kúpnu zmluvu uzatvoria v lehote najneskôr do 15
dní odo dňa doručenia výzvy na uzavretie kúpnej zmluvy, pričom návrh kúpnej zmluvy tvorí prílohu č.

4 rezervačnej zmluvy, pričom prílohou výzvy bude originál listu vlastníctva, z ktorého bude vyplýva,
že výlučným vlastníkom apartmánu č. A03, apartmánu č. A04, vnútorného parkovacieho státia P.13
a P.14 je budúci predávajúci, a tieto všetky nehnuteľnosti budú bez akýchkoľvek tiarch. V článku 8.2
písm. i) zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že výzva na uzavretie kúpnej zmluvy, ak sa nedohodne
inak, musí byť v písomnej forme listom adresovaným doporučene s doručenkou na adresu budúceho

kupujúceho, pričom dňom jej doručenia je deň doručenia alebo prevzatia uvedeného listu. V článku 8.3
zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že v prípade, ak budúci predávajúci nedoručí oznámenie a výzvu
na uzatvorenie kúpnej zmluvy, vrátane prílohy podľa bodu 8.1 a 8.2 zmluvy v lehote najneskôr do
15. 3.2020, vzniká budujúcemu kupujúcemu právo na odstúpenie od zmluvy a na vrátenie všetkých
uhradených platieb v prospech účtu budúceho predávajúceho. V článku 10.1 písm. c) zmluvy sa

zmluvné strany dohodli, že v prípade, ak budúci predávajúci nevyzve budúceho kupujúceho v súlade
s bodom 8.1 a 8.2 zmluvy v lehote podľa bodu 8.3 zmluvy, budúci kupujúci má nárok na zmluvnú
pokutu vo výške 0,05 % denne z už uhradenej celkovej kúpnej ceny za každý deň omeškania, a to
až do momentu splnenia povinnosti zo strany budúceho predávajúceho, resp. do momentu účinkov
odstúpenia od zmluvy. Prílohou rezervačnej zmluvy bol aj návrh kúpnej zmluvy číslo AJ/01/2019. Dňa

2. 12. 2019 uzatvorili žalobkyňa a žalovaný Dodatok číslo 1 k rezervačnej zmluve na nehnuteľnosť,
predmetom ktorého bolo dojednanie na dokončenie apartmánov do stavu tzv. vyhotovenia a vybavenia
podľa „vzorového apartmánu“. V článku 3.1 dodatku sa dojednali zmluvné strany na termíne dokončenia
realizácie v mesiaci marec 2020. V článku 4.1 dodatku sa zmluvné strany dohodli na príplatku za
vyhotovenie a vybavenie podľa vzorového apartmánu vo výške 54693,28 eura a súčasne sa dohodli na

zámene apartmánu A04 za apartmán A02.

14. Žalovaný dňa 21. 1. 2020 oznámil žalobkyni, že dňa 17. 1. 2020 bol zapísaný Okresným úradom
Liptovský Mikuláš, katastrálny odbor, odborný posudok číslo 165/2019 vo veci určenia podielu priestoru
na spoločných častiach a spoločných zariadeniach k rozostavanej stavbe apartmánový dom na parcele

číslo 2945/192 za účelom zápisu rozostavaných apartmánov a rozostavaných parkovných státí do
katastra nehnuteľností na liste vlastníctva číslo XXX pre katastrálne územie G. G.. Súčasne žalobkyni
oznámil, že uvedené oznámenie má považovať za výzvu na uzatvorenie kúpnej zmluvy v lehote
najneskôr do 15. 3. 2020. Prílohou uvedeného oznámenia bol výpis z listu vlastníctva číslo XXX
pre katastrálne územie G. G. zo dňa 20. 1. 2020, na ktorom bola zapísaná rozostavaná stavba bez

súpisného čísla postavená na pozemku zapísanom ako parcela číslo KN-C 2945/192 ako aj, okrem
iného, rozostavané nebytové priestory číslo A02 a A03 a P13 a P14, vo vlastníctve žalovaného.

15. Dňa 4. 2. 2020 žalovaný oznámil žalobkyni, že nehnuteľnosť je zo stavebnotechnického
hľadiska zrealizovaná do stupňa tzv. „holobyt“ a je zároveň rozpracované dokončenie do stupňa tzv.

„štandardného vybavenia“ podľa vzorového apartmánu podľa príslušných dodatkov. Požiadal žalovanú
o uzatvorenie kúpnej zmluvy na prevod vlastníctva k rozostavaným apartmánom a rozostavaným
parkovacím státiam a ich protokolárne prevzatie do 28. 2. 2020. Súčasne v oznámení uviedol, že stavbanie je skolaudovaná, mimo vodoprávnej časti stavby, na ktorú bolo vydané právoplatné kolaudačné
rozhodnutie.

16. Dňa 7. 6. 2021 vyzval žalovaný žalobkyňu na uzatvorenie kúpnej zmluvy a protokolárne odovzdanie
nehnuteľností. Súčasne vo výzve uviedol, že stavba, spolu s kolaudačnými rozhodnutiami a súpisným
číslom, bola zapísaná do katastra nehnuteľností na list vlastníctva číslo XXX pre katastrálne územie G.
G. dňa 27. 5. 2021. Prílohami výzvy bol aj výpis z listu vlastníctva číslo XXX pre katastrálne územie
G. G. a návrh kúpnej a podnájomnej zmluvy. Dňa 8. 6. 2021 žalovaný odoslal výzvu na uzavretie

kúpnej zmluvy žalobkyni mailom. Podľa potvrdenia bol mail doručený dňa 8. 6. 2021. Podľa e-potvrdenia
Slovenskej pošty, a.s., bola dňa 8. 6. 2021 odoslaná doporučená zásielka na adresu žalobkyne pod
číslom RF563647259SK. Podľa výpisu z webovej stránky Slovenskej pošty, a.s. – sledovanie zásielok,
bolauvedenázásielkadoručenádňa9.6.2021.PodľavýpisuzlistuvlastníctvačísloXXXprekatastrálne
územie G. G. zo dňa 1. 6. 2021 bola na liste vlastníctva zapísaná stavba súpisné číslo 198, postavená
na pozemku parcela číslo KN-C 2945/192 - objekt SO.K4-2.1 Apartmány – lokalita Lúčky ako aj

byty a nebytové priestory, okrem iného aj garáž číslo P 13 a garáž číslo P 14 v suteréne objektu
s prislúchajúcimi podielmi na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve
s poznámkou, že spoluvlastníckemu podielu spoluvlastníka zodpovedá parkovné státie číslo P 13 a P 14
a iné nebytové priestory číslo A 02 a A03 na prízemí objektu, vrátane podielu priestorov na spoločných
častiach a spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve, a to vo výlučnom vlastníctve žalovaného.

Dňa 5. 7. 2021 žalobkyňa mailom reagovala na uvedenú výzvu na uzatvorenie kúpnej zmluvy, pričom
uviedla, že kúpna zmluva nezodpovedá vzájomne uzatvorenej rezervačnej zmluve zo dňa 29. 3. 2019
a kúpnej zmluve, ktorá je jej prílohou.

17. Žalobkyňa uhradila dňa 3. 4. 2019 na účet žalovaného 78264 eur, dňa 14. 4. 2019 78264 eur, dňa 3.

10. 2019 50000 eur, dňa 6. 12. 2019 ako príplatok ku kúpnej cene 43754,62 eura, dňa 6. 7. 2020 14000
eur, dňa 25. 8. 2020 14264 eur a dňa 21. 6. 2021 4000 eur ako časť poplatku za zariadenie apartmánu.

18.Žalobkyňadňa6.3.2023,prostredníctvomsvojhoadvokáta,oznámilažalovanému,žemávočinemu
nárok na zmluvnú pokutu v zmysle článku 10.1 rezervačnej zmluvy v celkovej sume 71024,58 eura,

že uvedenú pohľadávku započítava so vzájomnou pohľadávkou žalovaného v celkovej výške 12161,78
eura a súčasne vyzvala žalovaného na úhradu zvyšnej časti zmluvnej pokuty vo výške 58862,80
eura do 5 kalendárnych dní. Žalovaný žalobkyni ku výzve zo dňa 6. 3. 2023 oznámil, že vyúčtovanú
zmluvnú pokutu považuje za bezpredmetnú, neúčtuje o nej v účtovníctve a neuznáva ju. Zároveň poprel
jednostranné započítanie pohľadávok, ktoré považuje za rozporné so zákonom a dobrými mravmi.

19. Obec Demänovská Dolina dňa 22. 2. 2018 pod číslom SÚ-976/2017-06/Vi, vydala stavebníkovi –
žalovanému stavebné povolenie na stavbu „Súbor stavieb – lokalita K3, K4, Y5 – Lúčky, Demänovská
Dolina, objekt SO.K4-2.1 Apartmány“ na pozemku parcela číslo KN-C 2945/151, 2945/119 a 2945/155
v katastrálnom území G. G.. V záväzných podmienkach uskutočnenia stavby bola určená lehota

ukončenia stavby 24 mesiacov od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia. Súčasne bolo určené,
že ukončenú stavbu možno užívať len na základe kolaudačného rozhodnutia, a to až po vydaní
a nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutí na vodohospodárske stavby povolené rozhodnutím číslo OU-
LM-OSZP-ŠVS-2016/006594-3/Mk zo dňa 26. 7. 2016, na prístupovú komunikáciu SO-07, povolenú
rozhodnutím pod číslom SÚ-518/2016-SP zo dňa 5. 8. 2016, technickú infraštruktúru SO 02-VN a NN

káblové vedenie, SO 03 – Trafostanica zo dňa 25. 7. 2016 a verejné osvetlenie, optické rozvody a rozš.
STL plynovodu SÚ-823/2016-SP zo dňa 10. 1. 2017. Rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť dňa 2.
3. 2018. Žalovaný doručil Obecnému úradu Demänovská Dolina dňa 1. 6. 2020 návrh na vydanie
kolaudačného rozhodnutia pre stavbu „Súbor stavieb – lokalita K3, K4, Y5 – Lúčky, Demänovská Dolina
– Objekt SO.K4-2-1 Apartmány“, na pozemku parcela číslo 2945/151, 2945/192 v katastrálnom území

G. G. ako aj na stavbu „Súbor stavieb – lokalita K3, K4, Y5 – Lúčky, Demänovská Dolina – Objekt
SO.K4-2 Spevnené plochy, parkovisko a oporný múr“, na pozemku parcela číslo 2945/151 a 2945/192,
v katastrálnom území G. G.. Obec G. G. dňa 15. 2. 2021 pod číslom OcÚDD-SÚ-2020/00233-07/Vi
povolila žalovanému užívanie stavby „Súbor stavieb – lokalita K3, K4, Y5 – Lúčky, Demänovská Dolina
– objekt SO.K4-2.1 Apartmány“ na pozemku parcela číslo KN-C 2945/192 v katastrálnom území G.

G., SOK4.2-1.03 – Prípojka NN, umiestnená na pozemku parcela číslo KN-C 294/151, SOK4.2-1.04
– Účastnícke vedenie EKS, umiestnené na pozemku parcela číslo KN-C 2945/151, SOK4.2-1.05 –
Vodovodná prípojka, umiestnená na pozemku parcela číslo KN-C 2945/151 a 2945/155, SOK4.2-1.06
– Kanalizačná prípojka, umiestnená na pozemku parcela číslo KN-C 2945/151, 2945/119, SOK4.2-1.07– Kanalizácia – splašková, umiestnená na pozemku parcela číslo KN-C 2945/151 a SOK4.2-1.09 –
Sadové a terénne úpravy. Obec G. G. rozhodnutím zo dňa 4. 1. 2021, číslo OcÚDD-SÚ-2020/00232-07/
Vi, stavebníkovi – žalovanému povolila užívať stavbu „Súbor stavieb – lokalita K3, K4, Y5 - Lúčky,

DemänovskáDolina–objektSO.K4-2spevnenéplochy,parkoviskoaopornýmúrnapozemkochparcela
číslo KN-C 2945/151 a 2945/119 v katastrálnom území G. G..

20.RozhodnutímObceDemänovskáDolinazodňa5.8.2016,číslo:SÚ-518/2016-SP,bolastavebníkovi
ISO INVEST, s. r. o. povolená stavba „Súbor stavieb – lokalita K3, K4, Y5 – Lúčky, Demänovská

Dolina – SO 07 Prístupová komunikácia“. Lehota ukončenia stavby bola v rozhodnutí určení na 3 roky
od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia. Rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť dňa 7. 9. 2016.
Správa ciest Žilinského samosprávneho kraja obchodnej spoločnosti ISO INVEST, s.r.o. dňa 5. 11.
2019 oznámila, že súhlasí so zriadením dočasného vjazdu na cestu II/584 za podmienky, že bude
zriadený pre obdobie do 31. 5. 2020, po tomto termíne bude odstránený a vybudovaná bude riadna
styková križovatka podľa predchádzajúcich vyjadrení a v zmysle vyjadrenia Žilinského samosprávneho

kraja zo dňa 9. 9. 2019. Obec Demänovská Dolina dňa 18. 6. 2020 vyzvala obchodnú spoločnosť
Združenie Lúčky, s.r.o. na doplnenie návrhu na kolaudáciu stavby „Súbor stavieb – lokalita K3, K4, Y5
– Lúčky, Demänovská Dolina – SO.07 Prístupová komunikácia a oporný múr“, na pozemku parcela
číslo KN-C 2945/119, 2945/120, 2945/156, 1945/117 v katastrálnom území G. G., aj o právoplatné
kolaudačné rozhodnutie na objekt križovatky na ceste II/584. Rozhodnutím Obce Demänovská Dolina zo

dňa12.12.2019,číslo:OcÚDD-SÚ-2019/00335-03/Mly,bolastavebníkoviISOINVEST,s.r.o.dodatočne
povolená zmena uskutočňovaná počas výstavby, a to stavby „Súbor stavieb – lokalita K3, K4, Y5 –
Lúčky, Demänovská Dolina – SO-07 Prístupová komunikácia, časť OPORNÝ MÚR“, v katastrálnom
území G. G., a to spevnenie svahu komunikácie vetvy B v cestnom staničení drôtokamenným múrom
a železobetónovým vencom. Obchodná spoločnosť Združenie Lúčky, s.r.o. dňa 20. 11. 2020 doručila

Obecnému úradu Demänovská Dolina žiadosť o dodatočné povolenie zmien stavby „Súbor stavieb –
lokalita K3, K4, Y5 – Lúčky, Demänovská Dolina – Prístupová komunikácia SO. 07 a oporný múr“ –
zmena na živičný kryt, s predpokladaným termínom dokončenia stavby 11/2020, pričom v článku 6
žiadosti je uvedené, že oproti vydanému stavebnému povoleniu bol z dôvodu zvýšenia bezpečnosti
zrealizovaný živičný kryt v úseku vetvy A, vetvy B a čiastočne vetvy C. Rozhodnutím zo dňa 7. 12.

2020, číslo OcÚDD-SÚ-S2020/00464-03/Vi, Obec Demänovská Dolina dodatočne povolila stavebníkovi
Združenie Lúčky, s.r.o. zmenu stavby uskutočnenú počas výstavby, t. j. pôvodne navrhovaný štrkový
kryt komunikácie na kryt živičný, rozšíreníe komunikácie a zrušenie výhybní pri komunikácii a súčasne
povolila užívanie stavby „Súbor stavieb – lokalita K3, K4, Y5 – Lúčky, Demänovská Dolina – SO 07
Prístupová komunikácia a oporný múr“ na pozemku parcela číslo KN-C 3069/9, 2945/119, 2945/156,

2945/117 a 2945/120 v katastrálnom území G. G.. V rozhodnutí je uvedené, že na stavbu Križovatka na
cesteII/584bolovydanékolaudačnérozhodnutieOkresnýmúradomLiptovskýMikuláš,odboromcestnej
dopravy a pozemných komunikácií, dňa 30. 9. 2020, pod číslom OU-LM-OCDPK-2020/000950-015,
právoplatným dňa 20. 10. 2020.

21. Rozhodnutím Okresného úradu Liptovský Mikuláš, odbor starostlivosti o životné prostredie, zo dňa
26. 7. 2016, číslo OU-LM-OSZP-ŠVS-2016/006594-3/Mk, bolo povolené stavebníkovi ISO INVEST,
s.r.o. vybudovať vodnú stavbu „Súbor stavieb technickej infraštruktúry, lokalita K3, K4, Y5 – Lúčky,
Demänovská Dolina – SO.01-A-Vodovod (Výtlačné potrubie vodovodu, SO.01-A- Vodovod (Vodojem),
SO.01-A-Vodovod (Rozvody vody z vodojemu), SO.01-B- Splašková kanalizácia“ v katastrálnom území

G. G.. Stavba mala byť dokončená do 36 mesiacov od právoplatnosti rozhodnutia. Rozhodnutím
Okresného úradu Liptovský Mikuláš, odbor starostlivosti o životné prostredie, zo dňa 17. 12. 2019,
číslo OU-LM-OSZP- 2019/013778-004, bolo povolené stavebníkovi ISO INVEST, s.r.o. užívanie vodnej
stavby „Súbor stavieb technickej infraštruktúry, lokalita K3, K4, Y5 Lúčky, Demänovská Dolina – SO.01-
A-Vodovod - Vodný zdroj - Vŕtaná studňa, SO.01-A-Vodovod (vodojem), SO.01-A-Vodovod (rozvody

vody z vodojemu a elektroprípojka NN)“, v katastrálnom území G. G..

22. Rozhodnutím Obce Demänovská Dolina zo dňa 25. 7. 2016, číslo SÚ-519/2016-SP, bolo vydané
stavebné povolenie stavebníkovi ISO INVEST, s.r.o. na stavbu „Súbor stavieb – lokalita K3, K4, Y5
– Lúčky, Demänovská Dolina – technická infraštruktúra SO.02-VN a NN káblové vedenie, SO.03

Trafostanice T50 a T57“ v katastrálnom území G. G.. Stavba mala byť ukončená do 3 rokov od
nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia. Rozhodnutím Obce Demänovská Dolina zo dňa 21. 10. 2019,
číslo SÚ-223/2019-03/Vi, bolo stavebníkovi ISO INVEST, s.r.o. povolené užívanie stavby „Súbor stavieb– lokalita K3, K4, Y5 - Lúčky, Demänovská Dolina – Technická infraštruktúra SO.02-VN a NN káblové
vedenie, SO.03 – Trafostanice T50“ v katastrálnom území G. G..

23.RozhodnutímObceDemänovskáDolinazodňa101.2017,čísloSÚ-823/2016-SP,bolostavebníkovi
ISO INVEST, s.r.o. vydané stavebné povolenie na stavbu „Súbor stavieb – lokalita K3, K4, Y5 – Lúčky,
Demänovská Dolina – technická infraštruktúra SO.04 – Verejné osvetlenie, SO.05 – Optické rozvody,
SO.06 – Rozšírenie STL plynovodu“, v katastrálnom území G. G.. Podľa rozhodnutia mala byť stavba
ukončená do 3 rokov odo dňa nadobudnutia jeho právoplatnosti. Rozhodnutím Obce Demänovská

Dolina, zo dňa 21. 10. 2019, číslo SÚ-167/2019-05/Vi, bolo stavebníkovi ISO INVEST, s.r.o. povolené
užívanie stavby „Súbor stavieb – lokalita K3, K4, Y5 - Lúčky, Demänovská Dolina – Technická
infraštruktúra SO.06 – Rozšírenie STL plynovodu – prvá etapa“ v katastrálnom území G. G..

24. Obchodná spoločnosť ISO INVEST s.r.o. ako budúci povinný a žalovaný ako budúci užívateľ
uzatvorili dňa 11. 4. 2017 zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy (o umožnení prístupovej cesty a napojenia

inžinierskych sietí), predmetom ktorej bol záväzok budúceho povinného a budúceho užívateľa uzavrieť
v dobe jedného roka odo dňa podpisu zmluvy nájomnú zmluvu alebo inú obdobnú zmluvu, predmetom
ktorej bude prístup k pozemku užívateľa po prístupovej komunikácii a napojenie k inžinierskym sieťam,
naktorémábudúcipovinnývydanéprávoplatnéstavebnépovolenie,vydanéObcouDemänovskáDolina
dňa 5. 8. 2016 na stavbu, číslo SÚ-518/2016-SP, na stavbu „Súbor stavieb – lokalita K3, K4, Y5 – Lúčky,

Demänovská Dolina – Prístupová komunikácia SO 07“, dňa 30. 8. 2016 číslo SÚ-518/2016-SP na stavbu
„Súbor stavieb – lokalita K3, K4, Y5 – Lúčky, Demänovská Dolina – technická infraštruktúra SO 02 – VN
a NN káblové vedenie, SO 03 – Trafostanica T50 a T57“ a vodoprávne povolenie Okresným úradom
Liptovský Mikuláš, odbor starostlivosti o životné prostredie dňa 26. 7. 2016 „Súbor stavieb technickej
infraštruktúry, lokalita K3, K4, Y5 – Lúčky, Demänovská Dolina SO 01-A – Vodovod (výtlačné potrubie

vodovodu), SO 01-A – Vodovod (vodojem), SO 01-A – Vodovod (Rozvody vody z vodojemu), SO 01-
B – Splašková kanalizácia“. Dňa 28. 9. 2017 uzatvorili zmluvné strany dodatok číslo 1 k uvedenej
zmluve, predmetom ktorého bolo rozšírenie predmetu zmluvy aj na stavebné povolenie vydané Obcou
Demänovská Dolina dňa 10. 1. 2017, číslo SÚ-823/2016-Sp na stavbu „Súbor stavieb – lokalita K3, K4,
Y5 – Lúčky, Demänovská Dolina – technická infraštruktúra SO 04 – Verejné osvetlenie, SO 03 – Optické

rozvody, SO 06 – Rozšírenie STL plynovodu“.

25. Žalovaný ako objednávateľ a obchodná spoločnosti ISO INVEST, s.r.o. ako zhotoviteľ uzatvorili dňa
11. 10. 2017 zmluvu o dielo číslo 2017/4-2.1, predmetom ktorej bol záväzok zhotoviteľa realizovať stavbu
„Súbor stavieb technickej infraštruktúry, lokalita K3, K4, Y5, Lúčky - Demänovská Dolina, objekty SO.01

– Vodohospodárstvo, SO.02 – VN a NN káblové vedenia, SO.03 – Trafostanice T50 a T57 a SO.06
– Rozšírenie STL plynovodu, a to najneskôr v termíne do 30. 8. 2018. Dodatkom číslo 1 k zmluve,
uzavretým dňa 15. 5. 2019, bola dojednaná zmena termínu vyhotovenia diela do 30. 9. 2019. Dodatkom
číslo 2 k zmluve, uzavretým 15. 5. 2019, boli dojednané ďalšie zmeny zmluvy, a to v časti článku 4, t.
j. ceny a platobných podmienok. Dňa 27. 9. 2019 žalovaný vyzval obchodnú spoločnosť ISO INVEST,

s.r.o. na informovanie o termíne ukončenia realizácie diela a oznámenie termínu začatia preberacieho
konania, na základe uvedenej zmluvy.

26. V zápisnici zo stretnutia budúcich vlastníkov Apartmánového domu Demänovská Dolina, Lúčky
zo dňa 16. 6. 2020, ktorého sa zúčastnili aj žalobkyňa a žalovaný, je konštatované, že za účelom

spoločného postupu stavebníkov v lokalite Lúčky pri dobudovaní prístupov do lokality a prevzatia
rozpracovaných výkonov na objekte most, prístupová cesta, spevnenie svahov a výsledkov inžinierskej
činnosti od spoločnosti ISO INVEST s.r.o. bola založená obchodná spoločnosť Združenie Lúčky, s.r.o.,
ktorá vznikla 16. 10. 2019, a ktorá rozpracované dielo prevzala súborom zmlúv dňa 18. 12. 2019.
Súčasne je v zápisnici konštatované, že na objekt prístupová komunikácia bolo dňa 1. 6. 2020 požiadané

o vydanie kolaudačného rozhodnutia, pričom je avizované, že stavebný úrad začatie tohto konania
podmienil začatím kolaudácie na objekt križovatka na ceste II/584, ktorá by mala byť zrealizovaná do
30. 6. 2020.

27. Žalovaný je jedným zo spoločníkov obchodnej spoločnosti Združenie Lúčky, s.r.o., ktorá vznikla

zápisom do obchodného registra dňa 16. 10. 2019. Podľa článku III ods. 4 spoločenskej zmluvy
o založení uvedenej obchodnej spoločnosti, je účelom spoločnosti združenie finančných prostriedkov
na realizáciu stavby prístupovej komunikácie a realizácia stavby prístupovej komunikácie v súlade so
stavebným povolením vydaným Obcou Demänovská Dolina dňa 7. 9. 2016 pod číslo SÚ-518/2016-SP pre stavbu prístupovej komunikácie, racionálne spoločné hospodárenie a nakladanie s prístupovou
komunikáciou, údržba prístupovej komunikácie, zabezpečenie užívania rekreačných objektov podľa
stanovených pravidiel ako aj pri dosahovaní zisku. Obchodná spoločnosť Združenie Lúčky, s.r.o. ako

objednávateľ a obchodná spoločnosť ISO INVEST, s.r.o. ako zhotoviteľ uzatvorili dňa 18. 12. 2019
zmluvu o dielo číslo 04-07/2019, predmetom ktorej boli rozpracované stavebné práce zhotoviteľa
týkajúce sa stavby „Súbor stavieb – lokalita K3, K4, Y5 – Lúčky, Demänovská Dolina – Prístupová
komunikácia – SO-07“, ktoré zhotoviteľ ako stavebník vykonal so zámerom ich odovzdania pre
stavebníkov individuálnych objektov v lokalite K3, K4 a Y5 – Lúčky v katastrálnom území G. G.

v rokoch 2017 – 2019. V článku 3 čas plnenia bolo dojednané, že začiatok realizácie diela je september
2017 a ukončenie realizácie diela jún 2019. Obchodná spoločnosť ISO INVEST, s.r.o. ako postupca
a obchodná spoločnosť Združenie Lúčky, s.r.o. ako postupník uzatvorili dňa 18. 12. 2019 zmluvu
o postúpení práv a povinností stavebníka, predmetom ktorej bolo postúpenie všetkých práv a povinností
postupcu ako stavebníka vyplývajúcich pre neho zo stavebného povolenia Súbor stavieb – lokalita K3,
K4, Y5 – Lúčky, Demänovská Dolina, a to SO-07 – Prístupová komunikácia, SO-04 – Verejné osvetlenie

a SO-05 – Optické rozvody, vrátane všetkých práv a povinností vyplývajúcich zo všetkých zmien a revízií
uvedených stavebných objektov, a to predovšetkým u objektu SO-07 – Prístupová komunikácia zmena
typu oporného múru, zmena trasovania komunikácie vetvy A a B, zmena krytu komunikácie zo štrkového
na živičný, križovatka na ceste II/584 v mieste existujúcej stykovej križovatky a dodatočné stavebné
povolenie vetvy C. Obchodná spoločnosť ISO INVEST, s.r.o. ako mandatár a obchodná spoločnosť

Združenie Lúčky, s.r.o. ako mandant uzatvorili dňa 18. 12. 2019 mandátnu zmluvu číslo 22/10/2019,
predmetom ktorej bol záväzok mandatára vykonať pre mandanta na stavbu „Súbor stavieb – lokalita K3,
K4, Y5 – Lúčky, Demänovská Dolina, objekt SO-07– Prístupová komunikácia“ v katastrálnom území G.
G. inžiniersku činnosť.

28. Dňa 12. 5. 2023 žalovaný vyzval žalobkyňu na mimosúdne urovnanie a rokovanie o ďalšom
postupe. V žiadosti uviedol, že neeviduje úhradu za náklady za technické zhodnotenie a dovybavenie
apartmánového domu, na úhradu ktorých bola vyzvaná dňa 2. 12. 2020 a súčasne oznámil, že neuznáva
zmluvnú pokutu ani započítanie vykonané listom zo dňa 6. 3. 2023.

29. A. J. C. a B. D. C. v čestnom prehlásení zo dňa 13. 11. 2021 uviedli, že boli na spoločnej dovolenke
s ich dcérou B. C. v dňoch 7. 6. 2021 až 30. 6. 2021 v Chorvátsku a v Slovinsku.

30. A. D. H. vypracovala dňa 14. 11. 2019 odborný posudok číslo 165/2019, pričom úlohou znalca bolo
určenie podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach rozostavanej stavby K. G. E. F. L.

XXXX/XXX, rozostavaného apartmánu A01 – A09, A11 – A22, rozostavaného parkovného státia P.05 -
P.26, rozostavaného nebytového priestoru O01 – O03, N01 – N06, postaveného na parcele číslo KN-
C 2945/192, katastrálnom území G. G. za účelom zápisu rozostavaných apartmánov a rozostavaných
parkovných státí do katastra nehnuteľností. A. D. H. vypracovala dňa 16. 9. 2020 znalecký posudok
číslo 90/2020, pričom úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty rozostavaného nebytového

priestoru číslo A03 na prízemí vo vchode 1 v apartmánovom dome SO.4-2.1 postaveného na parcele
číslo KN-C 2945/192 v katastrálnom území G. G., vrátane spoluvlastníckeho podielu na spoločných
častiach a spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve za účelom zriadenia záložného práva
a prevodu vlastníckych práv.

31. Podľa § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej
povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.

32. Podľa § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka, zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v

dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

33. Podľa § 545 ods. 3 Občianskeho zákonníka, ak z dohody nevyplýva niečo iné, nie je dlžník povinný
zmluvnú pokutu zaplatiť, ak porušenie povinnosti nezavinil.

34. Podľa § 545a Občianskeho zákonníka, neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s
prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti. Ak veriteľ nie je oprávnený požadovať
náhradu škody spôsobenej porušením povinnosti, na ktorú sa zmluvná pokuta vzťahuje, súd prihliadneaj na výšku škody, ktorá porušením povinnosti vznikla, a na to, o koľko zmluvná pokuta presahuje rozsah
vzniknutej škody.

35. Podľa § 563 Občianskeho zákonníka, ak čas splnenia nie je dohodnutý, ustanovený právnym
predpisom alebo určený v rozhodnutí, je dlžník povinný splniť dlh prvého dňa po tom, čo ho o plnenie
veriteľ požiadal.

36. Podľa § 517 ods. 1 prvá veta Občianskeho zákonníka, dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní,

je v omeškaní.

37. Podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má
veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný
platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací
predpis.

38.Podľa§3 nariadeniavládyč.87/1995Z.z.,ktorýmsavykonávajúniektoréustanoveniaObčianskeho
zákonníka v znení neskorších predpisov, výška úrokov z omeškania je o päť percentuálnych bodov
vyššia ako základná úroková sadzba M. N. D. platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného
dlhu.

39. V súlade s citovanými zákonnými ustanoveniami, po vyhodnotení vykonaného dokazovania,
súd podanej žalobe žalobkyne čiastočne vyhovel, nakoľko mal preukázanú jej čiastočnú dôvodnosť.
Žalobkyňa sa žalovaného nárok domáhala právnym dôvodom zaplatenia zmluvnej pokuty, ktorá
bola medzi stranami sporu dojednaná v rezervačnej zmluve zo dňa 29. 3. 2019. Uvedená zmluva

predstavovala zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy a jej predmetom bol záväzok zmluvných
strán uzavrieť v dojednanej dobe kúpnu zmluvu, ktorej predmetom mal byť prevod vlastníckeho práva
k nehnuteľnostiam – 2 apartmánom a 2 parkovacím státiam v apartmánovom dome v katastrálnom
území G. G., vrátane podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach a na príslušenstve
apartmánového domu. Medzi stranami sporu nebolo sporné uzavretie rezervačnej zmluvy, platné

dojednanie povinnosti žalovaného zaplatiť žalobkyni zmluvnú pokutu pre prípad porušenia povinnosti
vyzvať žalobkyňu v dojednanej lehote na uzavretie kúpnej zmluvy, výška platieb vykonaných žalobkyňou
na základe zmluvy na úhradu kúpnej ceny nehnuteľností. Taktiež nebolo sporné, že strany sporu
uzavreli k uvedenej rezervačnej zmluve dodatok číslo 1, predmetom ktorého bolo dojednanie
o vyhotovení apartmánov do stavu tzv. vyhotovenia a vybavenia podľa „vzorového apartmánu“

a v nadväznosti na to aj o príplatku ku kúpnej cene. Sporné tiež nebolo, že k uzavretiu kúpnej
zmluvy medzi stranami sporu došlo dňa 11. 11. 2021, pričom uzavretiu zmluvy predchádzali výzvy
žalovaného na jej uzavretie zo dňa 21. 1. 2020, 4. 2. 2020 a 7. 6. 2021. Nespornou bola aj skutočnosť,
že žalobkyňa žalovaného na úhradu zmluvnej pokuty vyzvala, a to v časti po vykonaní jednostranného
započítania vzájomných pohľadávok. Medzi stranami sporu bolo sporné, či žalovaný porušil zmluvnú

povinnosť, ktorej splnenie bolo zabezpečené zmluvnou pokutou, najmä z dôvodu, ktorá z výziev na
uzavretie kúpnej zmluvy bola vykonaná v súlade so zmluvným dojednaním v rezervačnej zmluve a či
žalovaný prípadné porušenie povinnosti zabezpečenej zmluvnou pokutou zavinil. Taktiež bol sporný
základ pre výpočet zmluvnej pokuty, teda či predstavuje len kúpnu cenu dojednanú a žalobkyňou
zaplatenú podľa rezervačnej zmluvy alebo aj príplatok ku kúpnej cene dojednaný v dodatku číslo 1

k rezervačnej zmluve. Spornou bola aj súladnosť žalobkyňou uplatneného nároku s dobrými mravmi,
existencia dôvodov na moderáciu výšky uplatnenej zmluvnej pokuty, počiatok uplatnených úrokov
z omeškania a existencia výzvy na zaplatenie žalovaného nároku v celom rozsahu.

40. Zmluvná pokuta je jedným z právnych prostriedkov slúžiacich na zabezpečenie splnenia záväzku.

Predstavuje peňažnú sumu, ktorú je dlžník povinný zaplatiť veriteľovi v prípade nesplnenia povinnosti,
splnenie ktorej zabezpečuje. Zmluvná pokuta je záväzkom akcesorickej povahy, teda jej existencia sa
viaže na existenciu hlavného záväzku. Zmluvná pokuta má povahu paušalizovanej náhrady škody, preto
veriteľ nemusí preukázať, či mu porušením zabezpečenej povinnosti vznikla škoda a v akej výške. Právo
na zaplatenie zmluvnej pokuty prislúcha aj vtedy, keď nesplnením zabezpečenej povinnosti nevznikne

škoda. Zmluvná pokuta môže zabezpečovať splnenie peňažného aj nepeňažného záväzku. Dohoda
o zmluvnej pokute musí mať, pod sankciou neplatnosti, písomnú formu. Obsahovou náležitosťou
dohody o zmluvnej pokute je uvedenie výšky zmluvnej pokuty alebo spôsobu jej určenia. Účelom
zmluvnej pokuty je hrozbou majetkovej sankcie motivovať dlžníka k riadnemu splneniu povinnosti,na zabezpečenie ktorej bola zmluvná pokuta dojednaná. Zmluvná pokuta teda plní predovšetkým
prevenčnú funkciu. Zmluvná pokuta plní aj funkciu reparačnú (uhradzovaciu), a to tým, že reparuje
na strane veriteľa ujmu, ktorá mu vznikla v dôsledku porušenia povinnosti zabezpečenej zmluvnou

pokutou. Zmluvná pokuta tiež plní sankčnú funkciu vo vzťahu k osobe, ktorá zabezpečenú povinnosť
porušila. Výška zmluvnej pokuty nie je v Občianskom zákonníku upravená a určuje sa výlučne dohodou
zmluvných strán. Zákonné ustanovenie § 545a Občianskeho zákonníka však umožňuje súdu využiť
moderačné oprávnenie a neprimerane vysokú zmluvnú pokutu znížiť.

41. Z vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že žalovaný porušil zmluvnú povinnosť, dojednanú
v článku 8.1 v spojení s článkom 8.3 rezervačnej zmluvy, splnenie ktorej bolo zabezpečené zmluvnou
pokutou. Žalovaný v dojednanej lehote do 15. 3. 2020 nedoručil žalobkyni výzvu na uzavretie kúpnej
zmluvy, prílohou ktorej by bol výpis z listu vlastníctva, podľa ktorého by bol zapísaný ako výlučný
vlastník apartmánu číslo A03, apartmánu číslo A04, resp. na základe dodatku číslo 1 k rezervačnej
zmluve A02 a vnútorných parkovacích státí P.13 a P.14. Žalovaný sa v konaní bránil tým, že žalobkyni

doručil výzvu na uzavretie kúpnej zmluvy v súlade s ustanovením článku 8.1 rezervačnej zmluvy už
dňa 21. 1. 2020, resp. 4. 2. 2020. Svoju argumentáciu odôvodňoval tým, že najneskôr ku dňu 4.
2. 2020 boli apartmány, ktoré mali byť predmetom kúpnej zmluvy, dokončené do štádia tzv. holobytu,
čo zodpovedalo dojednaniu v článku 4.3 rezervačnej zmluvy. Súd dôvodnosť uvedenej argumentácie
žalovaného preukázanú nemal. Podľa článku 8.1 rezervačnej zmluvy bol žalovaný povinný k výzve

na uzavretie kúpnej zmluvy priložiť originál listu vlastníctva, z ktorého bude vyplývať, že je výlučným
vlastníkom apartmánov čísla A03 a A04 a parkovacích státí P13 a P14. Medzi stranami sporu bolo
nesporné a vyplynulo to aj z listinných dôkazov, najmä z výpisu z listu vlastníctva číslo XXX pre
katastrálne územie G. G. zo dňa 20. 1. 2020, že ku dňu 21. 1. 2020, resp. 4. 2. 2020, boli apartmány
a parkovacie státia zapísané v katastri nehnuteľností ako rozostavané nebytové priestory. Predmetom

kúpnej zmluvy podľa rezervačnej zmluvy, ako aj podľa prílohy číslo 4 k rezervačnej zmluve, ktorou bol
návrh kúpnej zmluvy, však mali byť apartmány a parkovacie státia, t. j. nie rozostavané nehnuteľnosti.
Pokiaľ teda boli apartmány a parkovacie státia ku dňu 21. 1. 2020, resp. 4. 2. 2020 zapísané ako
rozostavané nehnuteľnosti, nemohli byť predmetom kúpnej zmluvy tak, ako si to dojednali zmluvné
stranynajmävčlánku3.1avprílohečíslo4rezervačnejzmluvy. Akajtedažalovanýtvrdilapreukazoval,

žekudňu21.1.2020,resp.4.2.2020boliapartmányvyhotovenédoštádiatzv.holbytu,nemalauvedená
skutočnosť vplyv na posúdenie nesplnenia jeho povinnosti predložiť výpis z listu vlastníctva so zápisom
„dostavaných“, nie „rozostavaných“ nehnuteľností. Inak povedané, technický stav nehnuteľností bol
bez vplyvu na splnenie povinnosti žalovaného, keďže právny stav zapísaný na liste vlastníctva ku dňu
21. 1. 2020, resp. 4. 2. 2020 nezodpovedal vymedzeniu zmluvnej povinnosti v článku 8.1 rezervačnej

zmluvy. Už len na okraj k argumentácii žalovaného, že podmienkou uzavretia kúpnej zmluvy nebolo
skolaudovanie apartmánov, súd uvádza, že, vychádzajúc z celého obsahu rezervačnej zmluvy, mali
byť apartmány v čase vykonania výzvy na uzavretie kúpnej zmluvy už skolaudované. V článku 3.6
rezervačnej zmluvy je uvedené, že zmluvné strany berú na vedomie termíny zhotovovania diela a
považujú ich za smerodajné pri uzatváraní zmluvy, pričom výstavba mala byť dokončená v novembri

2019 a apartmánový dom skolaudovaný vo februári 2020, na čo nadväzuje dátum výzvy na uzavretie
kúpnej zmluvy 15. 3. 2020. Z uvedenej skutočnosti je zrejmé, že už pri uzatváraní rezervačnej zmluvy
bolo úmyslom zmluvných strán, aby v čase výzvy na uzavretie kúpnej zmluvy už boli nehnuteľnosti
skolaudované. Neobstojí argumentácia žalovaného, že dátum kolaudácie v zmluve bol len orientačný,
nakoľko nie je zrejmé, za akým účelom by potom bol v zmluve výslovne dojednaný, a to ešte so

zdôraznením, že sa jedná o smerodajný údaj pri uzatváraní zmluvy. Z uvedených dôvodov súd nemal
preukázané splnenie povinnosti žalovaného v súlade s článkom 8.1 rezervačnej zmluvy výzvami zo dňa
21. 1. 2020 a 4. 2. 2020.

42. Z vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že žalovaný si svoju povinnosť podľa článku

8.1 rezervačnej zmluvy splnil výzvou zo dňa 7. 6. 2021. Z výpisu z listu vlastníctva číslo XXX pre
katastrálne územie G. G. zo dňa 1. 6. 2021 vyplynulo, že k uvedenému dátumu už bola v katastri
nehnuteľností vo výlučnom vlastníctve žalovaného zapísaná stavba súpisné číslo XXX postavená na
pozemku parcela číslo KN-C 2945/19, ako aj garáž číslo P 13 a garáž číslo P 14 a iné nebytové
priestory číslo A 02 a A03. Medzi stranami sporu nebolo sporné, že žalovaný k výzve zo dňa 7. 6.

2021 priložil výpis z listu vlastníctva číslo XXX pre katastrálne územie G. G.. Pokiaľ žalobkyňa tvrdila,
že prílohou výzvy mal byť aj návrh kúpnej zmluvy zodpovedajúci prílohe číslo 4 k rezervačnej zmluve,
ktorý však k výzve pripojený nebol, súd dôvodnosť uvedenej argumentácie preukázanú nemal. Prvotne
súd uvádza, že zmluvné dojednanie v článku 8.1 rezervačnej zmluvy povinnosť žalovanému pripojiťk výzve na uzavretie kúpnej zmluvy aj jej návrh neupravovalo. Povinnou prílohou výzvy mal byť len
originál listu vlastníctva. Pre splnenie povinnosti žalovaného v zmysle článku 8.1 rezervačnej zmluvy
preto priloženie návrhu kúpnej zmluvy potrebné nebolo. V tejto súvislosti súd k argumentácii žalobkyne

týkajúcej sa odlišného znenia návrhu kúpnej zmluvy predloženého žalovaným s výzvou zo dňa 7. 6.
2021 a návrhu kúpnej zmluvy, ktorý tvoril prílohu číslo 4 rezervačnej zmluvy, uvádza, že, vzhľadom
na zmeny skutkového a právneho stavu od podpisu rezervačnej zmluvy do učinenia výzvy zo dňa
7. 6. 2021, bolo nevyhnutné uvedené zmeny zapracovať do návrhu kúpnej zmluvy. Navyše, takéto
úpravy a zmeny kúpnej zmluvy zmluvné strany v čase uzavretia rezervačnej zmluvy predvídali, keď

výslovne v článku 3.8 upravili možnosť zmeny kúpnej zmluvy s ohľadom na skutkový a právny vývoj
ohľadom zápisu do katastra nehnuteľností. Pokiaľ žalobkyňa poukazovala na to, že žalovaný k výzve
nepriložil originál listu vlastníctva, súd sa stotožnil s argumentáciou žalovaného, že priloženie originálu
listu vlastníctva možné nebolo, nakoľko jediným originálom listu vlastníctva k nehnuteľnosti disponuje
len príslušný okresný úrad. Súd nemal preukázanú ani dôvodnosť námietky žalobkyne, týkajúcu sa
doručenia výzvy. Žalobkyňa poukazovala na zmluvné dojednanie článku 8.2 rezervačnej zmluvy, podľa

ktorého mala byť výzva doručená doporučene s doručenkou. Medzi stranami sporu nebolo sporné, že
výzva žalobkyni nebola doručovaná s doručenkou. Žalovaný doručoval žalobkyni výzvu doporučene,
ako aj mailom. Z vykonaného dokazovania, a to z potvrdenia Slovenskej pošty, a. s. o sledovaní zásielky
a potvrdenia o doručení mailovej správy, mal súd preukázané, že výzva bola doručená poštou dňa 9. 6.
2021 a mailom dňa 8. 6. 2021. Podľa konštantnej judikatúry, v súlade so zákonným ustanovením § 45

ods. 1 Občianskeho zákonníka sa písomnosť považovať za doručenú okamihom, v ktorom mal adresát
objektívnu možnosť sa s ňou oboznámiť. Pokiaľ je obsahom zásielky právny úkon, potom sa zásielka
považuje za doručenú najmä jej prevzatím, ale aj vtedy, ak jej adresát má objektívnu možnosť oboznámiť
sa s obsahom prejavu vôle v ňom vyjadrenej, teda keď sa dostane prejav vôle do sféry jeho dispozície.
Potvrdením o doručení zásielky bolo preukázané, že dňom 9. 6. 2021 sa výzva zo dňa 7. 6. 2021 dostala

do sféry dispozície žalobkyne. Z uvedeného potvrdenia síce nebolo zrejmé, kto tento úkon prevzal,
podľa poštových podmienok ho však pošta mohla vydať len oprávnenej osobe. Súd tiež prihliadol ku
skutočnosti, že výzva bola súčasne žalobkyni doručená mailom, čo bola obvyklá forma komunikácie
medzizmluvnýmistranami,pričomdňa8.6.2021bolopotvrdenédoručeniesprávyžalobkyni.Žalobkyňa
na výzvu zo dňa 7. 6. 2021 reagovala, teda s jej obsahom a prílohami sa oboznámila. Žalobkyňa

prvotne doručenie výzvy nerozporovala, a to ani v podanej žalobe, ale učinila tak až v ďalšom priebehu
konania, a to v podaní, doručenom súdu dňa 24. 11. 2023. Na základe vyššie uvedených skutočností
súd považoval výzvu za doručenú dňom 9. 6. 2021, pričom posúdenie ne/doručenia výzvy v zmysle
argumentácie žalobkyne považoval za rozporné s dobrými mravmi.

43.Medzistranamisporunebolosporné,žekudňudoručeniavýzvyzodňa7.6.2021zaplatilažalobkyňa
žalovanému na základe rezervačnej zmluvy kúpnu cenu spolu vo výške 234792 eur. Vzhľadom na
výšku zmluvnej pokuty dojednanú v článku 10.1 rezervačnej zmluvy predstavovala výška zmluvnej
pokuty za jeden deň 117,396 eura. Súd priznal žalobkyni nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty odo dňa
nasledujúceho po dni, v ktorom mal žalovaný splniť svoju povinnosť v zmysle článku 8.3 rezervačnej

zmluvy, t. j. od 16. 3. 2020 do dňa doručenia výzvy na uzavretie kúpnej zmluvy zo dňa 7. 6. 2021, t.
j. do 9. 6. 2021, čo činí 451 dní. Zmluvná pokuta vyčíslená za uvedené obdobie potom predstavuje
52945,60 eura, povinnosť na zaplatenie ktorých súd uložil žalovanému. Vo zvyšnej časti súd podanú
žalobu ako nedôvodnú zamietol. Súd nemal preukázanú dôvodnosť nároku žalobkyne na zmluvnú
pokutu za obdobie po doručení výzvy zo dňa 7. 6. 201, t. j. za obdobie od 10. 6. 2021 do dňa uzavretia

kúpnej zmluvy, t. j. do 11. 11. 2021. Zmluvná pokuta totiž zabezpečovala splnenie povinnosti žalovaného
vyzvať žalobkyňu na uzavretie kúpnej zmluvy, teda nie povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu, pričom
splnenie zmluvnou pokutou zabezpečenej povinnosti mal súd, v zmysle vyššie uvedenej argumentácie,
preukázané dňom 9. 6. 2021. Súd tiež považoval za nedôvodný nárok žalobkyne v časti, v ktorej ho
vyčíslila aj zo zaplateného príplatku ku kúpnej cene v zmysle dodatku číslo 1 k rezervačnej zmluve. Súd

mal preukázané, že základom pre výpočet zmluvnej pokuty bola kúpna cena za nehnuteľnosti zaplatená
v zmysle rezervačnej zmluvy. Zmluvné strany si zmluvnú pokutu dojednali v rezervačnej zmluve, v ktorej
bolasúčasnedojednanávýškakúpnejcenyaspôsobjejúhrady,pričomvčlánku10.1rezervačnejzmluvy
bola výška zmluvnej pokuty odvodená práve od „celkovej kúpnej ceny“, ktorá je v článku 4.1 rezervačnej
zmluvy striktne konkretizovaná. Príplatok za vnútorné dovybavenie apartmánov bol dojednaný v dodatku

číslo 1 k rezervačnej zmluve, pričom zmluvnými stranami nebolo dojednané, že sa mení výška celkovej
kúpnej ceny dojednanej v rezervačnej zmluve, ale že sa jedná o príplatok ku kúpnej cene. Súd mal preto
preukázané, že úmyslom strán sporu nebolo uzatvorením dodatku číslo 1 k rezervačnej zmluve meniť
spôsob – základ pre výpočet zmluvnej pokuty.44. Súd nemal v konaní preukázanú dôvodnosť argumentácie žalovaného o nezavinení porušenia
povinnosti zabezpečenej zmluvnou pokutou. Žalovaný v konaní dôvodil svoje omeškanie so splnením

uvedenej povinnosti situáciou spôsobenou v súvislosti s pandémiou covid-19 ako aj omeškaním
obchodnej spoločnosti ISO INVEST, s.r.o. s vybudovaním prístupovej cesty k apartmánovému domu,
ktoré bolo podmienkou jeho kolaudácie. V súvislosti s opatreniami súvisiacimi s pandémiou spôsobenou
covid-19 súd uvádza, že prvý prípad ochorenia covid-19 bol na území Slovenskej republiky zistený dňa
6. 3. 2020, mimoriadna situácia v súvislosti so šírením uvedeného ochorenia bola vyhlásená dňa 12. 3.

2020. V uvedenom čase však už mal žalovaný, a to najneskôr 15. 3. 2020, splniť svoju povinnosť vyzvať
žalobkyňu na uzavretie kúpnej zmluvy. Akékoľvek opatrenia súvisiace so šírením ochorenia covid-19
boli uplatňované až po dátume dojednaného splnenia povinnosti žalovaného, preto boli bez vplyvu
na zavinenie nesplnenia povinnosti zabezpečenej zmluvnou pokutou. Žalovaný taktiež nepreukázal,
že nesplnenie zmluvnou pokutou zabezpečenej povinnosti nezavinil v dôsledku omeškania s plnením
zmluvných povinností tretích subjektov, najmä obchodnej spoločnosti ISO INVEST, s.r.o. pri výstavbe

prístupovej komunikácie k apartmánovému domu. Súd mal z vykonaného dokazovania preukázané, že
žalovaný uzatvoril dňa 11. 4. 2017 s obchodnou spoločnosťou ISO INVEST, s.r.o. zmluvu o budúcej
zmluve (o umožnení prístupovej cesty a napojenia inžinierskych sietí), predmetom ktorej bol záväzok
uzavrieť v dobe jedného roka odo dňa podpisu zmluvy, t. j. do 11. 4. 2018, nájomnú zmluvu alebo inú
obdobnú zmluvu, predmetom ktorej bude prístup k pozemku žalovaného po prístupovej komunikácii

a napojenie k inžinierskym sieťam. K uzavretiu zmluvy, ktorá by žalovaného oprávňovala užívať
prístupovú komunikáciu k apartmánovému domu, malo teda dôjsť takmer jeden rok pred uzavretím
rezervačnej zmluvy so žalobkyňou. Hoci v čase podpisu rezervačnej zmluvy muselo byť žalovanému
zrejmé, že stavebník prístupovej cesty cestu nevybudoval a dohoda o užívaní cesty uzavretá nebola,
dojednal si so žalobkyňou záväzné termíny zhotovovania diela, vrátane jeho kolaudácie a termín

výzvy na uzavretie kúpnej zmluvy. Podľa stavebného povolenia na stavbu apartmánového domu pritom
podmienkou užívania apartmánového domu bola aj kolaudácia prístupovej komunikácie. Žalovaný síce
popísal, aké úkony následne, po zistení omeškania s výstavbou prístupovej komunikácie, za účelom
jej dostavania a skolaudovania vykonal, pričom uvedené tvrdenia aj preukázal listinnými dôkazmi, vo
vzťahu k úprave termínov zhotovenia apartmánového domu, najmä jeho kolaudácie a termínu výzvy

na uzavretie kúpnej zmluvy, dojednaných v rezervačnej zmluve, však žiadne úkony, najmä iniciovanie
jednaní o uzavretí dodatku k zmluve v uvedenej časti nevykonal. Minimálne už dňa 18. 12. 2019,
kedy obchodná spoločnosť ISO INVEST, s.r.o. ako postupca a obchodná spoločnosť Združenie Lúčky,
s.r.o., ktorej spoločníkom je aj žalovaný, ako postupník uzatvorili zmluvu o postúpení práv a povinností
stavebníka, predmetom ktorej bolo postúpenie všetkých práv a povinností postupcu ako stavebníka

vyplývajúcich pre neho, okrem iného, aj zo stavebného povolenia na prístupovú komunikáciu, nadobudol
žalovaný vedomosť o stave rozostavanosti prístupovej komunikácie. Už len okrajom súd poukazuje
na skutočnosť, že pokiaľ žalovaný uvádzal, že oneskorenie výstavby prístupovej komunikácie mala
spôsobiť zmena stavby nevyhnutná pred jej vyhotovením, a to zmena povrchu komunikácie, ktorá
musela byť odložená z dôvodu nemožnosti vykonania v zimných mesiacoch, svoje tvrdenie nepreukázal.

Obchodná spoločnosť Združenie Lúčky, s.r.o. dňa 20. 11. 2020 doručila Obecnému úradu Demänovská
Dolina žiadosť o dodatočné povolenie zmeny stavby prístupovej komunikácie, a to v časti povrchu
cesty, pričom ako predpokladaný termín dokončenia stavby je uvedený 11/2020. Súčasne je v žiadosti
uvedené, že oproti vydanému stavebnému povoleniu bol z dôvodu zvýšenia bezpečnosti zrealizovaný
živičný kryt. Je teda zrejmé, že v novembri 2020, teda pred zimným obdobím, už zmena stavby bola

realizovaná. Vo vzťahu k potrebe vybudovania križovatky súd uvádza, že z vyjadrenia Správy ciest
Žilinského samosprávneho kraja, adresovaného obchodnej spoločnosti ISO INVEST, s.r.o. dňa 5. 11.
2019 vyplynulo, že súhlas so zriadením dočasného vjazdu na cestu II/584 bol daný na obmedzenú dobu
do 31. 5. 2020, pričom následne mal byť odstránený a mala byť vybudovaná riadna styková križovatka
podľa predchádzajúcich vyjadrení a v zmysle vyjadrenia Žilinského samosprávneho kraja zo dňa 9. 9.

2019.Potrebavybudovaniakrižovatkytedabolaskutočnosťou,ktorábolastavebníkoviznámanajneskôr
od 9. 9. 2019, následne potvrdená vyjadrením zo dňa 5. 11. 2019 a žalovanému najneskôr po postúpení
práv a povinností stavebníka na základe zmluvy zo dňa 18. 12. 2019.

45.Súdnemalpreukázanéanitvrdeniežalovaného,ževýkonprávažalobkynebybolrozpornýsdobrými

mravmi. Žalobkyňa si voči žalovanému uplatnila nárok na zmluvnú pokutu, ktorá bola dojednaná
v rezervačnej zmluve, a ktorý odvodzovala z nesplnenia povinnosti žalovaného. Žalovaný poukazoval na
omeškanie žalobkyne s úhradou tretej splátky kúpnej ceny. Žalobkyňa uvedené tvrdenie poprela. Hoci
z vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že tretia časť kúpnej ceny bola splatná dňa 3. 10. 2019,pričom k uvedenému dátumu žalobkyňa uhradila sumu vo výške 50000 eur a následne dňa 6. 7. 2020
14000 eur a dňa 25. 8. 2020 14264 eura, nebolo možné z dôvodu uvedeného omeškania žalobkyne
vyhodnotiť uplatnenie nároku na zmluvnú pokutu za rozporné s dobrými mravmi, najmä keď žalovaný

žiadny vecný súvis medzi porušením uvedených zmluvných povinností netvrdil a nepreukázal. Taktiež
nemožno za rozpornú s dobrými mravmi vyhodnotiť skutočnosť, kedy si žalobkyňa svoj nárok uplatnila.
Žalobkyňa uviedla, že žalobu nepodala už skôr z dôvodu, že dúfala v mimosúdne vyriešenie sporu.
Navyše, omeškanie so splnením zmluvnej povinnosti žalovaného zabezpečené zmluvnou pokutou bolo
ukončené dňom doručenia výzvy na uzavretie kúpnej zmluvy dňa 9. 6. 2021, odkedy sa už výška

zmluvnej pokuty nenavyšovala, a to bez ohľadu na to, kedy bola podaná žaloba. Pokiaľ žalovaný
poukazoval na údajnú výhodnosť situácie pre žalobkyňu nadobudnúť vlastnícke právo k apartmánom čo
najneskôr z dôvodu protiepidemických opatrení a z toho vyplývajúcej nemožnosti apartmány využívať
za účelom dosahovania zisku (z nájmu), súd poukazuje na skutočnosť, že práve v dôsledku porušenia
povinnosti žalovaným nedošlo k prevodu vlastníckeho práva k apartmánom na žalobkyňu už pred
zavedením uvedených opatrení.

46. Súd nemal preukázané dôvody na zníženie zmluvnej pokuty v zmysle zákonného ustanovenia §
545a Občianskeho zákonníka. Výška dojednanej zmluvnej pokuty nebola neprimeraná s prihliadnutím
na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti. Denná suma zmluvnej pokuty predstavovala 0,05
% z uhradenej kúpnej ceny, čo pri výške žalobkyňou uhradenej ceny 234792 eur činí 117,396 eura

denne. Výška zmluvnej pokuty v percentuálnom vyjadrení, prihliadajúc aj k rozhodovacej praxi súdov
Slovenskej republiky, nie je neprimeraná. Pokiaľ žalovaný poukazoval na pomer celkovej výšky zmluvnej
pokuty a výšky uhradenej kúpnej ceny, súd uvádza, že k navyšovaniu zmluvnej pokuty došlo v dôsledku
pretrvávania omeškania žalovaného so splnením povinnosti. V tejto súvislosti súd poukazuje aj na
rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, sp. zn. 2Cdo/172/2007, podľa ktorého: „Z pohľadu

primeranosti výšky zmluvnej pokuty je totiž namieste hodnotiť inak zmluvnú pokutu dojednanú vo
forme pevne stanovenej čiastky a zmluvnú pokutu dojednanú formou určitej sadzby za stanovenú
časovú jednotku. Pevne stanovenú zmluvnú pokutu vo výške trojnásobku zabezpečenej čiastky by bolo
zrejmemožné(prisúčasnomzohľadnenívšetkýchokolnostídanéhoprípadu)považovaťzaneprimeranú
právom s ohľadom na pomer medzi hodnotou zabezpečenej pohľadávky a výškou zmluvnej pokuty,

ktorú by v takomto prípade bol dlžník povinný zaplatiť veriteľovi len za niekoľko dní omeškania.
Rovnaké kritérium však nemožno dobre použiť, ak dosiahne celková výška zmluvnej pokuty trojnásobku
zabezpečenej pohľadávky v dôsledku dlhodobého omeškania dlžníka; tu výška zmluvnej pokuty plne
závisí od doby po ktorú dlžník svojou zmluvnou pokutou zabezpečenú povinnosť neplní – čím dlhšia
je doba omeškania, tým vyššia je zmluvná pokuta. Inak povedané neprimeranosť zmluvnej pokuty

nemožno usudzovať z jej celkovej výšky ak je dôsledkom dlhodobého omeškania a s tým spojeným
navyšovaním o inak primeranú „dennú sadzbu“ zmluvnej pokuty. Opačný záver je neprijateľný, lebo
by vo svojich dôsledkoch zvýhodňoval dlžníka (čím by dlhšie dlžník svoje povinnosti neplnil, tým viac
by bol zvýhodňovaný pri posudzovaní prípadnej neprimeranosti výšky zmluvnej pokuty), a znamenalo
by to spochybnenie funkcií, ktoré má zmluvná pokuta plniť. Možno preto uzavrieť, že zmluvná pokuta

dojednaná vo výške 1 % z dlžnej čiastky za každý deň omeškania je s ohľadom ku všetkým okolnostiam
daného prípadu primeraná a dojednanie o zmluvnej pokute nie je preto neplatné podľa ustanovenia §
39 Občianskeho zákonníka pre rozpor s dobrými mravmi.“

47. Nakoľko žalovaný sa dostal s plnením svojho peňažného záväzku do omeškania, prislúchalo

žalobkyni aj právo na zaplatenie úrokov z omeškania. Vzhľadom na druh žalobkyňou uplatneného nárok,
sa nárok stal splatným v súlade so zákonným ustanovením § 563 Občianskeho zákonníka prvého
dňa po tom, čo o plnenie žalobkyňa požiadala, keďže čas splnenia nebol dohodnutý, ustanovený
právnym predpisom, ani určený v rozhodnutí. Medzi stranami nebolo sporné, že list žalobkyne zo dňa
6. 3. 2023, ktorého súčasťou bola aj výzva na zaplatenie zmluvnej pokuty, bol doručený žalovanému

dňa 8. 3. 2023. Vo výzve bola žalobkyňou určená 5-dňová lehota na plnenie, ktorá uplynula 13. 3.
2023 a dňom nasledujúcim, t. j. od 14. 3. 2023 sa žalovaný dostal s plnením dlhu do omeškania.
Súd preto priznal žalobkyni nárok na úroky z omeškania vo výške 7 % ročne, ktorá nebola vyššia ako
výška úrokov z omeškania podľa občianskoprávnych predpisov, pričom súd nemohol rozhodnúť nad
rámec uplatneného nároku, zo sumy 52945,60 eura od 14. 3. 2023 do zaplatenia a v zostávajúcej časti

uplatnených úrokov z omeškania, t. j. za deň 13. 3. 2023, podanú žalobu zamietol. Už len okrajom súd
uvádza, že pokiaľ žalovaný poukazoval na skutočnosť, že výzva zo dňa 6. 3. 2023 mala byť učinená len
vo vzťahu k nároku, ktorý žalobkyňou vo výzve nebol započítaný, nepovažoval uvedenú argumentáciu
zadôvodnú.Z výzvyžalobkynebolojednoznačné,vakejvýškesisvojnárokna zmluvnúpokutuvyčíslilaa požadovala od žalovaného, pričom pokiaľ žiadala žalovaného o úhradu len časti vyčísleného nároku,
urobila tak z dôvodu započítania vzájomných pohľadávok, ktoré žalovaný neuznal.

48. Podľa § 255 ods. 2 Civilného sporového poriadku, ak mala strana vo veci úspech len čiastočný,
súd náhradu trov konania pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov
konania právo.

49. Podľa § 262 ods. 1 Civilného sporového poriadku, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj

bez návrhu súd v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.

50. V súlade so zákonným ustanovením § 255 ods. 2 Civilného sporového poriadku súd priznal
v spore úspešnejšej žalobkyni voči žalovanému pomernú časť náhrady trov konania. Úspech žalobkyne
v konaní predstavoval 52945,60 eura, čo v percentuálnom vyjadrení predstavuje 70 %, jej neúspech
22764,70 eura, čo v percentuálnom vyjadrení činí 30 %. Pomer úspechu a neúspechu žalobkyne potom

predstavoval 40 % (70 % - 30 %). Súd preto priznal žalobkyni voči žalovanému nárok na náhradu
trov konania v rozsahu 40 %. V súlade so zákonným ustanovením § 262 ods. 2 Civilného sporového
poriadku, o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia,
ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozsudku na Okresnom súde
Liptovský Mikuláš, v dvoch vyhotoveniach.

Podľa § 359 Civilného sporového poriadku, odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo
rozhodnutie vydané.

Podľa § 363 Civilného sporového poriadku, v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania
(ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis, spisová značka
konania) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa
rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Podľa § 364 Civilného sporového poriadku, rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ
rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Podľa § 365 ods. 1 Civilného sporového poriadku, odvolanie možno odôvodniť len tým, že:

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 365 ods. 2 Civilného sporového poriadku, odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno
odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo
veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Podľa § 365 ods. 3 Civilného sporového poriadku, odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno
meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Podľa § 366 Civilného sporového poriadku, prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej
obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy,

ak:a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne

rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti
v znení neskorších predpisov.